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SUMRIO
Introduo ..................................................................................................................5
O que so os Certificados de Tax Lien (Tax Lien Certificates)? ..........................6
Como funcionam os Tax Lien Certificates .............................................................8
O que voc precisa saber para comear a investir .............................................14
Como funciona o sistema de Tax Lien Certificates .............................................15
Segredo para o seu sucesso .................................................................................23
Preparao = Excelentes resultados.....................................................................24
Como sempre adquirir a propriedade (Tax Deeds) ..............................................49
Quais informaes voc precisa antes de comprar um Tax Deed .....................50
Sete passos para aquisio de Tax Deed (TD): ...................................................52
Sua conta de aposentadoria ..................................................................................58
Guia de referncia por Estado ...............................................................................65
Formulrios e Cartas ............................................................................................206
Glossrio ................................................................................................................226
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INTRODUO
* Tax Lien uma Tax Lien da propriedade, ou seja, um ttulo de penhora de uma propriedade por
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Os Tax Liens Certificates so mecanismos usados pelos condados para dar mais
tempo ao proprietrio do imvel para pagar os seus impostos em atraso.
O Tax Lien uma ao de Tax Lien, equivalente a penhora ou hipoteca de
propriedade. Uma forma de possibilitar que o proprietrio fique em dia com seus
dbitos junto ao condado.
Os Tax Liens Certificates so ttulos ou certificados de compra de Tax Liens e
podem ser comprados em qualquer Estado americano. Algumas variaes de
nomes podem ser encontradas de Estado para Estado.
De agora em diante, vamos usar a sigla TLC para Tax Lien Certificate.
A estratgia simples e gera trs benefcios no processo:
1. Os proprietrios tm mais tempo para levantar o dinheiro que precisam para
pagar seus impostos atrasados. Sem esta oportunidade, eles provavelmente
perderiam sua propriedade.
2. O condado recebe o dinheiro dos impostos sobre a propriedade, mantendo os
cofres pblicos em dia e sem afetar servios prestados comunidade.
3. Um terceiro (voc e/ou eu), tem a possibilidade de comprar o TLC, pagando o
valor do dbito da propriedade e receber juros anuais que variam de 18% a 36%.
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O
Investidor
Proprietrio proprietrio recebe seu
deixa de pagar quita a dvida investimento
da
os impostos propriedade
inicial + lucros
+ multa
Condado
Condado vende o TLC
emite o TLC para o
investidor
garantido por lei e pode ser entre 18% e 36%, dependendo do Estado e do condado
em que esse for adquirido.
Queremos deixar bem claro que este retorno garantido por lei!
Talvez voc esteja se perguntando: Quais so os riscos deste investimento?.
O nico risco voc se tornar dono da propriedade caso o devedor no quite sua
dvida. Neste caso, seu investimento fica assegurado pela aquisio da
propriedade.
Voc estar comprando uma propriedade por bagatelas e livre de dbitos,
inclusive de hipotecas (mortgage). isto mesmo! Voc se torna dono de uma
propriedade apenas pelo preo de seu imposto em atraso!
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Certamente este o melhor investimento que voc pode fazer, considerando que o
seu retorno ser de 18% a 36%. O retorno do investimento garantido por lei e
assegurado pela propriedade em questo.
S existem dois cenrios possveis:
Lucro anual
entre 18 e Investidor Oica
36% com a
propriedade
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FCIL AQUISIO
Existem vrias formas de se adquirir um TLC. A princpio, a lei diz que seja atravs
de leilo. Durante o treinamento, ns lhe mostraremos como identificar e como
obter informaes sobre esses leiles. Os leiles podem durar dias e so realizados
em formatos, datas e meses diferentes. Nos prximos captulos vamos analisar
cada um dos tipos de leilo. interessante saber que, hoje em dia, h tantos TLCs
disponveis que sequer necessrio ir a um leilo para adquiri-los. possvel
participar de leiles online promovidos pelos condados em todos os Estados
Unidos. E voc pode adquirir um TLC no conforto de sua casa ou escritrio.
O condado precisa do caixa gerado pelo pagamento dos impostos sobre
propriedades para manter o seu fluxo de caixa em dia. Por isto, o condado tambm
vende TLCs atravs de uma lista que fica disponvel no balco, o que chamamos de
over the counter. Essas listas podem ser adquiridas por telefone, e-mail,
correspondncia ou pessoalmente.
Preos Acessveis
No existe um limite mnimo para se investir em TLC. Seus preos variam de dez
dlares a um milho, a maioria varia entre cem e alguns milhares de dlares.
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Isto significa que possvel adquirir uma propriedade que vale muitos milhares de
dlares por apenas algumas poucas centenas de dlares investindo em um TLC.
AGORA A HORA!
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$67.00 $248,000.00
$105.00 $122,000.00
$215.00 $155,000.00
$276.00 $57,000.00
$564.00 $378,000.00
$745.00 $545,000.00
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Forclosure
Tax Sale
Tax Debt Prazo de Resgate Investidor
Tax Lien Condado
Proprietrio O proprietrio recebe seu
Condado vende o TLC
deixa de pagar paga impostos investimento
emite o TLC para o inicial + lucros
os impostos investidor e taxas
+ multa
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Lucrar entre 18% e 36% ao ano, enquanto se aprende sobre Tax Liens
Certificates, certamente um bom negcio.
Redemption Period data estipulada por cada condado para que o proprietrio
Prazo de
Tax Lien Resgate Investidor Oica
Proprietrio Condado vende O proprietrio com a
deixa de pagar o TLC tem uma data propriedade
Condado emite
os impostos o TLC Oinal para pagar
a dvida
Tax Lien Leilo Forclosure
Veja na figura acima que os trs ltimos passos representam como uma
propriedade pode mudar de dono. Vejamos cada um desses passos
detalhadamente:
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Os leiles costumam durar um dia, exceto os leiles online, que podem durar um
pouco mais.
No caso dos leiles virtuais, alguns condados estipulam um depsito mnimo que
reembolsado caso no haja compra de ttulo. Vamos rever mais a frente, a
diferena entres os tipos de leiles.
Como mencionado, um leilo pode durar um dia, mas, em alguns casos, pode durar
de 1 a 3 semanas, ou at que todos os certificados sejam vendidos. Os certificados
que no so vendidos passam a ser propriedade do condado e podem ser
comprados no balco (over the counter). Vale ressaltar que o prazo para resgate
comea a contar a partir da data do leilo.
Para quitar sua dvida, o proprietrio ter que pagar o valor referente aos impostos
em atraso, acrescidos dos juros referentes ao tempo decorrido at a data do
pagamento.
Caso a dvida no seja paga pelo proprietrio, inicia-se o processo de foreclosure,
ou seja, um encerramento por execuo hipotecria ou fiscal. Porm, se houver
hipoteca desta propriedade, possvel que o banco assuma toda a dvida, incluindo
multas e juros. Portanto, se nenhuma dessas partes interessadas quitarem a dvida
da propriedade, ela, eventualmente, passar a ser sua, totalmente livre de nus.
FORECLOSURE
No havendo o resgate da propriedade por nenhuma outra parte nela interessada, o
seu investidor poder iniciar o processo de foreclosure. Este deve procurar o
condado para eliminar toda a possibilidade de nus relativos a essa propriedade. E
uma nova escritura (deed) dever ser feita e outorgada ao investidor, que passar a
ser o novo proprietrio do imvel.
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Quando estiver se decidindo por qual TLC comprar, importante conhecer alguns
detalhes antes de escolher qual TLC melhor se adqua suas metas:
PREO DE COMPRA
TLCs podem ser comprados por valores baixos - por at menos de U$500,00, mas
no se pode esquecer de somar ao valor inicial os custos inerentes sua aquisio,
incluindo as taxas. Lucro de 20% em um ttulo que lhe custou U$600,00 pode
parecer um bom investimento (quem no gostaria de ganhar $120,00?). Mas, se
voc tiver que pagar $50,00 em taxas e tiver que investir 10 horas em pesquisa
para adquirir este ttulo, voc estar ganhando apenas $5.00 por hora. Certifique-se
de estar levando em conta tudo o que foi dito anteriormente antes de optar por um
determinado TLC.
TAXA DE JUROS
Segundo as leis de cada Estado, as taxas de juros de um TLC podem variar entre
18% e 36%. Esses juros no so pagos ao investidor todo ms, somente quando o
TLC for resgatado. Por exemplo, um investidor compra um TLC por $1.000,00, com
um prazo para resgate de 1 ano, a uma taxa de juros de 20%. Ao final de um ano, o
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proprietrio paga sua dvida e mais 20% de juros ($200.00). S ento, o investidor
receber um cheque ou um depsito em conta, feito pelo condado dentro de 10
dias, no valor de $1,200.00.
Ao receber o cheque voc poder reinvestir o valor, recomeando o processo e
criando novas oportunidades.
Alguns Estados cobram taxa de juros fixa, o que significa que, uma vez que o
imvel esteja em dbito, ser aplicada uma taxa de 18% (por exemplo). Isto quer
dizer que mesmo que o proprietrio resgate a sua dvida no dia seguinte, ele ter
que pagar uma taxa de juros de 18%. No Estado de Illinois, a cada 6 meses,
cobrada uma taxa de juros de 18% o que representa um total de 36% ao ano. Em
outros Estados a taxa de juros calculada mensalmente o que representa que o
investidor receber o equivalente ao ms em que a dvida for resgatada.
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FORECLOSURE DA PROPRIEDADE
Uma vez que os impostos no tenham sido pagos ao final do seu perodo para
resgate, o primeiro investidor dever procurar o condado para iniciar os
procedimentos de encerramento da dvida por execuo hipotecria (foreclosure).
Cada investidor, seja ele #2 ou #3, receber o montante de seu investimento,
acrescido de juros antes do investidor #1 tornar-se o proprietrio do imvel.
No de responsabilidade do investidor #1 pagar qualquer dvida registrada na
escritura (Deed).
Na prtica, o investidor espera at a data do vencimento para, ento, quitar tais
dvidas.
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Compra
. Tax Lien
CertiOicates
. Tax Deeds
Reinvestimento Coleta
. Reinvestir . Investimento
. Reinvestir... + lucro + multas
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Com exceo de 3 Estados em que, apesar da venda do Tax Deed, tem-se um prazo para resgate.
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Em geral, Tax Lien Certificates so mais simples que Tax Deeds. Porm,
dependendo do seu conhecimento do mercado imobilirio, e dos seus objetivos de
investimento, os Tax Deeds podem vir a ser a opo mais atraente.
No importa por qual dessas duas estratgias voc opte, ter sempre que
considerar essas questes:
Investir em Tax Lien Certificates pode ser o incio de uma longa e prspera jornada.
O Estado com
a maior taxa
de juros
O Estado com
o menor
perodo de
resgate
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lien de valor mais alto. H Tax liens de todos os valores e que vo de $30,00 at
mesmo $3.000.000,00.
Outra razo para voc estipular o quanto investir, o controle de suas finanas.
Sabemos que no recomendvel sairmos as compra sem uma quantia estipulada,
pois geralmente, somos levados a gastar mais do que devemos. Sabe-se de
investidores que experimentam a mesma sensao de aumento do nvel de
endorfina que os compradores compulsivos.
Lembre-se da importncia de se ter um plano de investimento. Pois planejando,
voc no corre o risco de investir mais do que pode ou menos do que o necessrio.
Um plano de investimento tambm o ensinar a encontrar as melhores
oportunidades para aumentar o seu capital.
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Determine o prazo para resgate com que voc quer trabalhar. Uma vez definido,
siga rigorosamente o seu plano de investimento mantendo o seu foco nos limites
pr-estabelecidos.
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RECAPITULANDO...
1. Determine quais so as suas metas (receber juros ou adquirir propriedade);
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Carolina do Sul Receipt for the Purchase Money / Tax Sale Receipt
Certificate of Purchase / Tax Certificate / Tax Lien /
Colorado
Tax Sale Certificate
Certificate of Sale / Tax Certificate / Tax Sale
Dakota do Sul
Certificate
Distrito de
Certificate of Sale / Tax Lien
Columbia
Flrida Tax Lien Certificate
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Agora hora de mostramos como se trabalha com uma lista. Voc precisar
responder s seguintes perguntas:
Tenha essas perguntas, ou qualquer outra, a mo quando ligar para o condado.
Voc precisar ser breve e bem objetivo ao telefone. No se preocupe com esta
etapa do processo, porque os profissionais da American Tax Lien Association
estaro sua disposio para responder todas as perguntas.
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Crie uma pasta para o condado no qual voc quer investir. Isto parece bvio, mas
voc ficaria surpreso em saber quantas pessoas perdem o controle de quantos
investimentos foram feitos e informaes como: onde foram feitos e de que tipo
foram os investimentos.
muito importante criar um cronograma para cada TLC adquirido. O arquivo, em
sua pasta de registro de investimentos, deve conter as seguintes informaes:
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importante lembrar que, apesar do alto ndice de redeno de impostos por parte
dos proprietrios, voc poder ficar com a propriedade e deve estar preparado para
isto. por esta razo que lhe recomendamos escolher TLCs nas melhores reas.
Na lista de propriedades que voc separou deve ter algumas propriedades que te
interessaram, logo, vai precisar de mais informaes sobre elas. Usando as
ferramentas de busca na internet voc encontrar informaes especficas sobre
cada propriedade. Detalhes como a metragem da casa, nmero de cmodos,
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Se na sua busca aparecer uma pgina inteira com informaes gerais sobre os tax
liens mas, no aparecer quase nada sobre o que voc busca, ento bem provvel
que voc tenha que passar a busca para o prximo condado listado em sua
planilha.
No captulo anterior, voc aprendeu os primeiros passos necessrios para ter o
controle de suas finanas futuras e ficar rico sem riscos.
O sucesso comea quando voc sabe para onde voc est indo e o que fazer para
chegar l.
Eu acredito que, se voc respondeu o questionrio da pgina 25 (sobre o seu
conhecimento e objetivos de investimento), voc j deve ter identificado qual a
sua preferncia: tax lien certificates ou tax deeds.
Se voc optou por Tax Deeds, v direto para a pgina 49 (Como adquirir uma
propriedade sempre).
Se voc escolheu o TLC, ento voc deve observar trs pontos importantes, que
so:
VENDAS ONLINE
Graas internet, voc no precisa sair de sua casa para comprar TLCs.
H 3 formas de se investir pela internet:
1. Leilo silencioso (Silent auction);
2. Leilo ao vivo (Live auction);
3. Venda direta (Straight sale).
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BID 4 ASSETS
www.bid4assets.com
A ideia de criar um site para leiles on-line veio quando os donos desta empresa
foram participar de um leilo em Baltimore. Era inverno e havia quase uma centena
de investidores naquela neve e com os seus cheques administrativos em mos. Foi
a que eles pensaram na internet como uma sada para fugir dessa situao. Uma
semana depois, a empresa foi fundada:
"Bid4Assets.com" - Alm de gerenciar os leiles de TLC para vrios condados,
tambm utilizadas para leiles on-line por diversas entidades governamentais e
privadas.
Atualmente, a Bid4Assets a nica empresa de leiles on-line que oferece aes
fiscais nos Estados da Califrnia e Washington. Os leiles acontecem ao vivo e
seguem as regras estabelecidas pelos condados. Geralmente, voc precisa fazer
um depsito reembolsvel entre US $ 1.000,00 e US $ 5.000,00 para participar do
leilo. importante que voc verifique as regras de cada condado onde deseja
investir, na maioria das vezes, necessrio fazer um depsito com alguns dias de
antecedncia. Se voc fechou um lance com sucesso em um TLC, o valor do
depsito ser usado para pagar o imvel leiloado e, tanto o pagamento como o
reembolso da diferena sero agrupados. Se voc no arrematar nenhuma
propriedade, o valor do depsito ser devolvido para voc em 2 ou 3 semanas aps
o leilo. Voc pode encontrar mais detalhes na seo "Perguntas
Frequentes/Frequently Asked Questions (FAQ)" no site www.bid4assets.com.
Washington:
www.bid4assets.com/storefront/index.cfm?sfID=742 Clark County
Califrnia:
www.bid4assets.com/storefront/index.cfm?sfID=740 Imperial County
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Florida:
www.bidalachua.com Alachua County
Mariland:
www.bidbaltimore.com City of Baltimore
INSCRIO:
Embora os sites pertenam ao mesmo grupo, voc deve se registrar em cada um
dos sites. Tambm necessrio que voc faa um depsito de 10% do montante
que pretende investir. Se voc for o participante vencedor, o valor do depsito ser
usado para pagar o imvel leiloado. Se voc no fizer nenhuma compra, o depsito
ser devolvido dentro de 3 semanas.
LEILO:
O mtodo utilizado o leilo silencioso com durao pr-determinada.
MTODO DE LANCE:
A Flrida e o Arizona so estados que utilizam o mtodo de "lance a menor a taxa
de juros/rendimentos" (Bid Down Interest) ou seja, aposta-se na menor
porcentagem de ganho. Os participantes no do lances mais altos para a
propriedade, o valor permanece o mesmo. Os lances tem como base o decrscimo
da porcentagem dos juros que voc receber do investimento. O vencedor o
participante que concordar em receber o menor percentual de participao de juros.
REAL AUCTIONS
www.realauction.com
Esta empresa tambm trabalha com entidades governamentais e no
governamentais e funciona da mesma forma que as empresas mencionadas
anteriormente. Abaixo segue uma lista de seus sites:
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Illinois:
INSCRIO:
Deve-se registrar em cada um dos sites administrados pela Real Auction.
LEILO:
O mtodo utilizado o Silent Auction com durao pr-determinada.
MTODO DE LANCE:
So usados trs mtodos de lance:
Premium (Premium): Ganha o lance mais alto.
Lance a menor taxa de juros (Bid down the interest rate): Ganha o investidor
que concordar em receber o menor percentual de juros.
Compra direta do Condado (Buy from county): Essa compra feita diretamente
do condado, como qualquer outra compra feita eletronicamente por e-commerce.
Voc escolhe o TLC(s) e o(s) adiciona no carrinho de compras. Quando terminar,
vai para o check-out/pagamento da compra. Voc paga sua compra atravs de
transferncia de dinheiro e recebe um recibo do condado aps uma ou duas
semanas.
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INSCRIO:
O primeiro passo cadastrar-se no site da empresa. necessrio fazer uma
inscrio para cada um dos leiles que for participar.
No exigido depsito antecipado, mas ns recomendamos que voc verifique isto
antes, j que a regra pode ser modificada sem aviso prvio.
LEILO:
O leilo silencioso utilizado na a maior parte das vendas de impostos.
MTODO DE LANCE:
Segue o mtodo Premium, ou seja, ganha quem der o maior lance.
