Lima, 29 de abril de 2016

Nos consulta sobre las consecuencias tributarias de la venta del inmueble inscrito en la
Partida Electrnica No. 4012 del Registro de la Propiedad Inmueble de Tarapoto (en
adelante, el Inmueble) y de propiedad de los seores Julio Crdenas (en lo sucesivo,
el seor Crdenas) y Carla Gonzlez (en adelante, la seora Gonzlez), en calidad
de copropietarios.

Al respecto, cumplimos con informarle que, en nuestra opinin, el nico impuesto que
gravara dicha operacin es la Alcabala, que sera de cargo del comprador, no siendo
de aplicacin en el caso consultado ni el Impuesto a la Renta ni el Impuesto General a
las Ventas.

Basamos nuestra opinin en las consideraciones siguientes:

1. Antecedentes

1.1 El 25 de agosto de 2005, el seor Crdenas y la seora Gonzlez

formalizaron el acuerdo para adoptar el rgimen de separacin de
patrimonios, que surti efectos desde el da en que celebraron su
matrimonio (27 de agosto del mismo ao).

1.2 Mediante escritura pblica del 26 de setiembre de 2006, el seor

Crdenas y la seora Gonzlez formalizaron la compra del Inmueble por
un precio de US$ 130,000, siendo copropietarios con una alcuota del
50% cada uno.

1.3 Sobre el Inmueble, el seor Crdenas y la seora Gonzlez construyeron

diversas edificaciones e instalaciones destinadas a vivienda, actividades
recreacionales (piscina, cancha de futbol, lozas deportivas) y oficinas. En
la partida registral del Inmueble no se ha inscrito la declaratoria de fbrica
de tales construcciones.

De acuerdo a lo que nos han sealado, los copropietarios han cedido en

uso, de forma gratuita, la mayor parte del Inmueble (salvo la parte
correspondiente a la vivienda y a la Planta de Produccin de Agua que
mencionamos en el siguiente punto) a favor de la empresa PURA VIDA
S.A.C., cuyos accionistas tambin son el seor Crdenas y la seora
Gonzlez.

La explotacin comercial de las instalaciones del Inmueble

(particularmente las reas recreativas y oficinas) ha sido realizada
exclusivamente por PURA VIDA S.A.C. Todos los ingresos provenientes
de esa explotacin (eventos corporativos, cobro de entradas y restaurant)

1
 han sido reconocidos y declarados como propios por dicha empresa. Los
copropietarios no han realizado actividad comercial alguna en el
Inmueble.

1.4 Nos han indicado que el seor Crdenas tambin construy sobre una
parte del Inmueble una edificacin para ser destinada a una Planta de
Produccin de Agua de Manantiales. Esta edificacin tampoco se
encuentra inscrita en los Registros Pblicos.

De acuerdo a lo que nos ha informado, la actividad de produccin y venta

de agua ha sido realizada exclusivamente por Corporacin Vidal E.I.R.L.
de titularidad del seor Crdenas, la cual ha adquirido las mquinas y
equipos y ha contratado los trabajadores que laboran en dicha fbrica.
Ningn costo asociado a la construccin ha sido desembolsado o
contabilizado por Corporacin Vidal E.I.R.L.

Los copropietarios han cedido el uso de la Planta a la Corporacin Vidal

E.I.R.L. de forma gratuita para que sta desarrolle sus actividades
productivas.

1.5 El seor Crdenas es residente en el Per desde hace varios aos y en

el ejercicio 2015 permaneci en el pas ms de 183 das.

1.6 Por su parte, la seora Gonzlez reside en Italia desde hace varios aos
atrs. Durante el 2014 permaneci en el Per por pocos das y desde esa
oportunidad no ha retornado al Per.

1.7 Actualmente, el seor Crdenas y la seora Gonzlez se encuentran

divorciados.

1.8 Nos han indicado que ni el seor Crdenas ni la seora Gonzlez han
realizado otras ventas de inmuebles ubicados en el Per en los ltimos
dos aos.

2. Impuesto a la Renta

2.1 Marco legal para la aplicacin del Impuesto a la Renta a la venta de

inmuebles por parte de personas naturales

El tratamiento fiscal del resultado de la venta de un inmueble por parte de

una persona natural variar dependiendo de si para ella dicho producto
constituye renta de segunda categora o renta de tercera categora (renta
empresarial) como explicaremos en las lneas siguientes.

