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NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno
Sumrio
Prefcio
Introduo
1. Escopo
2. Referncias normativas
3. Definies
3.1 Edificao
3.2 Servio de manuteno
3.3 Sistema de manuteno
3.4 Previso oramentria
4. Requisitos para um sistema de gesto da manuteno
4.1 Organizao
4.2 Coleta de dados - Verificaes
4.3 Programa de manuteno
5. Requisitos para o planejamento anual das atividades
6. Requisitos para o processo de controle
6.1 Oramento e contratao dos servios de manuteno
6.2 Acompanhamento da execuo
7. Requisitos para a documentao
7.1 Generalidades
7.2 Registros
7.3 Fluxo da documentao
7.4 Arquivo
7.5 Indicadores gerenciais
8. Incumbncias ou encargos
Anexos
A Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva (informativo)
B Lista dos registros (normativo)
C Modelos dos registros (informativo)
Prefcio
Copiar padro ABNT
Introduo
A manuteno de edificaes um tema cuja importncia, superando, gradualmente, a

cultura de se pensar o processo de construo limitado at o momento quando a edificao
entregue e entra em uso.
As edificaes so suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas as atividades
produtivas, e possuem portanto, um valor social fundamental.
Todavia, as edificaes apresentam uma caracterstica que as diferencia de outros
produtos: elas so construdas para atender seus usurios durante muitos anos, e ao longo
deste tempo de servio devem apresentar condies adequadas ao uso que se destinam,
resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades tcnicas iniciais.
invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista ambiental
considerar as edificaes como produtos descartveis, passveis da simples substituio por
novas construes quando os requisitos de desempenho atingem nveis inferiores queles
exigidos pelas normas ABNT NBR 15575 partes 1 a 6.
Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes, to logo colocadas em
uso.
A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser
constatada nos freqentes casos de edificaes retiradas de servio muito antes de
cumprida a sua vida til projetada VUP, causando muitos transtornos aos seus usurios e
um sobre custo intensivo dos servios de recuperao ou construo de novas edificaes.
1
Verso 30/06/11 Reviso ps reunio
Significando custo relevante na fase de uso da edificao, a manuteno no pode ser feita
de modo improvisado, espordico ou casual. Ela deve ser entendida como um servio
tcnico perfeitamente programvel e como um investimento na preservao do valor
patrimonial.
A elaborao e a implantao de programa de manuteno corretiva e preventiva nas
edificaes, alm de ser importante para a segurana e qualidade de vida dos usurios,
essencial para a manuteno dos nveis de desempenho ao longo da vida til.
Para atingir maior eficincia na administrao de uma edificao ou de um conjunto de
edificaes, necessria uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados
em um sistema de manuteno, segundo uma lgica de controle de qualidade e de custo e Formatado: Cor da fonte: Vermelho,
Tachado
1 Escopo
Esta Norma estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de
edificaes.
A gesto do sistema de manuteno inclui meios para:
a) preservar as caractersticas originais da edificao;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas,
elementos ou componentes; e
Edificaes existentes antes da vigncia dessa Norma devero adequar ou criar os seus
programas de manuteno atendendo a presente norma.
Os Anexos desta norma: A, B e C apresentam exemplos de modelo - no restritivos ou

exaustivos, a ser adaptada em funo das caractersticas especficas da edificao
2 Referncias normativas
Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao desta Norma.
Para as edies datadas aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no
datadas, aplicam-se as edies mais recentes do referido documento (incluindo emendas).
Rever no final dos trabalhos

ABNT NBR 14037 - Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e
recomendaes para elaborao e apresentao.
ABNT NBR15575-1 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1:
Requisitos gerais
Requisitos para os sistemas estruturais
Requisitos para os sistemas de pisos internos
Sistemas de vedaes verticais externas e internas
Requisitos para sistemas de coberturas
Sistemas hidrossanitrios
3 Definies
Para os efeitos desta Norma aplicam-se as seguintes definies, e as constantes da ABNT
NBR 14037 e ABNT NBR 15575-1:
2
3.1 Edificao
Produto constitudo pelo conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e
integrados em conformidade com os princpios e tcnicas da engenharia e da arquitetura
3.2 Gravidade
Indicador do grau de interrupo de no dispor do servio
3.3 Inspeo Predial de uso e manuteno vide NBR 15.575 parte 1
3.4 Previso oramentria

Documento elaborado da estimativa do custo para a realizao do programa dos servios de
manuteno.
3.5 Servio de manuteno

Interveno realizada sobre a edificao e seus sistemas, elementos ou componentes
constituintes.
3.6 Sistema de manuteno

Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os servios de manuteno
4 Requisitos para a manuteno
4.1 Organizao
4.1.1 A organizao da gesto do sistema de manuteno deve considerar levar em

considerao as caractersticas das edificaes, tais como:
a) tipologia das edificaes; Formatado: Numerada + Nvel: 1 +
Estilo da numerao: a, b, c, +
b) uso efetivo da edificao; Iniciar em: 1 + Alinhamento: Esquerda
c) tamanho e complexidade da edificao; + Alinhado em: 0,63 cm + Recuar em:
1,27 cm
d) localizao e implicaes do entorno da edificao
4.1.2 A manuteno deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

a) Preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a
depreciao patrimonial.
b) Estabelea as informaes pertinentes e o fluxo da comunicao.
c) Estabelea as incumbncias e autonomia de deciso dos envolvidos
4.1.3 Recomenda-se que os indicadores de eficincia gesto do sistema de manuteno

sejam periodicamente avaliados e estabelecidos de forma a contemplar, os seguintes
parmetros a serem adaptados em funo da complexidade do empreendimento:
a) Atendimento ao desempenho mnimo das edificaes e seus sistemas

