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La prescripcin adquisitiva de dominio

notarial en el Per

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Qu es la prescripcin adquisitiva de dominio por va notarial?

El cdigo civil peruano indica que toda
persona que haya posedo un bien
inmueble de manera pac ca, publica,
continua y como propietario, por 5 o 10
aos, puede reclamar el ttulo de
propiedad del bien. A este modo de
adquirir la propiedad se le denomina:
Prescripcin adquisitiva de dominio o
Usucapin.

Tras esta a rmacin la siguiente pregunta que debemos resolver es: Una vez
cumplidos los requisitos para la prescripcin ,cul es la autoridad competente para que
me entregue mi ttulo de propiedad?

Hasta el ao 1999, solamente se poda reclamar el reconocimiento de la propiedad por

prescripcin por la va judicial, es decir, hasta esa fecha la nica autoridad
competente para reconocer la propiedad por prescripcin era el juez. Sin embargo,
el mismo ao se promulg la ley 27157, que estipulaba que el proceso de prescripcin
adquisitiva tambin se poda tramitar utilizando la va notarial, es decir, la nueva ley
sealaba que un NOTARIO tambin era competente para reconocer la propiedad
por prescripcin, siempre y cuando, se cumplan con los requisitos sealados por
la ley.

Bajo estas premisas, podemos sealar que la prescripcin adquisitiva de dominio

notarial es aquel proceso, por el cual una persona que ha posedo un bien inmueble de
manera pblica, paci ca, continua y en concepto de dueo, por 5 o 10 aos, puede
reclamar el ttulo de propiedad del bien ante un NOTARIO.

Quin puede pretender a adquirir un bien por prescripcin

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Quin puede pretender a adquirir un bien por prescripcin

adquisitiva?
Puede solicitar que se le declare propietario por prescripcin adquisitiva de dominio
toda persona que cumpla con los requisitos sealados por el cdigo civil. Estos
requisitos son:

1. Que la persona haya posedo un bien de manera pblica. Es decir, que haya
ejercido la posesin a vista de todos, sin ningn tipo de ocultamiento.

2. Que la persona haya posedo el bien de manera pacca. Es decir sin que haya
mediado ningn con icto ni fctico ni jurdico.

3. Que la persona haya posedo el bien de manera continua. Es decir, sin

interrupciones ni suspensiones. Por ejemplo, no se cumplir este requisito cuando, en
el caso de bienes inmuebles, el sujeto solamente habite en el predio durante una poca
del ao.

4. Que la persona haya ejercido la posesin en como propietario. Es decir, que

durante el tiempo que ejerci la posesin p haya actuado como si fuera el autentico
propietario del bien, esto es, sin reconocer a ningn poder superior al suyo sobre el
inmueble.

5. Que la persona haya ejercido la posesin del bien durante el plazo indicado por
la ley. Es decir que haya posedo el bien con los 4 requisitos anteriores, por 5 aos si ha
mediado justo ttulo y buena fe o por 10 aos si la posesin se realiz de mala fe.

Que dice la ley sobre la prescripcin adquisitiva en el cdigo

civil peruano?
El cdigo civil del Per regula la prescripcin adquisitiva de dominio en los artculos 950,
951,952 y 953. En ellos se menciona, que aquel que cumpla con los requisitos invocados
para la prescripcin puede entablar un juicio para que se le declare propietario.
Siendo as, la sentencia que se pronuncia a favor de la adquisicin de la propiedad vale
como ttulo para la inscripcin en los registros correspondientes.

Como se podr advertir, el cdigo civil solo admite una va para solicitar la prescripcin
adquisitiva de dominio: la va judicial. Ello debido a que la vigencia de nuestro cdigo
data del ao 1984 y como se mencion, hasta el ao 1999, no se admita otra va
procedimental para adquirir la propiedad por prescripcin que la judicial. Por ese
tiempo no exista la va notarial y por lo tanto, todas las personas que deseaban que se
les declarar propietarios por prescripcin, deban pasar necesariamente por un
proceso judicial que por lo general es bastante largo y complejo.

Los requisitos para la prescripcin adquisitiva de dominio

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Los requisitos para la prescripcin adquisitiva de dominio

notarial
Dos cuestiones previas: La prohibicin de oposicin en el procedimiento no
contencioso y los bienes aptos para ser adquiridos por prescripcin notarial

Como se dijo, a partir de la promulgacin de la ley 27157, los individuos que cumplan
con los 5 requisitos de la prescripcin, pueden solicitar que se les declare propietarios
por va notarial.

Ahora bien, la prescripcin adquisitiva notarial, cuenta con algunas particularidades que
no deben ser perdidas de vista, por todo aquel que opte por esta va procedimental.

