Cancelacin de los Asientos de Inscripcin del Derecho Real de

Hipoteca por Caducidad

Por: Natalia Vargas 02 Dic 2012, 00:00

Al realizar el estudio de ttulos de un inmueble podemos encontrar diversos

motivos que, desde el punto de vista del comprador, podra hacerlo dudar sobre la
adquisicin de dicho inmueble. Entre ellos se encuentra la inscripcin de cargas y
gravmenes cuya ejecucin podra afectar el derecho de propiedad que se desea
adquirir.

De esta manera, por su parte, el vendedor procurar regularizar el inmueble a fin

de que ste resulte ms atractivo al comprador. Centrndonos en la figura del
derecho real de hipoteca, el vendedor verificar si se ha configurado algunas de
las causales de su extincin fijadas en el artculo 1122 del Cdigo Civil[1], para as
poder cancelar dicho gravamen en la correspondiente partida registral.

Adicionalmente, a las causales indicadas en el artculo 1122 del cdigo Civil, que
se consideran numerus clausus, y que conllevaran a la extincin del derecho real
de hipoteca, el Tribunal Registral en el IV Pleno, realizado los das 6 y 7 de junio
de 2003, aprob como precedente el criterio adoptado en la Resolucin N 232-
2003-SUNARP-TR-L del 11 de enero de 2003 e indic lo siguiente: El artculo 3
de la Ley N 26639 ha introducido una nueva causal de extincin de la hipoteca,
adicional a las sealadas en el artculo 1122 del Cdigo Civil.

De qu trata la Ley 26639? Pues bien, la Ley 26639 Precisan aplicacin de

plazo de caducidad previsto en el Artculo 625 del Cdigo Procesal Civil del 26 de
junio de 1996, tiene su origen como se puede apreciar en el artculo 625 del
Cdigo Procesal Civil[2], el cual regula el plazo de caducidad de una medida
cautelar. Para efectos del presente artculo nos centraremos nicamente en la
parte civil, relacionada al derecho real de hipoteca, a la que hace referencia dicha
Ley, ya que tambin incluye a medidas cautelares, las cuales pertenecen al mbito
procesal.

En el artculo 3 de la Ley 26639 se indica:

Artculo 3.- Las inscripciones de las hipotecas, de los gravmenes y de las

restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y
sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o
contratos inscribibles, se extinguen a los 10 aos de las fechas de las
inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el prrafo anterior se aplica, cuando se trata de

gravmenes que garantizan crditos, a los 10 aos de la fecha de vencimiento del
plazo del crdito garantizado. (Resaltado agregado).
Antes de continuar, es importante tener en cuenta que el artculo citado
precedentemente establece como plazo de extincin el de 10 aos, cuyo
contabilizacin se puede iniciar desde dos distintas fechas:

a) A los 10 aos contados desde la fecha de inscripcin, esto es, desde la fecha
del asiento de presentacin del ttulo, ya que los efectos de las inscripciones se
retrotraen a la fecha del respecto asiento de presentacin, de acuerdo al artculo
IX del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos.[3]
(Primer prrafo del artculo 3 de la Ley 26339).

b) A los 10 aos contados desde la fecha de vencimiento de plazo del crdito

garantizado. (Segundo prrafo del artculo 3 de la Ley 26339).

Con relacin a ello, dado que generalmente el derecho real de hipoteca cumple la
funcin de garantizar una obligacin (pues la hipoteca podr ser ejecutada luego
de vencido el plazo para cancelarla) sera de aplicacin lo indicado en el literal b) a
casi todos los supuestos de constitucin de derechos reales de hipoteca, por lo
que no se encontraran claros los supuestos en los cuales sera de aplicacin el
plazo indicado en el literal a).

Ante ello, el Tribunal Registral en el Octavo Pleno indic que dentro del supuesto
indicado en el literal a) se encontraran las hipotecas que garantizan obligaciones
futuras o eventuales. De esta manera aprob el siguiente precedente de
observancia obligatoria, sustentado en la Resolucin No. 136-2004-SUNARP-TR-
T del 21 de julio de 2004: La hipoteca que garantiza una obligacin futura o
eventual, caduca a los 10 aos desde que su inscripcin, salvo que se haya hecho
constar en la partida registral el nacimiento de la obligacin determinada o
determinable antes del vencimiento de dicho plazo, en cuyo caso caducar a los
10 aos desde la fecha de vencimiento del plazo del crdito garantizado[4].

Asimismo, de acuerdo a lo establecido en el XI Pleno del Tribunal Registral,

tambin se contraran comprendidas dentro de plazo de caducidad contemplado
en el literal a) las hipotecas que garantizan obligaciones indeterminadas.