2.1.1 Ganancia de capital gravada como renta de segunda categora

Se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta la ganancia de capital

que obtengan las personas naturales en la venta de inmuebles, siendo
las nicas excepciones:

2
 (i) La enajenacin de inmuebles adquiridos antes del ao 20041.
Para efectos de determinar si el inmueble se adquiri antes del
2004, se requiere de documento de fecha cierta (por ejemplo,
escritura pblica).

(ii) La enajenacin de inmuebles que califiquen como casa

habitacin2.

La Ley del Impuesto a la Renta no define el concepto casa

habitacin. Es el Reglamento (artculo 1-A) el que contiene tal
definicin. Esta norma reglamentaria define a la casa habitacin
del enajenante como el inmueble que permanezca en su
propiedad por lo menos dos (2) aos y que no est destinado
exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacn, cochera
o similares.

Se agrega que en caso el enajenante tuviera en propiedad ms

de un inmueble que cumpla con las condiciones sealadas en el
prrafo anterior, ser considerada casa habitacin slo aqul que,
luego de la enajenacin de los dems inmuebles, resulte como el
nico inmueble de su propiedad. Esto es, ante varios inmuebles
que tengan las caractersticas para ser considerado casa
habitacin, solo ser casa habitacin el ltimo que se mantenga
en propiedad antes de venderse los dems (ventas previas que s
estarn sujetas al pago del Impuesto).

La norma reglamentaria agrega que, tratndose de inmuebles

sujetos a copropiedad, se deber considerar en forma
independiente si cada copropietario es propietario a su vez de otro
inmueble. En tal sentido, se reputar como casa habitacin slo
en la parte que corresponda a los copropietarios que no sean
propietarios de otros inmuebles.

Se observa que, para el caso de los inmuebles sujetos a

copropiedad, se debe considerar cada copropietario en concreto,
evaluando si es, a su vez, copropietario de otro inmueble.

Debe tomarse en cuenta que el supuesto de inafectacion de la

casa habitacin no solo es aplicable a los vendedores
domiciliados en el pas, sino tambin a los no domiciliados. As lo
ha reconocido la propia Administracin Tributaria a travs del
Informe No. 003-2008-SUNAT.

1 La Trigsimo Quinta Disposicin Transitoria y Final del Texto nico Ordenado (TUO) de la Ley del
Impuesto a al Renta (aprobado por Decreto Supremo No. 179-2004-EF) dispone lo siguiente: Las
ganancias de capital provenientes de la enajenacin de inmuebles distintos a la casa habitacin,
efectuadas por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por
tributar como tales, constituirn rentas gravadas de la segunda categora, siempre que la adquisicin y
enajenacin de tales bienes se produzca a partir del 1.1.2004.
2 Segn el ltimo prrafo del artculo 2 de la Ley del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, no constituye

ganancia de capital (generadora de renta de segunda categora) el resultado de la enajenacin de los

siguientes bienes: (i) inmuebles ocupados como casa habitacin; y, (ii) bienes muebles distintos a las
acciones, bonos y otros valores mobiliarios.

3
 Esta ganancia de capital constituye renta de segunda categora.

La ganancia se determina restando al precio de venta (que debe

corresponder al valor de mercado) el costo de adquisicin del inmueble.

Si el vendedor es una persona domiciliada en el pas3, sobre la ganancia

se aplica la tasa efectiva de 5%4.

En caso el vendedor sea una persona natural no domiciliada, se aplica la

tasa de 30% sobre aquella ganancia, siempre que dicha persona haya
obtenido (antes de percibir el precio) la certificacin de la SUNAT
respecto del costo computable del predio. De lo contrario, se aplica la
tasa de 30% sobre el precio (que debe corresponden al valor de mercado)
sin posibilidad de deducir costo alguno.

En el caso de copropietarios en los que uno de ellos tenga la condicin

de domiciliado en el pas y el otro no, se deber establecer el tratamiento
fiscal que corresponde a cada uno de forma independiente.

Segn el artculo 84-A de la Ley del Impuesto a la Renta, tratndose de

la enajenacin de inmuebles realizada por sujetos domiciliados, el
enajenante debe presentar la constancia de pago del impuesto ante el
Notario Pblico para que ste pueda otorgar la escritura pblica de la
compraventa correspondiente.

