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VALUACIN DE INMUEBLES Rodolfo H. Pellice Pg.

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BIBLIOGRAFIA

LIBROS Y MANUALES

- Manual de Tasaciones del Ing. Dante GUERRERO.

- El Precio de los Inmuebles Urbanos de Enrique Ballestero y Jos A. Rodrguez.

- Valoracin Agraria Teora y Prctica de Vicente Caballer.

- Manual del Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA).

- La Tasacin de Inmuebles en la Expropiacin del Master Ing. Agrimensor Wilfrido D. LOPEZ.

NORMAS

- Normas del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIN.

- Normas del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA PROVINCIA DE SAN JUAN.

- Riego y Drenaje - Editorial TRILLAS - ESPAA.

TRABAJOS DE CONGRESOS, DE INVESTIGACIN Y DE CURSOS

- Trabajos de Congresos sobre Valuaciones - Cursos de Postgrado.

- Trabajo de Investigacin sobre Posesin de Inmuebles Ingeniero Abogado Miguel LEAL.


VENEZUELA 19 Congreso Panamericano de Valuaciones de U.P.A.V.

- Aspectos conceptuales y prcticos de la Tcnica Avaluatoria. Ingenieros Agrimensores


Jos Luis NIEDERER, Dante C. PRATO y Germn IGLESIAS

- Trabajos del Ingeniero Agrnomo Enrique Horacio CORTELLETTI

- Trabajos del Agrimensor Juan SILVESTRE (Provincia de Mendoza)

APUNTES DE CATEDRA

- Apuntes de la Ctedra Valuaciones - Ingeniero Agrimensor Joaqun Francisco Fernndez -


Departamento de Ingeniera en Agrimensura Facultad de Ingeniera Universidad Nacional
de San Juan.

- Apuntes de la Ctedra Agrologa Ingeniero Agrnomo Marta Alonso - Departamento


de Ingeniera en Agrimensura Facultad de Ingeniera Universidad Nacional de San .Juan
Pg. 472 VALUACIN DE INMUEBLES Rodolfo H. Pellice
INDICE

INDICE

CAPITULO UNO - GENERALIDADES - INMUEBLES URBANOS - pg. 11

Finalidad y Concepto, pg. 11; Qu es un Perito Tasador. pg. 11; Las funciones del tasador, pg. 12;
Prcticas de tasacin inaceptables, pg. 12; Requisitos que deben reunir los tasadores, pg 13; Valor de
mercado y fecha de tasacin, pg. 13; El mercado inmobiliario, pg. 13; Principios bsicos de Valuacin,
pg. 15; Etapas que se deben seguir en una tasacin, pg. 15; Determinacin de las bases para la tasa-
cin, pg. 19; El Valor, pg. 19; Escuelas o Corrientes Avaluatorias, pg 20; Coeficiente de Comerciali-
zacin, pg. 21; Oferta y Demanda, pg. 22; Precio, pg. 23; Antecedentes, Homogeneizacin y Coefi-
cientes Asimiladores, pg. 23; Influencia de las dimensiones, pg.24; La superficie, pg. 24; Las dimen-
siones lineales, pg. 24; Proporcin relativa de las dimensiones, pg. 26; Variacin del Valor Unitario de
un lote al variar al fondo; pg. 27; Influencia del Frente; pg. 28; Tablas de Frente y Fondo, pg29; Co-
eficiente de Ubicacin, pg. 29; Coeficiente de Actualizacin, pg. 31; Coeficiente de Oferta, pg. 32;
Coeficiente de forma de pago, pg. 33; Coeficiente de esquina, pg. 34; Coeficiente de Topografa, pg.
35; Lotes Tipo o de Comparacin, pg. 36; Lote a tasar Descripcin, pg. 36;Frmulas utilizadas en la
Tasacin; pg. 46; Lotes Irregulares: pg. 46; Fondo Relativo, pg.47; Mtodo del Ingeniero Manzur Pa-
checo, pg 51; Lotes con frente a dos calles, pg.48; Concepto de la Lnea de Fusin, pg. 48; Tabla pa-
ra el clculo de la Lnea de Fusin, pg. 49; Mtodo de difusin de Valores, pg. 49; Lotes triangulares,
pg. 50; Coeficiente de Forma, pg. 51; Lotes de gran profundidad, pg. 54; Valor de Plottage, pag. 55;
Determinacin de Valor Bsico Homogeneizado Final, pg 56; Planillas del Mtodo de dispersin, pg.
56; Planilla de Homogeneizacin de Antecedentes, pg. 58; Planilla de Zonificacin de la D.P:D.U. San
Juan, pg. 59; Variacin del valor unitario de un lote al variar su profundidad, pg. 60; Tabla de Frente y
Fondo del tribunal de Tasaciones de San Juan, pg. 61; Ejemplo de Lote con salida a dos calles parale-
las y a dos calles transversales, pg. 62; Tablas para Lotes triangulares de Mac Mitchell y del Ing. Chand-
as, pg. 63; Tabla para Lotes triangulares de la D.G.C. San Juan, pg. 63; Tabla para Lotes triangulares
del T.T.P. San Juan, pg. 64; Ejemplo de Lote en esquina Mtodo del Ing. Valvano, pg. 65; Tablas del
Ing. Valvano, pg. 65; Tabla para Lotes en esquina de la D.G.C. San Juan; pg. 66; Mtodo de Antes y
Despus, pg. 67; Tablas de Indices Nivel General del INDEC, pg. 69.