Embora nenhum depsito prvio seja necessrio, voc precisa estar preparado,
pois quando se compra uma propriedade, deve-se fazer a transferncia do
montante total no prazo de 24 horas aps o leilo.
Todos estes sites tm tutoriais e alguns tm simulaes para voc praticar
antes de participar de um leilo realmente.
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Antes de continuarmos, importante que voc j tenha decidido qual sua meta.
Voc quer adquirir propriedades para alugar ou para vender?
Se voc quiser vend-las, vai comprar a propriedade para revend-la rapidamente,
sem benfeitorias ou um pouco abaixo de seu valor de mercado (to flip the property),
ou voc planeja vend-las a preo de mercado?
fundamental ter um objetivo bem definido, ele ser seu guia para tomada de
decises.
Voc tambm deve estar preparado para esperar pelo prazo de resgate, que pode
ser de at 5 anos (dependendo do condado escolhido), bem como para definir o
mtodo de retorno do seu investimento (tax lien ou tax deed). Os Estados controlam
todo o processo de despejo e tambm avisam antecipadamente aos bancos ou as
empresas hipotecrias, dando-lhes uma chance de resgatar a propriedade antes do
leilo. Portanto, o investidor (voc) estar adquirindo uma propriedade livre de
qualquer alienao e pelo preo da escritura.
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O processo para a compra de escrituras por execuo de Tax Lien (TD) muito
semelhante ao de aquisio de TLCs.
Considerando que cerca de 50% dos Estados esto usando o mtodo de TD para
arrecadar impostos, se faz necessrio conhecer o processo em detalhe. Lembre-se
de que com o TLC voc estar simplesmente visando altos lucros sobre o
investimento. Enquanto que com o TD o objetivo adquirir propriedades para
venda ou arrendamento como uma fonte de renda. Assim, dividimos o processo de
aquisio de TD em trs fases:
1. A SELEO DO MERCADO:
Selecione uma regio com a qual voc tenha alguma familiaridade. Um lugar onde
voc tenha famlia ou amigos ou talvez tenha vivido por um tempo. Esta seria uma
vantagem para voc obter informaes privilegiadas sobre a rea. A familiaridade
com a rea uma vantagem!
2. A PESQUISA:
O processo de pesquisa de um Tax Deed muito parecido ao de um TLC. (pgina
33 Passos necessrios para comprar o primeiro TLC). Veja a sequncia dos
passos a seguir:
1. Selecione o mercado onde pretende investir;
2. Obtenha listas de TD que sero leiloados;
3. Pegue o mapa do local;
4. Defina qual a melhor rea para se investir;
5. Foque em residncias familiares;
6. Resuma sua lista propriedades de seu interesse;
7. Prepare-se para fazer o investimento.
3. LEILES
Comece verificando como os leiles so realizados no condado escolhido. O
condado deve comear o leilo com o lance inicial no valor dos impostos atrasados.
O mtodo mais comum o Premium, em que o valor dos lances vai aumentando
at que parem de ser dados, o arrematante ser a pessoa que der o maior lance.
Se no houver propostas para uma determinada propriedade, ela posta de lado e
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poder voltar a ser leiloada por um lance de abertura de menor valor (mas isto
depende das leis locais).
Como existem relativamente poucos condados que oferecem leiles on-line, ento,
esteja pronto para viajar ao condado de seu interesse para participar do leilo
pessoalmente.
Voc dever levar uma quantidade de cheques administrativos de diferentes
valores. Pois estes cheques podero ser combinados para atingir o valor do leilo.
Isso se faz necessrio porque alguns condados exigem o pagamento imediato no
leilo. Por no ser aconselhvel portar grandes quantidades de dinheiro, sugerimos
que leve consigo os cheques administrativos.
NOTA IMPORTANTE:
Verifique sempre o mtodo de pagamento aceito pelo condado para que voc no
perca um bom investimento devido falta de informao. Veja se h alguma
agncia do seu banco na rea (voc pode at mesmo abrir uma conta temporria).
Alguns condados oferecem a possibilidade de financiar o valor por dez anos
exigindo apenas uma entrada de 10 a 20%.
Em suma: Uma pesquisa detalhada fundamental!
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Adquira um TD;
Resolva a documentao;
Venda rapidamente a propriedade adquirida abaixo do seu valor de mercado;
Tenha um lucro excepcional.
No se preocupe em fazer reformas para aumentar o valor de mercado do imvel.
Basta fazer melhorias de baixo custo para vend-lo rpido. Um bom preo sempre
resolve tudo. Tenha em mente que voc comprou o imvel por um preo muito
baixo. Pois, mesmo vendendo a propriedade bem abaixo do seu valor de mercado
ainda ter um retorno muito bom. Quanto mais rpido voc vender o imvel, mais
rpido voc pode comprar outro. Rapidez o que lhe permitir multiplicar o seu
capital em um curto espao de tempo.
Agora vamos aos 7 passos para se obter uma Escritura por Tax Lien (TD):
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Valor de mercado;
Endereo da propriedade;
Nmero do lote/da propriedade;
Endereo do proprietrio;
O valor do Tax Deed;
Valor da Avaliao ou o valor total estimado.
Primeiro determine o valor de mercado das propriedades selecionadas (valor total
ou valor estimado no o mesmo que valor de mercado). Entre em contato com um
corretor de imveis para saber por quanto s propriedades semelhantes na mesma
rea esto sendo vendidas. Tambm pergunte qual o tempo mdio necessrio
para se fechar um negcio.
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A propriedade talvez exija pequenas reformas para aumentar o seu valor de venda.
recomendvel que voc faa apenas pequenas reformas que causem algum
impacto positivo sobre a aparncia da propriedade, tais como pintura, reparos em
drywall, molduras e rodaps, elementos simples de jardinagem e paisagismo. Estes
servios so mais acessveis e no exigem profissionais altamente qualificados.
Evite grandes reformas, como servios de fiao eltrica, encanamento, etc.
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seguida, por algum motivo, passa a ter dificuldade financeira. Quando isso
acontece, vrios lotes adjacentes ficam com a mesma quantidade de impostos em
dbito. Logo, voc ter a possibilidade de adquirir mais de um lote na mesma rea.
Sugerimos que voc comece a comprar lotes que j tenham gua, eletricidade e
esgoto instalados, mas sem nenhuma construo porque isso evitar possveis
gastos com a estrutura antes que voc possa vend-lo, o que significa despesas
extras. Recomendamos que voc consulte um corretor de imveis para verificar se
a rea tem infraestrutura, ou seja, gua, luz, esgoto, ruas pavimentadas, calhas.
SEJA PACIENTE
Quando ns recomendamos comprar um TD e vend-lo rapidamente a um preo
abaixo do valor de mercado, no queremos dizer que voc no deva ser seletivo, ou
que voc deva fechar o negcio com a primeira pessoa interessada. No entre em
pnico! Se voc fez uma busca detalhada e selecionou uma propriedade com
grande potencial de venda, o comprador certo vai aparecer!
Uma boa estratgia determinar o preo mnimo para venda do imvel e segui-lo.
No se deixe levar por sua prpria impacincia. Isso pode custar uma boa parte do
seu lucro.
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Voc sabia que pode manter sua prpria casa ou imvel em sua carteira de
investimentos? Vamos mostrar como.
Investimentos taxveis (taxable)/Investimentos com Imposto diferidos (Tax-deferred)
Suponhamos que voc tenha uma carteira de investimento diversificada que lhe d
um retorno de 8% ao ano (Ttulos de investimentos (Bond portion) tiveram bons
resultados nos ltimos 10 anos).
Fizemos uma comparao entre dois tipos de investimentos com $10.000,00
durante por perodos de at 30 anos. O primeiro, nos mostra o investimento
tributado em seus juros e, o outro, o rendimento de seus juros em uma conta de
investimento com impostos diferidos.
Anos de
Taxas de juros anualizada Imposto diferido
investimento
. $10,000 $10,000
10 $17,589 $21,589
20 $30,650 $46,609
30 $53,659 $100,626
Valor aps taxao $53,659 $75,251
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Ao longo dos anos a conta de investimento com impostos diferidos fez com que o
dinheiro rendesse cumulativamente bem mais. Neste exemplo, dos 8%, se v uma
diferena de quase 22 mil dlares no perodo, mesmo depois da taxao dos
impostos. As chances so de que na aposentadoria voc esteja numa faixa de
menor tributao por rendimentos (in a lower tax bracket), de forma que, os 28%
podem ser muito altos. Assim, a tributao maior de impostos significa que voc
est fazendo mais dinheiro. provvel que sua carteira de investimento esteja
muito maior, e voc pode estar compondo juros entre 18% a 25% ao ano, sem
contar com outros valores imobilirios ou TLC que voc tenha adquirido ao longo do
caminho e que esto lhe dando um retorno de 15 a 25% a mais por ano.
Se voc j estiver com seus 40 anos e estiver apenas comeando?! H uma boa
chance de que, mesmo aos 40, voc s agora tenha percebido que a aposentadoria
pode estar a apenas duas dcadas e meia! Ento, como voc pode se preparar
para isto rapidamente? A melhor resposta fazer um investimento certo: TLC e, ou
TD; a conta de aposentadoria certa com imposto diferido.
Agora vejamos como um investidor de 40 anos est investindo com o mesmo
exemplo dos 8% de rendimento:
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QRP IRA
$49,000 p/o 401K,
Contribuio dedutvel a participao nos lucros e
$5,000.00
partir de 2010 $195,000 p/ um plano de
benefcio definido
Financiamento de dbito
em imveis com Permitido No permitido
vantagens fiscais
At $50,000.00 ou a metade
Tomar emprestado de
de sua linha de crdito (ou No permitido
sua conta
qualquer valor a menor)
Proteo contra Sim. ERISA proporciona
No permitido
credores proteo
Poder comprar Seguro Sim. ERISA proporciona
No permitido
de Vida proteo
Controle por ser o
depositrio (trustee): dar Sim, ou voc pode passar os
e assinar cheques, seus direitos a outra pessoa No permitido
controlar fundos de que voc escolher
penso
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QRP IRA
Contribuies do
trabalhador No
$16,500.00
(diferimentos eletivos permitido
elective defferals)
Alcanar contribuies
$5,500.00 $1,000.00
a partir de 2010
Retirada da conta por
Sim. ERISA proporciona No
necessidade financeira
proteo permitido
(hardship distribution)
55 a idade aceitvel para
Aposentadoria
receber distribuies sem 50 anos e meio
antecipada
penalidades ou processos
Como voc pode ver, existem muitas razes pelas quais voc deve optar por um
QRP ao invs de um IRA.
Se voc quiser aprender mais sobre essas e outras vantagens de um QRP, envie
um e-mail para info@americantaxlien.com. Voc vai descobrir que nenhum destes
outros planos superam as vantagens do QRP. Com o QRP voc pode contribuir
mais, diversificar mais sua carteira de investimentos, emprestar, proteger seus
ativos e comprar seguro de vida, ter maior controle e, se aposentar mais cedo. Este
um dos segredos dos ricos e agora voc tambm o conhece!
PASSO 3 ASSINATURA
Voc receber dois blocos de documentos que precisaro ser assinados por voc.
Um ser para o seu prprio controle e o outro, para a American Tax Liens
Certificates, que ser o administrador do seu plano. Voc ter que assinar nas
reas marcadas e devolver uma cpia para ns.
contribuir para o seu plano anualmente. De acordo com o que voc fizer em
ganhos, voc poder ter dedues significativas em seus impostos pelo seu plano.
hora de comear com o TLC! Voc agora j sabe o que fazer, aonde ir, como
fazer e como fazer aproveitando os descontos fiscais. Voc j poderia ter retornos
altos, seguros e com impostos diferidos em poucos dias!
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ALABAMA
Tax Division
AL 36132
12% por
Site www.alabama.gov Taxa de juros ano
Site de Prazo de
http://revenue.alabama.gov 3 anos
informaes Resgate
O Estado de Alabama segue o mtodo clssico para os TLCs (Tax Lien Certificates)
no que se refere aos trmites dos impostos atrasados. O Estatuto de Alabama
determina que o Estado, municpio e ou condado deve atribuir uma alienao para
qualquer propriedade classificada como inadimplente e que essa alienao
permanecer vinculada a propriedade at o pagamento integral da dvida. Esta
alienao tem precedncia sobre qualquer outra que possa estar relacionada
propriedade.
LEILO
O Estatuto do Alabama permite que os fiscais escolham as datas e horrios dos
leiles. A maioria deles ocorre entre maio e junho. As ltimas estatsticas que
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ALASKA
Alaska Municipal League
Site de Prazo de
www.revenue.state.ak.us at 1 ano
informaes Resgate
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Uma propriedade sem uso pblico, mas requerida como necessria ao municpio
ser transferida por escritura legal pelo condado para o seu municpio, e vice-versa.
Aps dois anos da data de sua emisso, o TD definitivamente transferido e
qualquer tentativa de recuperao da propriedade pelo seu proprietrio (ou por
outra pessoa com interesse por ela) ser negada.
As propriedades autuadas por tax lien e que no tiverem sido requeridas para o uso
pblico devero ser vendidas para o pagamento dos seus impostos atrasados.
Cada municpio e condado regula os procedimentos relativos venda de aes dos
impostos atrasados de acordo com os seus Estatutos.
Voc vai precisar recorrer ao Estatuto do local correspondente para saber de seus
detalhes e adendos.
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ARIZONA
Arizona Association of
Counties
Endereo Categoria Tax Lien
1910 W. Jefferson
Phoenix, AZ 85009
Site de Prazo de
www.azdor.gov/Home.aspx 3 anos
informaes Resgate
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LEILO
Aps 1 de janeiro, os tesoureiros do condado publicam as listas onde constam:
anncios de leiles por duas semanas consecutivas em jornal oficialmente
designado pelo condado. O primeiro anncio no poder ser publicado a menos de
duas semanas e nem a mais de trs semanas da data do leilo. Os oficiais tambm
afixam a lista e o anncio pblico na entrada do escritrio do tesoureiro do condado
e l permanecem, por pelo menos, duas semanas antes da venda dos impostos
(Tax Sale).
Caso no haja nenhum jornal pblico no municpio, o aviso afixado no escritrio do
tesoureiro do condado considerado suficiente como forma de divulgao.
As vendas de TLCs so realizadas anualmente, no ms de fevereiro, para
propriedades que tenham sido devidamente notificadas e anunciadas.
Na data, designada na lista de propriedades, indicada nos anncios do jornal o
tesoureiro do condado comear a vender os TLCs cujas dvidas tenham sido
estabelecidas, e continuar com as vendas todos os dias (exceto nos fins de
semana e feriados) at que todos os TLCs sejam vendidos. Se no houver
nenhuma oferta para uma propriedade em particular, esta propriedade vendida ao
Estado, pelo montante de seus impostos, juros, penalidades e custos.
Os TLCs so vendidos para aquele que se comprometer a pagar a soma dos
impostos devidos, acrescidos de juros, multas e encargos at a data do leilo e
tambm aceitar receber a menor taxa de juros pelo seu investimento. Este mtodo
conhecido como "processo de lance pelo menor juros (Bid Down Interest)". A
porcentagem mxima (oferta inicial) no pode exceder aos 16% de taxa anual, a
contar do dia 01 de fevereiro at a data do resgate. As fraes de um ms devem
considerar o ms em sua ntegra.
CERTIFICADO DE COMPRA
Um Certificado de Compra, seja em favor do Estado, ou a favor de um indivduo,
assinada por endosso. A transferncia, com reconhecimento de firma (a assinatura)
nos registros de ao fiscal, na Tesouraria do condado, atribui ao beneficirio todos
os direitos de posse como comprador original.
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TRANSFERNCIA
Quando o TLC de uma propriedade transferido para o Estado, ao tesoureiro do
condado cabe vender, atribuir e entregar o Certificado de Compra a qualquer
pessoa que se dispor a pagar o valor devido (atualizado) para o tesoureiro do
condado, incluindo juros, multas e encargos. Tambm ter que se pagar os
impostos subsequentes pesquisados pela a propriedade descrita. Alguns municpios
estabeleceram polticas administrativas que regulam a poca do ano em que
ocorrem tais compras. Este processo conhecido como sub-tributao.
IMPOSTOS SUBSEQUENTES:
Aps de 1 de junho de cada ano, qualquer pessoa que desejar pagar os impostos
posteriores acrescidos de juros e taxas em vencimento referente propriedade cujo
o Certificado de Compra ele seja o titular, dever, para tal, apresentar o certificado
de compra ao tesoureiro do condado, que ir endoss-lo e referi-lo o montante dos
impostos a serem pagos e a data de seu pagamento. Este processo mais
comumente conhecido como sub-tributao.
FORECLOSURE/EXECUO HIPOTECRIA
A qualquer momento aps a expirao do perodo de 3 anos a contar da data do
leilo e, no caso da alienao da propriedade no tiver sido reembolsada, o
investidor, seus herdeiros, representantes, e ou o Estado, podero abrir processo
para cessar o direito de resgate da propriedade junto ao Tribunal Superior do
condado em que esteja situado o imvel. As disposies da lei e aes cveis do
Cdigo Civil regem tais procedimentos, incluindo o direito de apelao.
Dever o comprador, pelo menos 30 dias antes de arquivar uma ao de cesso de
direito de resgate, enviar uma notificao de inteno de foreclosure/execuo
hipotecria, por carta registrada, ao proprietrio constante na lista de registro do
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FORECLOSURE ADMINISTRATIVO
Aps expirado o termo de 5 anos contados a partir da data da compra do Tax Lien
no leilo (e caso este no tenha sido resgatado), o investidor ou o seu
representante legal (incluindo o Estado se for o titular deste) devem requerer a
Escritura ao tesoureiro (Treasures Deed) e no ao Tribunal Superior (Superior
Court) do condado de acordo com as condies previstas por lei.
PROPRIEDADES DO ESTADO
O Conselho de Supervisores do Condado (The Board of Supervisors of the County)
tem at a primeira segunda-feira de novembro para preparar uma lista de
propriedades com impostos inadimplentes no condado e que esto sob a autoridade
do Estado.
O Conselho de Supervisores do Condado poder, mediante aviso, vender as
propriedades que se encontram dentro dos limites do municpio pelo maior lance em
dinheiro alm de transferir e entregar a referente escritura ao investidor aps o
leilo.
