Cuerpo N 2 PDF

GOBIERNO DE CHILE
MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO

DIVISION TECNICA DE ESTUDIO Y FOMENTO HABITACIONAL
MANUAL DE TASACIONES PARA EL SUBSIDIO

HABITACIONAL
CUERPO N 2: PROCEDIMIENTOS DE TASACION.

PROCEDIMIENTOS DE BASES DE DATOS
1 ASPECTOS GENERALES
Para todos los efectos que correspondan, los Procedimientos relativos a Valoraciones de Inmuebles
Tpicos y Atpicos definidos en la Metodologa, sern de cargo del Tasador. Aquellos procedimientos
relativos a Bases de Datos, sern de cargo del Supervisor.
Conceptualmente, procedimiento es la accin de proceder o mtodo de efectuar o hacer algunas cosas.

Es el modo de conducir ciertos actos de manera sucesiva y ordenada.
En este captulo se abordan los siguientes temas:
a) Los procedimientos para determinar el valor de tasacin en cada caso, aplicando las distintas
metodologas que contiene el Manual segn se trate de inmuebles tpicos o atpicos:
Procedimiento especfico para determinar el valor por costo de reemplazo para inmuebles
tpicos
- Viviendas Urbanas
- Viviendas rurales
Procedimiento especfico para determinar el valor por enfoque de mercado para inmuebles
atpicos habituales del mercado inmobiliario
- Suelo urbano o rural,
- Inmuebles edificados (casas, departamentos habitacionales, locales comerciales,
oficinas y boxes de estacionamiento)
Procedimiento especfico para determinar el valor por enfoque mixto para inmuebles
atpicos no habituales del mercado inmobiliario
b) Los procedimientos para desarrollar usar y administrar bases de datos:

Procedimiento especfico para Base de Datos de Mercado (Terrenos e Inmuebles
Edificados), que contendr la informacin de valores de mercado de propiedades,
recolectada para su uso en futuras tasaciones
Procedimiento especfico para Base de Datos de Tasaciones aprobadas, que contendr la
informacin de todas las tasaciones que realiza el Servicio en la Regin para su control,
anlisis y, tambin, su uso en posteriores tasaciones.
C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc 2

2 PROCEDIMIENTO DE TASACIN DE INMUEBLES TIPICOS
2.1 PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS URBANAS, NUEVAS O

USADAS
N Actividad Metodolo Tablas

Activ. ga
1 Valoracin del Inmueble Tpico
El Valor de Tasacin ser el resultado de la suma: 1.1.6

Del valor del terreno,
De las edificaciones y
De las obras complementarias, determinados de la siguiente manera:
a) Terreno: se aplicar la metodologa Comparativa o de Valor de Mercado 1.1.3
b) Edificaciones: se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo, utilizando las Tablas 1.1.4 3,4,5
de Valores y Depreciaciones, en caso de viviendas usadas, y los factores de
condiciones especiales que procedan, contenidas en este Manual de Tasaciones.
c) Obras Complementarias: se aplicarn los porcentajes de incidencia segn la calidad
de la edificacin o la Lista de Valores contenidas en el Manual de Tasaciones y en el 1.1.5 16 o 17
Anexo N 1, respectivamente.
2 Determinacin del valor del Terreno 1.2
Para la tasacin del terreno se seguirn los siguientes pasos:

a) Anlisis de la propiedad (Terreno). 1.2.2
b) Anlisis del mercado (Terreno) 1.2.3
c) Seleccin de muestras representativas 1.2.5
d) Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de 1.2.6
similares caractersticas del terreno a tasar
e) Tasacin del terreno 1.1.3
3 Anlisis de la propiedad (Terreno)
a) Inspeccin fsica de la propiedad y el sector 1.2.2

b) Anlisis de la documentacin legal y tcnica 1.2.2
c) Conocimiento de las disposiciones normativas 1.2.2
d) Mejor uso potencial del terreno que se tasa. 1.2.3.3

Activ. ga
4 Anlisis del mercado (Terreno) 1.2.3
a) Anlisis del mercado inmobiliario 1.2.3.1

Situacin general del pas
Situacin coyuntural del mercado inmobiliario
b) Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo: 1.2.3.2
Se calificar el grado de atraccin y demanda que el terreno ejerce sobre su mercado,
es decir, respecto a otros terrenos que competiran por igual demanda, en los siguientes
aspectos mnimos:
Calidad de la ubicacin,
Calidad del vecindario o entorno inmediato y de la accesibilidad,
Calidad del terreno, y
Posibilidades de comercializacin
c) Se usar la siguiente escala de calificacin: 1.2.3.2
Inferior
Similar
Superior
5 Seleccin de muestras representativas 1.2.5.1
a) En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios 1.2.5.1

de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de terrenos similares al
que se tasa y cuyas caractersticas son conocidas por el tasador, y las fuentes de los
mismos.
b) Estas referencias se extraern de las Bases de Datos que para tal efecto se administran
en la Unidad, salvo dos como mnimo, que sern nuevas y que el tasador deber
agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 Base de datos de mercado.
c) Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un mximo
de 2 tasaciones), siempre y cuando hayan sido controladas por la Unidad.
d) En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de 1.2.5.2
propiedades comparables a la que se tasa y en las que se fundamente
el valor de tasacin, sintetizando los datos re relevantes en la hoja
Antecedentes de Propiedades Comparables.

Activ. ga
6 Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de 1.2.4

similares caractersticas del terreno a tasar 1.2.5
La tasacin del terreno se har a partir del anlisis comparativo de los valores de
transferencias y/o de ofertas de terrenos de similares caractersticas del terreno a tasar.
Consiste en:
1.2.5.1
La seleccin de una muestra representativa de inmuebles comparables;
1.2.5.2
La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y la
propiedad a tasar, y
La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas: el tasador 1.2.6
analizar y evaluar las diferencias entre cada terreno comparable y el terreno
que se que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.
Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealados en la actividad 5 , para
reconciliacin de diferencias, obtencin de franja de valor y valor de tasacin.
7 Tasacin del terreno 1.2
El tasador determinar el precio ms probable del terreno en el mercado, a partir de los

valores ajustados de los terrenos comparables seleccionados.
a) Como primera aproximacin al valor, en el formulario de tasacin, hoja Mercado,
recuadro Sntesis de las Propiedades Comparables, se calcula automticamente el
promedio matemtico de los precios ajustados de los terrenos comparables, la
desviacin estndar y el margen de error de la estimacin para un grado o nivel de
confianza estadstico del 95%.
b) El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos
los datos pertinentes sobre los terrenos comparables, en funcin de:
El grado de semejanza o diferencia con el terreno a tasar: se dar mayor
importancia a los valores de aquellos terrenos que requieran la menor cantidad de
ajustes a los valores de sus caractersticas,
El grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables,
prefirindose los antecedentes de ventas de terrenos comparables, siguindole en
orden decreciente las promesas de compraventa y, por ltimo, los valores de oferta
de avisos clasificados publicados,
La cantidad y calidad de las referencias, y
Cualquier otra informacin pertinente sobre las condiciones econmicas y del
mercado inmobiliario actuales y esperadas que el tasador considere relevante.
c) Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para el terreno por
m2.
d) El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar este Valor Unitario Base de 1.1.3.
Mercado por la superficie del terreno:
VT = Superficie Terreno x VUBM
e) En caso de no existir datos de terrenos comparables, el valor del terreno se obtendr
1.1.3.1
aplicando la metodologa de Valor Residual:
Se determinar el valor del inmueble (VI) aplicando el enfoque comparativo o de
mercado.
Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras

