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ARBITRAJE
JURISPRUDENCIA FUNDAMENTAL
Setiembre / 2014
Ao 1 Volumen 3
REGISTRAL E INMOBILIARIO
Actualidad
rea
Civil Registral
Registral e Inmobiliario
e Inmobiliario
Contenido
HAROLD JUAN MEDINA CANELO: La responsabilidad del promotor inmobiliario
DOCTRINA PRCTICA 346
por vicios o defectos en la edificacin de viviendas
TOMS EDISON BENITES QUISPE: Desnaturalizacin del fin asociativo, con la
COMENTARIO DE
JURISPRUDENCIA
transformacin de asociacin en sociedad (Comentario a la Resolucin N. 364
714- 2013-SUNARP-TR-L)
NOS PREGUNTAN Y CONSULTA: Si la inscripcin de una sucesin intestada impediria realizar una
CONTESTAMOS
379
anotacin preventiva por existencia de testamento (APET).
RESEA DE Transferencia de propiedad vehicular (Resolucin N. -1300-2014SUNARP-
JURISPRUDENCIA
381
TR-L)
DOCTRINA PRCTICA
Doctrina prctica
1. Introduccin
2. Conceptos
3. Responsabilidad del promotor inmobiliario por vicios o defectos
3.1. Naturaleza de la responsabilidad
3.2. Tipos de daos o vicios por los que responde el promotor inmobiliario
4. Imputacin de responsabilidad
5. Plazo de garanta, inicio del cmputo del plazo
6. Conclusiones
Por esta razn, ser importante contar con un Promotor inmobiliario / Defectos / Viviendas
cuerpo normativo que regule de una forma / Responsabilidad / Construccin
ms definida, sobre todo, las obligaciones y
responsabilidades de cada uno de los agentes
que intervienen en el proceso edificatorio, los truccin, como el Reglamento Nacional de
tipos especficos de vicios o daos que debe Edificaciones o normas de carcter general
cubrir su responsabilidad, plazos de garanta como el Cdigo Civil.
ms acordes a la realidad y tipo de dao, Con la finalidad de delimitar adecuadamente
seguros con los que se debera contar, etc. cul es el objeto de estudio en el presente
En este sentido, nuestra legislacin a diferen- artculo, debemos indicar que analizaremos
cia de la francesa o espaola1, aun no cuenta la responsabilidad del promotor inmobiliario,
con un cuerpo normativo especfico que cuya actividad es la construccin de viviendas
regule cada uno de los aspectos y personas para uso particular. De forma especfica, tra-
que intervienen en el proceso edificatorio, taremos cules son los vicios o defectos en la
su alcance de responsabilidad, obligaciones, construccin por los que debe responder ante
deberes, etc. Debemos, por tanto, hacer uso el cliente o usuario final de la edificacin. Para
de normas que inicialmente se ven orientadas ello, haremos uso de las normas principales
a regular aspectos ms tcnicos de la cons- donde podemos encontrar una responsabili-
dad por vicios acaecidos en la construccin.
Si bien en la relacin jurdica entre promotor
1 En Francia, por ejemplo, existe un Cdigo de la Cons-
truccin que regula cada uno de los aspectos de este
inmobiliario y adquirente de las viviendas
sector, as como las obligaciones y responsabilidades existen normas de carcter contractual que
de cada uno de los intervinientes. Por su parte, en resultan aplicables; no es nuestra intencin,
Espaa, se cuenta con la Ley de Ordenacin de la analizar la compraventa de las viviendas,
Edificacin, norma en la cual se especifican tipos de
daos, obligaciones y alcance de la responsabilidad como tal o la obligacin de venta de bien
de los intervinientes en el proceso edificatorio. futuro en algunos casos, sino el centrarnos
COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA
Comentario de jurisprudencia
Comentario a la
Resolucin N. 714-
Desnaturalizacin del fin asociativo,
2013-SUNARP-TR-L con la transformacin de asociacin
en sociedad
Toms Edison Benites Quispe*
Maestra en Derecho Civil y comercial por la
Universidad Nacional Mayor de San Marco
1. Introduccin
SUMARIO
2. Materia controvertida
3. Posicin del registrador
4. Posicin del apelante
5. Pronunciamiento del Tribunal Registral
6. Anlisis y comentarios
