Universidad Tecnolgica de Santiago

(UTESA)

''Facultad de Arquitectura e Ingeniera''

Departamento de Ingeniera Civil

Elaboracin de Proyectos Civiles (ICV-560-001)

Residencial Acuarela

Presentado a:

Ing. Nathalie Nuez, MAC

Presentado por:

Adderly Polanco 1-10-2441

Juan Samuel Rosado 2-09-2789
Joel Melndez 2-10-0773
Julio Rojas 1-10-1620

22 de agosto de 2016
Santiago de los Caballeros
Repblica Dominicana
ndice
Resumen Ejecutivo .................................................................................................................................. 4
Introduccin .............................................................................................................................................. 5
Fundamentacin....................................................................................................................................... 6
Desastre Causas del dficit................................................................................................................... 8
Aspectos econmicos y culturales ..................................................................................................... 8
Desastres naturales y medio ambiente .............................................................................................. 9
Antecedentes ............................................................................................................................................ 9
Qu se ha hecho?................................................................................................................................ 10
Levantamiento de propuestas y soluciones locales. ................................................................... 10
Iniciativas gubernamentales. .............................................................................................................. 11
Ley de fideicomiso................................................................................................................................. 11
Objeto del fideicomiso.......................................................................................................................... 12
Soluciones en otros pases. ................................................................................................................ 12
frica ..................................................................................................................................................... 12
Venezuela ............................................................................................................................................. 13
Objetivos .................................................................................................................................................. 14
Objetivo general ................................................................................................................................. 14
Objetivos especficos ................................................................................................................... 14
Metas ......................................................................................................................................................... 15
Metas a corto plazo ........................................................................................................................... 15
Metas a largo plazo ........................................................................................................................ 15
Tiempo ...................................................................................................................................................... 15
Localizacin Fsica ................................................................................................................................ 16
Opcin 1: .............................................................................................................................................. 16
Opcin 2: .............................................................................................................................................. 17
Opcin 3. .............................................................................................................................................. 18
Mtodo de Ponderacin ....................................................................................................................... 19
Opcin escogida .................................................................................................................................... 19
Estudios de mercado ............................................................................................................................ 20

1
 Anlisis de la demanda: Destinatarios o beneficiarios ................................................................... 20
Universo ................................................................................................................................................... 20
Muestra ..................................................................................................................................................... 20
Mtodos De Recopilacin De Datos Utilizados.......................................................................... 20
Encuesta ............................................................................................................................................... 20
Anlisis de la oferta. Competencia: .................................................................................................. 24
Anlisis del sector ................................................................................................................................. 25
Indicadores del sector a nivel autonmico y local........................................................................... 25
Anlisis de los precios: ........................................................................................................................ 25
Estudios tcnicos .................................................................................................................................. 26
Alternativas tecnolgicas a estudiar. ........................................................................................... 26
Sistema Constructivo Royalco (Perfiles de PVC) ...................................................................... 27
Ponderacin de propuestas ................................................................................................................ 28
Opcin 1: Mampostera .................................................................................................................... 28
Opcin 2: Formaletas ........................................................................................................................ 29
Opcin 3: Sistemas de construccin de madera slida .......................................................... 30
Opcin 4: Sistemas de construccin con bloques o paneles de madera y de polietileno,
con bajo peso y buen confort trmico. ........................................................................................ 31
Opcin 5: Lego de madera .............................................................................................................. 32
Opcin 6: Steel Frame ...................................................................................................................... 33
Criterio de seleccin ............................................................................................................................. 34
Permisos y estudios requeridos ........................................................................................................ 34
Estudio de suelo................................................................................................................................. 34
Estudios topogrficos ...................................................................................................................... 35
Estudios geotcnicos ....................................................................................................................... 35
Estudio de impacto ambiental ........................................................................................................ 36
Estudios complementarios ............................................................................................................. 36
Descripcin del Proyecto Habitacional ............................................................................................ 37
Elevacin frontal .................................................................................................................................... 38
Presupuesto General Detallado ................................................................................................................. 39
Lista de actividades y tareas .............................................................................................................. 42
1) Preliminares...................................................................................................................................... 42

2
 2) Movimiento de tierras ...................................................................................................................... 42
Corte de capa vegetal ......................................................................................................................... 42
Bote de material ................................................................................................................................... 42
3) Colocacin de Hormign Armado ................................................................................................. 43
4) Colocacin de Muros de mampostera ........................................................................................ 43
5) Terminaciones.................................................................................................................................. 43
6) Revestimientos............................................................................................................................. 43
7) Ventanas y puertas ......................................................................................................................... 43
8) Terminaciones en pisos .................................................................................................................. 43
9) Pinturas ............................................................................................................................................. 44
10) Miscelneos ................................................................................................................................... 44
11) Instalaciones sanitarias ................................................................................................................ 44
12) Instalaciones Elctricas ................................................................................................................ 44
Fuentes de trabajo ................................................................................................................................. 44
Esquema De Contrataciones (Mano De Obra Y Equipos) ........................................................... 45
Evaluacin Econmica ......................................................................................................................... 46
Inversin y recursos ............................................................................................................................... 46
Flujo de Caja de las Inversiones y de los Ingresos ...................................................................... 47
Esquema financiero .................................................................................................................................... 44
Esquema para adquisicin de los apartamentos por parte de los clientes:......................................... 44
Participacin del estado ......................................................................................................................... 45
Factibilidad del proyecto ..................................................................................................................... 46
Anlisis de riesgo e incertidumbre ................................................................................................... 47
Resultados esperados a corto y largo plazo .................................................................................. 47
Metas a corto plazo ........................................................................................................................... 47
Metas a largo plazo............................................................................................................................ 47
Conclusin ............................................................................................................................................... 48

3
Resumen Ejecutivo
Es un complejo de apartamentos de un costo asequible para las familias de bajos
recursos que se planea ejecutar en la ciudad de Santiago de los Caballeros
especficamente en el sector de Villa Verde. Este proyecto se hace con el objetivo
principal de mejorar la calidad de vida de 456 familias que no cuentan con los recursos
suficientes para obtener un hogar propio, ya que el mismo tiene un precio bajo en
comparacin con los actuales precios del mercado de bienes races.

El proyecto consiste en la construccin de 320 unidades habitacionales con un precio de

venta no mayor a RD$ 1,450,000.00 por vivienda.

Las mismas se harn en un solar con un rea lo suficientemente grande como para tener
dentro de s 40 edificios de apartamentos, reas de parqueo y reas verdes.

Los edificios constaran con 4 niveles, 2 apartamentos por piso, cada uno con rea de
parqueo en frente del mismo.

Cada apartamento tendr un rea de 75 mts2 y contaran:

3 Habitaciones

1 Bao

Sala-comedor

Cocina

rea de lavado

Terraza

Lo que se busca con este proyecto es dar a las personas de bajos recursos la
oportunidad de tener su propia vivienda con un alto grado de seguridad, conforme a las
normas de construccin dominicanas y a un precio asequible. Con estos 456 futuros
hogares se reducir el dficit de viviendas del pas y se espera que este proyecto se
tome como ejemplo a seguir para futuros proyectos similares.

4
Introduccin
La insuficiencia de viviendas constituye actualmente un problema que afrontan casi todos
los pases del mundo, y aunque su intensidad vara conforme a las caractersticas
econmicas y sociales de cada regin, diversas causas comunes actan como factores
de agudizacin. Por ejemplo, debido al creciente mejoramiento de las condiciones de
salubridad, de la aplicacin y ampliacin de los servicios mdicos y de otra serie de
factores, las tasas de natalidad han ascendido y las de mortalidad han decado. El
problema, adems, es particularmente grave en los pases subdesarrollados, pues por
naturales deficiencias estructurales inherentes a su estadio de desarrollo no son capaces
de responder al crecimiento de la poblacin con viviendas nuevas y adecuadas en
nmero suficiente.

Hoy en da, la Repblica Dominicana atraviesa una etapa de conflictos polticos, sociales
y econmicos que han puesto en pausa el desarrollo de la sociedad, evitando que el
mercado de la construccin de viviendas tenga grandes avances y as, haciendo
prcticamente imposible la creacin de edificaciones capaces de satisfacer las
necesidades de los distintos usuarios y al mismo tiempo ser asequibles segn sus
condiciones econmicas.

El diseo e implementacin de viviendas econmicas ha revolucionado el mercado de la

construccin debido al alto margen al que involucra en cuestin de facilidad, tipo y
comodidad. La funcin principal de estas es mejorar la situacin habitacional de los
grupos ms desfavorecidos de la sociedad. En la Republica Dominicana un gran
porcentaje de la poblacin se ve afectada por los bajos ingresos que impiden la
adquisicin de viviendas propias de cualquier tipo. Adems, deben ser mencionados los
afectados por las diferentes catstrofes naturales que los han dejado sin hogar y en
situaciones desfavorables.

