Concepto: La promesa es aquel contrato en virtud del cual las
partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto plazo o en el evento de una condicin. Caractersticas: a) Tiene fisionoma propia ya que origina derechos y obligaciones.
b) Es de carcter general ya que puede recaer sobre cualquier
otro tipo de contrato.
c) Es solemne ya que el art 1554 cc exige de forma expresa que
debe constar por escrito. (cuando se trata de compraventa de inmuebles es necesaria la escritura pblica puesto que esta sirve de ttulo ejecutivo para exigir su cumplimiento. Si se utiliza escritura privada le debe preceder la gestin preparatoria correspondiente).
d) Es principal ya que existe de forma independiente al contrato
prometido si este ltimo no se llega a celebrar.
e) Es preparatorio porque tiene por objeto celebrar otros
contratos futuros.
f) Est sujeto a modalidad (plazo o condicin).
g) Es de derecho estricto, es decir, debe cumplir todas las
exigencias impuestas en el art 1554 cc, el cual seala:
Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no
produce obligacin alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito;
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato; 4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias habr lugar a lo prevenido en el artculo precedente. h) Genera una accin de carcter mueble para seguir su cumplimiento ya que origina una obligacin de hacer aunque recaiga el contrato prometido sobre un inmueble, estoy porque los hechos que se deben se reputan tal de acuerdo al art 581 CC.
i) Su objeto es la celebracin del contrato prometido.
j) Se refiere a toda clase de contratos, ya sean reales,
solemnes o consensuales. (en este caso exista una discusin sobre la confusin que se genera en los contratos consensuales como la compraventa de cosa mueble y lo que dispone el art 1554 n4 cc el cual exige la tradicin de la cosa.
4. Que en ella se especifique de tal manera el
contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Requisitos Deben concurrir los requisitos de existencia y de validez
a) Req. De existencia: voluntad, objeto, causa y solemnidades
en los actos que las leyes lo exijan.
b) Req. De validez: voluntad exenta de vicios, capacidad,
objeto y causas licitas.
c) Req. Especiales: aquellos que seala el art 1554 cc, esto
es:
1) Debe constar por escrito: la escrituracin es la solemnidad
que exige la ley por lo que si se trata del contrato prometido de uno consensual, no hay promesa sino consta por escrito. Adems la escrituracin tiene un papel importante entro de su rol probatorio ya que a travs de dicha solemnidad debe probarse el mismo. Otro aspecto importante se refiere a exigir escritura pblica cuando el contrato prometido as lo exige, como lo es en el caso de lo compraventa de un bien raz. Argumentos a favor de la escritura pblica: (discusin superada)
el art 1801 cc por ser especial, prevalece sobre la
disposicin general del art 1554 cc y por tanto el contrato de promesa en este caso debe ser celebrado suscribiendo la respectiva escritura pblica, sin embargo lo que exige el contrato de promesa es que conste por escrito pero no se refiere a escritura pblica, adems la escritura pblica es una solemnidad legal de excepcin y como tal debe aplicarse un criterio de interpretacin restrictivo.
no existe contradiccin entre el n1 y n4 del art 1554 cc ya
que el primero de ellos si exigiera escritura pblica no permite entender que en la promesa falten solemnidades del contrato prometido.
Cuando la ley ha querido que la promesa conste en escritura
pblica lo ha ordenado en forma expresa, de esta forma los arts. 1787 y 1736 n7 relativos a la donacin por causa de matrimonio y a la sociedad conyugal.
La promesa de venta es un contrato accesorio al de
compraventa por lo que prima la solemnidad del contrato prometido.
Si el contrato de promesa se celebra solo a travs de un
instrumento privado, de acuerdo al art 1553 el acreedor tiene derecho a exigir el cumplimiento de una compraventa de inmuebles a travs de su venta, se le obligara en virtud justamente de un contrato privado.
Argumentos en contra para refutar lo anterior:
No hay razn para aplicar requisitos que la ley no ha
previsto para su celebracin por lo que una relacin de especialidad en este caso que deba primar.
Dentro de las caractersticas del contrato de promesa, se
seala que es un contrato que cuenta con fisionoma propia no accesorio.
No es relevante el que el acreedor no quede premunido de
un ttulo ejecutivo y en ese caso de incumplimiento deber preparar por la va ejecutiva. 2) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces:
Esto equivale a decir que el contrato prometido no adolezca de
nulidad, sea, debe tener objeto y causa licitas. En cuanto a la eficacia esto se entiende en un sentido amplio para significar que debe crear efectos jurdicos. Ejemplo: - Compraventa entre padres e hijos sujetos a patria potestad o cnyuges no separados judicialmente. - Aquellos contratos con fines inmorales o que tengan un objeto fsica o moralmente imposibles. Estos contratos son nulos porque la ley los prohbe.
