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O Direito

de Superfcie Eduardo Scrates Castanheira Sarmento Filho

Coordenao:
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Francisco Jos Rezende dos Santos
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza
EDUARDO SCRATES CASTANHEIRA SARMENTO FILHO

Coordenao
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Francisco Jos Rezende dos Santos
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza

O Direito
de Superfcie
1 edio

So Paulo
IRIB
2012
O DIREITO DE SUPERFCIE
Por Eduardo Scrates Castanheira Sarmento Filho

EXPEDIENTE
Diretoria Suplentes: Ccero Tadeu Ribeiro (AL) Carlos
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Qualquer parte desta publicao poder ser reproduzida, desde que citada a fonte.
Copyright 2012. Instituto de Registro Imobilirio do Brasil.
Impresso no Brasil.

Autoria:
Eduardo Scrates Castanheira Sarmento Filho

Coordenao:
Francisco Jos Rezende dos Santos
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza

Coordenao editorial:
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Tatielly Diniz

Reviso:
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Ficha Catalogrfica

Instituto de Registro Imobilirio do Brasil IRIB


O Direito de Superfcie. So Paulo: IRIB, 2012.

40 p.

ISBN 978-85-99029-07-7

1. Direito de Superfcie. 2. Direito registral. 3. Registro de imveis. 4. Propriedade do solo.


5. Superficirio. 6. Alienao do direito de construir. 7. Direito de elevao. 8. Utilizao
do subsolo. 9. IRIB. I. Ttulo: Coleo Cadernos IRIB O Direito de Superfcie.

Todos os direitos reservados ao:

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SUMRIO

PARTE 1 O DIREITO DE SUPERFCIE ............................................................ 7

1. Conflito aparente de normas ................................................................................. 7

2. Compreenso do instituto ...................................................................................... 8

3. Definio do direito de superfcie .......................................................................... 9

4. Alcance prtico do instituto ................................................................................. 10

5. Objeto do direito superficirio ............................................................................ 12

6. Direito de superfcie de segundo grau e direito de elevao ............................. 12

7. A utilizao do subsolo ......................................................................................... 12

8. Direito de superfcie e a propriedade horizontal (condomnio edilcio) .......... 12

9. O aspecto temporal do instituto .......................................................................... 14

10. Constituio, transmisso e extino ................................................................ 14

11. A transmisso do direito de superfcie .............................................................. 15

12. Extino da superfcie ........................................................................................ 16

13. O aspecto registral .............................................................................................. 17

Resumo sobre direito de superfcie ......................................................................... 18

PARTE 2 PLANILHA DE QUALIFICAO ................................................... 21

PARTE 3 MODELOS ........................................................................................... 28

PARTE 4 REFERNCIA LEGISLATIVA ......................................................... 33

Bibliografia ............................................................................................................... 36
PARTE 1
O Direito de Superfcie

1. Conflito aparente de normas


Circunstncias histricas fizeram com que o direito de superfcie fosse introduzido
na legislao brasileira1 em dois textos distintos e cronologicamente muito prximos
o Estatuto da Cidade e o Novo Cdigo Civil , apresentando unidade estrutural, mas
com campos de incidncia diferentes, alm de normas conflitantes, fato que gera al-
guma dificuldade na sua aplicao.
O novo Cdigo Civil no revogou expressamente a lei especial anterior, limitando-
se a revogar o antigo Cdigo Civil e a primeira parte do Cdigo Comercial, na forma do
art. 2.045.
O aplicador do direito, no atual estgio histrico, deve procurar harmonizar as nor-
mas provenientes de mltiplas fontes.2
Destarte, o correto procurar integrar os dois textos que, na verdade, tm a mesma
filosofia e estrutura, sendo possvel superar supostas contradies.
evidente que o legislador no quis revogar o Estatuto da Cidade, ocorrendo, in-
voluntariamente, a edio de dupla legislao sobre o mesmo tema, como afirma J. Mi-
guel Lobato Gmez:3

Entretanto, o mais adequado pensar que ambas as regulamenta-


es se integram em um todo orgnico, o ordenamento jurdico
brasileiro, e, em conseqncia, deve proceder-se a uma interpre-
tao sistemtica, nica, conjunta e integrada, de todo o complexo
normativo relativo ao tema.

Um exame mais acurado revelar que, de fato, no h incompatibilidade insuper-


vel entre os dois regramentos, mas antinomias aparentes, que so facilmente ultrapas-
sadas pelo dilogo das fontes.

1
O Cdigo Civil de 1916 no albergou esse direito real. Todavia, no direito primitivo brasileiro, embora no houvesse re-
gramento especfico, houve aplicao do instituto. Nesse sentido, veja-se Frederico Henrique Viegas de Lima, invocando
textos de Teixeira de Freitas e Pontes de Miranda, que informam ter sido empregado o direito superficirio no sc. XIX nas
plantaes de coco, nas quais os coqueiros no pertenciam ao dono do solo (em seu livro: Direito Imobilirio Registral Na
Perspectiva Civil-Constitucional, Editora Sergio Antonio Fabris, p. 201).
2
MARQUES, Cludia Lima. Superao das Antinomias Pelo Dilogo das Fontes, Revista de Direito do Consumidor 51/ 34- 67.
3
GMEZ, J. Miguel Lobato. A disciplina do direito superficirio no ordenamento jurdico brasileiro. Revista de Direito
Civil, n. 20, out./dez. 2004, p. 93. Editora Padma.

7
2. Compreenso do instituto
Tradicionalmente, vigora o princpio superficies solo cedit, que expressa o vnculo
indissocivel existente entre o solo e a superfcie, de sorte que tudo aquilo que se planta
ou se constri pertence ao dono do solo.
Essa regra nada mais do que a particularizao do princpio genrico de que o
acessrio segue o principal (acessorium sequitor principale).
O art. 1.299 estabelece que a propriedade do solo abrange a do espao areo e sub-
solo correspondentes, em altura e profundidades teis ao seu exerccio.
Por sua vez, reza o art. 1.255 do NCC: Aquele que semeia, planta ou edifica em
terreno alheio perde, em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se
procedeu de boa-f ter direito de indenizao.
Observar que essa noo de principal e acessrio tem sido abrandada e tornada re-
lativa. Veja-se o disposto no pargrafo nico do art. 1.255, regra que no tinha similar
no cdigo de 1916:

Se a construo ou a plantao exceder consideravelmente o valor


do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edificou, adquirir
a propriedade do solo, mediante pagamento da indenizao fixada
judicialmente, se no houver acordo.

De igual modo, o art. 1.230 daquele diploma legal retira do proprietrio do solo o
domnio sobre jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia el-
trica, os monumentos arqueolgicos e outros bens referidos em lei especial, sendo certo
que pargrafo nico assegura a explorao imediata do subsolo pelo proprietrio.
Tal disposio est em consonncia com a Constituio Federal de 1988, especial-
mente os arts. 20, IX e X, 21, 176 e 178, dentre outros.
Pois bem, apesar de no ser uma regra, como acima visto, o direito de superfcie ex-
cepciona a regra do superficie solo cedit, j que permite a separao entre o domnio da-
quilo que construdo ou plantado e a propriedade do solo que abriga a construo ou
plantao.
No se apresenta, nessa situao, a figura jurdica de copropriedade, mas coexis-
tncia de dois direitos reais distintos.
Dessa maneira, o titular do solo poder continuar a usar e dispor de sua proprie-
dade, que uma propriedade limitada pelo direito real de superfcie, no podendo, en-
tretanto, faz-lo de forma a embaraar o uso pelo superficirio.
Jos Guilherme Braga Teixeira4 afirma que o proprietrio ter a fruio do solo e

4
TEIXEIRA, Jos Guilherme Braga. Direito Real de Superfcie. So Paulo: Saraiva, 1993, p. 118.

8
do prprio terreno, enquanto no iniciada a obra ou a plantao, a exemplo do que dis-
pe o art. 1.532 do Cdigo Civil Portugus.
Outros, entretanto, consideram que o proprietrio continuar a usar e a dispor do
solo naquilo que no ocupado pela construo, no podendo, obviamente, atrapalhar
o uso do superficirio.
A soluo do problema dever ser oferecida pelo contrato celebrado entre o fundeiro
e o superficirio, como de resto acontecer com a maioria das questes decorrentes da
relao, diante da parcimoniosa regulamentao legal.
certo que tambm poder o fundeiro usar o subsolo, mesmo aps a construo ou
plantao, desde que no embarace o direito do superficirio. De igual modo, tambm
poder o fundeiro usar o solo, caso o direito de superfcie incida sobre o subsolo.
Por fim, h consenso de que possvel instituir hipoteca ou alienao fiduciria
sobre a propriedade do fundeiro, independentemente da propriedade superficiria, assim
como se admite a onerao da propriedade superficiria sem atingir a propriedade do
fundeiro.
Isso, inclusive, um fator indispensvel para que o instituto venha a ter emprego
prtico como instrumento de poltica habitacional.
A constituio da hipoteca sobre a propriedade do fundeiro no alcanar a cons-
truo ou a plantao objeto da superfcie anteriormente constituda, derrogando, assim,
o art. 1.474 do CC.
Logo, a hipoteca no abranger todas as acesses e os melhoramentos do imvel,
como indica a primeira parte do dispositivo mencionado, incidindo a parte final dessa
norma, no sentido de que subsistem os nus reais registrados anteriormente hipoteca.

