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Crise immobilire et privatisation de lamnagement Tokyo

Raphal Languillon-Aussel

Depuis lexplosion de la bulle spculative dans les annes 1990, les mutations de Marunouchi, le
principal quartier daffaires de Tokyo, rvlent un tournant dans les politiques damnagement
visant limmobilier dentreprises. Loin de se dsengager, les pouvoirs publics mettent au service de
la socit immobilire Mitsubishi Jisho une politique visant la mixit fonctionnelle et la
requalification des espaces publics.

Marunouchi constitue le quartier daffaires le plus central de lagglomration de Tokyo, dans


Chiyoda-ku (larrondissement spcial de Chiyoda 1), entre la gare de Tokyo et le palais imprial.
Dune superficie de 120 hectares, il regroupe 4 000 entreprises pesant environ 1 000 milliards
deuros2, soit plus de 20 % du produit intrieur brut (PIB) japonais (Mitsubishi Real Estate 2012).
Principal centre daffaires du Japon et de sa capitale, le quartier hberge prs de 230 000 employs
dans des immeubles de grande hauteur (IGH) construits ces trente dernires annes. La plupart de
ces tours et prs de 40 % des terrains appartiennent Mitsubishi Jisho3, lune des grandes socits
immobilires du Japon, qui considre le quartier de Marunouchi comme son fief historique depuis
ses premiers amnagements dans les annes 1890.

Carton de localisation des lieux cits

Raphal Languillon-Aussel.

1
Le suffixe -ku signifie arrondissement spcial .
2
120 000 milliards de yens au taux en vigueur en juin 2013.
3
Mitsubishi Jisho (Mitsubishi Real Estate) est lune des principales compagnies immobilires japonaises, et lun des
principaux propritaires fonciers Tokyo. Elle joue un rle majeur dans lamnagement de la ville haute Tokyo
depuis que le gouvernement lui a vendu des terrains militaires en 1890, proximit du palais imprial.

1
Malgr sa centralit, le quartier Otemachi-Marunouchi-Yurakucho (OMY) a connu une crise
profonde suite lclatement de la bulle spculative (1985-1991), qui sest traduite par une perte de
comptitivit du quartier, un ralentissement de lextension du parc de bureaux et de lactivit mme
de Mitsubishi. Cest pour rpondre ce contexte dfavorable quau tournant des annes 2000 des
politiques nationales et locales de renouvellement urbain associant acteurs publics et privs,
orchestres par les entreprises immobilires telles que Mitsubishi Jisho, ont t mises en place. Les
acteurs convergent autour dun dispositif damnagement et des oprations de renouvellement des
espaces publics qui ont pour objet damliorer la comptitivit du centre daffaires de plus en plus
concurrenc (Okada 2006). Ce renouvellement porte sur le march immobilier de bureaux, la
diversification des fonctions conomiques et la requalification des espaces publics destination des
principaux usagers : les cols blancs.
OMY est emblmatique dun double dclassement qui caractrise tous les espaces centraux
japonais depuis les annes 1990 : dclassement face la monte dune concurrence intra-urbaine
avec lmergence dautres centralits plus rcentes, comme Shinjuku, par exemple, ou par le
redveloppement dautres fiefs dtenus par les immobilires concurrentes de Mitsubishi, comme
Nihombashi, fief historique de Mitsui Fudsan ; dclassement international face la monte des
villes globales asiatiques, en particulier chinoises, comme Hong Kong et Singapour, et plus
rcemment Shanghai et Pkin, qui ont accueilli dans les annes 1990 des siges rgionaux
dentreprises trangres jusque-l localises Tokyo. Ce double dclassement du secteur OMY
explique le caractre particulier des politiques dites de renaissance urbaine qui sy sont
dveloppes. Le renouvellement urbain du secteur OMY est spcifique du fait du poids conomique
du quartier, de lenjeu de comptitivit internationale auquel il doit rpondre et du comportement de
Mitsubishi, qui considre OMY comme son pr carr. Ces politiques sont nanmoins
reprsentatives, une chelle plus locale, des politiques menes dans les espaces centraux japonais,
o relancer la fabrique urbaine constitue un des enjeux de la relance du dynamisme du secteur
immobilier : une telle relance passe par une restructuration de loffre de bureaux, une amlioration
de la qualit des espaces publics et une diversification des activits prsentes. En ce sens, au
caractre spcifique de la renaissance du secteur OMY sajoutent des lments plus gnriques que
lon retrouve dans tous les centres urbains en voie de dclassement des mtropoles japonaises.

