INSPEO PREDIAL

A sade dos edifcios

Eng. Civil Flvia Zoga Andreatta Pujadas
archeo@uol.com.br

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 FATORES PREOCUPANTES
Flvia Pujadas COBREAP 2007 reviso 2009

1. Adensamento imobilirio X escassez de terrenos nos centros urbanos X aumento

da demanda de utilizar instalaes mais antigas
2. Deteriorao precoce das edificaes e insuficincia de planos de manuteno
integrados
3. Alteraes e reformas sem orientaes tcnicas
4. Desconhecimento dos fatores de deteriorao
5. Desconhecimento por parte de sndicos e administradores das responsabilidade
tcnicas e jurdicas
6. Aumento dos acidentes em edificaes envolvendo deficincias na Manuteno
de sistemas construtivos, mau uso e reformas e reparos inadequados
7. Aumento de investimentos patrimoniais em recuperao de desempenho de
sistemas construtivos, muitas vezes no planejados e sem orientao tcnica
adequada

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XIV COBREAP, INSPEO PREDIAL Ferramenta de Avaliao da Manuteno
PUJADAS, Flvia Zoga Andreatta, 2007.

Inspees Prediais executadas em 1.700.000,00 m de edificaes comerciais. Resultados parciais do

trabalho:

Sobre a distribuio das falhas e anomalias

Anomalias construtivas (AC) 15%

Anomalias funcionais (AF) 7%

Falhas (F) 77%

Tabela 01: Distribuio da incidncia de falhas e anomalias

em edificaes comerciais quanto origem

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XIV COBREAP, INSPEO PREDIAL Ferramenta de Avaliao da Manuteno
PUJADAS, Flvia Zoga Andreatta, 2007.

Inspees Prediais executadas em 1.700.000,00 m de edificaes comerciais. Resultados parciais do

trabalho:

Sobre a criticidade geral

Crticos 55%

Regulares 45%

Tabela 02: Distribuio da incidncia de falhas e anomalias

em edificaes comerciais quanto criticidade,
de acordo com a Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP

Posio atual, 2012:

Nas edificaes que foram realizadas novas inspees prediais, aps 5 anos da primeira, observa-se
reduo das no conformidades crticas : de 55% para 30%, aproximadamente.

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 FALHA INCIDNCIA
1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corroso de montantes, vidros quebrados, 86 %
etc.
2. Reservatrios de gua: falta de controle efetivo dos parmetros fsico-qumicos 49 %
da gua, deficincias na limpeza e desinfeco
3. Reservatrios de gua: vazamentos, infiltraes e deteriorao precoce das 88 %
estruturas em concreto armado
INCIDNCIA 4. Tampas de reservatrios: corroso da chapa metlica ou corroso da armadura,
falta de fixao, falta de pintura, etc.
92 %

DE 5. Hidrulica e ambiental: contaminaes de esgoto em gua pluvial e vice-versa,

devido a ligaes irregulares nos ramais das instalaes, bem como uso indevido de
81 %

ralos coletores de guas pluviais

ALGUMAS 6. Deficincias no sistema de pintura de tubulaes hidrulica devido a 86 %
procedimentos equivocados de repintura, bem como corroso de tubos
FALHAS 7. Presena de fissuras higrotrmicas em revestimentos de argamassa devido alta 71 %
periodicidade dos procedimentos de manuteno repintura e lavagem , etc.
8. Deteriorao de rufos e calhas metlicos: corroso, falta de pintura ou 82%
Dados de procedimentos de repintura, falta de calafetaes e reaplicao de selantes entre
emendas, etc.
Inspees 9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltraes e deficincias de
sistemas de pintura, etc.
67 %

10. Deficincias no tratamento de gua do sistema de ar condicionado (gua gelada 83 %

Prediais e de condensao), reuso e/ou de captao de poo profundo
11. Infiltraes de gua gerais e deteriorao da estrutura de concreto armado 94 %
realizadas (lajes, vigas e pilares)
12. Corroso em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils 79 %
(2002 a 2007) 13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado,
bem como acmulo de algas e carbonatos
76 %