conforme descritos mencionado nas ABNT NBR15575-1 a ABNT NBR
15575-6.
b) Prazo acordado entre a observao da no-conformidade e a concluso de
servio de manuteno;
3
c) Tempo mdio de resposta s solicitaes dos usurios e intervenes de

emergncia;
d) Periodicidade das inspees prediais de uso e manuteno estabelecidas no
manual de operao, uso e manuteno do mesmo
e) Registros das inspees, conforme item 7.2.
Dependendo do empreendimento outros parmetros podem ser utilizados.
4.1.4 Na organizao \da gesto do sistema de manuteno deve ser prevista, infra-
estrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos
de manuteno necessrios, a saber:
a) manuteno rotineira, caracterizada por um fluxo constante de servios simples,
padronizados e cclicos, citando-se por exemplo, limpeza geral e lavagem de reas
comuns;
b) manuteno corretiva, caracterizada por servios que demandam ao ou
interveno imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas,
elementos ou componentes das edificaes, ou evitar graves riscos ou prejuzos
pessoais e/ou patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios; e
c) manuteno preventiva, caracterizada por servios cuja realizao programada
com antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas da
durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes em
uso, gravidade e urgncia, e relatrios de verificaes peridicas sobre o seu estado
de degradao;
4.1.5 A gesto do sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos

diferentes tipos de manuteno das edificaes.
4.1.6. O programa de manuteno deve especificar se os servios devem ser realizados por Formatado: Fonte: Negrito
empresas especializadas ou profissionais qualificados.
4.2 Contedo bsico do relatrio de inspeo
4.2.1 As inspees devem ser feitas atendendo os intervalos constantes da ABNT NBR
14037.
4.2.2 As inspees devem ser elaboradas e ordenadas por meio de modelos ver Anexo B
desta Norma - elaborados de forma a facilitar os registros e sua recuperao considerando:
Sugesto SECOVI em 14.07
a) um roteiro de inspees dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e
componentes da edificao;
b) as formas de manifestao esperadas da degradao natural dos sistemas,
subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificao associadas
sua vida til, conforme indicaes do manual e que resultem em risco sade e
segurana dos usurios;
c) as solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios.
4.2.3 Os relatrios das inspees devem:
a) descrever a degradao de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e
equipamento da edificao;
b) apontar e estimar a perda do seu desempenho;
4
c) ser preditivos
d) recomendar aes para minimizar os servios de manuteno corretiva e;
e) resultado esperado das recomendaes de aes
Anunciar com antecedncia o que vai ou pode acontecer: prognstico.
4.3 Programa de manuteno
4.3.1 O programa consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno, sua

periodicidade, os responsveis pela execuo, os documentos de referncia e os recursos
necessrios, todos referidos individualmente aos sistemas, e quando aplicvel aos
elementos, componentes e equipamentos.
O programa de manuteno deve ser atualizado, periodicamente.

4.3.2 O programa de manuteno deve considerar:

Projetos, memoriais, orientao dos fornecedores e Manual de uso operao e manuteno
(quando houver), alm de caractersticas especficas, tais como:
a) tipologia, complexidade e regime de uso da edificao
b) sistemas, materiais e equipamentos
c) idade das edificaes
d) expectativa de durabilidade dos sistemas, e quando aplicvel aos elementos e
componentes, devendo atender ABNT NBR 15575-1;
e) relatrios das inspees, constando comparativos entre as metas previstas versus
metas efetivas tanto fsicas como financeiras;
f) relatrios das inspees constando as no-conformidades encontradas;
g) relatrios das inspees sobre as aes corretivas e preventivas;
h) solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios;
i) histrico das manutenes realizadas;
j) rastreabilidade dos servios;
k) condies climticas e ambientais;
l) escala de prioridades entre os diversos servios; e
m) previso financeira
4.3.3 O programa deve pelo menos conter uma sistematizao ou estrutura que contemple:
a) designao do sistema, e quando aplicvel aos elementos e componentes;
b) descrio da atividade;
c) periodicidade em funo de cada sistema, e quando aplicvel aos elementos e
componentes observadas as prescries do projeto ou as especificaes tcnicas;
d) identificao do responsvel;
e) documentao referencial e formas de comprovao; e
f) custo.
O Anexo A contm sugestes com modelo de indicaes de sistemas para a periodicidade a

ser ajustada em funo das indicaes dos projetos ou as especificaes tcnicas
5
4.3.4 Esta Norma apresenta modelos de sistematizao das atividades de manuteno a

serem realizadas, e que so normalmente citadas no Manual do Proprietrio e no Manual
das reas Comuns entregues ao proprietrio, atendendo ABNT NBR 14037.
4.3 5 O Anexo A desta Norma apresenta exemplos de modelos no restritivos para a

elaborao do programa de manuteno preventiva
5 Requisitos para o planejamento anual das atividades
5.1 Consideraes
O planejamento anual dos servios de manuteno deve ser estabelecido de forma a
considerar:
a) prescries e especificaes tcnicas para as edificaes;
b) disponibilidade de recursos humanos;
c) disponibilidade de recursos financeiros incluindo previso de contingncia;
d) seqncia racional e durao das atividades;
e) cronograma fsico x financeiro;
f) necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
g) procedimentos de execuo, ou referencia s normas tcnicas;
h) especificaes detalhadas dos insumos e materiais;
i) manutenibilidade;
j) dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios;
k) prever acessos seguros a todos os locais da edificao onde sejam realizadas
inspees e atividades de manuteno
l) minimizar a interferncia nas condies de uso normal da edificao durante a sua
execuo
5.2 Previso oramentria anual

