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41me confrence de RHF, Saint-Denis-Le Port, du 15 au 18 novembre 2009

Quel logement social pour le 21me sicle ?


COMPTE RENDU

Co-organise avec la Socit Immobilire du Dpartement de la Runion (SIDR), la 41me


confrence de RHF a rassembl un large ventail de professionnels du logement social
(organismes dhabitat social, agences dEtat, collectivits territoriales, associations,
socits). Les participants taient issus de diffrents pays francophones : Belgique, Qubec,
Canada, Burundi, Mauritanie, Sngal, France, dont de nombreux reprsentants dOutre Mer,
tels que La Runion et la Nouvelle-Caldonie.

Quel logement social pour le 21me sicle ? Le thme du sminaire, dfini sous forme
dinterrogation, tait pour le moins ambitieux. En effet, face aux enjeux lis
lenvironnement, aux rcents bouleversements conomiques mondiaux, lvolution
constante des socits et des modes de vie, les acteurs du logement social doivent tre en
mesure de sadapter aux besoins des populations.

La redfinition dun concept parfois galvaud, ne relevant pas de la mme signification pour
tous les pays, a notamment permis aux diffrents reprsentants dtre en accord sur les bases
dune comprhension commune. Quentend-on par logement social et quelles sont les
missions des acteurs du logement social ? Dans quel contexte de politique du logement les
oprateurs voluent-ils ? La place de lhabitat social dans le dveloppement conomique, son
positionnement face la question grandissante du dveloppement durable, la problmatique
du financement de lhabitat dans les pays du Sud, sont les autres ateliers dvelopps au cours
de ces deux journes et demi de rflexions.

Approche gnrale
Afin de prparer et dalimenter le dbat, un sondage a t ralis parmi les adhrents de RHF.
Pour la majorit des participants, le logement social est un loyer modr, qui se dfinit par des
critres de ressources ou de revenus. Les missions vont de la satisfaction des besoins de
logements pour le plus grand nombre une partie trs cible de la population, celle qui
rencontre le plus de difficults. Il peut sagir de logements locatifs ou en accession la
proprit, dont la construction est subventionne ou aide par diffrents modes de
financements publics ou privs.

Le logement social peut sinscrire dans deux logiques diffrentes :


- Rle de rgulation du march, comme cest le cas en France ou en Belgique.
- Logement caractre rsiduel, sadressant aux mnages les plus fragiles. Le cas du
Qubec est le plus probant.

Qui sont les acteurs ?


Dans certains pays europens, le logement social se dfinit par les bnficiaires et non par les
oprateurs.

Dans la conception franaise ou qubcoise, le logement social est rserv des oprateurs
spcialiss, agrs par lEtat.

Au Maroc ou en Tunisie, en parallle des organismes publics existants, les socits


immobilires prives sont autorises construire des logements sociaux, en bnficiant des
systmes de financement mis disposition par lEtat.

Des missions en volution dans les pays du Nord


Dans les pays du Nord, les politiques publiques sont davantage axes autour de la
construction locative avec des financements publics ddis. Les logements sont attribus sous
condition de ressources avec des catgories de bnficiaires dtermines.

En France, en fonction des mouvances politiques progressistes ou conservatrices, les


politiques incitent plus ou moins laccession la proprit.

Lvolution des missions

Aujourdhui, beaucoup doprateurs tendent leurs missions bien au-del du cadre bti seul, et
mettent en place un accompagnement social spcifique aux besoins des mnages avec parfois
la mise en place de vritables milieux de vie au sein des rsidences.

La question de la scurit et de la tranquillit rsidentielle est une problmatique rcurrente


pour les habitants de certains quartiers, et les professionnels doivent en tenir compte.

Dune manire gnrale, parmi les nouveaux dfis qui simposent, la rnovation urbaine, le
dveloppement communautaire ou associatif, les conomies dnergies, sont les champs les
plus largement cits par les participants.

Concilier le logement social et le dveloppement durable

Lenjeu du dveloppement durable reste primordial dans les nouvelles missions des
organismes dhabitat social issus des pays du Nord.

