Desarrollo de modelos para valuaciones

Enviado por fico8008

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Alejandro Correa
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1.
2. Resumen
3.
4. Definicin de Modelos Valuatorios
5. Modelos Valuatorios por Teorizacin
6. Modelos Valuatorios por Confirmacin
7. Modelos Valuatorios Normativos
8. Conclusiones y Recomendaciones
9. Bibliografa

RESUMEN

El uso de modelos representa una corriente moderna dentro de la ingeniera de tasacin

para resolver problemas valuatorios; se han popularizado modelos tericos con su
respectivo instrumental matemtico, no obstante tambin debe considerarse el uso de
modelos de verificacin, con el propsito de considerar criterios hednicos en la
emisin de opiniones de valor.

El uso de modelos de verificacin, conjuntamente con los principios bsicos del avalo,
proporcionan herramientas bsicas para desarrollar lineamientos de gestin para
establecer el sistema de gestin de la calidad valuatoria (ISO 9004 -2) y poder acceder a
certificaciones ISO - 9000 de las entidades venezolanas de avalo, para operar
mercados en desarrollo y emergentes a nivel global.

Palabras Clave : Valuaciones, Modelos para toma de decisiones, Principios

Valuatorios.

INTRODUCCIN

El desarrollo de modelos y sistemas son pertinentes para algunos de los problemas

significativos del avalo; tales como:
1) Desarrollo de conceptos valuatorios y enriquecimiento de la terminologa valuatoria
al introducir nuevos trminos relacionados con aspectos operacionales.

2) Proveer nuevos mtodos y perspectivas para la solucin de problemas valuatorios.

3) Permitir el desarrollo de investigaciones de mercado y diseo de experimentos

valuatorios.

4) Desarrollo de teoras y taxonomias valuatorias.

5) Medir la efectividad de los planes de trabajo para cada tipologa valuatoria

El uso de analogas, constructos, caracterizacin de sistemas valuatorios,

representaciones grficas pueden ser ampliamente utilizadas por el avaluador. Por
ejemplo: modelos de precios, modelos de similitud de mercados, modelos de
caractersticas de bienes objeto de avalo.

Las ciencias del comportamiento y los mtodos cuantitativos estn en la frontera del
estado del arte para nuevos desarrollos y ampliacin de conocimientos en el avalo.
Esta situacin no es una casualidad debido a que actualmente se est frecuentemente
haciendo referencia a tres conceptos: modelos, sistemas y procesos. Considerando que
el enfoque de sistemas y modelos constituyen poderosos instrumentos para la
determinacin de opiniones de valor.

DEFINICION DE MODELOS VALUATORIOS

Un modelo es sencillamente la percepcin y diagramacin de un problema valuatorio.

En avalo esto comprende la traslacin de las relaciones (vectores) percibidos de valor a
constructos, smbolos y finalmente a trminos matemticos. Por ejemplo: La
determinacin de la consistencia interna de los vectores que configuran una tipologa
valuatoria determinada; la verificacin de cmo un anlisis de relaciones cambia un
problema valuatorio inestructurado en estructurado; etc. De esta forma se relacionan
lgicamente ciertos principios y axiomas bsicos.

Los modelos son bsicos en la actualidad para las diversas teoras valuatorias, siempre
que stos presenten congruencia con los principios en que se fundan dichas teoras.
Estos proveen las bases subyacentes de la elaboracin de teoras.

Cuando las relaciones percibidas se expresan en trminos matemticos, se obtiene un

modelo matemtico. En este sentido, cualquier conjunto coherente acerca de algn area
o especialidad del avalo puede ser considerado como un modelo.

Todos los modelos valuatorios estn basados en asunciones y estimaciones. Estas

asunciones pueden no corresponder exactamente con el mundo real. Normalmente los
modelos son una representacin simplificada de problemas valuatorios en el mundo
real.

Por lo tanto, los modelos no representan exactamente los procesos de valoracion

estrictamente. Ms an no importa cun precisos puedan ser los modelos matemticos,
si los mismos estn basados en supuestos falsos e insuficientes.
Existen tres enfoques bsicos para la elaboracin de modelos valuatorios: el de
teorizacin , el de confirmacin y el normativo.

MODELOS VALUATORIOS POR TEORlZACION

Conceptualmente un problema valuatorio real es percibido y diagramado en forma de

modelo. Si est configurado en un sistema matemtico, resulta en un modelo
matemtico, como se indica en la figura siguiente:

Conceptualmente el valuador puede percibir la estructura de un problema valuatorio de

tal forma que le permita conocer las relaciones entre un nmero de atributos y vectores
de valor. Por ejemplo puede percibir la relacin entre caractersticas fsicas y
constructivas y la ubicacin del inmueble; la contaminacin con respecto al entorno
socio -econmico, etc., o como un conjunto de variables independientes; para la
composicin del valor como variable dependiente, tales como: Precio de ventas, tiempo
de la venta, metros cuadrados de terreno, nmero de habitaciones, nmero de baos;
habitaciones/viviendas, alquiler/habitacin, precio/habitacin, precio por metro
cuadrado, multiplicador de renta bruta, etc.