O sistema de manuteno deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos
financeiros necessrios para a realizao dos servios de manuteno em perodo futuro
definido.
As previses oramentrias devem incluir uma reserva de recursos destinada realizao
de servios de manuteno corretiva.
As previses oramentrias devem ser flexveis, de modo a assimilar uma margem de erro
em estimativas fsicas, de custos .
As previses oramentrias devem expressar claramente a relao custo e benefcio dos

servios de manuteno, e constar em ata as deliberaes sobre a realizao ou no destas
intervenes.
6 Requisitos para o processo de controle
6.1 Oramento e contratao dos servios de manuteno
6.1.1 Os oramentos dos servios de manuteno devem conter:

a) dados do cliente;
b) escopo dos servios ou objeto;
c) descrio de cada atividade
d) especificaes tcnicas de execuo e de manuteno futura, desenhos, clculos ou
projetos, quando aplicvel;
6
e) condies comerciais, valor e forma de pagamento, validade da proposta;

a. g cronograma fsico-financeiro ou prazos;
f) k) responsabilidades legais e obrigaes de cada parte includo o atendimento
legislao pertinente quanto segurana do trabalho;
g) indicao do responsvel tcnico pela atividade, quando aplicvel;
h) garantias e excluses.
i) previso de seguros, se aplicvel
6.1.2 Para a avaliao das propostas recomenda-se observar:

a) qualificao da empresa ou profissional em termos de capacidade tcnica, recursos
humanos e equipamentos necessrios ao desenvolvimento dos servios;
b) experincia da empresa ou profissional na rea, incluindo a meno de outros
servios em andamento ou j concludos, incluindo o eventual fornecimento de
acervo tcnico;
c) referencias de outros clientes;
d) proposta tcnica apresentada, incluindo atendimento s normas aplicveis;
e) habilitao jurdica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da
empresa ou profissional, avaliada em relao ao porte de servio contratado; e
f) preo, prazo para a execuo, preo, condies de pagamento, cronograma fsico-
financeiro com base no contrato; e
inverter o e pelo f e corrigir o que est proposto

6.2 Acompanhamento fsico-financeiro

6.2.1 Antes do incio dos servios o executante deve providenciar:
a) dispositivos especiais que assegurem condies necessrias realizao segura
dos servios de manuteno;
b) dispositivos que protejam os usurios das edificaes de eventuais danos ou
prejuzos decorrentes da execuo dos servios de manuteno;
c) delimitaes, informaes e sinalizao de advertncia aos usurios sobre eventuais
riscos.
6.2.2 Durante a realizao dos servios de manuteno todos os sistemas de segurana da

edificao devem permanecer em funcionamento, ou se for o caso, prever sistemas ou
alternativo.
6.2.3 No permitida a obstruo, mesmo que temporria ou parcial, das sadas de

emergncia. Caso necessrio imprescindvel criar rotas ou providencias compatveis que
devero ser implementadas, antes da obstruo.
6.2.4 A execuo deve seguir o cronograma fsico-financeiro.
6.2.5 Caso os servios resultem em mudana de caractersticas da edificao, tcnica e

legalmente permitidas, o memorial descritivo, as especificaes, os respectivos projetos e o
manual de operao, uso e manuteno da edificao devem ser adequados.
7
6.2.6 Durante a realizao dos servios devem ser implementados controles a fim de
garantir o cumprimento dos requisitos de qualidade, custo e prazo, observadas as condies
contratuais.
7 Requisitos para a documentao

7.1 Generalidades
A estrutura de documentao e registro de informaes deve ser concebida para propiciar
evidncias da gesto do programa da manuteno, custo x benefcio na realizao dos
servios de manuteno, reduzir a incerteza no planejamento, projeto e execuo dos
servios de manuteno e auxiliar no programa e no planejamento de servios futuros,
A documentao do programa de manuteno deve incluir:
a) manual de operao, uso e manuteno das edificaes conforme ABNT NBR

14037;
b) manual dos fornecedores dos equipamentos e servios;
c) o programa da manuteno;
d) o planejamento da manuteno contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de
vista cronolgico quanto financeiro
e) os contratos firmados;
f) catlogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos
servios de manuteno e propostas tcnicas;
g) relatrio de inspeo
h) os documentos mencionados no Anexo A da ABNT NBR 14037, em que devem
constar a qualificao do responsvel e os comprovantes da renovao;
i) registros de servios de manuteno realizados requeridos por esta Norma -
conforme Anexo B.
j) ata das reunies de assuntos afetos manuteno constarem da ordem do dia ou da
agenda.
7.2 Registros
Devem ser mantidos legveis e disponveis para prover evidncias da efetiva implementao
do programa de manuteno, do planejamento, das inspees e da efetiva realizao das
manutenes.
Recomenda-se que cada registro contenha:
a) sua identificao;
b) as funes dos responsveis pela coleta dos dados que compe o registro;
c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro;
d) estabelecimento do perodo de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado
assegurando sua integridade;
A organizao e coleta de dados deve ser registrada de forma a indicar os servios de
manuteno preventiva, corretiva, alteraes realizadas conforme Anexo C.
7.3 Fluxo da documentao

O condomnio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentao.
Esta norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Tabela 1.
As deliberaes referentes documentao mencionada na Tabela 1 deve constar em ata

do condomnio.
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Tabela 1 Fluxo da documentao
7.4 Arquivo
Toda a documentao dos servios de manuteno executados deve ser arquivada como
parte integrante do manual de operao, uso e manuteno da edificao, ficando sob a
guarda do responsvel legal: proprietrio ou sndico.
Toda esta documentao, quando solicitada, deve estar disponvel e prontamente

recupervel, aos proprietrios, condminos, construtor/incorporador e contratado , quando
pertinente.
Quando houver troca do responsvel legal: proprietrio ou sndico, toda a documentao