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ARKANSAS
Commissioner of State Lands
Endereo 109 State Capitol Bldg Categoria Tax Deed
Little Rock, Arkansas 72201
Todo e qualquer terreno que, por ventura, no tenha os seus impostos pagos dentro
do vencimento, ser confiscado pelo Estado do Arkansas e, ser transferido, por
certificado, Comisso de Propriedades do Estado (Commissioner of State Lands)
para cobrana ou venda. Nenhuma propriedade inadimplente poder ser vendida
em nvel de condado. O Condado mantm todas as propriedades com impostos
inadimplentes do municpio por um ano, a partir da data de inadimplncia e, se no
amortizada a dvida na data de vencimento, no mais tardar em 1 de julho do ano
seguinte, o fiscal dever transmiti-la para o Estado, aps notificao, tal como
previsto no captulo referente a todos os impostos, multas, juros e encargos em
atraso, bem como do nome e ltimo endereo conhecido do proprietrio no registro
da propriedade em inadimplncia. Aps o recebimento da certificao, os ttulos das
propriedades inadimplentes sero designados ao Estado de Arkansas aos cuidados
da Comisso de Propriedades do Estado (Commissioner of State Lands).
PUBLICAO DA NOTIFICAO
O fiscal de cada condado deve, entre 30 dias e 40 dias da certificao do imvel,
publicar as propriedades inadimplentes no jornal de maior circulao do municpio.
LEILO
Os participantes do leilo podero apresentar as suas propostas por correio ou
entreg-las diretamente no escritrio da Comisso de Propriedades do Estado
(Commissioner of State Lands). As propostas devem ser entregues no local
apropriado antes do prazo especificado no aviso de venda. Se no houver oferta
que cubra o montante da dvida, o comissrio pode negociar a venda. As vendas
ocorrem no condado ao qual pertence a propriedade, a menos que o comissrio
determine que no h propriedades suficientes para que a venda seja realizada no
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QUIET TITLE
Na maioria dos casos, os investidores precisam de obter "Quiet title como um
requisito para a obteno do "seguro de ttulo (Title Insurance).
Os compradores de TDs em Arkansas devem estar preparados para incorrerem em
despesas adicionais, a fim de obter a plena utilizao deste tipo de propriedade.
Estes custos podem incluir honorrios advocatcios e outras despesas para o
registro da escritura.
Ns encorajamos os investidores a consultar um advogado especialista na rea,
antes de fazer qualquer investimento, para obter informaes sobre os riscos
envolvidos.
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CALIFRNIA
Califrnia State Controllers Office
Endereo P.O.Box 942850 Categoria Tax Deed
Sacramento, CA 94250-5782
18% ao ano
Site www.sco.ca.gov Taxa de juros
Site de Prazo de
www.ftb.ca.gov at 2 anos
informaes Resgate
http://
Site do dep. de
avaliao publicrecords.onlinesearches.com/ Nmero de
58
(Appraisal district California-Assessor-and-Property-Tax- condados
website)
Records.htm
LEILO
Propriedades que se encontrem em qualquer das situaes acima citadas podem
ser oferecidas em leilo pblico a quem pagar mais (mtodo Premium). O lance
inicial igual soma do imposto em atraso, juros, multas e taxas sobre a
propriedade. A maioria dos condados promove leiles anuais. As propriedades com
direito a desconto de imposto so protegidas por lei e exigem que o lance mnimo
seja de 50% do valor de mercado. So pouqussimas as propriedades nesta
condio e o seu valor de mercado definido pelo valor da Avaliao.
CONDIES DE VENDA
As leis da Califrnia permitem que os cobradores de impostos definam as condies
para o pagamento das propriedades vendidas em leilo. O pagamento mnimo de
$5.000,00 ou 10% do valor leiloado, o que for de maior valor. O saldo restante
dever ser pago no prazo de 90 dias. O ttulo ser transferido para o investidor
somente aps o pagamento integral.
DEPOIS DO LEILO
Os investidores que adquiriram propriedades recebero a Escritura do Coletor
(Collectors Deed). De acordo com as leis da Califrnia, esta "escritura" d ao
investidor um ttulo livre de todas as alienaes existentes antes da compra, exceto
as alienaes referente aos impostos subsequentes e/ou avaliaes especiais.
PROPRIEDADES NO LEILOADAS
Quando uma propriedade oferecida em leilo ao menos uma vez e no recebe
nenhuma oferta por ela, o fiscal pode leilo-la novamente no prximo leilo, pelo
lance mnimo que ele julgar apropriado; porm somente com a aprovao do
Conselho de Superviso (Board of Supervisors). Esta autonomia foi concedida aos
coletores de impostos a partir da reviso dos Estatutos aprovada em julho de 1995.
Atualmente, o Estado da Califrnia exige que todas as vendas de impostos sejam
feitas publicamente atravs de um leilo, e no existe venda de balco (over the
counter sale).
SEGURO DE TTULOS
O Estado da Califrnia limita as aes cveis que buscam provar culpabilidade das
vendas de impostos no vlidos. Em outras palavras, o Estatuto limita a capacidade
do ex-proprietrio de processar o condado, permitindo que isso acontea somente
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www.americantaxlien.com 78
CAROLINA DO NORTE
North Carolina Association
of County Commissioners
Endereo Categoria Tax Deed
215 N Dawson Street
Raleigh, NC 27603
Tipo de
Telefone (919) 715-2893 Premium
leilo
Taxa de
Site www.ncacc.org/ N/A
juros
Site de Prazo de
www.dornc.com/ N/A
informaes Resgate
http://
www.americantaxlien.com 81
CAROLINA DO SUL
South Carolina Association
of Counties
Endereo Categoria Tax Lien
1919 Thumond Mall
Columbia, SC 29201
Tipo de
Telefone (803) 252-7255 Premium
leilo
Taxa de 8 a 12% ao
Site www.sccounties.org
juros ano
http://
Site do dep. de publicrecords.onlinesearches.com/
avaliao Nmero de
South-Carolina-Assessor-and- 48
(Appraisal district condados
website) Property-Tax- Records.htm
VENCIMENTO DE IMPOSTOS E INADIMPLNCIA
O Estatuto da Carolina do Sul (SCS) Seo 12-49-10 estabelece um primeiro
penhor em todos os casos sobre qualquer propriedade tributada. Alm disso, o
tesoureiro do condado pode se fazer valer disso para a execuo de venda contra
essa propriedade. Alm disso, qualquer municipalidade pode impor o pagamento da
dvida de impostos ad valorem sobre a propriedade em execuo e venda de tais
bens. A venda para satisfazer a garantia concedida pela presente lei d ao
comprador um bom ttulo e garante um ttulo melhor do que o comprador de imvel
em uma venda de execuo hipotecria. O anexo SCS Sec. 12-40-20 diz que at
31 de dezembro de cada ano, todos os bens imveis penhorados devem ter os
impostos pagos durante o ano seguinte. Os impostos sobre propriedades so
devidos e pagos entre 13 de setembro e 15 de janeiro seguinte ao ano da
avaliao.
O corpo diretivo do condado tem autoridade para efetuar pagamentos de
prestaes trimestrais, mas o pagamento final dever ser apresentado antes de 15
de janeiro. O condado tambm pode fornecer descontos para pagamentos
antecipados. Depois de 15 de janeiro, os impostos sobre propriedade so
considerados inadimplentes e adicionada uma penalidade de 3%. Se no pago
at 02 de fevereiro, adicionada outra penalidade de 7%. Se no pago at 17 de
maro, uma penalidade adicional de 5%. Alm disso, aps 17 de maro, o
tesoureiro deve solicitar a execuo fiscal (tax lien) para a venda da propriedade
para cobrir os impostos em atraso. A qualquer momento aps esta data e depois do
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VENDAS NO BALCO
Os impostos que no forem arrematados no leilo ficaro disponveis para compra
atravs do contador na maioria dos condados. Propriedades que permanecem no
estoque durante o perodo de resgate passam a ser de posse do condado. Estas
propriedades ficam conhecidas como Imposto sobre terras perdidas e ficam
disposio da Comisso de Terras Perdidas do Condado, da mesma forma como
qualquer outra propriedade excedente.
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COLORADO
Colorado Counties, Inc.
Endereo 800 Grant St., 5th Floor Categoria Tax Lien
Sacramento, CA 94250-5782 # 500
Varivel
Site http://ccionline.org Taxa de juros
Site de Prazo de
www.colorado.gov/revenueonline 3 anos
informaes Resgate
http://
LEILO
Os tesoureiros dos condados faro os leiles para venda de penhoras (liens) a
partir de 1 de setembro at o final de outubro ou novembro. A taxa de juros a ser
paga no momento do resgate pelo proprietrio determinada pela lei do Colorado e
determinada para ser igual taxa de desconto Federal em 1 de setembro de
cada ano, mais 9 pontos. Em 2013, o desconto foi de 0,75%, da que a taxa de juros
para os TLCs vendidos em 2013 foi de 9,75%.
Observao: a taxa de juros calculada por acrscimo somente sobre o valor
da oferta inicial.
O leilo segue o mtodo Premium (o maior lance ganha). O lance de abertura deve
ser igual soma dos impostos, multas, juros e despesas. Os lances so feitos
oralmente, e os oficiais determinam os acrscimos.
Alguns condados exigem um depsito prvio do valor que o participante pretende
investir. Se voc exceder a esse valor, de qualquer forma, voc dever
primeiramente fazer o depsito, caso contrrio, o investidor ser impedido de
participar do leilo.
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SE NO HOUVER RESGATE
O dono da propriedade tem 3 anos para resgat-la. Este prazo comea a ser
contado a partir da data em que a propriedade foi oferecida em leilo pela primeira
vez. No final deste perodo, o titular do Certificado de Compra da penhora pode
solicitar a escritura ao tesoureiro do condado.
Veja o subttulo "Foreclosure" (abaixo) para mais detalhes.
IMPOSTOS SUBSEQUENTES
Impostos subsequentes sero considerados inadimplentes se no forem pagos at
16 de junho do ano seguinte. O titular da alienao do ano anterior tem a
oportunidade de adicionar novos impostos ao montante da compra da alienao
(sub-tributao). Este montante s pode ser pago pelo titular do Certificado de
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Compra (o investidor). Sero acrescidos juros sobre esse valor (10% em 2013).
Contudo, saiba que o montante do dbito do proprietrio ter duplicado, tornando a
possibilidade de resgate do referido imvel ainda mais improvvel.
FORECLOSURE
As aes administrativas para foreclosure ou para fazer uma escritura levam cerca
de 6 meses. Os custos destes processos de tax lien podem variar de condado para
condado, mas, geralmente custam cerca de $850,00 dlares. Durante este perodo,
o proprietrio ainda tem o direito de resgatar a propriedade, mas ele fica
responsvel por quaisquer custos que o titular do Certificado de Compra (o
investidor) venha a incorrer durante o processo.
To logo receba a escritura do tesoureiro, recomendamos aos investidores fazerem
a "Averiguao do Ttulo(Quiet title).
Importante: Se nenhuma ao tiver sido requerida durante a alienao num
prazo de 8 anos, o certificado anulado e a dvida fiscal prescrita, ou seja,
perde-se a validade.
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CONNECTICUT
Connecticut Conference of
Municipalities (CCM)900 Chapel Street, Tax Deed
Endereo Categoria
9th Floor Resgatvel
New Haven, CT 06510
18% ao ano
Site www.ccm-ct.org Taxa de juros
Site de Prazo de
www.ct.gov/drs/site/default.asp 1 ano
informaes Resgate
http://
Cabe aos condados estabelecer critrios para quando e como os impostos ficaro
em atraso e quando a propriedade ficar inadimplente. Esta prtica bem diferente
em outros Estados onde os condados desempenham um papel subordinado
segundo o que lhes ditam seus respectivos Estados.
A forma de pagamento de impostos sobre a propriedade em Connecticut no segue
o formato clssico dos Estados de TLC e nem os critrios de TD, mas usa uma
combinao de ambos.
LEILO
O leilo segue o mtodo Premium. Duas semanas aps o leilo, o fiscal dever
emitir uma ao fiscal de alienao da propriedade (Tax Deed). Este TD ser
entregue ao investidor.
TAXA DE JUROS
A taxa de juros estabelecida para propriedades inadimplentes fixada em 18% de
juros simples (simple interest) ao ano, ou conforme indicado no Estatuto de
Connecticut 12-145, o que equivale a 1,5% do imposto em dbito por cada ms ou
uma frao desta percentagem at que a dvida seja paga integralmente.
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(Request for Proposal -RFP) esto programados para ocorrer anualmente em maio.
Para maiores informaes entre em contatar no endereo abaixo:
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DAKOTA DO NORTE
North Dakota Association
of Counties
Endereo PO Box 877 Categoria Deed State
1661 Capitol Way
Bismarck, ND 58502-0877
lance a
Tipo de menor taxa
Telefone (701) 328-7300
leilo de
recuperao
Taxa de 9 a 12% ao
Site www.ndaco.org/
juros ano
Site de Prazo de
http://www.nd.gov/tax/ 4 anos
informaes Resgate
http://
ano seguinte ao ano em que os impostos esto inadimplentes. Alm disso, entre 1
e 15 de novembro de cada ano, o tesoureiro do condado a enviar a cada
proprietrio de qualquer imvel ou propriedade sujeita a venda, durante a venda de
imposto inadimplentes, previsto no presente captulo, um aviso dando a descrio
jurdica dessa inadimplncia, com multa, juros e custo da publicidade, a ser pago
antes da venda, na segunda tera-feira do ms de dezembro seguinte.
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RESGATE DA PROPRIEDADE
O resgate a partir da compra de impostos deve ser feito como indicado abaixo:
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DAKOTA DO SUL
South Dakota Association
of Counties
Endereo Categoria Tax Lien
211 East Prospect Ave.
Pierre, SD 57501
Tipo de
Telefone (605) 224-4554 Premium
leilo
Taxa de
Site www.sdcounties.org/ 12% ao ano
juros
Site de Prazo de
dor.sd.gov/ 3 a 4 anos
informaes Resgate
http://
Site do dep. de
avaliao publicrecords.onlinesearches.com/ Nmero de
(Appraisal district condados 66
South-Dakota-Assessor-and-Property-
website)
Tax- Records.htm
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LEILO
Antes de fazer uma venda das terras cujos impostos no foram pagos, o tesoureiro
deve oferecer cada lote separado para venda, na ordem numrica em que aparece
na lista de impostos, e receber lances para ele.
O tesoureiro dever vender para os interessados pelo montante total dos impostos,
juros e custos devidos sobre a terra, vencendo a oferta com o menor taxa de juros
ao ano, e dever emitir um certificado de venda para o comprador. A menor taxa de
juros ao ano deve ser considerada o melhor lance. Nenhuma taxa de juros ser
maior do que 10% ao ano.
O tesoureiro do condado autorizado em todas as vendas de impostos a leiloar
todos os bens imveis oferecidos em tal venda pelo valor da dvida de impostos,
multa, juros e encargos devidos e no pagos, em nome do condado. No caso de
no haver outros concorrentes que ofeream o montante devido, o condado adquire
todos os direitos, tanto legais quanto equitativos. Se o tesoureiro de qualquer
condado arrematar uma propriedade em nome do condado, o tesoureiro dever
emitir um Certificado de Compra (Certificate of Purchase) em nome do condado, da
mesma maneira que o faria caso a venda houvesse sido feita a uma pessoa.
IMPOSTOS SUBSEQUENTES
A falncia do proprietrio, qualquer credor hipotecrio, qualquer detentor de lien ou
qualquer outra pessoa interessada em resgatar o certificado de imposto no prazo de
60 dias a contar da data da apresentao da declarao de servio cumprido do
processo acima passa todos os direitos, ttulos e interesses da proprietrio, credor
hipotecrio, titular lien e a outra pessoa interessada para o titular do certificado de
imposto. O demandante deste tax deed deve comprar a atribuio de todos os
certificados fiscais prvios realizados pelo condado em tais bens imveis, antes do
tesoureiro do condado emitir o tax deed. Essa ao garantida e absoluta com
impostos simples sobre tal propriedade. O titular desta escritura (deed) ou seu
sucessor no interesse ter direito a posse exclusiva e imediata dos imveis
descritos.
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DELAWARE
Kent County Adm. Complex - 555 Bay
Road Dover, DE 19901
New Castle Government Center - 87
Endereo Reads Way New Castle, DE 19720 Categoria Deed State
Sussex Finance Administration -
P.O.Box 589, 2 The Circle,Georgetown,
DE 19947
Kent: www.co.kent.de.us
Site New Castle: www2.nccde.org Taxa de juros 15%
Sussex:www.sussexcountyde.gov
Site de Prazo de
www.ct.gov/drs/site/default.asp 60 dias
informaes Resgate
http://
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Embargo fiscal: O Tax Lien ser anexado propriedade por 10 anos a partir de
1 de julho.
Processo: Aps 1 de setembro do ano do vencimento dos impostos, o condado
impe uma multa de 6% dvida e 1% do montante do dbito ao primeiro dia de
cada ms at que a dvida seja totalmente paga.
CONDADO DE KENT:
Data de vencimento do imposto: 1 de junho
Responsvel pela coleta de impostos: Coletor de impostos e o Tesoureiro do
Condado (Receiver of Taxes and County Treasurer)
Embargo fiscal: 1 de junho.
Processo: Depois de 30 de setembro do ano do vencimento dos impostos, uma
multa de 1.5% acrescida ao dbito at que a dvida seja totalmente quitada.
CONDADO DE SUSSEX:
Data de vencimento do impostos: 1 de maio
Responsvel pela coleta de impostos: Diretor financeiro (Finance Director)
Embargo fiscal: O Tax Lien ser anexado propriedade por 10 anos a partir de
1 de maio.
Processo: Aps 30 de setembro do ano do vencimento dos impostos, uma multa
de 1.5% acrescida ao dbito at que a dvida seja totalmente quitada.
FORECLOSURE
A autoridade responsvel (ver acima) deve cobrar os impostos em atraso atravs de
uma ao civil. Se a deciso for favorvel para o condado, o juiz determinar o
forclosure da propriedade.
O xerife local deve publicar um anncio de venda e a propriedade ser vendida pelo
montante da dvida.
A Secretaria da Fazenda (The Department of Finance) ou de Finanas do Condado
(Countys Financial Officer) pode ou no aceitar o valor leiloado e pode pedir que a
propriedade seja leiloada outra vez.
Na aquisio da propriedade so dadoo ao investidor todos os direitos, ttulos e
interesses como proprietrio original ou seu depositrio. Todas as alienaes ou
incumbncias tambm sero revogadas, conforme previsto no Estatuto.
DISTRITO DE COLUMBIA
Office of Tax and Revenue
Endereo 1101 4th Street SW #W270 Categoria Lien State
Washington, DC 200240
12% ao ano
Site www.dc.gov Taxa de juros
Site de Prazo de
http://otr.cfo.dc.gov 6 meses
informaes Resgate
http://
LISTA DE PROPRIEDADES
O distrito de Columbia no fornece listas. A nica maneira de obter uma lista de
propriedades que iro a leilo por meio de um dos jornais citados acima ou
visitando seus respectivos sites.
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LEILO
O lance inicial ser sempre o montante da dvida em impostos, acrescidos dos
custos dos anncios de jornal. A cada lance aumenta-se $25,00 at que cessem as
apostas. A propriedade leiloada pelo maior lance dado.
