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METODOLOGIAS DE DIAGNSTICO E INTERVENO

NA REABILITAO DE EDIFCIOS

J. C. LANZINHA V. P. FREITAS J. CASTRO GOMES


Mestre em Eng Civil Doutor Eng Civil Doutor Eng Civil
Ass. Convidado Prof. Associado c/agr. Prof. Auxiliar
UBI Covilh FEUP Porto UBI Covilh

SUMRIO

A reabilitao de edifcios, no contexto europeu, continuar a crescer nos prximos anos, at se


consolidar como um sector de grande importncia no conjunto da construo. Para acompanhar
esta realidade, importante desenvolver uma nova metodologia de inspeco exigncial de
modo a que todos os intervenientes no processo de reabilitao de edifcios, disponham de um
instrumento de trabalho que permita rapidamente obter informaes correctas e adequadas
sobre o edifcio objecto de interveno.

1. REABILITAO DE EDIFCIOS UM MERCADO EM EXPANSO

Na generalidade dos pases europeus os investimentos na reabilitao de edifcios superam os


montantes utilizados na construo de novas habitaes. De acordo com as estatsticas da
EUROCONSTRUC-DAEI [1], na Unio Europeia o investimento mdio na reabilitao, na
Unio Europeia e em 1995, representava j 33% do total do sector da construo, valor
superior ao efectuado na construo de novas habitaes (26%). Por exemplo, em pases como
a Frana, Itlia, Gr-Bretanha e Dinamarca o investimento na reabilitao ultrapassava mesmo
os 40%.
O elevado custo dos terrenos de construo, as limitaes ao crescimento dos aglomerados
urbanos, a rentabilizao das infraestruturas, a par do investimento na requalificao do espao
urbano (em especial nas zonas histricas) e a necessidade de reabilitar edifcios que j no
garantem as necessrias condies de habitabilidade, conforto e segurana estrutural, so
apresentados como os motivos principais para o investimento em reabilitao nestes pases.
As mesmas estatsticas revelam que em Portugal a situao era substancialmente diferente
nesse mesmo ano. O investimento na construo de novos edifcios (29%), colocava o nosso
pas no 6 lugar a nvel europeu e o da reabilitao era praticamente insignificante,
representando apenas 6% do investimento total e colocando Portugal no ltimo lugar no
conjunto dos pases estudados.
Acompanhando a tendncia europeia, prev-se nas prximas dcadas em Portugal uma
repartio diferente dos investimentos na construo, com destaque para o sector da
recuperao/reabilitao de edifcios. Este sector poder crescer significativamente com
fundamento nos seguintes aspectos:
- o parque habitacional envelhecido comea a ser relevante;
- os prdios de rendimento, de iniciativa privada, construdos nas dcadas de 50 e 60,
apresentam-se degradados, como se pode verificar na tabela 1;

Tabela 1 Estrutura etria do parque habitacional portugus em 1991 (Censos)


poca de Antes de 1919 1919 1945 1946 1980 Depois de 1980
construo (Mais de 80 anos na (56 a 80 anos) (20 a 55 anos) (Menos de 20 anos)
actualidade)
Alojamentos 378 674 368 183 1 609 990 696 978
% do parque 12,4% 12,1 % 52,7% 22,8%

- o investimento pblico aps 1974 foi feito o necessrio enquadramento tcnico e com algum
experimentalismo, o que nem sempre conduziu s melhores solues tcnicas;
- a necessidade de canalizar recursos para a reabilitao dos edifcios existentes como
consequncia indirecta das limitaes ao crescimento indiscriminado dos aglomerados urbanos
previstas nos Planos Directores Municipais;
- a necessidade de contrariar o despovoamento dos ncleos urbanos antigos das cidades, como
so exemplo a Baixa Pombalina de Lisboa e a Baixa do Porto, em favor do sector tercirio e
uma maior ateno na recuperao do patrimnio e dos centros histricos das nossas cidades;
- e a existncia de problemas de funcionamento e de anomalias precoces em edifcios recentes;
Para acompanhar a realidade dos investimentos futuros na reabilitao de edifcios, considera-
se ser muito importante desenvolver um conjunto de aces que permita a todos os
intervenientes no processo de reabilitao de edifcios, dispor de um instrumento de trabalho
que fornea informaes correctas e adequadas.

