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DIREITO IMOBILIRIO
Unidade 6: Escritura Pblica
Sumrio: 1. E scritura Pblica (3) 1.1. Conceito (3) 1.2. E xigibilidade da E scritura Pblica (3) 1.3. E xceo E xigibilidade
(3) 2. Vantagens e D esvantagens da L avratura da E scritura Pblica (4) 2.1. Vantagens (4) 2.2. D esvantagens (5) 3. E feitos
da E scritura P blica (5) 4. R equisitos da E scritura Pblica (6) 5. E strutura Bsica da E scritura Pblica (8) 5.1. A R etificao
da E scritura P blica (9) 6. E scrituras Pblicas no Sujeitas ao R egistro I mobilirio (10) R eferncias (12) A notaes (14)
Para uma melhor compreenso do contedo, o objetivo da unidade ser apresentado a seguir:
Objetivo
1 Escritura Pblica
1.1 Conceito
Escritura pblica o documento ou instrumento no qual se materializa o ato jurdico ou
contrato, praticado ou ajustado entre as partes. Chama-se esta de pblica porque feita por oficial
pblico, achando-se revestida de todas as formalidades previstas em lei. Os efeitos da escritura pblica
so interpartes, ou seja, enquanto no registrada no cartrio de registro de imveis competente,
somente gera efeito entre as partes contratantes.
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CC. Art. 109. No negcio jurdico celebrado com a clusula de no valer sem
instrumento pblico, este da substncia do ato.
Neste sentido, podemos citar como exceo exigibilidade, os negcios jurdicos que tenham como
objeto imveis transacionados pelo Sistema Financeiro Habitacional, em que o contrato particular ter
fora de escritura pblica (art. 61, 5 da Lei n 4.380/64). Some-se a este exemplo, os negcios jurdicos
que tenham como objeto imveis transacionados pelo Sistema Financeiro Imobilirio, em que o contrato
particular ter efeito de escritura pblica (art. 38 da Lei n 9.514/97, alterada pela Lei n 10.931/2004).
A celebrao de negcios jurdicos que tenham imveis com valores inferiores a
30 vezes o maior salrio-mnimo vigente no pas tambm no possui a escritura pblica como da
essncia do ato, assim como a incorporao de bens imveis para formao ou aumento de capital
social de empresa (art. 64 da lei n 8.934/94) e transferncias oriundas de determinao judicial, alm
de contratos oriundos do Patrimnio da Unio.
Vale lembrar que mesmo nos casos em que o contrato particular poder ser levado a registro,
devero ser observados os requisitos gerais e especficos para que possa ser efetivado o registro dos mesmos.
Excees Elegibilidade de Escritura Pblica para a Transmisso de Bem Imvel:
SFH imveis transacionados pelo Sistema Financeiro Habitacional, onde o contrato particular
ter fora de escritura pblica (art. 61, 5 da Lei n 4.380/64);
SFI imveis transacionados pelo Sistema Financeiro Imobilirio, onde o contrato particular
ter fora de escritura pblica (art. 38 da Lei n 9.514/97, alterada pela MP n 2.223/01);
Art. 108, CC imveis com valores inferiores a 30 vezes o maior salrio-mnimo vigente no pas;
Incorporao de bens imveis para formao ou aumento de capital social de empresa (art. 64
da lei n 8.934/94);
Instrumentos judiciais.
2.1 Vantagens
A lavratura da escritura pblica oferece algumas vantagens que levam algumas pessoas a optar
por ela mesmo quando a Lei no a exige. Ela garante a segurana da validade no negcio jurdico por
meio da observncia da legislao vigente, pois os servios pblicos tem a funo de garantir a eficcia
dos atos jurdicos que lhes so apresentados; permite a publicidade do negcio jurdico efetivado,
autorizando a qualquer interessado solicitar um traslado da escritura lavrada, mediante pagamento
dos emolumentos devidos; possibilita o arquivamento de carter perptuo da documentao que
embasou o negcio jurdico por ela formalizado em virtude da obrigao do Notrio de conservar os
livros e documentos em seu poder (Art. 1, 3, Lei n 7.433/85); atua como forma de preveno de
litgios, visto que devem ser observados os aspectos legais vigentes.