As propriedades so oferecidas na mesma ordem em que foram publicadas na lista
dos jornais. E, cada propriedade ser anunciada pela quadra, sufixo e nmero do
lote, ou lote e nmero do quarteiro.
PAGAMENTO FINAL
Pelo Estatuto do Distrito de Columbia, o pagamento total da propriedade leiloada
deve ser feito dentro de 5 dias teis a partir da data do leilo. Se isso no
acontecer, o condado ficar com valor do depsito de 20% e a venda ser anulada.
O pagamento final deve ser feito em dinheiro, cheque, ordem de pagamento (money
order) ou atravs de um cheque administrativo, emitido em nome da Tesouraria do
Distrito de Columbia (District of Columbia Treasurer).
No so aceitos cheques de pessoas fsica ou jurdica.
CERTIFICADO DE VENDA
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www.americantaxlien.com 100
FLORIDA
Florida Assoc. of Counties
Liens e
Endereo 100 South Monroe Street Categoria
Deeds
Tallahassee, FL 32301
Lance a
Telefone (850) 922-4300 Tipo de leilo menor taxa
de juros
18% ao ano
Site www.fl-counties.com Taxa de juros
http://
LEILO
O Estatuto da Florida estabelece que haja um leilo por ano, e que este acontea
at 1 de junho. Esta regra aplica-se a todos os condados. Isso faz com que a
maioria dos condados organizem os seus leiles na ltima semana de maio e por
isso, vrios leiles acontecem ao mesmo tempo.
Os condados tendem a repetir as datas dos leiles a cada ano (por exemplo: na
ltima segunda-feira de maio).
A maioria dos condados realizam os seus leiles no prazo-limite: 1 de junho.
Caso no tenha sido possvel oferecer todas as propriedades em leilo, uma nova
sesso pode ser agendada aps 1 de junho.
O mtodo de leilo o de lances pela menor taxa de juros (Bid down interest).
Inicia-se o leilo com a taxa de juros mxima (18%). Esta percentagem vai
baixando 0,25% at que no haja mais nenhum lance (18%, 17,75%, 17,5% ...). O
participante que aceitar os menores ndices de lucro, arremata o TLC licitado.
CERTIFICADOS NO ADQUIRIDOS NO LEILO
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CERTIFICADO DE COMPRA
Certificados de compra podem ser aprovados e atribudos, sendo negociados
livremente pelo mercado.
O contemplado no leilo recebe um Contrato de Compra (CP - Certificate of
Purchase).
A maioria dos condados exige um depsito imediato de 10% do valor leiloado e o
restante no prazo de 48 horas aps a sua notificao, considerando que o
Certificado de Compra foi disponibilizado para entrega.
Certificados para propriedades que tm iseno por residncia familiar ou rural
(Homestead/Ag Exemption) e dvidas fiscais no valor de $100.00 ou de menor valor,
no so levados a leilo. Assim como em vrios outros Estados, o direito de
iseno por residncia familiar dever ser solicitado e retirado a cada ano e no
pode ser obtido retroativamente.
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GEORGIA
Association of County
Commissioners Deed
Endereo Categoria
50 Hurt Plaza, Suite 1000 Resgatvel
Atlanta, GA 30303
Tipo de
Telefone (404) 522-5022 Premium
leilo
Taxa de
Site www.accg.org 10% a 20%
juros
http://
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A escritura por Tax Deed entregue ao investidor alguns dias aps a compra.
PRAZO PARA RESGATE
O proprietrio tem um perodo de um ano, contado a partir do leilo, para realizar o
resgate. Para isso, o proprietrio deve pagar o montante leiloado, mais impostos
subsequentes e juros de 20% anualizados agregados sobre o valor.
Importante: O comprador no tem direitos materiais sobre a propriedade
durante o prazo para resgate. O investidor no pode receber aluguel ou
modificar a propriedade durante este perodo. Para tal, este deve esperar at o
fim do prazo e obter a posse total do imvel.
Aps o perodo de 12 meses, a partir da data da compra, o investidor pode solicitar
o encerramento dos direitos de posse (foreclosure) do proprietrio original do
imvel. Os Estatutos da Gergia estabelecem as regras concernentes aos prazos
de notificao e fechamento deste processo.
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HAVA
Hawaii State Association of Counties
Endereo 4396 Rice Street Categoria Tax Deed
Kauai, HI 96766
Site de Prazo de
http//publicrecords.onlinesearch 1 ano
informaes Resgate
http://
ANEXAO DO LIEN
A lien por imposto devido tem prioridade sobre todos os outros liens, at que os
impostos sejam pagos em sua totalidade ou at que se determine o foreclosure da
propriedade.
O lien anexado propriedade em 1 de julho e permanece por 6 anos. Ele
permanecer anexado propriedade at o final do processo, ou seja, do
pagamento da dvida ou do foreclosure. Os ttulos de alienao podem ser
executados por uma ao do coletor fiscal perante o tribunal.
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LEILO
Os liens com mais de trs anos devero ser vendidos em leilo pblico a quem
pagar mais, em dinheiro, por todo o montante da dvida, ou seja, os impostos
atrasados, multas, juros, custos e despesas incorridos durante o perodo, incluindo
o leilo.
O leilo ocorre em qualquer local pblico apropriado para este tipo de venda, e
acontece ao menos uma vez por semana durante quatro semanas consecutivas,
imediatamente aps a publicao do anncio e antes da data do leilo. Este
anncio colocado em um jornal de grande circulao (edio mnima de 60.000
cpias de circulao no Estado) publicados e distribudos no distrito de tributao
em que a propriedade est localizada.
APS A VENDA
Assim que o pagamento for efetuado pelo investidor, o coletor de impostos tomar
todas as providncias necessrias para preparar a escritura. Logo em seguida, o
investidor receber o ttulo da propriedade adquirida.
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O REGISTRO DA ESCRITURA
A escritura deve ser registrada no prazo de 60 dias aps a data da compra. Se o
investidor registrar a escritura aps esse perodo, o proprietrio, passa a ter direito
de resgatar sua propriedade no prazo de um ano aps o registro da mesma.
Alm disso, o proprietrio no ser obrigado a pagar juros sobre este perodo
devido ao atraso por parte do investidor.
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IDAHO
Idaho Association of Counties (IAC)
Endereo 700 W Washington #1623 Categoria Tax Deed
Boise, ID 83701
_
Site www.idcounties.org/i-1128.cfm Taxa de juros
Site de Prazo de
http://tax.idaho.gov/ _
informaes Resgate
http://
Aps a emisso do Tax Deed dado aos condados permisso para vender ou
oferecer estas alienaes fiscais em leilo pblico.
Alguns condados interpretam a frase "a vender ou a oferecer em leilo pblico"
como no havendo nenhuma exigncia para realizao de leiles.
Estes condados mantm uma lista de propriedades com Tax Deeds para os
investidores interessados.
O Conselho de Comissrios do Condado (The Board of the County Commissioners)
tem autoridade para aceitar ou rejeitar ofertas abaixo da soma dos impostos, juros e
multas em dbito. Este direito garantido pelo Estatuto de Idaho.
Os Tax Deeds vendidos desta forma garantem ao investidor a posse absoluta da
propriedade, livre de quaisquer liens, exceto o dos impostos subsequentes e os
liens de inquritos especiais.
REGRAS DE FINANCIAMENTO
A palavra "financiamento" tem aplicao limitada no Estatuto. O prazo de
recebimento do valor integral no pode ser superior a 10 anos e a taxa de juros por
atraso no pagamento no deve ser superior a 8% ao ano. Alm disso, a escritura da
propriedade permanece no nome do condado at o seu pagamento integral.
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ILLINOIS
Illinois Department of Revenue
Willard Ice Building Liens e
Endereo Categoria
101 W Jefferson Deeds
Springfield, IL 62702
18% a 24%
Site www.revenue.state.il.us Taxa de juros
http://www.revenue.state.il.us
Site de informaes Prazo de Resgate De 2 a 3 anos
http://tax.illinois.gov
O Estatuto do Estado de Illinois exige que um lien perptuo seja anexado a toda
propriedade em 1 de abril permanecendo a ela at que a dvida seja integralmente
quitada.
A Receita (Revenue Service) estabelece que juros, multas e despesas atribudas a
essa propriedade devem ser acrescidos ao lien. Este tipo de lien tem prioridade
sobre quaisquer outros liens sobre a propriedade.
LEILO
Os leiles acontecem anualmente e so conduzidos pelo cartrio de registros do
condado (County Clerk). O leilo segue o formato de lance pela menor taxa de juros
(o investidor que aceitar o percentual mais baixo arrematar o lance). O lance inicial
ser sempre de 18%.
A maioria dos condados exige pr-inscrio para participar do leilo e pagamento
com cheque administrativo, no prazo de um dia til aps a venda.
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At 2 meses 3%
PROPRIEDADES NO LEILOADAS
Todas as propriedades que no forem leiloadas sero transferidas para o Estado de
Illinois, conforme determinado por lei. Aps a transferncia, os condados estaro
livres para vend-las no balco. Estas propriedades sero chamadas de "Terras
confiscadas (forfeited lands).
Quando uma propriedade adquirida pela venda de balco, a taxa de juros no
negocivel e permanece a 12%. Os clculos so feitos da mesma forma que para
as propriedades compradas no leilo.
OS IMPOSTOS SUBSEQUENTES
Durante o perodo de resgate incorrero os impostos dos anos subsequentes e, se
estes no forem pagos at a data de vencimento, passaro condio de
inadimplentes e ser-lhes- anexado um lien na data da sua classificao como
inadimplentes.
O segundo e terceiro anos tambm sero adicionados ao lien, com uma
penalizao de 12% para cada perodo, independentemente da porcentagem no
leilo. A graduao das multas seguir o mesmo formato descrito acima (ver quadro
"Juros ao Resgate").
Tendo os 12% de juros assegurados aos impostos futuros e, com a possibilidade de
receber 24%, os investidores se dispem a aceitar taxas de juros mais baixas no
leilo.
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FORECLOSURE
Para que um Tax Deed seja qualificvel, o seu comprador dever enviar uma
notificao de cincia ao carturrio do condado (County Clerk), no prazo de 5
meses aps a venda. Este aviso deve ser enviado para o proprietrio mais recente
que constar nos registros do setor de Cobrana de Impostos (Tax Collector). Aps
10 dias do recebimento da notificao, o cartrio de registros do condado (County
Clerk) enviar cpias da notificao por carta registrada para o ltimo endereo
conhecido fornecido pelo investidor. Cabe ao comprador do lien fazer o reembolso
das despesas de correio. O cobrador de impostos deve apor (por escrito ou
carimbo) a data de recebimento das cpias da notificao prvia. Um exemplar
ficar guardado nos arquivos do condado.
O SEGURO DA ESCRITURA
O investidor s dever ter o direito de receber a escritura correspondente passado o
prazo de vencimento sem o resgate da propriedade, e aps o pagamento de todas
as taxas, atribuies especiais em vencimento contados a partir da compra do Lien.
Por conseguinte, o tribunal emitir uma ordem para o cartrio de registros do
condado (County Clerk) preparar um Certificado de Compra e uma cpia
autenticada da ordem que dever ser entregue ao seu comprador.
Aps o recebimento do pedido, o juiz emitir uma ordem de transferncia da
escritura para o nome do comprador e de garantia para que outras medidas sejam
tomadas para assegurar posse plena da propriedade ao investidor.
Os Tax Deeds so incontestveis. As escrituras emitidas pelo Estado de Illinois tm
pleno reconhecimento de mercado.
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INDIANA
Association of Indiana Counties
Endereo 101 W Ohio Street Categoria Tax Lien
Indianapolis, IN 46204
10% a 15%
Site www.indianacounties.org Taxa de juros
http://
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O titular de uma hipoteca ou alienao sobre qualquer propriedade com dvida fiscal
pode fazer o pagamento de impostos atrasados, multas e custos. O valor pago
representar uma alienao adicional sobre a propriedade em favor do titular da
penhora e pode ser cobrado a uma taxa de 6% (anualizado) a partir da data do
pagamento, de acordo com a hipoteca ou alienao.
VENDA B
Se no houver nenhum lance mnimo adequado durante a venda, a propriedade
poder ser oferecida em um segundo leilo que ocorrer entre 1 de janeiro e 31 de
maro do ano seguinte ao do Venda A". Esta dever ocorrer pelo menos 90 dias
aps a "Venda A".
"VENDA C
As propriedades que foram atribudas ao condado sero oferecidas em um terceiro
leilo conhecido como "Venda C" ou "Venda do Comissrio (Commissioners Sale).
Este leilo acontece durante todo o ano. Seu lance inicial ser o valor venal da
propriedade (assessed value).
Se a propriedade no for vendida em duas edies de "Venda C", o comissrio
estar autorizado a reduzir o valor do lance inicial.
PROPRIEDADES NO LEILOADAS
Quando uma propriedade foi oferecida em dois leiles e em nenhum deles houve
oferta para ela, o condado deveadquirir o TLC. Ento, o Auditor do condado emite
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um Certificado de Venda de Imposto em favor deste condado que, por sua vez,
mantm os mesmos direitos que um comprador.
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Alm dos valores exigidos acima, a soma total necessria para o resgate inclui os
seguintes custos incorridos pelo o comprador:
CONCESSO DA ESCRITURA
Se um Certificado de Compra emitido em nome de um comprador e se esta
propriedade no for resgatada dentro de 1 ano aps a data do "Leilo A", ou 120
dias aps a data em que a propriedade participou do "Leilo B", o Auditor do
condado poder encaminhar e distribuir uma escritura da propriedade para o
comprador do certificado.
Se um Certificado de compra emitido para o condado e a propriedade no
comprada no prazo de 1 ano a partir da data do seu leilo, o Auditor do condado
dever emitir uma escritura da propriedade em favor do condado. Esta escritura tem
plenos direitos de posse e est livre e desembaraada de quaisquer liens e nus
interpostos antes ou depois da venda de imposto, com exceo dos liens que tm
prioridade por lei federal, do Estado ou de subdiviso poltica de impostos e
avaliaes especiais acumuladas posteriormente venda do certificado. Alm
disso, o Estado est sujeito a todas as restries de uso, transferncias,
declaraes e outras sanes da escritura e das leis que regem o uso da terra,
incluindo todas as restries de zoneamento e liens ou nus criados ou incorridos
pelo comprador na venda de imposto.
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IOWA
Iowa State Association of Counties
Endereo 501 SW 7th St., Ste. Q Des Moines, Categoria Tax Lien
IA - 50309-4540
Lance a
Telefone (515) 244-7181 Tipo de leilo menor taxa
de juros
24% ao ano
Site www.iowacounties.org Taxa de juros
http://
Considerado
Vencimento a partir de :
inadimplente em:
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FORECLOSURE
Ao aproximar-se o fim do prazo para resgate, o titular de um TLC, ou seu advogado,
deve enviar um aviso a todos os interessados, informando sobre a data-limite do
direito de resgate. O prazo para resgate expira oficialmente 90 dias aps a
apresentao do presente aviso. A confirmao do recebimento dessa notificao
arquivada pelo tesoureiro do condado.
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KANSAS
Kansas Assoc. of Counties
Endereo 300 SW Eighth Ave. 3rd floor Categoria Tax Deed
Topeka, KS 66603
N/A
Site www.kansascounties.org/ Taxa de juros
http://
LEILO
Os proprietrios de imveis classificados como de residncia familiar (homestead),
tambm esto autorizados a fazer resgate parcial para evitar que a propriedade v
a leilo. O tribunal ir, aps a devida notificao e trmino do tempo de resposta,
proferir uma deciso ordenando ao xerife que oferea cada imposto inadimplente
referente a tal propriedade para venda em leilo pblico pelo melhor e mais alto
lance. O contribuinte continua a ter a oportunidade de resgatar a propriedade
durante este perodo.
O lance inicial ser igual ao montante dos impostos, juros, multas e custos dos
processos judiciais e de venda. Os licitantes arrematadores so premiados com a
escritura do xerife (Sheriffs Deed) no leilo. Quando a escritura outorgada pelo
xerife for arquivada no Registro de Escrituras (Register of Deeds), este dever
fornecer ao comprador uma escritura de posse e poderes plenos (fee simple title)
sujeita apenas aos impostos e juros que se tornarem um lien posteriormente data
da deciso, segundo os Estatutos do Kansas.
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KENTUCKY
Kentucky Assoc. of Counties
Endereo 400 Englewood Drive Categoria Tax Lien
Frankfort, KY 40601
12% ao ano
Site www.kaco.org/ Taxa de juros
http://
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VENDA DE LIEN
Se o proprietrio do imvel deixar de pagar o imposto avaliado, bem como, juros,
multas e custos, ento, o lien poder ser executado e a propriedade vendida para
pagar a obrigao com o Estado, condado, escola ou outro distrito de tributao. O
lien surge no momento em que feita a avaliao pelo Gabinete da Receita do
Estado (Revenue Cabinet) e ser executrio at que a dvida seja paga ou extinta
por meio do processo de apelao enumerado KRS 13,110 e 131,340.
O Estado e cada condado, cidade ou outro distrito tributvel dever alienar
quaisquer bens possudos por um contribuinte inadimplente na data em que o xerife
oferecer as dvidas fiscais (tax claims) para a venda como previsto no Estatuto
Revisado de Kentucky.
O lien no pode ser extinto por nenhuma doao, dispositivo, venda, alienao ou
qualquer meio, exceto pela venda a um comprador de boa-f (bona fide buyer). O
lien dever incluir todos os juros, multas, honorrios, comisses, encargos e outras
despesas incorridas por motivo de inadimplncia no pagamento da fatura fiscal ou
em processo de colet-la e ter prioridade sobre qualquer outra obrigao ou
responsabilidade pela a qual a propriedade seja responsvel.
O lien de qualquer cidade, condado ou outro distrito de tributao dever ser de
igual valor que o do Estado. Quando qualquer processo institudo para cobrar o
lien, ele continuar em vigor at que o processo seja judicialmente concludo. Cada
cidade da terceira, quarta, quinta e sexta classes dever protocolar uma notificao
concernente aos liens inadimplentes junto ao cartrio de registros do condado
(County Clerk) de qualquer condado ou condados em que os negcios do
contribuinte ou residncia estejam localizados, ou em qualquer condado em que o
contribuinte tenha participao na propriedade.
Um TLC determinado no dever ter validade contra nenhum comprador, credor de
alienao por Ao Judicial (Judgment lien Creditor), titular de algum direito de
garantia (holder of Security interest) ou de titular de alienao por servios
prestados (mechanic lien) at que a notificao de crdito por Tax Lien seja
apresentada pelo secretrio do Gabinete da Receita ou pelo seu representante.