6.1. Disolucin y liquidacin
6.2. Transformacin como forma de reorganizacin societaria
6.3. Crtica jurisprudencial
6.4. Desnaturalizacin del fin asociativo, con la transformacin de asociacin en sociedad
6.5. Conclusiones
CONCLUSIN MS IMPORTANTE
16 SANTA CRUZ VERA, Alfredo, La Transformacin de
personas jurdicas no lucrativas. Un ensayo sobre la
Debe establecerse un dispositivo posibilidad de transformar una asociacin en una so-
normativo que desarrolle el proce- ciedad, en Dilogo con la Jurisprudencia. N. 832005,
dimiento de transformacin de una p. 278. El citado autor refiere Si alguna vez se quiere
asociacin en sociedad, a fin de que permitir la posibilidad de dicha transformacin,
habr que modificar expresamente el Cdigo Civil
no desnaturalice su fin asociativo, aadiendo una norma expresa que lo permita, para
fin que motiv su constitucin. Ello tal efecto dicha norma tendra slo dos opciones: o
ocurre hoy en da al permitirse su se elimina legalmente aquel elemento no lucrativo
transformacin. al que nos hemos referido antes o se crea un nuevo
concepto legal de transformacin, una transformacin
sin patrimonio que obligue a dar por concluidas todas
6.5. Conclusiones las relaciones jurdicas, pagar las deudas y adjudicar
los bienes para luego realizar nuevos aportes a favor
- Debe establecerse un dispositivo legal de la sociedad. Sin embargo, no conozco de alguna
que no permita que se trastoque institutos propuesta para modificar el cdigo civil vigente reco-
giendo tal posibilidad, y en mi modesta opinin dudo
jurdicos, tales como la disolucin y liqui- que actualmente alguien la formule. Por mi parte, me
atrevo a sugerir que la eventualidad de modificar el
Cdigo Civil peruano de 1984 se incluya un artculo
15 SALAZAR GALLEGOS, Max. Transformacin de so- prohibiendo tal posibilidad de manera expresa.
ciedades y otras personas jurdicas Algunas razones Formulo esta propuesta no porque considere que el
legales y econmicas, en Revista Jurdica del Per, cdigo actual permite tal posibilidad, sino porque, de
N. 103, Lima, setiembre de 2009, pp. 344-346. esta forma, evitamos interpretaciones discutibles.
TEXTO DE LA RESOLUCIN
Sumilla:
Transformacin de asociacin en sociedad an-
nima cerrada
Es factible la transformacin de una asociacin civil en
sociedad annima siempre que los bienes que confor-
man el patrimonio de la asociacin sean destinados al
fin contemplado en el estatuto, en aplicacin analgica
de los previsto en el artculo 98 del Cdigo Civil.
El Registrador Pblico del Registro de Personas Jurdicas de Huaral Enrique Obed Chvez Solano
observ el ttulo en los siguientes trminos:
Transformacin de asociacin en SAC:
1. Revisada la documentacin presentada se advierte que en el Acta de Asamblea Universal
del 14/1/2012 inserta en la Escritura Pblica del 24/4/2012 presentada, no se ha indicado
el tipo de aportes que efectan los socios al capital de la sociedad resultante, debindose
acreditar la entrega de dicho aporte a la sociedad, de conformidad con lo establecido en
el artculo 35 del Reglamento del Registro de Sociedades. Srvase subsanar.
2. Asimismo se advierte, dado que la asociacin dejar de ser regida por las normas civiles,
no se ha determinado sobre el destino de su patrimonio, debiendo precisarse dicha circuns-
tancia en el Acta de Asamblea General donde se acuerda la trasformacin, de conformidad
con el artculo 63 del estatuto de la Asociacin. Criterio establecido en la Resolucin N
633-2004-SUNARP- TR-L del 25/10/2004 expedida por el Tribunal Registral de Lima.
Srvase subsanar.
En la ficha N 3007 que contina en la partida electrnica N 20012581 del Registro de Personas
Jurdicas de Huaral, consta inscrita la Asociacin Civil de Servicios Mutuos Chancay, que inicial-
mente se denomin Cooperativa de Ahorro y Crdito Chancay Ltda., y posteriormente Cooperativa
de Servicios Especiales Chancay Ltda. (As. A00003 de la referida partida).
