EXPANSION DE LAS CIUDADES *

MARCO A. LPEZ **

PRESENTACIN

La ciudad rene y sintetiza la mayora de los problemas y expectativas de

carcter econmico, social y ambiental que mueven y, al mismo tiempo, afligen
a la humanidad; pero tambin es el asentamiento humano el contexto que mejor
permite el anlisis y solucin de dichas situaciones.
Es evidente que, se trate de una metrpoli o de un pequeo poblado, es all
donde puede lograrse en mejor forma la coordinacin de las polticas pblicas
con las iniciativas del sector privado. Esto ltimo, siendo algo relativamente
trivial, representa, a menudo, una de las dificultades mayores que debe enfren-
tar el Estado para llevar adelante sus acciones de preservacin del bien comn,
debido a que no siempre logra identificar, adecuadamente, una instancia efi-
ciente para la coordinacin ni menos para la concertacin de iniciativas y pro-
yectos de los particulares.
De aqu parten la mayora de las dificultades que se presentan para la for-
mulacin de una poltica de desarrollo urbano, ya que el seguimiento de las
tendencias de la oferta y de la demanda de bienes y servicios urbanos represen-
ta una dificultad bsica de la planificacin. La tentacin de intervenir "tcni-
camente" en el proceso es demasiado grande para los burcratas, introduciendo
con ello distorsiones difciles de corregir posteriormente.
Aceptar que existe una forma natural en el comportamiento de la sociedad
urbana, tanto en su forma de localizarse como en distribuir sus preferencias den-
tro del espacio disponible, no es fcil, y a menudo se opta por operar con mo-
delos anticipativos de la realidad futura, evitando con ello reconocer que los
usuarios y productores de la ciudad jams se identificarn con estas soluciones
intelectuales.
En lo que respecta al crecimiento de las ciudades, la situacin no es indife-
rente a lo planteado. Las teoras sobre esta materia han pasado por casi todos los
estadios de la investigacin sin encontrar una respuesta que deje plenamente sa-

* El presente artculo constituy una ponencia al VII Congreso Interamericano de la Vivienda, celebrado
en Panam en noviembre de 1979.
** El autor es Jefe de Divisin de Desarrollo Urbano del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo de Chile.
32 REVISTA EURE N 22

tisfechos a todos los ciudadanos. Particularmente el problema comenz a agacha-

zarse cuando apareci la idea de que existira un tamao ptimo de la ciudad.
Se instituy entonces el concepto de lmite urbano con la esperanza de que,
establecido ste, la expansin quedaba restringida. En Chile, uno de los prime-
ros pases latinoamericanos en donde se impuso esta norma, puede decirse que
hoy da, despus de casi cuarenta aos de aplicacin, ha resultado absoluta-
mente ineficiente para el objeto que fue creada. Las ciudades han continuado
creciendo y expandindose a pesar de la "planificacin urbana", regidas por el
dinamismo de su propia economa interna y por las preferencias de sus usuarios.
Al estudiar las bases de la nueva poltica de desarrollo urbano que se est
comenzando a aplicar en Chile, se realiz un anlisis de los factores que explican
estas tendencias, buscando el origen del proceso de expansin urbana. En la
ponencia que se presenta a continuacin se han resumido algunos de los aspectos
principales de dicho anlisis.

PROBLEMAS DE CRECIMIENTO DE LOS CENTROS URBANOS

El crecimiento, y especialmente la expansin horizontal de las ciudades y

pueblos, se considera en la actualidad como una de las cuestiones ms complejas
que debe enfrentar la planificacin del desarrollo urbano, especialmente en
aquellos casos en que el crecimiento se produce sobre suelos con aptitud agro-
pecuaria o minera.
Sin embargo, y a pesar de lo conflictivo que resultan algunos de estos ca-
sos, las apreciaciones que de ellos se hacen, a menudo resultan bastante par-
cializadas; esto ltimo en el sentido que se da ms importancia al enjuiciamien-
to de los efectos resultantes que al anlisis de las causas que lo estn generan-
do. Debido a ello es que han resultado insuficientes y poco eficaces, hasta el
momento, casi todas las polticas de desarrollo urbano formuladas para resol-
ver los problemas generados por la extensin de las ciudades.
Con el objeto de contribuir al perfeccionamiento de las ideas conducentes
a nuevas polticas urbanas, se desarrollan a continuacin, con carcter explora-
torio, algunos anlisis con nfasis en la identificacin de las causas de la expan-
sin horizontal y sus posibles consecuencias futuras.