Plantear una solucin inmediata y a la vez efectiva, es la problemtica de mayor auge

para la sociedad Dominicana, ya que mediante la implementacin de viviendas de bajo
costo, se ir reduciendo la situacin de carencia de hogares en el pas.

5
Para la elaboracin del presente proyecto se requerir conocimiento de los terrenos de
construccin, el diseo y tipo de vivienda a construirse, el costo de los materiales a
utilizarse, el costo de mano de obra, entre otros.

La participacin del gobierno Dominicano es indispensable en la realizacin y manejo de

este proyecto, ya que para poder controlar la necesidad y carencia de viviendas, es
necesario la construccin de las mismas, lo cual requiere de una gran inversin para as
poder ofrecer un precio fcil de obtener por los usuarios.

Fundamentacin
La falta de viviendas econmicas en Repblica Dominicana es un problema que viene
arrastrando el pas desde hace unos aos. La falta de ingresos de los habitantes, adems
del costo elevado de los domicilios ha sido hasta la fecha el factor ms influyente
respecto a la problemtica de la falta de viviendas.

Establecer una solucin a la problemtica de las viviendas de inters social es de una

suma importancia en nuestra sociedad hoy en da, ya que con la situacin econmica
por la que atraviesa nuestro pas muchas personas no poseen viviendas. De acuerdo a
la investigacin que se realiz tanto en los aspectos econmicos como sociales se puede
plantear una propuesta que sea factible en ambos aspectos.

El dficit habitacional cualitativo y cuantitativo en Repblica Dominicana es de ms de

800 mil viviendas, con un dficit cualitativo acumulado de 500 mil viviendas, conformado
por la cantidad de viviendas que tienen problemas en su estructura y ameritan ser
sustituidas (irrecuperables) y por los hogares que carecen de una vivienda, es decir los
que comparten una vivienda con otra familia, ste se define por la situacin,
caractersticas y los materiales de construccin. El dficit cuantitativo se incrementa cada
ao ms de 300,000 viviendas porque la oferta no alcanza a la demanda de nuevas
familias o uniones. Segn un estudio del Fondo Nacional de la Vivienda Popular
(FONDOVIP-2002), la oferta de viviendas en Santo Domingo y Santiago era de 6,184,
satisfaciendo solo el 3.6% de la demanda efectiva de vivienda que asciende a 172,455
hogares. La demanda insatisfecha registrada a enero-febrero 2002 est representada en
166,271 hogares. Esta demanda efectiva corresponde a la proporcin de hogares con la

6
capacidad de pago requerida para adquirir una solucin habitacional en el mercado
formal. Al Estado Dominicano le corresponde cubrir la gran demanda de la poblacin que
no tiene capacidad de compra en el mercado privado.

Segn un estudio del programa de las naciones unidas para los asentamientos humanos
ONU-Hbitat, que ha consignado un faltante de 900mil viviendas, una demanda
habitacional de cerca de 20,500 por ao. Para ello se toman en cuenta la cantidad de
matrimonios y divorcios que se registran anualmente.

Debido a los desastres naturales y otras causas inciertas (incendios, entre otras) es
necesario dar a conocer las consecuencias de la falta de viviendas, las cuales dan muy
mala calidad de vida para aquellas personas sin hogar, tambin las personas o pareja
que posean hijos no podran brindarles una vida segura por la falta de un techo, un diario
vivir con dignidad, estaran expuestos a todos los cambios y efectos climticos
arriesgando as la propia vida, etc.

Es necesario tener en cuenta que el tipo de personas que se le busca proponer este
proyecto de viviendas econmicas no constan con los recursos necesarios para adquirir
un financiamiento de un banco por los pocos ingresos que poseen, por lo que es
considerable evaluar una solucin que sea lo ms econmica posible y minimizar los
costos, de manera tal que se logre establecer un precio con ciertas propuesta de
financiamientos para poder lograr que la clase baja pueda adquirir una vivienda y que
estos tengan un medio de cmo pagarla.

7
Desastre Causas del dficit
La falta de viviendas econmicas en Repblica Dominicana tiene un alto porcentaje
debido a diversos factores entre los cuales estn desastres naturales, pocos ingresos,
en va de que existe gran parte de la poblacin con trabajos informales y con sueldos
muy mnimos que solo alcanza para su sustento, y debido a otras causas inciertas
(incendios, etc.).

De acuerdo a datos del IX Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 2010, en el pas hay
3,077,353 viviendas. De esa cantidad 2,278,246 estn en zonas urbanas y 799,107 en
las zonas rurales.

De la totalidad de viviendas 2,385,779 son casas individuales y 333,971 son

apartamentos. Mientras 204,396 son piezas en cuarteras o parte atrs, 22,915
familias viven en barracones y 69,670 familias tienen que vivir junto a sus negocios.

Las casas independientes en las zonas urbanas son 1,660,717 y los apartamentos
320,387. Las piezas suman 184,285. Existen 8,657 barracones y las viviendas
compartidas con negocios son 55,923.

En la parte rural las casas independientes son 725,062, los apartamentos 13,584, las
piezas en cuarteras parte atrs son 20,111, los barracones 14,254 y las viviendas
compartidas con negocios suman 13,747.

Aspectos econmicos y culturales

Los aspectos econmicos y culturales son los dos pilares principales de esta
problemtica existente, ya que no se les puede ofrecer una propuesta de obtener una
vivienda a personas que no tienen los ingresos suficientes ni para subsistir, como podrn
pagar financiamiento de una deuda la falta de educacin de estas personas ,el poco
apego y valoracin de las oportunidades crea un problema a la hora de evaluar a quienes
irn dirigidas estas viviendas, ya que es muy comn ver como muchas de las personas
que han sido beneficiadas con viviendas donadas por el gobierno, luego las venden y
vuelven al mismo lugar donde estaban antes.

8
El organismo que entregue dicha vivienda (INVI, ayuntamientos, etc.), debe quedarse
con los ttulos de la propiedad y hacer un contrato valido por un periodo considerado, ya
sea de 20 o 30 aos, para pagar dicha vivienda. Cuando se salde, ya sea en el periodo
establecido o antes, entregrsele el ttulo de propiedad. Mientras no se salde, que una
comisin supervise dichas viviendas, con el fin que no se halla alquilado a terceros y
quienes la habiten, sean especficamente las personas a quienes se le entregaron en un
principio, de esta manera se reducir el contrabando de dichas viviendas.

Desastres naturales y medio ambiente

Los desastres naturales son sin lugar a dudas uno de los mayores detonadores de la
necesidad de crear viviendas de intereses social. Ya que los ms afectados son las
personas de escasos recursos, debido a que no cuentan con los medios necesarios para
protegerse de los fenmenos naturales, tales como: huracanes, ciclones, tormentas,
crecidas de ros, entre otros.

A travs de millones de aos de la evolucin del planeta Tierra se han producido

innumerables fenmenos naturales, como sismos, inundaciones y muchos fenmenos
ms. Es con la presencia del hombre que se producen los desastres naturales y stos
afectan sus actividades socioeconmicas y su entorno ambiental.

Los desastres naturales traen consigo trastornos ambientales, pues contaminan el suelo
y el agua; destruyen parte de la flora y fauna; y crean casi siempre focos de infeccin y
otros, afectando el hbitat del hombre.

Antecedentes
Segn el consejo nacional de la empresa privada (CONEP), sobre la economa
Dominicana, en nuestro pas, uno de los problemas principales en que el 42% de la
poblacin en edad de trabajar se encuentra en los sectores formal e informal, ya sea en
el sector pblico o privado. El 54% restante, son trabajadores ocasionales o
desempleados, lo que trae como consecuencia que la mayor parte de la poblacin posee
un salario mnimo.

9
La incidencia de la pobreza se vio en aumento en los aos 2003-2004, y se ha mantenido
elevada, entre un 35% y un 40% lo que se considera alarmante.

Qu se ha hecho?
Para la solucin del problema habitacional nacional el 6 de mayo del 2010 el gobierno
dominicano inicio, a travs del Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), la construccin de
2,432 nuevas viviendas, destinadas, fundamentalmente, a familias de escasos recursos
econmicos. Los proyectos, que abarcaron todo el territorio nacional, contaron con el
financiamiento de la Corporacin Andina de Fomento y el Estado Dominicano.

El gobierno ha entregado ms de ocho mil viviendas econmicas a familias pobres que

perdieron todo lo que tenan tras el paso por el pas de tormentas tropicales durante los
aos 2004, 2007 y 2008.