Activ. ga
complementarias (VOC).
El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor de
reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias:
VT = VI - VE - VOC
8 Valoracin de las edificaciones 1.1.4
El tasador realizar la valoracin de las edificaciones de acuerdo a los criterios y

antecedentes definidos en la metodologa de tasacin por enfoque de costo de reemplazo
utilizando las Tablas de Valores y Depreciaciones, en caso de viviendas usadas, y los
factores de condiciones especiales que procedan, contenidas en este Manual de Tasaciones.
De acuerdo al siguiente procedimiento:
Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo 1.1.2
edificado
Aceptabilidad de las edificaciones en viviendas usadas
1.1.2.1
Clase de las edificaciones
1.1.2.2 a 3,4,5
Determinacin de la calidad de las edificaciones
1.1.2.2 b
Valoracin de las edificaciones
1.1.4
Valoracin condicin especial de las edificaciones
1.1.4.2
Depreciacin de las viviendas usadas
1.1.4.3
Valor total de las edificaciones
1.1.4.5
9 Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de 1.1.2

lo edificado.
El tasador debe, obligatoriamente, inspeccionar ocularmente los inmuebles a tasar, lo cual
incluye agotar los medios para visitar la propiedad interior y exteriormente.
La fecha de inspeccin se indicar en el Informe de Tasacin.
El tasador verificar la concordancia entre el bien inspeccionado y
a) Su identificacin legal (escritura de dominio),
b) Tcnica (permisos, planos, certificados de recepcin final, de no expropiacin, de
nmero, etc.)
c) Tributaria (rol de avalo y avalo fiscal vigente a la fecha de tasacin). Si no coincide
algn dato, debe indicar y, en lo posible, explicar la razn de ello.
d) Los antecedentes administrativos de la edificacin, como expropiaciones, inclusin
en planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de demolicin o clausura.
10 Aceptabilidad de las edificaciones en viviendas usadas 1.1.2.1
Las edificaciones slo se tasarn si presentan las condiciones mnimas de aceptabilidad, En

caso contrario, deber informarlo usando el Formulario de No Aceptabilidad y no

Activ. ga
proseguir con la tasacin.
La No Aceptabilidad se determinar constatando la existencia de anomalas evidentes en:
Las partidas de Obra Gruesa, de Terminaciones y de Instalaciones, que afecten sus
condiciones de estructura y de habitabilidad, y
Los antecedentes administrativos de la edificacin, como expropiaciones, inclusin en
planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de demolicin o clausura
11 Clase de las edificaciones
La Clase de una edificacin corresponde al material de la estructura resistente o soportante, 1.1.2.2 a 3, 4 y ,5

que es aquella parte de la edificacin que la hace mantener su forma y perdurar en el tiempo,
sin considerar las tabiqueras no soportantes. El tasador clasificar la Clase de las
edificaciones segn sea el material estructural predominante de la edificacin, de acuerdo a
lo sealado en Metodologas
12 Determinacin de la calidad de las edificaciones
El tasador determinar la Calidad de las edificaciones segn las 1.1.2.2 b

definiciones, teniendo presente que las calidades Superior y Buena no se
presentan en operaciones subsidiadas y que la calidad Deficiente no
permite otorgar la Aceptabilidad prevista como necesaria.
Si las construcciones presentan diferencias en alguna de las caractersticas de clase,

calidad, nmero de pisos, condiciones especiales y antigedad, se valorarn por separado.
Se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo, utilizando las Tablas de Valores
1.1
contenidas en el Anexo N 1. Las Tablas de Valores indican en negrita el valor de cada
tipologa de edificacin, que el tasador usar preferentemente, y el rango de variacin
estadstica razonable de ese valor. Excepcionalmente el Tasador podr aplicar cualquier
valor que est dentro de los rangos indicados, exponiendo los fundamentos para ello. Estos
valores estn referidos a edificaciones nuevas.
a) Las Tablas de Valores Unitarios Bases de Edificacin (VUBE) son: 1.1.4
Tabla de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Tpica en extensin 3
(Anexo 1, Tabla 3)
Tabla de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Tpica en altura. 4
(Anexo 1, Tabla 5)
Tabla de Costo de Reemplazo para Edificacin Nueva Tpica en extensin,
de edificacin no frecuente. (Anexo 1, Tabla 4) 5
b) El Valor Unitario Base para cada Edificacin (VUBE) depende de: 1.1.4.1
La clase estructural de la edificacin, 1.1.2.2 a
Su calidad constructiva, 1.1.2.2. b 1y2
El nmero de pisos, y
En caso de edificios, la existencia de ascensores
c) Si la edificacin presenta alguna condicin especial (mansarda, edificacin abierta, 1.1.4.2 9
subterrneo, etc.), se deber aplicar el factor correspondiente al VUBE .La
aplicacin computacional del Informe de Tasacin calcula automticamente el
Valor Unitario Base segn sean las caractersticas de la construccin

Activ. ga
14 Valoracin condicin especial de las edificaciones 1.1.4.2
Las condiciones especiales de construccin que puede presentar la edificacin desvalorizan 9

el valor unitario base de edificacin (VUBE) debiendo aplicarse los factores de correccin
que correspondan. El valor de reemplazo de cada edificacin (VE i) que presente alguna
condicin especial es:
VEi = Superficie Edificada i x VUBE x Factor Condicin Especial
15 Depreciacin en viviendas usadas 1.1.4.3 10 a 15
Para construcciones no nuevas se deber medir la prdida de valor o depreciacin debido al

transcurso del tiempo, la que se calcular considerando los siguientes pasos:
a) En primer lugar, se determinar la Edad Efectiva de la edificacin, a partir de:
1.1.4.4
La antigedad o edad real de lo construido,
La calidad de la edificacin, que se refleja en distintas incidencias de las partidas
de obra gruesa, terminaciones e instalaciones, y
Su estado de conservacin. Si se detecta la presencia de alteraciones por
remozamientos (por obras de mantencin) y/o deterioros (daos y desgaste
ocasionados por el uso) en las partidas de terminaciones e instalaciones, se
evaluar el grado de estas (factor de alteracin de cada partida) respecto a un
estado de conservacin normal para la edad de la edificacin, en una graduacin
de ningn, poco, mediano, mucho y total, desde 0% a 100% con incrementos de
25%.
Factor Edad Efectiva = Incidencia Obra Gruesa x Factor Alteracin Obra Gruesa 1.1.4.3 1.1
El Factor para Obra Gruesa invariablemente es 1,0 pues su aceptabilidad no
permite alteraciones.
Por lo tanto, la edad efectiva de lo construido, envejecido o rejuvenecido por
deterioros o remozamientos, ser:
Edad Efectiva = Edad Real x Factor de Edad Efectiva
12 a 14
b) En segundo lugar, se determinar el Coeficiente Depreciacin de la edificacin, a
partir de:
La clase de construccin, ya que se define un porcentaje anual y un mximo de 1.1.2.2
depreciacin para cada clase,
La edad efectiva de lo construido
Coef. Depreciacin = Edad Efectiva x % Anual Depreciacin para la Clase
c) La aplicacin computacional del Informe de Tasacin calcula automticamente la Edad
15
Efectiva y el Coeficiente de Depreciacin segn sea la clase, la calidad, la antigedad y
los deterioros o remozamientos que presente la construccin.
d) Los porcentajes mximos de depreciacin varan de 70 a 80% segn Clase de 1.1.4.4 15
Edificacin
16 Valor total de las edificaciones 1.1.4.5
En sntesis, el valor total de las edificaciones (VE) que existan en la propiedad ser la suma 3, 4 y 5
de los valores de cada edificacin (VEi):
Valor Total de la Edificacin = VE = VE1 + VE2 + VE3 + ... + VEn

Activ. ga
17 Obras Complementarias 1.1.5
El valor de las Obras Complementarias (VOC) se determinar:

a) Como un porcentaje del valor de lo edificado, de acuerdo a la incidencia promedio de 16
las Obras Complementarias respecto a la edificacin tipo de igual calidad:
VOC = VE x % Incidencia OOCC para la Calidad
b) Si la cantidad y calidad de estas obras lo amerita, su tasacin se efectuar
17
excepcionalmente en base a la cubicacin de los distintos tems utilizando la Lista de
Obras Complementarias Frecuentes Valoradas. En este caso, se aplicar el mismo
porcentaje de Depreciacin que corresponda a lo edificado, o a la edificacin principal si
son ms de una las existentes en la propiedad.