En el asiento A00004, consta inscrita la trasformacin de la referida Cooperativa de Servicios
Especiales Chancay Ltda , en la actual Asociacin Civil de Servicios Mutuos Chancay, as como
su constitucin, estatuto y nombramiento de consejo directivo. (Inscrito en mrito del ttulo
archivado N 4187 del 29/10/2012).
VI. ANLISIS
1. Mediante el presente ttulo se solicita inscribir la transformacin de la Asociacin Civil de
Servicios Mutuos Chancay, inscrita en la partida electrnica N 20012581 del Registro
de Personas Jurdicas de Huaral, a sociedad annima cerrada denominada Siempre Unidos
Chancay SAC.
El Registrador advirti que no se ha indicado en el acta de asamblea universal del 14/1/2012,
inserta en la escritura pblica del 24/4/2012, el tipo de aportes que efectan los socios al
capital de la sociedad resultante, de conformidad con lo establecido en el artculo 35 del
Reglamento del Registro de Sociedades.
Asimismo, que no se ha determinado el destino del patrimonio de la asociacin submateria,
debiendo precisarse dicha circunstancia de conformidad con el artculo 63 de su estatuto
1, refiriendo el criterio establecido en la Resolucin N 633-2004-SUNARP-TR-L expedida
por el Tribunal Registral con fecha 25/10/2004.
Finalmente, seal que en la escritura pblica adjunta del 24/7/2012 se indica que el aporte
a la sociedad es el resultante del proceso de trasformacin sucesiva, con la conversin de las
aportaciones en cotizaciones y stas en acciones, lo cual no se ha acreditado, habindose
solo insertado en el referido instrumento el certificado de aportacin de la seora Mara
del Pilar Gonzales Fernndez y adjuntando diversos certificados de aportacin, que no son
documentos idneos para acreditar el aporte a una sociedad annima.
EI apelante seala, entre otros aspectos, el hecho de que la asociacin no ha sido disuelta y
mucho menos liquidada, solo ha cambiado de modalidad operativa dentro de la permisin
de la ley, opcin que no se la prohbe, restringe o condiciona, aadiendo que los aportes
de los socios a la nueva sociedad, no son otra cosa que las cuotas de los socios que se
pagaban en la asociacin.
En consecuencia, lo que este colegiado debe dilucidar principalmente es si para la constitu-
cin de una sociedad producto de la trasformacin de una asociacin se requiere acreditar
la entrega de nuevos aportes realizados por los socios, o puede realizarse a travs del
patrimonio que form parte de dicha asociacin.
2. Sobre esta materia, esta instancia tiene una postura expresada en las Resoluciones N
147-2004-SUNARP-TR-T del 06/08/2004, N 633-2004-SUNARP-SUNARP-TR-L del
25/10/2004 y N 196-2005-SUNARP-TR-T del 09/12/2005.
El artculo 333 de la Ley General de Sociedades establece lo siguiente: Las sociedades
regularas por esta ley pueden transformarse en cualquier otra clase de sociedad o persona
jurdica contemplada en las leyes del Per.
Cuando la ley no lo impida, cualquier persona jurdica constituida en el Per puede trans-
formarse en alguna de las sociedades reguladas por esta ley.
La transformacin no entraa cambio de personalidad jurdica.
Este segundo prrafo de la norma abre el camino de la transformacin de una asociacin a
sociedad mercantil; la nica condicin impuesta es que la ley no impida la transformacin,
lo que supone mandato expreso de la norma en ese sentido (o, en todo caso, implcito
pero indubitable).
En tal sentido, esta instancia ha sealado que es factible la transformacin (persona jurdica
no lucrativa) en una sociedad (persona jurdica lucrativa) pues no existe impedimento legal
para dicha transformacin.
3. Ahora bien, dicho esto, es menester sealar que el Cdigo Civil no contiene reglamentacin
alguna acerca de la transformacin de una asociacin a sociedad.
En efecto, Espinoza Espinoza advierte que nuestro Cdigo Civil adolece de una regulacin
especial de estos supuestos en el caso de las personas jurdicas no lucrativas. En atencin
a ello resulta conveniente que el operador jurdico aplique, en la medida que ello sea
posible, la normatividad establecida en la Ley General de Sociedades, Ley N 26887, del
09/12/1997. Esto en virtud de que si bien la finalidad (lucrativa o no lucrativa) difiere
entre la asociacin, la fundacin y el comit frente a las sociedades, todos estos sujetos de
derecho participan de la misma esencia de ser personas jurdicas1
4. Asimismo, debemos reconocer la existencia de regulacin expresa sobre el destino del
patrimonio de la asociacin en los casos de que esta decida su transformacin en sociedad.
