Marcelo Quinteros compra un departamento a estrenar en el
Complejo Lafedora. Dicha unidad cuenta con servicios comunes
entre ellos pileta de natacin, SUM, gimnasio, servicio de lavandera. Debido a los desperfectos que al poco tiempo aparecieron y que a continuacin se enumeran: filtraciones, malas terminaciones en revoques y pisos, deficiente aislamiento acstica, Marcelo interpone demanda por incumplimiento contractual, fundndose en el art. 2176 del Cdigo Civil accin quanti minoris. Expone el accionante en la demanda que el piso de madera del living y el dormitorio adolecen de defectos de colocacin, sumando a ello los problemas de acstica que provocan malestares y trastornos en la vida de Marcelo y su familia, pide en consecuencia: 1) se indemnice la disminucin del precio que habra sufrido el inmueble a causa de los desperfectos; 2) pretende se fije una suma de dinero para atender el resto de las reparaciones realizadas; 3) solicita dao moral: pide se lo indemnice por los perjuicios sufridos debido a la mala fe de la Empresa enajenante, cita el art. 2176 y 522 del Cdigo Civil. La demandada- Moranda S.A. en el responde rechaza todo y cada uno de los dichos de la actora. As, niega el rubro indemnizatorio dao moral atento que el acto jurdico fue celebrado con buena fe conforme el art. 1198 del Cdigo Civil. Niega, adems abonar la indemnizacin a causa de la disminucin de precio que sufri el inmueble ya que, afirma, el valor de la propiedad aumento considerablemente desde que fue adquirido por el actor. Esto ltimo se evidencia teniendo en cuenta que en Febrero de 2008 fue inaugurado a 300 mtros del edificio Lafedora un importante Centro Comercial. Lea las siguientes consignas y responda: 1. En los supuestos de incumplimiento contractual por detectarse en la cosa vendida vicios ocultos, el comprador tiene la accin redhibitoria y la accin quanti minoris. Caracterice cada una de ellas.
ACCION REDHIBITORIA: del lat. Redhibere, que significa
devolver, es aquella que se confiere al adquirente a ttulo oneroso de una cosa para dejar sin efecto el acto jurdico de transferencia por existir vicios o defectos ocultos en lo adquirido. A consecuencia de ella, el adquirente devuelve la cosa y el transmitente tiene que reembolsarle el precio pagado y los gastos realizados. (Dic. jurdico)
Tal como lo establece el art. 2164 del C.C: Son vicios
redhibitorios los defectos ocultos en las cosas, cuyo dominio, uso o goce se transmiti por ttulo oneroso, existentes al momento de la adquisicin, que la hagan impropia para su destino, si del tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no lo habra adquirido, o habra dado menos por ella
O sea, el adquirente del bien tiene derecho a retornar la
cosa al enajenante y de exigirle que ste le devuelva el precio siempre que el defecto oculto sea importante. Asimismo la existencia de vicios o defectos que se atribuyan a las cosas vendidas sern determinadas por peritos expertos en la materia que se trate, salvo pacto en contrario.
Este deber de garanta se da cuando una persona transmite el
dominio, uso o goce de una cosa valindose de un ttulo de carcter oneroso, lo cual supone, que recibi una contraprestacin por su entrega.
No cualquier vicio o defecto en la materialidad de la cosa es
un vicio redhibitorio susceptible de originar la responsabilidad mentada en la ley, y que se traduce en la posibilidad de dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al enajenante y restituyendo este el precio pagado, con mas los daos y perjuicios si el tradens conoca o deba conocer los vicios;
Es aplicable en todos los contratos onerosos, sea que tenga
por objeto transmitir el dominio o simplemente el uso y goce de la cosa.
Requisitos:
Debe tratarse de vicios ocultos.
Tales vicios deben ser graves.
Deben haberse originado en una causa anterior o concomitante al acto de transmisin.
Deben ser desconocidos por el adquirente.
Mosset Iturraspe dice que un vicio es oculto cuando no existe
posibilidad de descubrirlo sin ensayo o prueba de la cosa, o bien solo puede ser advertido por expertos o propietarios diligentes. Por el contrario, el vicio es aparente cuando pueda ser advertido por ser visible o reconocible, por quien ejerce una profesin u oficio.
Respecto al vicio oculto se mencionan dos criterios.
Primer criterio (consulta a expertos o peritos)
Est tesis impone al adquirente el deber de requerir un
estudio tcnico, y por ende sern ocultos aquellos defectos que escapan al estudio del experto.