2 DESTINATRIOS E OBJECTIVOS DAS NOVAS METODOLOGIAS

Na metodologia de interveno a desenvolver, devem considerar-se todos os destinatrios da


reabilitao, nomeadamente:
- os profissionais encarregados da gesto de parques habitacionais, em particular de
organismos e instituies pblicas
- os especialistas na recuperao/reabilitao de edifcios
- os especialistas de outras reas, ocasionalmente confrontados com problemas especficos da
reabilitao de edifcios
- os arquitectos, engenheiros civis, economistas e outros tcnicos envolvidos no sector da
construo
- as empresas de construo
- os estudantes frequentando cursos e disciplinas especializadas relacionados com a
reabilitao
- e os outros utilizadores em geral, no necessitando de formao especializada, nomeadamente
os donos de obra
Os auxiliares de apoio deciso a desenvolver devem permitir que as intervenes se baseiem
em indicadores do cumprimento da legislao em vigor, do estado de conservao dos
elementos construtivos e do grau de interveno que necessrio efectuar. Sempre com o
objectivo final de disponibilizar a informao de forma sistematizada, prtica e facilmente
inteligvel.
A aplicao de novos mtodos de diagnstico e interveno pode ter objectivos muito
diferenciados:
- estudo de reabilitao de um edifcio ou habitao
- apoio na manuteno peridica de imveis
- melhoria da qualidade e transparncia do mercado
- optimizao da gesto dos imveis
- reduo do factor de risco em hipotecas e seguros
- e conhecimento actualizado do estado do parque edificado das diversas administraes

3 INSTRUMENTOS DE DIAGNSTICO EXISTENTES

3.1 Caractersticas gerais

Descrevem-se seguidamente as caractersticas gerais de trs instrumentos de inspeco e


diagnstico aplicados a edifcios de habitao, designados por EPIQR, MER HABITAT e
TEST HABITATGE. Estes instrumentos de inspeco e diagnstico so de aplicao corrente
em alguns pases e esto devidamente institucionalizados. Os mtodos tm caractersticas
comuns, nomeadamente no que diz respeito ao diagnstico da envolvente exterior. Neste
aspecto, consideram a diviso da envolvente exterior do edifcio em diferentes elementos
construtivos, permitindo a atribuio de um grau qualitativo de deteriorao, a cada um desses
elementos e calculam a estimativa dos custos de reparao associados.
Estes mtodos so baseados no diagnstico tcnico sistemtico e padronizado dos vrios
elementos da envolvente, efectuados de forma comparativa e com concluses subjectivas, i.e.
mais baseados em opinies do que em ensaios ou medies.
Nestes instrumentos estabelece-se o estado de degradao provvel e calculam-se os custos de
reposio estimados, sem a realizao de qualquer tipo de ensaio ou verificao tcnica.

3.2 O Mtodo EPIQR


(Energy Performance, Indoor environmental Quality and Retrofit)

O mtodo EPIQR foi desenvolvido no mbito do programa europeu JOULE, com o apoio do
governo federal da Suia, tendo como objectivo desenvolver uma ferramenta multimdia cuja
principal vantagem seria apoiar a planificao tcnico-financeira da renovao de edifcios de
habitao e permitir tomar decises com base em diferentes cenrios possveis de interveno.
Este mtodo fornece ao utilizador as seguintes informaes:
- dossier completo descrevendo o estado geral do imvel a renovar
- diagnstico relativo ao estado fsico e funcional do edifcio
- informao detalhada da natureza dos trabalhos a realizar
- e a estimativa provvel dos custos de renovao/reabilitao
A sua utilizao permite ainda:
- optimizar os consumos de energia ps-interveno
- tomar as medidas necessrias para a correco de anomalias ligadas qualidade do ar e
conforto interior do alojamento
- comparar cenrios de interveno tomando em conta a degradao natural dos elementos de
construo e a evoluo dos custos em funo da planificao dos investimentos
- e estudar as possibilidades de aumentar o valor do imvel com eventual mudana de
utilizao
Para o estabelecimento do diagnstico o EPIQR prev uma tripla aproximao ao problema:
- uma visita completa e sistemtica ao edifcio de acordo com um itinerrio que permite
inspeccionar todos os seus elementos (inspeco visual, sem recurso a especialistas),
- um inqurito complementar feito com base num questionrio (destinado ao proprietrio ou
locatrios)
e, com base nos elementos recolhidos,
- uma anlise dos diversos cenrios e possibilidades de renovao, descrevendo os trabalhos
previstos e respectivos custos associados, os consumos de energia previstos e eventuais
melhorias da qualidade do ar e condies de conforto interior.
O mtodo prev a decomposio do edifcio em 50 elementos, resultado do compromisso entre
a preocupao de simplicidade com a necessria exigncia. Estes elementos so classificados
seguindo uma lgica de visita sistemtica e cada um deles correspondem a reagrupamentos de
componentes ou cadeias de componentes, assegurando a mesma unidade de funcionamento.
Para analisar o estado de degradao de cada um dos elementos do edifcio, o mtodo prope 4
cdigos de degradao. Estes cdigos representam o estado de degradao fsica ou funcional
mais provvel para o elemento em anlise, conforme se apresenta na tabela 2.