Activ. ga
Activ. ga
18 Valor de Tasacin del Inmueble 1.1.6
El Valor del Inmueble (VI) ser la suma de los valores del terreno, edificaciones y obras 3, 4 y 5
complementarias:
Valor del Inmueble = Valor Terreno + Valor Edificaciones + Valor Obras
Complementarias
16 y 17
VI = VT + VE + VOC

2.2 PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS RURALES NUEVAS

Activ. ga.
1 Valoracin de la Vivienda Rural Nueva
El Valor de Tasacin ser el resultado de la suma de los valores del terreno y de las
construcciones, determinados de la siguiente manera:
a) Terreno: se aplicar la metodologa comparativo o de mercado, haciendo un anlisis
1.1.3
comparativo de valores de transferencias y/o de ofertas de predios rurales de similares
caractersticas. Sin embargo, en la tasacin se valorar una superficie mxima de 500
m2.
b) Edificaciones: se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo exclusivamente a la
1.1.4 6
vivienda, a la cual se aplicarn los factores de condiciones especiales que procedan,
utilizando las Tablas de Valores contenidas en el Anexo N 1 de este Manual de
Tasaciones. Se agregar el valor de las Instalaciones que procedan.
c) Obras Complementarias: no se tasarn. 7u8

d) Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de 1.2.6

d) Mejor uso del terreno que se tasa. 1.2.3.3

Activ. ga

Situacin general del pas
Se calificar el grado de atraccin y demanda que el terreno ejerce sobre su mercado, es
decir, respecto a otros terrenos que competiran por igual demanda, en los siguientes
aspectos mnimos:
c) Se usar la siguiente escala de calificacin: 1.2.3.2
Inferior
Similar
Superior
5 Seleccin de muestras representativas 1.2.5

de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de terrenos similares al
mismos.
agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 de Base de datos de
mercado .
d) En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de propiedades comparables
a la que se tasa y en las que se fundamente el valor de tasacin, sintetizando los datos 1.2.5.1
relevantes en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.

N Actividad Metodolo Tabla
Activ. ga

Consiste en:
1.2.5.1
La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y la 1.2.5.2
La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas:
El tasador analizar y evaluar las diferencias entre cada terreno comparable y el terreno 1.2.6
que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.
Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealados en la actividad 5, para
reconciliacin de diferencias, obtencin de franja de valor y valor de tasacin
7 Tasacin del terreno 1.2

b) El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos 1.2.5.1
los datos pertinentes sobre los terrenos comparables, en funcin de:
El grado de confiabilidad de la informacin referida a los comparables, prefirindose
los antecedentes de ventas de terrenos comparables, siguindole en orden
decreciente las promesas de compraventa y, por ltimo, los valores de oferta de
avisos clasificados publicados,
c) Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para el terreno por
m2.
d) El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar este Valor Unitario Base de 1.1.3

N Actividad Metodolo Tabla
Activ. ga
e) En caso de no existir datos de terrenos comparables, el valor del terreno se obtendr
1.1.3.1
mercado.
Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) El valor del terreno
ser la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor de reemplazo de las
edificaciones (VE) y obras complementarias:
VT = VI - VE
8 Valoracin de las Edificaciones 1.1.4
El tasador realizar la valoracin de las edificaciones de acuerdo a los criterios y

antecedentes definidos en la metodologa de tasacin por enfoque de costo de reemplazo
utilizando las Tablas de Valores y los factores de condiciones especiales que procedan,
contenidas en este Manual de Tasaciones y de acuerdo al siguiente procedimiento
Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de lo 1.1.2 6,7 u 8
edificado
Clase de las edificaciones
1.1.2.2 a
Valoracin de las edificaciones 1.1.4
Valoracin condicin especial de las edificaciones 1.1.4.2
Valor total de las edificaciones 1.1.4.5

Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de 1.1.2
9
lo edificado
El tasador verificar la concordancia entre el bien inspeccionado y
a) Su identificacin legal (escritura de dominio),
nmero, etc.)
algn dato, debe indicar y, en lo posible, explicar la razn de ello.
10 Clase de las edificaciones
El tasador determinar la Clase de las edificaciones segn sea el material estructural 1.1.2.2 a
predominante de la edificacin.

Activ. ga
11 Valoracin de las Edificaciones 1.1.4
Viviendas Nuevas
a) Se incluirn en la tasacin slo las edificaciones destinadas al uso habitacional.
Se aplicar la metodologa de Costo de Reemplazo, utilizando la Tabla 6 de Costo de 1.1 6
Reemplazo para Edificacin Nueva Rural sin Instalaciones contenida en el Anexo N 1 del
Manual. En esta Tabla se indica en negrita el valor de cada tipologa de edificacin, que el
tasador usar preferentemente, y el rango de variacin estadstica razonable de ese valor.
Excepcionalmente el Tasador podr aplicar cualquier valor que est dentro de los rangos
indicados, exponiendo los fundamentos para ello. Estos valores estn referidos a
edificaciones nuevas.
b) El Valor Unitario Base sin Instalaciones para cada Edificacin (VUBE) depende de: 1.1.4.1
La clase estructural de la edificacin, y 1.1.2.2 a
Su calidad constructiva. En este caso, slo se aplica la Calidad Inferior. 1.1.2.2 b
c) Al Valor Unitario Base sin Instalaciones se le deber agregar el recargo debido a las
Instalaciones que posea la vivienda
d) El valor de tasacin de cada edificacin, si se usa el porcentaje de recargo por
Instalaciones, ser el producto de:
Valor Edificacin = Superficie Edificada x VUBE x (1 + %Recargo Instal.)
La aplicacin computacional propuesta calcula automticamente el Valor de la
Edificacin segn sean las caractersticas de la construccin.
e) Ahora, en caso de aplicar valores de Instalaciones de acuerdo a listado , se tendr:
Valor Edificacin = Sup. Edificada x VUBE + Valor Instalaciones
f) El tasador podr descontar el Factor de Comercializacin (7 %), si se estima
procedente, dejando constancia de ello.
9
Si la edificacin presenta alguna condicin especial (mansarda, edificacin abierta, etc.), se
deber aplicar el factor correspondiente al VUBE . El valor de reemplazo de cada edificacin
(VE i) que presente alguna condicin especial es:
13 Valor total de la edificacin 1.1.4.5
En sntesis, el valor total de la edificacin (VE) ser la suma de los valores de cada
edificacin (VEi): 3, 4 y 5
14 Valor de Tasacin del Inmueble 1.1.6 b
El Valor del Inmueble (VI) ser la suma de los valores del terreno y de las edificaciones: 3, 4 y 5
Valor del Inmueble = Valor Terreno + Valor Edificaciones
VI = VT + VE