Segundo criterio(aptitud del hombre medio)
Est tesis en cambio sostiene, que si un hombre con mediana
experiencia no puede detectar el vicio, ese vicio ser oculto.
Borda sostiene que deben considerarse ocultos, cuando pueden
ser advertidos mediante un atento y cuidadoso examen, que se valorar segn la condicin y cualidades personales del adquirente, y a su vez se debe tener en cuenta las circunstancias que rodean a la celebracin del contrato. Por su parte, no se requiere el auxilio de peritos.
En cambio, si una persona adquiere la cosa sin preocuparse
siquiera de efectuar un examen de ella, no podr invocar la garanta, ya que la ley no ampara al adquirente negligente, siempre y cuando por supuesto, que el enajenante no hubiere colaborado con dolo o mala fe.
ACCION QUANTI MINORIS. La que se concede para reclamar la
devolucin de una parte del precio equivalente a la desvalorizacin de la cosa. De la misma forma que en la accin redhibitoria debe distinguirse la buena o mala fe del vendedor. Si es de buena fe, slo se deber la restitucin de la parte del precio
La accin estimatoria o quanti minoris, tiene por objeto
demandar al vendedor "la disminucin del precio" en proporcin al deterioro de la cosa Esta accin no pretende la disolucin del vnculo contractual, sino slo la restauracin del equilibrio en las prestaciones, ya que se supone que la cosa viciada vale menos.
Es viable esta accin, cuando los vicios no son tan graves,
es decir, aunque deteriorada puede cumplir su destino
Segn la letra de los textos legales, el legislador ha
concedido derecho para demandar daos y perjuicios slo cuando se intenta la accin redhibitoria, pero nada dice para el caso de la estimatoria. El fundamento esta dado en que el comprador conservar la cosa, por lo tanto todava le es til y el dao causado se cubre con la restitucin de la parte del precio. No obstante, Borda opina que tambin tiene accin por daos.
Prescripcin de las acciones: dispone el Art.4041, que la
prescripcin de las acciones redhibitoria y quanti minoris, se opera a los tres meses, y que el adquirente de la cosa puede ejercer cualquiera de las dos acciones, siempre que el vicio oculto sea grave, pero al optar por una, no puede instar la otra.
2. En el caso, si fuera abogado de la actora determine cada una
de las pruebas que aportara a la causa.
Informes tcnicos realizados por especialistas en la
materia (arquitectos ingenieros- etc) El contrato donde, figura la garanta conforme al art. 2167 del Cdigo Civil Testimoniales de allegados. Fotos, presupuesto, diagnstico de la inspeccin, presupuesto de reparacin realizada por un arquitecto, debidamente certificado por escribano pblico. Planos y folletos de la promocin en la publicacin de la oferta del inmueble, facturas de pagos por trabajos realizados de reparacin por ser inminente su realizacin para subsistir, como ser tapar caos de agua por un plomero en sectores que adolecen de humedad
3. Si fuera abogado de la Empresa vendedora cuales serian las
probanzas en las que comprobara su pretensin? Prescripcin de la accin, conforme al art 4014 del Cdigo Civil, alegando que los deterioros se ocasionaron por el mal cuidado del inmueble. Que las pruebas aportadas por el actor, sean insuficientemente Presentacin los planos certificados con las aprobaciones correspondientes habilitaciones municipales, cotejos con los dems departamentos Que los desperfectos que denuncia la accionante no corresponden a los graves, sino por la negligencia y la falta de atencin en debido momento.
4. En el caso se trata de la existencia de vicios ocultos en el
inmueble subsanables. Si los mismos fueran insubsanables, cual seria la suerte del litigio?