Tabela 2 Cdigos de degradao previstos no EPIQR


Cdigo Estado de degradao Urgncia Tipo de interveno
A Bom estado Conservao Manuteno
B Degradao ligeira Vigilncia Reparao ligeira
C Degradao mda Interveno Reparao mdia
D Fim do ciclo de vida Interveno imediata Substituio
s,t,u,v Potencial de evoluo Facultativo Melhorar
Cdigos s, t, u, v para alguns elementos estes cdigos permitem prever intervenes-tipo ultrapassando a
simples reposio em condies de funcionamento e permitindo fazer a anlise dos potenciais de aumento
do nvel de exigncia.

Para auxiliar o entrevistador a estabelecer o seu diagnstico, o EPIQR prope, para cada um
dos cdigos de degradao, fotografias representativas das situaes descritas.
O programa EPIQR comporta ainda um mdulo que permite efectuar de forma rpida o
balano trmico do edifcio e simular as diversas possibilidades de interveno, substituindo as
janelas, por exemplo, ou modificando a taxa de renovao de ar. So tambm indicados os
ganhos obtidos por cada uma das intervenes previstas, permitindo determinar a interveno
mais adequada para melhorar o balano trmico do edifcio. [3,4,5]

3.3 O Mtodo MER HABITAT

O princpio geral dos mtodos MER (Mthodes dvaluation Rapide) fornecer o custo de
reposio do edifcio aps efectuar um diagnstico da sua degradao. Com a utilizao do
MER HABITAT, pretende-se a determinao de um nvel mnimo de renovao a satisfazer[7].
O Manual de Diagnstico a coluna vertebral do Mtodo e est concebido de acordo com uma
ordem estabelecida de visita ao edifcio a analisar, por categorias de actividade, actividades e
partes da obra. Neste Manual est descrita a natureza e forma de exame de cada uma das partes
da obra.
O edifcio decomposto em 290 elementos e o utilizador do Mtodo visita o local e escolhe o
cdigo de degradao mais adequado, para o elemento em anlise:
Bom estado 4
Degradao ligeira e reparao fcil 3
Degradao importante ou faltas parciais de mais difcil reparao 2
Mau estado, falta total, substituir ou acrescentar 1
O cdigo de degradao de determinado elemento pode ter consequncias numa parte diferente
do edifcio. Este efeito est regulado pela rede de cdigos de dependncia ou ligao dos
trabalhos a realizar.
O diagnstico do estado de degradao, a natureza dos trabalhos necessrios reposio dos
elementos do edifcio em boas condies e os custos parciais e totais so referenciados a
Edifcios-Modelo. Em cada um destes Edifcios-Modelo calculado para cada cdigo de
degradao o respectivo custo de reposio.
Os custos de reposio obtidos a partir dos Edifcios-Modelo so ajustados para serem to
aproximados quanto possvel dos edifcios reais a inspeccionar, atravs da utilizao de
coeficientes de ponderao geomtrica, de densidade, factor de forma, importncia dos
trabalhos a realizar, entre outros.
Aplica-se a cada custo unitrio dos trabalhos de reposio de cada parte da obra uma
conveno de medida expressa em pontos, que procuram traduzir o investimento/oramento em
francos suios para as unidades de referncia dos Edifcios-Modelo, rea bruta, rea habitvel,
rea de fachadas, entre outroa, permite obter uma estimativa fivel dos custos de reposio por
grupos de trabalho ou partes de obra.