El primer proyecto de viviendas econmicas desarrollado en el pas mediante el

mecanismo de fideicomiso, que construye la inmobiliaria Crisfer. El fideicomiso es una
nueva figura introducida en el mercado hipotecario del pas para el desarrollo del
mercado habitacional, facilitando el uso de los fondos del Sistema de Pensiones en la
construccin de viviendas de bajo costo.

Levantamiento de propuestas y soluciones locales.

Empresarios representantes de la empresa Steel Frame Makel hicieron su primera visita
a Repblica Dominicana recientemente, acompaado del Cnsul Dominicano en
Valencia, Freddy Garca, con el objetivo de gestionar instalar en el pas un sistema
industrializado de construccin de viviendas, rpidas, econmicas y de alta calidad,
garantizado por avanzados componentes tecnolgicos.

Segn expresa Don Alejandro Pelegrn representante de la compaa, en las visitas que
realizaron a diferentes instituciones estatales, dentro de las caractersticas principales de
la fbrica de viviendas a instalar en el pas estn: la capacidad de construir 5.000 mil
viviendas al ao de manera industrializada con estructuras de acero, no viviendas
prefabricadas.

10
Utilizando los avances tecnolgicos ms actualizados en este mbito y materiales
obtenidos en el mercado local para el revestimiento del acero. Es un tipo de viviendas de
alta calidad, fuertes, resistentes, anticiclnicas, antissmicas. Con terminaciones de
primera, confortable para las familias.

Iniciativas gubernamentales.
A travs del decreto emitido por el Gobierno en 2009, un gran nmero de familias se
beneficiaron de entre un 10% a 12% en la reduccin del costo de construccin de su
vivienda.

Con la ayuda del Gobierno se podr implantar el bono-tierra. Mediante el bono-tierra el

gobierno cedera los terrenos para la construccin de viviendas econmicas.

El ao 2016 ha sido considerado como el Ao del Fomento de la Vivienda, esto quiere

decir que segn las expectativas del gobierno, se enfocaran todos los esfuerzos en una
tarea que lleva tiempo esperando que alguien tenga la voluntad de ocuparse de ella.

El mandatario dijo que a los sectores ms vulnerables el Estado los est apoyando con
viviendas gratuitas, en barrios con todos los servicios e infraestructuras necesarias para
el desarrollo.

Ley de fideicomiso
El fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas
fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales,
a una o varias personas jurdicas, llamadas fiduciarios, para la constitucin de un
patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomisos, cuya administracin o ejercicio de
la fiducia ser realizada por el o los fiduciarios segn las instrucciones del o de los
fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o
beneficiarios, con la obligacin de restituirlos a la extincin de dicho acto, a la persona
designada en el mismo o de conformidad con la ley. El fideicomiso est basado en una
relacin de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la
cual este ltimo administra fielmente los bienes fideicomisos, en estricto apego a las
instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente.

11
Prrafo: El fideicomiso puede ser puro y simple o, sujeto a condicin o plazo. Asimismo,
puede establecerse sobre todo o parte del patrimonio del fideicomitente.

Objeto del fideicomiso.

El fideicomiso podr constituirse para servir cualquier propsito o finalidad legal,
incluyendo el impulso del desarrollo del mercado inmobiliario, siempre y que no sea
contrario a la moral, el orden pblico y las buenas costumbres.

El fideicomiso se presume irrevocable y no podr ser objeto de modificaciones, salvo que

se establezca expresamente lo contrario en el acto constitutivo.

Aportes y compensaciones

Este proyecto se podr llevar a cabo con una serie de requisitos basados en esta ley, la
cual en su gran mayora trabajara con los fondos de las AFP:

Habr exenciones para los inversionistas del 75% del ISR.

Los terrenos o inicial de la vivienda sern donados como un bono por parte del
estado para los adquirientes.
El gobierno se hace responsable del financiamiento otorgado a los adquirientes
por parte de la entidad bancaria.
El prstamo para los adquirientes de las viviendas ser a una tasa fija de un 5%
anual.

Soluciones en otros pases.

frica
En frica existe una grave escasez de viviendas y al mismo tiempo, una gran cantidad
de botellas de plstico en las calles. La Asociacin de Desarrollo de Energas
Renovables (DARE), una organizacin no gubernamental con sede en Nigeria, decidi
construir una casa de dos habitaciones completamente de botellas de plstico,
generando una estructura muy resistente.

12
El proyecto se comenz a levantar en junio de este ao, y es resistente a los terremotos,
al fuego y a la balas y mantiene una temperatura interior confortable de 18 grados Celsius
durante todo el ao.

Cientos de botellas de plstico fueron llenadas de arena y unidas entre s por su cuello,
a travs de una intrincada red en cadena. Las botellas fueron puestas estratgicamente
y compactadas con una combinacin de barro y cemento, generando una nueva
estructura que la DARE pretende usar en futuros proyectos, por su gran resistencia.

Los fondos de las botellas, de varios colores, se extienden sobre los muros de la casa
de 58 m2, creando una fachada colorida y alegre. DARE recibi la ayuda de la
ONG frica Community Trust, con sede en Londres, y espera construir otros proyectos
similares en el futuro. De esta manera se hace un aporte a la escasez de vivienda y al
mismo tiempo, se limpian las calles de los barrios y ciudades ms pobres de la regin.

Venezuela
Se han puesto en prctica varios programas dirigidos a atacar el dficit habitacional,
como el Plan Avispa del Plan Bolvar 2000 (1999), la Misin Vivienda / Hbitat (2004)
y la Misin Villanueva (2007), no fue sino hasta despus de las fuertes lluvias de finales
de 2010 que dejaron a ms de 130 mil damnificados, que el Gobierno Central asumi el
problema habitacional como una de sus principales banderas polticas y naci la Gran
Misin Vivienda Venezuela.

13
Objetivos
Objetivo general
Contribuir a la reduccin del dficit de insuficiencia de viviendas, mediante la
construccin de unidades habitacionales de bajo costo y as, elevar la calidad de vida del
pas.

Objetivos especficos
Detener el crecimiento del dficit habitacional cuantitativo y reducir el dficit
cualitativo.
Elevar la calidad de vida de la poblacin en condiciones de pobreza, gracias a la
reduccin de un gasto a largo plazo.
Dar a conocer una solucin de un proyecto de unidades habitacionales, donde sus
ocupantes tendrn una vivienda a un precio econmico y con facilidades de
financiamiento.
Mediante la evaluacin econmica demostrar con hechos que tan factible ser
econmicamente el proyecto y quines sern los inversionistas.
Presentar un proyecto que sea factible tanto en los aspectos econmicos, como
en su impacto al medio ambiente.
Presentar un proyecto de viviendas que cumpla con las normas de construccin
dominicanas.
Demostrar el estudio de impacto ambiental, para dar a conocer los impactos
positivos y negativos que proporcionara el proyecto al medio ambiente y a sus
zonas aledaas.

14
Metas
Metas a corto plazo
Crear un modelo de vivienda econmica que cumpla con los requisitos bsicos
para el bienestar de los residentes.
Desarrollar un mtodo de construccin de corta duracin para hacer edificios
seguros y rpidos.
Construir edificios en el menor lapso de tiempo posible y con los parmetros de
seguridad en la construccin.

Metas a largo plazo

Hacer un proyecto de 320 unidades habitacionales repartidos en 40 edificios de 4
niveles y 8 apartamentos cada uno.
Hacer proyectos similares en las zonas ms necesitadas del pas para disminuir
o eliminar la problemtica habitacional actual.

Tiempo
2 a 4 aos.

15
Localizacin Fsica
Opcin 1:
Localizado en la calle Los Rieles, del Dorado I, en la ciudad de Santiago, el terreno
cuenta con un rea de 144,933.65 m2 a un precio de RD$ 4,000/m2. El terreno es de fcil
acceso, ya que la calle principal se conecta con la avenida 27 de febrero. Los servicios
de agua y luz son 24 horas. El costo total del terreno es RD$ 579, 734,600.

16
Opcin 2:
Localizado en el Ejido, al lado del Hospital Infantil Regional Universitario, en la ciudad de
Santiago, el terreno cuenta con un rea de 57,418.83 m 2 a un precio de RD$ 3,800/m2.
Cuenta con ciertos atractivos debido a su ubicacin y sobre todo que est prximo a un
centro de salud y el Estadio Cibao. Sin embargo, debido a su localizacin, es catalogado
como un lugar barrial y de personas con poco nivel social. El costo total de terreno es
RD$ 218, 191,554.

17
Opcin 3.
Localizado en la avenida Hispanoamericana, Canabacoa, en la ciudad de Santiago, el
mismo cuenta con un rea de 53,372.18 m2 a un precio de RD$ 4,500/m2. Posee un
gran atractivo ya que segn su localizacin es idneo para trasladarse a cualquier parte
de la ciudad, inclusive del pas, ya que est prximo a la avenida Circunvalacin Norte.
El costo total del terreno es: RD$ 240, 174,810.