3 PROCEDIMIENTO DE TASACION DE INMUEBLES ATPICOS
3.1 PROCEDIMIENTO DE TASACION DE INMUEBLES ATPICOS HABITUALES

DEL MERCADO INMOBILIARIO1
N Actividad Metodo-
Tablas
Activ. loga
1 Tipologas de Propiedades
Se distinguirn las siguientes tipologas de Inmuebles Atpicos: 1.2

Inmuebles no edificados (suelo urbano o rural).
Inmuebles edificados habituales del mercado inmobiliario (casas, departamentos
habitacionales, locales comerciales2, oficinas, bodegas y boxes de estacionamiento)
2 Determinacin del valor del inmueble atpico habitual del mercado inmobiliario 1.2

a) Anlisis de la propiedad 1.2.2
b) Anlisis del mercado 1.2.3
d) Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de
1.2.6
e) Tasacin del terreno
1.1.3
3 Anlisis de la propiedad

d) Mejor uso potencial de la propiedad que se tasa. 1.2.3.3
4 Anlisis del mercado 1.2.3

- Situacin general del pas
- Situacin coyuntural del mercado inmobiliario
b) Anlisis de la propiedad en relacin a su mercado objetivo:
1.2.3.2
Se calificar el grado de atraccin y demanda que el inmueble ejerce sobre su mercado, es
decir, respecto a otros inmuebles que competiran por igual demanda, en los siguientes
aspectos mnimos:
1.2.3.2
1
Slo desarrollar la tasacin en formulario urbano
2
No siempre se puede aplicar a la tasacin de locales comerciales el mtodo de anlisis comparativo de mercado de ofertas y/o
ventas, dadas las grandes diferencias de valor que se pueden producir con pequeas variaciones de la localizacin.
Normalmente, en estos casos se utiliza el Mtodo de Rentabilidad, no incluido en este Manual.

N Actividad Metodo-
Tablas
Activ. loga
Calidad del terreno,
Calidad de construccin,
Estado de conservacin, y
1.2.3.2
c) Se usar la siguiente escala de calificacin:
Inferior
Similar
Superior

de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de inmuebles similares al
mismos.
agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 de Base de datos de
mercado.
d) En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de propiedades comparables
a la que se tasa y en las que se fundamente el valor de tasacin, sintetizando los datos 1.2.5.2
relevantes en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.
6 Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de inmuebles de 1.2.4

similares caractersticas al del inmueble a tasar 1.2.5
La tasacin del inmueble se har a partir del anlisis comparativo de los valores de
transferencias y/o de ofertas de inmuebles de similares caractersticas al del inmueble a
tasar. Consiste en:
1.2.5.1
La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y la 1.2.5.2
La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas:
El tasador analizar y evaluar las diferencias entre cada inmueble comparable y el terreno
que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables. 1.2.6
Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealado en la actividad 5, para
reconciliacin de diferencias obtencin de franja de valor y valor de tasacin
7 Tasacin del inmueble 1.2
El tasador determinar el precio ms probable del inmueble en el mercado, a partir de los

valores ajustados de los inmuebles comparables seleccionados.
promedio matemtico de los precios ajustados de los inmuebles comparables, la
b) El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de todos

N Actividad Metodo-
Tablas
Activ. loga
los datos pertinentes sobre los inmuebles comparables, en funcin de:
El grado de semejanza o diferencia con el inmueble a tasar: se dar mayor 1.2.5.1
prefirindose los antecedentes de ventas de inmuebles comparables, siguindole
en orden decreciente las promesas de compraventa y, por ltimo, los valores de
oferta de avisos clasificados publicados,
c) Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para: 1.2.6
El terreno,
El inmueble edificado habitual en extensin, en cuyo caso este valor incluye el valor
del terreno y de las obras complementarias, y
El inmueble edificado habitual de copropiedad en cuyo caso este valor incluye la 1y2; 16
cuota proporcional del terreno, de las superficies comunes y de las obras y 17
complementaria
d) El Valor del Inmueble (VI) ser:
Inmuebles no edificados (suelo urbano o rural):
Valor del Inmueble = Superficie Terreno x Valor Unitario Base de Mercado para el
Terreno
VI = VT = Superficie Terreno x VUBM
Inmuebles edificados habituales del mercado inmobiliario:
Valor del Inmueble = Superficie Edificada x Valor Unitario Base de Mercado para el
Inmueble
VI = Superficie Edificada x VUBM
e) En caso de no existir datos de mercado de inmuebles comparables, no se podr tasar el
inmueble aplicando la metodologa comparativa o de mercado.
Para tasar terrenos, en el que no existan datos de mercado de terrenos comparables, el 1.1.3.1.
valor se obtendr aplicando la metodologa de Valor Residual:
1.2
mercado (vase el procedimiento en el captulo.
1.1.4 16 y 17
Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras
El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor del inmueble el valor de 1.1.5
reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias:
VT = VI - VE - VOC

3.2 PROCEDIMIENTO DE TASACIN DE INMUEBLES ATPICOS NO
HABITUALES3

Activ. ga.
1 Tipologas de Propiedades
Se entender por Inmuebles Edificados No Habituales aquellos que no se transan en

cantidades significativas en el mercado inmobiliario, tales como escuelas, hospitales,
industrias, edificios patrimoniales, etc.
2 Valoracin del Inmueble Atpico 1.3
El Valor de Tasacin ser determinado de la siguiente manera:

Terreno: se aplicar la metodologa comparativa o de mercado. 1.3.3
Edificacciones: se aplicar la metodologa de Costo de Reposicin, en base a la 1.3.4 3,4,5,6,
elaboracin de un presupuesto de construccin de lo edificado, podr utilizarse solo 15 y 18
con carcter referencial, la Tabla de Valores UF/M2 sealada en Anexo 1 para las
tipologas arquitectnicas que en ella se indican.
Obras Complementarias: se utilizar preferentemente un presupuesto de 1.3.5 16 y 17
construccin, y solo con carcter referencial, la Lista de Obras Complementarias
Frecuentes Valoradas (Anexo 1)

c) Seleccin de muestras representativas 1.2.5.1
d) Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de 1.2.4;1.2.5

d) Mejor uso potencial del terreno que se tasa. 1.2.3.3
3
Slo desarrollar la tasacin en formulario urbano

Activ. ga.
Activ. ga

Situacin general del pais
Se calificar el grado de atraccin y demanda que el terreno ejerce sobre su mercado, es
decir, respecto a otros terrenos que competiran por igual demanda, en los siguientes
aspectos mnimos:
c) Se usar la siguiente escala de calificacin:
1.2.3.2
Inferior
Similar
Superior
a) En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de 1.2.5.1

precios de, a lo menos, 5 transacciones reales u ofertas confirmadas de terrenos
similares al que se tasa y cuyas caractersticas son conocidas por el tasador, y las
fuentes de los mismos.
b) Estas referencias se extraern de las Bases de Datos que para tal efecto se
administran en la Unidad, salvo dos como mnimo, que sern nuevas y que el tasador
deber agregar a las Bases de Datos, como se indica en el punto 2 de Base de datos
de mercado .
c) Excepcionalmente se podrn utilizar como referencias otras tasaciones (con un 1.2.5.2
mximo de 2 tasaciones), siempre y cuando hayan sido controladas por la Unidad.
En el Informe de Tasacin se incluirn dichas referencias de propiedades
comparables a la que se tasa y en las que se fundamente el valor de tasacin,
sintetizando los datos relevantes en la hoja Antecedentes de Propiedades
Comparables.