Esta notificao deve ser apresentada junto ao cartrio de registro do condado
(County Clerk) de qualquer condado ou condados em que os negcios do
contribuinte ou residncia estejam localizados, ou em qualquer condado em que o
contribuinte tenha participao na propriedade.
O registro do Tax Lien deve constituir de notificao tanto da avaliao original
como de todas as demais subsequentes e de responsabilidade contra o mesmo
contribuinte. A pedido, o Gabinete da Receita dever divulgar o valor especfico de
responsabilidade em uma determinada data a qualquer parte interessada e com
direito legal informao. Apesar da notificao do Tax Lien ter sido registrada,
este TLC no ser vlido em relao ao direito de garantia que surgir aps a
apresentao do Tax Lien em razo de desembolsos efetuados no prazo de 45 dias
aps a data do registro do Tax Lien ou da data efetiva em que a pessoa que fez os
desembolsos, recebeu notificao ou teve conhecimento do registro do Tax Lien,
consoante, o que ocorrer primeiro.
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O anncio de venda de dvidas fiscais ser publicados nos termos do KRS captulo
424. O anncio pode tambm consistir da publicao de anncios impressos que
contenham as mesmas informaes em trs ou mais lugares conspcuos do
condado, 15 dias antes da venda. O xerife deve colocar uma cpia do anncio na
porta do tribunal, em local visvel, pelo menos 15 dias antes da venda.
A venda ter lugar na porta do tribunal. O xerife dever, em at 12 dias antes da
venda, enviar notificao por correspondncia para o lugar de residncia ou
trabalho do contribuinte inadimplente, caso ele possa ser determinado, com o aviso
da hora e local da venda. O no envio da notificao no exerce nenhum efeito
sobre a validade da venda.
Qualquer dvida fiscal (tax claim) colocada venda, como previsto no KRS 134,430
e 134,440, dever ser vendida a qualquer pessoa, em dinheiro. Se houver mais de
um comprador, aquele que houver adquirido mais recentemente uma dvida fiscal
contra o mesmo inadimplente ou mesma propriedade, ter preferncia; se no
houver tal pessoa, a venda dever ser feita para a pessoa que chegar primeiro,
segundo julgamento do xerife, pagar, em dinheiro, o valor integral da dvida fiscal
(Tax claim).
Quando uma venda feita ao Xerife, este prepara um Certificado de Inadimplncia
(Certificate of Delinquency) onde dever constar a data da venda, o preo de venda
e o nome e endereo do comprador. O comprador ter direito a uma cpia
autenticada do Certificado de Inadimplncia.
Se nenhuma oferta adequada for recebida dentro do montante da dvida fiscal (tax
claim), o Xerife dever comprar a dvida fiscal para o Estado, condado e ou distritos
fiscais que tenham interesse nela. O xerife dever apresentar o Certificado de
Inadimplncia na Secretaria do condado (Countys Clerk) imediatamente aps a
concluso da venda de dvidas fiscais que dever ser arquivado pelo escriturrio
(clerk).
Se o Xerife no apresentar nenhum certificado, o comprador poder apresentar a
sua cpia autenticada a um funcionrio da Secretaria do Condado (Countys Clerk),
que ter o mesmo poder do original. Os Certificados de Inadimplncia recebero
juros, a partir da data de sua emisso e at sejam quitados, taxa de 12% ao ano.
FORECLOSURE
Um Certificado de Inadimplncia no arrecadado dever abranger toda a dvida
fiscal (tax claim). E tal propriedade ficar sujeita a foreclosure ou a execuo ou a
ambos segundo o que se julgar por lei, para que seja, ento, saldada a obrigao.
Nenhuma ao poder ser impetrada a um Certificado de Inadimplncia at um ano
aps a sua emisso, e, esta ao dever ser instituda no prazo de 5 anos aps a
expirao desse perodo de um ano.
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LOUISIANA
Louisiana Municipal Assoc.
Endereo 700 N 10th Street Categoria Tax Lien
Baton Rouge, LA 70802
12% + 5
Site http://www.lma.org/ Taxa de juros
Site de Prazo de
www.rev.state.la.us/ 5 anos
informaes Resgate
http://
Embora o Estado de Louisiana seja classificado como um Estado de Tax Lien, este
ttulo comumente designado como um Tax Deed, ou seja, como uma escritura por
ao fiscal sujeita ao direito de resgate pelo dono da propriedade. O Tax Deed pode
ser resgatado a qualquer momento, durante um perodo de 5 anos a contar do dia
em que a ao foi registrada no Cartrio de Registro de Ttulos (Conveyance Office
- por vezes referido como o escritrio de hipotecas - Mortgage Office, em
Louisiana), nos termos do Estatuto de Louisiana Sec. 47: 2183. O que se designa
por Cartrio de Registro de Ttulos/hipoteca (Conveyance/Mortgage Office) em
Louisiana , por vezes, chamado de Recorder ou Register of Deeds em outras
partes do pas.
Alm disso, de acordo com o Estatuto Louisiana, se no for resgatado, o seu
registro no Cartrio de Registro de Ttulos/hipoteca (Conveyance/Morgage Office)
poder servir como um cancelamento de todas os liens, dvidas, hipotecas
convencionais e judiciais registradas contra a propriedade vendida, exceto os liens
gerados por outros impostos e/ou avaliaes.
As vendas so levadas a cabo pela parquia ou cidade, e no a nvel de condado.
Entretanto, o Estatuto de Louisiana, Sec. 47: 2182, requer que "em todo o Estado,
os coletores de impostos confisquem, anunciem e vendam a propriedade cujos
impostos estejam atrasados at o primeiro dia de maio do ano em que foram
avaliados os impostos, ou to logo isto seja possvel". A maioria das vendas
acontecem em maio ou junho. As vendas so administradas pela Diviso Civil do
gabinete do Xerife (The Civil Division of the Sheriffs office) que a coletoria fiscal
encarregada do ofcio.
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PROCEDIMENTOS DE VENDAS
O lance aceitvel para as vendas dos impostos em Louisiana dever ser pelo
menos igual ao montante de impostos, custos e juros atribudos; caso contrrio, o
coletor de impostos dever leiloar a propriedade para o Estado. Nos termos do
Estatuto de Louisiana Sec. 47: 2187, o Cartrio de Registro de imveis do Estado
(Register of the State Land office) ter, a seu cargo, o controle e a disposio de
todos os bens que possam vir a ser leiloados e adjudicados pelo Estado por
impostos no pagos.
Qualquer pessoa pode arrematar propriedades leiloadas, que no foram resgatadas
e adjudicadas pelo Estado por impostos inadimplentes atravs de solicitao e
depsito do valor determinado pela Secretaria de Terras do Estado (State Land
Office).
Sero atribudos ao comprador do Tax Deed (TD) todos os impostos subsequentes,
referentes a esta propriedade, a contar da data do registro da escritura at que a
referida propriedade seja resgatada.
O resgate da propriedade exige o pagamento do preo de compra, acrescido de
multa de 5%, seguido de taxa de juros de 1% ao ms, calculados a partir da data de
venda at a data do resgate.
O resgate de bens imveis situados na Parquia de Orleans, que tenham sido
adjudicados pelo Estado, e ainda estejam sujeitos a resgate, devero ser feitos
atravs do comissrio de Finanas Pblicas da cidade de Nova Orleans.
De acordo com o Estatuto de Louisiana Sec. 47: 2185, mediante a apresentao de
uma cpia autenticada do Tax Deed - lembre-se que na Louisiana isto sinnimo
de ao de Tax Lien (TL), qualquer juiz de jurisdio competente poder determinar
uma ordem de apreenso e posse e delegar que o Xerife confisque a propriedade e
outorgue o comprador da ao fiscal como o seu real proprietrio. O comprador do
Tax Deed poder tomar posse da propriedade sem esta ordem, desde que seja com
o consentimento do devedor do imposto e que nenhuma fora ou violncia seja
usada.
Para as propriedades licitadas pelo Estado, o Registro de Imveis do Estado
(Register of the State) garantir os servios da Promotoria Pblica para abrir
processo e obter a posse fsica da propriedade em nome do Registro de Imveis do
Estado (Register of the State).
Aviso: A posse do imvel por Tax Deed est sujeita ao direito de resgate do seu
devedor de imposto. As melhorias feitas na propriedade, durante este tempo, so
de risco e responsabilidade do comprador do Tax Deed. Por favor, consulte um
advogado local com experincia em foreclosure e tomada de posse de Tax Deeds
antes de se fazer quaisquer melhorias em propriedades Tax Deed.
Aps o perodo de 3 anos a partir da data de registro da ao de Tax Deed, o
comprador poder entrr com uma petio ao tribunal na parquia onde a
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MAINE
Property Tax Division
Endereo PO Box 9106 Categoria Tax Deed
Augusta, ME 04332-910
http://
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A hipoteca por execuo fiscal (Tax Lien Mortgage), pode ser chamada de "hipoteca
de auto-encerramento (self-foreclosing mortgage), pois no se faz necessria
qualquer ao judicial da municipalidade. A simples passagem do tempo e a
notificao prvia so suficientes para cancelar o direito de resgate. No
necessrio que a municipalidade retome a posse da propriedade para si. Aps o
foreclosure, a propriedade passar a ser de responsabilidade dos gestores da
municipalidade, sujeitas direo do rgo legislativo da mesma.
Um Tax Lien Certificate (TLC), quando registrado, d a municipalidade todos os
direitos habituais de uma hipoteca, exceto o de posse da propriedade. Assim, a
municipalidade pode atribuir (vender) um certificado de hipoteca por execuo fiscal
(o TLC) antes do vencimento do prazo de resgate de 18 meses. Esta no uma
prtica comum, mas legalmente permitida.
No entanto, antes de uma municipalidade atribuir qualquer certificado de hipotecas
por alienao de imposto (TLC), o rgo legislativo dela dever votar para autorizar
algum (geralmente os funcionrios do condado) a vender tais certificados de
hipotecas por alienao de imposto de prazos ainda no vencidos, em nome da
municipalidade.
Quando um Tax Lien (TL) encerrado, esse ir encerrar a maioria dos liens e
hipotecas (certos liens federais e estaduais podem sobreviver devido a outras leis),
desde que os titulares dos liens e detentores de hipotecas tenham sido
devidamente notificados. Normalmente, os bancos pagam os impostos no ltimo
momento para evitar que isso acontea. Mesmo se uma hipoteca ou lien for
"extinto", esse ser revalidado se a propriedade for transferida para o seu ex-
proprietrio ou o seu sucessor imediato (ver 36 MRSA 943).
A deciso de vender competncia do condado, assim como a escolha do
procedimento de venda. A maioria dos condados limitam-se a dar aos funcionrios
municipais a autoridade de dispor dos bens adquiridos por impostos em atraso nos
termos e condies que julgarem "aconselhveis." Tal autoridade d aos
funcionrios dos condados a escolha de vrios procedimentos, incluindo a utilizao
de lances fechados (sealed bids), leiles abertos (open auctions) ou vendas
fechadas (closed sales). No entanto, alguns condados exigem que a propriedade
seja oferecida primeiramente ao seu ex-proprietrio, ou que seja adotado um
mtodo especfico de venda.
No exigido por lei que a cidade disponha de todas as suas propriedades
adquiridas por impostos da mesma maneira. Diferentes propriedades tm diferentes
atributos, e os eleitores e funcionrios dos condados tm a discreo para
determinar como tratar cada propriedade. Assim, a cidade poder vender algumas
propriedades adquiridas por impostos enquanto que outras podero ficar retidas.
A municipalidade no obrigada a vender a propriedade de volta para o seu
proprietrio original, ou cobrar apenas uma quantia igual a dos impostos, juros e
custos em devidos. A propriedade deve ser tratada como qualquer outra
propriedade do condado e vendida por um valor total em dlares, e no como liens
individuais que precisam ser resolvidos. No mnimo, o condado vai vender
propriedades adquiridas por impostos pela soma dos impostos atrasados, os juros
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MARYLAND
Maryland Assoc. of Counties
Endereo 169 Conduit Street Categoria Tax Lien
Annapolis, MD 21401
6% a 24%
Site www.mdcounties.org/ Taxa de juros
Site de Prazo de
www.comp.state.md.us/ 6 meses
informaes Resgate
http://
LEILO
As datas dos leiles no so definidas por lei, porm, a maioria dos condados em
Maryland tendem a promover os seus leiles em maio ou junho anualmente.
O lance inicial igual ao montante de todos os impostos (em atraso ou no), juros,
multas e custos. Ao licitante que der o maior lance em qualquer venda de imposto
ser-lhe- concedido um Certificado de Venda (Certificate of Sale) como atribuio
do lien pelos condados. O vencedor dever pagar o valor do lance inicial apenas
aps receber o Certificado de Venda. O restante do lance vencedor dito para
permanecer como crdito. Ele no obrigado a pagar o saldo at que o direito de
resgate seja encerrado. Em outras palavras, o coletor de impostos troca o saldo do
preo de compra pela escritura. Aps a compra pelo condado, os Certificados de
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APS A VENDA
Propriedades que no tenham sido compradas por investidores privados na venda
anual de liens sero transferidas para o inventrio do condado. Este inventrio
conhecido como Propriedade Excedente (Surplus Land) ou Imveis de Revenda
(Resale Properties). Tais propriedades podem ser compradas no balco atravs
desses inventrios e possuem um perodo de resgate de 6 meses, subtrado o
tempo que se passou desde a data do seu leilo inicial.
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MASSACHUSETTS
Massachusetts Munic. Assoc.
Endereo One Winthrop Square, Categoria Tax Deed
Boston, MA 02110
Lance a menor
Telefone (617) 426-7272 Tipo de leilo taxa de
participao
16% ao ano
Site http://www.mma.org/ Taxa de juros
Site de Prazo de
http://www.mass.gov/dor/ 6 meses
informaes Resgate
http://
Massachusetts opera como muitos Estados com relao a ao por Tax Deed (TD).
Como muitos Estados da Nova Inglaterra, de responsabilidade das
municipalidades, e no dos condados, a arrecadao e a venda dos impostos
imobilirios inadimplentes. O Estado, no entanto, difere no que diz respeito ao
documento de transferncia de Tax Deed, que chamado de Certificado de
Compra (Certificate of Purchase), no Estado ele conhecido como Tax Title ou
escritura da coletoria de impostos (Collectors Deed), e a todos lhes atribudo o
direito de resgate.
Os impostos que incidirem sobre a propriedade devero, com todas as suas
despesas e encargos, ter a elas anexado um lien aps 1 de janeiro, a contar do
ano de sua avaliao. Este lien expirar aps 3 anos e 6 meses, no final do ano
fiscal em que tais impostos forem avaliados. Se, neste meio tempo, a propriedade
tiver sido alienada e o alienante for instrumento do registro da mesma, esta dever
assim continuar at que outra alienao registrada seja feita. No entanto, enquanto
o lien estiver em vigor, for efetuada venda de imposto ou posse e a sua escritura ou
instrumento de posse for devidamente registrado, no prazo de 60 dias, tal lien e
tambm quaisquer outros liens por impostos subsequentes ou encargos que forem
adicionados ao ttulo deste tax lien, dever continuar por 90 dias aps o seu trmino
e baixa. Esses impostos, se no forem quitados at 14 dias aps a sua exigncia
podero ser acrescidos de seus referidos encargos e taxas, exigidos para venda ou
para a apropriao da propriedade.
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LEILO
O coletor de impostos dever notificar, atravs de publicao, a hora e o local da
venda de propriedades por inadimplncia de impostos. A notificao dever conter
uma descrio substancial dos direitos, lotes ou divises de terra a serem vendidos.
A descrio dever ser fornecida ao coletor pelos avaliadores, bem como todo o
montante da avaliao dos impostos de cada propriedade e os nomes de todos os
proprietrios para o conhecimento do mesmo.
Se os impostos no estiverem pagos, o coletor dever, no momento e local
designados para a venda, vender em leilo pblico, pelo valor dos impostos e juros,
caso haja, da menor poro indivisa da propriedade que trar o referido montante,
ou o todo para o referido montante. Se nenhuma pessoa se oferecer para ficar com
a tal parte indivisvel, a venda ser anulada e outra poder ser feita. Se, no
momento e local de venda ningum der lance pela parte oferecida para venda num
montante igual ao imposto e as suas referentes taxas e, se a venda for adiada uma
ou mais vezes, o coletor dever dar conhecimento pblico de que ele comprou para
a cidade a referida poro da propriedade pelo valor do imposto, dos encargos e
das despesas cobradas na venda.
Cidades e municpios podem criar seus regulamentos para a posse, gesto e venda
de propriedades compradas ou apropriadas por impostos, sujeitas ao direito de
resgate. O tesoureiro de qualquer cidade ou municpio titular de um ttulo por Tax
Deed poder ceder e transferir tal ttulo de Tax Deed para quem der o maior lance
em um leilo pblico.
ESCRITURA DA COLETORIA
O coletor de impostos dever assinar e entregar ao comprador uma escritura da
propriedade, contendo uma garantia de que a venda desta escritura foi realizada,
em todos os seus aspectos, nos termos da lei. A escritura deve transferir a
propriedade para o comprador, e estar sujeita ao direito de resgate. Essa escritura
no ser vlida a no ser que seja registrada dentro do prazo de 60 dias, aps a
sua compra. A compra no dar ao comprador o direito de posse da propriedade
at o que direito de resgate esteja encerrado.
Quem quer que tenha uma escritura de propriedade por Tax Deed, vendida por falta
de pagamento de impostos ou outras avaliaes e que for residente na mesma
cidade da propriedade, dever apresentar ao tesoureiro e no cartrio de registro de
ttulos uma declarao de sua moradia e local de trabalho com o endereo, rua e
nmero, se for o caso. Se essa pessoa residir em outra cidade, dever nomear um
agente que resida na cidade onde est a propriedade e apresentar a declarao
identificando o nome de tal agente e seu endereo de residncia e local de trabalho,
com a rua e nmero, se os houver. Sempre que um titular de uma escritura por
ao de Tax Deed mudar de residncia ou local de trabalho ou de agente, ele
dever apresentar um nova declarao.