18
Mtodo de Ponderacin
Definir puntuacin segn influencia a=Buena (10), b=Regular (5) y 3=Mala (0)
Alternativas
Factores
1 2 3
Energa Elctrica a a a
Agua Potable a a a
Servicio Cable a a a
Servicio Telfono a a a
Centro Salud b a a
Centro Educativo a a c
Servicio Transporte a a b
Cercana a la Ciudad a a b
rea Terreno a a a
Costo/m2 c a a
Total 85 100 80

Opcin escogida
La opcin elegida es la numero 2 (el Ejido, al lado del Hospital Infantil Regional
Universitario, Santiago). Cuenta con un rea cuadrada idnea para la construccin de
las 320 unidades habitacionales, inclusive con ventaja de expansin, fcil acceso, posee
los servicios bsicos y, sobre todo, puede ser destinado a los doctores y enfermeras del
hospital, agregando el nuevo mercado entrante tras la finalizacin de la clnica y hospital
de las colinas.

19
Estudios de mercado
Anlisis de la demanda: Destinatarios o beneficiarios
La falta de viviendas econmicas en Repblica Dominicana es un problema que viene
arrastrando el pas desde hace unos aos. La falta de ingresos de los habitantes, adems
del costo elevado de los domicilios ha sido hasta la fecha el factor ms influyente
respecto a la problemtica de la falta de viviendas.

Proponer viviendas de bajo costo a personas de bajo, mediano y alto ingreso, es una
solucin factible, ya que el fomenta viviendas de fcil acceso econmico es una
alternativa claramente factible para reducir la falta de viviendas en el pas.

Tomado en cuenta todo lo expresado anteriormente, el anlisis y la propuesta de

implementacin de sus resultados se enfocar exclusivamente en la ciudad de Santiago
de los Caballeros, ubicada en la regin norte de la Repblica Dominicana, inclinndose
exclusivamente a los integrantes de la clase social baja, que son aquellos que por los
altos costos de la vida no pueden tener viviendas propias donde criar a sus hijos y formar
sus familias.

Universo
La poblacin total de Santiago: 1,000,087 (2015)

Muestra
17 encuestados

Mtodos De Recopilacin De Datos Utilizados

Encuesta

20
 Universidad Tecnolgica De Santiago
(UTESA)

Facultad De Arquitectura e Ingeniera

Departamento De Ingeniera Civil
Somos estudiantes de la Carrera de Ingeniera Civil de La Universidad
Tecnolgica de Santiago y estamos realizando una encuesta con el fin de determinar la
factibilidad de crear un Proyecto de Viviendas Econmicas. Necesitamos su ayuda para
el desarrollo de la misma.

1- Trabajas actualmente?
a) Si b) No

0%

100%

Si No

2- Recibes algn tipo de remesa?

a) Si b) No

29%

71%

Si No

3- Cules son tus ingresos aproximados?

a)1 a 10 b) 10,001 a 20,000 c) 20,001 a 50,000 d) Mas de
50,000

21
 12%
12%
47%
29%

1 a 10,000 10,001 a 20,000 20,001 a 50,000 Mas de 50,000

4- Vives en una casa o apartamento propio o alquilado?

a) Propio b) Alquilado

35%

65%

Propio Alquilado

5- Dnde vives, te sientes cmodo?

a) Si b) No

6%

94%

Si No

6- Te interesara poder adquirir un apartamento?

a) Si b) No

12%

88%

Si No

7- Segn tus condiciones, cuantas habitaciones resuelven tu necesidad

habitacional?
a) 2 b) 3 c)4 o mas

22
 12%0%

88%

2 3 4 o mas

8- Es indispensable un balcn en la casa?

a) Si b) No

0%

100%

Si No

9- Con cuntos parqueos desearas tu apartamento?

a) 1 b) 2 c) 3 o mas

12%6%

82%

1 2 3 o mas

10- Cmo te gustara la distribucin de tu apartamento?

a) Sala-Comedor b) Sala y comedor

47% 53%

Sala-comerdor Sala y comedor

11- Te importara la zona en la que se construya el apartamento?

a) Si b) No

23
 0%

100%

Si No

12- Segn tu situacin actual, sera relevante la ayuda del gobierno para adquirir
un apartamento?
a) Si b) No

18%

82%

Si No

Anlisis de la oferta. Competencia:

Constructora VINSA (Residencial Esperanza que estar localizado al lado de la
Zona Franca Manuel Espaillat, con precios desde RD$570 mil).
Cruces Ingenieros Arquitectos SRL (Residencial Primavera, en Licey al Medio)
J.I.& Alba y Asociados SRL (Monte Adentro, en la comunidad del mismo nombre)
INCI Ingenieros Civiles SRL (Los Palmares, en Palmar Abajo)
Constructora ARCONIM
Constructora TECASA
Constructora ROCOINSA
Constructora FEVIGU
Constructora Teddy
Organismos Internacionales

24
Anlisis del sector
Indicadores del sector a nivel autonmico y local.
Es importante realizar este anlisis de variables e indicadores a dos niveles:
a) A nivel comunidad autnoma o regin: el inters por la construccin de
viviendas a bajo costo en este ao 2016, ha sido realmente influyente debido a
que fue considerado el ao del Fomento de la Vivienda, sumando a esto el bono
de la primera vivienda. Es una referencia importante y a tener en cuenta.
b) A nivel local: mientras ms pasa el tiempo se unen ms empresas con el fin de
darle un cambio significativo a la ciudad de Santiago, ADOCEM por ejemplo, que
junto al BHD Len, inician programas para la construccin de viviendas
econmicas en el pas, siendo as, una competencia directa para la constructora.
Los indicadores que debemos tener en cuenta en el anlisis del sector son:
- Datos econmicos del sector: facturacin total del sector, ingresos y gastos
totales.
- Nmero total de constructoras que operan, cierres de constructoras, nuevas
aperturas y tipologas.
- Comparativas total de unidades vendidas o producidas, unidades en stock,
unidades no vendidas.
- Perfiles generales de consumo del sector.
- Anlisis de pblico objetivo del sector.
- Crecimientos, decrecimientos o desviaciones significativas.
- Diferentes subsectores: analizar posibles subsectores que puedan afectar directa
o indirectamente a la construccin.
- Innovaciones y nuevas tecnologas.

Anlisis de los precios:

Costo del terreno: RD$ 218, 191,554.00

Costo de venta de cada apartamento: RD$ 1,450,000.00

25
Estudios tcnicos
Alternativas tecnolgicas a estudiar.
Para el mejoramiento de las construcciones se han impulsado varias alternativas
tecnolgicas ms sofisticadas y de mayor resistencia a los problemas ambientales,
algunas de las alternativas son el uso de silenciadores en los techos para no escuchar o
ser interrumpidos por personas de otros pisos de mayor o menor altura, as como el uso
de materiales de mayor resistencia y de mayor proteccin.

El reciclado de residuos urbanos: para su posterior utilizacin como material de

construccin se presenta como una tcnica viable en el proceso de preservacin del
medio ambiente y da respuestas a un sector carente de viviendas y de medios para
lograrlo. Se abre la opcin de un estudio de materiales tradicionalmente considerados
desechos como ser los plsticos en una alternativa de insumos potenciales para el
desarrollo de una tecnologa alternativa a partir de materia prima reciclada con la
posibilidad de utilizarla en la fabricacin de mampuestos para su utilizacin en la
construccin. Dando as respuestas a dos problemas fundamentales, por un lado, el
creciente deterioro ecolgico generando respuestas tecnolgicas a este problema y por
otro el dficit habitacional existente, con la fabricacin de mampuestos y de costo cero,
lo que hace factible su fabricacin para estos fines. La utilizacin de plsticos PET
(Poletilen Tereftalato), PVC (Policloruro de Vinilo) y PEBD(Polietileno de Baja
Densidad) para la produccin de materiales alternativos como ladrillos surge como
respuesta beneficiosa al conjugarse variables tecnolgicas, sociales, ecolgicas y
econmicas para la produccin social del hbitat. Los ladrillos han demostrado aptitudes
tcnicas favorables para su utilizacin en la construccin realizndose las pruebas en el
Instituto Nacional de Tecnologa y Normalizacin.

Los sistemas livianos de construccin en seco, tambin llamados drywall, integran

varios de los requerimientos constructivos actuales. El concepto de este tipo de sistemas
es muy sencillo y se basa en la utilizacin de una estructura de soporte elaborada en
perfiles de lmina metlica a la cual adosan placas planas de fibrocemento o de yeso,
dando como resultado diferentes opciones constructivas como paredes, cielos rasos,
entrepisos, bases para techo, fachadas y cualquier aplicacin que pueda imaginar.

