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LA RENTA DE LA TIERRA:

ALGUNOS ANTECENDENTES TEORICOS

R OSALBA T ODARO *

Este trabajo constituye una apretada sntesis de la teora de la renta de la tierra.


Est dirigido a investigadores que no tienen una formacin bsica en teora econmica,
y fue hecho con el objetivo de aclarar conceptos tericos en la realizacin de una
investigacin sobre el mercado de la tierra en Santiago de Chile.
A pesar de que se presenta bajo supuestos muy restrictivos, consideramos que es
de utilidad, antes de entrar al estudio de casos concretos en perodos concretos, un
examen de la teora que permita aclarar los conceptos ms generales. Si bien el obje-
tivo ltimo se refiere al suelo urbano, puesto que el desarrollo terico ms extenso y
coherente se ha dado en lo referente a la tierra agrcola y, creyendo que ayuda so-
bremanera a dilucidar conceptos relativos a la renta urbana, es que una extensa
parte de este trabajo est dedicado a la renta agrcola.
Creemos que el estrecho paralelo que aparece en la literatura sobre el tema entre
el caso agrcola y el urbano es cuestionable, pero no parece posible superarlo en el
presente estado de desarrollo terico, el que, a su vez, est demandando mayor inves-
tigacin emprica. Es por esto que esperamos que la investigacin antes mencionada
podr contribuir en alguna medida al avance de la teora de la renta urbana.

Para Adam Smith, Thomas Maltus, David que arriesgan su capital y organizan la pro-
Ricardo, Carlos Marx y otros clsicos, el desa- duccin 1.
rrollo de la teora de la renta se orienta al es- Sus preocupaciones se ligaban a la indaga-
tudio de la distribucin de la masa de produc- cin sobre la teora del valor, que se manifes-
to, excedente total de la sociedad entre distin- taba claramente en la pregunta: de dnde
tos grupos sociales, siendo la renta una de las proviene el valor de cambio de las fuerzas de
formas que adopta. Se relaciona a los conflic- la naturaleza no producidas?
tos que surgen entre capitalistas y propieta- Luego, con los neoclsicos, esta discusin
rios de la tierra y a la discusin de la legiti- q u e d a d e l a d o y l a t i e r r a pasa a ser c o n s i -
mitad de la renta, considerando que sta no derada como un factor de la produccin igual
es el resultado de ningn esfuerzo por parte a los otros y que, por lo tanto, se retribuye
de los propietarios de la tierra, considerados del mismo modo, de acuerdo a su productivi-
como un grupo ocioso frente a los capitalistas
1 Buchanan, editor de La riqueza de las naciones, de Adam
Smith, de su poca, dice: ''La sociedad no gana absoluta-
* Profesor investigador, Instituto de Planificacin del De- mente nada con la reproduccin de la renta. Slo una clase
sarrollo Urbano, CIDU-IPU. se aprovecha a costa de otra clase".
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dad marginal, perdiendo relevancia el tema de plusvala y el trabajo agrcola el nico traba-
la renta dentro de la teora econmica. jo creador de plusvala y nico productivo.
La preocupacin sobre la renta de la tierra David Ricardo present a principios del si-
renaci con el inters en la renta urbana, di- glo XIX un tratamiento de la renta que an
rigindose fundamentalmente a la explicacin hoy constituye el fundamento de la mayor
de los patrones de uso del suelo. parte de la teora. Segn Ricardo, la renta
Las cuestiones de las que se ocupaban los es aquella parte del producto que se paga al
clsicos comenzaron a aparecer nuevamente propietario de la tierra por el uso de "las ener-
en los ltimos aos, en cuanto al cuestiona- gas originarias e indestructibles del suelo".
miento de la legitimidad del propietario para Adam Smith afirma que "la tierra, en casi to-
actuar sobre la tierra sin controles y se habla das las circunstancias, produce una cantidad
d e l a f u n c i n s o c i a l de la p r o p i e d a d t e r r i - ms grande de alimentos de la que es nece-
torial 2. saria para mantener todo el trabajo preciso
para llevarla al mercado en las condiciones
Es el caos a que han llegado las ciudades,
ms liberales posibles. El sobrante es siempre
que impide el funcionamiento del sistema den-
ms de lo que sera suficiente para reponer el
tro de ciertos mrgenes de eficiencia, lo que
capital que emplea este trabajo, adems de sus
lleva a cuestionar la propiedad absoluta de
beneficios. De tal suerte, siempre queda algo
la tierra, sin que esto implique ni mucho me-
en concepto de renta, para el propietario" 3.
nos (en la gran mayora de los autores) el
cuestionamiento de la propiedad privada como Este razonamiento lleva a Adam Smith a
institucin bsica del sistema capitalista. concluir que la renta es parte del precio del
producto, cosa que luego discutir Ricardo.
Antes de entrar al estudio de la renta del
Se ver ms adelante que la renta diferencial
suelo urbano se tratar de aclarar conceptos
no forma parte del precio del producto, pero
bsicos de la renta en su aplicacin al caso
que existen otros tipos de renta, a los que
agrcola, dado que es en ella donde se han
Ricardo no se refiri, que si entran en el pre-
hecho las contribuciones tericas fundamenta-
cio.
les de las que posteriormente ha derivado la
aplicacin al caso urbano. En la primera colonizacin de un pas en el
cual existe abundancia de tierra rica y frtil,
requirindose cultivar tan slo una porcin re-
I. ANTECEDENTES DE LA TEORTA DE LA RENTA ducida para el sostenimiento de la poblacin
existente, no habr renta, ya que nadie pagara
Petty, Cantilln, y en general los autores por el uso de la tierra cuando todava no es
cercanos a la poca feudal, consideran la ren- de propiedad privada una gran extensin de
ta del suelo como la forma normal de plus- sta y donde quedan grandes extensiones a
vala, mientras que la ganancia para ellos se disposicin de quienes deseen cultivarlas.
confunde con el salario, o a lo sumo, con una Say dice, y con razn, que "la tierra no es
parte de la plusvala que el capitalista arran- el nico agente de la naturaleza que posee ap-
ca al propietario de la tierra. titudes productivas, pero el nico, o casi el
Para los fisicratas del siglo XVIII el capi- nico, del que un conjunto de hombres puede
tal agrcola es el nico capital productor de apropirselo para ellos... apropindose, por
tanto, de los beneficios" 4.