3. Definio do direito de superfcie


Constitui-se a superfcie um direito real autnomo. Embora no esteja inscrito no
rol dos direitos reais em coisa alheia, esse o entendimento majoritrio da doutrina,
como ensina J. Miguel Lobato Gomes.5
Nelson Rosenvald,6 entretanto, observa, com lucidez, o seguinte:

Em virtude da omisso do Estatuto da Cidade e do Cdigo Civil


quanto natureza jurdica do modelo, repercute-se na doutrina
uma polmica. Seria o direito real de superfcie uma verdadeira
propriedade ou um direito real em coisa alheia?
A resposta : ambos. O direito de superfcie um direito real sobre
coisa alheia (lote ou gleba), pois sua formao resulta de uma con-
cesso do titular da propriedade para fins de futura edificao

5
GMEZ, J. Miguel Lobato. Op. cit., p. 70.
6
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Lmen Jris Editora, 2006, p. 403.

9
(sobre ou sob o solo) ou plantao, que, quando concretizada pelo
superficirio (concessionrio), converter o direito inicialmente
incorpreo, em um bem materialmente autnomo propriedade
do solo do concedente.

Quanto ao seu contedo, invoque-se Luiz Guilherme Loureiro,7 que assim define
o instituto:

A superfcie um direito real, fixado por tempo determinado ou


indeterminado, que confere ao superficirio a propriedade da
construo ou plantao, ainda que em carter resolvel, gratuito
ou mediante o pagamento de um penso peridica e que pode ser
transmitido por ato entre vivos ou causa mortis.

Jos Oliveira Ascenso,8 por sua vez, assevera o seguinte:

A superfcie pode ser simplesmente definida como o direito real


de ter a coisa prpria incorporada em terreno alheio. Isto basta
para distinguir a superfcie de qualquer outro direito real e
para englobar todas as modalidades previstas (Grifo do autor).

Esta observao de extrema importncia prtica, sendo suficiente para tornar dis-
pensvel criar um longo e desnecessrio captulo que busque diferenciar o direito de su-
perfcie de institutos com alguma proximidade conceitual, como, por exemplo, a
enfiteuse e o direito real de uso.

4. Alcance prtico do instituto


Maurcio Mota9 tece as seguintes consideraes histricas quanto utilizao do di-
reito de superfcie:

Embora tenha uma rica histria de construo e elaborao jur-


dica, o direito de superfcie parece ter tido uma escassa utilidade
para o desenvolvimento das instituies romanas. As fontes o con-
templam de maneira fragmentria e episdica. [...] Com o direito
de superfcie no diferente, e, se ele no teve em Roma a apli-
cao efetiva de todas as suas potencialidades, no quer dizer,
de maneira alguma, que no possa a vir a ser um instrumento
jurdico bastante til e necessrio em outros ordenamentos
(Grifo do autor).
7
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Pblicos. So Paulo: Ed. Mtodo, 2002, p. 273.
8
ASCENSO, Jos Oliveira. Direitos Reais, 5 ed. Coimbra: Ed. Coimbra Editora, p. 525.
9
MOTA, Maurcio. Disponvel em: <http.www.uerj.br-direito/pubicaoes/marucio-mota/mm 2html>.

10
Mesmo modernamente, o direito superficirio no tem tido a utilizao desejvel.
Na Frana, por exemplo, Gabriel Marty10 justifica a pouca utilizao do instituto pelo
aspecto sociolgico, esclarecendo que a mentalidade latina no se adapta ideia de que
a propriedade no um direito perptuo, transmissvel aos filhos e aos netos.
As possibilidades de aplicao da superfcie so, todavia, ilimitadas.
Imagine-se o seguinte exemplo prtico de aplicao: em solo alheio, a prefeitura do Rio
de Janeiro construiria apartamentos para alojar os atletas dos Jogos Olmpicos de 2016, fi-
cando os imveis construdos para o proprietrio do solo ao fim de 20 anos, por exemplo.
Inexistiriam custos com desapropriaes ou compra dos terrenos, facilitando a con-
cretizao do projeto. Por outro lado, o proprietrio e seus herdeiros teriam, ao trmino
do prazo estipulado, a propriedade do imvel com suas acesses e melhoramentos.
No seria, pois, inteiramente contrria mentalidade latina a aplicao do instituto,
como antes afirmado, uma vez que no direito brasileiro, como se ver adiante, no
possvel haver direito de superfcie perptuo.
Outra utilizao do instituto poder ocorrer em programas de habitao destinados
populao de baixa renda.
A construo de casas pelo poder pblico, em terrenos de sua propriedade, ficando
o incio do pagamento da renda superficiria para o momento posterior ao trmino da
construo.
Finalmente, poderia ser estipulado que o pagamento do solarium se daria por de-
terminado nmero de anos, sendo que, ao trmino do prazo, a propriedade do solo se
transferiria para o superficirio,11 em cujas mos se consolidaria, assim, o domnio pleno.
Entre particulares, tem-se notcia do emprego do instituto, at mesmo por pequenos
proprietrios que instituem o direito de superfcie para que seja construdo, por exem-
plo, um restaurante no seu terreno, voltando o imvel para a propriedade familiar depois
de 20 ou 30 anos, pagando-se o solarium no curso do contrato.
A vantagem que o superficirio poder, por exemplo, obter crdito com a hipoteca
da sua propriedade superficiria, e o dono do terreno ainda ter a vantagem de no estar
atado s rgidas e, por vezes, exageradas normas protecionistas da Lei de Locaes.12
10
Apud: LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Direito Imobilirio Registral na Perspectiva Civil-Constitucional. Porto Ale-
gre: Sergio Antonio Fabris Editor, p. 203.
11
Adiante, examinar-se- a possibilidade de a propriedade se consolidar na figura do superficirio e no nas mos do fun-
deiro, como, normalmente, acontece no direito superficirio.
12
Esclarece Jernimo Romanello Neto que: De modo geral, tanto o contrato de superfcie como o contrato de locao so
instrumentos viveis para aqueles que no pretendem desfazer-se de seus imveis, mas no podem ou no pretendem deles
se utilizar (construir ou plantar). O contrato de superfcie tem substitudo com algumas vantagens os contratos de locao,
principalmente aqueles que tm por objeto terrenos para fins comerciais ou industriais, por prazo igual ou superior a cinco
anos. Nesse caso, a opo pelo contrato de superfcie propicia ao proprietrio ganhos econmicos maiores a longo prazo.
Por exemplo, o terreno contratado para a construo de um empreendimento comercial: o contrato celebrado por prazo
de vinte anos renovvel por igual perodo; o superficirio constri e, ao final do contrato, passa a construo para a pro-
priedade plena do proprietrio que, alm do aluguel recebido no perodo, passa a ter uma propriedade mais valorizada
(O direito de Superfcie na locao de imveis. In: ELSIEVER. Direito Imobilirio, p. 292).

11
5. Objeto do direito superficirio
A doutrina majoritria13 se posiciona no sentido de que o direito de superfcie so-
mente pode ser constitudo tendo como objeto um terreno, pois este termo expressa-
mente explicitado pelo legislador.
H, todavia, opinies14 no sentido de que possvel existir esta figura jurdica em
terreno j construdo.

6. Direito de superfcie de segundo grau e direito de elevao


Alguns ordenamentos, como, por exemplo, o suo, admitem aquilo que se deno-
mina direito de superfcie de segundo grau, hiptese em que o dono da propriedade su-
perficiria concede a um terceiro a possibilidade de construir sobre sua propriedade,
criando novo regime superficirio.
O direito brasileiro no acolheu tal forma de aproveitamento do direito de superf-
cie.
Figura jurdica distinta e igualmente no regulada no direito brasileiro o que se
chama de direito de elevao ou sobrelevao.
Nessa hiptese, algum constri um novo andar sob uma construo j erguida, pas-
sando, ao trmino da empreitada, a existir um condomnio edilcio (propriedade hori-
zontal), o que no se confunde com direito de superfcie.