26
Sistema Constructivo Royalco (Perfiles de PVC)
Es un sistema revolucionario que basado en la tecnologa Canadiense, brinda rapidez y
economa durante el tiempo de construccin. Este sistema de muros portantes est
integrado por una serie de perfiles de PVC, que se ensamblan entre s formando paredes;
los perfiles se llenan de concreto, creando una estructura monoltica muy resistente,
cumpliendo con las normas de construcciones sismo resistentes.
Es empleado en todo tipo de construccin: Viviendas, universidades, escuelas, clnicas,
hoteles, centros vacacionales, bodegas, centros comerciales y almacenes entre otros.

Aisladores: Que amortiguan los efectos de un temblor y reducen los esfuerzos sobre la
estructura en ms de cuatro veces. La tecnologa utilizada en este proyecto ha sido
utilizada en otros proyectos de gran envergadura.

Paneles Solares: Son una especie de mdulo que tiene como objetivo intentar
aprovechar la mayor cantidad de energa que proviene de la radiacin solar. El trmino
que se utiliza para definirlo proviene de los colectores solares, que eran utilizados para
poder obtener agua caliente, comnmente con fin domstico y a los paneles fotovoltaicos
utilizados para generar electricidad. En lo que respecta a esos paneles fotovoltaicos, es
importante destacar que se encuentran formados por unas cuantas celdas que se
encargan de convertir la luz en electricidad. Estas mismas celdas son tambin conocidas
como clulas fotovoltaicas, que significa luz-electricidad. Estas son dependientes del
efecto fotovoltaico, para poder transformar la energa del Sol, y de esta manera hacer
que una corriente pase entre dos placas con cargas elctricas opuestas. Por lo que
podemos optar por colocar los mismos en nuestro proyecto habitacional para aprovechar
la energa solar y distribuirla a las reas comunes del proyecto, disminuyendo as el costo
de la factura elctrica. Adems, se obtendran ms beneficios si utilizramos bombillos
led, aumentando de manera satisfactoria nuestra plataforma de iluminacin dentro del
proyecto.

Arquitectura bioclimtica: Es aquella que tiene por objeto la consecucin de un

elevado nivel de confort trmico mediante la adecuacin del diseo, la geometra, la
orientacin y la construccin del edificio a las condiciones climticas de su entorno. El
objetivo final sera lograr un edificio autosuficiente energticamente. Teniendo una

27
ptima utilizacin de los recursos naturales tales como las aguas pluviales, las cuales
pueden ser recogidas por un sistema de caeras, que se encargar de enviar el caudal
precipitado a otro sistema de filtros para ser utilizadas por los habitantes del proyecto.

Ponderacin de propuestas
Opcin 1: Mampostera
Este sistema tradicional de construccin que consiste en
elegir muros y paramentos mediante la colocacin manual de los elementos o los
materiales que los componen (denominados mampuestos) que pueden ser, por ejemplo:

ladrillos
bloques de cemento prefabricados
piedras, talladas en formas regulares o no

Este sistema permite una reduccin en los desperdicios de los materiales empleados y
genera fachadas portantes; es apta para construcciones en alturas grandes. La mayor
parte de la construccin es estructural.

En la actualidad, para unir las piezas se utiliza generalmente

una argamasa o mortero de cemento y arena con la adicin de una cantidad conveniente
de agua. Antiguamente se utilizaba tambin el barro, al cual se le aadan otros
elementos naturales como paja, y en algunas zonas rurales excrementos
de vaca y caballo.

En algunos casos es conveniente construir el muro sin utilizar mortero, y los muros as
resultantes se denominan muros secos o muros de cuerda seca. Este tipo de trabajo de
los muros es tpico de las construcciones rurales tradicionales.

28
Opcin 2: Formaletas
Este es un sistema constructivo muy avanzado en el mercado de la construccin de
viviendas en serie. Se trata de un sistema de formaletas de aluminio con el que se
utilizara el 100% de una vivienda; muros losa, escaleras, que permite ser colocado
monoltico y producir de unas cuatro viviendas por da (segn el modelo que se trate y la
cantidad de piezas que se posea), solo colocado en un da, con un grupo de operadores.
Que fabrican a la medida de cada proyecto y son fcilmente transformables a otro
proyecto arquitectnico.

El sistema de paneles de aluminio, est hecho en aluminio estructuras, con perfiles

extruidos y amachimbrados de gran resistencia y peso liviano, que se ensamblan entre
s de manera gil, y permite construir una vivienda por da. La resistencia de sus piezas
puede hacerse frente a las ms adversas condiciones de trabajo y ser utilizada con un
adecuado manteniendo ms de 1500 veces.

Su gran versatilidad le permite adaptarse a las necesidades arquitectnicas del proyecto,

evitando limitacin de diseo y creatividad. El sistema de formaletas es el ms prctico,
gil y econmico del mercado: contribuye a reducir considerablemente los costos de la
obra facilitando que todo el proceso de encofrado, fundicin y desencofrado pueda
realizarlo un reducido grupo de trabajadores en mnimo tiempo de 8 a 10 horas por
vivienda.

29
Opcin 3: Sistemas de construccin de madera slida
Sistemas de construccin de maderas slidas renen las ventajas de los sistemas de
elementos a base de entrerramados prefabricados con las ventajas de la construccin
piedra por piedra con materiales minerales pesados.

En la planta productora se preparan elementos de la altura de un piso y largos hasta 10

o ms metros, segn planes individuales exactos al milmetro. Con algunos sistemas
incluso pueden ser prefabricados as elementos de techos y tejados.

Instalacin rpida en el lugar de edificacin, construccin seca, lista para vivir =

como casa prefabricada.
Construccin maciza pesada, inercia trmica, proteccin acstica, estabilidad
excelente = como casa de piedra
Macizo sin cola y folio: un material constructivo con valores ptimos
Macizo de madera, sin pegamientos, qumicos y (folios) plsticos - el muro de
madera maciza (MHM) es tan slido como flexible.
Elaborado de materias primas sustentables, asla y regula el clima interior con
valores ptimos, que slo ofrece la naturaleza, y seguro como comprobado.

30
Opcin 4: Sistemas de construccin con bloques o paneles de madera
y de polietileno, con bajo peso y buen confort trmico.

Estos sistemas constructivos no tradicionales tienen en comn cuatro caractersticas que

los hacen atractivos para resolver proyectos: permiten acelerar la obra, son auto
portante, tienen bajo peso propio (lo que reduce el costo de los cimientos) y ofrecen un
buen nivel de confort trmico. Adems, son verstiles para resolver los revestimientos.

El panel especial de polietileno expandido (Concrehaus y Cassaforma) permite construir

paredes, techos y entrepisos rpidamente. Se trata de un sistema constructivo
ultraliviano que resuelve en forma integral la mampostera, estructura y aislacin trmica.
Una vez realizada la platea, se levanta la tabiquera interior y exterior, sin necesidad de
recurrir a equipos especiales. La eficiencia del sistema, de patente italiana, radica en el
ncleo de EPS, que provee una alta aislacin trmica. En ambas caras, las placas estn
revestidas por una malla de acero que le otorga resistencia y que, junto con el concreto
proyectado, se transforman en una estructura continua de gran capacidad portante. El
sistema reemplaza lo que en la construccin tradicional implica la ejecucin de
encadenados, estructuras de hormign armado, sus encofrados y armaduras,
mamposteras, dinteles, revoques gruesos, aislaciones horizontales y verticales.

31
Opcin 5: Lego de madera
Steko es un sistema modular de origen suizo para construir paredes interiores y
exteriores a partir de bloques de madera slida producidos industrialmente, por lo cual,
son muy fciles de ensamblar. Al igual que otras tecnologas industrializadas, el precio
final de la obra es similar al de una tradicional y su ventaja comparativa se concentra en
la rapidez de los trabajos y el confort interior que se consigue.

El sistema funciona de una manera anloga a los bloques de Lego, donde las piezas
principales se apilan fcil y sistemticamente trabadas unas sobre otras. El operario las
debe encajar a presin sin necesidad de ningn sujetador o pegamento. La pieza bsica
pesa unos 6,5 kg y mide 640 mm de longitud y 320 o 240 mm de altura. El ancho es de
160 mm. Se fabrican diversos largos y anchos, y con una variedad de terminaciones
estticas (para quedar a la vista ambas caras, una sola o ninguna). Puede recibir todo
tipo de revestimientos.

32
Opcin 6: Steel Frame
Reemplaza en forma total o parcial la estructura tradicional de mampostera u hormign,
por perfiles de chapa de acero estructural galvanizado de bajo espesor, los que se
combinan con una cantidad de componentes o subsistemas (estructurales, aislaciones,
terminaciones) que funcionan en conjunto.