I. Factores explicativos del fenmeno

A nuestro juicio, el crecimiento en extensin de las ciudades tiene que ver,

preferentemente, con cinco cuestiones bsicas:
La primera es de carcter demogrfico, y se refiere a que la poblacin
de los pases aumenta permanentemente como consecuencia de la reduccin
de la mortalidad general y de la ineficiencia de polticas efectivas de regulacin
de la natalidad. Este aumento tiene, adems, dos connotaciones que afectan al
problema que estamos analizando: por una parte, el componente urbano es
altamente dinmico con respecto al crecimiento general, de tal forma que las
tasas de incremento de poblacin urbana duplican en muchos casos a las tasas
de crecimiento total, y por otra, este aumento de poblacin urbana se caracteriza
por una irregular distribucin en el territorio de cada pas, con fuerte primaca
de las zonas metropolitanas.
EXPANSION DE LAS CIUDADES 33
La concentracin de poblacin en las reas urbanas podemos considerarla
como un proceso irreversible en los casos de los pases latinoamericanos ms
urbanizados, que se espera alcanzar su nivel de estabilizacin relativa hacia el
ao 2.000, con un 90% de poblacin urbana.
La primaca de las regiones metropolitanas, si bien es cierto no puede cali-
ficarse de irreversible, est marcada por un tal alto grado de desequilibrio con
respecto al resto de las regiones, que as muy poco probable que la situacin cam-
bie notoriamente en los prximos 25 aos. Esto significa que el tipo de problemas
que nos ocupan continuarn agravndose, con preponderancia en esas reas.
Una segunda cuestin, que tiene que ver con el crecimiento en extensin,
es de carcter socioeconmico. La alternativa a la expansin urbana es la den-
sificacin y sta va fuertemente ligada a costos ms altos que los exigidos por
la extensin, como consecuencia de implicar el uso de tecnologas ms comple-
jas y sistemas, como la remodelacin, que son de costos financieros ms subidos,
y que evidentemente implican costos sociales difciles de eludir. Dentro de eco-
nomas de mercado, estos mayores costos deben ser absorbidos por los usuarios,
y, por lo tanto, la decisin de frenar la extensin de las ciudades mediante el au-
mento de sus densidades est directamente ligada a la capacidad de pago y a
los niveles de ingreso de la poblacin urbana que, mayoritariamente, confor-
ma la demanda de vivienda y servicios. La inexistencia, en muchos casos, de ade-
cuados mercados de capitales orientados al financiamiento de largo plazo de es-
tos servicios contribuye a agravar la situacin.
El tercer aspecto que gravita sobre el crecimiento extensivo de las ciudades
est vinculado a situaciones de naturaleza tributaria. La valorizacin diferencial
del suelo rural con respecto al suelo urbano, ha alcanzado desniveles muy exage-
rados en nuestros pases, fomentando procesos especulativos de incidencia ne-
gativa en el desarrollo natural de los centros poblados. Como consecuencia,
resulta mucho ms tentador localizar los futuros crecimientos urbanos en la
periferia rural que enfrentar los altos costos de los terrenos centrales. Es evi-
dente que si los avalos del suelo no estuvieran tan fuertemente determinados
por el carcter urbano o rural de la propiedad, los valores de mercado podran
ceirse a una curva ms natural, sin el brusco salto que les provoca la sola dis-
posicin de los lmites urbanos, sean ellos de carcter jurdico o de planifica-
cin (grfico 1).
34 REVISTA EURE N 22

Supongamos, por un momento, que el recurso suelo es homogneo y que

sus sectores slo se diferencian por las mejoras producidas sobre l. La diferen-
ciacin entre urbano y rural para los efectos de precios pierde inmediatamente
gran parte de su poder determinante y la demanda se ceir a los factores po-
sitivos que regulan el mercado. Como consecuencia, el perfil de precios seguir
una curva ms normal, con puntos altos donde las mejoras generen real plus-
vala (grfico 2).