Si fueran insubsanables los vicios ocultos la accin a instar
sera la Redhibitoria, devolviendo cada parte lo entregado en el negocio y todo lo que conlleva esta accin.-
N CORRIENTES, 19 de octubre de 2010.-
AUTOS Y VISTOS:
Estos autos caratulados: "MARCELO QUINTEROS C/
CONSTRUCTORA MORANDA S.A S/ INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO", Expte N xxxx en trmite por ante este Juzgado Civil y Comercial N 4, Secretaria N 2 a cargo del Dr. Xxxxxxxxxx del que;;;
RESULTA:
I) Que a fs. 1, se presenta el Dr. Ricardo
Ral Montaner, como apoderado del Sr. Marcelo Quinteros, adjuntando al efecto poder general, el que en fotocopia obra glosado a fs. .y promueve demanda contra la Constructora MORANDA S.A tendiente al cobro de la suma de PESOS.($ xxxx) con ms sus intereses y costas. Refiere que en oportunidad de que el actor adquiriera, mediante la compra un departamento a estrenar en el Complejo Lafedora y que dicha unidad contaba con servicios comunes entre ellos pileta de natacin, SUM, gimnasio y servicio de lavandera, al poco de realizada la misma aparecieron desperfectos tales como filtraciones, malas terminaciones en revoques y pisos, deficiente aislamiento acstico; razn por la cul el accionante interpone formal demanda fundndose en los trminos del art. 2176 del C.C. Alega que el piso de madera del living y el dormitorio adolecan de defectos de colocacin sumando a ello los problemas de acstica que provocan malestares y trastornos en la vida del Sr. Quinteros y su familia, por lo que solicita: 1) se indemnice la disminucin del precio que habra sufrido el inmueble a causa de los desperfectos; 2) se fije una suma de dinero para atender el resto de las reparaciones realizadas; 3) solicita dao moral: adems de que se lo indemnice por los perjuicios sufridos debido a la mala fe de la Empresa enajenante, citando los art. 2176 y 522 del Cdigo Civil. Asimismo obra en autos constancia de documental que fueran presentados, como as tambin informes periciales pertinentes.
II) A fs. ., por resolucin N .., el
Juzgado tiene por promovida la accin y dispone el traslado de la misma, por el trmino y bajo apercibimiento de ley.-
III) Que a fs., se presenta el Dr. Aguedo
Aquino, como apoderado de la firma MORANDA S.A acreditando personera con fotocopia de poder general agregado a fs y contesta la demanda interpuesta, solicitando el rechazo de la misma en todas sus partes. Para tal efecto niega el rubro indemnizatorio dao moral atento que el acto jurdico fue celebrado con buena fe conforme el art. 1198 del Cdigo Civil. Niega, adems abonar la indemnizacin a causa de la disminucin de precio que sufri el inmueble ya que, afirma, el valor de la propiedad aumento considerablemente desde que fue adquirido por el actor en virtud de la instalacin a pocos metros del edificio de un importante centro comercial.
Y CONSIDERANDO:
Que al pretender el accionante mantener vivo
el contrato de compraventa celebrado, conservando el inmueble, estamos frente a la accin "quanti minoris" prevista en el art. 2176 del Cdigo Civil. En los supuestos de incumplimiento contractual por detectarse en la cosa vendida vicios ocultos, el comprador tiene la accin redhibitoria para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituyndole ste el precio pagado, o la accin para que se baje del precio el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio (art. 2174 C.Civil). La accin "quanti minoris" reafirma la voluntad de mantener vivo el contrato, otorgando al acreedor la facultad de ejercer la accin prevista teniendo en cuenta la ndole de los vicios. Pero, tal como dispone el art. 2175 del cdigo, si opta por una no puede despus promover la otra. Santos Cifuentes, en comentario al art. 2174, sostuvo que por medio de esta accin se trata de obtener la devolucin de una parte del precio en proporcin al menor valor de la cosa por causa del vicio. Y cuando el defecto es subsanable, se ha admitido que se tengan en cuenta los costos para lograrlo, y la suma de la reparacin de la cosa ser la que corresponda descontar (en "Cdigo Civil y leyes complementarias Comentado...", dir. Belluscio, coord. Zannoni, ed. Astrea, Buenos Aires, 1994, t. 9, pg. 797). En el caso ha quedado demostrado que los vicios ocultos aparecidos en el inmueble del actor son subsanables. De este modo, el accionante pretende que se fije una suma de dinero para atender tanto el costo de las reparaciones realizadas en el departamento como las que deben efectuarse; y a su vez que se indemnice la disminucin del precio que habra sufrido la propiedad a causa de estos desperfectos. El perito ha sido sumamente claro en que los daos detectados en la propiedad aparecieron como consecuencia de una direccin de obra deficiente y debido a malas prcticas constructivas (conforme el informe obrante en autos). Refiri, asimismo, que en la ventana de la cocina