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Contrato de promesa

Concepto: La promesa es aquel contrato en virtud del cual las


partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto
plazo o en el evento de una condicin.
Caractersticas:
a) Tiene fisionoma propia ya que origina derechos y
obligaciones.

b) Es de carcter general ya que puede recaer sobre cualquier


otro tipo de contrato.

c) Es solemne ya que el art 1554 cc exige de forma expresa que


debe constar por escrito. (cuando se trata de compraventa de
inmuebles es necesaria la escritura pblica puesto que esta
sirve de ttulo ejecutivo para exigir su cumplimiento. Si se
utiliza escritura privada le debe preceder la gestin
preparatoria correspondiente).

d) Es principal ya que existe de forma independiente al contrato


prometido si este ltimo no se llega a celebrar.

e) Es preparatorio porque tiene por objeto celebrar otros


contratos futuros.

f) Est sujeto a modalidad (plazo o condicin).

g) Es de derecho estricto, es decir, debe cumplir todas las


exigencias impuestas en el art 1554 cc, el cual seala:

Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no


produce obligacin alguna; salvo que concurran las
circunstancias siguientes:

1. Que la promesa conste por escrito;


2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que
las leyes declaran ineficaces;
3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que
fije la poca de la celebracin del contrato;
4. Que en ella se especifique de tal manera el
contrato prometido, que slo falten para que sea
perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades
que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habr lugar a lo
prevenido en el artculo precedente.
h) Genera una accin de carcter mueble para seguir su
cumplimiento ya que origina una obligacin de hacer aunque
recaiga el contrato prometido sobre un inmueble, estoy porque
los hechos que se deben se reputan tal de acuerdo al art 581
CC.

i) Su objeto es la celebracin del contrato prometido.

j) Se refiere a toda clase de contratos, ya sean reales,


solemnes o consensuales. (en este caso exista una discusin
sobre la confusin que se genera en los contratos
consensuales como la compraventa de cosa mueble y lo que
dispone el art 1554 n4 cc el cual exige la tradicin de la
cosa.

4. Que en ella se especifique de tal manera el


contrato prometido, que slo falten para que sea
perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades
que las leyes prescriban.
Requisitos
Deben concurrir los requisitos de existencia y de validez

a) Req. De existencia: voluntad, objeto, causa y solemnidades


en los actos que las leyes lo exijan.

b) Req. De validez: voluntad exenta de vicios, capacidad,


objeto y causas licitas.

c) Req. Especiales: aquellos que seala el art 1554 cc, esto


es:

1) Debe constar por escrito: la escrituracin es la solemnidad


que exige la ley por lo que si se trata del contrato
prometido de uno consensual, no hay promesa sino consta por
escrito.
Adems la escrituracin tiene un papel importante entro de su
rol probatorio ya que a travs de dicha solemnidad debe probarse
el mismo. Otro aspecto importante se refiere a exigir escritura
pblica cuando el contrato prometido as lo exige, como lo es en
el caso de lo compraventa de un bien raz.
Argumentos a favor de la escritura pblica: (discusin superada)

el art 1801 cc por ser especial, prevalece sobre la


disposicin general del art 1554 cc y por tanto el contrato
de promesa en este caso debe ser celebrado suscribiendo la
respectiva escritura pblica, sin embargo lo que exige el
contrato de promesa es que conste por escrito pero no se
refiere a escritura pblica, adems la escritura pblica es
una solemnidad legal de excepcin y como tal debe aplicarse
un criterio de interpretacin restrictivo.

no existe contradiccin entre el n1 y n4 del art 1554 cc ya


que el primero de ellos si exigiera escritura pblica no
permite entender que en la promesa falten solemnidades del
contrato prometido.

Cuando la ley ha querido que la promesa conste en escritura


pblica lo ha ordenado en forma expresa, de esta forma los
arts. 1787 y 1736 n7 relativos a la donacin por causa de
matrimonio y a la sociedad conyugal.

La promesa de venta es un contrato accesorio al de


compraventa por lo que prima la solemnidad del contrato
prometido.

Si el contrato de promesa se celebra solo a travs de un


instrumento privado, de acuerdo al art 1553 el acreedor tiene
derecho a exigir el cumplimiento de una compraventa de
inmuebles a travs de su venta, se le obligara en virtud
justamente de un contrato privado.

Argumentos en contra para refutar lo anterior:

No hay razn para aplicar requisitos que la ley no ha


previsto para su celebracin por lo que una relacin de
especialidad en este caso que deba primar.

Dentro de las caractersticas del contrato de promesa, se


seala que es un contrato que cuenta con fisionoma propia
no accesorio.

No es relevante el que el acreedor no quede premunido de


un ttulo ejecutivo y en ese caso de incumplimiento deber
preparar por la va ejecutiva.
2) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces:

Esto equivale a decir que el contrato prometido no adolezca de


nulidad, sea, debe tener objeto y causa licitas.
En cuanto a la eficacia esto se entiende en un sentido amplio
para significar que debe crear efectos jurdicos.
Ejemplo:
- Compraventa entre padres e hijos sujetos a patria potestad
o cnyuges no separados judicialmente.
- Aquellos contratos con fines inmorales o que tengan un
objeto fsica o moralmente imposibles.
Estos contratos son nulos porque la ley los prohbe.