Esta disposicin legal ha sido desarrollada por el artculo 53-B del

Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, el cual seala que,
tratndose de una venta sujeta al pago del Impuesto a la Renta, el
vendedor deber entregar al Notario el comprobante o el formulario de
pago que acredite el pago del Impuesto.

Aade dicha norma reglamentaria que, en el caso de enajenaciones no

sujetas al pago del Impuesto a la Renta, el sujeto que enajena (vende)
deber presentar al Notario una comunicacin con carcter de
declaracin jurada en el sentido que: (i) la ganancia de capital
proveniente de dicha enajenacin constituye renta de la tercera
categora; o, (ii) el inmueble enajenado es su casa habitacin, para lo
cual deber adjuntar el ttulo de propiedad que acredite su condicin de
propietario del inmueble objeto de enajenacin por un perodo no menor
de dos (2) aos; o, (iii) no existe Impuesto por pagar.

La Resolucin de Superintendencia No. 081-2010-SUNAT aprob el

modelo mediante el cual se efecta la referida comunicacin5 al Notario.

3 Como regla general, una persona natural ser domiciliada en el pas si es que ha permanecido en el pas
ms 183 das durante un periodo cualquiera de 12 meses. Los peruanos que hubiesen perdido esa
condicin la recobrarn en cuanto retornen al pas, a menos que lo hagan en forma transitoria
permaneciendo en el pas 183 das o menos en un periodo cualquiera de 12 meses.
4 La ganancia es la renta bruta de segunda categora, a la cual se deduce el 20% para obtener la renta neta

de capital. A dicha renta neta se le aplica la tasa de 6.25% para determinar el monto del impuesto.
5 Denominada Comunicacin de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del Impuesto a la

Renta de segunda categora por enajenacin de inmuebles o derechos sobre los mismos.

4
 Esta norma precisa que la comunicacin deber ser presentada por el
vendedor cuando: (a) la ganancia de capital proveniente de dicha
enajenacin constituya renta de tercera categora; (b) el inmueble
enajenado sea su casa habitacin, para lo cual deber adjuntar el ttulo
de propiedad que acredite su condicin de propietario del inmueble objeto
de enajenacin por un perodo no menor de dos (2) aos; o, (c) no exista
Impuesto por pagar (por ejemplo, porque el costo sea superior al valor de
mercado del inmueble objeto de venta).

Tratndose de inmuebles o derechos sobre los mismos en copropiedad,

la obligacin de presentar la comunicacin corresponde a cada
copropietario respecto del cual se configure alguno de los supuestos
descritos en el primer prrafo del presente artculo.

Por otra parte, segn el artculo 53-B del Reglamento, el Notario deber:
(a) verificar que el comprobante o formulario que acredite el pago del
Impuesto a la Renta corresponda al nmero del Registro nico de
Contribuyentes del enajenante, en caso se trate de una operacin sujeta
al Impuesto; (b) insertar en la Escritura Pblica respectiva el comprobante
o formulario en el que conste el pago del Impuesto o, en caso se trate de
una venta no afecta al Impuesto a la Renta, la Comunicacin mencionada
en el prrafo anterior que le entregue el vendedor; y, (c) archivar junto
con el formulario registral, de ser el caso, los documentos antes
indicados.

Cabe indicar que, en el caso de la enajenacin (venta) de inmuebles

realizada por no domiciliados, el artculo 76-A de la Ley del Impuesto a la
Renta ha dispuesto que el adquirente (comprador) deber efectuar la
retencin del Impuesto a la Renta. En este supuesto, para el otorgamiento
de la escritura pblica el comprador deber presentar al Notario la
constancia que acredite el abono a la SUNAT del impuesto retenido;
mientras que el vendedor deber presentar la certificacin del costo
computable del inmueble objeto de venta emitida por la SUNAT.