Si toda la tierra tuviera las mismas propie-
2 Ver, por ejemplo, la Declaracin de Caracas, Conferen-
cia Regional Preparatoria de la Conferencia del Hbitat de
dades, su cantidad fuera ilimitada y su cali-
Vancouver: "Insistir en la necesidad de darle a la propiedad dad uniforme, su uso no ocasionara ningn
de la tierra un claro sentido de funcin social...", y el In- cargo, a menos que brindara ventajas peculia-
forme de Hbitat: Conferencia de las Naciones Unidas sobre
los Asentamientos Humanos, Vancouver, 31 de mayo - 11 de
junio de 1976 (Naciones Unidas, Nueva York, 1976), p. 64.
"La tierra... no puede ser tratada como un bien ordinario 3 David, Ricardo, Principios de economa poltica y tributa-
controlado por individuos y sujeto a las presiones e ineficien- ria, cap. XXIV, "Doctrina de Adam Smith acerca de la ren-
cias del mercado", "...es indispensable el control pblico ta de la tierra", p, 243 (Fondo de Cultura Econmica, Mxi-
de la utilizacin del suelo para proteger su valor como bien co, 1959).
pblico 4 Jean Baptista Say, Economie Politique", tomo II, p, 124.
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res de situacin. E sto es lo que m s tarde mite que la acumulacin de capital frena y
dir Von Thnen, quien supone una superficie hasta puede revertir el crecimiento de la renta.
homognea en todo sentido, quedndole slo Esto se debe a que es posible que el ca-
diferencias en cuanto a situacin. pital pueda emplearse de manera ms pro-
Con el progreso de la sociedad, cuando se ductiva en las tierras que ya se encuentran
inicia el cultivo de la tierra de segundo gra- bajo cultivo, y aunque el rendimiento sea me-
do de fertilidad, principia inmediatamente la nor que la primera inversin de capital en
renta de la tierra de prim era calidad, y la esas tierras, puede ser mayor que en tierras
magnitud de dicha renta depender de la di- de calidad inferior.
ferencia en la calidad de estas dos porciones As como Ricardo bas su anlisis de la ren-
de tierra. Del mismo modo, la renta comienza, ta en las diferencias de fertilidad (a pesar
en la segunda, cuando se inicia el cultivo en de reconocer las ventajas provenientes de la
las tierras de la tercera calidad, al mismo tiem- cercana del mercado), Von Thnen desarro-
po que aumenta la renta en la primera, ya ll su teora de la renta basada en las diferen-
que sta debe ser siempre superior a la segun- cias de localizacin de las tierras con respecto
d a . E n l a t i e r r a de la p e o r c a l i d a d e n c u l- al mercado, las que se suponan de calidad
tivo no se paga renta y es el producto de homognea.
sta el que determina su valor de cambio. Es
Para Von Thnen la renta que cada cultivo
decir que, para Ricardo, las tierras ms frti-
puede generar en cada localizacin ser igual
les son las primeras que se ponen en uso, y
al costo de transporte de su producto, en com-
las tierras menos favorecidas son puestas en
paracin con el sitio ms lejano; en esta locali-
uso a medida que se incrementa la demanda
zacin no se genera renta del suelo. La renta
de productos agrcolas y su precio.
de la tierra, derivada del cultivo de un pro-
Sin embargo, veremos ms adelante al tratar ducto, puede ser expresada como una funcin
los distintos tipos de renta en mayor detalle, de la distancia de la siguiente forma 5:
que la teora de la renta diferencial es com-
R=E(pa)Efk
patible con cualquier orden en el cultivo de
tierra y con cualquier cambio de los precios, Variable dependiente
ascendentes, descendentes y constantes. R = renta por unidad de superficie
En realidad, el orden de cultivo de tierras y Variable independiente
la variacin en los precios agrcolas depen- k = distancia
der del progreso de la tecnologa agrcola,
Constantes o parmetros:
de los medios de transporte, la evolucin de
los mercados locales, as como de hechos for- E = rendimiento por unidad de superficie
tuitos (ocupaciones de tierras, etc.). p = precio por unidad de producto
El cereal no se encarece porque haya que a = costo de produccin por unidad de
pagar renta, sino que debe pagarse renta por- producto
que el cereal es caro, dice Ricardo. La renta f = tasa de transporte por unidad de dis-
no es ni puede ser un elemento del precio, ya tancia
que , aunque no se pagara renta, el cereal no
cambiara de precio, ya que ste est regulado Una unidad de superficie de tierra en el lu-
justamente por el producido en las tierras me- gar de mercado dar una renta igual al ren-
nos productivas que no pagan renta alguna. dimiento por h (E) por el ingreso neto
por unidad (p a).
Esta afirmacin se debe a que Ricardo slo
consider la renta diferencial. Veremos ms
adelante que en otros tipos de renta sta es
un elemento del costo.
Si bien Ricardo predica un aumento cons- 5 Ver, Edgar S, Dunn Jr., The Location of Agricultural
tante de los precios agrcolas y la renta, ad- Production (Gainsville University of Florida Press, 1954).