deve ser entregue formalmente, ao sucessor.
7.5 Indicadores gerenciais

recomendvel que o sistema de gesto da manuteno disponha de indicadores de
eficincia com a finalidade de avaliar:
a) a relao entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados;
b) a taxa de sucesso das intervenes, medida pela incidncia de retrabalho
necessrio;
c) a relao ao longo do tempo do custo-benefcio geradas pelas manutenes
d) a preservao do valor patrimonial da edificao ao longo de sua vida til.
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8 Incumbncias ou encargos
8.1 O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa terceirizada responsvel pela

gesto da manuteno, devem atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao
manual de operao, uso e manuteno da edificao.
8.2 O proprietrio de uma edificao ou o condomnio, deve fazer cumprir e prover os

recursos para o Programa de manuteno preventiva das reas comuns.
8.3 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o manual de

operao, uso e manuteno da edificao que atende ABNT NBR 14 037.
8.4 No caso de propriedade condominial, os condminos, respondem pela manuteno das

partes autnomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificao, de forma
a atender ao manual de operao, uso e manuteno de sua edificao.
8.5 O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da manuteno da edificao

empresa ou profissional contratado.
8.6 A empresa ou profissional deve responder pela gesto do sistema de manuteno da

edificao ficando sob sua incumbncia:
a) Assessorar o proprietrio ou sndico nas decises que envolvam a manuteno da

edificao, inclusive sugerir a adaptao do sistema da manuteno e planejamento
anual das atividades, conforme indicado nos itens 4 e 5 desta norma;
b) Providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificao, fornecer
documentos que comprovem a realizao dos servios de manuteno, tais como
contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc.
c) Implementar e realizar as verificaes ou inspees previstas no programa de
manuteno preventiva
d) Elaborar as previses oramentrias;
e) Supervisionar a realizao dos servios de acordo com as normas tcnicas
brasileiras, projetos e orientaes do manual de operao, uso e manuteno da
edificao que atendae ABNT NBR 14 037.
f) Orar os servios de manuteno;
g) Assessorar o proprietrio ou sndico na contratao de servios de terceiros para a
Realizao da manuteno da edificao
h) Estabelecer e implementar uma gesto do sistema dos servios de manuteno,
conforme esta Norma;
i) Orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade com o
estabelecido no manual de operao, uso e manuteno da edificao;
j) Orientar os usurios para situaes emergenciais, em conformidade com o manual
de operao, uso e manuteno da edificao;
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Anexo A
(informativo)
Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva
A.1 Sugesto das inspees ou verificaes para um edifcio hipottico

Este Anexo apresenta exemplos de modelo - no restritivos para a elaborao do
programa de manuteno preventiva de uma edificao hipottica
Elemento/
Periodicidade Sistema Atividade Responsvel
Componente
Fazer a drenagem de gua no Equipe de
Sauna mida
equipamento Manuteno Local
A cada semana
Equipamentos Verificar aps o uso do

industrializados equipamento o nvel de leo Equipe de
Grupo Gerador
combustvel e se h obstruo nas Manuteno Local
entradas e sadas de ventilao
Reservatrios de Verificar nvel dos reservatrios e Equipe de
Sistemas Hidro gua potvel funcionamento das bias Manuteno Local
Sanitrios Sistema de Verificar funcionamento dos Equipe de
Irrigao dispositivos Manuteno Local
Verificar funcionamento e alternar
Bombas de gua
Sistemas Hidro a chave no painel eltrico para Equipe de
potvel, gua
Sanitrios utiliz-las em sistema rodzio, Manuteno Local
A cada 15 dias
servida e piscinas
quando aplicvel
Efetuar teste de funcionamento
Iluminao de Equipe de
dos sistemas conforme instrues
emergncia Manuteno Local
Equipamentos do fornecedor
industrializados Efetuar teste de funcionamento do
Equipe de
Grupo Gerador sistema de ventila conforme
Manuteno Local
instrues do fornecedor
Empresa
Jardim Manuteno geral Especializada/Equipe
Manuteno local
Fazer teste de funcionamento do

Equipe de
A cada ms
sistema de ventilao conforme

Manuteno Local
Pressurizao de instrues do fornecedor e projeto
escada
Equipamentos
Manuteno Geral dos sistemas,
industrializados Empresa
conforme instrues do
especializada
fornecedor.
Banheira de
Fazer teste de funcionamento Equipe de
Hidromassagem /
conforme instrues do fornecedor Manuteno Local
Spa
/ continua
11
continuao
Elemento/
Componente
Manuteno recomendada pelo

Empresa
Ar Condicionado fabricante e atendimento
Especializada
legislao vigente
Equipamentos
industrializados
. Efetuar teste de funcionamento
de todo o sistema conforme
instrues do fornecedor
Manuteno Geral dos sistemas,

Automao de Empresa
conforme instrues do
A cada ms
portes Especializada
fornecedor.
Sistema de
Dados-informtica- Equipe de
automao
voz-telefonia-vdeo- Manuteno Local
Verificao do Funcionamento,
TV CFTV /
conforme instrues do fornecedor
segurana Empresa
perimetral Especializada
Revestimentos Pedras naturais Verificao e se necessrio,
Equipe de
de parede/ piso (mrmore, granito e encerar as peas polidas
Manuteno Local
e teto outros)
Limpeza do sistema das guas
Ralos, Grelhas, pluviais; e ajuste, em funo da Equipe de
Calhas e Canaletas sazonalidade, especialmente em Manuteno Local
Sistemas
poca de chuvas intensas
Hidrossanitrios
Bombas de Testar seu funcionamento, Equipe de
Incndio observadas a legislao vigente Manuteno Local
Limpeza, regulagem dos sistemas