Sobre ello, esta instancia - teniendo en cuenta que la persona jurdica no se disuelve ni se
liquida al transformarse- en la resolucin N 633-2004-SUNARP-TR-L del 25/10/2004 ha
sealado lo siguiente:
Considerar que si bien al Cdigo Civil regula nicamente el destino del patrimonio en casos
de disolucin y liquidacin de la asociacin (situacin que se presenta en la transformacin,
en la cual la persona jurdica se transforma sin disolverse), el hecho de su transformacin
a sociedad supone en estricto su exclusin del mbito civil, y en esa medida, deber
aplicarse al patrimonio de la asociacin, por analoga, la normativa contemplada en el
artculo 98 del Cdigo Civil para la disolucin y liquidacin de la asociacin, es decir,
entregar los bienes que pudiesen existir (dado que no se trata en estricto de haber neto
resultante) a las personas designadas en el estatuto o, de no ser esto posible, proceder a
travs de la Sala Civil de la Corte Superior, a su aplicacin a fines anlogos en inters de
la comunidad.
As, y en concordancia con el literal b del artculo 63 del estatuto de la asociacin que
dispone la transferencia del saldo neto final a la persona beneficiaria designada de acuerdo
al artculo 98 del Cdigo Civil, no resulta posible que el patrimonio que actualmente
posee la asociacin se convierta ahora en el capital social de la nueva sociedad y por tanto
en acciones de cada uno de los socios.
5. A mayor abundamiento, en la Resolucin N 196-2005-SUNARP-TR-T del 09/12/2005 se
ha sealado que el patrimonio de la asociacin es intangible; no obstante, esta circuns-
tancia no se constituye en una barrera infranqueable que impida de manera absoluta la
transformacin.
En este supuesto, al patrimonio de la asociacin debe drsele el destino previsto en su
estatuto para el caso de su eventual liquidacin y los nuevos socios, estn en la obligacin
de realizar nuevos aportes para el capital inicial de la sociedad mercantil.
Agrega que el destino final del patrimonio existente, cuya cuanta debe constar en el
balance de transformacin de la asociacin al da anterior a la fecha de la escritura pblica
correspondiente, en aplicacin del artculo 339 de la Ley General de sociedades2. El balance
refleja nicamente el estado del patrimonio, es decir, el haber neto en un momento dado,
este patrimonio neto puede estar formado por bienes muebles e inmuebles, los cuales deben
ser entregados a las personas designadas en el estatuto de la persona jurdica en proceso de
transformacin. De acuerdo al artculo 97 del Cdigo Civil, el patrimonio neto debe pasar
a las personas o instituciones con fines anlogos a la asociacin. En consecuencia, cuando
se trata de una asociacin, en la escritura pblica de transformacin tendr que precisarse
el destino final dado a los mismos, segn como se haya estipulado en el estatuto3.
6. De la revisin del acta de asamblea del 14/01/2012, inserta en la escritura pblica del
24/04/2012 presentada; se advierte que se ha omitido indicar el tipo de aportes que efec-
tan los socios a la sociedad resultante (Siempre Unidos Chancay S.A.C.). Asimismo, en la
1 ESPINOZA ESPINOZA, Juan, Derecho de las personas, T. II, Editorial Rodhas 2001, p. 437. Es importante advertir
que para este autor no es posible la transformacin de una persona jurdica no lucrativa a sociedad mercantil.
Sostiene que el impedimento legal se encuentra en la propia naturaleza no lucrativa de aquellas, y por el hecho de
que transformadas en lucrativas hara que los integrantes se beneficien directamente con el patrimonio, posibilidad
que entiende prohibida por la ley durante su vigencia e incluso despus de su extincin.
2 La ley no obliga a insertar el balance de transformacin en la escritura pblica, solo dispone que debe estar a
disposicin de los socios y de terceros interesados, en el domicilio social, en un plazo no mayor de treinta das,
contados a partir de la fecha de la referida escritura pblica.