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FORECLOSURE
Todo aquele que detm o ttulo de imvel adquirido por uma venda ou cobrana de
impostos poder apresentar uma petio no tribunal de direito imobilirio (the Land
Court) para o encerramento de todos os direitos de resgate da referida propriedade
ou depois de 6 meses a partir da venda ou da apropriao, ou no caso de uma
cidade ou municpio, em qualquer momento aps a venda ou apropriao, se os
respectivas estruturas forem dadas como propriedade abandonada. Alm disso,
uma petio para o encerramento de todos os direitos de resgate poder ser
apresentada em qualquer momento aps o consentimento, por escrito, do
proprietrio legal. O tribunal de direito imobilirio, a cada petio apresentada por
uma cidade ou municpio poder, mediante proposta, ordenar o pagamento de
honorrios advocatcios para uma cidade ou municpio, que sero adicionados
conta de ttulo de imposto da propriedade para a qual o direito de resgate est
sendo encerrado. Qualquer pessoa que tenha interesse em alguma propriedade
apropriada ou vendida por falta de pagamento de impostos, a qualquer momento
antes da apresentao de petio de encerramento, se a propriedade foi apropriada
ou comprada pela cidade e no foi atribuda, poder resgatar o mesmo por pagar ou
ofertar para o tesoureiro o montante da conta fiscal do ttulo da propriedade. Esta
propriedade ser resgatada com juros de 16% sobre o montante inicial, pelo qual a
propriedade foi apropriada ou vendida, a partir da data de venda, juntamente com
todos os encargos legalmente adicionados conta de ttulo de imposto dessa
propriedade posteriormente sua apropriao ou venda.
DIREITOS DE RESGATE
Qualquer pessoa tambm poder resgatar, pagando ou oferecendo proposta para
um comprador, que no a cidade ou a pessoa a quem o Tax Deed seja atribudo,
isso a qualquer momento antes da apresentao do pedido de encerramento, a
soma de impostos originais, taxas de interveno e encargos pagos por ele
acrescidos de juros sobre todo o montante taxa estipulada. No caso de se atribuir
um procurador para o ttulo de imposto da cidade, pagar-se- o valor pelo
instrumento de cesso (procurao), juntamente com juros taxa de 6 % a partir
da data da referida atribuio. O procurador tambm poder resgatar a propriedade,
pagando ou apresentando proposta ao tesoureiro, a soma do que ele seria obrigado
a pagar ao comprador ou ao procurador do ttulo de imposto, com um dlar
adicional.
APS O FORECLOSURE
O ttulo transmitido pela Escritura da Coletoria de Impostos (Tax Collectors Deed)
ou por uma apropriao de propriedade por impostos dever ser absoluto aps o
encerramento do direito de resgate por decreto do tribunal de direito imobilirio. O
tribunal de direito imobilirio tem competncia exclusiva para o encerramento de
todos os direitos de resgate de ttulos transmitidos por Escritura da Coletoria de
Impostos (Tax Collectors Deed) por apropriao de propriedade por impostos.
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Aps o foreclosure pela cidade dos direitos de resgate sob ttulo de ao de Tax
Deed ou apropriao, a propriedade ser, posteriormente, mantida e disposta como
qualquer propriedade pertencente cidade, e detida para fins municipais e no
dever, enquanto assim for, ser cobrada de impostos.
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MICHIGAN
MI Association of Counties
Endereo 935 N Washington Ave Categoria Tax Deed
Lansing, MI 48906
(800) 258-1152
Telefone Tipo de leilo Premium
(801) (517) 372-5374
15%
Site http://www.micounties.org/ Taxa de juros
Site de Prazo de
http://www.michigan.gov/treasury 1 ano
informaes Resgate
http://
Opt-out Counties:
o Cabe ao Departamento de Estado dos Recursos Naturais (State
Department of Natural Resources) o confisco, o encerramento hipotecrio
(foreclosure) e a venda definitiva de propriedades fiscais inadimplentes.
Opt-in Counties:
o Cabe aos condados conduzirem o processo por si mesmos.
Independentemente da entidade que ir concluir o processo, os seus calendrios e
os seus resultados so praticamente os mesmos. A lei em Michigan espelha as leis
de muitos outros Estados no que se refere prioridade das aes por Tax Lien das
propriedades.
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PROCESSO DE FORECLOSURE
A petio do Estado ou do condado para o julgamento de execuo por
encerramento hipotecrio (foreclosure) dever buscar ttulo absoluto (Absolute Title)
a favor da unidade governamental, sem futuros direitos de redeno.
A Seo 78k (5) exige que a circunscrio do tribunal d julgamento de casos
impugnveis no mais tardar 10 dias aps 1 de maro, imediatamente aps a
petio de foreclosure ser arquivada. Casos impugnados a no mais que 10 dias
aps a audincia, devero especificar que a unidade governamental do foreclosure
tem ttulo bom e negocivel e que todas as participaes registradas ou no
registradas sobre a propriedade ficaro extintas.
A Seo 67c da lei prev, ainda, que liens ambientais e quaisquer outros liens
estatais registrados em conformidade com os Recursos Naturais e Lei de Proteo
Ambiental (Natural Resources and Environmental Protection Act) sejam extintos
aps a venda ou transferncia de propriedade. Seo 78L (1) prev que, aps a
homologao de foreclosure e o prazo para entrar com recurso ter expirado, o
proprietrio de interesse na propriedade que conteste notificao, no poder
intentar ao para recuperar a propriedade, mas apenas uma ao por danos
monetrios.
VENDA DE IMPOSTOS
Vendas fiscais esto sujeitas ao direito das unidades governamentais de se
recusarem a comprar propriedades confiscadas/executadas por foreclosure. A
Seo 78m (2), prev que as unidades governamentais podero realizar venda a
comear na terceira tera-feira de julho.
A venda deve ser concluda em 15 dias. Se a venda de julho no for realizada, em
seguida, uma venda deve ser promovida comeando na terceira tera-feira de
setembro. O lance de abertura para essas vendas pode ser o lance mnimo
(impostos, juros, multas, taxas e custos de venda) ou o valor justo de mercado do
imvel determinado pela Assessoria do Condado ou setor de avaliao do Condado
(County Assessor).
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DVIDAS?
Perguntas a respeito de como o Estado lida com as vendas de setembro e
novembro (para os opt-in conties) podem ser respondidas no (517) 373-1250 ou
por e-mail no dnr-lmsdpublicauctions@michigan.gov, ou pelo website
www.michigan.gov/dnr.
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MINNESOTA
Assoc. of Minnesota Counties
Endereo 125 Charles Avenue Categoria Tax Deed
Saint Paul, MN 55103-2108
N/A
Site www.mncounties.org Taxa de juros
Site de Prazo de
www.revenue.state.mn.us N/A
informaes Resgate
http://
LEILO
Financiamento da compra:
Uma parte do preo da compra dever ser pago em dinheiro no momento da venda,
em alguns municpios 10%, outros 20%, ou 30%, mas nunca menos de $75.00.
O saldo deve ser pago em cinco parcelas anuais iguais, a pagar em 31 de outubro
de cada ano seguinte, com juros anuais simples de 10%.
Observao: H regras especiais de financiamento de terras produtoras de
madeira.
Nem todos os condados usam dos termos de financiamento, mas eles so
autorizados para tal. Por lei, h que se fazer um pagamento mnimo de 10% e no
so permitidas mais que 10 parcelas anuais iguais.
Lances no Leilo:
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CERTIFICADO DE VENDA
Os lances vencedores recebem um recibo ou um Certificado de Venda (Certificate
of Sale) no momento da compra, que ser seguido de uma escritura do Estado
(State Deed) elaborada pelo Departamento da Receita de Minnesota (Department of
Revenue) no prazo de 30 dias. O comprador tem o direito de posse imediata, porm
sujeita proviso de qualquer arrendamento existente feito em nome do Estado.
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Vendas Pblicas:
Todas as propriedades confiscadas por inadimplncia de impostos sero avaliadas
e oferecidas em um leilo pblico e vendidas pelo maior lance. O lance mnimo
aceitvel ser o valor da avaliao.
Vendas Particulares:
As partes no vendidas no leilo pblico podero ser compradas em venda privada
por qualquer pessoa que se propuser a pagar o valor da avaliao das mesmas. Os
preos no podero ser alterados a menos que esta parte seja reavaliada,
publicada e disposta novamente venda pblica.
GARANTIA DE CONTA
Est estabelecido no Tesouro do Estado (State Treasury) uma conta de garantia da
propriedade confiscada por inadimplncia de impostos (tax forfeited land assurance
account). No momento da venda de uma parcela desta propriedade confiscada por
inadimplncia fiscal, o auditor do condado dever cobrar na ntegra um montante
igual a 3% do preo total da venda da propriedade, que ser adicionado ao preo
total de venda da propriedade.
Termos:
PARA CADA PARCELA DA PROPRIEDADE VENDIDA POR:
CONDIES
As vendas esto sujeitas a:
APS A COMPRA
O comprador dever assumir as melhorias de construo feitas na propriedade mas
ainda no avaliadas. Segundo o Estatuto de Minnesota, poder ser solicitada uma
reavaliao das avaliaes canceladas das melhorias empreendidas.
Quando uma propriedade confiscada por imposto volta a ser de propriedade privada
e nesta parcela houveram benfeitorias com sua avaliao especial cancelada por
motivo do confisco, a municipalidade que fez a melhoria poder, mediante
notificao e audincia, tal como previsto para a avaliao original, fazer uma
reavaliao ou uma nova apreciao desta propriedade num montante igual ao
montante no efetuado na avaliao original.
Qualquer municipalidade, subdiviso poltica ou de outra autoridade pblica poder
fazer uma reavaliao ou nova avaliao nos termos da Seo 1, 429,071, apesar
da avaliao original poder ter sido feita em aplicao de outra lei geral ou uma lei
especial.
Quando uma propriedade confiscada por imposto volta a ser de propriedade privada
e nesta propriedade houve benfeitorias para melhoria pblica e as suas avaliaes
especiais foram canceladas por causa do confisco, ento, a municipalidade ou outra
autoridade pblica que tenha feito a benfeitoria poder impor taxas ou encargos
para o uso ou disponibilidade pblica desta melhoria. Este montante no poder
exceder o valor do restante do dbito cobrado do proprietrio, locatrio, ocupante
ou de todos eles e, dever constar das taxas no pagas ou encargos para o auditor
do condado como impostos contra a propriedade para cobrana de impostos bem
como outros impostos so cobrados.
Os compradores de propriedades com construes segurveis devero fazer
seguros contra incndio e vendaval no valor determinado pelo condado de Ramsey,
em aplice conjunta do condado de Ramsey com o comprador, onde devero
constar como partes interessadas e, tal aplice dever ser arquivada no Escritrio
de Imposto de Propriedades Confiscadas (Office of Tax Forfeited Lands).
TTULO
O comprador receber um Certificado de Venda (Certificate of Sale) no momento da
compra. Aps efetivado o pagamento integral, ele receber uma escritura do Estado
de Minnesota atravs do Comissrio da Receita (Commissioner of Revenue). O
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comprador dever pagar as taxas aplicveis escritura. A lei prev que essa
transferncia tenha o poder e efeito de uma patente do Estado.
O confisco cria uma ruptura na cadeia de ttulos que deve ser corrigida, assim como
outras falhas que possam existir, no intuito de garantir uma escritura mais
comercializvel. Para isso, voc pode precisar de um advogado do setor imobilirio.
CANCELAMENTO
Os contratos podero ser cancelados por deliberao do Conselho de
Administrao do Condado (Board of County Commissioners) no caso do
comprador no pagar uma das parcelas e juros na data de vencimento, por falta de
pagamento dos impostos correntes antes de que os mesmos se tornem
inadimplentes, ou por no terem seguro.
O cancelamento deve ser concludo nos termos da Clusula 559,21 e, todos os
custos, honorrios advocatcios e outros valores devem ser pagos pelo comprador
ao condado.
INFORMAO
As informaes sobre as propriedades confiscadas podem ser obtidas no Escritrio
de Propriedades Confiscadas por Inadimplncia Fiscal (Office of Tax Forfeited
Lands).
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MISSISSIPPI
Mississippi Secretary of State
Endereo 401 Mississippi Street Categoria Tax Lien
Jackson, MS 39201
12%ao ano
http://www.ms.gov/content/ + 5% de
Site Taxa de juros
Pages/Local-Governments.aspx multa
Site de Prazo de
whttps://www.dor.ms.gov/ 2 anos
informaes Resgate
http://
NOTIFICAO DE VENDA
Publicada uma vez em cada uma das 3 semanas no consecutivas em um perodo
de 6 semanas, em dois jornais designados para a publicao (ou seja, uma vez por
semana, a cada duas semanas, durante seis semanas).
O aviso dever conter:
Dia do leilo
Listas das propriedades
Descrio do imvel
Nome do proprietrio e / ou ocupantes
Impostos devidos
O tesoureiro do condado dever notificar o proprietrio do imvel antes da
publicao do anncio de venda por correspondncia via correio (first class mail).
LEILO
O comprador dever pagar o valor arrematado sobre a propriedade em at 48 horas
aps o ltimo dia de venda.
Aps o pagamento, o comprador receber um Certificado de Compra (Certificate of
Purchase) que contm:
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Descrio do imvel
Quantia paga
Data em que o comprador recebe direito escritura
Declarao de que, caso a propriedade no seja resgatada, o comprador poder
tirar a escritura da propriedade.
Se o Certificado de Compra no for pago no prazo de um ms, a partir da data da
venda, a transao ser considerada nula e sem efeito.
RESGATE
O certificado poder ser resgatado a qualquer momento, dentro de um ano, a partir
do ltimo dia da venda, pagando-se ao tesoureiro do condado o valor da compra de
imposto, acrescido de 10%.
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www.americantaxlien.com 151
MISSOURI
Missouri Assoc. of Counties
516 East Capitol Avenue
Endereo Categoria Tax Lien
PO Box 234
Jefferson City, MO 65102-0234
10%ao ano +
Site www.mocounties.com Taxa de juros 8% de taxas
subsequentes
Site de Prazo de
http://dor.mo.gov/ 1 ano
informaes Resgate
http://
LEILO
Os leiles das propriedades inadimplentes so realizados anualmente, na quarta
segunda-feira de agosto, conforme definido pelo estatuto.
O lance inicial consiste na soma de impostos, juros, multas e despesas. O
leilo utiliza o mtodo Premium.
Muitos condados aceitam cheques pessoais.
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REVENDA DE PROPRIEDADES
Grandes extenses de terra no vendidas em oferta inicial so transferidas para o
prximo leilo regular agendado (no ms de agosto subsequente). Se, no
segundo leilo, nenhum lance for feito, a venda das terras fica novamente adiada
para o prximo leilo realizado regularmente.
Aps duas tentativas sucessivas de venda sem lances, a propriedade oferecida
no terceiro leilo regular agendado, sem prazo de resgate.
CERTIFICADO DE COMPRA
Um certificado de compra atribudo ao maior lance executado.
Os Estatutos do Missouri exigem o certificado para identificar:
Montante pago na compra
Data de venda
Data em que o comprador ter direito escritura
Taxa de juros fixados para resgate
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MONTANA
Montana Assoc. of Counties
Endereo 2715 Skyway Drive Categoria Tax Lien
Helena, MT 59602
Site de Prazo de
http://revenue.mt.gov/ 2 a 3 anos
informaes Resgate
http://
www.americantaxlien.com 155
RESGATE E FORECLOSURE
O resgate de um tax lien sobre uma propriedade adquirida em um tax sale ou
cesso pode ser feita pelo proprietrio, por titular sem registro ou com um registro
incompleto de interesse, por ocupante da propriedade, ou de qualquer outra parte
interessada no prazo mximo de 36 meses (3 anos) a partir da data do primeiro dia
da venda de impostos (tax sale) ou no prazo de 60 dias aps o aviso de execuo
da hipoteca, conforme o que ocorrer mais tarde.
Propriedade subdividida como lote residencial ou comercial sobre a qual as
avaliaes das melhorias distritais especiais ou avaliaes distritais especiais de
melhorias rurais inadimplentes e sobre o qual no haja nenhum local estrutura
comercial habitvel pode ser transferida em at 24 meses (2 anos) a partir da
data da venda de imposto ou no prazo de 60 dias aps a entrega da notificao
de foreclosure, o que for mais tarde.
Em todos os casos em que uma tax lien (penhora fiscal) sobre uma propriedade
for adquirida, o comprador pode pagar os impostos subsequente que incidem
sobre a propriedade com a mesma taxa de juros estabelecida na compra original.
Nos casos em que um tax lien sobre uma propriedade sofra resgate, o Tesoureiro
do Condado deve distribuir para a pessoa listada como compradora do Tax Lien
Certificate (Certificado de Penhora Fiscal) o valor que o comprador pagou ao
condado pelo tax lien mais eventuais impostos pagos posteriores, acrescidos de
juros, conforme especificado pelo Estatuto de Estado de Montana 15-16102,
( de 1% ao ms, ou 10% ao ano) a partir da data do pagamento at a data do
resgate.
Se o tax lien sobre a propriedade no for resgatado no tempo previsto, o
escritrio de Registros do Condado (County Clerks office) deve conceder ao
comprador um Tax Deed da propriedade. A escritura (deed) deve conter as
mesmas informaes constantes do Certificado de Venda de Impostos (Tax
Sale Certificate), exceto a descrio da propriedade, que deve ser a
descrio legal integral e uma declarao de que o tax lien no foi resgatado
durante o prazo para resgate.
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NEBRASKA
Nebraska Assoc. of County Officials
Endereo 625 S 14th Street Categoria Tax Lien
Lincoln, NE 68508
Lance a menor
Telefone (402) 434-5660 Tipo de leilo taxa de
participao
Taxa de
Site www.nacone.org/ 14% ao ano
juros
Site de Prazo de
http://www.revenue.nebraska.gov/ 3 anos
informaes Resgate
http://
Site do dep. de
avaliao publicrecords.onlinesearches.com/ Nmero de
Nebraska-Assessor-and-Property- 93
(Appraisal district condados
website) Tax- Records.htm
LEILO
Segundo o estatuto do Estado, todos os imveis cujos impostos no foram pagos
antes ou durante a primeira segunda-feira de maro do ano seguinte data de
inadimplncia esto sujeitos a venda. Por conseguinte, todos os condados do
Estado do Nebraska comeam suas vendas de impostos (tax sales) na primeira
segunda-feira de maro. Liens (penhoras) de propriedades ficam disponveis para
venda na maioria dos condados com taxa nica de juros de 14% ao ano. Em outras
palavras, se dois concorrentes esto interessados na mesma penhora (lien) cada
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um deles receber uma participao de 50% dos juros sobre aquele lien. Cada um
ser responsvel por metade do preo de venda e cada um ganharia 14% ao ano
sobre o montante do seu investimento. Se 4 concorrentes manifestarem interesse,
cada um fica responsvel por 25% do preo de venda e assim por diante.
Nota: O Condado de Douglas usa um mtodo rotacional de oferta. Se um condado
o fizer, os outros tambm podero. No entanto, a maioria dos condados usa o
mtodo descrito anteriormente. Alm disso, alguns condados menores podem se
inscrever para o mtodo de Iowa. Os participantes vencedores em Iowa so
aqueles que aceitam a percentagem mais baixa de propriedade (i.e. 90%, 80%,
75%, etc. - com o dono da propriedade como scio).