La modalidad acelera los tiempos de obra a tal punto que una vivienda tipo de 70 metros
cuadrados puede construirse en tres meses, es decir, en comparacin a un sistema
tradicional es tres veces ms rpido. El ahorro de costos asciende a 30%, entre una
economa real en la compra de materiales e incidencia de mano de obra y la diminucin
radical del tiempo de obra que evita mayores subas por inflacin.

33
Criterio de seleccin
En el proyecto de construccin para viviendas unifamiliares se ha optado por utilizar un
sistema constructivo de muros de mampostera. Creemos que a la hora de la
construccin resulta muy econmico y est disponible en nuestro pas, por lo que esto
es vital para nuestro proyecto, debido a que nuestro objetivo principal al momento de
construir es que tenga un bajo costo. Este sistema constructivo est muy avanzado en
el mercado, es muy prctico y gil, y al momento de colocacin no requiere un amplio
personal. La resistencia de los elementos es muy buena y no ocasiona lmite de diseo
y creatividad.

Permisos y estudios requeridos

Estudio de suelo
Un estudio de suelos permite dar a conocer las caractersticas fsicas y mecnicas del
suelo, es decir la composicin de los elementos en las capas de profundidad, as como
el tipo de cimentacin ms acorde con la obra a construir y los asentamientos de la
estructura en relacin al peso que va a soportar.

Esta investigacin que hace parte de la ingeniera civil es clave en la realizacin de una
obra para determinar si el terreno es apto para llevar a cabo la construccin de un
inmueble u otro tipo de intervencin.

El suelo de nuestro terreno posee las siguientes caractersticas:

Terreno Ejido
Tipo de suelo D
Capacidad admisible 1.18 Kg/cm2
Contenido de humedad 21.01%
Limite lquido 30.90%
ndice de plasticidad 20.50%
Coeficiente de balasto 2.50 Kg/cm2
Cortesa Ing. Aneudy Bisono (MOPC)

34
Estudios topogrficos
Cuando hablamos de estudios topogrficos nos referimos al conjunto de actividades que
se realizan con el fin de tomar datos en el campo suficientes para lograr representar
grficamente el polgono y caractersticas superficiales del terreno. Dichos estudios son
esenciales en la mayora de los proyectos debido al nivel de detalle y exactitud que se
exige para llevarlos a cabo. Indican la ubicacin geogrfica en base a coordenadas UTM,
la altura sobre el nivel del mar y las medidas de cada lado de la forma del terreno, es
necesario adecuar el proyecto arquitectnico de acuerdo al terreno.

Los estudios topogrficos tendrn como objetivo lo siguiente:

Realizar los trabajos de campos que permitan elaborar los planos topogrficos
con curvas de nivel y fotografas, registros digitales e informes.
Proporcionar los datos de base para los estudios de hidrologa e hidrulica,
geologa, geotecnia, as como de ecologa y sus efectos en el medio ambiente.
Posibilitar la definicin precisa de la ubicacin y las dimensiones de los elementos
estructurales.
Establecer puntos de referencia para el replanteo durante la construccin.
Evitar excavaciones y rellenos innecesarios que solo incrementan los costos de
la obra.

Estudios geotcnicos
Su objetivo principal es establecer las caractersticas geotcnicas, es decir, la
estratigrafa, la identificacin y las propiedades fsicas y mecnicas de los suelos para el
diseo de cimentaciones estables. Los Estudios geotcnicos comprendern:

Ensayos de campo en suelos y/o rocas.

Ensayos de laboratorio en muestras de suelo y/o roca extradas de la zona.
Descripcin de las condiciones del suelo, estratigrafa e identificacin de los
estratos de suelo o base rocosa.
Definicin de tipos y profundidades de cimentacin adecuada, as como,
parmetros geotcnicos preliminares para el diseo del puente a nivel de
anteproyecto.

35
 Dependiendo de la envergadura del proyecto y del tipo de suelo se podrn realizar
ensayos de refraccin ssmica, complementados por perforaciones o
excavaciones de verificacin en sustitucin a los trabajos antes mencionado.
Presentacin de los resultados y recomendaciones sobre especificaciones
constructivas y obras de proteccin.

Estudio de impacto ambiental

La evaluacin de Impacto Ambiental ser establecida por la autoridad competente y es
necesaria sobre todo en aquellos proyectos con mayor potencial para impactar
negativamente en el ambiente como son las nuevas estructuras. Los estudios deben
desarrollarse basndose en el Marco Legal de la Secretara del Medio Ambiente que
aprueba los "Trminos de Referencia para Estudios de Impacto Ambiental en la
Construccin Vial.

La metodologa a seguir en un estudio de Impacto Ambiental ser la siguiente:

Identificacin de Impactos: Consiste en identificar los probables impactos a ser

investigados.
Previsin de Impactos ambientales que se han detectado en el anlisis previo.
Interpretacin de Impacto: que tan importante va a ser la alteracin medio
ambiental.
Informacin a las comunidades y a las autoridades sobre los impactos
ambientales.
Plan de Monitoreo o Control Ambiental: verificar que se cumplan todas las normas
para no causar tanto dao al ambiente.

Estudios complementarios
Los estudios se refieren a aquellos trabajos que son complementarios a los estudios
bsicos, como son las instalaciones elctricas, drenajes, coordinaciones con terceros y
cualquier otro que sea necesario para el proyecto. En lo que se refiere a instalaciones
elctricas, la factibilidad del servicio, as como su punto de aplicacin, y en lo que se
refiere al drenaje, posible influencia de redes existentes, sern coordinadas con los
organismos correspondientes respectivamente.

36
Se deber documentar mediante un informe detallado todas las coordinaciones
efectuadas, tendr por lo menos las siguientes informaciones:

Documentos que iniciaron las coordinaciones y sus respectivos documentos de

respuesta.
El informe deber indicar los puntos ms importantes de las coordinaciones,
indicando fechas, nombres y direcciones o telfonos de los responsables de
dichas coordinaciones.
Planos y/o esquemas que se requieren.
Conclusiones y recomendaciones.

Descripcin del Proyecto Habitacional

Este es un proyecto de viviendas econmicas localizado en el Ejido, al lado del Hospital

Infantil Regional Universitario, en la ciudad de Santiago, el terreno cuenta con un rea
de 57,418.83 m2 compuesto por 40 edificios de 8 apartamentos cada uno, cada unidad
habitacional posee 75 m2 y se compone de los siguientes espacios: sala y comedor,
cocina, rea de lavado, 3 habitaciones, bao, balcn y parqueo. Para el costo total del
proyecto, se estima a un valor de D$1,450,000.00.

Con el proyecto se pretende contribuir a la reduccin del dficit habitacional y

proporcionar a las personas de escasos recursos la posibilidad de vivir dignamente en
espacios adecuados, al tiempo que se impulsa la economa y se desarrolla el pas.

Al llevar a cabo la realizacin de un proyecto de viviendas econmicas, es solo un

impulso para seguir motivando para la construccin de proyectos de esta ndole.

37
Elevacin frontal

38
 Presupuesto General Detallado

ACTIVIDAD CANTIDAD UD PRECIO SUB-TOTAL TOTAL

1 PRELIMINARES
1.1 Replanteo de edificacin 77.20 ML 145.00 11,194.00
RD $ 11,194.00
2 MOVIMIENTO DE TIERRA
Corte de capa vegetal(0.40
2.1 M) 22.67 Mt3 71.00 1,609.57
2.2 Bote de material 26.07 MT3 375.00 9,776.44
2.3 Compactacin 26.07 MT3 68.50 1,785.83
2.4 Suministro material de mina 26.07 MT3 245.00 6,387.27
RD$ 19,559.11
HORMIGON ARMADO
3 PLATEA
3.1 platea(h=0.25 cms) 19.13 MT3 5,500.00 105,187.50
RD$ 105,187.50
4 HORMIGON ARMADO
4.1 Viga 20 x 45 Cms 3.26 MT3 13,000.00 42,432.00
4.2 Columna 20x20 Cms 2.16 MT3 24,500.00 52,920.00
4.3 Losa de 0.15 Mts 8.42 MT3 5,500.00 46,310.00
RD$ 141,662.00
5 MUROS MAMPOSTERIA
5.1 Muros mamposteria 8" 155.30 MT2 812.00 126,103.60
RD$ 126,103.60
6 TERMINACIONES
6.1 Paete en muros 321.40 MT2 161.00 51,745.40
6.2 Paete en vigas 11.89 MT2 189.00 2,247.21
6.3 Paete de techo 237.45 MT2 189.00 44,878.05
6.4 fraguache 602.60 MT2 17.00 10,244.20
6.5 Cantos 214.20 ML 70.00 14,994.00
RD$ 124,108.86