Cundo se exige la eficacia? Esta de se debe exigir al
momento de celebrar la promesa. La ineficacia de los contratos procede en requisitos de fondo y no de forma, de esta manera la compraventa realizada por un incapaz relativo sin autorizacin siempre y cuando esta se presente al momento de la celebracin del contrato definitivo, es vlida porque se trata de un requisito de forma. La validez no est dada por la concurrencia de las formalidades en atencin a las personas de los contratantes al momento de contratar la promesa, por eso el art 1554 n4 cc permite que en la promesa se omitan a la hora de la promesa aunque existen fallos en contrario. Finalmente en el art 1464 n3 cc en relacin al art 1810 cc y a pesar de lo que ah se establece, nada impide celebrar contratos de promesas sobre inmuebles embargados o que sean objeto de otras medidas precautorias, excepto la celebrar contratos, ya que justamente esa sera la condicin que llevo a celebrar este tipo de contrato, siempre que esas medidas se alcen antes de celebrar el contrato prometido. 3) Que la promesa contenga un plazo o condicin que seale la poca de celebracin del contrato prometido: No puede haber promesa sin alguna de estas modalidades. Es indispensable establecer cuando las partes debern cumplir las obligaciones que emanan del contrato de promesa sin que sea necesario alguna de las modalidades sealadas fije en forma precisa el instante en el que se deber celebrar el contrato prometido pues lo que exige es que se fije la poca. Plazo: es la forma ms certera para cumplir con este requisito, entendindose por tal como el hecho futuro y cierto que necesariamente llegara. Se trata de plazo suspensivo o extintivo? Si seala que es plazo extintivo, implicara que no ha llegado el plazo, el contrato sigue vigente y sin que se pueda pedir cumplimiento alguno pues se aducira la no llegada aun del plazo, pero una vez llegad el plazo se extinguiran para las partes las acciones de cumplimiento y el contrato prometido esta frustrado. Lo normal ser que una vez llegado el plazo, nazca para las pares el derecho a exigir el cumplimiento ya que solo ah se ha hecho exigible. Sin embargo no se prohbe el que se acuerde que una vez vencido el plazo quedara sin efecto la promesa, pero importara un pacto comisario o una condicin resolutoria ordinaria a la que se le aplicaran las reglas pertinentes, en conclusin, la postura mayoritaria tanto en doctrina como en jurisprudencia se estima por estimar que se trata de un plazo suspensivo. Puede tratarse de un plazo tcito? La respuesta es afirmativa ya que este llegara y no adolece de falta de certidumbre o ambigedad. (Ejemplo: compraventa de la maquina trilladora cuando acabe el tiempo de la cosecha). Condicin: esta debe ser tambin para fijar la poca de celebracin del contrato prometido, siendo necesario que sea determinada, negando valor a las condiciones indeterminadas, aunque hay fallos en contrario. 4) Que la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben:
- La especificacin quiere decir que el contrato
prometido se individualice de tal manera que sepa cul es y no se confunda con otro (Por ejemplo: en la compraventa: las partes, la cosa, el precio).
Validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato
bilateral: la jurisprudencia ha sealado que esta es nula y el problema se plantea en las promesas de venta unilaterales, en las que solo se obliga el vendedor y no consta en la promesa su voluntad ya que en nuestra ley la venta unilateral no se acepta. La promesa requiere que se especifique el contrato prometido faltara en el caso de la compraventa y la en la promesa la aceptacin del comprador. Barros Errzuriz y Alessandri estn de acuerdo con esta postura y argumentan que existiendo la necesidad de que la promesa conste por escrito, no basta con la voluntad de solo una parte y una aceptacin tcita de la otra, exigindose un consentimiento expreso. Adems el art 1478 cc seala que esta sera nula porque se tratara de una condicin meramente potestativa cuyo cumplimiento depende de la voluntad de la persona que se obliga. Sin embargo existe una corriente jurisprudencial que sostiene lo contrario, es decir, que sera vlida y sealan que: 1er lugar: basta con especificar el contrato prometido aun cuando falte el acuerdo de voluntades. 2do lugar: porque exigir requisitos que deben concurrir a la hora de celebrar el contrato prometido no opera, ya que este no ha nacido aun a la vida jurdica. 3er lugar: porque no hay disposicin legal expresa que as lo ordene como sucede en el art 98 acerca de la promesa de matrimonio que exige que sea mutuamente aceptada. 4to lugar: porque hay disposiciones en la legislacin que la aceptan como en el pacto de retroventa que se ver ms adelante en la que una sola parte del contrato de compraventa, el comprador, se obliga a vender la cosa a su propio vendedor si este se lo exige dentro de cierto plazo. Segn Orrego Acua lo que existe en este caso de un derecho a opcin y no un contrato de promesa, en la que una parte asume una obligacin y para la otra se genera una opcin de contratar o no dentro de cierto plazo. mbito de aplicacin: ya se ha mencionado que el contrato de promesa procede respecto de todo contrato ya sean legalmente determinados como en los innominados que nacen en virtud de la autonoma de la voluntad. Efectos: al plantearse los efectos de los contratos, se refiere especficamente a los efectos que d el nacen. - En el caso de la promesa se debe remitir al inciso final del art 1554 cc el que seala que concurriendo estas circunstancias habr lugar a lo prevenido en el articulo precedente