Cinco. La exportacin de Hipotecas.

La Crisis Subprime (2006 ?)

Debido a los atentados del 9/11 de 2001, la Reserva Federal, con el objetivo de
aminorar las consecuencias del pinchazo de la burbuja tecnolgica decidi reducir
los tipos de inters drsticamente de un 65% al 1%.

Las consecuencias de stas acciones ocasionaron que el negocio de la hipotecas

se desarrollara a un nivel acelerado, dando con ello lugar a crditos inmediatos y
con muy pocas condicionantes, de los bancos a las personas que adquiran los
prstamos. Los vendedores de hipotecas, cada vez ms ampliaban el negocio, que
para ellos era altamente rentable, al final, eran ellos quienes se encargaban de
realizar las acciones correspondientes para vender hipotecas, que como se sabe
eran los bancos y otros fondos monetarios, quienes respaldaban a las personas
para evitar el incumplimiento de sus pagos. Ahora bien, en un principio todo iba de
maravilla, pues las personas a las cuales se les realizaba los crditos, eran
personas que posean solvencia econmica y no haban tenido problemas para
pagar. El problema se desarroll cuando estos mismos crditos se le concedieron
a personas, cuya solvencia econmica no era cuestionada, de ah su nombre
(Subprime sobrevalorado) al igual que documentos que avalaran su generacin
de ingresos mensuales, y aun sabiendo eso durante el proceso de persuasin, los
vendedores de hipotecas jams hubiesen imaginado que seran los actores de la
crisis financiera ms terrible de la historia.

Entendiendo la Crisis Subprime

Cmo y por qu la crisis se produjo

La crisis de hipotecas de alto riesgo deriv de una expansin anterior de crdito

hipotecario, incluyendo a los prestatarios que anteriormente habran tenido
dificultades para obtener hipotecas, que tanto contribuy y fue facilitado por el rpido
aumento de los precios de la vivienda. Histricamente, los potenciales compradores
tuvieron dificultades para obtener hipotecas si tenan un historial de crdito por
debajo de la media, a condicin de pequeos pagos iniciales o prstamos de alto
pago buscados. A no ser protegida por el seguro del gobierno, los prestamistas les
niegan a menudo estas solicitudes de hipotecas. Mientras que algunas familias de
alto riesgo podran obtener hipotecas de pequeo tamao respaldados por la
Administracin Federal de Vivienda (FHA), otros, frente a las opciones de crdito
limitado, alquilan. En esa poca, la vivienda propia fluctu en torno al 65 por ciento,
las tasas de ejecucin de hipoteca eran bajas, y la construccin de viviendas y el
precio de la vivienda refleja principalmente los cambios en las tasas de inters de
las hipotecas e ingresos.

A principios y mediados de la dcada de 2000, las hipotecas de alto riesgo se

dispuso de prestamistas que financian hipotecas por el re envasado, ellos en las
piscinas que fueron vendidas a los inversores. Nuevos productos financieros fueron
utilizados para distribuir estos riesgos, con valores respaldados por hipotecas de
marca privada (EMB) que proporcionan la mayor parte de la financiacin de
hipotecas de alto riesgo. Cuanto menos vulnerable de estos ttulos fueron vistos
como de bajo riesgo, ya sea porque estaban asegurados con nuevos instrumentos
financieros o porque otros valores absorberan primero las prdidas en las hipotecas
subyacentes (DiMartino y Duca 2007). Esto permiti a ms compradores por
primera vez para obtener hipotecas (Duca, Muellbauer, y Murphy 2011), y la
propiedad de vivienda aument.

La demanda resultante una oferta encima precios de la vivienda, ms an en zonas

donde la vivienda se encontraba en la escasa oferta. Esto indujo a las expectativas
de ganancias an ms precios de la vivienda, aumentando an ms la demanda de
vivienda y los precios (Case, Shiller, y Thompson 2012). Los inversores que
adquieran PMBS beneficiaron al principio porque encarecimiento de la vivienda
protegidos de prdidas. Cuando los prestatarios de hipotecas de alto riesgo no
podan hacer pagos de prstamos, o bien venden sus casas a una ganancia y se
pagan sus hipotecas, o tomados ms en contra de los precios de mercado ms
altos. Debido a que tales perodos de aumento de precios de la vivienda y la
disponibilidad de hipotecas ampliado eran relativamente sin precedentes, y la
sostenibilidad a ms largo plazo nuevos productos hipotecarios fue probado, el
grado de riesgo de PMBS puede no haber sido bien entendido. En un nivel prctico,
el riesgo era fuera del radar debido a que muchos indicadores de calidad de los
prstamos hipotecarios disponibles en el momento en que se basan en productos,
hipotecas de alto riesgo, en lugar de nuevos.