7. A utilizao do subsolo
O Cdigo Civil no permite obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da con-
cesso (pargrafo nico do art. 1.369 do CC).
Assim, no seria vivel um direito de superfcie para a construo de uma garagem
em terreno alheio, mas seria possvel a construo de tal garagem, desde que, sobre ela,
fossem edificados diversos andares, como, por exemplo, uma superfcie tendo como ob-
jeto a construo de uma centro comercial.
Note-se que no mbito do Estatuto da Cidade a limitao no incide, pois, expres-
samente, se refere utilizao do subsolo, da superfcie e do espao areo (pargrafo pri-
meiro do art. 21 do EC).

8. Direito de superfcie e a propriedade horizontal


(condomnio edilcio)
complexa a questo que se pe no sentido de ser ou no permitida a instituio

13
Nesse sentido, veja-se: LIMA, Frederico Henrique Viegas. O Direito de Superfcie Como Instrumento de Planificao Ur-
bana. Rio de Janeiro: Renovar, p. 379.
14
LIRA, Ricardo Pereira. O direito de Superfcie e o Novo Cdigo Civil. Revista Forense 364/ 251, p. 56. Em igual sentido,
veja-se tambm Fernando Dias Menezes de Almeida. Estatuto da Cidade. Comentrios, 2002, pp.117-118.

12
de um condomnio edilcio em terreno alheio, aplicando-se o regime superficirio.
Parece, em princpio, estranha tal situao. que o proprietrio da unidade aut-
noma titular tambm de uma frao ideal do solo. Como poderia, pois, compatibilizar
essa propriedade da frao ideal do solo com a propriedade do solo j titularizada pelo
fundeiro?
Lus A. de Carvalho Fernandes,15 apesar de reconhecer a controvrsia existente em
relao ao tema, responde afirmativamente pergunta formulada, utilizando os seguin-
tes argumentos:

A primeira dificuldade que se poderia opor a este entendimento


resultaria do facto de o direito de propriedade sobre o solo onde
existe o edifcio pertencer ao fundeiro, no podendo, como tal,
ele ser coisa necessariamente comum, contra a estatuio do artigo
1.241, n. 1, al. A). esta uma questo forma. O superficirio tem
direito de manter no solo o edifcio, com os poderes correspon-
dentes sua situao de superficirio. Posto isto, constituda a
propriedade horizontal, aos superficirios-condminos ficam a
pertencer, em comum, esses mesmos poderes e tanto basta para sa-
tisfazer a exigncia do 1.421. No se v razo para, na propriedade
horizontal, o solo ter de pertencer aos condminos em compro-
priedade, com excluso de qualquer outra situao de contitulari-
dade. O que o solo no pode ser objecto do direito singular de
qualquer condmino. Tambm a situao do fundeiro no afec-
tada, pois no h alterao dos poderes incidentes sobre o solo,
mas somente uma diferente titularidade dos mesmos. Mais signi-
ficativa se diria, at, primeira vista, uma outra objeco, fun-
dada agora na circunstancia de o direito de o superfcie poder ser
temporrio, enquanto o direito de propriedade horizontal se con-
figura, na lei, como perptuo. Ao qualificarmos este ltimo como
um tipo autnomo de direito real de gozo, demarcando-o da pro-
priedade, afasta-se o aparente rigor do argumento. De qualquer
modo, no se pode esquecer que, na situao em anlise, o titular
do direito fraco primordialmente superficirio e s depois
condomnio.
Cumpre, finalmente, salientar, sem pretender dar ao argumento
valor decisivo, a circunstancia de ser prtica social e jurdica cor-
rente a existncia de edifcios sobre que incide um direito de su-
perfcie constitudo em propriedade horizontal, sem que se tenham
verificado, a este respeito, dvidas, tanto na titulao notarial,
como na inscrio registral do correspondente negcio.

15
Op. cit., pp. 403-404.

13
Henrique Viegas,16 por sua vez, considera incabvel a constituio de uma proprie-
dade horizontal sobre um imvel concedido em superfcie, em razo da dificuldade j
apontada. Todavia, vislumbra a seguinte possibilidade:

Nada impede que as partes, dentro da faculdade que possuem de


pactuar, estabeleam uma figura semelhante da propriedade ho-
rizontal. Basta que o acordo mencione, especificamente, que o ob-
jeto do direito de superfcie a construo de uma edificao a ser
dividida em unidades, facultada a sua cesso pelo superficirio a
terceiros, pelo tempo que durar a concesso da superfcie. Para
caracterizar esta forma de propriedade, as partes podero utilizar-
se de algumas normas relativas aos condomnios em edifcios con-
tidas no Cdigo Civil de 2002, desde que no contrariem a
natureza jurdica do direito de superfcie.

9. O aspecto temporal do instituto


O nosso Cdigo Civil, de forma clara, no admite a superfcie perptua. Igual-
mente, o faz o Estatuto da Cidade, pois prazo indeterminado a que se refere a lei espe-
cial no se coaduna com a noo de perpetuidade.
Como no estabeleceu prazo mximo, fcil burlar a proibio quanto perpetui-
dade, bastando, por exemplo, que as partes estabeleam um direito de superfcie de 500
anos.
Por isso, melhor o critrio legislativo que estabelece tempo mximo de durao
para o direito de superfcie: 99 anos, no direito ingls, e 75 anos, quando institudo por
pessoa de direito pblico, e 99 anos entre particulares, na Espanha.

10. Constituio, transmisso e extino


Tanto na disciplina do Cdigo Civil, quanto do Estatuto da Cidade, o direito de su-
perfcie somente se constitui por escritura pblica registrada no cartrio do Registro de
Imveis.
Destarte, ainda que o valor do direito de superfcie seja inferior ao limite de 30 sa-
lrios-mnimos estabelecidos no art. 108 do CC, impe-se a forma pblica, o que no
deixa de ser uma contradio.
Questo que causa certa polmica a de saber se ou no possvel surgir o direito
de superfcie pela usucapio.
Legislaes aliengenas, como a de Macau e da Alemanha, admitem expressamente
a usucapio sobre a propriedade superficiria.
Os legisladores de ambos os diplomas que tratam do tema no previram, expressa-
16
Op. cit., pp. 383-384.

14
mente, tal hiptese, possivelmente em razo de ser difcil identificar se o possuidor age
como dono em relao ao solo ou s em relao superfcie.
A omisso, assim, parece ter sido proposital.
Jos Guilherme Loureiro,17 entretanto, sustenta o cabimento da usucapio, afirmando
o seguinte:

Cumpre ressaltar, ainda, que algum seja possuidor de boa-f e


justo ttulo embora tenha adotado as cautelas legais para a aquisi-
o do direito de superfcie (vg., mediante contrato por instru-
mento pblico), pode ocorrer que o ttulo fosse eivado de
nulidade, desconhecida do adquirente (v.g., aquisio a non do-
mino). Nada impede que o possuidor de boa-f venha, verificada
a prescrio aquisitiva, a usucapir a superfcie.

Essa matria, como muitas outras, ser resolvida pela doutrina e pelo trabalho ju-
risprudencial, como adverte Ricardo Lira:

Entendemos que o direito de superfcie, como est previsto nos


dois diplomas legais, no novo Cdigo Civil e no Estatuto da Ci-
dade, deve sofrer o impacto da experincia vivida, deve receber
as achegas do direito aplicado, mas, no entanto, no exclu-
mos a possibilidade de que, dentro de algum tempo, nova for-
mulao seja adotada (Grifo do autor).

11. A transmisso do direito de superfcie


O direito de superfcie pode ser transmitido por ato inter vivos ou mortis causa.
Ao contrrio do que ocorre com a enfiteuse, em que devido o laudmio, no pode
haver pagamento de importncia pela transmisso, na forma do pargrafo nico do art.
1.372 do CC.
Tal regra, embora no prevista expressamente, deve ser aplicada tambm aos casos
submetidos ao Estatuto da Cidade.
Nesse sentido, veja-se Slvio Slvio Venosa:18

Essa proibio no mencionada no Estatuto da Cidade e pode


dar margem interpretao que no se aplica s concesses de
superfcie urbana. A nosso ver, essa restrio deve permanecer
em qualquer caso, pois o Cdigo Civil deve ser empregado su-
pletivamente no que for omissa a lei especial.