3 Cabe sealar que la Resolucin N 196-2005-SUNARP-TR-T dispuso la inscripcin de la transformacin de una
asociacin en sociedad, en cuyo balance de transformacin se haba dejado constancia que la asociacin durante
su existencia no tuvo patrimonio y los nuevos socios de la sociedad realizaron aportes en efectivo.
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR las observaciones formulada por el Registrador Pblico del Registro de Personas
Jurdicas de Huaral al ttulo sealado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos vertidos
en el anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese
Rosario del Carmen Guerra Macedo
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
CONSULTA
La seora Elena Gonzales solicit ante los Registros Pblicos la inscrip-
cin del testamento olgrafo de su exconviviente, Mariano Torres. Sin
embargo, su solicitud fue denegada, por cuanto de la revisin de los
antecedentes registrales se advierte que ya obra inscrita la sucesin
intestada de Mariano Torres, siendo por tanto incompatible su solicitud
de inscripcin. No obstante ello, en la esquela de observacin, le sugiere
que cambie su rogatoria y solicite la anotacin preventiva por existencia
de testamento (APET). Teniendo en cuenta lo sealado, nos consulta en
qu consiste la APET y para qu le puede servir.
RESEA DE JURISPRUDENCIA
Resea de jurisprudencia
Resolucin N.
1300-2014-SUNARP-
Transferencia de propiedad vehi-
TR-L cular
RESOLUCIN N.1300-2014SUNARP-TR-L
Proceso Transferencia de propiedad vehicular
Decisin Confirmar los tres extremos de la observacin formulada por la Registradora del
Registro de Propiedad Vehicular
Normas aplicables Cdigo Civil: Artculos 2010 y 2011
Decreto Ley N. 26002: Artculos 23 y25
Reglamento General de los Registros Pblicos: Artculo 32
Decreto Legislativo N. 1049: Articulo 21
Fundamentos jurdicos Si bien un ttulo puede ser presentado a instancia de los otorgantes del acto o derecho,
relevantes o de tercero interesado; en el caso de la presentacin de actas notariales de transfe-
rencia vehicular otorgadas ante notario, esta deber ser efectuada por el notario ante
quien se otorg el instrumento o sus dependientes acreditados.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN N. 1300-2014-SUNARP-TR-L
Lima,
Antecedentes:
Mediante el presente ttulo se solicita inscribir la transferencia de propiedad del vehculo con placa de
rodaje N PF-4107.
Identificacin de defectos:
1. Se adjunta copia certificada notarialmente del acta de transferencia otorgada el 5/11/1997 ante
notario pblico Eduardo Laos Mora; sin embargo dicho documento as presentado no amerita
la inscripcin del acto solicitado. Asimismo, se advierte adems que dicho documento no cuenta
con el respectivo nmero de orden cronolgico que corresponde.
2. Conforme se publicita en la partida N 60018084 del Registro de Propiedad Vehicular, los titulares
registrales del vehculo son Mohamed Gesler Zaki Santillana y Emmy Alexandra Lpez Palacios;
sin embargo en el acta de transferencia adjunta no consta la intervencin de esta ltima persona.
3. Se advierte que el presentante Juan Jess Encarnacin Hercilla La Rosa, no es dependiente acre-
ditado de la notara del Dr. Eduardo Laos Mora.
Cita legal:
- Artculos 37 literal d), 48 y 79 del D.Ley N 26002 (vigente a la fecha de otorgamiento
del acta de transferencia).
- Artculos 7 y 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular.
- Artculos 32 y 40 del T.U.O del Reglamento General de los Registros Pblicos.
Sugerencias:
- Deber adjuntar copia certificada del acta de transferencia vehicular, expedido por notario
que conserva en su poder la matriz del acta de transferencia otorgada el 5/11/1997 ante
notario pblico Eduardo Laos Mora. Dicho documento deber contener el nmero de
orden cronolgico que le corresponde.
- Adjunte el acta notarial respectiva mediante la cual doa Emmy Alexandra Lpez Palacios
ratifique la transferencia del vehculo con placa rodaje N PF-4107, otorgada el 5/11/1997
ante notario pblico Eduardo Laos Mora. Dicho documento deber estar debidamente
acompaado de la respectiva certificacin mediante la cual se autorice a don Juan Jess
Encarnacin Hercilla La Rosa para presentarlo.