39
7 REVESTIMIENTOS
7.1 Ceramica para pared cocina 12.52 MT2 535.00 6,698.20
7.2 Ceramica baos 48.50 MT2 945.00 45,832.50
RD$ 52,530.70
8 VENTANAS Y PUERTAS
8.1 Ventanas de vidrio 176.90 FT2 275.00 48,647.50
8.1 Ventanas fijas 0.80 FT2 280.00 224.00
8.3 Puerta aluminio 48.78 FT2 505.75 24,670.49
8.4 Gabinetes de pino 19.24 FT 1,015.95 19,546.88
RD$ 93,088.86
TERMINACIONES EN LOS
9 PISOS
9.1 Pisos de Granito 87.67 MT2 800.00 70,136.00
9.2 Zocalos 112.22 ML 105.00 11,783.10
9.3 Granito de escalera 15.60 ML 765.00 11,934.00
RD$ 93,853.10
10 PINTURAS
10.1 Pintura de Muros 528.73 MT2 75.00 39,654.75
10.2 Pintura de Techos 265.08 MT2 77.00 20,411.16
RD$ 60,065.91
11 MISCELANEOS
Meseta para cocina en
11.1 granito 14.75 FT2 775.00 11,431.25
11.2 Barandas para las escaleras 14.00 ML 2,250.00 31,500.00
RD$ 42,931.25
INSTALACIONES
12 ELECTRICAS
12.1 Interruptor sencillo 9.00 Ud 130.00 1,170.00
12.2 Interruptor doble 2.00 Ud 245.00 490.00
Tuberia y alambrado
12.3 interruptor sencillo 1.00 P.a 3,350.00 3,350.00
Tuberia y alambrado
12.4 interruptor doble 1.00 P.a 1,045.00 1,045.00

40
 Luces (Externas e
12.5 totales internas) 28.00 Ud 120.00 3,360.00
Luz cenital, alambrad y
12.6 tuberia 1.00 P.a 8,350.00 8,350.00
12.7 Tomacorriente 110 63.00 Ud 265.90 16,751.70
12.8 Tomacorriente 220 1.00 Ud 272.70 272.70
Tuberia y
12.10 alambrado,tomacorriente 220 1.00 P.a 3,950.00 3,950.00
12.11 Salida para tv 1.00 Ud 285.00 285.00
12.12 Salida de telefono 1.00 Ud 185.99 185.99
Tuberia y alambrado de
12.13 salida de telefono 1.00 Ud 599.50 599.50
12.14 Panel de distribucion 1.00 Ud 11,267.98 11,267.98
12.15 Salida de timbre 1.00 Ud 657.75 657.75
Tuberia y alambrado de
12.16 salida de timbre 1.00 P.a 1,465.90 1,465.90
RD$ 53,201.52
INSTALACIONES
13 SANITARIAS
Tuberia de agua potable 0.5
13.1 pulg pvc 1.00 P.a 3,450.65 3,450.65
Tuberia de agua potable 1
13.2 pulg 1.00 P.a 2,835.90 2,835.90
Fregadero de acero
13.3 inoxidable 1.00 Ud 4,150.00 4,150.00
13.4 Duchas 2.00 Ud 1,312.50 2,625.00
13.5 Lavamanos 2.00 Ud 2,250.90 4,501.80
13.6 Inodoros 2.00 Ud 3,245.90 6,491.80
13.7 lavadero 1.00 Ud 3,650.00 3,650.00
Ventilacion tuberia diametro 3
13.8 pulgadas 2.00 Ud 650.00 1,300.00
Bajantes agua pluvial tuberia
13.9 4 pulgadas 4.00 Ud 595.00 2,380.00

41
 Bajantes de descarga tuberia
13.10 de 4 pulgadas 2.00 Ud 3,500.00 7,000.00
RD$ 38,385.15

SUB-TOTAL RD$ 961,871.56

COSTO SUB-TOTAL PARA 320
APARTAMENTOS RD$ 307,798,899.92
14 COSTOS INDIRECTOS
14.1 Direccion tecnica 10% 30,779,889.99
14.2 Gastos administrativos 3% 9,233,967.00
14.3 Imprevistos 3% 9,233,967.00
14.4 Permisos publicos necesarios 2% 6,155,978.00
14.5 Seguros 2% 6,155,978.00
14.6 Transporte 2% 6,155,978.00
RD$ 67,715,757.98
COSTO TOTAL RD$ 375,514,657.90
COSTO POR CADA APARTAMENTO RD$ 1,173,483.31

Lista de actividades y tareas

Para poder realizar este proyecto es necesario realizar las actividades que mostraremos
ms adelante, las cuales son indispensables, dichas actividades son las siguientes:

1) Preliminares
Replanteo de la edificacin

2) Movimiento de tierras
Corte de capa vegetal
Bote de material
Compactacin
Suministro de material de mina

42
3) Colocacin de Hormign Armado
Platea
Columnas
Viga estructural
Losa

4) Colocacin de Muros de mampostera

Muros de mampostera de 8

5) Terminaciones
Paete liso en muros
Paete de vigas
Paete de techo
Cantos
Fraguache

6) Revestimientos
Cermica para pared cocina
Cermica baos

7) Ventanas y puertas
Ventanas de vidrio
Ventanas fijas
Puertas aluminio
Gabinetes de pino

8) Terminaciones en pisos
Pisos de granito
Zcalos
Granito de escalera

43
 9) Pinturas
Pinturas de muros
Pintura de techos

10) Miscelneos
Meseta en granito
Barandas para escaleras

11) Instalaciones sanitarias

12) Instalaciones Elctricas

Fuentes de trabajo

Las fuentes de trabajo necesarias para poder llevar a cabo este proyecto son los
materiales y el equipo de trabajo. Sin estas sera imposible poder llevar a cabo este
proyecto, es decir que estas son indispensables.

Es necesario contar con equipo de trabajo, el cual se encuentre capacitado para poder
llevar a cabo las tareas a realizar de una manera eficiente. Entre el personal que
conforma al equipo de trabajo se encuentran, el contratista, ingeniero residente, director
tcnico, ingeniero supervisor, maestro constructor, ingeniero elctrico, obrero y varillero,
entre otros.

Por otra parte, los materiales son otra de las fuentes de trabajo que son indispensables
para llevar a cabo dicho proyecto, entre estos podemos mencionar al agua, grava, arena,
bloques de concreto, cal, entre otros.
A continuacin, mostraremos las diversas fuentes de trabajo de manera detallada que
hacen que este proyecto pueda llevarse a cabo.

44
La siguiente tabla las fuentes de trabajo (Equipo de trabajo y Materiales):

Equipo de trabajo Materiales

Contratista Agua
Ingeniero residente Grava
Director tcnico Arena
Ingeniero supervisor Bloques de concreto
Maestro constructor Cal
Ingeniero elctrico Herramientas
Obrero Cermica
Varillero Maquinarias
Tcnico en electricidad Varillas
Carpintero Clavos
Plomero Pintura
Pintor Madera
Entre otros Entre otros

Esquema De Contrataciones (Mano De Obra Y Equipos)

Concepto Contrataciones Ubicacin

Plomero Nelson Sosa Santiago
Ebanista Rosario Cruz Santiago
Equipos pesados Equipos pesados campos Prez Moca
Instalaciones Elctricas Ramn Caldern Santiago
Piso y mesetas Richard Rodrguez Santiago
Ventanas International Rolling Room Moca
Bloques de concreto Ferretera Ochoa Santiago
Herrera Rony y asociados Moca
Hormigonera Hormigonera del Cibao Santiago
Ferretera Belln Santiago
carpintera Robert Bonelli Santiago

45
 Albailera Francisco Espinal Santiago
Agregados Ferretera Ochoa Santiago
Pintor Mariano Garca Santiago
Varillero Manuel cruz Santiago
Ingeniero ngel Melndez Moca
Ingeniero Adderly Polanco Santiago
Ingeniero Juan Samuel Rosado Santiago

Ingeniero Julio Rojas Santiago

Evaluacin Econmica
Inversin y recursos
Para poder realizar este proyecto es indispensable hacer una inversin inicial, la cual no
es ms que todos los recursos econmicos necesarios para llevar a cabo la construccin
del conjunto de apartamentos, de esta manera al realizar dicha inversin se generan
ganancias o beneficios.

El objetivo principal de una inversin es hacer posible llevar a cabo todo el conjunto de
actividades necesarias que requiere el proyecto. Todas estas actividades se analizan
antes de su iniciacin, para analizar si el proyecto es factible o no.