Gerador de gua de queimadores e filtros de gua Empresa
A cada 2 meses
quente segundo instrues dos Especializada

fabricantes
Equipamentos Para Unidades Centrais, verificar
industrializados fusveis, led de carga da bateria
selada, nvel de eletrlito da
bateria comum segundo instrues
dos fabricantes
Aplicar leo lubrificante nas
dobradias e maanetas
Verificar abertura e fechamento a Equipe de
Porta corta fogo
45 graus, se necessria Manuteno Local
Equipamentos
regulagem chamar empresa
industrializados
especializada
A cada 3 meses
Banheira de
Equipe de
Hidromassagem / Limpeza da Tubulao
Manuteno Local
SPA
Equipe de
Limpeza geral das esquadrias e Manuteno Local
Esquadrias de Alumnio seus componentes /
Empresa
Especializada
Caixas de esgoto,
Sistemas Equipe de
de gordura e de Efetuar limpeza geral
Hidrossanitrios Manuteno Local
guas servidas
/ continua
12
continuao
Elemento/
Componente
Empresa
A cada 3
Verificao do funcionamento especializada

meses
Sistemas Pressurizadores conforme instrues do fornecedor

Hidrossanitrios de gua
Equipamentos Gerador de gua Equipe de

Drenar o depsito de gua quente;
industrializados quente Manuteno Local
Desratizao e Desinsetizao
Empresa
Aplicao de produtos qumicos
Especializada
(comercial e industrial)
Verificar regulagem do mecanismo Equipe de

Descargas
de descarga Manuteno Local
Vlvulas de
Limpar vlvulas e sifes dos Equipe de
Sistemas escoamento e
tanques e pias. Manuteno Local
Hidrossanitrios Sifes
Aeradores e Limpar os aeradores(bicos Equipe de
chuveiros removveis), crivo do chuveiro Manuteno Local
Manuteno de Bombas de gua

Empresa
Bombas potvel, piscinas, incndio, esgoto
Especializada
e guas servidas
Manuteno do filtro e tanque de Empresa

Piscina
areia Especializada
Sistemas de combate a incndio

chuveiros automticos Manuteno a fim de assegurar a
A cada 6 meses
Empresa
(sprinklers), etc e seus componentes operacionalidade do sistema e
Especializada
industrializados (vlvulas de fluxo, componentes
detectores de fumaa
Equipe de
Manuteno
Quadro de Testar disjuntores, contatos e
Instalaes Local(habilitada)
Distribuio de esquema anexado, se necessrio
Eltricas /
Circuitos efetuar reparos
Empresa
Especializada
Equipe de
Verificar integridade dos Manuteno Local
Quadra esportiva equipamentos, encaixes e apertos /
dos parafusos Empresa
Especializada
Equipe de
Verificar integridade dos Manuteno Local
Play Ground brinquedos, encaixes e apertos /
dos parafusos Empresa
Especializada
Equipe de
Deck de madeira Verificar os elementos de fixao
Manuteno Local
Testar abertura e fechamento dos
Equipe de
Registros registros dos sub solos e cobertura
Manuteno Local
(barrilete)
Limpeza dos reservatrios (inferior Empresa
Sistemas Reservatrios
e superior), ou caixas dgua Especializada
Hidrossanitrios
Vlvula redutora de Limpeza do sistema (efetuar Empresa

presso rodzio das alas) Especializada
13
Elemento/
Componente
Verificao da integridade
Estrutural Lajes, vigas e Empresa
estrutural conforme ABNT NBR
pilares especializada
15575
Sistema de Manuteno recomendada pelo Empresa

segurana, fornecedor Especializada
Verificao completa do
funcionamento do sistema,
Gerador de gua
lavagem interna dos depsitos Empresa
quente
de gua quente e limpeza das Especializada
chamins conforme instruo do
fabricante
Equipamentos
Sistema Verificao do funcionamento,
industrializados Empresa
aquecimento limpeza e regulagem, conforme
Especializada
individual legislao vigente
Banheira de Limpeza e manuteno do
Empresa
Hidromassagem / sistema, conforme instrues do
Especializada
SPA fornecedor
Sistemas de Efetuar inspeo visual,
proteo contra integridade do sistema medio Empresa
descargas de resistncia conforme Especializada
atmosfricas legislao vigente
Desratizao e Desinsetizao
Empresa
Aplicao de produtos qumicos
Especializada
(Residencial)
reas molhadas
internas e
Verificar a integridade da
externas, piscinas,
proteo mecnica, sinais de Equipe de
Impermeabilizao reservatrios,
infiltrao ou falhas da Manuteno Local
coberturas,
impermeabilizao exposta
jardins, espelhos
A cada ano
dgua
Verificar e refazer onde

necessrio os rejuntamentos Equipe de
internos e externos dos pisos, Manuteno Local
Rejuntamentos e Vedaes paredes, peitoris, soleiras, ralos, /
peas sanitrias, bordas de Empresa
banheiras, chamins, grelhas de Especializada
ventilao, e outros elementos
Verificar e refazer onde Equipe de

necessrio a calafetao de Manuteno Local
Paredes externas/
calhas e rufos, fixao de para /
fachadas e muros
raios, antenas e elementos Empresa
decorativos Especializada
Piso Cimentado, Piso Equipe de
Acabado em Manuteno Local
Verificar e refazer onde
Concreto, Contra /
necessrio a calafetao
piso e Revestimento Empresa
Revestimentos de paredes Especializada
de parede/ piso e Verificar e se necessrio refazer
teto envernizamento (remover o
verniz existente, lixar e
envernizar novamente) Equipe de
Manuteno Local
Deck de madeira Sugesto SECOVI em /
Empresa
14.07 Especializada
Equipe de
Manuteno Local
Quadro de
Instalaes habilitada
Distribuio de Reapertar todas as conexes
Eltricas /
Circuitos
Empresa
especializada
/continua
14
continuao
Elemento/
Componente
Equipe de
Verificar falhas de vedao,
Manuteno Local
fixao das esquadrias, guarda
/
corpos e reconstituir sua
Empresa
integridade, onde necessrio
Especializada
Limpeza geral das esquadrias
Esquadrias de Alumnio, ferro ou PVC
incluindo os drenos, reapertar
parafusos aparentes, regular Equipe de
freio e lubrificao Manuteno Local
/
Observar a tipologia e a Empresa
complexidade das esquadrias, Especializada
os projetos e instrues dos
fornecedores
Equipe de
Verificar a presena de fissuras,
Manuteno Local
Vidros e seus sistemas de fixao falhas na vedao e fixao nos
/
caixilhos e reconstituir sua
Empresa
Especializada
Verificar as tubulaes de gua
Equipe de
potvel e servidas, para detectar
Manuteno Local
obstrues, falhas ou
Tubulaes /
entupimentos, fixao e
Empresa
Sistemas Hidro reconstituir a sua integridade
Especializada
Sanitrios onde necessrio.
Verificar elementos de vedao