- Deber adjuntar la certificacin respectiva mediante la cual el notario que conserva en
su poder el protocolo del Dr. Eduardo Laos Mora, autorice a don Juan Jess Encarnacin
Hercilla La Rosa para presentar el acta de transferencia de propiedad otorgada el 5/11/1997
ante notario pblico Eduardo Laos Mora.
VI. ANLISIS
1. La calificacin registral constituye el examen minucioso y riguroso que efecta el Registrador
y en su caso el Tribunal Registral como rgano de segunda instancia en el procedimiento
registral, a fin de establecer si los ttulos presentados cumplen con los requisitos exigidos
por el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil para acceder al Registro; esto es,
la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencin a lo que resulte del contenido de los
documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Pblicos.
2. En el mismo sentido, el segundo prrafo del artculo V del Ttulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos establece que la calificacin comprende la verificacin de
los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en el ttulo, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripcin. Seguidamente, precisa que la calificacin tambin
comprende la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales
y la condicin de inscribible del acto o derecho y que dicha calificacin se realiza sobre la
base del ttulo presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.
El artculo 32 del Reglamento General de los Registros Pblicos, en concordancia con la
norma sustantiva antes citada, precisa los aspectos calificables por las instancias registrales,
entre los que se que se encuentran los siguientes:
()
a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida registral
en la que se habr de practicar la inscripcin, y, complementariamente, con los antecedentes
registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos ();
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, as como la formalidad del
ttulo en el que ste consta y la de los dems documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos que la conforman,
se ajustan a las disposiciones sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas
normas;
().
3. En el caso materia de anlisis se solicita la inscripcin de la transferencia otorgada por
Mohamed Gesler Zaki Santillana representado por Luis Fernando Bisso Len a favor de Juan
Jess Encarnacin Hercilla La Rosa, respecto del vehculo de placa de rodaje N PF4107,
inscrito en la partida electrnica N 60018084 del Registro de Propiedad Vehicular de Ica.
En el primer extremo de la observacin, la Registradora Pblica encargada de la califica-
cin deneg la inscripcin sosteniendo que la copia certificada notarialmente del acta de
transferencia del 5/11/1997, otorgada ante el notario Eduardo Laos Mora no amerita la
inscripcin del acto solicitado.
Por tanto, corresponde a esta instancia determinar si a las actas de transferencias vehiculares
le son aplicables los requisitos exigidos para las escrituras pblicas.
Al respecto, el artculo 2010 del Cdigo Civil concordante con el artculo III del Ttulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos1 regula que la inscripcin se
hace en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria. El
artculo 9 del Reglamento General de los Registros Pblicos establece que cuando las ins-
cripciones se realicen en mrito a instrumentos pblicos, slo podrn fundarse en traslados
o copias certificadas expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institucin
que conserve en su poder la matriz, salvo disposicin en contrario.
A este principio se refiere Antonio Manzano Solano2 expresando que No basta, sin embargo
cualquier ttulo o documento, sino que adems, ha de ser documento pblico y autntico.
Esta sera la segunda nota bsica del procedimiento registral en nuestro sistema: principio
de documentacin pblica frente al principio de documentacin privada. Es insuficiente,
pues, que los documentos que contengan derechos inscribibles estn solamente suscritos
por los interesados; precisa que en su creacin haya intervenido una persona dotada por
el Estado de facultades legales para conferirles carcter de pblicos y autnticos.
Deben tenerse en cuenta las diferencias entre ttulo formal y ttulo material. Como indica
Manzano Solano (...) cuando se habla del ttulo en sentido material, se hace referencia
a la causa o razn jurdica originadora del derecho inscribible; compraventa, donacin,
permuta, etc. El ttulo formal en cambio, debemos relacionarlo con el documento que
contiene aquella causa o, como dice Roca Sastre, con la prueba grfica que constata dicha
causa o razn jurdica de adquirir. Por tanto, el ttulo en sentido formal sera el documento
en el que se contiene un ttulo en sentido material (v.gr. la escritura pblica en la que se
contiene un contrato de compraventa).