En primer lugar, debemos saber, que la prescripcin adquisitiva notarial se tramita por
un tipo especial de proceso, al que se le denomina proceso no contencioso.

Por ello, antes de seguir avanzando, debemos responder la siguiente pregunta: Qu es

un proceso no contencioso?

Un proceso no contencioso es aquel proceso en el que no existe litigio. Aqu, a

diferencia de lo que ocurre con los procesos contenciosos, no existe con icto de
intereses entre dos partes; los sujetos que acuden a esta va, por lo general, piden que
se les declare la existencia de un derecho. En este proceso no debe controversia ni
oposicin.

Por esta razn, si durante el proceso de prescripcin notarial, aparece una persona
que contradiga lo alegado por la parte solicitante, el notario que lleva el caso
deber dar por concluido el trmite solicitado. Ante ello, a la parte solicitante no le
quedar otra opcin que acudir a un proceso contencioso, es decir, a un proceso
judicial para reclamar su derecho.

En segundo lugar, debemos saber, que la prescripcin por va notarial procede para
regularizacin con saneamiento de ttulo. Es decir, para acceder al ttulo de propiedad
de un terreno, con miras regularizar la propiedad de todo el bien, es decir, del terreno
ms la edi cacin. Por ello, la prescripcin adquisitiva por va notarial, solamente
procedera ante:

Predios urbanos.
Siempre y cuando, cuente con proyecto aprobado de habilitacin urbana con
construccin simultnea.
Predios inscritos en zonas urbanas consolidadas pero que hayan sido inscritos como
rsticos.

Habiendo esclarecido estas cuestiones desarrollaremos los aspectos ms importantes

de la prescripcin notarial.

Los requisitos para la prescripcin notarial

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1. Cumplir con los requisitos generales para la prescripcin: posesin continua, paci ca,
publica y como propietario.

2. Que se veri que que el bien que se pretende adquirir por prescripcin adquisitiva
sea un bien apto segn las leyes pertinentes. (ver apartado anterior).

3. Que se tenga certeza de que no exista posibilidad alguna de litigio. Es decir,

asegurarse de que ningn tercero pueda disputarle la propiedad del bien.

4. Reunir todos los documentos especiales prescritos por el artculo 505 del Cdigo
Procesal Civil: Planos de ubicacin, certi cacin municipal, comprobantes de pago, etc.

La demanda de prescripcin adquisitiva por va notarial

Ante todo, debemos dejar claro que debido a que el proceso de prescripcin adquisitiva
notarial es un proceso no contencioso, lo que se tiene que presentar es una SOLICITUD
y no una demanda.

Siendo as, la solicitud de prescripcin adquisitiva notarial se deber presentar ante el

notario competente y deber estar redactada en los siguientes trminos:

1. Se deber indicar el tiempo de posesin del solicitante, as como el nombre del titular
del bien. En caso de que el bien estuviese inscrito se deber tambin mencionar el
nmero de la partida registral.

2. Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes al

terreno que se pretende ganar por prescripcin.

3. Se deber describir con la mayor exactitud posible el bien del cual se reclama la
propiedad. As tambin, se deber incluir los planos de ubicacin y perimtricos, as
como, la certi cacin municipal o administrativa sobre la persona que gura como
propietaria del bien.

4. Se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no menos de

tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos, sin perjuicio de los dems
medios probatorios que se estimen pertinentes.

Porque es mejor pasar por un abogado especializado en

prescripcin adquisitiva?

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En este tipo de procesos no solo es

mejor sino que es indispensable
acudir a un abogado especializado,
debido a que el proceso de
prescripcin notarial es
eminentemente tcnico. Aqu resulta
indispensable que el abogado maneje
trminos como casco habitable,
edi cacin, rea techada, rea
ocupada, etc. De lo contrario, no se podrn seguir los trmites con facilidad.

Al margen de que en este proceso, por lo general, no se requiera de una estrategia en

el sentido estricto del trmino, es indispensable contar con un abogado especializado,
porque solamente l, podr afrontar satisfactoriamente el proceso, cumpliendo con
minuciosidad y precisin con todos los trmites que prev la ley.

Los honorarios de nuestros abogados por una prescripcin

adquisitiva de dominio
Debemos tener en cuenta que resulta natural que el costo de los servicios brindados
por un abogado especializado, es mayor al de uno no especializado. Sin embargo, no
debemos olvidar que si contratamos aun abogado no especializado en prescripcin
adquisitiva, correramos el riesgo de que nuestra solicitud sea rechazada y que por lo
tanto, perdamos tiempo y dinero.

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