Universidade Tecnolgica Federal do Paran UTFPR

Curso de Especializao em Gerenciamento de Obras - GEOB

Incorporao Imobiliria

Eduardo Garcia Quiza

(41) 3250-8515
quiza@invespark.com.br
Blog: www.incorporacaoimobiliaria.com

Curitiba, PR
2010
Dicionrio Houaiss 1/2
substantivo feminino

Lat. incorporato

ato ou efeito de incorporar(-se)

1. incluso, anexao de uma substncia ou um elemento em outro
ou em um todo
a) admisso, absoro, integrao ou reunio de (algo) a (um grupo, sociedade,
corporao etc.)
b) direito comercial.
ato pelo qual uma sociedade assimila outra(s), sucedendo-lhe(s) em todos os
direitos e obrigaes
c) direito militar.
ato de incluso de voluntrio ou de convocado em uma organizao das Foras
Armadas
2. Regionalismo: Brasil.
encarnao, corporificao, materializao
a) transe medinico
Dicionrio Houaiss 2/2
3 Regionalismo: Brasil.
construo de um prdio mediante a participao financeira de vrios
condminos

Locues
i. imobiliria
Rubrica: direito predial. Regionalismo: Brasil.
conjunto de atividades atravs das quais uma pessoa fsica ou jurdica constri
uma edificao (p.ex., um edifcio de apartamentos) e promove a alienao total
ou parcial das unidades autnomas que a compem
O que incorporao imobiliria?
Incorporar = reunir ou juntar, duas ou mais
coisas, num s corpo ou em uma nica
estrutura.
No mercado imobilirio, as duas coisas
que se tornaro nicas so o terreno e o
prdio que nele ser construdo. O prdio
ser incorporado ao terreno.
O prdio ser incorporado ao
terreno...
Incorporao imobiliria
Marco regulatrio

Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964

Art. 28 - As incorporaes imobilirias, em todo o territrio

nacional, reger-se-o pela presente lei.

Pargrafo nico - Para efeito desta lei, considera-se

incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito
de promover e realizar a construo, para alienao total
ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes
compostas de unidades autnomas.
Incorporao imobiliria
Empreendimento Imobilirio

Trata-se de um grupamento temporrio de

competncias, que tem por objetivo desenvolver um
projeto, da forma mais interessante para cada
agente, e o gerenciar at a fase de entrega da obra,
atendendo s exigncias tcnicas, arquitetnicas,
econmicas e normativas (HENRY, 1994).
Incorporao imobiliria

Legislao de
uso do solo

Gesto de Estrutura de
recebveis capital

Estrutura
Marketing
jurdica
Empreendimento
Imobilirio

Mitigao de
Arquitetura
riscos

Projetos Construo
Incorporao imobiliria
Ciclos de investimento 1/
6
Aquisio do Concepo e Lanamento Incio das obras | fase de Entrega fsica e
terreno desenvolvimento (MKT) e produo legal | ps-
do produto | projetos entrega
aprovaes legais comp.
Incorporao imobiliria
Ciclos de investimento 2/
6
Aquisio do Concepo e Lanamento Incio das obras | fase de Entrega fsica e
terreno desenvolvimento (MKT) e produo legal | ps-
do produto | projetos entrega
aprovaes legais comp.

Investimento na Investimento no Investimento Investimento para cobrir No h

aquisio do terreno desenvolvimento de para aes de diferena entre fluxo dos investimento:
e despesas projetos e registro da marketing, encaixes e custo de construo. operaes de
associadas. incorporao. vendas e securitizao e/ou
projetos financiamento dos
comp. compradores.

6 meses 6 meses 30 meses ... 5 anos

Incorporao imobiliria
Ciclos de investimento 3/
6
Aquisio do Concepo e Lanamento Incio das obras | fase de Entrega fsica e
terreno desenvolvimento (MKT) e produo legal | ps-
do produto | projetos entrega
aprovaes legais comp.