CAPITULO DOS - INMUEBLES RURALES pg. 75

Tasacin de Inmuebles Rurales, pg. 75; Finalidades de la Tasacin Rural, pg 77; Factores que influyen
en la tasacin Rural, pg. 77; Bienes que se tasan en Inmuebles Rurales, pg. 78; Mejoras Normales y
Excesivas, pg. 79; Coeficiente Edafolgico, pg. 80; Carga Animal Equivalencias Ganaderas, pg. 82;
Importancia del agua en nuestra zona para el riego en los cultivos, pg. 83; Necesidad de Agua, pg. 84;
Necesidad de Riego, pg. 84; Evatranspiracin, pg. 85; Dotacin de Riego, pg. 85; Economa de
Agua, pg. 86; Coeficiente de Riego, pg. 86; Tipos de Riego - Riego por Aspersin, pg. 87; Arreglo de
los Aspersores, pg. 87; Riego por Goteo, pg. 88; Sistemas de Riego por Gravedad, pg. 88; Drenaje,
pg. 88; Informacin Necesaria para completar la evaluacin de la Propiedad, pg. 89; Malezas y Plantas
Txicas, pg. 89; Cultivos Imperantes en nuestro Pas, pg. 90; Capitales Necesarios para una Explota-
cin Agropecuaria, pg. 93; Depreciacin de Alambrados y Pozos de Agua, pg. 93; Tabla de deprecia-
cin lineal para Pozos de Agua y Alambrados, pg. 94; Depreciacin de los Cultivos Permanentes, pg.
94; Anlisis de la Planificacin y ejercicios del Control del Agua, pg. 84; Mtodo de Capitalizacin de
Rentas, pg. 99; Frmula para homogeneizar antecedentes, pg 101; Frmula para obtener el valor del
Lote a Tasar, pg. 101; Tabla de coeficientes de depreciacin para mquinas rurales, pg. 102; Carac-
tersticas de los cultivos, pg. 103; Capacidad de uso de las tierras, pg. 105; Indice de productividad,
pg. 106; Ejemplo de Indice de Productividad, pg. 107; Planilla de Tasacin por Indice de productividad,
pg. 108; Planilla de Puntaje por Aptitud Agropecuaria, pg. 109; Tabla de Coeficientes Edafolgicos del
T.T.P. San Juan, pg. 112; Materiales para parral, pg. 112; Materiales para vias, pg. 114; Informacin
sobre viedos, pg. 115; Tringulo textural para definicin Taxonmica de familias de Suelos, pg. 116;
Perfiles tpicos de las series de suelo del Valle de Tulum (I.N.T.A.), pg. 117.