Metais, Acessrios e Equipe de
dos metais, acessrios e
Registros Manuteno Local
registros
A cada ano
Empresa
Equipamentos de Incndio Recarga de Extintores
Especializada
Inspeo peridica de acordo
com a legislao vigente
Sistemas de
Equipamentos proteo contra Empresa
Em locais expostos corroso
industrializados descargas Especializada
severa, os intervalos entre
atmosfricas
verificaes devem ser
reduzidos.
Verificar fixao das telhas e
integridade da estrutura
Verificar a presena de falhas na

vedao e fixao dos
componentes e reconstituir sua
Equipe de
Sistema de cobertura Manuteno Local
/
Cobertura em Telhado PAROU POR Empresa Formatado: Centralizado
AQUI AS 12:05 Especializada
NO DIA 30 DE
JUNHO
PROXIMA REUNIO DIA 14.07
AS 8:30 NO SINDUSCON
/continua
15
continuao
Elemento/
Componente
Inspecionar e se necessrio
Empresa
pintar, encerar, envernizar ou
Esquadrias e elementos de madeira especializada/ Equipe
tratamento recomendado pelo
de manuteno local.
fornecedor
Esquadrias e elementos de ferro Empresa
pintar ou tratamento especfico
especializada
recomenadado pelo fornecedor
A cada 2 anos
Paredes e Tetos
Internos revestidos
de Argamassa/
Revestimentos
Gesso liso/ ou Inspecionar e se necessrio Empresa
de parede/ piso e
executado com pRepintar nas reas midas especializada
teto
componentes de
Gesso Acartonado
(Dry-Wall)
Reapertar conexes e verificar

Tomadas,
Instalaes estado dos contatos eltricos Equipe de
Interruptores e
Eltricas substituindo as peas que Manuteno Local
Pontos de Luz
apresentem desgaste
efetuar lavagem da fachada e
Paredes externas/ muros Repintar as reas Empresa
fachada externas e as fachadas da Especializada
edificao (unidades privativas e
reas comuns),
Revestimentos Inspecionar e se necessrio

A cada 3 anos
de parede/ piso e Paredes e Tetos repintar as reas internas Empresa

teto Internos (unidades privativas e reas Especializada
comuns)
Pisos de Madeira raspar, calafetar e aplicar Empresa
Tacos e Assoalhos acabamento especializada
.
Empresa
Quadras esportivas Repintar a superfcie quando
especializada
necessrio em funo do uso
A cada 5 anos
Teste Hidrosttico dos extintores

Empresa
Equipamentos de Incndio
Especializada
Troca de mangueira
Em funo da tipologia da edificao, das condies de uso, da complexidade dos sistemas

e equipamentos empregados e das caractersticas dos materiais de revestimento, o
programa de manuteno deve ser elaborado considerando a orientao dos fornecedores,
de profissionais e empresas especializadas. Como exemplo, citamos, entre outros:
- elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e cargas
- piscina, quadras poliesportivas, play ground, mveis e elementos decorativos
- Revestimentos especiais (frmica, pisos elevados, materiais compostos de alumnio)
- esquadrias especiais
- sistemas especiais eltricos, eletrnicos e automatizados
- sistemas de impermeabilizao
16
Anexo B
(normativo)
Lista dos registros
B.1 Objeto
Este Anexo apresenta uma lista dos registros que devem estar disponveis no condomnio
constituindo evidncias de que as atividades de manuteno foram levadas a efeito.
A elaborao de planilhas (Check-List) de verificaes deve seguir modelo feito

especialmente para cada edificao, com suas caractersticas e grau de complexidade,
sugerimos a seguir modelos no restritivos a fim de auxiliar o Sndico a realizar
periodicamente as verificaes, ver tambm Anexo C.
B.2 Classificao dos registros

Os registros devem ser classificados pela natureza ou dos sistemas, ou dos subsistemas, ou
dos elementos ou dos componente da edificao, utilizando-se, por exemplo, a subdiviso
constante do Anexo A.
B.3 Tabela dos principais registros