Es muy posible que las solas medidas sugeridas ms arriba no sean sufi-
cientes o, en todo caso, no sean las nicas que deban considerarse para produ-
cir un cambio hacia la normalizacin de los precios del suelo. Pero parece l-
gico que si el rgimen tributario aplicado a la tierra, a condiciones iguales,
no hiciese diferencias entre lo urbano y lo rural, los valores tenderan a equi-
librarse de modo de reducir la presin sobre las reas perifricas hacindolas
indiferentes frente a otras localizaciones ms centrales.
Otro aspecto a considerar se refiere a las preferencias que muestran los
usuarios por localizarse en determinados puntos del rea urbana. En casi to-
dos los pases, los grupos de mayores ingresos buscan la proteccin de su pri-
vacidad y de su inversin inmobiliaria creando reas o barrios de fincas con
carcter exclusivo y se van desplazando hacia la periferia a medida que el
resto de la urbanizacin avanza.
Igual cosa sucede con la localizacin de centros comerciales y de equipa-
miento que, al regirse por las reglas del mercado, persiguen capturar las de-
mandas de los grupos consumidores.
Todos los esfuerzos por "planificar" anticipadamente estas situaciones, se
estrellan con la dificultad congnita de los administradores del proceso urbano
de conocer el comportamiento de estos factores, a menudo interpretados como
partes de un mecanismo, cuando en la realidad son componentes de un organis-
mo y como tal presentan caractersticas altamente dinmicas y cambiantes.
 EXPANSION DE LAS CIUDADES 35
Pareciera entonces mucho ms conveniente intentar el seguimiento de esas
tendencias del mercado, que identifican las preferencias naturales de los usua-
rios y proveedores, que pretender disear situaciones ideales del espacio ur-
bano, las cuales, en la mayora de los casos, no corresponden con las tenden-
cias aludidas.
El ltimo aspecto que consideraremos en el anlisis de los factores que
ayudan a explicar el crecimiento en extensin de las ciudades es la falta de
polticas espaciales para la agricultura. El sector agrcola ha concentrado sus
esfuerzos en defender el "recurso" suelo, pero no ha logrado establecer una
poltica de distribucin espacial de la produccin agrcola.
Resulta lgico pensar que si un mismo predio, de buena aptitud agrcola,
es dividido por un lmite urbano, el pao o lote que queda dentro de dicho l-
mite aumentar su valor sin necesidad de ninguna mejora, y aunque en el
otro pao se demuestre que est el mejor suelo agrolgico del pas, ste con
seguridad no podr competir basado en su propia rentabilidad rural y ser
rpidamente transformado en urbano por sus propios dueos, o sea, que las
reas agrcolas o con aptitud agrcola, ubicadas en las inmediaciones de una
ciudad, al no existir polticas precisas sobre su productividad destinadas a me-
jorar su valor intrnseco en el mercado, seguir considerndoselas como un re-
curso potencialmente urbano y no podrn resistir la presin cuando sta llegue.
En el fondo, queremos decir que, como las ciudades seguirn expandin-
dose casi con seguridad, desde el punto de vista recin analizado no basta de-
clarar exclusivo el uso agrcola como mecanismo de autodefensa del recurso,
sino que sera necesario determinar cules reas agrcolas y por qu medios
podrn elevar su valor hasta competir en precio con los valores medios del sue-
lo urbano.
Creemos, por ejemplo, que si una h de tierra de categora 1 de riego ubi-
cada en la periferia de la ciudad a la cual se le agregaran todas las mejoras
imaginables, no logra un valor absoluto igual o superior al de una h de suelo
urbano, eriazo, en el casco de la ciudad, no habr reglamento, ordenanza ni
voluntad capaz de impedir el cambio de destino.
Como veremos ms adelante, si tomamos como ejemplo el caso chileno,
donde existe una disponibilidad de suelos con aptitud agrcola del orden de los
12.000.000 de h, resulta poco comprensible que se concentre todo el conflicto de
los recursos de suelo en las 150.000 hs. que ms o menos podran considerarse
amenazadas por la expansin urbana (1,25%).
Intentemos provisoriamente una primera conclusin de estos cinco factores
considerados.
La poblacin urbana continuar creciendo, tanto en trminos relativos con
respecto al total de poblacin del pas, como en trminos absolutos. Este incre-
mento obviamente demandar cada vez ms espacio urbano para el desarrollo
de sus actividades.
Por otra parte, la velocidad de crecimiento de la economa en los pases
latinoamericanos hace prever que no ser posible modificar significativamen-
te las densidades de concentracin, y que por lo tanto ese mayor espacio re-
querido se traducir en demanda por ms suelo urbano en la periferia no cons-
truida.
36 REVISTA EURE N 22
Finalmente, este nuevo espacio urbano requerido representar permanen-
temente una presin sobre suelos potencialmente agrcolas, por lo cual sera
conveniente que se definieran polticas espaciales para el agro mediante las
cuales se pudieran establecer incentivos, mecanismos tcnicos y de infraestruc-
tura para promover y fomentar la produccin agropecuaria a distancias adecua-
das de las reas de influencia de las ciudades, de modo de orientar la demanda
por suelos de distinto uso, segn una curva de precios normal.