Les annes 2000 : ragir face la dcennie perdue

Le parc de bureaux de Tokyo sest constitu en deux priodes distinctes : les annes 1970 et 1980
ont t celles du dbut de la financiarisation de lconomie de Tokyo, qui sest affirme comme
lune des principales villes globales (Sassen 1991 ; Machimura 1992) et comme le centre de
commandement de lconomie nationale ; les annes 2000-2010 sont celles de la reprise, avec un
accroissement sensible de loffre de bureaux alors que le pays traverse toujours une crise
structurelle et une dflation continue. Ces deux priodes sont spares par une dcennie de
ralentissement dans la production immobilire : les annes 1990, appeles dcennie perdue par
les mdias japonais, durant laquelle les prix ont chut de prs de 70 % dans les espaces centraux. La
politique de renaissance de Marunouchi des annes 2000 est le fait dun regroupement dacteurs
privs, en partenariat avec la puissance publique (tat, gouvernement mtropolitain, gouvernement
de larrondissement de Chiyoda) dans le cadre de la loi de Renaissance urbaine4 de 2002.
Marunouchi, cette politique, qui vise restructurer loffre de bureaux et redynamiser OMY, en
particulier Marunouchi, est mene principalement par limmobilire Mitsubishi Jisho , qui possde

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La loi de Renaissance urbaine a t vote en 2002. Elle permet des entreprises prives de proposer des plans
damnagement urbain aux collectivits locales, lintrieur dun zonage spcial dlimit par le gouvernement
central. Une fois le plan accept par la collectivit, il est ensuite examin par le gouvernement central ( Ministry of
Land, Infrastructure, Transportation and Tourism ) qui le valide (ou non) et y apporte un certain nombre de
garanties (en particulier financires). Les plans issus de la loi de 2002 peuvent donc constituer une forme originale
de partenariat publicpriv.

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un tiers des terrains du secteur et 28 tours. Cest donc autour de la stratgie dinvestissement de
Mitsubishi que se joue une grande partie de lavenir du secteur OMY.

volution des prix fonciers dans les 23 arrondissements de Tokyo


et contexte macro-conomique

Source : Mitsui Fudsan, 2011.

De Manhattan Project ABLE City : la mutation de Marunouchi

La rnovation du secteur OMY est loin dtre vidente au regard des plans qui se succdent
depuis les annes 1980. Bien au contraire, le chemin a t long, et de grandes transformations sont
venues radicalement changer les plans de rnovation entre les annes 1980 et les ralisations des
annes 2000, et ce malgr la relative continuit des politiques urbaines menes par ltat central
(quoique le rle du secteur priv se soit accru entre les deux priodes). En 1986, le gouvernement
de Nakasone promulgue lUrban Renaissance Policy, afin de sortir le Japon de la dcennie des
chocs ptroliers. Lobjectif tait de mobiliser le secteur priv dans lamnagement des quartiers
centraux des mtropoles japonaises, afin de revitaliser lconomie et damliorer les quipements
publics. Pour ce faire, la loi prvoyait un zonage spcial dans lequel taient assouplies les
rglementations (Shima et al. 2007).
Dans les annes 1980, en rponse la loi de Nakasone, Mitsubishi Jisho et ses partenaires de
Marunouchi avaient labor un plan de redveloppement du secteur, appel alors Manhattan
Project . Ce plan visait les mmes objectifs que la loi de 1986, mais il sinscrivait galement dans
un contexte local particulier : il sagissait pour Mitsubishi de ragir au plan du gouvernement
mtropolitain de Tokyo de 1987, qui visait promouvoir le polycentrisme par la cration de centres
secondaires (en japonais, fukutoshin, littralement vice-centres ) tels que Shinjuku, Shibuya,
Ueno et Odaiba, qui allaient rapidement concurrencer et affaiblir le secteur du march immobilier
de bureaux haut de gamme de OMY. Le plan Manhattan tait donc une sorte dalliance tacite
entre Mitsubishi, le gouvernement local de Chiyoda et le gouvernement central contre le
gouvernement mtropolitain de Tokyo et ses vises politiques. Ce plan proposait de btir 60 tours

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de 200 mtres, avec un coefficient doccupation du sol 5 (COS) de 2 000 (Shima et al. 2007). Il avait
deux buts : concurrencer loffre de bureaux dans les autres quartiers centraux issus du
polycentrisme naissant ; rpondre la saturation de loffre du secteur OMY, en raison dune
absence de lots disponibles, tous les terrains ayant t amnags lors de la phase de modernisation
des annes 1960-1970.

Surfaces de bureau et nombre de tours de bureau de plus de 60 mtres construites par an


dans les 23 arrondissements de Tokyo

Source : Nomura Research Institute, 2011. Graphique : Raphal Languillon-Aussel.