En base a esto el valuador llega a conocer la lgica conceptual que permite establecer
clara, precisa y concisamente relaciones generadoras de valor. Estas relaciones pueden
cuantificarse por medio de informacin disponible en registros de la propiedad,
encuestas, simulaciones, opinin de expertos. Las bases para establecer un modelo
matemtico estn dadas.

Una vez que el modelo matemtico est desarrollado, debe ser validado en el mundo
real. La retroalimentacin resultante sirve como base para modificar en todo o en parte
la cuantificacin de las relaciones percibidas, sirviendo como base para la modificacin
y desarrollo del modelo matemtico.

MODELOS VALUATORIOS POR CONFIRMACION

En el enfoque de confirmacin, el proceso de elaborar modelos es inverso al expuesto
ms arriba. El valuador comienza por considerar la lgica y consistencia de la
formacin de valores. Entonces algunos aspectos del mundo real pueden ser percibidos
como un modelo sistmico. En este proceso se v del planteamiento lgico al mundo
real, como se indica en la figura siguiente:

Para ver el grfico seleccione la opcin "Descargar" del men superior

La elaboracin de modelos por confirmacin puede ilustrarse por medio del modelo
matemtico conocido como Cadena de Markov. Este mtodo puede utilizarse para el
estudio de avalos en situaciones anormales. El uso de esta clase de modelos permite al
valuador el estudio de impactos significativos o no, que pueden causar determinados
vectores y atributos en la formacin del valor, considerando los principios bsicos de la
valuacin, tales como: de cambio, uso mejor y ms productivo, de oferta y demanda, de
balance y equilibrio, de rendimiento creciente y decreciente, de nivel de precios. La
modificacin requerida por los cambios del valor de la moneda, efectuada entre las
fechas de venta y la fecha del avaluo, no debe ser incluida como uno de los valores o
factores estimados de las comparaciones. Esta correccin debe hacerse por separado.

A continuacin se definirn cada uno de los principios arriba indicados, para su uso en
la construccin de modelos de confirmacin en el avalo.

De Racionalidad Limitada: Este principio considera que la toma de decisiones se basa

en una capacidad limitada de procesar informacin, y que aunque se desee tomar la
decisin optima, no siempre se hace asi, bsicamente por dos razones: porque se
prefiere la satisfaccin inmediata, y por falta de un control competente sobre las
consecuencias de las decisiones adoptadas.

De cambio: Este es el principio bsico de la vida que se refleja en todas las cosas que
hace el hombre en la sociedad. Los bienes races al igual que los otros bienes estn
sujetos a variaciones en su condicin, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo.
Todos los cambios en la vida econmica y social de la comunidad se reflejan en el valor
de las propiedades.

De Markov:
El valuador al establecer una opinin sobre el valor, lo hace en base a las condiciones
existentes en un momento dado. El est midiendo lo que vale la propiedad en un
momento de su vida econmica y su opinin no refleja valores permanentes. Hay un
gran nmero de fuerzas sociales y econmicas (vectores) en el mundo globalizado, en la
nacin, en la regin o en la ciudad donde est ubicada la propiedad que estn
continuamente afectando su valor.

Uso mejor y ms productivo: Es el uso capa"l de producir el ingreso neto ms alto

durante un perodo de tiempo futuro. Este ingreso neto se mide tanto en trminos
monetarios, cuando a propiedades de inversin respecta, como en trminos de disfrute
(intangible) cuando de inmuebles de uso propio se trata.

Las unidades de los factores de produccin han de cambiarse en tales proporciones que
resulten en el ingreso residual mayor que puede obtenerse por la tierra.

La determinacin del uso mayor y ms productivo considera el anlisis de varias

alternativas para el mismo terreno. De esta manera podr establecerse cul es el uso
capaz de producir la venta neta mayor correspondiente al terreno.

De oferta y demanda: Estas son las consideraciones bsicas en la determinacin del

valor de cualquier bien. Para que algo tenga valor debe haber escasez relativa de ello,
sin embargo, esta escasez de por s no resulta en valor amenos que haya una demanda
efectiva de la cosa.

La demanda efectiva es aquella que se puede traducir en capacidad adquisitiva, el mero

deseo y una necesidad, por ejemplo, de viviendas no se convierte en demanda efectiva
amenos que las personas que deseen o necesiten los inmuebles tengan el poder
adquisitivo para comprarlos. La capacidad de adquisicin depende no tan slo de los
ingresos sino de las facilidades de crdito a largo plazo existentes.