Le dynamisme de nombreux oprateurs de La Runion tels que la SIDR, a parfaitement t


illustr par la visite de la Ville du Port, qui sengage, entre autre, activement dans les
installations solaires. Son approche dun dveloppement durable global, place les mnages au
cur de la rflexion. Ces derniers ont une dmarche participative dans les diffrents projets
dhabitat.
La Runion a le projet ambitieux datteindre lautonomie nergtique, base dnergies
renouvelables. A ce titre, le nouveau Schma dAmnagement Rgional (SAR) a pour
principe la densification des villes existantes.

Notons que La Runion et les pays dOutre-mer en gnral, disposent dune politique du
logement propre celle dun pays du Nord (bien que disposant de financements spcifiques)
mais avec les problmatiques dun pays du Sud.

Les enjeux des pays du Sud


La plupart des pays du Sud voluent dans un contexte de croissance dmographique et
urbaine phnomnales. De nombreux besoins lmentaires ne sont pas remplis en matire
damnagement, de viabilisation des terrains, dinstallations sanitaires, deau potable Les
priorits des politiques des pouvoirs publics saxent donc sur la mise en place dune politique
foncire et de planification urbaine, dune politique damnagement et daccs aux services et
infrastructures de base ainsi que le traitement des bidonvilles et des logements insalubres dj
existants.

La politique du logement rside principalement dans la prise en charge des fonctionnaires. Il


sagit de mnages solvables, dits bancables (disposant de fiches de salaires, dun compte en
banque), dont lEtat prend la responsabilit. Malgr des tentatives de construction de
logements locatifs dont le patrimoine est aujourdhui en difficult, les initiatives rcentes
portent sur de laccession la proprit.

Dune manire gnrale, linvestissement dans le logement est considr comme relevant de
la logique de march. Il nexiste pas de logement conventionn, daide spcifique la pierre
ou la personne, pas de financement tatique et un financement priv quasi inexistant.

Aussi, devrait-on parler davantage de laspect social du logement plus que du logement social,
proprement dit. Au regard des critres europens et qubcois, le logement des
fonctionnaires relve du logement social. Certaines oprations de parcelles viabilises
destination de mnages aux faibles revenus, actuellement dveloppes au Sngal, entrent
galement dans le cadre dune accession sociale. Pour autant, dans le langage courant des
pays dAfrique Sub-saharienne, le logement social est un terme souvent utilis pour dsigner
un abri de fortune, ou relevant dinitiatives prives destination des populations les plus
pauvres (exemple des Maisons du Pre Pdro, Madagascar). Il nest donc pas forcment
dfini comme un type de logement conventionn, limage des pays du Nord.

Le financement de lhabitat dans les pays dASS :

La voie du financement de lhabitat via des institutions internationales telles que la Banque
Mondiale semble peu raliste. LAFD finance toutefois des projets dinfrastructures, qui sont
des actions pralables toute politique du logement. Lexemple des parcelles viabilises
ralises au Sngal, dmontre une autre voie possible, celle de laccession la proprit, par
le biais de lauto-construction.

La particularit des pays du Maghreb

La Tunisie comme le Maroc, disposent dune politique de logement social particulirement


dynamique avec des outils daide au financement sophistiqus. Il nexiste quasiment plus de
bidonvilles en Tunisie et le Maroc mne, ce jour, une politique de lutte contre lhabitat
spontan sans prcdent. Un important parc de logements sociaux en accession la proprit
est en train dtre constitu. Les oprateurs publics rpondent aux besoins dune importante
population : celle des mnages les plus dmunis issus des bidonvilles mais aussi celle issue de
la classe moyenne, aujourdhui montante dans ces Etats, par le biais des logements dits
conomiques.

Lhabitat social dans le dveloppement conomique


Enfin, la 41me confrence a permis daborder la place de lhabitat social dans le
dveloppement conomique. Les exemples de Mayotte nous ont montr le recours possible
aux artisans locaux et la source de cration demplois.

Alors quen priode deuphorie, le logement social joue un rle de rgulateur, lexemple de
La Runion, dmontre quil peut aussi avoir un rle de renfort dans le secteur du BTP, en
priode de crise. En effet, suite la baisse de la demande de production de logements privs
destins la dfiscalisation en 2008, de nombreuses oprations en VEFA ont t reprises par
les organismes de logement social, dont la SIDR.