14. Deteriorao da base de concreto armado ou metlica das Torres de 76 %

Arrefecimentos
15. Corroso galvnica em cabos de pra-raios, hastes soltas e corrodas, cabos 79 %
com tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em
coberturas de partes metlicas, etc
16. Deficincias no controle e anlise da qualidade do ar de ambientes climatizados, 60 %
em atendimento as Normas da ANVISA
17. Presena de sujeiras em casa de mquinas e poos de elevadores, bem como 74 %
infiltraes nas lajes de cobertura sobre o maquinrio
18. Conexes eltricas com aquecimento e folgas entre as mesmas 95 %
Flvia Pujadas 19. Sujeiras depositadas em quadros eltricos e conexes 72 %
20. Ausncia de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadros 98 %
eltricos
XIV COBREAP INSPEO PREDIAL-
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 INSPEO PREDIAL
Vistoria do Check Up da edificao SADE DO EDIFCIO

Definio:
a avaliao isolada ou combinada das condies tcnicas,
de uso e de manuteno da edificao.
Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP 2011 e Norma do IBAPE 2009 (em reviso)

-VISTORIA PREVENTIVA
- REALIZADA POR PROFISSIONAL HABILITADO E ESPECIALISTA

www.ibape-sp.org.br INSPEO PREDIAL-

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INSPEO PREDIAL - nveis
Classificao quanto complexidade da vistoria e a elaborao de seu
laudo final, quanto necessidade do nmero de profissionais envolvidos e
a profundidade nas constataes dos fatos..

TIPOS DE INSPEO PREDIAL

complexidade da Nvel 1: imveis simples ou restrita a uma
edificao especialidade
nmero de Nvel 2: imveis mais complexos equipe
profissionais multidisciplinar
envolvidos
Nvel 3: tem carter de Auditoria Tcnica da
profundidade nas avaliao da manuteno, pode utilizar
constataes dos fatos ensaios e exames de prospeco

Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP 2011 e Norma do IBAPE 2009

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 INSPEO PREDIAL - Histrico
Norma tcnica da ABNT NBR 5674: Manuteno dos edifcios procedimentos (1989)
Publicao do livro SADE DOS EDIFCIOS IBAPE/SP e CREA/SP (1997)
Trabalho apresentado no Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia COBREAP, realizado em
Porto Alegre, sobre o problema de acidentes prediais e deficincias com a manuteno Obrigatoriedade da
Inspeo Predial? (Eng. Tito Lvio F. Gomide, 1999)
Fundao da Cmara de Inspeo Predial do IBAPE/SP (2000)
1 Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP Coordenada pelo Eng. Miguel Grossi (2002)
2 Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP Coordenada pelo Eng. Milton Gomes (2005)
Publicao do livro do IBAPE/SP pela Ed. PINI Inspeo Predial: Check up e guia da boa manuteno (1 edio
2005, 2 edio 2009, 3 edio 2012)
Realizao pelo IBAPE/SP do Seminrio de Inspeo Predial e Manuteno (2005)
3 Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP Coordenada pelo Eng Milton Gomes (2007)
Inspeo Predial em Estdios de Futebol Portaria 124 do Ministrio dos Esportes (IBAPE/SP, 2009)
Norma de Inspeo Predial do IBAPE Nacional (2009) vigente em reviso
Norma de Desempenho ABNT NBR 15575 (2009)
4 Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP Coordenada pelo Eng. Vanderlei Jacob (2011) vigente
Reviso da Norma ABNT NBR 5674 (2012)
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 NORMAS VIGENTES RELACIONADAS

Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP (2011)

Norma de Inspeo Predial do IBAPE (2009) em reviso

ABNT NBR 5674 (1989): Manuteno de edificaes Procedimento

ABNT NBR 5674 (2012): Manuteno de edificaes Requisitos para o
sistema de gesto de manuteno (atual e substitui a de 1989)
ABNT NBR 13752: Percias na construo civil
ABNT NBR 15575: Edifcios habitacionais de at 5 pavimentos Desempenho
ABNT NBR 14037 (2011): Diretrizes para elaborao de manuais de uso,
operao e manuteno das edificaes requisitos para elaborao e
apresentao dos contedos

Decretos municipais, decretos federais.