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A medida que nos alejamos del mercado, En la tierra industrial, al igual que en la
la renta mxima por unidad de tierra dismi- tierra agrcola, los utilizadores potenciales de
nuye por cada unidad de distancia a una ta- tierra hacen ofertas para varios sitios, basn-
sa igual al producto del rendimiento por la dose en sus ventajas locacionales y el mejor
tasa de transporte. A una cierta distancia, k x , postor obtendr la tierra.
la renta es absorbida totalmente. R ichard M . H urd 8 desarrolla una teora
Cuando se cultiva ms de un producto, la de la renta urbana que tiene gran similitud
renta que se pagar en cada punto ser la con la teora de Von Thnen para la agricul-
ms alta posible, cultivndose slo el producto tura. A medida que una ciudad crece, debe
que d origen a ella. usarse tierra ms distante; la diferencia entre
Marx toma en cuenta los dos factores (fer- la "deseabilidad' de ambas es el origen de la
tilidad y situacin) en la generacin de la ren- renta en la localizacin ms cercana, pero la
ta diferencial, pero introduce adems otros segunda no genera renta. Cuando entra en uso
factores, como las diferencias en el uso de ca- una tierra an ms alejada, la renta del suelo
pital de explotacin y la introduccin de me- pasa a un nivel ms alto en las dos primeras
joras permanentes. tierras, pero no en la tercera, que no pagar
renta.
Contina su investigacin de la renta en la
lnea de los clsicos, especialmente Ricardo, En la dcada de 1920 surge abundante li-
pero introduce sustanciales diferencias al con- teratura en relacin a la ciudad.
siderar la existencia de otro tipo de renta que Robert Haig 9 seala que la renta aparece
nace de la institucin de la propiedad priva- como la carga que el poseedor de un sitio re-
da misma y no de la diferencia en los costos lativamente accesible puede imponer como
de produccin, como es la renta absoluta. consecuencia del ahorro en los costos de trans-
En cuanto a la renta urbana, Adam Smith porte que el uso de su sitio hace posible. El
hace slo una breve referencia, diciendo que transporte constituye un medio para vencer
es improductiva y que su propietario es un la friccin del espacio y cuanto mejor sea el
monopolista. Tampoco Ricardo hace mayor transporte, menor ser la friccin. La renta
referencia a este tema. del sitio y los costos de transporte represen-
tan el costo de friccin. As, el usuario del si-
Para John Stuart Mill 6 es un problema de
tio paga como costo de friccin los costos de
monopolio. El valor de una oferta fija y li-
transporte y la renta, que es el ahorro en cos-
mitada de suelo para edificacin en una ciu-
tos de transporte. Esto supone que el ingreso
dad de extensin definida ser tal que la
y otros costos son constantes. Si el ingreso
demanda se iguale a la oferta.
vara con la localizacin (por ejemplo, para
Alfred Marshal17, en el captulo de sus un comercio el volumen de demanda puede
"Principios" sobre tierra urbana, se refiere casi variar con la localizacin), la renta sera fun-
exclusivamente a los usos de las actividades cin, adems, de otros factores y ciertos pun-
que brindan beneficios, tales como industria y tos del espacio tendran ventajas adicionales.
comercio. Pone nfasis en la importancia de la
y ,
localizacin dentro de la ciudad y define un
valor de situacin como la suma de los va- L a s teoras de B e c k m a n 1 0 , W i n g o 1 1 Alon-
lores monetarios de las ventajas locacionales so 1 2 son similares en muchos aspectos, y se
del sitio. Para Marshall el valor del sitio es orientan fundamentalmente a la renta resi-
el precio que ste alcanzara si se lo despe- dencial.
jara de edificios y se vendiera en mercado li-
bre y sera igual al valor de situacin ms la 8 Richard M, Hurd, Principles of City Land Values (New
renta agrcola. York, The Record and Guide, 1905).
9 Robert Haig, "Toward an Understanding of the Metro-
polis", Quarterly Journal of Economics (May 1926).
10 Martin Beckman, "On the Distribution of Real and Re-
sidential Density in Cities", Seminar on Mathematical Appli-
cation in the Social Sciences, Yale University, Feb. 1957.
6 John Stuart Mill, Principies of Political Economy (New 11 London Wingo, Transportation and Urban Land (Resour-
York, Longmans Green). ces for the Future, Washington, D. C., 1961).
7 Alfred Marshall, Principies of Economics (London, Mc- 12 William, Alonso, Location and Land Use (Harvard Uni-
Millan, 1916). versity Press, 1964).
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Las rentas y los costos de transporte son capital en esta esfera de la produccin. Pero
considerados complementarios, siendo su suma tambin es un monopolio frente a los produc-
constante e igual a los costos de transporte tores directos que les impide el acceso a la
a la localizacin residencial ms lejana. Es tierra; la separacin de la tierra de los produc-
decir, que la renta absorbe por medio de la tores directos constituye un presupuesto del
competencia entre los usuarios potenciales el rgimen capitalista de produccin y, por lo
ahorro en los costos de transporte que implica tanto, el aspecto de la propiedad territorial
la cercana al centro y en el punto ms lejano que interesa a los capitalistas y que hace que
la renta es igual a cero. Suponen que cada fa- accedan a pagar el tributo. En la medida en
milia elige su localizacin de manera que maxi- que se revolucionen las tcnicas de produc-
mice el espacio (tamao del sitio) que pue- cin agrcola puede llegar a desaparecer esa
de ocupar, de acuerdo con el gasto destinado funcin de la propiedad territorial, pues lo
a vivienda en su presupuesto. El gasto pro- que separara de la tierra al productor direc-
medio en residencia ms costo de transporte to sera la mayor eficacia de la agricultura
es una funcin bien definida del ingreso. El capitalista. De ah en adelante, la propiedad
tiempo y la incomodidad del transporte no perdera la razn de ser para el capitalista y
entran en las decisiones locacionales ni facto- pasara a representar slo desventajas.