Cundo se exige la eficacia? Esta de se debe exigir al


momento de celebrar la promesa. La ineficacia de los
contratos procede en requisitos de fondo y no de forma, de
esta manera la compraventa realizada por un incapaz relativo
sin autorizacin siempre y cuando esta se presente al momento
de la celebracin del contrato definitivo, es vlida porque
se trata de un requisito de forma.
La validez no est dada por la concurrencia de las
formalidades en atencin a las personas de los contratantes
al momento de contratar la promesa, por eso el art 1554 n4
cc permite que en la promesa se omitan a la hora de la
promesa aunque existen fallos en contrario.
Finalmente en el art 1464 n3 cc en relacin al art 1810
cc y a pesar de lo que ah se establece, nada impide celebrar
contratos de promesas sobre inmuebles embargados o que sean
objeto de otras medidas precautorias, excepto la celebrar
contratos, ya que justamente esa sera la condicin que llevo
a celebrar este tipo de contrato, siempre que esas medidas se
alcen antes de celebrar el contrato prometido.
3) Que la promesa contenga un plazo o condicin que seale
la poca de celebracin del contrato prometido:
No puede haber promesa sin alguna de estas modalidades. Es
indispensable establecer cuando las partes debern cumplir
las obligaciones que emanan del contrato de promesa sin que
sea necesario alguna de las modalidades sealadas fije en
forma precisa el instante en el que se deber celebrar el
contrato prometido pues lo que exige es que se fije la poca.
Plazo: es la forma ms certera para cumplir con este
requisito, entendindose por tal como el hecho futuro y
cierto que necesariamente llegara.
Se trata de plazo suspensivo o extintivo?
Si seala que es plazo extintivo, implicara que no ha
llegado el plazo, el contrato sigue vigente y sin que se
pueda pedir cumplimiento alguno pues se aducira la no
llegada aun del plazo, pero una vez llegad el plazo se
extinguiran para las partes las acciones de cumplimiento y
el contrato prometido esta frustrado.
Lo normal ser que una vez llegado el plazo, nazca para las
pares el derecho a exigir el cumplimiento ya que solo ah se
ha hecho exigible.
Sin embargo no se prohbe el que se acuerde que una vez
vencido el plazo quedara sin efecto la promesa, pero
importara un pacto comisario o una condicin resolutoria
ordinaria a la que se le aplicaran las reglas pertinentes, en
conclusin, la postura mayoritaria tanto en doctrina como en
jurisprudencia se estima por estimar que se trata de un plazo
suspensivo.
Puede tratarse de un plazo tcito? La respuesta es
afirmativa ya que este llegara y no adolece de falta de
certidumbre o ambigedad. (Ejemplo: compraventa de la maquina
trilladora cuando acabe el tiempo de la cosecha).
Condicin: esta debe ser tambin para fijar la poca de
celebracin del contrato prometido, siendo necesario que sea
determinada, negando valor a las condiciones indeterminadas,
aunque hay fallos en contrario.
4) Que la promesa se especifique de tal manera el contrato
prometido que solo falten para que sea perfecto, la
tradicin de la cosa o las solemnidades que las leyes
prescriben:

- La especificacin quiere decir que el contrato


prometido se individualice de tal manera que sepa
cul es y no se confunda con otro (Por ejemplo: en la
compraventa: las partes, la cosa, el precio).

Validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato


bilateral: la jurisprudencia ha sealado que esta es nula y
el problema se plantea en las promesas de venta unilaterales,
en las que solo se obliga el vendedor y no consta en la
promesa su voluntad ya que en nuestra ley la venta unilateral
no se acepta. La promesa requiere que se especifique el
contrato prometido faltara en el caso de la compraventa y la
en la promesa la aceptacin del comprador.
Barros Errzuriz y Alessandri estn de acuerdo con esta
postura y argumentan que existiendo la necesidad de que la
promesa conste por escrito, no basta con la voluntad de solo
una parte y una aceptacin tcita de la otra, exigindose un
consentimiento expreso. Adems el art 1478 cc seala que esta
sera nula porque se tratara de una condicin meramente
potestativa cuyo cumplimiento depende de la voluntad de la
persona que se obliga.
Sin embargo existe una corriente jurisprudencial que sostiene
lo contrario, es decir, que sera vlida y sealan que:
1er lugar: basta con especificar el contrato prometido aun
cuando falte el acuerdo de voluntades.
2do lugar: porque exigir requisitos que deben concurrir a la
hora de celebrar el contrato prometido no opera, ya que este
no ha nacido aun a la vida jurdica.
3er lugar: porque no hay disposicin legal expresa que as lo
ordene como sucede en el art 98 acerca de la promesa de
matrimonio que exige que sea mutuamente aceptada.
4to lugar: porque hay disposiciones en la legislacin que la
aceptan como en el pacto de retroventa que se ver ms
adelante en la que una sola parte del contrato de
compraventa, el comprador, se obliga a vender la cosa a su
propio vendedor si este se lo exige dentro de cierto plazo.
Segn Orrego Acua lo que existe en este caso de un
derecho a opcin y no un contrato de promesa, en la que una
parte asume una obligacin y para la otra se genera una
opcin de contratar o no dentro de cierto plazo.
mbito de aplicacin: ya se ha mencionado que el contrato de
promesa procede respecto de todo contrato ya sean legalmente
determinados como en los innominados que nacen en virtud de
la autonoma de la voluntad.
Efectos: al plantearse los efectos de los contratos, se
refiere especficamente a los efectos que d el nacen.
- En el caso de la promesa se debe remitir al inciso
final del art 1554 cc el que seala que concurriendo
estas circunstancias habr lugar a lo prevenido en el
articulo precedente

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