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 INSPEO PREDIAL X QUALIDADE DA MANUTENO

(i) projetos
Tcnica (ii) especificaes
(iii) no conformidades:
anomalias construtivas

(i) segurana (i) estratgia / plano /

programa
(ii) vida til Funcional Manuteno (ii)operao / registros
(iii) no conformidade:
anomalias funcionais (iii) no conformidades:
falhas
ENFOQUE da INSPEO PREDIAL:
Viso Sistmica Tri
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 INSPEO PREDIAL outras definies
INSPEO:
Avaliao do estado da edificao e de suas partes constituintes, realizada para orientar as
atividades de manuteno.
Definio da antiga ABNT NBR 5674 (1989)
Atual ABNT NBR 5674 (2012) remete para a definio da ABNT NBR 15575
INSPEO:
Conformidade, verificaes dos trabalhos de manuteno.
Caracteriza o check up da edificao para avaliar suas condies tcnicas, funcionais e de
conservao, visando orientar a manuteno.
Livro: Percias de Engenharia, IBAPE/SP, Ed. PINI

INSPEO PREDIAL DE USO E MANUTENO:

Verificao, atravs de metodologia tcnica, das condies de uso e de manuteno preventiva
e corretiva da edificao.

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ABNT NBR 15575-1
 Conjunto de atividades a serem realizadas para
conservar ou recuperar a capacidade
funcional da edificao e de seus sistemas
constituintes de atender as necessidades e
segurana dos seus usurios
ABNT NBR 15575 -1
O QUE
MANUTENO Conjunto de atividades a serem realizadas para
conservar ou recuperar a capacidade funcional
da edificao e de suas partes constituintes a fim
de atender as necessidades e segurana dos
seus usurios.
Antiga ABNT NBR 5674/89: Manuteno de Edificaes. A
norma atual (2012) remete ABNT NBR 15575.

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 A manuteno de edificaes inclui
todos os servios realizados para
prevenir ou corrigir a perda de
desempenho decorrente da deteriorao
dos seus componentes, ou de
O QUE atualizaes nas necessidades dos seus
MANUTENO usurios.
A manuteno de edificaes no inclui
servios realizados para alterar o uso da
edificao.
MANUTENO NO REFORMA

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 QUEM O Item 8 da ABNT NBR 5674 (2012):
RESPONSVEL 8.1. O proprietrio de uma edificao,
sndico ou empresa terceirizada
responsvel pela gesto da manuteno,
devem atender a esta Norma, s normas
tcnicas aplicveis e ao manual de
operao, uso e manuteno da
edificao
8.5. No caso de propriedade condominial, os condminos,
respondem pela manuteno das partes autnomas individualizadas,
e solidariamente pelo conjunto da edificao de forma a atender ao
manual de operao, uso e manuteno de sua edificao.
8.6. O proprietrio , ou sndico, pode delegar a gesto da manuteno
de uma edificao para empresa ou profissional contratado.

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QUAL A -Planejar as atividades e reavaliar a
programao
RESPONSABILIDADE
-Orar servios
TCNICA DE QUEM
-Realizar ou assessorar o proprietrio na
ASSUME A contratao de servios
MANUTENO -Definir e implementar sistema de gesto
- Assessorar o proprietrio na tomada de -Orientar os usurios sobre uso adequado
deciso sobre a manuteno e sua da edificao
organizao
-Assessorar o proprietrio em situaes de
-Providenciar e manter atualizados emergncia
registros
-Acompanhar o valor dos investimentos,
-Realizar rondas de manuteno e bem como o valor do imvel ao longo de
contratar inspees tcnicas peridicas sua vida til, em funo das atividades de
-Preparar previses oramentrias manuteno executadas.

-Supervisionar as atividade
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 METODOLOGIA E CRITRIO DA INSPEO PREDIAL
O Mtodo e o Critrio da Inspeo Predial so baseados na:

1. Anlise de documentos
2. Vistoria (constatao minuciosa de fatos para sua descrio detalhada)
3. Classificao das no conformidades (tcnicas, de uso, de manuteno e funcionais)
da edificao, suas instalaes e documentos em anomalias e falhas.
4. Classificao das no conformidades em grau de risco ou criticidade, considerados
aspectos de desempenho, segurana, sade, etc.
5. Elaborao de lista de prioridades tcnicas
6. Elaborao de recomendaes e orientaes tcnicas para a correo e ajustes das
anomalias e falhas constatadas
7. Classificao da qualidade de manuteno
8. Classificao do uso

O PRODUTO DA INSPEO PREDIAL O LAUDO

Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP e IBAPE

ABNT NBT 5674 (2012), item 4.2

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GRAU DE RISCO Criticidade : Critrio de classificao das anomalias
e falhas constatadas em uma inspeo predial, classificadas considerando o risco
oferecido aos usurios, ao meio ambiente e ao patrimnio, dentro dos limites da
inspeo predial.