res, tales como el "status" de ciertos barrios, En la agricultura capitalista se distinguen
el paisaje, etc. tres grupos diferentes de actores: los capita-
Todo este grupo de teoras (desde Hurd en listas, los obreros asalariados y los propieta-
adelante), cuyo objetivo es la explicacin de rios de la tierra. Los beneficios que exceden
los patrones de uso del suelo urbano, estn la ganancia media del capital son captados
directamente inspirados en Von Thnen, y co- del conjunto de los capitalistas mediante el
mo teoras de la renta del suelo tienen gran monopolio de la tierra por sus propietarios.
similitud, es decir; se trata de la teora de la La fusin del propietario de la tierra con el
renta diferencial por situacin referida fun- capitalista en la figura del propietario-capita-
damentalmente a los diferenciales de costos lista no implica la desaparicin de la renta,
de transporte. aun cuando s puede quedar oscurecida su per-
cepcin al confundirse con la ganancia en el
flujo total de beneficios. La renta aparecera
II. LA TEORA DE LA RENTA AGRCOLA EN MARX en su forma capitalizada como precio de la
tierra en la compraventa.
La teora de la renta supone un rgimen Se definen aqu, tres clases bsicas de ren-
capitalista de produccin plenamente desarro- ta: la renta diferencial, la renta absoluta y la
llado; esto implica que se dan: la libre concu- renta de monopolio.
rrencia de capitales, la posibilidad de que
stos se transfieran de una rama de la pro- 1. Renta diferencial
duccin a otra, la nivelacin de la tasa de
Se parte del supuesto de que los productos
ganancia y salarios iguales en todos los secto-
que pagan una renta se venden por sus pre-
res productivos.
cios de produccin, es decir, que sus precios
Los agricultores son obreros asalariados, em- de venta son iguales a sus elementos de costo
pleados por un capitalista, el arrendatario, el (esto es, la retribucin pagada a la fuerza de
cual paga al propietario de la tierra una su- trabajo empleada en la produccin de la mer-
ma de dinero, la renta, contractualmente esta- canca y las materias primas, la parte del ca-
blecida a cambio de la autorizacin para inver- pital fijo gastado en la produccin de la mer-
tir su capital en este campo especial de la pro- canca ms las materias auxiliares empleadas)
duccin. ms una ganancia determinada por la cuota
Entonces, la propiedad territorial es un mo- general de ganancia calculada en base al ca-
nopolio que le permite al propietario imponer pital total de la sociedad. Este precio de pro-
un tributo al arrendatario capitalista, operan- duccin no se determina por el precio de costo
do como un obstculo a la libre inversin de individual de cada capitalista, sino por el
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precio de costo medio de la mercanca bajo pital o del trabajo apropiado por l, sino de
las condiciones medias del capital en la rama la mayor productividad relativa de ciertos ca-
de produccin en su conjunto 13. pitales.
Supongamos que una minora de producto- La renta diferencial no influye en la deter-
res de una rama produce a menores costos por- minacin del precio de las mercancas, sino
que utiliza una fuerza natural que no debe que lo presupone.
retribuir (por ejemplo, un salto de agua para
producir energa elctrica en lugar de utilizar 1.1. Renta diferencial
carbn que es extrado a un cierto costo). El Las dos causas generales de la renta dife-
precio de produccin se determina por el pre- rencial, independientes del capital, son la fer-
cio de costo medio de la mercanca bajo las tilidad y la situacin
condiciones medias en la rama de produc-
cin. Aquella minora vender sus mercancas 1.1.1. Fertilidad natural
a ese precio, pues es el que predomina en el
mercado, pero debido a que su precio indivi- Existe una intensidad normal de capital por
dual de produccin es menor, obtienen una unidad de superficie cultivada, en consonan-
ganancia extraordinaria. cia con la tcnica de produccin vigente, as
como la necesidad de los capitalistas de ajus-
La ganancia extraordinaria industrial proce-
tarse a ella si quieren obtener la ganancia me-
de generalmente de la diferencia en la magni-
dia. Supongamos que, dada la magnitud de
tud del capital utilizado en relacin al pro-
la demanda de alimentos, es necesario recurrir
medio de la rama o del empleo ms eficaz
a la inversin en tierras menos frtiles. Enton-
del mismo.
ces, inversiones iguales de capital rinden vo-
La competencia tiende a borrar tales dife- lmenes de produccin distintos y presentan
rencias. Pero en el caso que estamos viendo, la precios individuales de produccin distintos,
ganancia extraordinaria nace de la mayor ca- ms bajos en las tierras ms frtiles. Pero el
pacidad natural productiva del trabajo unida precio a que se venden las mercancas de la
al empleo de una fuerza natural, pero sta no rama debe ser el mismo. En los productos
se halla a disposicin de todos los capitales agrcolas, forestales, mineros, etc., no se les
invertidos en la rama, sino que es una fuerza puede imponer el precio medio de la masa to-
monopolizable que no puede crearse por obra tal de la mercanca, como ocurre con las de-
del proceso de produccin del capital. ms ramas de la economa, porque la escasez
Ahora bien, si esa fuerza est en manos de de tierras mejores obliga al capital a invertirse
individuos, los propietarios de la tierra que tambin en las tierras de inferior calidad, y
pueden impedir la inversin de capital, esa si se impusiese el precio medio, los capitales
ganancia extraordinaria se convertir en renta invertidos en tales tierras no podran obtener
(en nuestro ejemplo, esa renta corresponder la ganancia media. Como sta constituye una
al propietario del terreno que contiene el sal- condicin para la inversin de capital en la
to de agua). agricultura, dicho precio no sera compatible
La ganancia extraordinaria existira aun- con la produccin.
que no existiese propiedad privada del suelo; El precio de produccin que se impone es
la propiedad no es la causa de que la ganancia el que est determinado por los capitales in-
extraordinaria se produzca, sino de que adopte vertidos en las tierras menos frtiles. La ga-
la forma de renta del suelo, pasando de manos nancia extraordinaria no nace de las diferen-
del capitalista a las del propietario de la cias de fertilidad de las tierras en s mismas,
tierra. sino de que las diferentes fertilidades determi-
La renta diferencial no nace del aumento nan rendimientos distintos en capitales iguales.