A Tabela B.1 indica uma lista possvel, a qual pode variar de edifcio para edifcio.
Os vrios tipos de registros indicados constituem as evidncias de que o condomnio
efetuou as manutenes previstas.
Tabela B.1 - Lista dos registros
Gerais
Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA)
Programa de Manuteno Preventiva
Planilha ou Lista de verificaes da execuo do Programa de Manuteno Preventiva
Relatrio de verificaes das manutenes corretivas executadas
Atas de Assemblias com aprovao do programa de Manuteno
Sistemas eletromecnicos
Relatrio de verificaes Anual dos Elevadores (RIA)
Atestado do Star-up do Gerador
Relatrio de verificaes da Manuteno de Elevadores
Verificaes e Relatrio das Instalaes Eltricas
Verificaes e Relatrio de Medio hmica (com terrmetro calibrado e aferido INMETRO)
Verificaes e Relatrio de Manuteno de Bombas
Atestado SPDA
Proteo contra descargas atmosfricas
Automao Dados - informtica - Voz - Telefonia -
Vdeo - Televiso
Gerador de gua quente Verificaes com registros no Livro de
Manuteno ou em formulrios especficos ou
Ar Condicionado
dependendo do caso Relatrio da Empresa
Aquecedor Coletivo
Especializada
Circuito Fechado de TV
Antena Coletiva
Grupo Gerador
Quadro de Distribuio de Circuitos
Verificaes com registros no Livro de
Manuteno
Tomadas, Interruptores e Pontos de Luz
Elevadores Verificaes com registros no Livro de
Exausto mecnica Manuteno ou em formulrios especficos ou
dependendo do caso em Relatrio da Empresa
Especializada
17
Equipamentos em geral
Livro de registro das atividades da manuteno
Certificado de Garantia dos Equipamentos Instalados
Manuais Tcnicos de Uso, Operao e Manuteno dos Equipamentos Instalados
Relao de equipamentos
Sistemas de segurana
Automao de portes Verificaes com registros no Livro de Manuteno
Instalaes de interfone ou em formulrios especficos ou dependendo do
caso em Relatrios de empresa especializada
Sistema de segurana especficos Certificado da Empresa Especializada
Instalaes Hidrulico-Prediais e gs
Verificaes com registros no Livro de Manuteno

ou em formulrios especficos ou dependendo do
Instalaes Hidrulicas/ Esgotos / guas
caso em Relatrios bem como Certificado da
pluviais / Louas / Metais / Bombas
Empresa Especializada/ Certificado e Atestado de
Potabilidade da gua
Atestado de Instalao de Gs
Verificaes de Limpeza dos Reservatrios com registro no Livro de Manuteno
Verificaes da Limpeza do Poo de Esgoto, Poo de gua Servida, Caixas de Drenagem e
Esgoto com registro no Livro de manuteno
Banheira de Hidromassagem
Sistemas combate a incndios

Auto de Verificao de Corpo de Bombeiros (AVCB) (quando obrigatrio)
Certificado de Recarga de Extintores
Atestado de Brigada de Incndio
FICAM -Ficha de inscrio do Cadastro de Manuteno do Sistema de Segurana contra incndio
das edificaes
Aplice de Seguro de Incndio ou outro Sinistro que Cause Destruio (obrigatrio ) e outros
opcionais
Certificado de Teste Hidrosttico de Extintores

Livro de Ocorrncias da Central de Alarmes
Certificado de Desratizao e Desinsetizao
Sprinklers e seus componentes
industrializados (Bombas, vlvulas de fluxo, Verificaes com registros no Livro de Manuteno
detectores de fumaa, etc.) ou em formulrios especficos ou dependendo do
Pressurizao de escada caso em relatrios, como Certificado da Empresa
Equipamentos de Incndio Especializada
Iluminao de emergncia
18
Revestimentos de paredes / pisos e tetos

Pedras naturais (mrmore, granito
e outros)
Deck de madeira
Azulejo/ Cermica/ Pastilha
Paredes e Tetos Internos
revestidos de Argamassa/ Gesso
liso/ ou executado com
componentes de Gesso
Acartonado (Dry-Wall)
Paredes externas/ fachada
Piso Cimentado, Piso Acabado em Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em
Concreto, Contrapiso formulrios especficos
Rejuntamento e Tratamento de
Juntas
Paredes externas/ fachada
Forros de gesso
Pisos de Madeira Tacos e
Assoalhos
Revestimentos especiais (frmica,
pisos elevados, materiais
compostos de alummio)
Forros Madeira
Esquadrias
Alumnio
Ferro Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em
Madeira formulrios especficos
Vidros
Lazer
Jardim
Play ground
Quadra Poliesportiva
Piscina Verificaes com registros
Sauna Seca no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos, devendo
Sauna mida incluir referncias s condies de higiene
SPA
Desratizao e
desinsetizao
Pintura e impermeabilizao
Pintura / verniz
(internamente e/ou Verificaes com
externamente) registro no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos
Impermeabilizao
19
Anexo C
(informativo)
Modelos de verificaes e seus registros
C.1 Introduo
Este Anexo apresenta exemplos de modelo - no restritivos para as verificaes e seus
registros
C.2 Modelo de livro de registro de manuteno
Responsvel
Sistema Data da
Atividade pela Prazo Custos
Subsistema realizao
atividade
C.3 Modelos de lista de verificaes para um subsistema

C.3.1 Manuteno Preventiva da Central de Interfone
Segue um modelo possvel
Condomnio
Endereo
Equipamento
Caractersticas do Tipo XYZ Central de interfones NN aptos.
equipamento
Servios a serem realizados incluir periodicidade Status

Verificao das protees (fusveis / disjuntores)
Verificao do sistema de alimentao
Verificao das conexes eltricas
Verificao das placas de comando
Verificao do circuito eletrnico
Verificao das sinalizaes de operao
Verificao da limpeza geral
Verificao da re-aperto das conexes
Realizao de testes de funcionamento
Verificao da ausncia de interferncias no sistema
Manutenes corretivas a serem realizados em funo do status :
Hora incio
Hora trmino
Data
Data prxima verificao
Responsvel pelo servio : Empresa responsvel :

Responsvel do condomnio
20
C.3.2 Manuteno Preventiva da Central de Alarme

Condomnio
Endereo
Equipamento
Caractersticas do Tipo XYZ Central de alarme do sistema de combate a
equipamento incndio.