Activ. ga.
Activ. ga

Consiste en:
La seleccin de una muestra representativa de inmuebles comparables; 1.2.5.1
La deteccin y evaluacin de las diferencias entre los inmuebles comparables y 1.2.5.2
la propiedad a tasar, y
La homogeneizacin o neutralizacin de las diferencias detectadas: 1.2.5.2
El tasador analizar y evaluar las diferencias entre cada terreno comparable y el terreno 1.2.
que se tasa, y las registrar en la hoja Antecedentes de Propiedades Comparables.
Analizar las diferencias considerando, al menos, lo sealados en la actividad 6, para
reconciliacin de diferencias, obtencin de franja de valor y valor de tasacin
8 Tasacin del terreno 1.2; 1.3.3

b) El tasador rectificar el promedio matemtico reflejando la ponderacin relativa de 1.2.5.1
todos los datos pertinentes sobre los terrenos comparables, en funcin de:
importancia a los valores de aquellos terrenos que requieran la menor
cantidad de ajustes a los valores de sus caractersticas,
prefirindose los antecedentes de ventas de terrenos comparables,
siguindole en orden decreciente las promesas de compraventa y, por
ltimo, los valores de oferta de avisos clasificados publicados,
La cantidad y calidad de las referencias, y 1.2.5.2
Cualquier otra informacin pertinente sobre las condiciones econmicas y
del mercado inmobiliario actuales y esperadas que el tasador considere
relevante.
c) Este anlisis determinar el Valor Unitario Base de Mercado (VUBM) para el terreno 1.2.6
por m2.
d) El Valor del Terreno (VT) ser el producto de multiplicar este Valor Unitario Base de

Activ. ga.
e) En caso de no existir datos de terrenos comparables, el valor del terreno se obtendr 1.1.3.1
1.2
mercado (vase el procedimiento en el captulo.
Se determinar el valor de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras 1.1.4 16 y 17
El valor del terreno ser la resultante de descontar al valor de la vivienda el valor 1.1.5
de reemplazo de las edificaciones (VE) y obras complementarias:
VT = VI - VE - VOC
9 Valoracin de las edificaciones de Inmuebles No Habituales del mercado 1.3.4

inmobiliario
Para la valoracin de las construcciones se seguirn los siguientes pasos:
Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y
tcnica de lo edificado
Valoracin de las edificaciones 1.3.4 18
Depreciacin de las construcciones usadas 15
Valoracin condicin especial de las edificaciones 1.1.4.2 9
Valor total de las edificaciones 1.3.5 17
10 Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica 1.3.2

de lo edificado
El tasador verificar la concordancia entre el bien inspeccionado y su singularizacin
a) Legal (escritura de dominio),
nmero, etc.),
algn dato, debe indicar y, en lo posible, explicar la razn de ello y
d) Los antecedentes administrativos de la edificacin, como expropiaciones, inclusin en
planes de remodelacin urbana y eventuales rdenes de demolicin o clausura.

Activ. ga.
Activ. ga
La tasacin de las Edificaciones se efectuar por Costo de Reposicin, caso a caso,

en base a la extensin de un Presupuesto de Construccin.
Para los casos excepcionales, donde no se utilice un presupuesto de construccin, las

condiciones especiales de la edificacin se valorarn segn la siguiente frmula:
13 Depreciacin en construcciones usadas 1.1.4.3
Para construcciones no nuevas se deber medir la prdida de valor o depreciacin debido 15

al transcurso del tiempo, la que se calcular considerando los siguientes antecedentes:
la antigedad o edad real de lo construido,
la clase de construccin, ya que se define un porcentaje anual y un mximo de
depreciacin para cada clase,
Coef. Depreciacin = Edad real x % Anual Depreciacin para la Clase
14 Valor total de las edificaciones 1.3.4
El Valor de cada edificacin (VE) que se diferencie en la propiedad ser el producto de: 18
VE = Superficie Edificada x UF/M2 x Factor Cond. Especial x (1 - Coef. Depreciacin)
En sntesis, el valor total de las edificaciones (VE) que existan en la propiedad ser la
suma de los valores de cada edificacin (VEi):
15 Obras Complementarias 1.3.5
Su valor se determinar en base a la cubicacin de los distintos tems utilizando la Lista de 1.3.5 16 o 17
Obras Complementarias Frecuentes Valoradas o el presupuesto con la depreciacin que
corresponda si son obras complementarias usadas.
16 Valor de Tasacin del Inmueble 1.3.6
El Valor del Inmueble (VI) ser: 3, 4 y 5

Valor del Inmueble = Valor Terreno + Valor total de la edificacin + Valor Obras
Complementarias
VI = VT + VE + VOC

4 PROCEDIMIENTOS PARA DESARROLLAR BASE DE DATOS.
Para los efectos de presentar los procedimientos correspondientes a esta parte del Manual, es
conveniente hacer presente que, no obstante que la alimentacin de datos proviene de fuentes distintas,
ya sea a partir de anteriores tasaciones o del mercado, la base de datos que requiere el Manual es
esencialmente una sola, que obviamente mantendr disponible los antecedentes ingresados para
cualquier operacin, y por ende, cualquier otra tasacin.
Tcnicamente los datos se ingresan de manera necesariamente coherente y relacionada para el efecto
que se pretende, pero su anlisis y utilizacin se efecta filtrando o segregando los antecedentes
archivados, perdiendo toda importancia entonces su origen de ingreso.
En el hecho, los datos provenientes de tasaciones, y los obtenidos del mercado no tienen una ndole
diferente que pudieran obligar a un tratamiento o mtodo especialmente distinto. Sin embargo, para
mejor comprensin, los procedimientos se han desarrollado separadamente para beneficio de quienes
deban asumir las labores que en ellos se detalla, por lo que se proporciona un procedimiento para Datos
de Tasaciones, y otro para datos de Mercado.
Adems se debe considerar que junto con el doble origen en cuanto a posibilidad de ingreso, tambin se
producir un doble destino de salidas de ellos, tanto por la utilizacin de esos datos como por la
administracin o mantencin, cuyo trabajo requerir de constantes salidas y reingresos de ellos,
actividades en las cuales consecuentemente resultar muy importante que su manipulacin e
intervencin se ejecute por profesionales verdaderamente especializados en el tema tasaciones, sean
internos o no.
Por su parte la administracin de la base de datos comprende la verificacin en primer lugar, de los datos
que se estn ingresando, la comprobacin de su calidad y coherencia o correspondencia, y su anlisis y
el control de su salida para su utilizacin en la tasacin. Este manejo de antecedentes, tanto por su
volumen como por la cantidad de operaciones que requiere, debe corresponder a una Central de Datos
operada por un Supervisor con su equipo dedicado a la mantencin de la base, a fin de recibir, guardar y
entregar la informacin en la mejor calidad y oportunidad posible.
A pesar de la complejidad aparente que significa el trabajo comprendido para llevar adelante todo lo
expuesto, la aplicacin que se propone del programa EXCEL da lugar a solucionar esa labor con gran
sencillez, la que a su vez, usada en conjunto en una disposicin en red, permitir a varios usuarios que
ingresen o reciban datos y simultneamente controlen y eviten posibles alteraciones.
Objetivo:
Disponer de una muestra actualizada, confiable y estadsticamente representativa de la totalidad del

mercado, con los datos suficientes y necesarios para fundamentar las tasaciones y para conocer el
comportamiento del mercado en un lugar y perodo de tiempo determinado.
a) La Base de Datos contendr informacin capturada por los tasadores.
b) El supervisor de los tasadores ser el encargado de administrar y actualizar la Base de Datos a nivel
de Unidad Regional de Tasacin.
c) Se dispondr, al menos, de las siguientes fuetes de ingreso de datos:
Datos de Mercado (Terrenos e Inmuebles Edificados), que contendr la informacin de valores
de mercado de propiedades, recolectada para su uso en futuras tasaciones
Datos de Tasaciones aprobadas, que contendr la informacin de todas las tasaciones que
realiza el Servicio en la Regin para su control, anlisis y, tambin, su uso en posteriores
tasaciones.