absoluto de la capacidad productiva del ca-
1.1.2. Factor situacin
Supongamos que las tierras menos frtiles
13 Veremos ms adelante que esto no es estrictamente as
algunas ramas, como la agricultura. estn a distintas distancias del mercado y que
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el precio individual de produccin en todas centra en una superficie limitada de tierra
ellas es igual en el lugar de produccin; en (se refiere al capital de explotacin).
los centros de consumo sern distintos en la El desarrollo del cultivo limita el desarrollo
magnitud del costo de transporte. El precio de la renta diferencial I. Partamos de que las
de produccin de las tierras ms alejadas se- tierras en cultivo se han agotado y que la de-
r el que determine el precio general de pro- manda de alimentos va en aumento. Con cul-
duccin; as, los capitalistas mejor situados ob- tivo extensivo esto supondra el paso a tierras
tendrn una ganancia extraordinaria. cada vez peores y precios de las subsistencias
1.1.3. Inversin en mejoras permanentes en alza. Pero al ser posible aumentar la inver-
de la tierra y la renta diferencial sin de capital en tierras en cultivo, la satis-
faccin de la creciente demanda de alimentos
Se refiere a mejoras, tales como drenajes, ca- es compatible con precios constantes y a la
nales de riego, desmontes, edificios de explo- baja y con alza en las rentas.
tacin, etc. A las diferencias en fertilidad y situacin
Tomemos como ejemplo la roturacin de aqu se agrega la diferencia en la distribu-
nuevas tierras de cultivo: aunque la produc- cin del capital y del crdito entre arrenda-
tividad del capital invertido sea igual que en tarios.
las tierras antiguas, su producto debe tener
El cultivo intensivo parte de una situacin
un precio individual de produccin superior,
en que predomina cierta inversin media nor-
porque este precio debe permitir cubrir los in-
mal del capital en la agricultura, unas cuan-
tereses (y la depreciacin) del capital inverti-
tas de renta por tipo de tierra dada y una
do. Este precio deber determinar el precio
determinada renta total del conjunto de los
general de produccin, es decir, que los inte-
propietarios de la tierra. A partir de ah, al-
reses estarn entrando en la determinacin del
gunos capitalistas agrcolas empiezan a utili-
precio de produccin. De esto se desprende
zar tcnicas ms productivas en las tierras me-
que las tierras peores anteriormente cultivadas,
jores, lo que les permite obtener ganancias
pueden rendir una renta diferencial cuando se
extraordinarias mientras rige el contrato de
ampla la frontera agrcola, renta determi-
arriendo. Cuando el contrato termina y el te-
nada por los intereses del capital invertido en
rrateniente recupera la posesin de su tierra,
habilitar las nuevas tierras, pero no porque es-
pueden suceder dos cosas:
tos intereses sean una renta, sino porque el ca-
pital invertido en las tierras roturadas incluye 1. Si el mtodo de produccin ms inten-
un gasto que ya no existe en las tierras anti- sivo en capital se generaliza durante la vigen-
guas, pues ya se ha cancelado. cia del contrato y se convierte en una nueva
inversin media normal, por efecto de la com-
La renta que arrojen las tierras ya dotadas
petencia entre capitalistas, la ganancia extra-
de su inversin (una vez cancelada) ser una
ordinaria se convertir en renta.
renta diferencial, tal como si poseyeran esta
ventaja por obra de la naturaleza y las otras 2. Si la nueva inversin ms productiva
tuvieran que adquirirlas por la mano del hom- contina siendo algo excepcional, la ganancia
bre. extraordinaria seguir perteneciendo a los
Las inversiones en mejoras permanentes arrendatarios capitalistas. El propietario de la
afectan la renta diferencial I, porque actan a tierra no puede convertir en renta la ganancia
travs de la modificacin de la fertilidad na- extraordinaria excepcional.
tural de la tierra. En perodos de abundancia de capital y cr-
ditos, las nuevas tcnicas se impondrn rpi-
1.2. Renta diferencial II damente. En perodos de demanda floja se
Esta forma de renta diferencial se presenta impondrn lentamente.
cuando, en lugar de invertir capital extensi- Tan pronto se generaliza el cultivo inten-
vamente, incorporando nuevas tierras al culti- sivo, la ganancia extraordinaria se convierte
vo a una intensidad de capital dada, se con- en renta diferencial, pero bajo su forma I; la
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segunda forma de la renta diferencial no exis- las condiciones econmicas no le permitan va-
te como forma distinta de la renta diferen- lorizarla de tal modo que le deje un rema-
cial I, sino en tanto ganancia extraordinaria. nente.
Cuando se transforma en renta se confunde Para que exista renta absoluta, es necesario
con la primera; ya no se puede hablar de ren- (aunque no suficiente) que la relacin entre
tas diferenciales I y II, sino slo de renta di- capital y mano de obra utilizada sea menor
ferencial. en esta rama que para el conjunto, lo que sig-
En cuando al precio de la tierra no es indi- nifica que la productividad del trabajo es me-
ferente el cultivo intensivo o extensivo de la nor en esta rama. Esto implica que la ga-
misma. El mtodo intensivo eleva la cuanta de nancia que se genera en esta rama es mayor
la renta en las diferentes tierras, por lo tanto, que el promedio, lo que hace que el valor del
el precio de stas que no es sino renta capita- producto sea mayor que su precio de produc-
lizada. cin, ya que en la determinacin del precio
interviene la cuota general de ganancia, mien-
tras que en la determinacin del valor intere-
2. Renta absoluta sa la parte de la masa de ganancia total que se
genera en esta rama.