2. Dimensin del problema en Chile

En magnitud absoluta, sin embargo, el problema de la expansin fsica

de los centros poblados no aparece como una cuestin significativa.
En efecto, si consideramos el caso de Chile, en que del total del territorio
nacional (754.251 km52., excluyendo la Antrtica), aproximadamente un 30%
(226.000 km 2 ) puede estimarse como ecmene habitable, quedando inclui-
das dentro de l las reas con aptitud agrcola (aproximadamente 116.000 km2),
puede deducirse que la superficie ocupada por ciudades y pueblos no tiene mayor
relevancia.
Esta ltima afirmacin se basa en que si asignamos una densidad bruta
promedio de 50 hab/h * a la poblacin urbana proyectada a 1980 (7.902.400
hab.), la superficie ocupada llegara a slo 1.500 km 2 Aun si redujramos a la
mitad la densidad bruta estimada (25 hab/h), la superficie urbana seguira
siendo no significativa con respecto al espacio habitable (1.35%) como se apre-
cia en el cuadro nmero 1.

* Promedio determinado a partir del supuesto de que la poblacin urbana en regiones con reas metropolita-
nas es de 80 hab./h; en regiones no agrcolas y sin reas metropolitanas es de 50 hab./h; y el resto de
las regiones vara entre 20 y 30 hab./h, Ver cuadro 2.
 EXPANSION DE LAS CIUDADES 37

El anlisis desagregado permite, sin embargo, observar que en algunas

de ellas la situacin presenta caractersticas que requieren tratamiento especial.
En las regiones del Norte Grande, por ejemplo, el porcentaje de suelo con
aptitud agrcola con respecto a la superficie total es muy reducido y, por lo tan-
to, cualquier conflicto con reas urbanas puede estimarse de gran significacin
para el desarrollo agropecuario. Los casos de Arica sobre el Valle de Azapa, de
algunos poblados junto a los oasis en el interior de Iquique, de Calama sobre
el Valle del Loa y de Vallenar, representan situaciones conflictivas, las cuales
requieren polticas muy especificas para distribuir el uso del recurso suelo.

En la cuarta regin, tambin el problema ha adquirido importancia, tanto

por la escasez de suelos agrcolas como por la inadecuada localizacin de los
centros poblados.
En cambio, en la Zona Central, los suelos potencialmente agrcolas superan
el 30% de la superficie total, por lo cual la expansin de las ciudades no deber
representar un problema agudo a pesar de sus deficientes emplazamientos.
Entre la V y la IX Regiones, incluyendo la Regin Metropolitana, existen
ms de 47.000 km2 de suelo potencialmente agrcola y el conjunto de centros

* Ver cuadro 2.
38 REVISTA EURE N 22

urbanos, suponiendo que duplicaran su extensin al ao 2000 no requeriran ms

de 1.300 km 2 , o sea alrededor del 2.75% de dicha superficie agrcola, y todo esto
si es que la totalidad del crecimiento fuera sobre suelo cultivable.
En el resto del territorio, salvo en la X Regin, en la cual puede considerarse
relativamente agudo el problema, no existen situaciones de tal gravedad que jus-
tificaran las medidas de control que hoy imperan.
Estudios posteriores, realizados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo,
han permitido dimensionar la relacin entre espacio habitable y suelo urbano
(ver cuadros 3 y 4).

Como conclusin de dichos estudios los cuales estn destinados a facilitar

la formulacin de normas de ordenamiento espacial a nivel de cada regin
se puede observar que las apreciaciones antes sealadas , sobre la incidencia de
la urbanizacin sobre el territorio son perfectamente lgicas, permitiendo al mis-
EXPANSION DE LAS CIUDADES 39

mo tiempo desvirtuar las aseveraciones, largamente sostenidas, en el sentido de

que el crecimiento de las ciudades estara constituyendo un grave peligro para
el desarrollo de las actividades productivas del rea rural.