17
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Direitos Reais. So Paulo: Mtodo, 2011, p. 267.
18
VENOSA, Slvio Slvio. Direito Civil. Vol. IV. Direitos Reais. 3a edio. So Paulo: Atlas, 2003, p. 473.

15
De qualquer modo, deve ser observado o direito de preferncia recproco entre fun-
deiro e superficirio, pois o objetivo consolidar em uma nica pessoa a propriedade
(art. 22 do EC e art. 1.373 do CC).
O descumprimento do direito de preferncia no gera a nulidade do ato. Logo, ve-
dado ao oficial registrador ou ao tabelio exigir prova do alienante no sentido de que no-
tificou os interessados.
H quem sustente que o descumprimento da norma implicaria dever de indenizar.
A maioria, com razo, entretanto, considera aplicvel, por analogia, a norma do art. 513
do Cdigo Civil, cabendo ao prejudicado realizar, no prazo de 6 meses, o depsito do
preo, adjudicando a propriedade.
Sobre esta questo, veja-se J. Miguel Lobato Gmez:19

tampouco ser muito fcil dar soluo satisfatria a estes proble-


mas acudindo, como prope venosa, ao regime geral da preemp-
o ou preferncia estabelecido, em sede de contrato de compra e
venda, pelos artigos 513 do prprio cdigo. Porem, a nica pos-
sibilidade lgica de preencher o vazio deixado pelo legislador
(RTDC, p. 89).

Marco Aurlio Bezerra de Melo,20 por sua vez, invoca os arts. 28 e 29 da Lei no
8.245/1991.
Tambm se transmite o direito aos herdeiros por morte do superficirio, na forma
do art. 1.372 do CC.

12. Extino da superfcie


O direito de superfcie se extingue nas seguintes hipteses: a) trmino do prazo;
b) perecimento do solo; c) dar destinao diversa da contratada; d) desapropriao; e)
distrato; f) renncia; g) reunio na mesma pessoa da qualidade de fundirio e de super-
ficirio.
A extino no gera direito de indenizao para o superficirio para cobrir os gas-
tos tidos com a construo ou a plantao, salvo estipulao em contrrio, na forma do
art. 1.375 do NCC.
J. Miguel Lobato Gmez 21 considera no ser possvel o pacto que atribua a cons-
truo ao superficirio, findo o prazo de vigncia do contrato:

19
GMES, J. Miguel Lobato. Op. cit., p. 89.
20
MELO, Marco Aurlio Bezerra de. Cdigo Civil Comentado. Rio de Janeiro: Lmen Iuris, 2004, p. 243.
21
GMEZ, J. Miguel Lobato. Op. cit., pp. 106-107.

16
Apesar de todas estas razoveis consideraes, parece mais ajus-
tado ao direito pensar , como faz intuitivamente a maioria dos au-
tores que se ocupam do tema, que o pacto em contrrio a que
aludem estas normas se refere indenizao em favor do super-
ficirio e no reverso do edificado (posio do legislador es-
panhol no art. 289, 3).

No vejo, todavia, nenhum inconveniente, seja de ordem econmica, seja de natu-


reza tcnica, para que isso no possa ser contratado, sendo, por vezes, necessrio para
a consecuo de resultados sociais a que se presta a utilizao do direito superficirio,
como no exemplo citado no captulo referente ao alcance prtico do instituto.

13. O aspecto registral


H sistemas registrais, como o alemo e o suo, que adotam a soluo de conside-
rar o direito de superfcie quase que um imvel distinto, abrindo-se uma matrcula para
essa propriedade, o que poderia, inclusive, facilitar futuros registros e averbaes refe-
rentes propriedade superficiria, evitando-se dificultar a leitura de uma matrcula nica.
Ao trmino do contrato, esse flio autnomo seria encerrado, voltando-se a utilizar
aquele originalmente aberto.
Apesar de advogar essa ideia, Frederico Viegas 22 reconhece que, diante da legisla-
o em vigor, no se pode imaginar um flio registral autnomo para o direito de su-
perfcie.
Como direito real que , a superfcie ser constituda pelo registro na matrcula do
imvel, que ir abrigar esse novo direito.
Por outro lado, no momento da extino do direito, bastar fazer uma averbao
dando conta desse fato, como se verifica da simples leitura dos arts. 1.369 do Cdigo
Civil, 24, 2o, do EC, 167, I, 39 e 167, II, 20, da LRP.

* Nota: para a finalidade deste projeto, o autor resumiu texto de sua autoria, publi-
cado no Boletim Eletrnico do IRIB no 2.375, de 7 de abril de 2006, que pode ser
acessado em sua integralidade no site do IRIB www.irib.org.br.

22
LIMA, Frederico Henrique Viegas. Op. cit., p. 337.

17
RESUMO

DIREITO DE SUPERFCIE
1) Definio: um direito real sobre coisa alheia e se apresenta como um desdobra-
mento da propriedade. o direito que o proprietrio pode conceder a outrem de cons-
truir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica
devidamente registrada no Cartrio de Registro de Imveis (art. 1.369 do CC).

2) Caractersticas:
a) o direito de superfcie permite a separao entre o domnio daquilo que construdo
ou plantado e a propriedade do solo que abriga a construo ou a plantao.
b) no existe a figura jurdica de copropriedade, mas coexistncia de dois direitos
reais distintos.
c) o titular do solo poder continuar a usar e a dispor de sua propriedade, que uma
propriedade limitada pelo direito real de superfcie, no podendo, entretanto, faz-
lo de forma a embaraar o uso pelo superficirio.

3) Legislao: devem ser utilizadas as regras do Estatuto da Cidade sempre que o direito
superficirio for utilizado como instrumento de poltica urbanstica e em razo da pes-
soa que o institui. Assim, no caso de utilizao pelos particulares, incidem as regras do
Cdigo Civil, mesmo que o solo esteja situado no permetro urbano. No Cdigo Civil,
o direito de superfcie ser um instrumento destinado a atender a interesses e necessi-
dades privados. As regras do CC tm carter geral (art. 1.377), prevalecendo disposi-
es de lei especial na hiptese de instituio do direito de superfcie pelo poder pblico.
Exemplos: se o municpio desafetar uma praa e instituir o direito de superfcie
para explorar como estacionamento, incidiro as regras do Estatuto da Cidade.
Se o particular que constri uma piscina no terreno vizinho sob o regime su-
perficirio, aplicar-se-ia o Cdigo Civil.

4) Objeto: a doutrina majoritria se posiciona no sentido de que o direito de superfcie so-


mente pode ser constitudo tendo como objeto um terreno, pois este termo expressa-
mente explicitado pelo legislador. H, todavia, opinies no sentido de que possvel
existir esta figura jurdica em terreno j construdo, como no direito alemo, suo e por-
tugus, especialmente diante da redao do art. 21, 1o, do EC. o que se chama de
direito de superfcie por ciso, ou seja, j tendo construo erguida no terreno.
a) Em imvel urbano: o poder de edificar em solo alheio, sendo proprietrio da
obra construda enquanto durar o contrato.
b) Em imvel rural: o direito de plantar em solo alheio, adquirindo a propriedade
da plantao.

18
5) Ttulo: o direito de superfcie constitui-se mediante escritura pblica (art. 1.369 do
CC). No incide possibilidade de exceo contida no art. 108 do CC.

6) Transmisso: o direito de superfcie pode ser transferido a terceiros e, por morte do


superficirio, aos seus herdeiros. No poder ser estipulado pelo concedente, a ne-
nhum ttulo, qualquer pagamento pela transferncia (art.1.372 do CC).

7) Preferncia: em caso de alienao do imvel ou do direito de superfcie, o superfi-


cirio ou o proprietrio tem direito de preferncia, em igualdade de condies (art.
1.373). Mas o descumprimento do direito de preferncia no gera a nulidade do ato.
Logo, vedado ao oficial registrador ou ao tabelio exigir prova do alienante no sen-
tido de que notificou os interessados.

8) Durao: um direito temporrio, devendo o ttulo fixar o prazo de sua durao. Por
isso, tambm considerado como uma propriedade resolvel, pois o proprietrio su-
perficirio pode transmiti-lo a terceiros, contudo, o adquirente recebe-o vinculado
condio resolutiva temporal.

9) Partes: o fundeiro (proprietrio do solo) e o superficirio (proprietrio da construo


ou plantao).

10) Prestao: denominada solarium.