Pour raliser le projet Manhattan , un organe avait t cr en 1988, anne de lancement du


projet : il sagit du Otemachi Marunouchi Yurakucho District Redevelopment Project Council .
Cet organe existe toujours, et regroupe en 2012 soixante-dix propritaires fonciers OMY (dont
Mitsubishi Real Estate), dix-sept observateurs et neuf membres spciaux. Il sagit dun
regroupement du secteur priv qui a pour but dlaborer les plans de redveloppement dOMY
(vision, directives, master plan). Ce conseil travaille en relation avec un comit consultatif, cr en
1996, le Advisory Committee on Otemachi Marunouchi Yurakucho Area Development , qui
regroupe le conseil, le gouvernement de Chiyoda-ku, le gouvernement mtropolitain de Tokyo et
lentreprise ferroviaire East Japan Railway, qui possde la gare centrale de Tokyo. Face la
multiplication des acteurs et structures, cest bel et bien Mitsubishi Jisho qui reste aux commandes
du redveloppement du quartier de Marunouchi et entrane, par son seul poids conomique, acteurs
publics et privs dans son sillage.

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Le coefficient doccupation du sol (COS), ou floor area ratio, est un systme introduit au Japon en 1963 avec la
rvision de la Building Standard Law, la loi nationale qui rgit la construction au Japon. Si la hauteur des btiments
tait limite 31 mtres avant 1963, cette limitation de la hauteur est remplace par une limitation du ratio surface
au solsurface construite (le COS) aprs 1963.

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Le secteur Otemachi-Marunouchi-Yurakucho (OMY) et le projet de redveloppement
men par Mitsubishi Real Estate

Source : Mitsubishi Real Estate, Annual Report, 2012. Carte : Raphal Languillon-Aussel.

Le contexte des annes 2000 est bien diffrent. Face au contexte de crise et de dflation des
dcennies suivantes, une nouvelle loi est promulgue en 2002, afin de relancer le renouvellement
des centres daffaires. Il sagit de lUrban Renaissance Special Measure Law, ou loi de Renaissance
urbaine. Cette loi est fonde sur un zonage de renaissance urbaine, constitu par les Urban
Renaissance Urgent Development Areas (URUDA ; 63 dans le Japon, pour 7 783 hectares), et un
zonage encore plus incitatif pour les acteurs privs, les Special Urban Renaissance Urgent
Development Areas (SURUDA ; 11 en tout, pour 3 396 hectares) dont fait partie le secteur de
Marunouchi. Ce zonage vise faciliter les oprations de renaissance urbaine impulses par les
entreprises prives, comme cest le cas OMY avec le plan de Mitsubishi Jisho. Comme en 1986,
la loi permet aux entreprises de proposer des plans de redveloppement urbain, prrogative
exclusive des collectivits territoriales hors zonages spciaux. Ces dernires ont alors six mois pour
approuver ou non le plan, et doivent motiver de faon dtaille tout refus. En cas dapprobation, les
plans sont alors soumis au MLITT ( Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism ),
qui les valide son tour, et accorde un certain nombre davantages : crdit dimpts, taux dintrt
prfrentiels, libralisation des contraintes urbanistiques. La condition pour que les plans soient
valids est de contribuer la redynamisation des mtropoles japonaises, et doffrir aux usagers et
aux visiteurs un certain nombre de prestations et de services jugs dutilit publique.

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Zones de renaissance urbaine Tokyo

Source : Ministry of Land, Infrastructures, Transportation and Tourism, 2012.


Carte : Raphal Languillon-Aussel.

Dans le cadre de la loi de 2002 sur la renaissance urbaine et dans le contexte post-bulle , le
conseil de redveloppement la tte duquel se trouve Mitsubishi a propos en 2005 un nouveau
projet, baptis ABLE City ( Amenity Business Life Environment ). Ce projet se pose en
rupture avec le Manhattan Project , irralis, et fait cho la volont du gouvernement
mtropolitain de transformer le CBD (central business district) en ABC (amenity business core)
dans son plan de 1997 appel Grand Design for Central Tokyo. Le plan ABLE City , sil pouse
cette fois une partie de la vision du gouvernement mtropolitain pour Tokyo, insiste sur quatre
lments qui contrastent avec le plan Manhattan : les amnits urbaines, la mixit des fonctions,
le patrimoine historique du quartier, ainsi que la qualit environnementale et la rsistance
parasismique des btiments (Mitsubishi 2012). Le contexte post-bulle puis post-crise duquel est n
la loi de 2002 explique donc le passage du projet Manhattan au projet ABLE City .

lvation des COS et vgtalisation Marunouchi

Raphal Languillon-Aussel.

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Dans ce projet ABLE City , un effort important a t port sur la pitonnisation, la
vgtalisation, en particulier des pieds dimmeubles dont les COS ont t rehausss afin de librer
de lemprise au sol pour crer espaces verts, espaces publics et petits quipements (voir figure ci-
dessous). Loffre commerciale et de restauration sest galement toffe, afin de faire vivre le
quartier en dehors des heures douverture des bureaux et dlargir le potentiel commercial au-del
des seuls cols blancs. Mitsubishi a galement recr de toute pice un patrimoine disparu, comme
cest le cas avec la tour Mitsubishi Ichigokan Building, dont le btiment historique de 1894 avait t
dtruit en 1968 pour laisser place un btiment fonctionnel en 1971, son tour dtruit en 2009 pour
construire un complexe associant lIchigokan reconstitu et la tour de Marunouchi Park Building
(voir photo ci-dessous).