3.4 O mtodo TEST HABITATGE

Este mtodo foi desenvolvido pelo Col.legi dAparelladores i Arquitects Tcnicas de


Barcelona e consiste num documento que ordena a recolha sistemtica de informao de um
edifcio ou habitao a partir de uma visita ao local, ao mesmo tempo que estabelece um
mtodo de tratamento da informao recolhida, que permite obter uma classificao
padronizada do nvel de degradao do objecto de anlise.
Este sistema foi inspirado no Mthode dEstimation Rapide do Ministrio francs do
ambiente e qualidade de vida Direco de construo e noutros mtodos similares que foram
desenvolvidos em pases europeus e pretende adaptar os mtodos criados para avaliar
economicamente intervenes sobre um nmero importante de edifcios, avaliao de
elementos mais pequenos, e afin-los mais quando se trata de habitaes unifamiliares. [8]
O aspecto fundamental do trabalho consiste no preenchimento de fichas de anlise que se
estruturaram a partir da decomposio do edifcio em 55 elementos principais, que se agrupam
em 6 captulos.
As fichas de anlise dispem de uma primeira parte onde se descrevem os aspectos
construtivos e na qual se definem todos os parmetros do elemento correspondente.
Na anlise interior d-se especial ateno anlise das condies sanitrias (ventilao,
equipamento sanitrio, etc.) e de conforto (trmico, acstico, humidade, etc.)
Numa primeira fase recolhem-se as caractersticas gerais do edifcio ou habitao, sua
localizao e envolvente, e efectua-se uma previso da possvel complexidade das obras a
efectuar.
Numa segunda fase, atribui-se a cada elemento um dos 4 cdigos de degradao possveis,
enquadrando da melhor forma a patologia observada:
Bom estado cdigo 4
Necessita de pequenas reparaes cdigo 3
Necessita de reparao generalizada cdigo 2
Mau estado cdigo 1
Ao mesmo tempo possvel quantificar a degradao numa percentagem da superfcie ou
volume em cada um dos cdigos escolhidos. Para completar a informao, h um espao
reservado para a descrio, localizao e anlise dos defeitos observados que permite
aprofundar e detalhar cada anomalia observada.
Este modelo prev na sua fase de Concluses e Recomendaes a possibilidade de aconselhar a
realizao de diagnsticos mais aprofundados, nos aspectos em que a inspeco visual tenha
detectado indcios que permitem supor a existncia de problemas importantes, que requeiram
um estudo feito com os meios adequados e com o recurso a especialistas na matria. So
exemplo de testes complementares referidos pelo Mtodo: Anlise estrutural, teste trmico,
teste acstico, teste das instalaes tcnicas, entre outros.
A realizao destes exames complementares a razo de ser do Pr-Diagnstico, que um
primeiro passo para ir introduzindo o diagnstico como um estudo prvio em todas as
actuaes de reabilitao ou reconstruo, permitindo aos intervenientes no processo tornar-se
familiarizados e especializados de uma forma progressiva neste campo.

4. METODOLOGIA DE DIAGNSTICO E INTERVENO PROPOSTA

4.1 Caractersticas gerais

Para alm da anlise comparativa do estado de degradao utilizada nos diversos mtodos
estudados, prope-se uma nova metodologia que permita comparar os desempenhos dos
diversos elementos do edifcio, com as exigncias tcnicas do seu funcionamento,
estabelecidas em documentos regulamentares ou exignciais, efectuando as anlises tcnicas e
ensaios necessrios para a sua correcta avaliao. Deste modo, seria desenvolvida uma nova
metodologia de diagnstico e interveno que se designaria por Metodologia Exigencial de
Reabilitao MEXREB.