Verificao dos fusveis
Verificao do sistema de alimentao C.A.
Verificao do sistema de alimentao C.C.
Verificao e teste do sistema automtico
Verificao e teste dos sensores de fumaa
Verificao dos motores e ventiladores do sistema de pressurizao
Verificao e testes dos interruptores de acionamento manual
Verificao e testes dos pressostatos hidrulicos
Verificao dos chicotes de comando
Teste de lmpadas de comandos sinticos
Verificao e testes da interface c/ sistema de pressurizao de escadas
Verificao da conformidade com a ABNT NBR 9077
Verificao da conformidade com a IT-CB13/01
Verificao e testes dos comandos eltricos
Verificao das protees (fusveis / disjuntores)
Verificao e testes dos dispositivos visuais
Verificao dos circuitos hidrulicos de combate a incndio
Verificao dos chuveiros automticos
Verificao da integridade e existncia de avisos pertinentes
Verificao das sinalizaes de operao
Verificao das sadas e rotas de fuga de emergncia
Re-aperto das conexes eltricas
Limpeza e proteo das placas de comando eletrnico
Testes gerais de comando e funcionamento do sistema
Hora incio
Hora trmino
Data

21
C.4 Modelos de lista de verificaes para um equipamento

C.4.1 Manuteno Preventiva das Bombas
Condomnio
Endereo
Equipamento Bombas 01 a 04
Motor Modelo no. srie
Bomba Modelo potncia
Quadro comando Modelo no. srie

Eltrica
Rec Rec Press Press
01 02 01 02
Verificao dos fusveis
Verificao dos contactores de comando
Verificao do rel trmico
Verificao e teste dos sinalizadores do quadro
Verificao do sistema de alimentao de C.A,
Verificao e re-aperto dos bornes e cabos
Verificao da temperatura de trabalho do motor
Corrente eltrica de partida
Corrente eltrica de trabalho.
Testes de funcionamento manual
Testes de funcionamento automtico
Testes de alarmes
Mecnica / Hidrulica
01 02 03 04
Verificao dos mancais
Lubrificao dos mancais
Limpeza geral do equipamento
Verificao da tubulao (vazamento+oxidalo+conservao)
Verificao das vlvulas hidrulicas
Verificao da bia de nvel
Verificao do nvel de rudo (dB A)
Hora incio
Hora trmino
Data

-------------------------------------------------
22

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NBR 5674 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno

A manuteno de edificaes um tema cuja importncia, superando, gradualmente, a

Os Anexos desta norma: A, B e C apresentam exemplos de modelo - no restritivos ou

Rever no final dos trabalhos

3.3 Inspeo Predial de uso e manuteno vide NBR 15.575 parte 1

3.4 Previso oramentria

3.5 Servio de manuteno

3.6 Sistema de manuteno

4 Requisitos para a manuteno

4.1.1 A organizao da gesto do sistema de manuteno deve considerar levar em

4.1.2 A manuteno deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

4.1.3 Recomenda-se que os indicadores de eficincia gesto do sistema de manuteno

a) Atendimento ao desempenho mnimo das edificaes e seus sistemas

c) Tempo mdio de resposta s solicitaes dos usurios e intervenes de

Dependendo do empreendimento outros parmetros podem ser utilizados.

4.1.5 A gesto do sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos

4.2 Contedo bsico do relatrio de inspeo

Anunciar com antecedncia o que vai ou pode acontecer: prognstico.

4.3 Programa de manuteno

4.3.1 O programa consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno, sua

O programa de manuteno deve ser atualizado, periodicamente.

4.3.2 O programa de manuteno deve considerar:

O Anexo A contm sugestes com modelo de indicaes de sistemas para a periodicidade a

4.3.4 Esta Norma apresenta modelos de sistematizao das atividades de manuteno a

4.3 5 O Anexo A desta Norma apresenta exemplos de modelos no restritivos para a

5 Requisitos para o planejamento anual das atividades

5.2 Previso oramentria anual

As previses oramentrias devem expressar claramente a relao custo e benefcio dos

6 Requisitos para o processo de controle

6.1 Oramento e contratao dos servios de manuteno

6.1.1 Os oramentos dos servios de manuteno devem conter:

e) condies comerciais, valor e forma de pagamento, validade da proposta;

6.1.2 Para a avaliao das propostas recomenda-se observar:

inverter o e pelo f e corrigir o que est proposto

6.2 Acompanhamento fsico-financeiro

6.2.2 Durante a realizao dos servios de manuteno todos os sistemas de segurana da

6.2.3 No permitida a obstruo, mesmo que temporria ou parcial, das sadas de

6.2.4 A execuo deve seguir o cronograma fsico-financeiro.

6.2.5 Caso os servios resultem em mudana de caractersticas da edificao, tcnica e

7 Requisitos para a documentao

a) manual de operao, uso e manuteno das edificaes conforme ABNT NBR

7.3 Fluxo da documentao

As deliberaes referentes documentao mencionada na Tabela 1 deve constar em ata

Tabela 1 Fluxo da documentao

Toda esta documentao, quando solicitada, deve estar disponvel e prontamente

Quando houver troca do responsvel legal: proprietrio ou sndico, toda a documentao

7.5 Indicadores gerenciais

8.1 O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa terceirizada responsvel pela

8.2 O proprietrio de uma edificao ou o condomnio, deve fazer cumprir e prover os

8.3 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o manual de

8.4 No caso de propriedade condominial, os condminos, respondem pela manuteno das

8.5 O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da manuteno da edificao

8.6 A empresa ou profissional deve responder pela gesto do sistema de manuteno da

a) Assessorar o proprietrio ou sndico nas decises que envolvam a manuteno da

A.1 Sugesto das inspees ou verificaes para um edifcio hipottico

Equipamentos Verificar aps o uso do

Fazer teste de funcionamento do

sistema de ventilao conforme

Manuteno recomendada pelo

Manuteno Geral dos sistemas,

Limpeza, regulagem dos sistemas

quente segundo instrues dos Especializada

Verificao do funcionamento especializada