CONCLUSIONES

El crecimiento de las ciudades sobre el espacio rural incide sobre otros

usos no urbanos de la tierra. Esos otros usos se dan en el rea rural como con-
secuencia de las ventajas comparativas que presentan cierto tipo de recursos na-
turales, siempre que la productividad de esos suelos rurales permita que su
precio sea competitivo con el precio de las reas urbanas perifricas de bajo
costo. En este caso, los usos de tipo rural han podido sostenerse sin grandes
problemas.
La relacin de equilibrio entre usos de suelo urbano y rural, est dada por
una curva de precios de la tierra, estructurada en base a la oferta y demanda,
segn usos requeridos por el mercado con rentabilidad equivalente. El perime-
tro de las ciudades presiona por expandirse debido a la demanda de ms es-
40 REVISTA EURE N 22

pacio para la vivienda, la industria y cierto tipo de servicios. La demanda de

suelo rural se orienta, segn las distintas zonas del pas, hacia usos agrcolas,
mineros, parques y reservas naturales, turismo e infraestructura econmica.
Consecuente con esto ltimo, la oferta de suelo, en cada caso, no puede estar
restringida slo por delimitaciones y zonificaciones basadas en estndares te-
ricos y normas rgidas. Para una operacin adecuada del mercado de suelo, tan-
to urbano como rural, es conveniente que siempre exista la posibilidad fcil de
incorporar nuevos stocks de tierra para los usos de mayor demanda. Este aspec-
to es bsico en la comprensin de la poltica de suelo urbano, tanto en las pre-
ferencias por localizarse dentro o fuera del permetro, como por usar zonas cen-
trales ya urbanizadas.
Para el primer caso, las polticas deben consistir en reconocer las tendencias
del mercado; como el principal indicador para determinar la cantidad de terre-
no que requerir el desarrollo de las actividades urbanas y la direccin de cre-
cimiento dominante.
En base al criterio anterior, las polticas debern orientar el crecimiento fu-
turo, reconociendo las reas potenciales de la periferia que podrn ser usadas
para la expansin urbana, dentro de las cuales se debern incluir reservas de
suelo suficientes como para asegurar la operacin de un mercado amplio de
la tierra. Con esta medida, los precios se regularn automticamente mediante
el equilibrio razonable entre oferta y demanda.
En otras palabras, es necesario determinar las direcciones hacia donde se
limitar el crecimiento por razones de proteccin o seguridad, dejando el resto
de las reas libres para la expansin. Dentro de estas ltimas, el Estado definir
aquellas zonas donde prestar su apoyo a la iniciativa privada con obras de
infraestructura y equipamiento. Esta norma se regular automticamente me-
diante mecanismos de densidad de ocupacin del suelo, deducidos de las tenden-
cias que muestran las demandas de los particulares a travs de sus proyectos.
El permetro de crecimiento futuro debera seguir las tendencias preferen-
ciales de localizacin que se expresen en el mercado, sin ms restricciones que
las que establezca el criterio general de preservacin del bien comn; de la in-
fraestructura estratgica existente, como los aeropuertos, puertos, sistemas de
comunicacin, etc., y las normas conducentes a procurar condiciones ambientales
compatibles con el desarrollo integral de la sociedad.
En este sentido, el permetro no debe considerarse como un lmite jurdico,
sino como el reconocimiento de las tendencias naturales de crecimiento de la
ciudad en un determinado momento. El crecimiento natural quedar entonces,
enmarcado dentro de una norma tcnico-jurdica que permitir al sector priva-
do, generar nuevos desarrollos en las direcciones de expansin urbana previa-
mente identificadas.
Dentro del rea o permetro definido por los ejes de crecimiento, la inver-
sin pblica deber ir apoyando el desarrollo de nuevas zonas, con inversiones
en vialidad, equipamiento y servicios pblicos. Estas inversiones se basarn en
una poltica de precios reales para las obras de infraestructura, la cual tiene
que ser ampliamente difundida al sector privado de modo de que ste oriente
la expansin urbana hacia donde sus costos sean menores y sus beneficios ma-
yores.
EXPANSION DE LAS CIUDADES 41