Investimento na Investimento no Investimento Investimento para cobrir No h

aquisio do terreno desenvolvimento de para aes de diferena entre fluxo dos investimento:
e despesas projetos e registro da marketing, encaixes e custo de construo. operaes de
associadas. incorporao. vendas e securitizao e/ou
projetos financiamento dos
comp. compradores.

6 meses 6 meses 30 meses ... 5 anos

15% VGV 2% VGV 8% VGV 45% VGV [70% VGV]

Incorporao imobiliria
Ciclos de investimento 4/
6
Aquisio do Concepo e Lanamento Incio das obras | fase de Entrega fsica e
terreno desenvolvimento (MKT) e produo legal | ps-
do produto | projetos entrega
aprovaes legais comp.

Investimento na Investimento no Investimento Investimento para cobrir No h

aquisio do terreno desenvolvimento de para aes de diferena entre fluxo dos investimento:
e despesas projetos e registro da marketing, encaixes e custo de construo. operaes de
associadas. incorporao. vendas e securitizao e/ou
projetos financiamento dos
comp. compradores.

30% Comercializao 100%

30% Produo 100%

6 meses 6 meses 30 meses ... 5 anos

15% VGV 2% VGV 8% VGV 45% VGV [70% VGV]

Incorporao imobiliria
Ciclos de investimento 5/
6
Aquisio do Concepo e Lanamento Incio das obras | fase de Entrega fsica e
terreno desenvolvimento (MKT) e produo legal | ps-
do produto | projetos entrega
aprovaes legais comp.

Investimento na Investimento no Investimento Investimento para cobrir No h

aquisio do terreno desenvolvimento de para aes de diferena entre fluxo dos investimento:
e despesas projetos e registro da marketing, encaixes e custo de construo. operaes de
associadas. incorporao. vendas e securitizao e/ou
projetos financiamento dos
comp. compradores.

30% Comercializao 100%

30% Produo 100%

6 meses 6 meses 30 meses ... 5 anos

15% VGV 2% VGV 8% VGV 45% VGV [70% VGV]

~ 40% VGV equity ~60% VGV debt

Incorporao imobiliria
Ciclos de investimento 6/
6
Aquisio do Concepo e Lanamento Incio das obras | fase de Entrega fsica e
terreno desenvolvimento (MKT) e produo legal | ps-
do produto | projetos entrega
aprovaes legais comp.

Investimento na Investimento no Investimento Investimento para cobrir No h

aquisio do terreno desenvolvimento de para aes de diferena entre fluxo dos investimento:
e despesas projetos e registro da marketing, encaixes e custo de construo. operaes de
associadas. incorporao. vendas e securitizao e/ou
projetos financiamento dos
comp. compradores.

30% Comercializao 100%

30% Produo 100%

6 meses 6 meses 30 meses ... 5 anos

15% VGV 2% VGV 8% VGV 45% VGV [70% VGV]

~ 40% VGV equity ~30% VGV debt

Oportunidade Ciclo Produtivo Negcio

Incorporao imobiliria
Ciclo

Check points
Incorporao imobiliria
Fluxo de caixa tpico
Incorporao imobiliria
Fluxo de caixa tpico
Valor acumulado do Fluxo de Caixa
[R$ 1.000]
12.000
R$ 9.611
10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

-2.000

-4.000

-6.000 -R$ 4.934

- 12 24 36
Incorporao imobiliria

22 anos!
 O desenvolvimento imobilirio deve ter em mente 2
clientes: o cliente usurio e o cliente investidor.

No passado era possvel ter sucesso sendo

razoavelmente profissional.
 Atualmente existe espao para aqueles que esto
acima da mdia.

A chave buscar Vantagens Competitivas - poucos

desenvolvedores pensam assim.
 No desperdice dinheiro ganho em atividades nas
quais possui diferencial, realizando outras nas
quais no h diferencial (seu portflio vai ajudar a
avaliar essa questo).

Tenha foco: Cuidado com os poos-secos.

 Material para download:
-Lei das Incorporaes
-Slides

www.incorporacaoimobiliaria.com