11) Direitos e deveres:


a) o proprietrio ter a fruio do solo e do prprio terreno enquanto no iniciada a
obra ou a plantao.
b) o proprietrio continuar a usar e dispor do solo naquilo que no ocupado pela
construo, no podendo, obviamente, atrapalhar o uso do superficirio.
c) o contrato deve estabelecer a respeito da possibilidade de uso, pelo proprietrio, do
restante do terreno onde no h construo ou plantao.
d) o fundeiro poder usar o subsolo, mesmo aps construo ou plantao, desde que
no embarace o direito do superficirio. De igual modo, tambm poder o fun-
deiro usar o solo, caso o direito de superfcie incida sobre o subsolo.
e) extinta a concesso, o proprietrio passar a ter a propriedade plena sobre o terreno, cons-
truo ou plantao, independentemente de indenizao. Contudo, o art. 1.375 do CC
permite que as partes estipulem no contrato futura indenizao a favor do superficirio.

19
12) Oneraes: possvel instituir hipoteca ou alienao fiduciria sobre a propriedade
do fundeiro, independentemente da propriedade superficiria, assim como se admite a
onerao da propriedade superficiria sem atingir a propriedade do fundeiro. A cons-
tituio da hipoteca sobre a propriedade do fundeiro no alcanar a construo ou a
plantao objeto da superfcie anteriormente constituda, derrogando, assim, o art. 1.474
do CC. A hipoteca no abranger todas as acesses e melhoramentos do imvel, como
indica a primeira parte do dispositivo mencionado, incidindo a parte final dessa norma,
no sentido de que subsistem os nus reais registrados anteriormente hipoteca.

13) Direito de superfcie de segundo grau e direito de elevao:


a) Direito de segundo grau: alguns ordenamentos admitem aquilo que se denomina
direito de superfcie de segundo grau, hiptese em que o superficirio (dono da
propriedade superficiria) concede a um terceiro a possibilidade de construir sobre
sua propriedade, criando novo regime superficirio. O direito brasileiro no aco-
lheu tal forma de aproveitamento do direito de superfcie.
b) Direito de elevao: tambm no foi regulado no nosso direito, o que se chama
de direito de elevao ou sobrelevao. Nessa hiptese, algum constri um novo
andar sob uma construo j erguida, passando, ao trmino da empreitada, a exis-
tir um condomnio edilcio (propriedade horizontal), o que no se confunde com
direito de superfcie.

14) A utilizao do subsolo: o Cdigo Civil no permite obra no subsolo, salvo se for
inerente ao objeto da concesso (pargrafo nico do art. 1.369 do CC). Essa limita-
o no existe no mbito do Estatuto da Cidade, pois, expressamente, se refere uti-
lizao do subsolo, da superfcie e do espao areo ( 1o do art. 21 do EC).

15) Extino da superfcie: o direito de superfcie se extingue nas seguintes hipteses:


a) trmino do prazo; b) perecimento do solo; c) dar destinao diversa da contra-
tada; d) desapropriao; e) distrato; f) renncia; e g) pela reunio na mesma pessoa
da qualidade de fundirio e de superficirio. A extino no gera direito de indeni-
zao para o superficirio para cobrir os gastos tidos com a construo ou a planta-
o, salvo estipulao em contrrio, na forma do art. 1.375 NCC.

16) O aspecto registral: os doutrinadores brasileiros reconhecem que, diante da legis-


lao em vigor, no se pode imaginar uma matrcula autnoma para o direito de su-
perfcie. Assim, como direito real que , a superfcie ser constituda pelo registro na
matrcula do imvel que ir abrigar esse novo direito. Para fins de seu cancelamento,
bastar fazer uma averbao na matrcula do imvel, dando conta desse fato (art.
1.369 do Cdigo Civil, art. 24, 2o, EC, 167, I, 39 e 167, II, 20, da LRP.

20
PARTE 2
PLANILHA DE QUALIFICAO
DIREITO DE SUPERFCIE
PROTOCOLO no S = Sim
MATRCULA (S) no N = No
NA = No se aplica
S N NA
ANLISE DA MATRCULA
1 Proceda a uma anlise da matrcula e faa um resumo de todos os
atos positivos existentes (ltimo registro de aquisio, nus, aver-
bao de edificao etc.). Com base nesse resumo, no qual devem
estar indicado(s) o(s) proprietrio(s) atual(is) e os nus em vigor,
passe anlise do ttulo.

DOCUMENTO
2 Verificar o contraditrio. H outros ttulos anteriores tramitando
no cartrio sobre o mesmo imvel?
3 Observar que na instituio do direito de superfcie da essncia
do ato a escritura pblica, de sorte que no se acolhe instrumento
particular, mesmo que o valor seja inferior ao previsto no art. 108
do Cdigo Civil.
4 Se lavrada em outra comarca, est acompanhada do sinal pblico
do tabelio (ou escrevente) ou, caso este j exista arquivado neste
cartrio, foi confirmada a sua assinatura?
5 Se a escritura pblica for de outro Estado, foi confirmada a pro-
cedncia de veracidade e de autenticidade por telefone?
 Ligar no Tabelionato, conferir o telefone pelo site do Min. Jus-
tia, ou CNJ.
NUNCA conferir pelo telefone indicado PELA ESCRITURA.
(Idem para procuraes)
6 Se o imvel tiver origem em outra circunscrio e for necessria
a abertura de matrcula, foram apresentadas as certides de inteiro
teor, nus e aes?
Nota: no existe, na lei, exigncia de prazo de validade dessas
certides. Considera-se razovel o prazo de 30 dias, que o
mesmo utilizado no art. 1o, IV, do Dec. no 93.240/1986.
7 Deve ser emitida Declarao de Operao Imobiliria DOI?

21
S N NA
DAS PARTES
8 O(s) instituidor(es) da superfcie (so) o(s) proprietrio(s) do
imvel?
9 O(s) instituidor(es) est(o) qualificado(s) na matrcula com nome
completo, RG e CPF?
10 H necessidade de averbao anterior ou posterior para insero
ou alterao de dados pessoais (correo de RG, CPF, alterao
de nome etc.) ?
11 O estado civil dos instituidores o mesmo que consta no registro?
12 O cnjuge o mesmo que consta na matrcula?
13 H necessidade de averbao da certido de casamento do(s) ins-
tituidor(es)?
Nota: necessrio averbar certido de casamento:
 se o instituidor casado na matrcula, mas no consta o nome
de seu cnjuge e/ou o regime de bens.
 se na escritura ele comparece casado e na matrcula solteiro,
divorciado ou vivo.
14 Havendo comunicao do bem, compareceram os dois ao ato,
como outorgantes?
15 Analisar o regime de bens para ver se necessria a cnjuge como
instituidor ou simples anuncia ou autorizao do cnjuge ou se
esta pode ser dispensada.
necessria a outorga conjunta dos cnjuges:
 no regime de comunho de bens e no regime de comunho
parcial de bens
 no regime de separao obrigatria de bens, se o bem foi ad-
quirido aps o casamento (aquestos) Smula no 377 do STJ
 no regime de participao final dos aquestos, exceto se no pacto
antenupcial foi pactuada a livre disposio de bens imveis
particulares ( art. 1.656 do CC).
Nota: desnecessria a anuncia ou a outorga do cnjuge se o
casamento for pelo regime de separao convencional de bens
(com pacto antenupcial), desde que a aquisio tenha sido feita
somente em nome do cnjuge instituidor (art. 1.647 do CC).
16 Se no registro h informao de que o proprietrio instituidor vive
em unio estvel, h anuncia do companheiro ou outorga con-
junta?
17 H necessidade de prvio registro de partilha de bens?

22
S N NA
Ex.: se o instituidor era casado na matrcula e comparece ven-
dendo j em estado civil de separado, divorciado ou vivo.
18 Se o instituidor for menor, incapaz, interdito ou esplio, foi men-
cionado o alvar judicial autorizando o negcio?
 constam os dados que identificam o alvar (juzo, data, pro-
cesso no qual foi expedido)?
 o estado civil do proprietrio mencionado no alvar o mesmo
que consta na matrcula ?
19 Se o INSTITUIDOR for PESSOA JURDICA, foi indicado:
 CNPJ  sede  nome completo e demais dados do repre-
sentante que assina o ato
 a data do contrato social ou outro ato constitutivo, seu nmero
de registro na Junta Comercial ou no Cartrio de Registro de
PJ competente, o artigo do contrato ou dos estatutos sociais
que delega a representao legal a quem assina a escritura.
20 Constam todos os dados de qualificao do superficirio e de seu
cnjuge?
 RG  CPF  Nacionalidade  Profisso  Domiclio
 Estado Civil  Regime de bens do casamento
 Pacto Antenupcial
21 Se o SUPERFICIRIO for PESSOA JURDICA, foi indicado:
 CNPJ  sede
 nome completo e demais dados do representante que assina o ato
 a data do contrato social ou outro ato constitutivo, seu nmero
de registro na Junta Comercial ou no Cartrio de Registro de
PJ competente, o art. do contrato ou dos estatutos sociais que
delega a representao legal a quem assina a escritura.
22 H intervenientes ou anuentes no ttulo?
23 Se h intervenientes, eles esto devidamente qualificados?
 RG  CPF  Nacionalidade  Profisso  Domiclio
 Estado Civil  Regime de bens do casamento
 Pacto Antenupcial
24 Os instituidores esto representados por procurador?
Caso positivo, h meno data, livro, folhas e tabelio que la-
vrou a procurao?
25 Os superficirios esto representados por procurador?
Caso positivo, h meno data, livro, folhas e tabelio que la-
vrou a procurao?