Ntese que la regla del artculo 76-A de la Ley ha sido pensada solo para
el supuesto en que la venta del no domiciliado est afecta al Impuesto a
la Renta. Pero, no se ha establecido formalidad alguna que deba
cumplirse ante el Notario en caso la operacin del vendedor no
domiciliado est inafecta del Impuesto a la Renta, lo que ocurrira, por
ejemplo, si el predio constituye la casa - habitacin de aquel sujeto. En
nuestra opinin, en estricto, en ese escenario ni siquiera el Notario
debera exigir al vendedor la presentacin de la Comunicacin de no
encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del Impuesto a la Renta
de segunda categora por enajenacin de inmuebles pues este
documento fue creado para los contribuyentes locales que deben hacer
el pago del impuesto directamente con la tasa del 5% y no para los no
domiciliados que estn sujetos a retencin.

2.1.2 Rentas de tercera categora derivadas de la venta de inmuebles

realizada por personas naturales

5
 Existen tres (3) supuestos en los que el resultado de la venta de un
inmueble por una persona natural genera renta de la tercera categora
(renta empresarial), en cuyo caso no resultan aplicables las causales de
inafectacin explicadas en el numeral anterior (casa-habitacin e
inmuebles adquiridos antes del 2004).

La venta producir renta de la tercera categora cuando: (i) las personas

naturales se consideren habituales en la enajenacin de inmuebles; (ii)
las personas naturales adquirieron o construyeron el inmueble con el
propsito de venderlo; o, (iii) el propietario es una persona natural con
negocio (empresa unipersonal) que ha afectado el inmueble al
desarrollo de dicho negocio.

(i) Habitualidad

Se considerar que una persona natural es habitual si, en un

ejercicio gravable, realiza tres o ms enajenaciones de inmuebles.
La habitualidad se configura a partir de la tercera enajenacin.

Para estos efectos, no interesa la fecha de adquisicin del

inmueble. Esto es, se computan tambin aquellos inmuebles
enajenados que hubieran sido adquiridos incluso antes del 2004.

(ii) Adquisicin /construccin con fin de venta

De otro lado, tambin se entiende existente una operacin

generadora de renta empresarial, cuando se enajenan inmuebles
que han sido adquiridos para fines de su venta. Ello, de
conformidad con lo dispuesto por el inciso (2)(ii) del artculo 1 de
la Ley del Impuesto a la Renta.

En consecuencia, si los inmuebles transferidos por las personas

naturales fueron adquiridos o construidos con fines de venta, la
operacin tambin generar una renta sujeta al rgimen de la
tercera categora.

(iii) Venta de inmueble afectado al negocio de empresa unipersonal

Conforme al artculo 14 de la Ley del Impuesto a la Renta, el

titular de la empresa unipersonal determinar y pagar el
Impuesto a la Renta sobre la renta de la empresa unipersonal que
le sea atribuida, conforme a las reglas aplicables a las personas
jurdicas. Esto significa que si una persona natural desarrolla una
actividad empresarial, sin constituir para ello una persona jurdica,
se considerar que dicha persona es titular de una empresa
unipersonal generadora renta de tercera categora.

Por ejemplo, si una persona abre una bodega o un restaurante,

sin crear una sociedad annima u otra persona jurdica, y afecta
parte de su patrimonio (dinero, bienes, etc.) para el desarrollo de
ese negocio, se entender que tal persona es titular de una
empresa unipersonal la cual es contribuyente del Impuesto a la

6
 Renta de tercera categora. Claro que nada impide que dicha
persona tambin tenga otro tipo de rentas distintas a la de tal
negocio.

En ese orden de ideas, tambin califican como rentas de la tercera

categora las rentas provenientes de la enajenacin de bienes de
cualquier naturaleza que constituyan activos de empresas
unipersonales domiciliadas.

Como se aprecia, la renta obtenida por la venta de cualquier bien

que haya sido afectado al negocio o actividad empresarial de la
empresa unipersonal, y que por ende califique como un activo
de dicha empresa, tributar bajo el rgimen de la tercera
categora.

En caso la operacin de enajenacin de inmuebles genere renta de la

tercera categora (bajo cualquiera de los tres supuestos antes
mencionados), el tributo deber calcularse al final del ejercicio aplicando
la tasa de 28% sobre la renta neta. Los ingresos y gastos debern
registrarse en la contabilidad que la empresa est obligada a llevar6.

Bajo este rgimen, en el periodo en que se devenguen los ingresos por

la operacin de venta, deber efectuarse un pago a cuenta de acuerdo a
los procedimientos de porcentaje o coeficiente, segn lo sealado en el
artculo 85 de la Ley del Impuesto a la Renta.