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NEVADA
Nevada Assoc. of Counties
Liens e
Endereo 304 South Minnesota St. Categoria
Deeds
Carson City, NV 89703
http://
www.americantaxlien.com 160
Aps expirar o prazo de 2 anos para resgate, o receptor do imposto entrega um Tax
Deed para o tesoureiro do condado. O tesoureiro mantm a escritura em favor do
Estado de Nevada. A critrio de cada Conselho de Comissrios do Condado, as
propriedades entregues ao Estado por consequncia do no pagamento de
impostos devem ser vendidas pelo maior lance em leilo pblico, a qualquer
momento aps o aviso apropriado ter sido publicado.
PROCEDIMENTOS DE VENDA
Muitos condados do Estado de Nevada permitem ofertas de lances
confidenciais por e-mail em suas vendas anuais. Os lances devem chegar
antes da data prevista para venda e devem ser acompanhados por
comprovante de fundos igualando a quantia do lance.
Propostas confidenciais so abertas e lidas em voz alta pela primeira vez no dia da
venda. Lances orais tambm so aceitos. O maior lance ganha.
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NOVA IORQUE
New York State Association
of Counties Liens e
Endereo Categoria
540 Broadway, 5th Floor Deeds
Albany, NY 12207
Tipo de
Telefone (518) 465-1473 Premium
leilo
Taxa de
Site www.nysac.org 14
juros
Site de Prazo de
http://www.tax.ny.gov/m 1 ano
informaes Resgate
http://
www.americantaxlien.com 162
www.americantaxlien.com 164
www.americantaxlien.com 165
NOVA JERSEY
New Jersey Assoc. of Counties
Endereo 150 W State Street Categoria Tax Lien
Trenton, NJ 08608
Lance a
Tipo de menor taxa
Telefone (609) 394-3467
leilo de
participao
Taxa de
Site www.njac.org/ 18%
juros
Site de Prazo de
www.nj.gov/treasury/revenue/ 2 anos
informaes Resgate
http://
Ao contrrio da maioria dos outros estados, as vendas de tax lien em Nova Jersey
so tratadas pelos governos locais ou municipais e no pelo governo do condado.
H 567 municipalidades (cidades, municpios ou burgos) em Nova Jersey. Cerca
de 98% destes fazem vendas anuais de tax liens como um mecanismo de coleta
de impostos sobre a propriedade (ano anterior as avaliaes).
www.americantaxlien.com 167
NOVO MXICO
New Mexico Association of
Counties Tax
Endereo Categoria
444 Galisteo Street Deed
Santa Fe, NM 87501
Site de Prazo de
http://www.newmexico.gov/tax/ptd/delhmpg.htm N/A
informaes Resgate
http://
Site do dep.
de avaliao publicrecords.onlinesearches.com/
Nmero de 33
(Appraisal New-Mexico-Assessor-and-Property-Tax- condados
district
website) Records.htm
A Property Tax Division no envia listas de propriedades por correio. As cpias das
listas de propriedades tambm podem ser obtidas atravs do tesoureiro do
condado, do assessor ou oficial do registro do condado (County Tresurer,
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APS A VENDA
Uma venda correta, de acordo com as clusulas da Section 7-38-67 NMSA 1978,
constitui-se no pagamento integral de todos os impostos inadimplentes, multas e
juros que so lien contra a propriedade no momento da venda e a venda extingue
este lien. De acordo com a seo 7-38-70 NMSA 1978, se uma propriedade ou um
pedao de terra for vendido para recuperar impostos prediais devidos, todos os
liens pr-existentes que tiverem sido registrados (perfect interest) junto ao cartrio
de registros do condado (County Clerks office) mantero a participao do detentor
do lien (lien holders interest), caso o lien tenha sido registrado antes de 1 de janeiro
do ano-base em que a propriedade foi vendida.
O Estado do Novo Mxico no oferece o direito de resgate para proprietrios
anteriores. O nico prazo para resgate no Novo Mxico um prazo de 120 dias do
IRS federal. Todos os pagamentos em leiles pblicos devem ser: um cheque
administrativo, ordem de pagamento, cheque pessoal ou cheque empresarial.
Cheques pessoais e empresariais devem ser acompanhados de uma carta de
crdito do banco emissor. Todas as cartas de crdito devem indicar que o banco
ir "garantir o pagamento" at um determinado montante. A carta de crdito deve
ser apresentada no momento da inscrio. Cheques pessoais e/ou empresariais
no sero aceitos sem a correspondente carta de crdito. Um prazo razovel ser
atribudo aps a venda para os interessados em comprar um cheque administrativo
ou uma ordem de pagamento para o montante da sua(s) oferta(s).
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OHIO
Buckeye State Sheriffs Assoc.
Liens e
Endereo 1103 Schrock Rd. Suite 401 Categoria
Deeds
Columbus, OH 43229
Tipo de
Telefone (614) 431-5500 Premium
leilo
Taxa de
Site www.buckeyesheriffs.org 18% ao ano
juros
http://
PROPRIEDADES NO VENDIDAS
As propriedades que no forem vendidas durante a venda do xerife ficaro
disposio do Auditor do Condado. O Auditor do Condado promove a venda anual
de terrenos confiscados (Forfeited Land Sales). Estes leiles so obrigatrios por lei
e devem ser realizados antes de 1o de julho de cada ano. Em contraste com a
venda do Xerife, o lance inicial para uma venda de terrenos confiscados inclui
custas judiciais.
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OKLAHOMA
Association of County
Commissioners of Oklahoma
Endereo Categoria Tax Lien
429 NE 50th Street, 3rd floor
Oklahoma City, OK 73105
Tipo de
Telefone (800) 982-6212 Randmico
leilo
Taxa de
Site www.okacco.com/ 8% ao ano
juros
Site de Prazo de
www.oktax.state.ok.us/ 2 anos
informaes Resgate
http://
Site do dep. de
avaliao publicrecords.onlinesearches.com/ Nmero de
(Appraisal district condados 77
Oklahoma-Assessor-and-Property-
website)
Tax- Records.htm
JUROS E RESGATE
Os juros so acumulados sobre certificados no quitados, obtidos por investidores
individuais com taxa de juros de 8% ao ano, a partir da data de compra at a data
do resgate. O condado mantm os certificados a uma taxa de 12% ao ano. Se
nenhum resgate for feito dentro de 2 anos, a partir da data do leilo, o comprador
do certificado pode solicitar o Tax Deed ao tesoureiro. Esta solicitao deve incluir o
certificado e a taxa administrativa apropriada.
REVENDA DE PROPRIEDADES
Imveis comprados pelo condado atravs da venda de impostos atrasados que no
tenham sido resgatados por 2 anos, devero ser colocados venda na segunda
segunda-feira de junho, em cada condado, conforme estipulado por lei. Estas terras
so conhecidas como Imveis de Revenda (Resale Properties). No Leilo de
Revenda, o lance inicial comea em dois teros do valor venal (assessed value) do
ano corrente, ou o total de impostos, juros, multas e despesas devidas, o que for
menor.
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OREGON
Assoc. of Oregon Counties
Endereo 1201 Court St. NE Ste. 300 Categoria Tax Deed
Salem, OR 97301-4110
Tipo de
Telefone (503) 585-8351 Premium
leilo
Taxa de
Site www.aocweb.org/aoc/default.aspx N/A
juros
Site de Prazo de
www.oregon.gov/DOR/Pages/index.aspx N/A
informaes Resgate
http://
VENDA AO CONDADO
O tribunal deve decidir se a dvida de tais tributos sofrero execuo fiscal. O
tribunal ordenar que as propriedades sejam vendidas diretamente para o condado.
Todos os imveis vendidos para o condado ficam em espera por ele por 2 anos, a
partir da data do acrdo, a menos que sejam resgatados. O coletor de impostos
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TTULO
Quando um condado adquire bens imveis por foreclosure de impostos em atraso,
o ttulo emitido em favor do condado, este vem livre de todas as dvidas e nus,
exceto pelas custas cobradas pela municipalidade para melhorias locais para a
propriedade.
LEILO
PROCEDIMENTOS DE VENDA
Lances mnimos so geralmente fixados em 80% do valor da avaliao (assessed
value), no o valor justo de mercado (fair market value) e so definidas pelo
Conselho de Comissrios do Condado (County Board of Commisioners). As vendas
so realizadas em formato oral, aberto e competitivo. O pagamento para as
propostas vencedoras devem ser feitos com fundos certificadas (certified funds).
FINANCIAMENTO
Alguns condados fornecem a opo de financiamento para propriedades cujo lance
mnimo seja superior a uma certa quantia. Este montante varia de condado para
condado. Os termos (taxas de juros e nmero de parcelas) tambm diferem de
condado para condado, embora seja frequente uma entrada de 20%. Os estatutos
colocam como percentual mnimo 10% com um mximo de 20 anos para
pagamento. Eles tambm exigem que sobre os pagamentos diferidos incidam juros,
sendo que a taxa de juros a ser cobrada determinada pelos condados
individualmente. O estatuto refere-se a este processo como um "contrato de
parcelamento. Vrios condados referem-se a planos de financiamento como
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DEPOIS DA VENDA
Quem arrematar o bem receber um Certificado de Venda (Certificate of Sale) com
uma Quit Claim Deed ou barganha em venda de escritura (Bargain on Sale Deed)
no prazo de 30 dias. Propriedades que no forem vendidas na venda do Xerife
estaro disponveis para serem compradas em vendas privadas. Mais uma vez, os
procedimentos diferem de condado para condado. Alguns condados do Oregon
esto mesmo dispostos a fornecer o seguro de ttulo (title insurance) da
propriedades, para aquelas cujo preo de venda seja superior a uma certa quantia.
Esta no uma exigncia da parte deles.
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PENSILVNIA
County Commissioners
Assoc. of Pennsylvania Liens e
Endereo Categoria
PO Box 60769 Deeds
Harrisburg, PA 17106-0769
Tipo de
Telefone (717) 232-7554 Premium
leilo
Taxa de
Site www.pacounties.org/Pages/default.aspx 10% ao ano
juros
http://www.revenue.state.pa.us/
Site de Prazo de
portal/server.pt/community/ 1 ano
informaes Resgate
revenue_home/10648
http://
lance mais alto e melhor. As propriedades que no receberam uma oferta de, pelo
menos o lance mnimo (upset price) sero vendidas ao longo do ano atravs de
venda privada (a upset sale continua) at o final do ano civil. A Agncia de
Cobrana de Impostos (Tax Claim Bureau) arquiva o relatrio junto ao Juizo de
Direito (Court of Common Pleas), relatando os resultados da venda e notificando
novamente o proprietrio sobre a venda. Dentro de 30 dias aps o relatrio de
arquivamento, o tribunal ir confirmar a venda e, se foi realizada de forma
adequada e se foram enviados todos os avisos. O proprietrio tem mais 30 dias a
contar da data de confirmao para apresentar as objees ou excees no
processo.
A qualquer momento aps o fim do leilo de lance mnimo (upset sale) e/ou a
continuao dessa venda, a Agncia de Cobrana de Impostos (Tax Claim Bureau)
pode requerer junto ao Juizo de Direito (Court of Common Pleas), que ordene a
venda judicial das propriedades que no tenham ainda sido vendidas. A Agncia de
Cobrana de Impostos (Tax Claim Bureau) pode continuar a tentar vender as
propriedades por venda privada, at um ano depois do leilo de lance mnimo
(upset sale). Entretanto, eles so obrigados por lei a apresentar uma petio para a
venda judicial aps esse perodo. Se o tribunal considerar que a petio est em
ordem, ele dever ordenar que essas propriedades inadimplentes sejam vendidas
em um dia pr-definido pelo maior lance, e que o comprador tenha o ttulo absoluto
da propriedade, livre e isenta de todas as cobranas fiscais e municipais, hipotecas,
penhoras e encargos. Em suma, o lance de abertura para venda judicial s precisa
igualar os custos do processo judicial e administrativo. Os impostos e os juros
devem ser perdoados. Muitos condados fazem suas vendas judiciais anuais em
agosto. Se o lance inicial no for alcanado para uma propriedade na venda judicial,
o imvel comprado pelo condado por um montante igual aos custos mais $1.00. A
Agncia de Cobrana de Impostos (Tax Claim Bureau), em seguida, mantm uma
lista dessas propriedades que ficam disponveis para uma venda chamada:
Repositrio para Propriedades no Vendidas (Repository for Unsold Properties).
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RHODE ISLAND
Office of General Treasurer
Endereo State House, Room 102 Categoria Deed State
Providence, RI 02903
Lance pela
Tipo de
Telefone (401) 222-2397 menor taxa
leilo
de juros
Site de Prazo de
www.tax.ri.gov/ 1 ano
informaes Resgate
http://
Nos termos do estatuto de Rhode Island Sec. 44-9-1, os impostos que incidem
sobre um imvel constituem um lien sobre ele. O lien dever aparecer nos registros
a partir da data da avaliao. Este superior a qualquer outro lien, gravames, ou
juros do mercado imobilirio, quer seja por meio de hipoteca, penhora ou qualquer
outra forma. O estatuto permite aos Coletores de Impostos a prerrogativa de vender
a menor parte indivisvel da terra, que dever ser equivalente ao valor dos
impostos, liens, juros e encargos, mas no menos de 1% de toda a propriedade.
A venda da dvida de imposto da propriedade, embora uma atribuio do lien pelos
impostos, referido como Escritura do Coletor (Collectors Deed) ou tax title. A
escritura transmite a terra, que o objeto da dvida fiscal, para o comprador, sem
prejuzo do direito de resgate. O ttulo assim transmitido, at ser resgatado ou at
que o direito de resgate se encerre, emitido como garantia para o reembolso do
valor da compra. A ao no ser vlida caso seja registrada 60 dias aps o leilo.
As vendas de imposto so realizados pelos coletores de imposto do governo local,
e no pelo condado. H cerca de 39 cidades em Rhode Island que promovem as
vendas de impostos anuais. Embora a lei fiscal no imponha uma data ou ms
especfico para as vendas, ela exige uma periodicidade anual. necessrio
verificar junto aos Coletores de Impostos (Tax Collectors) da cidade, as datas dos
leiles.
O detentor do ttulo de imposto torna-se responsvel pela propriedade aps um ano
da data da venda, antes mesmo do direito de resgate encerrar. Alm disso, o
detentor do ttulo do imposto ser responsvel pelos impostos subsequentes. Os
compradores dos ttulos so obrigados a registrar junto ao tesoureiro local seu local
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TENESSE
Tennessee County Services
Association
Endereo Categoria Tax Deed
226 Capitol Boulevard #700
Nashville, TN 37219-1896
Tipo de
Telefone 615) 532-3767 Premium
leilo
Taxa de
Site www.tncounties.org/ 10% ao ano
juros
Site de Prazo de
www.state.tn.us/revenue/ 1 ano
informaes Resgate
http://
Site do dep. de
avaliao publicrecords.onlinesearches.com/ Nmero de
(Appraisal district condados 95
Tennessee-Assessor-and-Property-
website)
Tax- Records.htm
LEILO
O Escrivo e Mestre da Corte Chancery (Clerk and Master of the Chancery Court)
conduz as vendas fiscais (tax sales) no Tennessee. So realizados leiles anuais.
As propriedades devem estar inadimplentes por dois anos antes que o condado
abra o processo na Chancery Court, solicitando uma ordem de venda. Estes
processos so iniciados em abril de cada ano.
Informaes sobre o imvel ficam disponveis no escritrio do Assessor de
Impostos (Tax Assessors Office), no Escritrio de Registro de Escrituras (Register
of Deeds Office), no Escritrio de Impostos Inadimplentes (Delinquent Tax Office) e
outras fontes. Um potencial comprador incitado a verificar qualquer propriedade
em atraso qual esteja interessado em adquirir, antes do leilo acontecer.
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PROPRIEDADES NO VENDIDAS
Propriedades que no forem vendidas em leilo, passam a ser de responsabilidade
do Gerente de Propriedades do Condado (Countys Real Property Manager) ou seu
fiducirio, e o condado fica com o Deed aps o trmino do perodo para resgate.
Eles, ento, leiloam estas propriedades atravs vendas de propostas seladas, (ou
County Surplus Sale como so conhecidas), durante todo o ano.
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IMPORTANTE
As informaes acima se destinam a fornecer apenas uma viso geral e no devem
ser tomadas como aconselhamento legal. Por favor, consulte um advogado sobre
questes jurdicas ou mudanas na lei.
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TEXAS
Texas Association of Counties
Escritura
Endereo 1210 San Antonio Street Categoria
resgatvel
Austin, TX 78701
Tipo de
Telefone (512) 478-8753 Premium
leilo
Taxa de
Site www.county.org/Pages/default.aspx multa de 25%
juros
http://
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LEILES
Os leiles (venda de impostos) ocorrem a cada primeira tera-feira do ms. Eles
geralmente comeam s 10 horas da manh e so realizados em, ou perto do,
tribunal do condado correspondente. As listas de propriedades para os leiles
mensais podem ser obtidas em:
APS A VENDA
O oficial que faz a venda deve preparar a Escritura do Xerife ou Escritura do
Condestvel (Sheriffs Deed or Contables Deed) para o comprador da propriedade
(dono do lance vencedor). Esta ao gera um bom e perfeito ttulo para o
comprador... sujeito ao direito ao resgate pelo proprietrio anterior, conforme
determina o PTC (d).
DIREITO DE RESGATE
Aos proprietrios de imveis que no possuam iseno de residncia familiar ou
propriedade rural (homestead or agricultural) concedido direito de resgate de 6
meses. Este resgate est sujeito ao pagamento do valor do lance vencedor, alm
de impostos, juros, multas e custos despendidos na propriedade, alm de taxas de
registro de escritura e uma multa de 25%, calculada sobre o total agregado. Para
proprietrios de imveis com iseno de residncia familiar ou rural concedido um
prazo de resgate de 2 anos. Este direito de resgate est sujeito mesma pena de
25%, se pago no primeiro ano, com uma penalizao de 50% se pago no segundo
ano. O status de imveis com iseno de residncia familiar ou rural deve ser
aplicado para cada um e todos os anos e no est disponvel para atribuio
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UTAH
Utah Association of Counties
Endereo 5397 S Vine Street Categoria Tax Deed
Murray, UT 84107
Tipo de
Telefone (801) 265-1331 Premium
leilo
Taxa de
Site www.uacnet.org/ N/A
juros
Site de Prazo de
http://tax.utah.gov/ N/A
informaes Resgate
http://
O imposto sobre imveis uma garantia contra a propriedade avaliada. Estes liens
so institudos em 1 de janeiro de cada ano, conforme definido pelo Estatuto
revisto de Utah. Alm disso, est implcito que liens de impostos sobre bens
imobilirios so superiores a hipotecas existentes sobre propriedade. O Estatuto
Revisto de Utah (Utah Revised Statute) estipula que os impostos prediais so
devidos, e considerados inadimplentes, se no forem pagos at 30 de novembro de
cada ano. Impostos imobilirios no pagos sofrem multa de 2% aps essa data e
comeam a acumular juros (se no forem pagos at 16 de janeiro seguinte data
da inadimplncia) a uma taxa de 6 pontos acima da Taxa de Desconto Federal
(Federal Discount Rate) ao ano.