Crtico: Relativo ao risco que pode provocar danos contra a sade e segurana das
pessoas e meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possveis
paralisaes, aumento de custos, comprometimento sensvel de vida til e desvalorizao
acentuada, recomendando interveno imediata.
Regular: Relativo ao risco que pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuzo
operao direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperao),
deteriorao precoce e pequena desvalorizao, recomendando programao e interveno
a curto prazo.
Mnimo: Relativo a pequenos prejuzos esttica ou atividades programveis planejadas,
sem incidncia ou sem a probabilidade de ocorrncia dos riscos acima expostos, e sem
comprometimento do valor imobilirio.

Norma de IP IBAPE/SP 2011 e IBAPE 2009 em reviso

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 METODOLOGIA E CRITRIO DA INSPEO PREDIAL
Item 4.2 da ABNT NBR 5674: Contedo Bsico do relatrio laudo de inspeo, conforme
periodicidades definidas na ABNT NBR 14037, item 5.6.3.
Nesta norma (ABNT 5674), h definido itens que devem ser apresentados nos Laudos, quais sejam:
-Descrever a degradao e a deteriorao de cada sistema, subsistema ou componente;
- Apontar e estimar a perda de seu desempenho;
-Recomendar aes para minimizar os servios de manuteno corretiva e
-Ser preventivo e conter prognsticos de ocorrncias

O Anexo C da ABNT NBR 15575-1, observa que a vida til das edificaes deve ser garantida pelas
atividades de manuteno peridicas, e que as inspees prediais so parte deste processo de
gesto.

OBSERVAO: No confundir Inspeo Predial com Rondas e Inspees da Manuteno, que

fazem parte do plano preventivo.

ABNT NBR 14037, item 5.6.3.2

recomendvel que o manual indique a realizao de laudos de inspeo da manuteno, uso e
operao, a serem realizados periodicamente, por profissionais habilitados registrados nos
conselhos profissionais competentes, para serem anexados documentao e registros da
edificao. Tais laudos podem ser solicitados pelo incorporador, construtor, proprietrio ou
condomnio.
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 DOCUMENTAO MANUTENO E OPERAO PARA INSPEO PREDIAL

_ Manual de Uso, Operao e Manuteno _ Certificado de ensaios de pressurizao em

(Proprietrio e Sndico) cilindro de extintores

_ Plano de Manuteno e Operao e Controle _ Relatrios dos Acompanhamentos das

(PMOC) Manutenes dos Sistemas especficos, tais
como: ar condicionado (A.C.), motores, antenas,
_ Plano de Manuteno e software de bombas, CFTV, equipamentos, etc.
gerenciamento
_ Relatrios de ensaios da gua gelada e de
_ OSs preenchidas condensao de sistemas de A.C. central
_ Relatrios de cumprimento de OS e _ Cadastro de equipamentos e mquinas
medies de performance
_ Relatrio de Inspeo Anual de Elevadores
_ Certificado de limpeza e desinfeco dos
reservatrios _ Atestado do Sistema de Proteo a Descarga
Atmosfrica SPDA
_ Relatrio das anlises fsico -qumicas de
potabilidade de gua dos reservatrios/rede _ Termografias, vibraes mecnicas, etc

_ Certificado de ensaios de pressurizao em _ OUTROS DOCUMENTOS, CONFORME

LEGISLAES ESTADUAL E MUNICIPAL
mangueiras
VER OUTROS DOCUMENTOS LISTADOS
_ Laudos de Inspeo Predial anteriores
Norma IP do IBAPE/SP 2011
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 DIFERENA ENTRE
VISTORIA, PERCIA E INSPEO PREDIAL
INSPEO PREDIAL PERCIA VISTORIA

- constatao predominantemente - investiga fatos para

a determinao de - constatao visual
visual, conforme nvel utilizado, minuciosa de um fato.
causas - nexo causal
utilizando uma viso sistmica da Descrio detalhada
e origens
Edificao. Vistoria de conformidade
- classifica no conformidades em - apura a assero de
graus de risco e orienta o plano direitos
de manuteno e registros -no indaga causas
- no objetiva assero de direitos,
mas analisa as causas - relacionada a -Utilizada extra judicial
Separa Planos de reparos X Plano evento especfico e judicial
de Manuteno
Avalia a qualidade da manuteno Utilizada extra judicial
Utilizada extra judicial e judicial
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