Asimismo, en este caso, corresponder que se emita una factura, en caso

la operacin se realice con una empresa o persona jurdica que requiera
sustentar gasto o costo para efectos tributarios.

2.2 Anlisis del caso concreto

Como habr podido advertirse hasta aqu, el tratamiento que recibe la

venta de un predio realizado por personas naturales variar
sustancialmente dependiendo de si la operacin genera renta de tercera
categora o si, en cambio, es pasible de generar renta de la segunda
categora. Incluso en este ltimo caso podran resultar aplicables
inafectaciones que dejaran a la operacin fuera del mbito de aplicacin
del Impuesto a la Renta.

Por esa razn, consideramos importante que nuestro anlisis inicie por
definir si es que la operacin materia de consulta es pasible de generar
rentas de la tercera categora. As, evaluaremos si en este caso se
verifica alguno de los tres (3) supuestos en los que la venta de un
inmueble por personas naturales genera rentas empresariales y que
describimos en el punto 2.1.2 precedente.

6 De acuerdo con el artculo 65 de la Ley del Impuesto a la Renta, los perceptores de rentas de tercera
categora cuyos ingresos brutos anuales no superen las 150 UITs deben llevar como mnimo un Registro
de Ventas, un Registro de Compras y un Libro Diario de Formato Simplificado. Los dems perceptores
de rentas de tercera categora deben llevar contabilidad completa.

7
 Respecto a la habitualidad en la venta de inmuebles, entendemos que
ninguno de los copropietarios ha enajenado dos inmuebles ubicados en
el Per en lo que va del ao 2016, de modo que la venta de sus
respectivas alcuotas en el Inmueble no calificar como la tercera venta
de un predio en un mismo ejercicio (situacin que los podra convertir en
habituales en la venta de predios).

Entendemos que ni en el ao 2014 ni en el 2015, el seor Crdenas o la

seora Gonzlez han enajenado tres (3) o ms predios ubicados en el
Per en un mismo ao, pues ello hubiese ocasionado que, en alguno de
esos ejercicios, hubiesen adquirido la condicin de habituales, la cual
mantendran hasta la fecha (una vez adquirida la condicin de habitual,
sta se extiende por los dos ejercicios siguientes).

Los copropietarios no son, por tanto, habituales en la venta de

inmuebles.

Por otra parte, es claro que los copropietarios no adquirieron el Inmueble

ni efectuaron las construcciones sobre ste con el propsito de venderlo.
Ello se evidencia porque el Inmueble ha sido adquirido y construido
muchos aos atrs, habindole dado los copropietarios diversos usos
hasta el momento (vivienda y cesin gratuita a favor de empresas).

Finalmente, en base a la informacin que nos ha alcanzado, en nuestra

opinin, ninguno de los copropietarios es titular de un negocio para
cuya ejecucin se haya afectado el Inmueble.

Segn diversa jurisprudencia del Tribunal Fiscal (Resolucin No. 07819-

2-20057 y Resolucin No. 06513-1-2010), la renta proveniente de la
enajenacin de un predio de una persona natural con negocio calificar
como renta de tercera categora, nicamente en tanto se verifique que

7 El Tribunal Fiscal en su Resolucin No. 07819-2-2005 seal lo siguiente:

el recurrente es una persona natural con negocio, es decir, una empresa unipersonal, debiendo
precisarse que una persona natural puede a la vez ser contribuyente del Impuesto a la Renta como
persona natural respecto de sus rentas de primera, segunda, cuarta y quinta categoras, debiendo
integrarlas en la renta neta global, y ser titular de la empresa unipersonal por sus rentas de tercera
categora estableciendo los artculos 53 y 55 de la ley del citado impuesto, que la persona natural que
cuente con negocio deber declarar y liquidar por separado las rentas de la personal natural (rentas de
primera, segunda, cuarta y quinta categoras) de las rentas como empresa unipersonal (rentas de
tercera categora).
Si bien a la empresa unipersonal se le reconoce como una entidad contable para diferenciarlas de la
persona que lleva cabo la actividad empresarial (titular o propietario), jurdicamente dichas empresas
no poseen un patrimonio propio, independiente del que posee el titular. Al no constituirse como una
persona jurdica, distinta al titular, el patrimonio destinado a tales negocios contina formando parte del
patrimonio de la personal natural que realiza la actividad empresarial. Consecuentemente, al llevarse la
contabilidad de la empresa unipersonal deber afectarse a dicha actividad la parte del patrimonio del
titular que est involucrada en el negocio y ellos encontrarse reflejado en el balance general de la
empresa. No obstante, para determinar si un bien o derecho forma parte del activo de este tipo de
empresas, resulta imprescindible verificar su utilizacin o empleo efectivos en el desarrollo de las
actividades de la citada empresa.
En tal sentido, para distinguir los bienes y/o derechos que forman parte del activo o patrimonio contables
de la empresa unipersonal, resulta indispensable establecer aquellos que son afectados a sus
actividades econmicas. (subrayado nuestro)