En el anlisis de la renta diferencial se par-
ti del supuesto que las tierras peores no de- Sin embargo, el mero hecho de que el va-
vengaban renta, ya que se supona que el pro- lor de los productos agrcolas arrojen un re-
ducto agrcola se venda al precio de produc- manente sobre su precio de produccin no
cin de mercado, el cual se determinaba en basta para explicar la existencia de la renta
las tierras peores. absoluta. Hay toda una serie de productos
cuyo valor es superior a su precio de produc-
Pero esto supondra la inexistencia de la cin, sin que por ello arrojen una ganancia
propiedad privada sobre el suelo, ya que no susceptible de convenirse en renta. Su exis-
puede suponerse que el propietario lo otor- tencia y el concepto de precio de produccin
gue gratuitamente; sin embargo, en la renta y de la cuota general de ganancia que este
diferencial va implcita la propiedad privada precio implica, responde al hecho de que las
territorial, puesto que sin ella la ganancia ex- mercancas no se vendan por su valor. Los
traordinaria no se convertira en renta del precios de produccin nacen de una compen-
suelo. sacin de los valores de las mercancas, la cual
Por lo tanto, para que la tierra peor pueda distribuye la masa total de beneficios no en
entrar en explotacin, es necesario que el pre- la proporcin en que ha sido producida, sino
cio comercial se eleve por encima del precio en proporcin a la magnitud de los capitales
de produccin hasta que esa tierra tambin invertidos.
arroje una renta. Si "P" es el precio de produc- Se da por supuesto aqu, que ante la compe-
cin y "r" la renta, el precio comercial deber tencia de los capitales no se interpone ninguna
elevarse hasta "P" + "r". barrera que impida reducir el valor al precio
La renta diferencial se caracteriza porque en de produccin y, por consiguiente, distribuir
ella la propiedad territorial slo absorbe la el excedente de ganancia que se genera en
ganancia excedente que quedara en manos esta rama de la produccin proporcionalmen-
del arrendatario si la propiedad no se inter- te entre todas las ramas explotadas por el ca-
pusiese. No es la causa que crea esta parte pital. Si el capital tropezase con la potencia
integrante del precio, sino slo la causa de la extraa a la que no pudiera sobreponerse res-
transferencia a manos del propietario de la tie- tringiendo su inversin en determinadas ra-
rra. En cambio, cuando una clase de tierra no mas o admitindola slo en condiciones que
puede ser cultivada hasta que arroje una renta, excluyen en todo o en parte aquella compen-
la propiedad de la tierra es la causa creadora sacin general para formar la ganancia media
del alza del precio. Pero el mero hecho de la en las ramas en que ello ocurriese, el rema-
propiedad jurdica sobre la tierra no procura nente de valor de las mercancas sobre su pre-
renta alguna al propietario, sino que le da la cio de produccin engendrara una ganancia
potestad de sustraerla de explotacin mientras excedente que podra convertirse en renta. La
LA RENTA DE LA TIERRA 45
propiedad territorial es esta potencia extraa o productos naturales existentes en cantidades
que no permite ninguna inversin nueva de muy limitadas por un grupo reducido de pro-
capital en una tierra no cultivada o arrendada pietarios. El precio y la renta de monopolio
sin exigir renta. surge de la desaparicin de la competencia de
En suma, la posibilidad de la renta absolu- capitales.
ta depende de que el valor del producto su- En la renta absoluta, los propietarios de la
pere el precio de produccin, es decir, del tierra retienen para s, parte o todo el exce-
atraso relativo de la productividad del trabajo dente de la rama en lugar de que pueda fluir
en la agricultura respecto a la media social; a otros sectores (de manera de igualar la ta-
esta posibilidad se hace efectiva porque la pro- sa de ganancia). En la renta de monopolio se
piedad territorial restringe la competencia de obtienen excedentes de otras ramas.
capitales por inedia de la limitacin de la ofer- Tanto la renta absoluta como la renta de
ta de tierra a disposicin del capital. Tal ac- monopolio entran en los costos de produccin,
cin de los propietarios de la tierra convierte no as la renta diferencial. Es por esta razn
el exceso de valor del producto agrcola so- que cuando la renta absoluta y/o la renta de
bre su precio de produccin en renta absoluta, monopolio son dominantes en la determina-
lo que impide a este valor excedente formar cin del precio de la tierra en una localiza-
parte del fondo social de beneficios a disposi- cin o circunstancia dada, ser el precio de
cin de los capitalistas para ser repartido en- la tierra el que determine el uso al que ser
tre ellos de acuerdo a la cuota general de ga- destinada. Mientras que cuando la renta di-
nancia. ferencial es dominante, es el uso de la tierra
La ganancia generada en cada rama forma el que determinar el precio.
el fondo social de beneficios que se reparte
entre los distintos capitales, segn la cuota
general de ganancia en proporcin al capital III. RENTA DE LA TIERRA URBANA
utilizado.
La renta absoluta es una intercepcin de la La principal distincin entre la tierra urba-
ganancia que excede la media, impidiendo que na y la agrcola es que la urbana no opera
pase a formar parte del fondo social, lo que como medio de produccin natural, sino co-
elevara la tasa general de ganancia, pero re- mo el espacio obligado para el desarrollo de
ducira la tasa de ganancia de la rama de la vida humana y la realizacin de todas las
que se trata al nivel de la general. actividades productivas y no productivas.
El suelo industrial que, al igual que el es-
3. Renta de monopolio pacio para vivienda, se demanda slo como es-
pacio, puede concentrar grandes capitales en
Aparace cuando es posible cobrar un precio terrenos relativamente reducidos, por lo que
(de las mercancas) de monopolio indepen- la presin ejercida por la acumulacin de ca-
diente del precio determinado por el precio pital sobre la demanda de tierra urbana es
de produccin y el valor del producto. pequea en relacin a su magnitud.