La demanda vara de acuerdo con el poder adquisitivo y este a su vez es afectado

grandemente

por las facilidades de financiamiento disponibles en la localidad, la demanda tambin es

afectada por los niveles educativos y por el deseo de crear status social.

Hay un sin nmero de otras fuerzas que afectan la demanda de bienes races, entre las
cuales se pueden encontrar:

a.
b. El costo de produccin de los bienes races y el nivel de ventas de los mismos.
c. Las perspectivas de desarrollo futuro.
d. La seguridad de los ingresos.
e. Los cambios en el nmero de personas por familia.
f. El nmero de matrimonios.
g. Las migraciones.
h. La creacin en el rea de nuevas fuentes de actividad econmica.
i. Los cambios en gustos arquitectnicos y de materiales.
j. La seguridad y otros factores indeseables en la ubicacin.
k. Facilidades de transporte, comercio, educacin., recreacin, etc.
De Balance y equilibrio: Este principio est relacionado con el de uso mejor y ms
productivo, pues se refiere en parte al balance que ha de haber entre los distintos
factores de la produccin para obtener el ingreso mximo de la tierra. Cuando hay una
mejora excesiva o una mejora insuficiente sobre el terreno, la falta de balance ocasiona
una reduccin en al valor de la edificacin.

En una propiedad los costos de mano de obra, administracin o capital, no pueden

mantenerse permanentemente por encima o por debajo del precio corriente de estos
factores, pues el principio de balance se ocupa de ponerlos en lnea (mediante ajustes a
los costos o traspaso del inmueble a otras personas). La tierra inexorablemente elimina
los costos excesivos de mano de obra, administracin y capital.

Como el valor de la tierra no depende de la eficiencia con la que se utilicen los otros
factores, lo que sufre reducciones en valor, cuando los costos de los otros factores son
excesivos son las edificaciones y mejoras. Al stas venderse, el comprador toma en
consideracin el valor de la tierra y el valor depreciado de la estructura para determinar
lo que vale la propiedad; al estimar la depreciacin se considera la reduccin de valor
que se debe a costos excesivos.

El principio de balance se refiere tambin en tasacin al equilibrio que debe haber entre
las facilidades fsicas de una comunidad y los servicios que es necesario proveer. Si la
comunidad slo puede mantener un cine, la construccin de un segundo cine ha de
resultar en una disminucin en valor para ambas propiedades.

Rendimientos crecientes y decrecientes: Est relacionado con el principio de balance,

pues tiene que ver con la adicin de unidades de un factor. Establece que segn se van
aadiendo unidades de un factor (ya sea mano de obra, servicios administrativos o
capital) primeramente los ingresos que se producen van aumentando en forma
ascendente segn se van aadiendo unidades hasta cierto punto en el que se obtiene el
valor mximo por unidad aadida. De ah en adelante la suma de unidades subsiguientes
resulta en un aumento de ingresos cada vez menor. El principio establece que no debe
hacerse ninguna adicin o mejora que resulte en un ingreso menor que el costo capital y
mantenimiento que implican las mejoras por hacerse.

Nivel de Precios: Los cambios en el nivel de precios de uno de los factores de

produccin cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos crecientes o
decrecientes. Los cambios en el nivel de precios corrientemente se reflejan en el precio
de venta de los bienes races. En pocas de inflacin cuando se espera una baja en el
poder adquisitivo del bolvar, los precios de los bienes races tienden a subir en
anticipacin al mayor precio que han de tener en el futuro. Los bienes races vienen a
ser una proteccin contra la inflacin, pues su valor tiende a conservarse igual an
cuando se altere el valor del bolvar.

Cuando se adeuda una porcin alta de el precio de compra de los bienes races, el haber
del comprador sube rpidamente en pocas de inflacin, si las deudas se establecen en
base a cantidades de dinero fijas y el aumento en precio que tiene un bien raz
corresponde en su totalidad al dueo y no al acreedor hipotecario, en caso de
establecerse tasas de inters variables la proporcin de ganancia se repartira entre el
propietario y la entidad financista.
Principio de Anticipacin: La gente anticipa los acontecimientos futuros y cmo stos
han de afectar el ingreso y el valor de la propiedad en los aos prximos. Por esto el
tasador tiene que anticipar con su mejor esfuerzo, cules van a ser los ingresos que
puede producir una propiedad en el futuro; es su deber adems estimar el efecto que
tiene en el valor de una propiedad cualquier plan conocido de mejoramiento de acceso,
o de construccin de facilidades adicionales en los alrededores de la propiedad a tasar.