Respecto al ttulo en sentido formal es necesario indicar que debe reunir ciertos requisitos,
toda vez que el Registro debe brindar exactitud y las necesarias condiciones para que se
garantice la seguridad del trfico jurdico, siendo por tanto necesario para una adecuada
inscripcin los documentos que renan las necesarias condiciones de autenticidad.3
4. Mediante Decreto Supremo N 036-2001-JUS, vigente desde el 25/12/2001, se establecie-
ron disposiciones aplicables a las transferencias de propiedad de vehculos automotores.
As, el artculo 1 del referido decreto seala: La transferencia de propiedad de vehculos
automotores a que se refiere el artculo 36 del Reglamento de las Inscripciones del Registro
de Propiedad Vehicular, se formaliza mediante acta notarial de transferencia de bienes
muebles registrables ().
Por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 041-2002-SUNARP-
SN, se dispuso que el acta notarial de transferencia de bienes muebles registrables, en
1 Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en
virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario (...).
2 MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario, Volumen II, Colegio de Registradores de la Propiedad
y Mercantiles de Espaa, Madrid, 1994.
3 En ese orden de ideas, el artculo 7 del Reglamento General de los Registros Pblicos establece que constituye
ttulo para efectos de la inscripcin el documento o documentos en los cuales se fundamente inmediata y direc-
tamente el derecho o acto inscribible y que, por s solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia;
asimismo, el artculo 8 establece que las inscripciones se efectuarn sobre la base de los documentos sealados
en cada reglamento especfico y en su defecto, por las disposiciones que regulan la inscripcin del acto o derecho
respectivo.
Cuando se trate de instrumentos pblicos solo podrn fundarse en traslados o copias certificadas
expedidas por el funcionario autorizado o institucin que conserve en su poder la matriz. Si
se trata de documentos privados, el documento original deber tener las firmas certificadas
por notario, salvo disposicin legal en contrario.
()
Como se puede apreciar, dicha norma reglamentaria seala expresamente que las inscrip-
ciones se efectuarn en virtud de instrumento pblico, el mismo que puede constar en
traslados o copias certificadas expedidas por el funcionario autorizado o institucin que
conserve en su poder la matriz.
9. En ese orden de ideas, podemos concluir que en el caso de las actas de transferencias de
bienes muebles registrables, stas, al incorporarse a un registro del protocolo del notario,
se constituyen en instrumentos pblicos protocolares, pudiendo expedirse los traslados
notariales que a solicitud de las partes intervinientes, consideren pertinentes.
Ahora bien, verificada el acta de transferencia de vehculo del 5/11/1997 presentada,
otorgada por el notario de Ica Eduardo Laos Mora; se advierte que la misma no cumple
con la formalidad prevista para los instrumentos pblicos protocolares, aprecindose que
consiste en una certificacin de reproduccin, donde el notario de Lima Gino E. Barnuevo
Cullar certifica Que esta copia fotosttica es reproduccin del documento que he tenido a la
vista, encontrndola idntica en su contenido, la misma que legalizo.
En tal sentido, deber solicitarse ante el notario que conserva en su poder la matriz, la
copia certificada de la referida acta; siendo ste el ttulo formal para su inscripcin.
As, el notario de Ica Eduardo Laos Mora, es el legitimado expedir una copia certificada
del acta de transferencia vehicular del 5/11/1997 que obra en su matriz; sin embargo el
referido notario ha cesado en sus funciones por causal de renuncia regulada en el artculo
21 del Decreto Legislativo N 10495, habiendo sido cancelado su ttulo de notario por
Resolucin Ministerial N 0282-2010-JUS del 23/12/2010.
Respecto al cese de notario, el ltimo prrafo del artculo 21 del Decreto Legislativo N.
1049 (vigente a la fecha de renuncia) dispone lo siguiente:
()
En caso de cese de un notario en ejercicio, el colegio de notarios, con conocimiento del Consejo
del Notariado, se encargar del cierre de sus registros, sentndose a continuacin del ltimo
instrumento pblico de cada registro, un acta suscrita por el Decano del Colegio de Notarios
donde pertenezca el notario cesado.
A su vez, el artculo 130 literal n) del mencionado Decreto seala entre las atribuciones y
obligaciones de los Colegios de Notarios:
()
n) Velar por la integridad de los archivos notariales conservados por los notarios en ejercicio,
regulando su digitalizacin y conversin a micro formas digitales con la ley de la materia, as
como disponer la administracin de los archivos del notario cesado, encargndose del oficio
y cierre de sus registros.