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Direito Imobilirio
Importante
Vantagens Alferidas na Lavratura de Escritura Pblica:
a) Garante a segurana da validade no negcio jurdico por meio da observncia
da legislao vigente, pois os servios pblicos tem a funo de garantir a eficcia
dos atos jurdicos que lhes so apresentados;
b) Permite a publicidade do negcio jurdico efetivado, permitindo a qualquer
interessado solicitar um traslado da escritura lavrada mediante pagamento dos
emolumentos devidos;
c) Possibilita o arquivamento de carter perptuo da documentao que embasou
o negcio jurdico por ela formalizado em virtude da obrigao do Notrio de
conservar os livros e documentos em seu poder (Art. 1, 3, Lei n 7433/85).
Exceo: Art. 2, DEC. 93.240;
d) Atua como forma de preveno de litgios, visto que devem ser observados os
aspectos legais vigentes.
2.2 Desvantagens
Como desvantagens da lavratura da escritura pblica, podemos citar que onera a celebrao do
contrato, visto que sero pagos os emolumentos relativos lavratura do instrumento pblico e aumenta
o lapso temporal para celebrao do documento de materializao do negcio jurdico, em virtude da
quantidade de escrituras a serem lavradas na mesma poca. Lembrando que, salvo clusula em contrrio,
ficaro as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor, as da tradio.
Importante
As Desvantagens da Lavratura de Escritura Pblica:
a) Onera a celebrao do contrato, visto que sero pagos os emolumentos relativos
lavratura do instrumento pblico. Ver art. 490, CC;
b) Aumenta o lapso temporal para celebrao do documento de materializao
do negcio jurdico em virtude da quantidade de escrituras a serem lavradas na
mesma poca.
3 Efeitos
A escritura pblica um documento administrativo, feito perante um tabelio de notas, um
particular a quem o Estado delega uma funo pblica. Em razo da delegao, o notrio possui f
pblica e, consequentemente, os atos por ele praticados possuem presuno relativa de verdade, ou
seja, enquanto no cancelada, retificada ou anulada, produz prova plena, assim como estabelece o art.
215 do Cdigo Civil Brasileiro. Lavrada a escritura, tudo que nela est contido tido como verdadeiro.
Lei
Art. 215. escritura pblica, lavrada em notas de tabelio, documento dotado de f pblica,
fazendo prova plena.
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4 Requisitos
Sabe-se que os servios notariais devem estrita observncia aos Princpios da Legalidade e
da Formalidade, razo pela qual, na lavratura de uma escritura pblica, devero ser observados os
requisitos legais para que seja considerada vlida e possa gerar os efeitos desejados pelos interessados.
Como se trata da materializao de um negcio jurdico, deve conter os requisitos de validade fixados
no Cdigo Civil que podem ser considerados como requisitos gerais, quais sejam: agente capaz, objeto lcito,
possvel, determinado ou determinvel, forma prescrita ou no defesa em lei nos termos do Art. 104, CC.
H ainda os requisitos especficos que devem ser observados, tendo em vista que a escritura
pblica ser apresentada para registro, ento, em observncia aos Princpios da Continuidade e da
Legalidade, o oficial de registro verificar, quando do exame da legalidade da escritura, se os elementos
mencionados no documento coincidem com os constantes no registro do imvel.
Assim, a escritura dever conter a qualificao das partes (art. 176, da Lei n 6.015/73, art. 1
caput, Lei n 7.433/85, art. 1, I, Decreto n 93.240/86, art. 215, III, 219, CC). Se a parte for Pessoa
Fsica dever ser mencionado na escritura o nome completo, RG, CPF, nacionalidade, estado civil,
profisso e endereo, se casado, igual qualificao do cnjuge, poca do casamento e regime de bens,
bem como, escritura de pacto antenupcial e seu registro respectivo, se for o caso. Se for Pessoa Jurdica
dever ser mencionado na escritura a denominao social, CNPJ, endereo da sede e representante
legal, indicando o instrumento que lhe confere poderes de representao.
Glossrio: Ttulo - A escritura pblica considerada um ttulo. Todos os documentos apresentados no registro
imobilirio so denominados de ttulos.
Glossrio: Princpio da Circunscrio - Segundo esse princpio, o registrador de imveis somente pode efetuar registros
de escrituras de imveis localizados dentro da zona imobiliria estabelecida como sendo de sua competncia. Lembrando
que a competncia territorial do registrador estabelecida por lei estadual.
Glossrio: Erga Omnes so efeitos que atingem todas as pessoas que solicitarem certido no registro de imveis e este
est disponvel para todos como consequncia do Princpio da Publicidade.
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Ateno
Outro elemento importante da escritura o valor do negcio, tendo em vista que
esse valor que vincula as partes ao fisco federal no que se refere ao imposto de
renda. Todavia, bom deixar claro que para fins de recolhimento do imposto
de transmisso, o fisco municipal no se vincula declarao feita pelas partes.