4.1 PROCEDIMIENTO DE CREACIN, USO Y ADMINISTRACIN DE DATOS DE
MERCADO
N Actividad Metodologa
Activ.
Creacin, uso y administracin de datos de mercado.
Objetivo
Disponer de una muestra actualizada, confiable y estadsticamente representativa de la 2
totalidad del mercado inmobiliario, con los datos suficientes y necesarios para conocer el
comportamiento del mercado en un lugar y perodo de tiempo determinado, y fundamentar las
tasaciones.
Se contemplan los siguientes pasos para disponer de una base de datos inmobiliaria: 2.1
Captura de informacin de mercado
Administracin de la base de datos.
el anlisis estadstico de la informacin acumulada y su uso en las tasaciones.
1 Captura de Informacin de Mercado
Captura de datos
a) Para efectuar las tasaciones todos los tasadores debern capturar informacin del merca- 2.2.
do inmobiliario, de acuerdo a lo indicado en metodologa.
b) La informacin recopilada se ingresar en los formularios Captura de Datos de Mercado. 2.1.1
c) Se denominar Referencia a cada propiedad de la cual se tienen los antecedentes del
precio de transferencia y/o el valor de oferta y de las principales caractersticas que
contribuyen a explicar su valor. Esta informacin de una propiedad conformar un registro
de la base de datos.
d) Ser responsabilidad de cada tasador verificar y precisar la informacin proporcionada por
las fuentes, as como evaluar su calidad y confiabilidad, y complementarla con su conoci-
miento de las propiedades, de los sectores donde se localizan y del mercado en que se 2.2.1.4
transan.
El Tasador evitar capturar datos de transferencias u ofertas de propiedades que reflejen
situaciones atpicas del mercado.
Estndares
a) Cada tasador deber proporcionar formularios de Captura de Datos de Mercado con los
antecedentes de 2 nuevas referencias, como mnimo, por cada tasacin que efecte
(propiedades comparables con la propiedad a tasar), para que sean agregadas a la Base
de Datos.
b) Permanentemente los tasadores proporcionarn antecedentes de nuevas referencias de
propiedades ubicadas en las comunas donde trabaje.
c) Se considerar como nuevo antecedente la actualizacin del registro de una propiedad
existente en la Base de Datos, slo si ha transcurrido a lo menos 1 mes de la captura del
dato original, y si los valores han variado (seguimiento de datos).
d) Todas las referencias indicadas deben ser verificables por el Supervisor. 2.2.1.4

Activ.
Despacho
Los archivos digitales que contienen los Formularios se enviarn al Supervisor, va correo
electrnico u otro medio.
2 Administracin de la Base de Datos 2.2
Verificacin
a) El Supervisor verificar la coherencia e integridad de la informacin contenida en los 2.2.1.4.
formularios de Captura de Datos de Mercado, es decir, que estn todos los datos
requeridos y que la muestra sea confiable.
b) Tambin verificar la consistencia de la informacin de cada Formulario con los
antecedentes existentes en la Base de Datos.
La periodicidad de esta labor depender de la cantidad de datos que se recolecten en la Uni-
dad.
Rechazo
a) Si el Supervisor tiene objeciones sobre la informacin contenida en un formulario, lo
devolver al tasador informante y no se considerar hasta que no se solucionen o funda-
menten adecuadamente las observaciones. Estas pueden ser:
Formularios incompletas o con datos inconsistentes,
Formularios con valores notoriamente diferentes del resto de los registros de .
propiedades similares existentes en la base de datos,
Inconsistencia en las referencias y/o en las fuentes de informacin
Otras situaciones que el supervisor considere y seale en forma fundada.
b) El tasador informante deber verificar y corregir los datos cuestionados, si procede. El
Servicio podr establecer plazos para ello segn las necesidades de cada Unidad.
Ingreso de Datos a la Base de Datos 2.2.1.
En esta etapa se crea y/o se actualiza la Base de Datos propiamente tal.
a) Una vez aprobado el formulario, el Supervisor le asignar un nmero de identificacin e
ingresar la informacin a la Base de Datos. Para ello utilizar la herramienta "Asistente
para plantillas ..." de Excel (men Datos).
b) Automticamente, cada una de las categoras de datos formarn los campos de la base
de datos y se dispondrn en columnas en la planilla de la aplicacin computacional. El
conjunto de datos de los distintos campos para una propiedad conforma un registro (o filas
en la planilla).
c) El Supervisor es la nica persona autorizada para actualizar y/o modificar las Bases de
Datos.
d) Tambin registrar manualmente el nmero del formulario en planos de muestras de
precios, a escala urbana, comunal y/o regional, segn sean las necesidades y recursos de
la Unidad.

Activ.
Control de Calidad 2.1.2.4.
a) El Supervisor revisar la consistencia y estandarizacin de la informacin contenida en la
Base de Datos;
b) Corregir todo dato que detecte ingresado de manera errnea y que no afecte la
veracidad y confiabilidad de la referencia (nombres de tasadores, comunas, direcciones,
etc.); y
c) En caso que detecte omisiones de informacin o errores no solucionables directamente,
notificar al tasador informante quien tendr un plazo definido para corregir los errores,
completar la informacin y reenviar los respectivos formularios.
d) Tambin har un seguimiento y confirmacin aleatoria de los registros de propiedades, al
menos en un 5% de ellos, telefnicamente o, si fuese necesario, con inspeccin en terre-
no.
En el evento que se detecten variaciones en la informacin sobre cada propiedad, no-
tificar al tasador para que la corrija o actualice segn corresponda.
e) El Supervisor elaborar un informe, que enviar a la Jefatura y a la Unidad Central de
Tasaciones, indicando la cantidad de formularios de Captura de Datos de Mercado
entregados por cada tasador, los objetados y los pendientes de correccin, as como los
plazos involucrados.
Respaldos
a) El Supervisor enviar a la Unidad Central de Tasaciones los siguientes archivos:
Registros de propiedades ingresadas en el mes.
Anlisis estadsticos efectuados en el mes
b) El Supervisor respaldar los formularios y archivos de Bases de datos y anlisis en discos
2.2.2.1
compactos (CD).
Disponibilidad de los Datos
Tanto la Base de Datos, los planos de ubicacin de las muestras de precios como los anlisis
estadsticos efectuados por el Supervisor estarn a disposicin de todos los tasadores para su
consulta, indicndose la fecha de la ltima actualizacin.
Uso de la Base de Datos
Para consultar la Base de Datos el tasador podr utilizar cualquiera de las herramientas de
manejo de datos (o lista, en la terminologa de Excel) que proporciona el programa
computacional, agrupadas principalmente en el men Datos. Se recomiendan las siguientes:
a) Ordenar: permite organizar los registros conforme al contenido de los campos
seleccionados para el ordenamiento.
b) Filtros automticos: permite mostrar un subconjunto de registros que cumplan con
determinados criterios como, por ejemplo, propiedades de una misma tipologa, ubicadas
en igual sector o comuna, con datos de superficies en un cierto rango, etc.
c) Tablas Dinmicas: tablas que resumen rpidamente los datos aplicando distintos
clculos como, por ejemplo, obtener valores promedio de terrenos por comunas y rangos
de superficies.
d) Buscar: permite encontrar rpidamente un dato determinado