Recration du patrimoine historique

Au premier plan, le btiment dIchigokan, reconstitu sur le modle de 1894. Derrire, la nouvelle tour du
Marunouchi Park Building (2009 ; pour en savoir plus, voir ici: http://www.isover.com/Reference-
projects/Marunouchi-Park-Building-Mitsubishi-Ichigokan).

Quel bilan dresser de la renaissance urbaine de Marunouchi ?

Grce au projet de renaissance urbaine qui associe entreprises prives et acteurs publics,
Marunouchi et le secteur OMY ont connu une mutation profonde du tissu et un regain dattractivit.
Nanmoins, la renaissance de Marunouchi prsente un certain nombre de facteurs limitants. Le
premier dentre eux est lapparition dune sur-offre de bureaux qui a rcemment fait remonter les
taux de vacance, mme si ceux dOMY restent infrieurs ce que lon dans les autres vice-
centres de Tokyo (Nomura Research Institute 2011).
Cest l le dfaut de la loi de renaissance urbaine, qui a conduit toutes les grandes entreprises
immobilires rnover leurs fiefs respectifs (Mitsubishi OMY, Mitsui Nihonbashi, Toky

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Shibuya), mettant en concurrence les diffrentes centralits rnoves. Cette concurrence a conduit
une offre de bureaux plus importante que ce que le march pouvait absorber. Ainsi, alors mme que
la loi de renaissance urbaine visait la relance des centres daffaires par laugmentation des prix
fonciers, elle a eu pour effet pervers de rendre plus volatiles les prix dune anne sur lautre en
fonction de la livraison des grands projets privs concurrents. Par ailleurs, les habitants constituent
la catgorie oublie du projet, qui ne propose aucune offre de logements. Cest l la limite dun
processus de renaissance impuls par une socit immobilire, ici Mitsubishi Jisho, qui se limite
loffre de bureaux et de surfaces commerciales. Alors que lon observe un mouvement important de
retour au centre des populations, celui-ci ne bnficie pas OMY, ni larrondissement de Chiyoda,
mais plutt aux arrondissements voisins de Minato et de Chuo.

Bibliographie
Machimura, Takashi. 1992. The Urban Restructuring Process in Tokyo in the 1980s: Transforming
Tokyo into a World City , International Journal of Urban and Regional Research, vol. 16, n 1,
p. 114-128.
Mitsubishi Real Estate. 2012. Annual Report, Tokyo : Mitsubishi.
Nomura Research Institute. 2011. Japanese Real Estate Investment Market 2011. Consult le
26 novembre 2013, URL : http://www.nri-seoul.co.kr/opinion/2011_jp_realestate_en.pdf.
Okada, Tadao. 2006. Case Study: Efforts in the Otemachi, Marunouchi, and Yurakucho Area ,
City Planning Institute of Japan Newsletter, n 25, mars. Consult le 26 novembre 2013,
URL : http://www.cpij.or.jp/com/iac/newsletter/NL25.pdf.
Shima, Norihisa; Hiramoto, Kazuo; Seta, Fumihiko; Katayama, Kensuke; Kim, Changgi; Cho,
Seungyeoun; and Matsutani, Hajime. 2007. Tokyos Large-Scale Redevelopment Projects and
their Processes , intervention au 43e congrs ISOCARP. Consult le 26 novembre 2013,
URL : http://www.isocarp.net/Data/case_studies/1040.pdf.
Sassen, Saskia. 1991. The Global City: New York, London, Tokyo, Princeton : Princeton University
Press.

Ancien lve de lcole normale suprieure de Lyon, agrg de gographie et ancien tudiant de
luniversit de Tokyo et de luniversit de Chuo au Japon, Raphal Languillon-Aussel poursuit
actuellement un doctorat luniversit Lyon-2 Lumire, et enseigne luniversit de Nantes en
qualit dattach temporaire lenseignement et la recherche (ATER). Ses travaux portent sur les
politiques de renaissance urbaine au Japon, ainsi que sur les processus durbanisation en Asie
Nord-Pacifique. Il est lauteur de Oku, aux ditions Baudelaire, qui est un court roman de
gographie fantastique sur Tokyo, paru en 2012.

Pour citer cet article :


Raphal Languillon-Aussel, Crise immobilire et privatisation de lamnagement Tokyo ,
Mtropolitiques, 29 novembre 2013. URL : http://www.metropolitiques.eu/Crise-immobiliere-et-
privatisation.html.