Cuando los precios de la vivienda alcanz su punto mximo, la refinanciacin de

hipotecas y venta de viviendas se convirtieron en medios menos viables de solucin
de la deuda de la hipoteca y las tasas de prdida de hipoteca comenzaron a subir
para los prestamistas e inversores. En abril de 2007, New Century Financial Corp.,
un proveedor lder de prstamos de hipotecas de riesgo, se declar en
quiebra. Poco despus, un gran nmero de PMBS y valores respaldados-PMBS
fueron degradados a un alto riesgo, y varios prestamistas de alto riesgo
cerrados. Debido a que los fondos de bonos de hipotecas de alto riesgo se
derrumb, los prestamistas dejaron de hacer alto riesgo y otras hipotecas de riesgo
no primos. Esto redujo la demanda de vivienda, lo que lleva a la cada de los precios
de las casas que alimentaron las expectativas de descensos an ms, lo que reduce
an ms la demanda de viviendas. Los precios bajaron tanto que se hizo difcil para
los prestatarios con problemas para vender sus casas para pagar totalmente sus
hipotecas, aunque hubieran proporcionado un pago inicial considerable.

Como resultado, dos empresas patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie
Mac, sufrieron grandes prdidas y fueron capturados por el gobierno federal en el
verano de 2008. Con anterioridad, con el fin de cumplir con los objetivos de mandato
federal para aumentar la propiedad de vivienda, Fannie Mae y Freddie Mac tena
deuda emitida para financiar las compras de valores respaldados por hipotecas de
alto riesgo, que luego cayeron en valor. Adems, las dos empresas pblicas
sufrieron prdidas en su defecto hipotecas de alto riesgo, que haban comprado
anteriormente, asegurados, y luego agrupados en valores respaldados por
hipotecas prime que fueron vendidas a los inversores.

En respuesta a estos acontecimientos, los prestamistas posteriormente hicieron

calificacin an ms difcil para los de alto riesgo e incluso relativamente solicitantes
de hipotecas de bajo riesgo, deprimiendo la demanda de viviendas ms. A medida
que aumentaron las ejecuciones hipotecarias, los embargos se multiplican,
aumentando el nmero de viviendas que se venden en un mercado de la vivienda
debilitada. Esto se ve agravado por los intentos de los prestatarios morosos para
tratar de vender sus casas para evitar la ejecucin, a veces en ventas en corto, en
la que los prestamistas aceptan prdidas limitadas si las viviendas se vendieron por
menos de la hipoteca contrada.

De esta manera, el colapso de las hipotecas de alto riesgo aliment una espiral
descendente de los precios inmobiliarios que desenrollan la mayor parte de los
aumentos observados en el auge de alto riesgo.

La crisis de la vivienda proporcion un impulso importante a la recesin de 2007-09

por el dao a la economa global en cuatro formas principales. Se baj de la
construccin, la reduccin de la riqueza y por lo tanto el gasto del consumidor,
disminucin de la capacidad de las empresas financieras a prestar, y redujo la
capacidad de las empresas para recaudar fondos de los mercados de valores (Duca
y Muellbauer 2013).

Causas que originaron la Crisis Subprime

Hubo varias cosas que condujeron a la crisis de las hipotecas de alto riesgo, aqu
estn algunas de ellas:

1. Los prestamistas estaban aprobando hipotecas sobre la base de 'auto-

declarada' ingresos, o los ingresos que no pudo ser verificada.

Esto permiti a la gente para comprar una propiedad en base a los ingresos que no
era exacta. El concepto era que si el prestatario tena buen crdito y otros activos,
eso sera suficiente evidencia que podan pagar la hipoteca. Ms tarde se encontr
que esto no es cierto en muchos casos.

2. Negativo prstamo a las hipotecas de valor (LTV).

Un prestatario estadounidense podra tomar prestado en exceso de 100% del valor

de sus viviendas. Compuesto que con el fraude rampante, y muchos ya deba ms
de su propiedad vala.
3. Ingenio tasas hipotecarias iniciales.