Alm disso, o estatuto define a data de 16 de janeiro como aquela em que todos os
bens imveis, sujeitos a um lien por quaisquer impostos, esto, ento,
inadimplentes e sero considerados pelo condado como vendidos, em uma venda
de imposto preliminar (isto no uma venda de fato, mas uma fora da lei) para
pagar essa dvida, multas e custos do imvel. Todos os bens vendidos pelo
condado, atravs do mecanismo acima descrito, e que no sejam resgatadas at 31
de maro aps o perodo de 4 anos, a partir da data da venda de imposto preliminar
(16 de janeiro), so listados pelo auditor do condado para a venda final de maio.
Isto conhecido como a Lista de Maio para a Venda Final de Impostos (Final May
Tax Sale Listing).
Os rgos governamentais do condado oferecem, segundo o estatuto, vrios
mtodos pelos quais possvel aceitar propostas durante a venda final de maio. O
mtodo mais utilizado o lance mais alto oferecido para um lote inteiro de
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propriedades. H nove outras opes permitidas por lei para lidar com a
inadimplncia, no entanto, nenhuma proposta poder ser aceita por menos do que
o valor dos impostos, juros, multas e encargos devidos. Lances vencedores so
premiados com a Escritura do Auditor (Auditors Deed) como ttulo de posse
absoluta, nos termos do Estatuto Estadual de Utah. Qualquer propriedade no
vendida no final do leilo de maio revendida para o condado pelo Auditor do
Condado. Os rgos governamentais do condado podem dispor da propriedade
aps a venda pelo preo e prazos determinados por eles. O comprador deve pagar
pelo menos 20% no momento da compra, com o saldo devido em no mais de
quatro anos, com pagamentos anuais com juros de pelo menos 6% ao ano. Os
condados tambm oferecem a opo de foreclosure judicial do imvel. Estes
foreclosures ocasionaro uma venda do Xerife. Um Certificado de Venda
(Certificate of Sale) ser atribudo melhor oferta ou ao condado, se no houver
interessados.
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VERMONT
Vermont League of Cities
& Towns
Endereo Categoria Tax Lien
89 Main Street Suite 4
Montpelier, VT 05602-2948
Tipo de
Telefone (802) 229-9111 Premium
leilo
Taxa de
Site www.vlct.org/ 12% ao ano
juros
Site de Prazo de
www.state.vt.us/tax/index.shtml 1 ano
informaes Resgate
http://
Site do dep. de
avaliao publicrecords.onlinesearches.com/ Nmero de
14
(Appraisal district Vermont-Assessor-and-Property-Tax- condados
website)
Records.htm
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VIRGINIA
Virginia Association of Counties
Endereo 1207 E Main Street, Suite 300 Categoria Tax Deed
Richmond, VA 23219-3627
Tipo de
Telefone (804) 788-6652 Premium
leilo
Taxa de
Site www.vaco.org/ N/A
juros
Site de Prazo de
www.tax.virginia.gov/ N/A
informaes Resgate
http://
O estatuto do Estado da Virgnia estabelece que deve existir um lien sobre bens
imveis para o pagamento de impostos e taxas avaliados sobre estes antes de
qualquer outro lien ou nus. O lien continuar a ser prioritrio at que dvida seja
paga autoridade tributria competente.
Qualquer pessoa que ficar devendo a qualquer condado, cidade ou municpio at 5
de dezembro ser punido com pena de 5%, a qual ser adicionada ao valor devido
em de impostos ou taxas devidas por tal contribuinte e que, quando coletado pelo
tesoureiro, deve ser contabilizado em seus acertos. Nenhuma multa por falta de
pagamento de impostos ser aplicada se tal falha no for culpa do contribuinte.
Impostos sobre a propriedade devem ser assegurados pela venda do imvel
avaliado, por 20 anos, aps 31 de dezembro do ano para o qual foram avaliados. A
seo 58.1-3965, estabelece tambm que quaisquer impostos sobre qualquer
imvel no condado, cidade ou municio, inadimplentes em 31 de dezembro aps o
terceiro aniversrio da data em que tais impostos se tornaram devidos devidos,
pode ser vendido para a coleta de todos os impostos em atraso sobre aquela
propriedade.
O oficial incumbido de coletar impostos ou a localidade na qual a propriedade se
encontra, pelo menos, 30 dias antes de instituir qualquer ao, deve enviar um
aviso para o ltimo endereo conhecido do proprietrio do imvel (e para o
endereo do imvel, se o endereo do imvel for diferente do endereo do
proprietrio e se o imvel estiver listado no correio com endereo com nmero e
rua) e para o ltimo endereo conhecido de qualquer agente fiducirio em qualquer
contrato de emprstimo onde a propriedade aparea como garantia, credor
hipotecrio sobre qualquer hipoteca e qualquer outro credor de penhora,
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VIRGINIA OCIDENTAL
West Virginia Association of
Counties
Endereo Categoria Tax Lien
2211 Washington St East
Charleston, WV 25311-2118
Tipo de
Telefone 304) 346-0591 Premium
leilo
Taxa de
Site www.wvaco.org/ 12%
juros
http://
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APS O LEILO
O Tax Lien em cada setor ou lote no resgatado, ou cada parte ou pedao
indivisvel no resgatado ser vendido pelo Xerife, em leilo, pelo maior lance, entre
10:00 - 16:00, em qualquer dia til, aps 14 de outubro e antes de 23 de novembro,
aps o ano em que foram avaliados os impostos (no ano seguinte a inadimplncia
do segundo semestre). Ao maior lance emitido um Certificado de Venda
(Certificate of Sale). O Xerife exigir o pagamento de quaisquer impostos
subsequentes, devidos no momento da venda, antes de emitir um Certificado de
Venda.
ASSEGURANDO A ESCRITURA
A qualquer momento, aps 31 de outubro do ano seguinte Venda do Xerife
(Sheriffs Sale), e at 31 de dezembro do mesmo ano, o comprador, seus herdeiros
ou cessionrios, a fim de garantir a escritura do imvel sujeito ao Tax Lien ou liens
comprados, deve:
1. Preparar uma lista daqueles que devem receber aviso para resgate e pedir ao
escriturrio (Clerk) que prepare e distribua o aviso, conforme previsto no
estatuto;
2. Entregar para o escriturrio uma lista de todas as despesas adicionais incorridas
a partir de janeiro do ano seguinte da Venda do Xerife, para a elaborao da
lista daqueles que devem receber aviso de resgate, incluindo comprovantes de
despesas adicionais na forma de recibo ou outra evidncia de despesas legais
razoveis incorridas para os servios de qualquer advogado que tenha realizado
o exame do ttulo do imvel, que tenha emitido um parecer ou certificao;
3. Efetuar pagamento ao escriturrio de uma soma suficiente para cobrir os custos
de preparo e emisso do aviso; e
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WASHINGTON
Washington State
Association of Counties Tax
Endereo Categoria
206 Tenth Avenue SE Deed
Olympia, WA 98501
Site de Prazo de
http://dor.wa.gov/Content/Home/Default.aspx N/A
informaes Resgate
http://
O cdigo revisto de Washington estabelece que: "... os impostos que incidem sobre
bens imveis devem receber um lien a partir de 1 de janeiro do ano em que forem
cobrados at que sejam pagos." O lien ter prioridade e ser pago integralmente,
antes de qualquer fiana, hipoteca, julgamento, dvida, obrigao ou
responsabilidade ou, de que os bens mveis e imveis possam ser cobrados ou
responsveis.
FORECLOSURE
Quando dada entrada na sentena e uma ordem de venda emitida, o tesoureiro
deve imediatamente vender a propriedade pelo lance mais alto e melhor, segundo o
Cdigo de Receita de Washington (Revenue Code of Washington). A execuo
fiscal (foreclosure) extingue todos os outros liens e nus, com exceo dos liens por
melhorias locais. Estes se tornam obrigao do comprador.
LEILO
O aviso de venda deve ser publicado durante 10 dias consecutivos em trs lugares
pblicos distintos, um dos quais deve ser o escritrio do tesoureiro. O anncio
tambm deve ser veiculado em uma publicao de circulao geral dentro do
condado.
PROCEDIMENTOS DE VENDA
O lance mnimo de abertura ser igual aos impostos, juros, multas e custos de
foreclosure. O leilo realizado no formato aberto e competitivo com lances orais.
O investidor deve estar presente. exigido pagamento imediato em fundos
certificados (certified funds). O condado infomar quais propriedades possuem liens
de IRS. O tesoureiro do condado deve emitir um Tax Deed para o comprador de
qualquer loteamento ou terreno.
Este deed do tesoureiro do condado, tendo o selo oficial de seu escritrio, deve ser
registrado da mesma maneira como outros ttulos de bens imveis e pertence ao
beneficirio, seus herdeiros e atribui o ttulo de propriedade descrito, sem
necessidade de mais nenhum outro reconhecimento ou evidncia de tal
transferncia.
APS A VENDA
Propriedades que no forem vendidas no leilo, tm seus ttulos transferidos para o
nome do condado. Posteriormente, essas propriedades sero identificadas como
Propriedades de Ttulo de Impostos (Tax Title Properties), a quais podero ser
novamente oferecidas, aps o foreclosure. Estas vendas de ttulo de impostos so
geralmente realizadas em abril e/ou novembro.
Para mais informaes sobre essas propriedades, entre contato com a Diviso de
Propriedades (Real Property Division) de cada condado individualmente.
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WISCONSIN
Wisconsin Counties Association
Endereo 22 E Mifflin Street Suite 900 Categoria Tax Deed
Madison, WI 53703
Tipo de
Telefone (608) 663-7188 Premium
leilo
Taxa de
Site www.wicounties.org/ 18%
juros
http://
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www.americantaxlien.com 201
Uma pessoa que detm uma hipoteca ou outro lien sobre bens imveis e paga seus
impostos prediais, avaliaes especiais, os encargos especiais ou impostos
especiais contra tal propriedade ou quaisquer juros ou multa aumenta a quantia de
seu lien contra a propriedade pelo montante pago, acrescido de taxa de juros de 1%
ao ms ou frao de ms. Um aumento no valor de um lien por esta seo no
afeta a prioridade ou a execuo do lien. Se alguma terra sujeita a um certificado de
imposto no for resgatada, o escriturrio do condado (County Clerk) dever,
mediante a apresentao do certificado de imposto e prova da entrega do aviso,
executar, em nome do Estado e do condado, uma escritura (deed) para o restante
no resgatado da propriedade. Este deed d ao condado propriedade absoluta
sobre tal terra e pode ser registrado como outros ttulos de terra. Nenhum deed
pode ser emitido antes que o conselho do condado, por resoluo, ordene a
emisso da escritura. No entanto, sempre que uma escritura, na cadeia de ttulo,
contenha quaisquer restries e clusulas vlidas e exequveis, tais restries e
clusulas devem permanecer e ser exequveis aps a emisso do ttulo de imposto,
na mesma medida que seria oponvel a um donatrio voluntrio ao dono do ttulo
(Tax Deed) da mesma maneira que seria exequvel contra um representante do
detentor do ttulo imediatamente antes da entrega do Tax Deed. O conselho de
qualquer cidade pode, por portaria, orientar seu tesoureiro a adiar a emisso de Tax
Deeds em habitaes. A portaria deve determinar por quanto tempo ser adiada a
tomada do Tax Deed aps o perodo de um ano previsto por lei. O perodo de
deferimento no pode exceder 2 anos.
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WYOMING
Wyoming County
Commissioners Association
Endereo 2300 Capitol Avenue Categoria Lien State
Hathaway Bldg., 1st floor NW
Cheyenne, WY 82001
Tipo de
Telefone (307) 632-5409
leilo
Taxa de 15% + 3% de
Site www.wyo-wcca.org/
juros multa
Site de Prazo de
http://revenue.wyo.gov/ 4 anos
informaes Resgate
http://
LEILO
A maioria das vendas so realizadas em agosto. Veja abaixo alguns exemplos:
REGISTRO DE ESCRITURA
Aps 4 anos, a partir da data de venda inicial, o tesoureiro do condado deve emitir e
registrar um Tax Deed para o condado pela transferncia da propriedade que o
condado tiver obtido posse por Certificado de Compra no resgatado. Os
comissrios do Condado podem ento dispor dessas propriedades em uma venda
privada e emitir uma Escritura de Comissrio do Condado (County Commisioners
Deed) para o comprador.
Aps a emisso do tax deed ou Escritura do Comissrio do Condado, o nus da
prova ser contra qualquer parte que pea para invalidar em ttulo transmitido por
tal feito, em qualquer tribunal em Wyoming. Alm disso, nenhuma ao judicial para
restituio de bens imveis vendidos pelo no recolhimento de impostos deve ser
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mantida, a menos que tenha sido iniciada no prazo de 6 anos aps a data original
da venda dos impostos.
www.americantaxlien.com 205
FORMULRIOS E CARTAS
Aqui voc encontrar os recursos a serem usados na conduo dos negcios tanto
para Tax Liens quanto para Tax Deeds.
www.americantaxlien.com 206
www.americantaxlien.com 207
Atenciosamente,
[Seu nome]
www.americantaxlien.com 208
As a serious real estate investor, my intent is to purchase one or more Tax Lien
Certificates at your next auction. To that end, I am requesting specific information on
how your countys tax lien auctions work and about the over the counter
purchases. Please provide me with the following information:
1. The time, date and location of your next tax lien auction. Please indicate any future
scheduled auction dates as well.
2. A list of any and all venues for advertising your auction. Include scheduled
advertising dates.
3. A complete list of the liens available for purchase. Include any relevant details about the
liens.
4. Detailed instructions of how I can register for your next auction. Include any fees applicable
and in what form the fee payment is to be made.
5. Your procedure for selling tax lien certificates not sold at the auction.
6. Whether or not I can purchase a lien by mail or through an assistant.
7. An outline of the property foreclosure process you implement when a certificate is not
redeemed by the property owner.
8. Your countys website address (if applicable).
9. The name of an employee I may contact directly by phone or in person to obtain further
information, if needed.
Sincerely,
www.americantaxlien.com 209
www.americantaxlien.com 210
Atenciosamente,
[Seu nome].
www.americantaxlien.com 211
1. The time, date and location of your next tax deed auction.
2. The form of payment required for purchases at the auction.
3. A list of all venues used to advertise your auction. Please include scheduled
advertising dates.
4. Details used by your county for full payment of properties bought at your sale. Is there a
payment schedule, or is demand made for payment in full?
5. A complete list of the properties coming up for sale. Please indicate any fee(s) associated with
the purchase from that list.
6. Your procedure for disposing of properties not sold at the auction.
7. The name and phone number of an employee in charge of disposing of properties after the
auction.
8. Instructions for me to follow in registering for your next auction.
9. Your countys web site address (if applicable).
Sincerely
www.americantaxlien.com 212
www.americantaxlien.com 213
Atenciosamente,
[Seu nome]
www.americantaxlien.com 214
As a serious real estate investor, it is my intent to buy one or more tax lien
certificates from your county. Because I am unable to attend your next
auction, Im hopeful of buying certificates over the counter or through an
assistant. To make either of these options possible, please provide the
following information:
Sincerely
www.americantaxlien.com 215
Delta, CO
Nmero de Identificao da Propriedade
12648A
Endereo da Propriedade
1.440 G Road
Delta, CO
Descrio Legal da Propriedade
1503 sg ft
Tipo de Propriedade
Residencial
Valor Venal da Propriedade
$140.000,00
Outras Caractersticas da Propriedade
Boa localizao
Piscina
Lance Mnimo
$100.000,00
Montante da Oferta Mxima a Ser Oferecido
$125.000,00
www.americantaxlien.com 216
Endereo da propriedade
Tamanho da propriedade
Lance Mnimo
www.americantaxlien.com 217
Estado
Taxa de Juros
www.americantaxlien.com 218
Could you please tell me the details of the bidding process at the auction?
Voc poderia, por gentileza, me dizer os detalhes sobre o seu processo de lances
durante o leilo?
Sim ou No
Am I able to have an associate bid in my behalf at the auction?
www.americantaxlien.com 219
If I make a successful bid, in what form is the title of the property issued?
Se eu arrematar uma propriedade, como emitido o ttulo de propriedade?
What additional fees, if any, are extended to me after the purchase of the
deed?
Quais taxas adicionais, caso haja alguma, so atribudas a mim aps a compra da
escritura?
Are all of your transactions cash in full, or does your county offer a finance
program for the property bought?
Todas as suas transaes so feitas vista, ou o seu condado oferece um
programa de financiamento para as propriedades compradas?
Do you have over the conter deeds available for purchase at this Sim ou No
time?
Voc tem deeds "sobre o balco" disponveis atualmente?
How is this done?
Como isso feito?
www.americantaxlien.com 220
Estado
Taxa de Juro
www.americantaxlien.com 221
Could you please tell me the details of the bidding process at the
auction?
Voc poderia, por gentileza, me dizer os detalhes sobre o seu processo de
lances durante o leilo?
If I make a successful bid, in what form is the title of the property issued?
Se eu arrematar uma propriedade, como emitido o ttulo de propriedade?
www.americantaxlien.com 222
What additional fees, if any, are extended to me after the purchase of the
lien?
Quais taxas adicionais, caso haja alguma, so atribudas a mim aps a compra
do lien?
Are all of your transactions cash in full, or does your county offer a
finance program for the property bought?
Todas as suas transaes so feitas vista, ou o seu condado oferece um
programa de financiamento para as propriedades compradas?
Do you have over the conter liens available for purchase at Sim ou No
this time?
Voc tem liens "sobre o balco" disponveis atualmente?
How is this done?
Como isso feito?
www.americantaxlien.com 223
06/12/00 08/05/00
Amount of Purchase
(Valor da Compra)
$120.000,00
Assessed Value of Land
(Valor avaliado do terreno)
$240.000,00
Assessed Value of Improvements
(Valor avaliado das melhorias)
$0,00
Title Date of Issuance Title Type
(Data do Ttulo de Emisso) (Tipo de Ttulo)
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Property Address
(Endereo da propriedade)
Amount of Purchase
(Valor da Compra)
www.americantaxlien.com 225
GLOSSRIO
Colunas de uma grade de mapeamento, formadas por
linhas distanciadas 6 milhas umas das outras.
Abrangncia
Identificadas como leste e oeste do Meridiano.
(Range)
Exemplo: R3E = Range Three (columns) east (of the
Meridian).
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