pudo observar formacin de xido por defectos en la aplicacin de antixido y pintura, que el piso de madera del living comedor y del dormitorio adolecen de defectos de colocacin, y que adems existen fisuras en las paredes del dormitorio. En definitiva, el ingeniero civil advirti diversos defectos constructivos tales como filtraciones, malas terminaciones en revoques y pisos, fisuras varias, etc. Todos estos extremos, adems, han quedado debidamente comprobados por confesin ficta al no haber comparecido el representante legal de la demandada a la audiencia en que deba absolver posiciones, habiendo sido correctamente citado para ello. As las cosas, y como bien sealara el actor en sus quejas, no se pasa por alto que el perito seal que en las sucesivas visitas al inmueble fueron apareciendo nuevas fisuras en el departamento. Por no haber existido estos desperfectos al momento de la compra de la unidad, corresponde atender las quejas vertidas por Quinteros en este punto. Tambin reclama el actor se considere el resarcimiento por dao moral. "La garanta del enajenante frente al comprador respecto de los vicios se encuentra estrechamente asociada a la buena fe negocial, la que exige cada vez ms compromiso de veracidad y no reticencia en la informacin sobre la cosa vendida. La exigencia ser acorde con las circunstancias, siempre teniendo en cuenta que no son vicios menores o intrascendentes los que ampara esta garanta (vicios redhibitorios), y los que exceden deben ser informados al comprador" (Gregorini Clusellas, Eduardo L., en "El resarcimiento por vicios redhibitorios y el dao moral", LA LEY, 2007-A, 192-193). Cabe resaltar que la existencia de dichos vicios en el inmueble recin estrenado conduce a pensar lo angustiante que debi haber sido para Quinteros creer que estaba comprando una unidad de nivel a estrenar, y al poco tiempo encontrarse con todos estos inconvenientes. Los serios problemas de acstica -y dems desperfectos- detectados en el inmueble provocando malestares y trastornos en la vida diaria. En efecto, toda accin dolosa constituye una grave violacin del principio de la buena fe (art.1198, C.Civil), que rige la conducta de las partes de un acto jurdico en el momento anterior, coetneo y posterior a su celebracin. Esta violacin engendra la obligacin de resarcir el dao causado conforme a los principios de la responsabilidad contractual. Y ello torna aplicable el ltimo apartado del art. 2176 C.C., ya que sera injusto dejar de indemnizar al adquirente este perjuicio sufrido por la mala fe del enajenante. Tanto las circunstancias antes expuestas todas las que surgen del reconocimiento de hechos emergentes de la confesin ficta amerita conceder una reparacin del dao moral. Demuestra adems que el vendedor conoca o deba conocer, por su profesionalidad, los defectos que iban a aparecer con prontitud, lo que es mala fe a los efectos de ampliar la indemnizacin del art. 2176, hallndose incurso en la responsabilidad agravada all prevista El dao moral comprende los padecimientos, angustias e inseguridades sufridos por el actor y provocados por el estado en el que se vio obligado a vivir. Se trata, en el caso, de una prueba "in re ipsa", que surge de los mismos hechos, y que hace que cobre operatividad la norma que contiene el art. 522 del Cdigo Civil. Ahora bien, se ha dicho que para resarcir el dao moral no existen parmetros exactos. Por tal motivo, es que ms que en ningn otro rubro su estimacin queda sujeta al arbitrio del juzgador y debe ser fijada equitativamente teniendo en cuenta las circunstancias personales de la vctima y las particularidades del caso planteado. En ese orden de ideas, en el caso hay que apreciar tambin la conducta del deudor. "La mirada del juez -deca Orgaz- tiene que abarcar todo el caso a juzgar, con todos sus elementos: al autor del dao para apreciar su responsabilidad, la gravedad de la culpa y del dao, la posicin econmica y social, etc.; y desde luego al damnificado, la ndole y extensin de su perjuicio, su situacin patrimonial, las repercusiones que el hecho ha tenido y tendr en su sensibilidad, seguridad, dicha, honor, etc. Por ello y en mrito a todo lo expuesto, dems constancias de autos y lo dispuesto en las normativas citadas;;;
RESUELVO:
1) Hacer lugar a la demanda por los conceptos
y montos indicados, condenando a la empresa constructora MORANDA S.A a abonar la suma de PESOS OCHO MIL ($8.000) para cubrir los gastos de reparacin por los defectos de construccin detectados; PESOS UN MIL QUINIENTOS ($1.500) en concepto de gastos y PESOS VEINTE MIL ($20.000) en concepto de dao moral.
INSERTESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.-
BIBLIOGRAFA:
Cdigo Civil Argentino
Cdigo de Comercio Argentino
Cdigo Procesal de la Nacin Argentina
Cdigo Procesal de la Provincia de Crdoba
Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nacin