Los prestamistas estaban ofreciendo hipotecas de tasa ajustable que eran bajos
durante los primeros aos, pero aumentaran ms tarde. Prestatarios podan pagar
la hipoteca en la tasa de reclamo, pero una vez que la tasa subi, ya no podan
permitirse los pagos.

Los prestamistas prestatarios dijo que antes de que las tasas subieron, ellos
refinanciar la hipoteca a un nuevo tipo de reclamo, evitando con ello el
aumento. Pero esto no sucedi.

Basado en 1 o ms de estas razones, los prestatarios ya no podan permitirse el lujo

de pagar su hipoteca y, bsicamente, se alej del prstamo. Los Prestamistas no
tuvo ms remedio que hacerse cargo de la propiedad y ejecutar la hipoteca, lo que
significa que llevaron a ttulo de nuevo desde el propietario original y vendieron la
propiedad.

4. El prestamista es parte del problema...

En otras palabras, una entidad no bancaria encontrara una institucin importante

que les proporcionara una gran lnea de crdito. Este sera el prestamista hacer
prstamos a los prestatarios y, finalmente, una vez que la lnea de crdito estaba
lleno, que vendera las hipotecas en una piscina a otros inversores, como bancos y
fondos de pensiones. Tambin conocido como titulizacin.

La forma en que un prestamista involucrado en este proceso hara que su dinero

sera desde arriba prestamistas delanteros honorarios que te cobran, adems de
proporcionar el prstamo.

Sin embargo una vez que las tasas de incumplimiento comenz a dispararse en
estas hipotecas a los compradores potenciales de estos conjuntos de prstamos
secan rpidamente. El mercado tuvo entonces prestamistas con lneas de crdito
que no podan pagar ya que no haba prcticamente nadie a comprar estos grupos
de hipotecas.
5. En 1998, los bancos dieron la luz verde a juego: La legislacin Glass-Steagall,
que separaba los bancos y los bancos de inversin peridica fue derogada en 1998.
Esto permiti a los bancos, depsitos cuya estaban garantizados por el FIDC, es
decir, el gobierno, a participar en negociaciones de alto riesgo.

6. Bajas tasas de inters alimentaron un boom aparente: Despus de la cada

de las puntocom en el ao 2000, la Reserva Federal redujo las tasas al 1 por ciento
y los mantuvo all durante un perodo prolongado. Esto caus en el nada espiral
costo en dlares (es decir, petrleo, oro) o crdito (por ejemplo, la carcasa) o
liquidez impulsado (es decir, el inventario).

7. Los administradores de activos buscan nuevas maneras de hacer dinero:

Las bajas tasas de gestores de activos destinados ya no se pudo obtener
rendimientos decentes de bonos municipales o bonos del Tesoro. En su lugar, se
volvieron a valores respaldados por hipotecas de alto rendimiento.

8. Las agencias de calificacin de crdito dieron su bendicin: El crdito

agencias de calificacin - Moody, S & P y Fitch tuvieron una calificacin AAA
Colocado por estos valores no deseados, alegando que eran los seguros bonos del
Tesoro de Estados Unidos.

9. Los gestores de fondos hicieron la tarea: los gestores de fondos se basaron

en las calificaciones de las agencias de calificacin de crdito y fallaron a la debida
diligencia antes de comprarlos y no entendan Estos instrumentos o el riesgo que
implica.

10. Derivados no estaban regulados: derivados se haban convertido en un

instrumento financiero no regulado de forma nica. Ellos estn exentos de toda
supervisin, la divulgacin de contraparte, los requisitos de cotizacin de cambio, el
estado de supervisin de seguros y, lo ms importante, los requisitos de libros. Esto
permiti a AIG a escribir $ 3 billones en derivados reservndose exactamente cero
dlares contra futuras reclamaciones.

11. La SEC afloj los requisitos de capital : En 2004, la Comisin de Bolsa y

Valores cambi las reglas de apalancamiento de tan slo cinco Wall
Street bancos. Esta exencin reemplazado lmite de 12 a 1 el apalancamiento de la
regla de capitalizacin de 1.977 netos. Esto permiti que el apalancamiento libre
durante Goldman Sachs [GS], Morgan Stanley, Merrill Lynch (ahora parte de Bank
of America [BAC]), Lehman Brothers (ahora difunto) y Bear Stearns (ahora parte de
JPMorganChase - [JPM]). Estos bancos rampa para aprovechar 20, 30, incluso 40-
a-1. apalancamiento extrema dejaba poco margen para el error. Antes de 2008, slo
dos de los cinco bancos haban sobrevivido, y los dos hicieron lo mismo con la ayuda
del rescate.