Igualmente, las caractersticas del mercado contribuirn a establecer una

zonificacin amplia que reconozca las preferencias expresadas por la demanda,
salvo para aquellos usos especiales como industria molesta o nociva, comercio
exclusivo, y equipamiento pblico que, por su impacto de escala urbana, deben
ser determinados por la autoridad competente. Esta zonificacin, una vez acor-
dada, se mantendr obligatoria por perodos equivalentes a los plazos que se
establezcan para la amortizacin de las inversiones que se realicen dentro de
ella, segn el tipo de uso asignado; y no se modificar durante dicho perodo sin
mediar indemnizacin a los propietarios afectados salvo en el caso que una pro-
porcin mayoritaria de ellos acceda al cambio. La zonificacin se complementar
con normas de urbanizacin y construccin especficas, reguladas por criterios
de flexibilidad y usos alternativos.
Fuera del permetro, la autoridad reconocer el derecho de los particulares
para llevar a cabo proyectos urbanos, pero en este caso, el Gobierno no se obli-
gar a realizar obras de vialidad de equipamiento, ni de servicios pblicos, salvo
aquellas que sean necesarias para el desarrollo de las actividades rurales; por
lo tanto, no garantizar su futura incorporacin al permetro urbano y al mismo
tiempo impondr normas de uso, urbanizacin y construccin distintas a las acor-
dadas para las inversiones que se realicen dentro del permetro.
Ambas situaciones debieran manejarse con los planes regionales de desarro-
llo urbano, mediante los cuales se normaran los permetros de los centros ur-
banos y se asignaran usos de suelo en las reas internas de la ciudad y en la
periferia potencialmente urbana.
La herramienta principal con que el Estado regulara todas estas dispo-
siciones, debiera estar constituida por una norma tcnica que estableciera la mo-
dalidad de utilizacin progresiva de tierras para usos urbanos, a medida que las
demandas de crecimiento definidas por el mercado as lo hagan necesario, com-
plementada por un rgimen tributario sobre los bienes races proporcional al
valor que vayan alcanzando las inversiones inmobiliarias. Este procedimiento
permitir captar un mayor volumen de impuestos en relacin directa a la valo-
rizacin de las nuevas reas desarrolladas en el proceso de expansin de las
ciudades, mediante la aplicacin de mecanismos automticos de retasacin. Esta
mayor recaudacin facilitar, a su vez, la accin del Estado en la dotacin de
infraestructura y equipamiento pblico. Una vez que los particulares hayan de-
finido sus proyectos y realizado los estudios de mercado respectivos, la autori-
dad reconocer los usos de suelo dominantes y establecer o aplicar la norma
tcnica que garantice dicha inversin.
Esto ltimo se lograra mediante una zonificacin y normas flexibles de
urbanizacin y construccin que se aprobaran de acuerdo a dichos proyectos ela-
borados por el sector privado.
Esto significa que, previo a determinar la zonificacin, el sector privado
interesado en desarrollar proyectos en dichas reas deber realizar estudios de
mercado que permitan reconocer los usos de suelo sobre los cuales exista mayor
demanda, de manera de asegurar a aquellas actividades ms dinmicas la dis-
ponibilidad de una oferta compatible con sus necesidades.
Con ello se pretende evitar la repeticin de errores como los provocados con
numerosos planes reguladores, al reservar superficies para usos determinados con
criterios tericos, los cuales nunca fueron utilizados, frenando con ello el desarro-
llo de otras actividades para las cuales s que exista demanda.
42 REVISTA EURE N 22
Los usos preferentes correspondern a los de mayor demanda en el merca-
do de la tierra, sin desconocer la necesidad de fijar ciertas restricciones que per-
mitirn preservar recursos naturales no renovables; proteccin y reservas para
elementos de comunicacin, como carreteras, aeropuertos, puertos, ferrocarriles,
etc., y reas de esparcimiento deseadas por la poblacin.
Por otra parte, el Estado debe preservar el desarrollo armnico de las ciu-
dades, estableciendo zonificaciones que respeten, por plazos razonables, las
preferencias y deseos de sus habitantes para localizar sus residencias en reas
de baja o alta densidad; de uso exclusivo, o mixto con comercio, y de reas
especiales para aquellas industrias que requieran mantenerse lejos de las zonas
residenciales, por sus caractersticas contaminantes y riesgosas.
Igualmente contribuira al logro de este desarrollo armnico, si definiera
su inversin en vialidad, equipamiento e infraestructura sanitaria, vivienda y
espacios abiertos, de modo de asegurar a todos los habitantes la provisin de
servicios y accesibilidad, a costos iguales por unidad, dentro de un rea deter-
minada por el mercado de suelo. Esta rea debera quedar establecida en los
Planes Regionales de Desarrollo Urbano.
La aplicacin de estos criterios permite asegurar que la liberalizacin de
la normativa que restringe el crecimiento natural de las ciudades no representa
ningn riesgo y, por el contrario, incentivara fuertemente la inversin privada.