4.2 Estrutura do trabalho a desenvolver

Sendo objectivo criar uma ferramenta informtica de apoio deciso, baseada em na avaliao
exigncial dos diversos elementos constituintes e aplicvel a edifcios de habitao
multifamiliares, o trabalho a desenvolver ser executado em 4 fases distintas:

Fase A Definio de exigncias

Antes de iniciar a formulao do mtodo de diagnstico e a elaborao do respectivo modelo


informtico, teremos de ter presentes alguns aspectos importantes e que permitiro especificar
melhor as bases em que assentar o mtodo proposto. Dever-se- procurar articular e conciliar
interesses divergentes, que, no entanto, se complementam, nomeadamente:
- as exigncias do proprietrio, pblico ou privado, adequando as intervenes a efectuar sua
disponibilidade e capacidade financeira real
- as exigncias previstas na Regulamentao em vigor ou nveis de qualidade exigidos, tendo
sempre como objectivo ltimo a conformidade do desempenho do edifcio com as exigncias
de conforto higrotrmico, acstico, de segurana contra incndios, entre outros.
- e as expectativas dos utilizadores
A envolvente do edifcio ser decomposta em 3 sistemas/elementos construtivos principais, de
acordo com as exigncias de funcionamento: cobertura, vos e partes opacas da envolvente.
Ser importante nesta fase recolher informao e opinio dos diversos interessados no processo
por forma a obviar incompatibilidades, divergncias e problemas com a utilizao do modelo
informtico.
Uma interaco eficaz entre as fases A e B complementar a informao e garantir que os
diferentes componentes do modelo informtico satisfazem as expectativas dos utilizadores
futuros.

Fase B Estruturao da novo mtodo de diagnstico

Nesta fase ser delineado e concebido o mtodo de diagnstico. O mtodo ser estabelecido de
forma a proporcionar uma aproximao adequada s diferentes possibilidades de caracterizao
do existente e da interveno a efectuar, mantendo informao sobre a globalidade da
envolvente. As aces a desenvolver tero uma natureza sequencial, interrompendo-se as fases
posteriores sempre que seja possvel obter um nvel de informao adequado sobre o estado de
degradao e nvel qualidade, estando definidas com rigor a necessidade e profundidade da
interveno, conforme se descreve na tabela 3.
Em todos os casos sero definidas prioridades e cenrios de interveno, tendo como objectivo
garantir a satisfao das necessidades de conforto e das exigncias de qualidade pretendidas.
Tabela 3 Estruturao do novo mtodo de diagnstico
Aco Tipo de interveno Objectivos Tarefas a desenvolver
Detectar problemas sistemticos que
Visita completa aos Produo de relatrio de nvel 1
mostrem no conformidades de
diversos fogos que No sendo detectado qualquer
funcionamento dos elementos da
A compem o edifcio problema que exija interveno
construo relativos envolvente
urgente, o processo continua com
Inqurito aos Conhecer as expectativas dos residentes e
a execuo da aco B.
residentes detectar eventuais problemas
Podero ser detectadas algumas
situaes de degradao que
exijam interveno imediata.
Inspeco visual do Caracterizar o estado de degradao Produo de relatrio de nvel 2
B
exterior do edifcio fsica dos elementos da envolvente No sendo detectado qualquer
problema que exija interveno
imediata, o processo continua
com a execuo da aco C.
Podero ser detectadas situaes
que exijam a interveno
Anlise da imediata, quando o nvel de
documentao Caracterizao dos elementos da qualidade esteja abaixo do nvel
relativa ao projecto envolvente e avaliar a sua conformidade mnimo exigido.
C
ou recurso a mtodos com as exigncias regulamentares ou de Produo de relatrio de nvel 3
de ensaio no qualidade definidas No sendo detectado qualquer
destrutivo problema que exija interveno
urgente, o processo fica
concludo.
Produo de relatrio
Verificar a existncia de problemas complementar
Execuo de ensaios
D graves que no foi possvel diagnosticar Esta anlise aprofundada indicar
destrutivos
nas fases anteriores a necessidade de interveno
imediata

Fase C Desenvolvimento do modelo informtico

O modelo informtico ser desenvolvido com base na estrutura geral definida na fase B e
poder incluir ligaes a outras ferramentas j existentes, nomeadamente de oramentao.
O modelo informtico ter caractersticas de multimdia, com utilizao de bases de dados de
fotos digitais, textos e imagens, para permitir que o utilizador caracterize facilmente o estado
de degradao, atribua nveis de qualidade e identifique facilmente problemas nos elementos
construtivos.
A experimentao deste modelo na fase D permitir aferir da sua aplicabilidade e da
necessidade de efectuar correces.