Para iniciar dicho proyecto es necesario contar con una inversin inicial de
RD$375,514,657.90 Millones, la cual har posible el inicio de este proyecto.

La inversin que se debe efectuar para un solo apartamento es de RD$1,173,483.31 por

lo que para poder obtener un 20% se debe vender cada apartamento a un valor de
RD$1,408,179.72. Para contar con un valor ms factible y entero se ha tomado la
decisin de establecer un valor de venta de RD$1,450,000.00

46
 Inversin por Precio por
Inversion inicial Precio final por
un solo apartamento
apartamento
apartamento para obtener
un 14.5%

RD$ 375,514,657.90 RD$1,450,000

RD$1,173,483.31 RD$1,408,179.72

Flujo de Caja de las Inversiones y de los Ingresos

Datos
costo por apartamento $1,173,483.31
Precio de venta $1,450,000.00

Ingresos e Egresos.
Aos
0 1 2 3 4 5
Proyeccion
en ventas 42 ud 54 ud 60 ud 58 ud 56 ud 50 ud
Ingresos ($) 60,900,000.00 78,300,000.00 87,000,000.00 84,100,000.00 81,200,000.00 72,500,000.00
Apart.
Construidos 0.00 65 ud 65 ud 65 ud 65 ud 60 ud
Egresos ($) 0.00 76,276,414.89 76,276,414.89 76,276,414.89 76,276,414.89 70,408,998.36
Flujo ($) 60,900,000.00 2,023,585.11 10,723,585.11 7,823,585.11 4,923,585.11 2,091,001.64

$
Flujo neto 88,485,342.10

47
Esquema financiero
Esquema para adquisicin de los apartamentos por parte de los
clientes:
El costo total de este Proyecto ser de RD$375,514,657.90.
El precio de venta de cada apartamento ser: RD$1,450,000.
Financiamiento de venta de un 15% anual fijo, en un plazo de 20 aos.
Se iniciar el proceso de construccin del proyecto al venderse o separarse al
menos 64 apartamentos de un total de 320 apartamentos.
El Banco popular financiara la construccin del conjunto de apartamentos.

La siguiente tabla muestra los datos relacionados al financiamiento del 30%

tomado al banco para poder dar inicio a la realizacin del proyecto:

Datos
costo total $375,514,657.90
Financiamiento = 30% costo total $112,654,397.37
Inters 12%
Duracin 5 aos
Deuda de
Aos Inters ($) Anualidad ($) Pa. al capital ($) Pago($)
1 13,518,527.7 31,251,426.2 17,732,898.5 94,921,498.9
2 11,390,579.9 31,251,426.2 19,860,846.3 75,060,652.6
3 9,007,278.3 31,251,426.2 22,244,147.9 52,816,504.7
4 6,337,980.6 31,251,426.2 24,913,445.6 27,903,059.1
5 3,348,367.1 31,251,426.2 27,903,059.1 0.0
Participacin del estado
En nuestro pas la sociedad tiene una gran necesidad de adquirir viviendas a un
precio econmico, por lo que este proyecto busca suplir dicha demanda y facilitar
su adquisicin. Para poder llevar a cabo dicho proyecto se contact a las
autoridades del estado para presentarle la propuesta de proyecto, aceptando su
participacin y colaboracin, el estado cubrir el 30% de los gastos totales,
reduciendo de esta manera los costos a un total de RS$112,654,397.4 millones, lo
cual facilita significativamente que este proyecto pueda llevarse a cabo.

Se puede recalcar que la participacin o intervencin del estado dominicano en este

proyecto, facilita y sirve de empuje para que dicho proyecto pueda llevarse
realizarse.

Plan de ingresos (Estimacin de ventas)

Es necesario contar con un 30% de las ventas de los apartamentos previo a su

construccin, es decir que no podr iniciarse el proceso constructivo hasta no lograr
vender dicho porcentaje de apartamentos.

Para poder dar a conocer nuestro proyecto se utilizarn volantes, anuncios de

televisin y radio para darle promocin a este y atraer a los potenciales clientes.
Llevaremos a cabo dicha promocin por un lapso de tiempo de 6 meses, sirviendo
de conexin una oficina establecida para brindar el servicio de informacin y ventas,
as como tambin orientar y ayudar en el financiamiento de los apartamentos

Para facilitar la adquisicin de los apartamentos se ha establecido un precio de

RD$120,000.00 para separar dichos apartamentos. El monto restante se deber
pagar a ms tardar dos meses despus de la finalizacin de la construccin de este
proyecto, para as asegurar el derecho a dicha edificacin.

En las ventas de los apartamentos estimaremos que el 13% de los apartamentos

sern vendidos previo a su construccin, el 48% durante su construccin y el 39%
restante al finalizar su construccin.

45
 Estimacion de ventas

30% Previo a 20% al

su 50% durante su
finalizar su
construccion construccion
cosntruccion

Factibilidad del proyecto

Es imprescindible previo a la realizacin del Proyecto conocer si este es factible o
no, por esta razn debemos realizar el anlisis de factibilidad para as poder dar
iniciacin a dicho proyecto en caso de ser factible.

La factibilidad del proyecto permite conocer si existe viabilidad de dicho proyecto en

relacin a los flujos que este proporcionar, tambin permitir reflejar cuales riesgos
existe en la realizacin de dicho proyecto y el tiempo en que sera posible recuperar
dicha inversin.

La siguiente tabla muestra el valor de TIR:

RESULTADOS
A0 INGRESOS INVERSION -375,514,657.90

0 60,900,000.00 FLUJO NETO $ 88,485,342.10

1 78,300,000.00 FLUJO NETO $ 88,485,342.10
2 87,000,000.00 FLUJO NETO $ 88,485,342.10
3 84,100,000.00 FLUJO NETO $ 88,485,342.10
4 81,200,000.00 FLUJO NETO $ 88,485,342.10
5 72,500,000.00 FLUJO NETO $ 88,485,342.10
TIR 11.5%
VAN 155,397,396.6832

46
El proyecto, como podemos ver es factible, debido a que el valor el valor del
TRI es mayor que el valor de la TMAR, siendo la TRI un 11.5% y la TMAR un
10%.

Anlisis de riesgo e incertidumbre

El anlisis de riesgo e incertidumbre es indispensable para conocer como puede
verse afectado la factibilidad de nuestro proyecto ante cualquier variable o situacin,
analizaremos como se ver afectado o beneficiado nuestro proyecto ante la
disminucin o aumento del precio de los materiales.

Resultados esperados a corto y largo plazo

Metas a corto plazo
Cumplir cada una de las etapas del proyecto en el tiempo esperado.

Vender el 30% del total de las unidades de apartamentos previo a su

construccin

Facilitarle un techo a una porcin de la sociedad de nuestro pas, aportando

320 unidades de apartamentos.

Captar la atencin y lograr motivar a potenciales clientes

Metas a largo plazo

Lograr vender todas las unidades de apartamentos

Ofrecer a las familias una vivienda econmica, segura y que cuente con
esttica.

Reducir el dficit que existe en la sociedad dominicana de viviendas a precios

econmicos.

Lograr incentivar a el estado e instituciones financieras a apoyar este tipo de

proyectos.

Ayudar al desarrollo de la poblacin dominicana

47
Conclusin
En nuestro pas la sociedad cuenta con una gran necesidad de adquirir viviendas
econmicas, por esta razn con la realizacin de dicho proyecto buscamos
satisfacer dicha necesidad. Este proyecto lograra aportar a que a sociedad
dominicana tenga un avance y contribuye al desarrollo de nuestro esta. Dicho
proyecto de viviendas ofrece una oportunidad grandiosa de adquirir viviendas a un
costo econmico, reduciendo as el dficit de viviendas en nuestro pas.

Al ver el dficit de viviendas que existe en nuestro pas y el alto costo de estas,
logramos ayudar a reducirlo en la sociedad dominicana, con la construccin de
dichas viviendas. Dicho proyecto cuenta con 320 apartamentos en su totalidad.

Los beneficios sern recprocos ya que el proyecto genera los ingresos necesarios
para recuperar la inversin realizada, as como tambin los clientes obtendrn una
vivienda a un precio econmico y de calidad.

Este proyecto es muy llamativo al contar con las caractersticas de calidad,

seguridad, economa y esttica, siendo la economa una de las caractersticas que
ms motivan al cliente a adquirir estas viviendas.

En comparacin con los precios de los proyectos de la competencia, este proyecto

es sumamente competitivo por lo que atraer a una gran porcin de la sociedad
necesitada para adquirir una vivienda de calidad a un precio sumamente atractivo.

Por otra parte, dicha edificacin cuenta con gran esttica, lo cual, complementada
con la seguridad, calidad y economa, lograra atraer a dichos clientes potenciales
de una manera rpida e impactante.

48