8
 dicho predio era parte del activo fijo de la empresa unipersonal en el
momento de la venta y siempre que se verifique su utilizacin o empleo
efectivos en el desarrollo de las actividades de la empresa o negocio.

Entonces, solamente si el seor Crdenas y la seora Gonzlez hubiesen

desarrollado una actividad empresarial y hubiesen afectado el Inmueble
para la ejecucin de tal negocio, entonces, la venta del predio generara
renta de la tercera categora para ellos.

Hemos observado que tanto el seor Crdenas como la seora Gonzlez

se encuentran inscritos como Personas Naturales sin Negocio en el
Registro nico de Contribuyentes (RUC), encontrndose autorizados
para emitir recibos por honorarios profesionales. As, segn la
informacin que aparece en el RUC, ninguno de ellos se ha registrado
como una Persona Natural con Negocio (que generan rentas
empresariales).

Ello coincide con lo que, segn nos ha informado, sucede en la realidad.

Efectivamente, nos han indicado que ni el seor Crdenas ni la seora
Gonzlez han realizado actividad de ndole empresarial alguna en el
Inmueble.

Si bien se han realizado negocios en el Inmueble (produccin de agua,

servicios recreacionales y de alimentos), stos han sido efectuados
exclusivamente8 por PURA VIDA S.A.C. y Corporacin Vidal E.I.R.L. y no
por el seor Crdenas ni la seora Gonzlez. Aunque los copropietarios
del Inmueble sean, a su vez, accionistas o titulares de aquellas empresas,
ello no desvirta que estas compaas son personas jurdicas distintas a
sus accionistas o titulares, razn por la cual las actividades comerciales
o industriales realizadas por las compaas en el Inmueble no pueden ser
atribuidas a las personas naturales que son accionistas de la sociedad
annima o titulares de la E.I.R.L.

Nos ha informado que, coherentemente con lo anterior, PURA VIDA

S.A.C. y Corporacin Vidal E.I.R.L. han reconocido los ingresos
provenientes de aquellas actividades comerciales y han tributado por
stos. Los copropietarios no han percibido ingreso alguno por esos
negocios.

Los copropietarios, entonces, no han afectado el Inmueble al desarrollo

de un negocio del que sean titulares. Se han limitado a ceder
gratuitamente el uso de la mayor parte del Inmueble a favor de PURA
VIDA S.A.C. y Corporacin Vidal E.I.R.L. y son stas ltimas las que han
efectuado actividad empresarial en ese predio.

8 Lo anterior supone que las licencias de funcionamiento y los permisos administrativos vinculados con los
negocios hayan sido obtenidos por Pura Vida S.A.C. y Corporacin Vidal E.I.R.L. y no por el seor
Crdenas ni la seora Gonzlez y, adems, que estas empresas hayan contratado al personal dedicado
a las actividades empresariales. Lo contrario podra generar cuestionamientos de parte de las autoridades
tributarias.

9
 En consecuencia, en nuestra opinin, la venta del Inmueble por parte de
los copropietarios no puede ser considerada como la venta de un activo
de un negocio del que el seor Crdenas y la seora Gonzlez sean
titulares.