Ahora bien, como se puede apreciar, al precisar los alcances del artculo 625 del
Cdigo Procesal Civil que se refera nicamente a la caducidad de las medidas
cautelares, la Ley 26639 incluy el supuesto de caducidad de los asientos de
inscripcin de derechos reales de hipoteca.

En ese sentido, es importante recordar que de acuerdo al artculo 1099 del Cdigo
Civil[5] es un requisito de validez de la hipoteca que sta se encuentre inscrita en
el Registro de Propiedad Inmueble de los Registros Pblicos.

De esta manera, si la inscripcin de una hipoteca puede cancelarse de acuerdo a

los plazos establecidos en la Ley 26639, y en efecto se cancela, dicha hipoteca
carecera de uno de los requisitos de validez, y por ende, carecera de eficacia,
pues al no constar inscrita y vigente en la partida registral del inmueble no tendra
publicidad, y no sera oponible a terceros.

Al respecto, el Tribunal Registral en la Resolucin No. 034-2008-SUNARP-TR-T,

ha indicado que la cancelacin de un asiento de inscripcin de hipoteca conlleva a
la extincin del derecho mismo:

El apelante alega "vulneracin del derecho de defensa y del debido proceso"

porque la Registradora Castillo se ha pronunciado sobre la imposibilidad de
"cancelar la hipoteca" cuando su peticin fue "cancelar la inscripcin de la
hipoteca por caducidad" Una osa (sic) -sostiene el apelante- es la caducidad de la
hipoteca y otra la caducidad de su inscripcin. Al respecto, este Tribunal acusa un
grave error del apelante: la hipoteca es un derecho real de garanta de
configuracin registral, pues conforme al artculo 1099.3 del cdigo civil, es
requisito para su validez que se inscriba en el Registro. Por ende, y a
diferencia de lo que ocurre con otros derechos, la hipoteca no tiene otra
realidad jurdica que no sea la que aparece de los asientos de inscripcin.
Por ello, cuando se extiende el asiento de cancelacin de la inscripcin de la
hipoteca (por cualquier causa), el Registro tambin publica la extincin del
derecho mismo, y no slo de su inscripcin. En consecuencia, no es admisible
la tesis del apelante de que existan" dos realidades hipotecarias", una
extrarregistral y otra registral. (Resaltado agregado).

Es as que, como mencionamos al inicio del presente artculo, el Tribunal Registral

ha adoptado como criterio que El artculo 3 de la Ley N 26639 ha introducido
una nueva causal de extincin de la hipoteca, adicional a las sealadas en el
artculo 1122 del Cdigo Civil.

Asimismo, la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos SUNARP ha

establecido en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(Resolucin de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos N 248-
2008-SUNARP-SN) el procedimiento a seguirse para solicitar la cancelacin del
asiento de inscripcin de un gravamen en los artculos 87 y 88 de dicho
Reglamento[6].

De esta manera, la Ley 26639 posibilita que el transcurso del tiempo legitime a un
deudor o a una persona que hipotec un inmueble para garantizar una deuda
(futura o actual) a solicitar ante los Registros Pblicos la cancelacin del asiento
de inscripcin de dicha hipoteca con la sola demostracin del transcurso del
tiempo. Siendo que, de esta manera, el derecho real de garanta perdera un
requisito de validez, como lo es su inscripcin en los Registros Pblicos.

No obstante, cabe precisar, que el artculo 172 de la Ley General del Sistema
Financiero y del Sistema de Seguros y Orgnica de la Superintendencia de Banca
y Seguros - Ley 26702, establece que lo dispuesto en el artculo 3 de la Ley 26639
no ser de aplicacin a las hipotecas constituidas a favor de una empresa del
Sistema Financiero[7].
Finalmente, cabe preciar que el artculo 92 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios (Resolucin de la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos N 248-2008-SUNARP-SN) indica que lo dispuesto en el artculo 172 de
la Ley 27602 no es aplicable a las empresas del sistema financiero cuya
personalidad se ha extinguido, en cuyo caso se aplicar lo dispuesto en el artculo
87 el mismo reglamento[8].

[1] Articulo 1122.- Causas de extincin de la hipoteca

La hipoteca se acaba por:

1.- Extincin de la obligacin que garantiza.

2.- Anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin.

3.- Renuncia escrita del acreedor.

4.- Destruccin total del inmueble.

5.- Consolidacin.

[2] Artculo 625.- Toda medida cautelar caduca a los dos aos de consentida o
ejecutoriada la decisin que ampar la pretensin garantizada con sta. La
caducidad opera de pleno derecho, siendo inimpugnables los actos procesales
destinados a hacerla efectiva.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el prrafo anterior, toda medida cautelar caduca a

los cinco aos contados desde la fecha de su ejecucin. Si el proceso principal no
hubiera concluido, puede el Juez, a pedido de parte, disponer la reactualizacin
de la medida. Esta decisin requiere de nueva ejecucin cuando implica
inscripcin registral.