CAPITULO TRES - MEJORAS pg. 119

Importancia del Avalo de las mejoras, pg. 119; Influencias que afectan el valor de las Construcciones,
pg. 119;Factores que determinan el valor de un edificio, pg. 119; Vida Util, pg. 121; Expectancia de
Vida, pg. 121; Edad del edificio, pg. 121; Valor residual, pg. 121; Valor de reposicin, pg. 122; Valor
Actual, pg. 122; Depreciacin por edad, pg. 122; Criterio de depreciacin por Edad y Estado ms utili-
zado, pg. 124; Valor Venal, pg. 125; Valor intrseco, tcnico o fsico; pg. 125; Tablas de Ross Hei-
decke, pg. 126; Tablas de Ross Heidecke Modificadas (Ing. Pellice), pg. 128; Descripcin de la pro-
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BIBLIOGRAFIA

piedad Propsito, pg. 141; Superficie Cubierta, pg. 141; Superficie Semicubierta, pg. 141; Superfi-
cie Descubierta, pg. 142; Espacio Habitable, pg. 142; Ao de Construccin, pg. 142; Tipo de Cons-
truccin, pg. 142; Costos en la Construccin, pg. 144; Condiciones para el clculo del Costo Presente,
pg. 145; Mtodos para calcular los valores de reposicin o valores a nuevo, pg. 146; Presupuesto,
pg. 146; C.I.R.C.O.T., pg. 147; Categorizacin de las Construcciones: Por Categoras (Direccin de
Geodesia y Catastro de San Juan), pg. 147; Categorizacin por Puntos (Provincia de Mendoza), pg.
148; Valor Comercial, pg 151; Calidad de Construccin, pg. 152; Planillas del C.I.R.C.O.T., pg. 159

CAPITULO CUATRO - INFORME DE TASACIN pg. 171

Resumen, pg. 171; Inmuebles urbanos, pg. 172; Inmuebles Rurales, pg. 173.

CAPITULO CINCO - PROPIEDAD HORIZONTAL pg. 177

Conceptos, pg 177; descripcin del edificio de departamentos/barrios privados, pg. 185; Tasacin de la
Propiedad Horizontal, pg. 188; Tablas de la D.G.C. San Juan, pg. 188; Tabla de la D,G,C, San Juan
para Propiedad Individual, pg. 189; Tablas del Ing. Guerrero; pg. 190; Tablas del T.T.P. de San Juan,
pg. 188; Tabla del ing. Guerrero; pg. 190; Metodologa para la tasacin de inmuebles en Propiedad
Horizontal por regresin lineal; pg. 193; Tabla 1 Estructura de Signos Externos con Pesos Explcitos;
pg. 194; Tabla 2 Estructura de Signos Externos sin Pesos Explcitos; pg. 195; Tabla 3 Estructura
de Signos Externos sin Pesos Explcitos; pg. 196; Tasacin de un local de negocios; pg. 198;.

CAPITULO SEIS - EXPROPIACIN pg, 203

Conceptos, pg. 203; Utilidad Pblica, pg. 203; Bienes que pueden ser Expropiados, pg. 203; Indivi-
dualizacin del Bien a Expropiar, pg. 204; Como puede ser la Expropiacin, pg. 204; Que comprende
la Indemnizacin, pg. 206; Dao Directo, pg. 206; Expropiacin Inversa o Indirecta, pg. 207; Funcio-
nes del Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan, pg. 207; Composicin del Tribunal de Ta-
saciones de la provincia de San Juan, pg. 208; Diferencia entre la tasacin efectuada por un profesional
de la Valuacin y un Martillero. Perfil de uno y otro, pg. 208; Efectos que produjo la Ley Nacional N
24283, pg. 208.

CAPITULO SIETE - CASOS ESPECIALES pg, 209

Servidumbre de Electroductos, pg. 209; Servidumbres Reales; pg. 209; Parcelas Posesorias, pg.
210; Actos Posesorios, pg. 211; Trabajo de Investigacin sobre Parcelas Posesorias del Ingeniero Abo-
gado Miguel Leal de Venezuela, pg. 213; Valor de Inventario, pg. 218; Valor de Llave, pg. 218; Tasa-
cin de Fondos de Comercios, pg. 218; Clculo de Alquileres, pg. 220; Clculo de La Nuda Propiedad,
pg 221; Tabla de coeficientes de reduccin del valor por Nuda propiedad del T.T.P. San Juan, pg. 222.