La oportunidad de cobrar un precio de mo- Por otra parte, el precio de produccin re-
nopolio crea la oportunidad para el terrate- gular en las industrias que reducen costos por
niente de captar una renta de monopolio. Es situarse en el mercado urbano est determina-
la existencia de un precio de monopolio el do por las industrias peor ubicadas en la ciu-
que permite la existencia de la renta, al con- dad; aquellas que ocupan lugares ventajosos
trario de lo que ocurre con la renta absoluta obtienen una ganancia extraordinaria igual a
en que es la necesidad de que quede un re- la economa efectuada en los costos de trans-
manente susceptible de convertirse en renta porte. Dicha ganancia se transforma en renta
la que hace subir el precio de la mercanca por la competencia de los capitalistas para ocu-
hasta darle cabida a la renta. par los lugares ms vantajosos. Si se abstraen
El primer caso es un monopolio en sentido los fenmenos especulativos presentes en las
estricto, se trata de la apropiacin de tierras ciudades de rpido crecimiento y la renta di-
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fereneial asociada a la cancelacin del valor Los habitantes del centro pueden tender a
de las inversiones en mejoras permanentes de trasladarse hacia las afueras para elevar su sa-
la tierra, la renta de la tierra del permetro lario real a costa de un aumento en la jornada
urbano deberan coincidir aproximadamente laboral.
con la renta agrcola en las tierras contiguas
ya que si la primera fuera menor que la se- Renta urbana por calidad de la tierra
gunda, las tierras se dedicaran a la agricul-
tura, y si fuera mayor la competencia entre En el punto anterior se supona el desarro-
los propietarios de la tierra se encargara de llo de las ciudades en tierras homogneas. Si
reducirla. se considera un espacio heterogneo con ac-
cidentes topogrficos, la misma clase de edi-
La especulacin urbana se basa principal-
ficacin presentar costos diferentes, segn
mente en la relacin de la oferta de tierras ur-
donde sea construida, los que dependern de
banas y suburbanas para poder obtener parte
los obstculos para urbanizar las tierras, do-
de las rentas futuras derivadas del rpido cre-
tarlas de servicios pblicos y la misma cons-
cimiento de las ciudades. Adems, la infraes-
tructura vial y los servicios pblicos se distri- truccin de las viviendas, stas caractersti-
buyen en forma muy desigual en el espacio cas se resumen en el concepto de "construibi-
lidad", que sera anlogo al de fertilidad
urbano y su desarrollo depende casi siempre
para la tierra agrcola.
de la accin directa de los organismos del Es-
tado. Los propietarios de la tierra urbana que El intento de aumentar el salario real trasla-
saben esto dejan sin arrendar o vender una dndose a viviendas ms baratas slo consi-
parte importante de sus tierras para obtener gue convertir en renta la diferencia de costo.
el aumento futuro de la renta por aquellas Otros factores que introducen heterogenei-
que entren al mercado. dad entre los terrenos urbanos pueden ser en-
La renta urbana aumenta necesariamente globados en el concepto de "habitabilidad".
no slo con el crecimiento de la poblacin (au- Las externalidades, debidas a la contamina-
mentando la necesidad de habitacin), sino cin del aire, el agua, microclimas, etc., pue-
tambin con el desarrollo del capital fijo que den convertirse en renta de la tierra.
se incorpora a la tierra (edificios, ferrocarri- Las disposiciones de zonificacin que per-
les, etc). miten mayor densidad y, por lo tanto, mayor
En la renta diferencial de las tierras urba- rendimiento, as como las disposiciones que
nas el factor situacin es predominante. permiten usos ms rentables, tambin pueden
convertirse en renta del suelo, en algunos ca-
Renta urbana por situacin en vivienda sos en renta diferencial, en otros, en renta de
monopolio, o ambas a la vez.
A medida que las viviendas estn ms ale- La inversin sobre la tierra urbana cumple
jadas del lugar de trabajo, los habitantes de una funcin similar a la inversin en mejoras
ellas incurren en un costo monetario adicio- permanentes de la tierra en la agricultura, es
nal por el transporte, y aumenta el tiempo pa- decir, confiriendo calidades nuevas a la tie-
ra trasladarse al lugar de trabajo, lo que equi- rra. Una vez recuperada la inversin de capi-
vale a un aumento en su jornada laboral. Los tal con sus intereses permite una renta dife-
trabajadores tratarn de mejorar su situacin rencial que est determinada por las tierras en
desplazndose hacia el centro, lo que aumen- las que la inversin no ha sido an cancelada.
ta la demanda de viviendas mejor ubicadas y, Tambin influyen las variaciones en el pre-
por lo tanto, la renta hasta el punto en que cio de reposicin de la urbanizacin, los ser-
compense la economa en transporte de los vicios y la vivienda. Tal como se vio en la ren-
mejor situados. ta agrcola, las tierras donde la inversin ha
Tambin presiona sobre la demanda de ca- sido cancelada funciona como si las mejoras
sas mejor ubicadas, el intento por reducir la introducidas fueran propiedades naturales de
jornada de trabajo afectada por el tiempo de esas tierras (Ejemplo: provisin de ciertos
traslado hasta el lugar donde se realiza. servicios).
LA RENTA DE LA TIERRA 47
Renta diferencial II que quede a disposicin de los trabajadores
ms alejados una parte de su salario por el
La inversin intensiva de capital en edifi- pago de una menor renta.
cios permite multiplicar el espacio habitable
Intervencin del Estado y renta
por el nm ero de pisos, n, aum entando el
rea susceptible de devengar renta en n-1
La intervencin del Estado tiene directas
veces. Mientras el capitalista sea un innova-
implicancias en la generacin y apropiacin
dor, podr realizarse una ganancia extraor-
de la renta. Los planes urbanos, por ejemplo,
dinaria, ya que l pagar renta por una su- cambian las expectativas sobre el futuro y, por
perficie a, pero cobrar por una superficie de lo tanto, afectan la renta. A la vez, el conoci-
n.a. Pero cuando el promedio de los capita-
miento anticipado de las polticas del gobier-
listas construyen edificios de n pisos, la
no y de las obras que realizar el Estado dan
norma ser que el dueo de la tierra se
la posibilidad de realizar ganancias extraor-
apropie de una renta correspondiente a la
dinarias a los que poseen la informacin, ya
superficie n.a, transformndose en renta la
que pueden anticiparse a adquirir tierras cu-
ganancia extraordinaria de (n-1), debido al
yo precio todava es el resultado de una baja
cambio en la intensidad normal del capital.
renta.