Fase D Validao do modelo informtico

O modelo informtico de apoio ao diagnstico e interveno desenvolvido na fase anterior,


ser testado num pequeno conjunto de edifcios, para verificar a sua adequao aos casos reais
e servir de exemplo de aplicao para os futuros utilizadores.
Nesta fase sero analisados, de forma crtica, os resultados e efectuando-se as necessrias
correces.
5. CONCLUSES

Com a nova metodologia de diagnstico e interveno aqui apresentada, no se pretende criar


mais um programa de simulao ou mais um sistema pericial. Pretende-se, antes, uma
ferramenta de trabalho que permita estruturar o processo de deciso, de forma a torn-lo mais
fcil, mais racional e consistente.
O utilizador deva ter alguns conhecimentos de construo, mas no necessitar de ser um
especialista em informtica para fundamentar as suas decises.
Esta nova metodologia exigncial, para avaliar em cada momento o desempenho dos elementos
construtivos, dever ser complementada com aces de divulgao e informao tcnica
especializada, nomeadamente das anomalias mais correntes dos edifcios em Portugal e das
tecnologias mais adequadas para a sua reabilitao
Para alm dos aspectos referidos ser necessrio promover um conjunto de aces que permita
dotar os profissionais com os conhecimentos tcnicos necessrios que o auxiliaro a enfrentar
com segurana e garantia o repto que o diagnstico constitui em toda a sua complexidade.
Este conjunto de aces, pode resumir-se num conjunto de objectivos, que ser ampliado em
funo dos desenvolvimentos futuros:
- formao contnua sobre os temas da patologia e conservao de edifcios a nvel nacional e
internacional
- estabelecimento de um conjunto mnimo de aparelhos especficos, que atravs de ensaios no
destrutivos, permita diagnosticar e investigar com o rigor pretendido. Estes equipamentos
devero estar disponveis para os tcnicos habilitados a realizar os estudos.
- publicao de Manuais de Diagnstico Aprofundado, redigidos por especialistas em cada
tema e de Notas de Informao Tcnica que permitam efectuar a divulgao das anomalias
correntes
- e existncia de um conjunto de laboratrios especializados para apoio a trabalhos de
diagnstico que requeiram pessoal altamente qualificado

6. REFERNCIAS

[1] Abrantes, V.; Freitas, V.P. e Sousa, M., Reabilitao de edifcios estudo do
comportamento e anlise tcnico-econmica das solues utilizadas nas obras de conservao e
reabilitao de 32 empreendimentos, FEUP/LFC, Porto, 1998
[2] Freitas, V.P., Sousa, M., Abrantes, V. Survey of the durability of facades of 4000
dwellings in northern Portugal retrofitting of facades 8th International Conference on
Durability of building materials and components, vol. 2, Durability of building assemblies
and methods of service life prediction, pg 1040-1050, Otawwa, Canad
[3] EPIQR Un outil daide la decision pour la rhabilitation des btiments dhabitation Les
principes de la methode, C.S.T.B. 1999
[4] Caccaveli, D. et al, - EPIQR, A decision making tool for apartment building refurbishment
[5] Caccavelli D.,et al, EPIQR, un outil daide la decision pour la rhabilitation des
btiments dhabitation, Conferncia IBPSA Frana 1998
[6] Brandt E. et al, EPIQR a new surveying tool, for maintenance and refurbishment, 8th
International Conference on Durability of building materials and componentes (vol.3), pg.
1576-1585,Ottawa, Canad
[7] Marco D. et al, MER HABITAT Mthode de diagnostic des dgradations, des dsordes
et des manques et dvaluation des cots de remise en tat des btiments dhabitation, Bulletin
du logement, vol. 64, Office fderal du logement OFL, Granges, Suia, 1996
[8] Casademont, P. et al, Manual del TEST HABITATGE, Barcelona, 1989