CAPITULO OCHO - METODOS Y TABLAS DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE SAN


JUAN pg. 223

Resolucin N 005-TTP-89 Valuacin de afectaciones por servidumbre administrativa de electroductos,


pg. 225; Resolucin N 009-TTP-89 Adopcin provisoria de tablas de coeficientes correctores del va-
lor; pg. 228; Resolucin N 018-TTP-89 Metodologa de aplicacin de los coeficientes de actualiza-
cin; pg. 232; Resolucin N 003-TTP-91 Adopcin como ndice de actualizacin el publicado men-
sualmente por el I.N.D.E.C. para precios al consumidor minorista; pg. 233; Resolucin N 015-TTP-93
Adopcin de tablas de coeficientes correctores del valor para departamentos y oficinas sometidos al
rgimen de propiedad horizontal, pg. 234; Resolucin N 002-TTP-94 - Adopcin de tablas de coeficien-
tes correctores del valor para parcelas de grandes superficies, urbanas y suburbanas, pg. 236; Resolu-
cin N 005-TTP-94 Adopcin de tablas de coeficientes edafolgicos, pg. 238; Resolucin N 011-
TTP-94 Adopcin de tablas de coeficientes correctores del valor para lotes sometidos al rgimen de
propiedad individual, pg. 239; Resolucin N 008-TTP-95 Adopcin del mtodo para la tasacin de la
Nuda propiedad, pg. 241; Resolucin N 018-TTP-95 Adopcin de tablas de coeficientes correctores
del valor para lotes triangulares, pg. 243; Resolucin N 019-TTP-95 Procedimiento de aplicacin de
la Ley nacional N 24283, pg. 245; Resolucin N 005-TTP-97 Adopcin del procedimiento de aplica-
cin del procedimiento de Ross Heidecke, pg. 246; Resolucin N 006-TTP-97 Establecimiento de
los perodos de vida til probable para las construcciones civiles, pg. 247; Resolucin N 011-TTP-98
Adopcin de tablas de coeficientes correctores del valor por depreciacin por edad y estado de conser-
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INDICE

vacin para cultivos de carcter permanente, pg. 248; Resolucin N 006-TTP-03 Adopcin
de metodologa para la tasacin de parcelas posesorias, pg. 251, Resolucin N 007-TTP-03
Adopcin de frmula para valuacin de la tierra libre de mejoras de inmuebles rurales, pg. 253.

CAPITULO NUEVE - NORMAS DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIN


pg. 255

NORMA TTN 1.1 Principios y Conceptos del Valor Valor de Tasacin, pg. 257; NORMA TTN 2.1
Definiciones tcnicas y legales, pg. 262; NORMA TTN 3.0 Mtodos de valoracin de inmuebles, pg.
267; NORMA TTN 4.0 Mtodos de Valoracin de Inmuebles, pg. 267; NORMA TTN 5.0 Valuacin
de Inmuebles Planilla de comparacin de valores de tierra, pg. 273; NORMA TTN 6.1 Valuacin de
Inmuebles Planilla de comparacin de valores venales, pg. 279; NORMA TTN 7.0 Tasaciones de
expropiacin nacional, pg. 285; NORMA TTN 8.0 Determinacin de valores tcnicos de bienes mue-
bles con fines contables, pg. 290; NORMA TTN 9.0 Valuacin de inmuebles Planilla de valores zo-
nales, pg. 296; NORMA TTN 10.0 Requisitos de un informe de tasacin, pg. 302; NORMA TTN 11.0
Valuacin de bienes muebles, pg. 307; NORMA TTN 12.0 Tasacin de fracciones (blocks) subdivisi-
bles a partir de antecedentes de lotes, pg. 316; NORMA TTN 13.0 Valuacin de servidumbre de elec-
troducto, pg. 322; NORMA TTN 14.0 Planilla de costo de reposicin depreciado (CRD), pg. 327;
NORMA TTN 15.0 Tasacin de servidumbre de cmaras de electricidad, pg. 331

CAPITULO DIEZ - MODELOS DE INFORMES DE TASACIN pg. 333

ANEXO ESPECIAL - pg. 333

Rentabilidad Hotelera, pg, 401; Tasacin de Yacimientos, pg. 410; Tasacin de una Estacin
de servicio, pg. 413; Valuacin del derecho Real de Superficie Forestal, pg. 430; Leasing In-
mobiliario, pg. 433.

CAPITULO ONCE - ANEXO pg. 437

Valor de Mercado Marco conceptual, pg. 438; Lotes con frente a dos calles; pg. 441; Lotes con va-
rios frentes, pg. 442; Otro criterio para lotes de forma triangular, pg. 443; Mtodo Analtico o de Capita-
lizacin, pg. 444; Valuacin Catastral, pg. 451; Tasacin de un Yacimiento (Ejemplo), pg. 460; Tasa-
cin de Bienes Patrimoniales con Valor Cultural, pg. 461.

BIBLIOGRAFIA - pg. 471