Artculo modificado por el Artculo nico de la Ley N 28473, publicada el 18

Marzo 2005, cuyo texto es el siguiente:

"Artculo 625.- En los procesos iniciados con el Cdigo de Procedimientos Civiles

de 1912, la medida cautelar se extingue de pleno derecho a los cinco aos
contados desde su ejecucin. Si el proceso principal no hubiera concluido, podr
el juez, a pedido de parte, disponer la reactualizacin de la medida. Esta decisin
requiere de nueva ejecucin cuando implica una inscripcin registral.

[3] Principio de prioridad preferente.- Los efectos de los asientos registrales, as

como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la
fecha y hora del respectivo asiento de presentacin, salvo disposicin en
contrario.

[4] El Octavo Pleno se celebr los das 13 y 14 de agosto de 2004, y los

precedentes aprobados fueron publicados en el diario oficial El Peruano el 1 de
octubre de 2004.

[5] Articulo 1099.- Requisitos de validez de hipoteca

Son requisitos para la validez de la hipoteca:

1.- Que afecte el bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto
conforme a ley.

2.- Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable.

3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en

el registro de la propiedad inmueble

[6] Artculo 87.- Caducidad de la inscripcin de los gravmenes

La inscripcin de los gravmenes a que se refiere el primer prrafo del artculo 3

de la Ley N 26639 caduca a los 10 aos de la fecha del asiento de presentacin
del ttulo que los origin. Se encuentran comprendidas dentro de este supuesto
las inscripciones correspondientes a gravmenes que garantizan obligaciones que
no tienen plazo de vencimiento; en stas deber entenderse que la obligacin es
exigible inmediatamente despus de contrada, en aplicacin del artculo 1240 del
Cdigo Civil, salvo que el plazo se hubiera hecho constar en el Registro, en cuyo
caso el cmputo se har conforme al siguiente prrafo.

En el caso de gravmenes que garantizan crditos a que se refiere el segundo

prrafo del artculo 3 de la Ley N 26639, la inscripcin caduca a los 10 aos
contados desde la fecha de vencimiento del crdito, siempre que ste pueda
determinarse del contenido del asiento o del ttulo. Tratndose de inscripciones
correspondientes a gravmenes que garantizan obligaciones que remiten el
cmputo del plazo a un documento distinto al ttulo archivado y dicho documento
no consta en el Registro, as como las que garantizan obligaciones futuras,
eventuales o indeterminadas, slo caducarn si se acredita fehacientemente el
cmputo del plazo o el nacimiento de la obligacin, segn corresponda, y ha
transcurrido el plazo que seala este prrafo, contado desde la fecha de
vencimiento de la obligacin garantizada.

Artculo 88.- Asiento de cancelacin de gravmenes

El asiento de cancelacin por caducidad de la inscripcin de un gravamen se

extender a solicitud de parte, en mrito de su declaracin jurada con firma
certificada por fedatario o por notario, en la que expresamente se indique la fecha
del asiento de presentacin que origin la inscripcin y el tiempo transcurrido. El
registrador cancelar el respectivo asiento con la sola verificacin del tiempo
transcurrido, de conformidad con lo previsto en el artculo 87 del presente
Reglamento.

[7] Artculo 172 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de
Seguros y Orgnica de la Superintendencia de Banca y Seguros:

Los bienes dados en hipoteca, prenda o warrant a favor de una empresa del
sistema financiero, respaldan todas las deudas y obligaciones propias, existentes
o futuras asumidas para con ella por el deudor que los afecta en garanta, siempre
que as se estipule expresamente en el contrato.

Cuando los bienes afectados en garanta a favor de una empresa del sistema
financiero son de propiedad distinta al deudor, stas slo respaldan las deudas y
obligaciones del deudor que hubieran sido expresamente sealadas por el
otorgante de la garanta.

La liberacin y extincin de toda garanta real constituida en favor de las

empresas del sistema financiero requiere ser expresamente declarada por la
empresa acreedora. La extincin dispuesta por el artculo 3 de la Ley N
26639 no es de aplicacin para los gravmenes constituidos en favor de una
empresa. (Resaltado agregado).

[8] Artculo 92.- Garantas constituidas a favor de empresas del Sistema

Financiero

Lo dispuesto en el artculo 172 de la Ley N 26702 no resulta aplicable a las

empresas del sistema financiero cuya personalidad jurdica se ha extinguido, en
cuyo caso es de aplicacin lo dispuesto en el artculo 87.