23
S N NA
26 As partes ou seus procuradores assinaram o ttulo?
27 Todos os nomes das partes no campo das assinaturas coincidem
com os que foram mencionados no prembulo da escritura?

IMVEL
28 A identificao e descrio do imvel constante do ttulo so idn-
ticas quelas constantes da matrcula?
29 H necessidade de prvia averbao de algum elemento de iden-
tificao do imvel ( nmero de contribuinte no cadastro fiscal
municipal, mudana de nome da rua etc.)
30 H construo no terreno?
Segundo a doutrina majoritria, no pode haver construo no
terreno (observar, contudo, que h opinies em sentido con-
trrio)
31 H previso quanto ao uso do solo pelo proprietrio instituidor, de
modo a no prejudicar o uso do imvel pelo superficirio?
32 Tratando-se de lote proveniente de loteamento aprovado sob a
gide do Dec.-Lei no 58/1937 ou Lei no 6.766/1979, h na matr-
cula a averbao de eventuais restries urbansticas, fixadas pelo
loteador, que recaem sobre o loteamento ? (art. 26, VII, da Lei no
6.766/1979.
Nota: Se no houver averbao, devem ser examinados o me-
morial do loteamento e o contrato padro arquivado, para certi-
ficar se no houve omisso na matrcula.
 Se houver omisso, fazer averbao ex-officio, incluindo as
restries antes de efetuar o registro da alienao.
33 Se o imvel for rural, o imvel onerado corresponde exatamente
ao descrito na matrcula?
34 Se no corresponder, necessria prvia retificao com base no
art. 213 da Lei no 6.015/1973?
35 Na matrcula constam os dados cadastrais do imvel?
 nmero do CCIR e seus dados: rea total, FMP, modulo fiscal
etc.
 nmero de cadastro na Receita Federal (NIRF).
Se no constam esses dados, deve ser feita prvia averbao.
36 Pela rea do imvel, deve ser exigido o levantamento georreferen-
ciado, devidamente certificado pelo Incra? (Lei no 10.267/2001 e
Decretos nos 4.449/2002 e 5.570/2005)

24
S N NA
37 O superficirio estrangeiro (pessoa fsica ou jurdica) ou brasi-
leiro(a) casado(a) com estrangeiro?
 Se a resposta for positiva, necessrio o registro no Livro de
Estrangeiro.
 verificar, pela dimenso da rea, se h necessidade de autori-
zao do Incra para a aquisio.

NUS E GRAVAMES
38 Analisando a matrcula, sobre o imvel incide algum nus NO
impeditivo do negcio (hipoteca convencional, penhora em exe-
cuo comum, arresto, servido, usufruto)?
39 Se h algum nus NO impeditivo ele foi mencionado na escritura?
40 Analisando a matrcula, sobre o imvel incide algum nus IM-
PEDITIVO do negcio:
 penhora em execuo fiscal a favor da Unio Federal ou do
INSS (art. 53 da Lei n 8.212/1991);
 clusula de inalienabilidade;
 hipoteca cedular rural;
 hipoteca do SFH;
 averbao de indisponibilidade de bens;
 promessa de compra e venda a terceiro;
 alienao fiduciria a favor de terceiro;
 outros;
Especificar:
41 Existe requerimento do interessado e autorizao do credor, com
firma reconhecida, para cancelamento prvio desse nus?
42 Em caso negativo, existe anuncia do credor no ttulo?
Nota: a alienao com anuncia do credor apenas possvel se o nus
consistir em hipoteca cedular, hipoteca do SFH, promessa de compra
e venda a favor de terceiros, os demais nus impedem a alienao.

O NEGCIO JURDICO CLUSULAS E CONDIES


43 O negcio oneroso?
Consta o valor do solarium?
44 Consta prazo de vigncia?
Observar que no pode haver direito de superfcie em carter per-
ptuo.
Nota: o prazo deve ser mencionado no teor do registro

25
S N NA
QUITAO DOS TRIBUTOS
45 Consta na escritura a quitao do imposto de transmisso?
 ITBI se a constituio for em carter oneroso.
 ITCMD se a constituio for em carter gratuito.
46 Caso a legislao municipal permita o pagamento do ITBI poste-
rior lavratura da escritura as guias pagamento comprovando a
quitao desse imposto foram juntadas ao ttulo?
Nota: Nessa hiptese, as guias devem ficar arquivadas no Regis-
tro de Imveis (ou digitalizadas/microfilmadas).

CERTIDES
47 Consta na escritura que foram apresentadas as certides de feitos
ajuizados ou a sua dispensa?
Nota: verificar nas normas estaduais se h possibilidade de dis-
pensa dessas certides.
48 Consta que foram apresentadas as certides fiscais de tributos in-
cidentes sobre o imvel ou a sua dispensa? ( 2o do art. 1o do
Dec. no 92.340/1986).
49 Consta na escritura que foram apresentadas as certides de regis-
tros de aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas ao imvel
e a de nus reais, todas expedidas pelo Registro de Imveis com-
petente, com prazo de validade de 30 (trinta) dias? ( 1o, IV, do
Dec. no 92.340/1986).
50 A apresentao das certides expedida pelo Registro de Imveis,
previstas no item anterior, no eximir o proprietrio de declarar
na escritura, sob pena de responsabilidade civil e penal, a exis-
tncia de outras aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas
ao imvel, e de outros nus reais incidentes sobre o mesmo. ESTA
DECLARAO CONSTA NA ESCRITURA?
( 3o do art. 1o do Dec. no 92.340/1986).
51 Sendo rural, consta a o CCIR atual (em vigor) e a quitao com o
ITR dos ltimos 5 anos? (art. 22, 3o, da Lei no 4.947, de 6 de
abril de 1966).
52 H na escritura declarao do Tabelio (ou escrevente que a la-
vrou), atestando que cientificou as partes envolvidas da possibi-
lidade de obteno da CNDT Certido Negativa de Dbitos
trabalhistas em nome do(s) vendedores?
(Recomendao no 3/2012 do CNJ).

26
S N NA
BASE DE CLCULO PARA OS EMOLUMENTOS
53 Verificar se o valor fiscal do direito transmitido maior do que o
valor do negcio jurdico, para fins de clculo dos emolumentos.

Anotaes

Ateno: esta planilha no esgota todos os requisitos para a qualificao que pos-
sam surgir na anlise do caso concreto.

Nota 1: verificar nas normas da Corregedoria estadual se existem outras exigncias


para o registro do ttulo em exame.

Nota 2: fazer um resumo indicando as pendncias encontradas no ttulo, de acordo


com as respostas desta planilha.

27
PARTE 3
MODELOS
Modelo 1 Concesso Gratuita de Superfcie
(com indenizao pelas construes)

Matrcula 1.000

15 de agosto de 2012

Imvel: Lote 01 da quadra 20 do Loteamento denominado Solar Azul, pe-


rmetro urbano desta cidade de (x), com rea de 500,00, de formato regular, com
frente para a Rua Holanda, distante 50m da rua Dinamarca, medindo linearmente
25m de frente, 20m pelo lado direito de quem da rua olha o imvel confrontando
com o lote 02 da quadra 20 (matrcula 700), 20m do lado esquerdo confrontando
com o lote 01 da quadra 20 (matrcula 450) e 25m pelos fundos, confrontando com
o lote 19 da mesma quadra (Matrcula 500).
Cadastro: Imvel cadastrado pela municipalidade sob n. XXXX.
Proprietrio: MARTA MARIA DA SILVA, brasileira, solteira, comerciante,
portadora do RG n. X e CPF n. XX, residente na Rua Marechal Floriano n. 20, Par-
que do Lago, nesta cidade de (x).
Registro anterior: Transcrio n. 35.000 do Livro 3-O, de 15/3/1970.