12. El gobierno federal hizo caso omiso de las leyes estatales anti-
depredadores . En 2004, la Oficina del Contralor de la Moneda se adelant por el
gobierno federal leyes estatales que regulan los crditos hipotecarios y los bancos
nacionales, incluidas las leyes contra los prstamos predatorios en sus libros (junto
con los valores predeterminados ms bajas y tasas de exclusin). Despus de este
cambio, los prestamistas nacionales venden productos de crdito cada vez ms
arriesgados en esos estados. Poco despus, sus tasas de morosidad y de ejecucin
hipotecaria aument notablemente.

13. Los sistemas de compensacin Animados juegos de azar : el sistema de

compensacin de Wall Street era -y todava se basa sobre el rendimiento a corto
plazo, todo al revs y sin ningn inconveniente. Esto crea incentivos para tomar
riesgos excesivos. Los bonos son extraordinariamente grandes y siguen a - $ 135
mil millones en 2010 para las 25 instituciones ms grandes y que es despus de la
crisis.

14. Wall Street se convirti en "creativa": La demanda de papel de mayor

rendimiento llev a Wall Street para comenzar a empaquetar hipotecas. El ms alto
rendimiento Fueron hipotecas de alto riesgo. Este mercado estaba dominado por
los originadores no bancarias exentos de la mayora de las regulaciones.

15. Prestamistas del sector privado alimentan la demanda : Estos emisores de

hipotecas prestar-a-vende-a-titulizadores modelo haban ellos sosteniendo
hipotecas por un perodo muy corto. Esto permiti que se relajen las normas de
suscripcin, abdicando mtricas de crdito tradicionales, como los ingresos, la
calificacin de crdito, historial de servicio de deuda y la relacin prstamo-valor.

16. Aparatos financieros ordeadas el mercado : productos de la hipoteca

"innovadores" se han desarrollado para llegar a los prestatarios ms alto
riesgo. Estos incluyen las hipotecas de tasa ajustable 2/28, prstamos de inters
solamente, hipotecas alcanca (hipoteca y el hogar de capital subyacentes lneas
simultneas) y los prstamos de amortizacin negativa notorios (endeudamiento del
prestatario sube cada mes). Estas hipotecas en mora en nmero enormemente
desproporcionado en relacin con las hipotecas fijas tradicionales a 30 aos.

17. Los bancos comerciales aumentaron: Para mantenerse al da con los

originadores Estos novedosos, los bancos tradicionales aumentaron en el
juego. Los empleados fueron compensados en el volumen de prstamos base, no
la calidad.

18. Derivados explotaron sin control: CDO siempre el primer "mercado infinita"; a
la altura de cada, derivados representaron el 3 veces de la economa global.

19. El auge y cada fueron mundial: Los defensores de la gran mentira ignoran la
naturaleza mundial de la caja de auge y cada. El McKinsey Global Institute, seal
"desde 2000 hasta 2007, la notable subida de los precios de la vivienda se produjo
globales."

20. Fueron principalmente los prestamistas privados que relajaron los

estndares: Los prestamistas privados no sujetos a reglamentos del Congreso
colapsadas las normas de prstamo. las GSE. hipotecas conformes tenan reglas
Que eran menos rentables que los prstamos novedosos. titulizadores privadas -
competidores de Fannie y Freddie - creci de 10 por ciento del mercado en 2002 a
40 por ciento en 2006. Casi como porcentaje de todos los valores respaldados por
hipotecas, la titulizacin privada creci de 23 por ciento en 2003 a 56 por ciento en
2006.

21. La fuerza impulsora detrs de la crisis fue el sector privado

Muchos actores, obviamente, jugaron un papel en esta historia. Algunos de los
actores estaban en el sector pblico y algunos de ellos estaban en el sector
privado. Sin embargo, los organismos del sector pblico estaban actuando a
instancias del sector privado. No es como si el Congreso se despert una maana
y pens para s: "Vamos a abolir la Ley Glass-Steagall!", O la SEC sucedido
espontneamente a tener la brillante idea de relajar los requisitos de capital de los
bancos de inversin. O la Oficina del Contralor de la Moneda de su propio acuerdo
bruscamente tuvo la idea de adelantarse a las leyes estatales que protegen a los
prestatarios. Estas agencias del gobierno estaban siendo enrgicamente
presionaron para hacer las mismas cosas Que se beneficiaran al sector financiero
y sus gerentes y comerciantes. Y detrs de todo esto, fue la bsqueda de ganancias
a corto plazo.