Activ.
3 Anlisis estadstico de la informacin y su uso en las tasaciones 2.1.3.
a) El Supervisor efectuar anlisis estadsticos de la informacin contenida en la Base de

Datos y elaborar:
Tablas de valores para las distintas tipologas de productos inmobiliarios considerados en
la Base de Datos. Incluir al menos los siguientes datos:
- Promedios, medianas y modas,
- Distribucin de los datos y tablas de frecuencia,
- Medidas de incertidumbre como la varianza y la desviacin estndar, y
- Rangos de variacin probable o "franjas de valor" para un nivel de confianza dado;4
Cuadros de valores para distintas agrupaciones y cruces de los datos, tales como los si- 2.2.2.2
guientes:5
- Por sectores (barrios o poblados, comunas, regin) y perodos de tiempo (mes, tri-
mestre, semestre o ao)
- Por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construccin, o de ambos,
- Por rangos de superficies y rangos de antigedad de lo construido, y
- Otros que se consideren necesarios
b) En caso de detectar registros con valores notoriamente diferentes del resto, por motivos
no explicables, los marcar con color u otra tcnica para descartarlos en los anlisis de 2.1.3.1.
modo de no distorsionar los resultados. No eliminar esta informacin de la Base de Da-
tos.
c) Los anlisis estadsticos desarrollados se comunicarn peridicamente a los tasadores de
la Unidad.
4.2 PROCEDIMIENTO DE CREACIN, USO Y ADMINISTRACIN DE DATOS DE

TASACIONES
Activ.
Creacin uso y administracin de datos de tasaciones. 2
Objetivo
Mantener una fuente de informacin ordenada de todas las tasaciones que realiza el Servicio
a lo largo del pas, que prestar apoyo a los tasadores y, al mismo tiempo, facilitar revisar y,
eventualmente, corregir y asegurar los valores de los inmuebles
4
La herramienta "Estadstica Descriptiva" de Excel genera estos estadgrafos sin necesidad de desarrollar frmulas matemticas.
5
Esta tarea se facilita y agiliza con la herramienta "Tablas Dinmicas" de Excel.

Activ.
N Actividdad Metodologa
Activ.
1 Creacin Base de Datos 2.2.
Registro de Datos
a) Aprobado un Informe de tasacin, el Supervisor le asignar un nmero de identificacin e
ingresar la informacin a la Base de Datos de Tasaciones. Para ello utilizar la herramienta
"Asistente para plantillas ..." de Excel (men Datos).
El Supervisor es la nica persona autorizada para actualizar y/o modificar la Base de
Datos de Tasaciones.
b) Tambin registrar manualmente el nmero de identificacin de la ficha en planos de
ubicacin de tasaciones (a escala urbana, comunal y/o regional).
Control de Calidad 2.2.1.4.

El Supervisor:
a) Revisar la consistencia y estandarizacin de la informacin contenida en la Base de Datos.
b) Corregir todo dato que detecte ingresado de distintas maneras (nombres de tasadores,
comunas, direcciones, etc.).
c) En caso que detecte omisiones de informacin o errores no solucionables directamente,
notificar al tasador informante quien tendr un plazo definido para corregir los errores y
omisiones y reenviar los respectivos Informes.
Respaldos
a) El Supervisor enviar a la Unidad Central de Tasaciones un archivo con los registros de
tasaciones y los anlisis estadsticos efectuados en el mes.
b) El Supervisor respaldar los Informes de Tasacin y archivos de Datos en discos compactos
(CD).
2 Uso de la Base de Datos 2.2.2.2
Disponibilidad de los Datos

Los archivos con Datos de Tasaciones, los planos de ubicacin de tasaciones y los Informes de
Tasacin estarn a disposicin de todos los tasadores.
Uso de la Base de Datos 2.2.2.2.
Para consultar la Base de Datos el tasador podr utilizar cualquiera de las herramientas de
manejo de datos (o lista, en la terminologa de Excel) que proporciona el programa
computacional, agrupadas principalmente en el men Datos. Se recomiendan las siguientes:
a) Ordenar: permite organizar los registros conforme al contenido de los campos seleccionados
para el ordenamiento.
b) Filtros automticos: permite mostrar un subconjunto de registros que cumplan con
determinados criterios como, por ejemplo, propiedades de una misma tipologa, ubicadas en
igual sector o comuna, con datos de superficies en un cierto rango, etc.
c) Tablas Dinmicas: tablas que resumen rpidamente los datos aplicando distintos clculos
como, por ejemplo, obtener valores promedio de terrenos por comunas y rangos de
superficies.
d) Buscar: permite encontrar rpidamente un dato determinado

Activ.
N Act. Actividad Metodologa
3 Anlisis y administracin de los datos 2.2.2.
a) El Supervisor elaborar un informe, que enviar a la Jefatura y a la Unidad Central de

Tasaciones, indicando la cantidad de Informes de Tasacin efectuados y aprobados por
cada tasador y los plazos en que se efectuaron.
b) El Supervisor efectuar anlisis estadsticos de la informacin contenida en la Base de Datos
de tasaciones y elaborar:
Tablas de valores para las distintas tipologas de productos inmobiliarios considerados 2.2.2.1.
en la Base de Datos. Incluir al menos los siguientes datos:
- Promedios, medianas y modas,
- Distribucin de los datos y tablas de frecuencia,
- Medidas de incertidumbre como la varianza y la desviacin estndar, y
- Rangos de variacin probable o "franjas de valor" para un nivel de confianza dado;
Cuadros de valores para distintas agrupaciones y cruces de los datos, tales como los 2.2.2.2
siguientes:
- Por sectores (barrios o poblados, comunas, regin) y perodos de tiempo (mes,
trimestre, semestre o ao)
- Por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construccin, o de ambos,
- Por rangos de superficies y rangos de antigedad de lo construido.
c) Los anlisis estadsticos desarrollados se comunicarn peridicamente a los tasadores de la
Unidad.