R-1-1.000 Protocolo n. XX de 10 de agosto de 2012 CONCESSO DE


SUPERFCIE Pela escritura pblica de concesso de superfcie, lavrada em
(data), no 1 Tabelionato de Notas de (...), livro n. xx, folhas xx, a proprietria
MARIA MARTA DA SILVA, j qualificada, concedeu a JOS DE SOUZA, bra-
sileiro, motorista, RG XXX, CPF XXX, separado judicialmente, residente e domi-
ciliado na Rua Benedito Santos, n 001, em (Cidade), o DIREITO DE SUPERFCIE
sobre uma parte determinada no imvel aqui matriculado, para fins exclusivos da
construo de um prdio residencial para sua moradia, dentro dos limites estabele-
cidos na seguinte descrio: rea com 200m2, localizada no canto direito, de quem
da rua Holanda olha para o imvel, medindo 10,00 metros de frente para a dita rua;
10,00 metros nos fundos, onde confronta com o lote 19 da quadra 20 do mesmo lo-
teamento; 20,00 metros do lado direito, onde confronta com o lote 02 da quadra 20
(matrcula 700) ; e 20,00 metros do lado esquerdo, seguindo a mesma orientao,
onde confronta com o remanescente do terreno desta matrcula 1.000. O direito de
superfcie foi concedido de forma GRATUITA e VITALCIA e no permanente,

28
perdurando exclusivamente pelo tempo de vida do superficirio extinguindo-se por
completo e de pleno direito, com a sua morte. A concesso da superfcie no pas-
svel de transmisso a herdeiros ou sucessores a qualquer ttulo do superficirio,
em razo do seu falecimento. consolidando-se, nesse caso, a propriedade plena da
rea na pessoa da concedente com apresentao da certido de bito neste Registro
de Imveis, ocasio em que promover-se- a baixa ou cancelamento desta conces-
so. Foi estipulada uma indenizao prvia a ser paga pela concedente ao superfi-
cirio no valor de R$ 150,000,00 pelas acesses, melhorias, construes e outras
benfeitorias introduzidas na rea, a ser paga em 30 parcelas iguais, mensais e con-
secutivas, no valor de R$ 5.000,00 cada uma, com vencimento da primeira em
15/01/2013 e as demais em igual dia dos meses subsequentes. O pagamento da pri-
meira parcela ficar condicionado prvia apresentao do habite-se do prdio a ser
construdo na rea e da CND do INSS. A concedente no estar obrigada a pagar a
indenizao ao superficirio ou a seus herdeiros se o habite-se ou a CND relativos
ao prdio no forem expedidos na vigncia da concesso, em funo de irregulari-
dades na obra ou nos recolhimentos previdencirios. Se ocorrer o falecimento do su-
perficirio antes da liquidao dos pagamentos a cargo da concedente, esta dever
liquid-los antecipadamente, pelo saldo devedor a valor presente endereado aos
herdeiros identificados e comprovados ou em Juzo. Constando da escritura todas
as demais clusulas e condies que ficam fazendo parte integrante do registro.
Constou na escritura que a concesso foi isenta do recolhimento do ITCMD. Foi
apresentada a Certido Negativa de Tributos Municipais. Valor fiscal atribudo ao
imvel: R$ 65.000,00. (local e data). Oficial,

29
Modelo 2 Concesso Onerosa de Superfcie
(pagamento vista e sem indenizao)

R-1-1.000 Protocolo n. XX de 10 de agosto de 2012 CONCESSO DE


SUPERFCIE Pela escritura pblica de concesso de superfcie, lavrada em
(data), no 1o Tabelionato de Notas de [...], livro n. xx, folhas xx, a proprietria
MARIA MARTA DA SILVA, j qualificada, concedeu a JOS DE SOUZA, bra-
sileiro, motorista, RG XXX, CPF XXX, separado judicialmente, e a ANA CLARA
MACIEL, brasileira, enfermeira, solteira, RG xxx, CPF XXX, ambos residentes e
domiciliados na Rua Benedito Santos, n 001, em (Cidade), pelo valor de R$
40.000,00 j pagos e quitados, o DIREITO DE SUPERFCIE sobre uma parte de-
terminada no imvel aqui matriculado, para fins exclusivos da construo de um
prdio residencial para sua moradia, dentro dos limites estabelecidos na seguinte
descrio: rea com 200m2, localizada no canto direito, de quem da rua Holanda
olha para o imvel, medindo 10,00 metros de frente para a dita rua; 10,00 metros
nos fundos, onde confronta com o lote 19 da quadra 20 do mesmo loteamento; 20,00
metros do lado direito, onde confronta com o lote 02 da quadra 20 (matrcula 700);
e 20,00 metros do lado esquerdo, seguindo a mesma orientao, onde confronta
com o remanescente do terreno desta matrcula 1.000. O direito de superfcie foi
concedido de forma ONEROSA e no permanente, perdurando pelo prazo de 20
anos contados a partir da data da escritura. A concesso da superfcie passvel de
transmisso a herdeiros ou sucessores a qualquer ttulo dos superficirios, em razo
do falecimento de qualquer um deles, prevalecendo pelo prazo estipulado. Decor-
rido o prazo, consolidar-se- a propriedade plena da rea na pessoa da concedente-
fundeiro, Nenhuma indenizao ser devida aos sucessores dos superficirios pelas
acesses, melhorias, construes e outras benfeitorias introduzidas na rea. Consta
da escritura outras clusulas e condies que ficam fazendo parte integrante do re-
gistro. Consta, ainda, que foi pago o ITBI referente a esta transao sobre o valor
de R$ 65.000,00. Foi apresentada a Certido Negativa de Tributos Municipais.
(local e data). Oficial,

30
Modelo 3 Concesso Onerosa de Superfcie
(pagamento de solarium )

R-1-1.000 Protocolo n. XX de 10 de agosto de 2012 CONCESSO DE


SUPERFCIE Pela escritura pblica de concesso de superfcie, lavrada em
(data), no 1 Tabelionato de Notas de (...), livro n. xx, folhas xx, a proprietria
MARIA MARTA DA SILVA, j qualificada, concedeu a JOS MARCOS DE
SOUZA, brasileiro, motorista, RG XXX, CPF XXX, separado judicialmente, e a
ANA CLARA MACIEL, brasileira, enfermeira, solteira, RG xxx, CPF XXX,
ambos residentes e domiciliados na Rua Benedito Santos, n 001, em (Cidade) o
DIREITO DE SUPERFCIE sobre uma parte determinada no imvel aqui matricu-
lado, para fins exclusivos da construo de um prdio residencial para sua moradia,
dentro dos limites estabelecidos na seguinte descrio: rea com 200m2, locali-
zada no canto direito, de quem da rua Holanda olha para o imvel, medindo 10,00
metros de frente para a dita rua; 10,00 metros nos fundos, onde confronta com o lote
19 da quadra 20 do mesmo loteamento; 20,00 metros do lado direito, onde con-
fronta com o lote 02 da quadra 20 (matrcula 700); e 20,00 metros do lado esquerdo,
seguindo a mesma orientao, onde confronta com o remanescente do terreno desta
matrcula 1.000. O direito de superfcie foi concedido de forma ONEROSA e VI-
TALCIA, pelo valor de R$ 40.000,00 que dever ser pago em 40 prestaes men-
sais no valor de R$ 1.000,00 cada uma, vencendo a primeira no dia 02 do ms de
setembro de 2012 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes. O direito de
superfcie vitalcio perdurando exclusivamente pelo tempo de vida dos superfi-
cirios e com o falecimento de um deles, o direito vigorar em benefcio integral do
sobrevivente, at seu falecimento, extinguindo-se por completo e de pleno direito,
com sua morte. Essa concesso da superfcie no passvel de transmisso a her-
deiros ou sucessores a qualquer ttulo dos superficirios em razo do falecimento de
qualquer um deles. Com o falecimento do ltimo superficirio, consolidar-se- a
propriedade plena da rea na pessoa da concedente -fundeira e com a apresentao
das duas certides de bitos neste Registro de Imveis, promover-se- a baixa ou
cancelamento desta concesso. Nenhuma indenizao ser devida aos sucessores
dos superficirios pelas acesses, melhorias, construes e outras benfeitorias in-
troduzidas na rea. Consta da escritura outras clusulas e condies que ficam fa-
zendo parte integrante do registro. Consta, ainda, que foi pago o ITBI referente a esta
transao sobre o valor de R$ 65.000,00. Foi apresentada a Certido Negativa de
Tributos Municipais. (local e data). Oficial,