21. La espiral descendente comienza...

Esto sucedi tantas veces que haba ms oferta que demanda. Economa bsica
dicta que cuando la oferta es mayor que la demanda, los precios tienden a caer en
un intento de restaurar el equilibrio del mercado.

Con la cada de precios, ms propietarios se encontraron con los pagos que no

podan permitirse el lujo y propiedades de las que posean ms de la casa vala la
pena. Esto caus an ms ejecuciones hipotecarias.

El resultado fue que muchos prestamistas tenan que escribir de mil millones de
deuda hipotecaria mal. Esto en s mismo no podran haber provocado la crisis. El
problema era que muchos de estos prestamistas tambin prestado el dinero que
utilizan para prestar para hipotecas.

El Caso de George Hernndez:

En el ejemplo descrito en el libro, Mr. Mortgage que es un vendedor de hipotecas,

le ofrece una a su trabajador George Hernndez, quien en un principio no logra
creer la facilidad con la que obtendr su crdito, por lo que en primera instancia se
muestra un tanto incrdulo ante semejante oferta. Mr. Morgage argumenta que la
casa que George Hernndez construir, aumentar su plusvala con el tiempo, lo
que resulta en primera impresiones una muy buena inversin, y hasta cierto punto,
deuda buena, a lo que George no puede resistirse y aplica para el prstamo, a un
muy bajo costo de inters.

A su vez, la compra de inmuebles a travs de generosas hipotecas dispar el

endeudamiento de todos los George Hernndez de Estados Unidos: en 1999 el
porcentaje de la deuda de los hogares sobre la renta disponible era del 101%; al
final del 2007 era del 142%. La deuda de los hogares americanos ascenda en 1974
a 705 000 millones de dlares. En el 2008, a 14,5 billones.

A parte del prstamo hipotecario que George Hernndez haba recibido se le

concedi otro debido a que el valor de su Casa era vez mayor, claro esto hasta que
dur. Luego de esto cuando las personas se vieron envueltas entre tanta deuda, y
al no poder pagar, los bancos quienes referan con Fiador en este caso se vieron
envueltos en deudas millonarias que ascendan no a millones sino a billones de
dlares. Pero esto no era lo peor, lo peor era que la deuda no solo era dentro de
Territorio Estadounidense, sino que la deuda se haba extendido hacia el resto del
mundo, valindose de fondos monetarios internacionales, asi como tambin de
bancos alrededor del mundo que haban decidido ingresar en el negocio de la
hipotecas.

Uno de los consejeros est precisamente haciendo una presentacin sobre unos
productos financieros que otros bancos han lanzado ya con xito, y que les est
permitiendo quitarse de encima ciertas hipotecas, liberndose de este modo
recursos para conceder nuevos crditos. Entramos en la conocida titulizacin de las
hipotecas subprime.

Lo que los bancos hicieron fue empaquetar las hipotecas con un lacito y enviarlas a
entidades financieras de otros pases bajo nombres seductores, como si fueran
fondos de inversin. En otras palabras, se toma el crdito de 200,000 dlares de
George Hernndez y se vende, a travs de un banco de inversin, a un banco
europeo: Este fondo da un 7% de rentabilidad y est catalogado como de mxima
solvencia, dice el folleto de la emisin del fondo.
Los inversores europeos y de todas partes del mundo no hicieron demasiadas
preguntas, pues era una poca en la que haba mucho dinero y la percepcin de
riesgo era baja. Es un buen producto, es seguro, y da un 7%, decan los bancos
a sus clientes.

La gente lo compr y los bancos lo vendieron sin detenerse a examinar que lo que
haba en realidad era un montn de hipotecas de un montn de George
Hernndez. De veras se recibi un 7% de inters? Los primeros aos s. Pero los
intereses que pagaba George Hernndez provenan a veces de nuevas
ampliaciones de su hipoteca que, al mismo tiempo, volva a ser empaquetada con
otro lacito y exportada por medio mundo.