Acrescente-se ainda que, caso haja algum como direito de preferncia sobre o imvel
(locatrio, superficirio ou enfiteuta), esse direito ser exercido tendo como base o
valor declarado pelas partes na escritura.
Este valor ser informado pelo notrio atravs da emisso da DOI (Declarao sobre Operaes
Imobilirias) para a secretaria da receita federal e os emolumentos das serventias notariais e de registro
Glossrio: Ad Corpus ou Ad Mensuram - Expresses latinas utilizadas para caracterizar vendas realizadas com
vinculao s medidas exatas do imvel (ad mensuram) ou pelo que estiver no local, ou seja, nesse caso, o preo no
est vinculado s medidas do imvel (ad corpus).
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(lavratura de escritura e registro) sero calculados com base no valor de avaliao do fisco e no no
valor declarado pelas partes.
No final da escritura dever constar as assinaturas das partes contratantes, por si ou por seus
representantes, bem como a do tabelio que lavrou a escritura e demais comparecentes. Se algum
comparecente no puder ou no souber escrever, outra pessoa capaz assinar por ele, a seu rogo.
As Quitaes de Obrigaes tambm devero constar na escritura, tais como a quitao
condominial (Lei n 4.591/64, Art. 4, p.u e Lei n 7.433/85, Art. 2, 2); quitaes fiscais; recolhimento de
impostos (ITBI e/ou ITCD Art. 1, 2, Lei n 7433/85, Art. 1, II, Decreto n 93.240/86); recolhimento
de laudmio devido Unio (Decreto n 95.760/88, Decreto-Lei n 2.398/87 e Lei n 9.636/98).
Ateno
Alguns documentos especficos que devem constar na escritura pblica: autorizaes
judiciais (ex. alvar judicial para venda de bem pertencente a Esplio ou a menor);
autorizao municipal em escrituras com desmembramento ou unificao de
terrenos; certido do registro imobilirio com validade de 30 dias (art. 1, IV, Decreto
n 93.240/86); autorizao da Secretaria do Patrimnio da Unio para imveis de
marinha ou acrescidos de marinha.
1 Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pblica deve
conter:
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Escritura de Re-ratificao
Pode ser lavrada em qualquer Ofcio de Notas;
Necessita da assinatura de todos que participaram da escritura originria;
Pode alterar, inclusive, o objeto da Escritura Originria e incluir novos elementos;
Novo ato notarial;
Gera averbao s aps o registro da anterior.
Lei
A palavra enfiteuse tem origem grega (en phyteusis), importada pelo Direito Romano, com o
significado de plantar, semear e cultivar. Era aplicvel para facilitar aos latifundirios o arrendamento
de terras aos colonos, e poderia ser conhecida por aprazamento ou aforamento. Era o mais amplo dos
direitos reais sobre coisas alheias. No entanto, assemelha-se locao, possui carter perptuo e pode
ser transmitida a terceiros por negcio inter vivos ou causa mortis. a subdiviso da propriedade
em duas partes ideais, quais sejam: domnio til e direto. Tem como pessoas envolvidas o Senhorio
(proprietrio do domnio direto do imvel, recebedor do foro e do laudmio) e o Enfiteuta (proprietrio
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do domnio til, pagador do foro e do laudmio); e, como obrigaes, o Foro (contraprestao anual
devida pelo enfiteuta) e o Laudmio (devido ao senhorio pelo enfiteuta no percentual de 2,5% sobre o
preo da alienao. No devido nas transferncias no onerosas).
Possui Natureza Jurdica de Direito Real sobre coisa alheia (jus in re aliena), tendo como objeto
terras no cultivadas, destinadas a construo e terrenos de marinha. Antigamente eram registradas nas
inscries enfituticas ou nas matrculas dos imveis. Tm como formas de extino a Escritura Pblica
de Resgate de Aforamento; Ao Judicial (resgate ou desconstituio); Usucapio; Desapropriao;
Falecimento do enfiteuta, sem herdeiros; Deteriorao ou destruio do prdio aforado ou o Comisso,
que consiste no no pagamento do foro por trs anos consecutivos, que extingue o aprazamento com
a consolidao da propriedade em nome do senhorio direto.
Leitura Complementar
O primeiro livro indicado apresenta a grande vantagem do servio notarial para a
sociedade: a segurana jurdica, a qual se reflete em pacificao social. O segundo
oferece ao leitor uma viso completa da atividade notarial e da lavratura de escrituras.
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Referncias Bibliogrficas
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