31
Modelo 4 Averbao da Construo

Av 2-1.000 Protocolo n. XXXXXX de xx/xx/20xx EDIFICAO Nos


termos do requerimento feito pelos superficirios Jos Marcos de Souza e Ana Clara
Maciel, em (data), instrudo com Certido de Habite-se expedida pela Prefeitura
Municipal de XXXX em (data), Processo n. XXXXXX, e CND do INSS n.
XXXXXX, emitida em XXXXX, foi edificada na rea de 200m2 objeto do R.3, um
prdio residencial sob n. XXXX da Rua XXXX, com rea de XXXXm2. Valor da
edificao: R$ 80.000,00. (local e data). O Escrevente,

Modelo 5 Averbao de bito do Superficirio

Av-3-1.000 BITO Pelo requerimento datado de (xxx) averba-se o fale-


cimento do superficirio, JOS MARCOS, ocorrido em (data), conforme com-
prova a certido de bito expedida pelo Registro Civil de (local) de Livro, fls. (x).
Conforme consta no R.3 desta matrcula, a propriedade superficiria continua a vi-
gorar a favor de ANA CLARA, j qualificada. Oficial,

Modelo 6 Cancelamento de Propriedade Superficiria

Av-4-1.000 CANCELAMENTO DE PROPRIEDADE SUPERFICIRIA


Pelo requerimento datado de (xxx) averba-se o cancelamento da propriedade su-
perficiria objeto do R.3 desta matrcula, em virtude do falecimento da superfici-
ria, ANA CLARA, ocorrido em (data), conforme comprova a certido de bito
expedida pelo Registro Civil de (local) de Livro, fls. (x), ficando consolidada a pro-
priedade plena em nome do proprietria MARIA MARTA DA SILVA. Oficial,

32
PARTE 4
REFERNCIA LEGISLATIVA
Constituio Federal
(...)
Art. 20. So bens da Unio:
(...)
IX os recursos minerais, inclusive os do subsolo;
X as cavidades naturais subterrneas e os stios arqueolgicos e pr-histricos;
(...)
Art. 21. Compete Unio:
(...)
XX instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitao, sa-
neamento bsico e transportes urbanos;
(...)
Art. 176. As jazidas, em lavra ou no, e demais recursos minerais e os potenciais de
energia hidrulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de explorao
ou aproveitamento, e pertencem Unio, garantida ao concessionrio a propriedade do
produto da lavra.
1o A pesquisa e a lavra de recursos minerais e o aproveitamento dos poten-
ciais a que se refere o caput deste artigo somente podero ser efetuados mediante au-
torizao ou concesso da Unio, no interesse nacional, por brasileiros ou empresa
constituda sob as leis brasileiras e que tenha sua sede e administrao no Pas, na forma
da lei, que estabelecer as condies especficas quando essas atividades se desenvol-
verem em faixa de fronteira ou terras indgenas.
2o assegurada participao ao proprietrio do solo nos resultados da lavra,
na forma e no valor que dispuser a lei.
3o A autorizao de pesquisa ser sempre por prazo determinado, e as au-
torizaes e concesses previstas neste artigo no podero ser cedidas ou transferidas,
total ou parcialmente, sem prvia anuncia do poder concedente.
4o No depender de autorizao ou concesso o aproveitamento do po-
tencial de energia renovvel de capacidade reduzida.

Lei no 6.015/1973
(...)
Art. 167 No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos.
I o registro:
(...)
39) da constituio do direito de superfcie de imvel urbano;
(...)
II a averbao

33
(...)
20) da extino do direito de superfcie do imvel urbano.

Cdigo Civil

(...)
Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade
dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renn-
cia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo
vigente no Pas.
(...)
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em pro-
veito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; se procedeu de boa-f, ter di-
reito a indenizao.
Pargrafo nico. Se a construo ou a plantao exceder consideravelmente o
valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edificou, adquirir a propriedade do
solo, mediante pagamento da indenizao fixada judicialmente, se no houver acordo.
(...)
Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
(...)
TTULO IV
Da Superfcie
Art. 1.369. O proprietrio pode conceder a outrem o direito de construir ou de plan-
tar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente re-
gistrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Pargrafo nico. O direito de superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo se for
inerente ao objeto da concesso.
Art. 1.370. A concesso da superfcie ser gratuita ou onerosa; se onerosa, estipu-
laro as partes se o pagamento ser feito de uma s vez, ou parceladamente.
Art. 1.371. O superficirio responder pelos encargos e tributos que incidirem sobre
o imvel.
Art. 1.372. O direito de superfcie pode transferir-se a terceiros e, por morte do su-
perficirio, aos seus herdeiros.
Pargrafo nico. No poder ser estipulado pelo concedente, a nenhum ttulo, qual-
quer pagamento pela transferncia.
Art. 1.373. Em caso de alienao do imvel ou do direito de superfcie, o superfi-
cirio ou o proprietrio tem direito de preferncia, em igualdade de condies.
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se- a concesso se o superficirio der ao
terreno destinao diversa daquela para que foi concedida.
Art. 1.375. Extinta a concesso, o proprietrio passar a ter a propriedade plena

34
sobre o terreno, construo ou plantao, independentemente de indenizao, se as par-
tes no houverem estipulado o contrrio.
Art. 1.376. No caso de extino do direito de superfcie em conseqncia de desa-
propriao, a indenizao cabe ao proprietrio e ao superficirio, no valor correspon-
dente ao direito real de cada um.
Art. 1.377. O direito de superfcie, constitudo por pessoa jurdica de direito pblico
interno, rege-se por este Cdigo, no que no for diversamente disciplinado em lei especial.

Estatuto das Cidades, Lei no 10.257/2001

Seo VII
Do direito de superfcie
Art. 21. O proprietrio urbano poder conceder a outrem o direito de superfcie do
seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pblica re-
gistrada no cartrio de registro de imveis.
1o O direito de superfcie abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o
espao areo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida
a legislao urbanstica.
2o A concesso do direito de superfcie poder ser gratuita ou onerosa.
3o O superficirio responder integralmente pelos encargos e tributos que in-
cidirem sobre a propriedade superficiria, arcando, ainda, proporcionalmente sua par-
cela de ocupao efetiva, com os encargos e tributos sobre a rea objeto da concesso
do direito de superfcie, salvo disposio em contrrio do contrato respectivo.
4o O direito de superfcie pode ser transferido a terceiros, obedecidos os ter-
mos do contrato respectivo.
5o Por morte do superficirio, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.
Art. 22. Em caso de alienao do terreno, ou do direito de superfcie, o superfici-
rio e o proprietrio, respectivamente, tero direito de preferncia, em igualdade de con-
dies oferta de terceiros.
Art. 23. Extingue-se o direito de superfcie:
I pelo advento do termo;
II pelo descumprimento das obrigaes contratuais assumidas pelo superficirio.
Art. 24. Extinto o direito de superfcie, o proprietrio recuperar o pleno dom-
nio do terreno, bem como das acesses e benfeitorias introduzidas no imvel, indepen-
dentemente de indenizao, se as partes no houverem estipulado o contrrio no
respectivo contrato.
1o Antes do termo final do contrato, extinguir-se- o direito de superfcie se
o superficirio der ao terreno destinao diversa daquela para a qual for concedida.
2o A extino do direito de superfcie ser averbada no cartrio de registro de
imveis.

35
BIBLIOGRAFIA
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ZANELLA DI PIETRO, Maria Sylvia. Direito de Superfcie, Estatuto da Cidade (Co-


mentrios Lei Federal no 10.257/2001), coords. Adilson Abreu Dallari e Srgio Fer-
raz, Malheiros Editora.

37
PRXIMOS VOLUMES
A Dvida Registrria Eduardo Scrates Castanheira Sarmento

Regularizao Fundiria de Interesse Social Joo Pedro Lamana Paiva

Enfiteuse, Aforamento ou Emprazamento Valestan Milhomem da Costa

Doao, Usufruto e Clusulas Restritivas Maria do Carmo de Rezende Campos Couto

Bem de Famlia Ari lvares Pires Neto

Retificaes de registro Maria Aparecida Bianchin Pacheco

Servido Naila Rezende Khuri

Operaes Societrias (incorporao, ciso, fuso) Francisco Jos Rezende dos Santos

Carta de Arrematao, de Adjudicao, Alienao por iniciativa particular de Srgio Busso

Carta de Arrematao do Decreto-Lei no 70/1966 Srgio Busso

Incorporao imobiliria Adriana Marangoni

Hipoteca Daniela Rosrio Rodrigues

Imveis Rurais Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza


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