Una hipoteca se transforma en un fondo de inversin. La deuda se convierte en un

activo transferible. No estamos hablando de unos pocos lacitos. Pensemos que, de

los 10,6 billones de dlares que haba en hipotecas en Estados Unidos, en el

2008, el 60% ya se haba titulizado, es decir, los bancos se las haban sacado

de encima y se las haban traspasado a todo tipo de entidades financieras y de

ahorro, tanto de Estados Unidos como del resto del mundo.

Para ms inri, estas inversiones se hacan en algunos casos mediante

apalancamiento financiero, es decir, que como el fondo de inversin que daba el

7% era tan seguro (pobre George Hernndez), algunas entidades e inversores

pedan crditos (el tipo de inters estaba bajo) al 4% e invertan en hipotecas basura
que daban un 7% o ms.

Por su parte, los ejecutivos de Wall Street que participaron de todas estas
operaciones se embolsaron 23 900 millones de dlares en forma de bonus. Lo
mismo que pas en la Compaa de los Mares del Sur y que en 1929. De nuevo,
mientras todos ganaban, a todo el mundo le parecan bien esas pequeas
comisiones.
La crisis financiera se propag por todo el mundo, inicindose una recesin de
carcter global. Organismos internacionales como el Fondo Monetario Internacional
o el Banco Mundial se muestran profundamente preocupados por la situacin. Los

gabinetes de economa de los distintos gobiernos del mundo revisan sus previsiones
econmicas con mayor frecuencia de lo que lo solan hacer. Sobre la magnitud de
esta crisis profundizar en el captulo 7.

Algunas lecciones de esta burbuja

Cuando la burbuja se ha hecho demasiado grande y no se quiere asumir su prdida,

lo habitual es refinanciarla. Se trata de postergar lo inevitable, agravando en realidad
el problema.

Durante las pocas de euforia hay una tendencia a no informarse, ni cuestionarse

el rendimiento intrnseco de los activos en los que se invierte, dado que sobran
compradores a quienes revendrselos.

Volvemos a comprobar que la garanta del dinero prestado para la inversin es el

propio bien con el que se especula.

Medidas para paliar la crisis

El gobierno tom varias medidas destinadas a disminuir el dao. Un conjunto de

acciones se favorecer la prestamistas de reelaborar los pagos y dems
condiciones en las hipotecas con problemas o para refinanciar hipotecas bajo el
agua (prstamos que superen el valor de mercado de los hogares) en lugar de
buscar agresivamente la exclusin. Esto redujo los embargos cuya posterior venta
podra deprimir an ms los precios de las casas. Congreso tambin aprob
crditos fiscales temporales para los compradores de vivienda que el aumento de
la demanda de vivienda y se alivia la cada del precio de la vivienda en 2009 y 2010.
Para reforzar la financiacin de hipotecas, el Congreso aument considerablemente
el tamao mximo de las hipotecas que FHA asegurar. Dado que los prstamos de
la FHA permiten pagos iniciales bajos, la participacin de la agencia de las hipotecas
de nueva emisin salt de menos del 10 por ciento a ms del 40 por ciento.
La Reserva Federal, que baj las tasas de inters a corto plazo a casi el 0 por ciento
a principios de 2009, tom medidas adicionales para reducir las tasas de inters a
largo plazo y estimular la actividad econmica (Bernanke, 2012). Esto incluy la
compra de grandes cantidades de bonos del Tesoro a largo plazo y valores
respaldados por hipotecas que financian hipotecas de alto riesgo. Para an ms las
tasas de inters ms bajas y para fomentar la confianza necesaria para la
recuperacin econmica, la Reserva Federal se comprometi a la compra de
valores a largo plazo hasta que el mercado de trabajo mejor sustancialmente y
para mantener las tasas de inters a corto plazo bajo hasta que los niveles de
desempleo disminuyeron, en tanto que se mantuvo la inflacin baja (Bernanke,
2013; Yellen, 2013). Estas medidas y otras acciones, a lo largo de la poltica de
vivienda con una cartera reducida de viviendas sin vender tras varios aos de poca
nueva construccin ayudado a estabilizar los mercados de vivienda para el ao
2012 (Duca 2014). Alrededor de ese tiempo, los precios nacionales de las casas y
la construccin de viviendas comenzaron a subir, la construccin de viviendas se
elev fuera de sus mnimos y tasas de exclusin reanud la cada desde los
mximos de recesin. A mediados de 2013, el porcentaje de hogares que entran en
ejecucin de una hipoteca se haba reducido a los niveles y la tan esperada
recuperacin de la actividad inmobiliaria era slidamente en marcha antes de la
recesin.