A este fin, el avaluador ha de considerar las ideas que sobre el particular tengan los
compradores y r vendedores en el rea, al hacer sus estimados de valor, siempre ha de
estar informado de los cambios que se estn dando en la comunidad para anticipar el
efecto de stos en el valor de las propiedades.

Principio de Competencia: Como cualquier tipo de negocio que obtiene ganancias

excesivas (costo de oportunidad), surgen de inmediato nuevos negocios similares que
tienden a reducir el beneficio en ese tipo de actividad comercial al dividirse el volumen
de negocios en un nmero mayor de empresas.

Este principio se refleja en los bienes inmuebles de la siguiente manera: cuando un

edificio en un rea obtiene una renta ms alta que la que se paga corrientemente en esa
ubicacin, es de esperarse que en el futuro cercano se construyan en la zona edificios
similares y que la renta vuelva al nivel normal correspondiente a la inversin en sa rea
o en reas adyacentes.

Por eso cuando el tasador va a estimar el valor de un edificio que por sus facilidades
constituye un monopolio en la zona en que est enclavado, debe considerar la posible
competencia futura en la consiguiente reduccin de rentas.

Principio de Sustitucin: Cuando estn disponibles dos o ms artculos, o servicios

que tengan ms o menos la misma utilidad, el pblico prefiere aquel que tenga el precio
ms bajo. Con los bienes races pasa lo siguiente: cuando una propiedad es sustituible,
su valor tiende a establecerse en base al valor de propiedades similares en cuanto a
utilidad y condicin, amenos que la sustitucin implique prdida de tiempo. No es lo
que valga la propiedad para su dueo, sino, lo que los compradores en el mercado
estaran dispuestos apagar en comparacin con otras propiedades igualmente deseables.

Principio de Utilidad: El grado de utilidad que tenga una propiedad en la mente de los
compradores potenciales ha de determinar el valor de la misma. La utilidad puede ser de
tiempo, espacio, ubicacin, de forma, etc., y hay que considerar adems la utilidad que
produce la satisfaccin de poseer algo (intangibilidad).

Principio de Conformidad: El uso de la tierra debe estar en conformidad con las

normas de construccin y otros regulaciones existentes en el rea en que est localizado
el inmueble. El mximo valor ocurre cuando existe un grado razonable de
homogeneidad en todos los sentidos tanto sociales como econmicos.

Principio de Ciclo de Vida: Todo inmueble, urbanizacin o similar pasa por cuatro
etapas, inicio, crecimiento madurez y declive. El inicio y crecimiento se pueden
considerar como las fases de construccin e integracin. La madurez se considera como
un perodo de estabilizacin. El declive se puede asimilar a una fase de desintegracin o
cambios de uso (regulacin) a largo plazo en trminos generales
Estos principios como enunciados bsicos de la ingeniera valuatoria, provenientes en
su mayora de la economa en los actuales momentos y/o complementada por las
ciencias del comportamiento han de servir como base para establecer ala ingeniera
valuatoria como una protociencia.

MODELOS VALUATORIOS NORMATIVOS

Finalmente y no menos importante para la elaboracin de modelos valuatorios es la

normativa jurdica de cada pas, especialmente en la Ley de Expropiacin por Causa de
Utilidad Pblica o Social, promulgada en el ao de 2002; y en el Decreto con Rango y
Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, promulgada en el ao 1999; en donde
se establecen los criterios para la determinacin de la indemnizacin, en el primer caso,
y para la determinacin de valor del inmueble a los fines de la fijacin de los cnones de
arrendamiento en el segundo caso, como se indica en la figura siguiente:

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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Los modelos tanto tericos como de verificacin adems de su mrito intrnseco para la
resolucin de problemas valuatorios, debido a su capacidad de estructurar problemas
inestructurados del avalo susceptibles de ser verificados hipotticamente, con la
consideracin de los principios valuatorios, han de servir como base para establecer la
gestin de la calidad y elementos del sistema de calidad (ISO 9004- 2: 1990),
especialmente en los puntos: 6.2 Proceso de Diseo del Servicio de Tasacin; 6.3
Proceso de Prestacin del Servicio de Tasacin; 6.4 Anlisis y Mejoras del Desempeo
del Servicio de Tasacin.

La concordancia con normas de carcter supranacional del International Valuation

Standard Committee (IVSC) que se han de homologar a travs de instituciones como
FONDONORMA, para que la tasacin venezolana alcance cotas de aseguramiento de la
calidad que le permita acceder a mercados internacionales de esta especialidad,
especialmente en pases en desarrollo y mercados emergentes.

Finalmente considero esta visin como la ms consistente para las condiciones

imperantes en el inicio del siglo XXI para contrarestar aquella tendencia de convertir a
los profesionales de la valuacin en meros calculistas con tcnicas estadsticas basadas
enteramente en poder de . cmputo.

Muchas gracias por su atencin.