4.3 DIAGRAMA DE FLUJO DEL PROCESO DE UNA BASE DE DATOS
Transferen Avisos de O tras Captura de Datos segn

cias O fertas Fuentes Fuentes
Fichas y digitacin:
CAPTURA Y PROCESAMIENTO
Registro (caractersticas para

seleccionar)
Tabulacin
Ubicacin Distribucin Espacial
en Plano Procesam iento
Antecedentes
Datos Com plem entarios
Anlisis Terrenos y Norm as
Urbanas (caractersticas para
Urbano Edificios hom ogeneizar)
Depuracin y Control Calidad

Seguim iento
Anlisis Estadstico Estratificacin,

ANALISIS BASE DE DATOS
Bsico Prom edios

y Franjas de Valor
Anlisis Espacial Distribucin de las

referencias
Anlisis Estadstico Ecuaciones de valor

Avanzado (sim ple y m ltiples)
Interpretacin
Interpretacin Patrones
Com portam iento

4.4 ACTUALIZACIN DE BASES DE DATOS EN EXCEL (SUPERVISOR)
a) Los formularios de tasaciones y captura de datos de mercado estn asociados al archivo Base de
datos Tasaciones.xls. Si este archivo tuviera varias hojas, la primera hoja debe ser aquella que
contiene la base de datos propiamente tal.
b) Para actualizar la base de datos se debe abrir la plantilla del formulario correspondiente al tipo de
tasacin (Tasacin Urbana v2.xlt, Tasacin Rural v2.xlt o Formulario Captura Datos.xlt) y se
utiliza la herramienta que est en el men Datos/Asistente para plantillas Para que esta
herramienta est disponible se requiere activarla (men Herramientas/Complementos/Asistente
para plantillas) pues no se carga automticamente cuando se instala Excel (instalacin tpica).
Requiere que el archivo Asisplan.xla est en la carpeta C:\Archivos de programa\Microsoft
Office\Office\Macros (se adjunta dicho archivo de Excel).
c) Esta herramienta despliega ventanas con 5 pasos a seguir y la respectiva ayuda. Si la base de datos
es muy grande, se recomienda tenerla abierta antes de actualizarla, para agilizar el proceso.
Paso 1: se identifica cul es la plantilla de cada formulario. No se debiera modificar pues se inici
este proceso con la plantilla abierta, segn se indic en b).
Paso 2: se indica ubicacin y nombre de la base de datos. Slo se debe indicar la primera vez y
depende de en qu carpeta est instalado el archivo Base de datos Tasaciones.xls, lo que
puede variar segn sea la oficina del SERVIU.
Paso 3: muestra la vinculacin de los campos de la base de datos con celdas especficas del
formulario donde estn los datos. No se debiera modificar.
Paso 4: se marca Agregar para actualizar la base de datos.
Paso 5: muestra una ventana de seleccin de archivos. Se seleccionan los archivos de
tasaciones que contienen los datos a transferir a la base (archivos creados por los tasadores) y
luego se presiona el botn Terminar. El programa empezar a traspasar los datos de cada
archivo a las lneas inferiores de la base de datos. Puede demorar algunos segundos.
d) Terminado el traspaso de datos, se debe guardar el archivo Base de datos Tasaciones.xls.

Posteriormente, y slo si se indic una direccin distinta a la predefinida de la carpeta donde se
guarda la plantilla o la base de datos, o si se modific esta ltima, se debe guardar (grabando) la
plantilla. Si nada se cambi, no es necesario grabarla.

INDICE
1 ASPECTOS GENERALES.................................................................................................................. 2
2 PROCEDIMIENTO DE TASACIN DE INMUEBLES TIPICOS.......................................................... 3

2.1 PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS URBANAS, NUEVAS O USADAS ................................................3
2.2 PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS RURALES NUEVAS ...................................................................11
3 PROCEDIMIENTO DE TASACION DE INMUEBLES ATPICOS ..................................................... 16

3.1 PROCEDIMIENTO DE TASACION DE INMUEBLES ATPICOS HABITUALES DEL MERCADO INMOBILIARIO ..........16
3.2 PROCEDIMIENTO DE TASACIN DE INMUEBLES ATPICOS NO HABITUALES.........................................................19
4 PROCEDIMIENTOS PARA DESARROLLAR BASE DE DATOS. ................................................... 24

4.1 PROCEDIMIENTO DE CREACIN, USO Y ADMINISTRACIN DE DATOS DE MERCADO .........................................25
4.2 PROCEDIMIENTO DE CREACIN, USO Y ADMINISTRACIN DE DATOS DE TASACIONES.....................................28
4.3 DIAGRAMA DE FLUJO DEL PROCESO DE UNA BASE DE DATOS ...............................................................................31
4.4 ACTUALIZACIN DE BASES DE DATOS EN EXCEL (SUPERVISOR) ...........................................................................32

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GOBIERNO DE CHILE

MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO

MANUAL DE TASACIONES PARA EL SUBSIDIO

CUERPO N 2: PROCEDIMIENTOS DE TASACION.

Conceptualmente, procedimiento es la accin de proceder o mtodo de efectuar o hacer algunas cosas.

En este captulo se abordan los siguientes temas:

b) Los procedimientos para desarrollar usar y administrar bases de datos:

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc 2

2.1 PROCEDIMIENTO DE VALORACIN DE VIVIENDAS URBANAS, NUEVAS O

N Actividad Metodolo Tablas

1 Valoracin del Inmueble Tpico

El Valor de Tasacin ser el resultado de la suma: 1.1.6

2 Determinacin del valor del Terreno 1.2

Para la tasacin del terreno se seguirn los siguientes pasos:

3 Anlisis de la propiedad (Terreno)

a) Inspeccin fsica de la propiedad y el sector 1.2.2

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc 3

4 Anlisis del mercado (Terreno) 1.2.3

a) Anlisis del mercado inmobiliario 1.2.3.1

5 Seleccin de muestras representativas 1.2.5.1

a) En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios 1.2.5.1

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc 4

6 Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de 1.2.4

7 Tasacin del terreno 1.2

El tasador determinar el precio ms probable del terreno en el mercado, a partir de los

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc 5

8 Valoracin de las edificaciones 1.1.4

El tasador realizar la valoracin de las edificaciones de acuerdo a los criterios y

9 Inspeccin fsica de las edificaciones y anlisis de la documentacin legal y tcnica de 1.1.2

10 Aceptabilidad de las edificaciones en viviendas usadas 1.1.2.1

Las edificaciones slo se tasarn si presentan las condiciones mnimas de aceptabilidad, En

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc 6

11 Clase de las edificaciones

La Clase de una edificacin corresponde al material de la estructura resistente o soportante, 1.1.2.2 a 3, 4 y ,5

12 Determinacin de la calidad de las edificaciones

El tasador determinar la Calidad de las edificaciones segn las 1.1.2.2 b

13 Valoracin de las edificaciones 1.1.4

Si las construcciones presentan diferencias en alguna de las caractersticas de clase,

Su calidad constructiva, 1.1.2.2. b 1y2

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc 7

14 Valoracin condicin especial de las edificaciones 1.1.4.2

Las condiciones especiales de construccin que puede presentar la edificacin desvalorizan 9

15 Depreciacin en viviendas usadas 1.1.4.3 10 a 15

Para construcciones no nuevas se deber medir la prdida de valor o depreciacin debido al

16 Valor total de las edificaciones 1.1.4.5

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc 8

17 Obras Complementarias 1.1.5

El valor de las Obras Complementarias (VOC) se determinar:

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc 9

18 Valor de Tasacin del Inmueble 1.1.6

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc 10

N Actividad Metodolo Tablas

1 Valoracin de la Vivienda Rural Nueva

2 Determinacin del valor del Terreno 1.2

Para la tasacin del terreno se seguirn los siguientes pasos:

3 Anlisis de la propiedad (Terreno)

a) Inspeccin fsica de la propiedad y el sector 1.2.2

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc 11

4 Anlisis del mercado (Terreno) 1.2.3

a) Anlisis del mercado inmobiliario 1.2.3.1

a) En forma OBLIGATORIA el tasador deber considerar referencias concretas de precios 1.2.5.1

C:\Minvu\Texto Minvu\Cuerpo N 2.doc 12

6 Anlisis comparativo de los valores de transferencias y/o de ofertas de terrenos de 1.2.4