().
Conforme a las normas antes glosadas, este Colegiado concluye que habiendo renunciado
un notario pblico y por tanto haber cesado en su funcin notarial, corresponde al Colegio
de Notarios respectivo designar al notario que administrar los archivos del notario cesado.
En tal sentido, tenemos que el Colegio de Notarios de Ica es el encargado de designar al
notario a cargo de los archivos del notario cesado, ante quien se solicitar la expedicin
de la copia certificada del acta de transferencia vehicular del 5/11/1997.
En tal sentido, el titular de la rogatoria viene siendo el presentante del ttulo, salvo en el caso
que nos encontremos frente a un parte judicial, en cuyo caso la rogatoria le corresponde
al juez.
12. De otro lado, el primer prrafo del artculo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Propiedad Vehicular establece lo siguiente:
Cuando se trate de parte notarial del acta de transferencia de vehculo, deber ser presentado
por el notario ante el cual se extendi o su dependiente acreditado ante SUNARP.
()
Con esta norma se pretende cerrar el crculo de seguridad, teniendo la certeza de que el
acta notarial que llegue al Registro sea la que proviene de la Notara ante la cual se otor-
g, con la presentacin de la misma ya sea por el mismo Notario o por su dependiente
debidamente acreditado.
En tal sentido, corresponde a este colegiado determinar quin es el autorizado para presen-
tar el ttulo ante el Registro, cuando se trate de actas notariales de transferencia vehicular
otorgada ante notario cesado.
13. Dentro de este contexto tenemos que si bien un ttulo puede ser presentado a instancia
de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado; en el caso de la presentacin
de actas notariales de transferencia vehicular otorgadas ante notario, sta deber ser efec-
tuada por el Notario ante quien se otorg el instrumento o sus dependientes acreditados.
En el caso submateria se aprecia de la solicitud de inscripcin de ttulo, este ha sido presen-
tado por Juan Jess Encarnacin Hercilla La Rosa, sin embargo no se encuentra acreditado
ante el Registro su designacin como presentante de la notara Laos Mora.
Como puede verse, siendo que es un requisito de la norma que el ttulo sea presentado por
el notario ante quien se otorg el instrumento o sus dependientes acreditados, no resulta
procedente la admisin por tercera persona.
Por lo tanto, corresponde que el ttulo submateria sea presentado por el notario que extendi
que el acta de transferencia vehicular del 5/11/1997 o sus dependientes acreditados.
No obstante lo sealado precedentemente, el presente ttulo tiene la especial circunstancia
que el notario de Ica Eduardo Laos Mora ha cesado al cargo por renuncia.
Respecto a la presentacin de partes notariales, el ltimo prrafo del artculo 36 del D.S
N 010-2010-JUS Reglamento del Decreto Legislativo N 1049, seala:
()
En el caso de notarios cesados, la presentacin la efectuar el presentante del notario que autoriza,
la persona que se seale en el parte o en su defecto, el representante acreditado del colegio de
notarios.
Conforme a la norma antes glosada, el Colegio de Notarios de Ica ser el encargado de
designar al representante acreditado de esta Institucin para realizar la presentacin de
ttulos en el Registro de Predios. Sin embargo, la norma no ha previsto el supuesto referido
a presentacin de parte notarial de actas de transferencias vehiculares.
Esta instancia concluye que para dicho supuesto, el Colegio de Notarios deber designar al
notario que se encuentra a cargo de la administracin de los archivos del notario cesado.
Dicho criterio tiene como finalidad dar cumplimiento con lo normado en el primer prrafo
del artculo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular.
As, para el caso que nos ocupa, el Colegio de Notarios de Ica designar como presentante
del ttulo al notario encargado de la administracin de los archivos del notario Eduardo
Laos Mora, supuesto que ha sido desarrollado en prrafos precedentes.
Consecuentemente, corresponde confirmar el tercer extremo de la observacin formulada
por la Registradora.
14. El recurrente invoca en su recurso que la Oficina Registral de Ica le expidi un certificado
de gravamen donde consta que el nico titular registral es el Sr. Mohamed Gesler Zaki
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR los 3 extremos de la observacin formulada por la Registradora del Registro de
Propiedad Vehicular de Ica por los fundamentos expuestos en la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.