Vemos as que en un primer momento puede
no ser la alta renta del suelo la que induce La inversin en capital social bsico incide
a la construccin en altura, sino a la inversa. en la renta diferencial, lo mismo que la pres-
tacin de servicios pblicos, las polticas de
precios, tarifas y subsidios al transporte p-
Renta de monopolio blico y privado.
La poltica de renovacin urbana, el rgi-
Los estratos de altos ingresos eligen como men de la tierra pblica, la regulacin y con-
lugar de residencia aquellas reas de la ciu- trol de las empresas inmobiliarias, la poltica
dad de mayor belleza del paisaje natural y/o de vivienda, la poltica impositiva dirigida a
urbano, las que por factores histricos fueron la tierra, afectan en forma diferencial el suelo
dotadas de mejores servicios pblicos y de urbano o la capacidad especulativa de los
recreacin o simplemente aquellas que les per- propietarios, confiriendo privilegios monop-
miten mantenerse separados de los grupos de licos a algunos de ellos.
menores ingresos.
La poltica econmica en general, afecta la
Los propietarios de esas tierras perciben renta del suelo ya que puede impulsar el pa-
una renta de monopolio creada por el solo he- saje de inversiones productivas a inversiones
cho de ser las elegidas de aquellos estratos. especulativas en tierras (y viceversa) o ha-
La alta renta urbana en estos barrios asegu- ciendo cambiar el objeto de especulacin ha-
ra que slo ciertas personas vivan en ellos. La cia (o desde) la tierra. (Por ejemplo, en pe-
renta es empleada como barrera de autosegre- rodos de inflacin, la gente suele desprender-
gacin social. se de ciertos valores para adquirir tierras, s-
Pero, a su vez, el proceso se realimenta, ya tas aumentan su precio ms que el ndice ge-
que la concentracin en esos barrios de la neral, lo que refuerza el proceso).
mayor capacidad de consumo atrae la loca-
lizacin de servicios y comercio de lujo. Estas * * *
tierras se distinguen de las que no cuentan
con estos servicios, crendose una renta dife- Ningn conjunto de conjeturas se conside-
rencial por calidad. rar como una teora cientfica factual si no
Tambin en los barrios obreros puede pre- constituye un sistema hipottico deductivo
sentarse renta de monopolio por la presin de propiamente dicho, si no suministra explica-
demanda de viviendas cercanas a los lugares cin y previsin y si no es contrastable 14.
de trabajo como medio de reducir el tiempo
de transporte, que equivale a una reduccin 14 Mario Bunge: La Investigacin Cientfica (Ariel, Bar-
de la jornada laboral; esto sucede en el caso celona, 1969) pg. 417.
48 REVISTA EURE
No existe teora de la renta urbana en este Alonso, William, Location and Land Use. Toward a
sentido. Lo que aqu se ha expuesto podra General Theory of Land Rent (Harvard University
considerarse como una recopilacin de ideas Press, Cambridge, 1964).
ms o menos inconexas que en su mayor par-
te surgen por analoga con la teora de la ren- Dunn, Edgar, The location of Agricutural Produc-
tion University of Florida Press, Cainsville, 1954.
ta agrcola, aunque tratando de apuntar a las
diferencias y a introducir elementos que no Harvey, David, Social Justice and the City, Johns
aparecen en sta. En esta tarea se pierde co- Hopkins University Press, Baltimore, 1973.
herencia y se mezclan distintos niveles de
abstraccin. Lamarche, Franois, "Property Development and the
Economic Foundation of the Urban Question". So-
Este trabajo no tena mayor pretensin que ciologie et Societs, No 4, 1972.
aclarar ideas al interior d un equipo de in-
vestigacin, y el m otivo de su publicacin Lipsey, Richard, Introduccin a la economa posi-
tiva. Vincens, Barcelona, 1974.
obedeci simplemente a tratar de extender a
un mayor nmero de personas la preocupacin Marx, Karl, El Capital, Fondo de Cultura Econmi-
por los vacos tericos que se presentan en el ca, Mxico, 1946.
estudio de la renta urbana. Esperamos que
las investigaciones que se estn llevando a ca- Neutze, Max, "Urban Land Policy in Five Western
Countries", Journal of Social Policy, Vol. 4, Part
bo en distintas ciudades latinoamericanas con-
3, July, 1975.
tribuyan a llenarlos.
Ricardo, David, Principios de Economa Poltica y
Tributacin. Fondo de Cultura Econmica, Mxi-
co, 1959.
BIBLIOGRAFIA
Sinclair, Robert, "Von Thnen and the Urban
Alquier, Francois, "Contribucin al estudio de la Sprawl", Annals of the Association of American
renta del suelo urbano", Ideologa, Diseo y Socie- Geography, Vol. 57, No 1, marzo, 1967.
dad. Universidad Nacional de Colombia. Centro
de Estudios. Doc. No 6, julio de 1972. Yujnovsky, Oscar, "La renta del suelo y la configu-
Arango, Mariano, "La renta del suelo en Marx y la racin del espacio y medio ambiente urbanos". Re-
renta urbana del suelo", Cuadernos Colombianos 6, vista Interamericana de Planificacin, Vol. XI, N
Ao II, segundo trimestre 1975. 41, marzo, 1977.

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