Sin perjuicio de lo anterior, la cesin gratuita del Inmueble a favor de

aquellas empresas ha generado, durante estos aos, renta ficta atribuible
al seor Crdenas y a la seora Gonzlez, de conformidad con lo
dispuesto por el artculo 26 de la Ley del Impuesto a la Renta. El monto
de dicha renta ficta debera ser calculado de acuerdo a las normas de
precios de transferencia establecidas en el artculo 32-A de la Ley del
Impuesto a la Renta. Sobre la renta ficta as calculada, se aplica una tasa
efectiva de 5%. Esta contingencia no se deriva de la venta, sino que ha
sido resultado de la cesin gratuita que ha venido operando a favor de
las empresas durante estos aos.

Habiendo quedado claro que, en el caso consultado, no se ha presentado

alguno de los supuestos en los que la venta de inmuebles por personas
naturales genera renta de la tercera categora (y, especficamente, se ha
descartado que los copropietarios hayan desarrollado directamente
negocios sobre el Inmueble), entonces, el producto de la venta del
Inmueble solo podra calificar como ganancia de capital que constituye
renta de la segunda categora.

Bajo esa premisa, debemos evaluar si es que dicha renta de la segunda

categora se encontrar o no afecta al Impuesto a la Renta. Para ello
debemos evaluar si es que el Inmueble constituye la casa habitacin
de los copropietarios (no aplica en este caso el otro supuesto de
inafectacin pues el inmueble fue adquirido luego del 2004).

En nuestra opinin, en el caso consultado, puede considerarse como

casa habitacin el Inmueble que se enajena por ambos copropietarios,
ya que se cumple con todos los requisitos legales para esos fines:

(i) Ninguno de los copropietarios es propietario de un predio distinto

al Inmueble. De acuerdo a lo que nos ha informado, el Inmueble
es la nica propiedad con la que cuentan.

(ii) El Inmueble ha sido propiedad de los copropietarios por un plazo

mayor a dos (2) aos, conforme se aprecia en la Partida Registral
que nos has proporcionado.

(iii) El Inmueble no ha sido destinado exclusivamente al comercio,

industria, oficina, almacn, cochera o similares.

Con relacin a esta ltima condicin, obsrvese que la norma no

exige que el inmueble deba necesariamente ocuparse por el
propio enajenante (vendedor) al menos espordicamente como
lugar de residencia. Solo exige que el inmueble no tenga un uso
exclusivo de tipo comercial, industrial o en general empresarial,
con lo cual, si estuviera afectado solo parcialmente a dichos usos
(y, por ejemplo, se ocupara en parte como residencia y en parte

10
 como local comercial), no perdera su condicin de casa-
habitacin.

Ahora bien, con relacin a esta condicin (no destinar el bien a

comercio, industria o similar), surge la duda relativa a quin es la
persona que debe destinar el inmueble al uso empresarial. Si es
el propio propietario enajenante o puede ser un tercero que utiliza
el predio, en virtud a un contrato. En nuestra opinin, para que
opere la exclusin del concepto de casa-habitacin, quien debe
destinar el inmueble a un uso comercial, industrial o en general
empresarial, es el propietario enajenante y no un tercero. As, si
el propietario simplemente arrienda el bien a un tercero
percibiendo a cambio una renta de primera categora - y es el
arrendatario quien da al inmueble un uso empresarial, tal
inmueble no debe ser excluido por el enajenante del concepto de
casa-habitacin.

En efecto, ntese que en el aludido caso, el propietario no

destina el bien a una actividad comercial, industrial o similar.
Simplemente es un propietario rentista que explota el bien a
cambio de un alquiler, pero no un empresario, que haya afectado
el inmueble, total o parcialmente, a un negocio unipersonal (de
comercio, industria, etc.).

Por ende, si un propietario tiene un inmueble en propiedad por dos

aos ms y tal inmueble es arrendado a un tercero a cambio de
una renta de primera categora, creemos que tal inmueble tambin
rene las caractersticas para ser considerado casa-habitacin
del enajenante. Arribaramos a la misma conclusin en caso el
propietario ceda el uso de su nico inmueble en forma gratuita a
una empresa y esta ltima fuera la que realizara la actividad
comercial, industrial o empresarial, ya que, desde el punto de vista
del propietario, ste simplemente entrega en comodato el predio.

Atendiendo a lo anterior y en la medida que, segn nos informa,

se ha utilizado al menos una parte del Inmueble como vivienda9,
entonces, no podra considerarse que el Inmueble haya sido
utilizado en forma exclusiva para actividades comerciales,
industriales o empresariales. En todo caso, el seor Crdenas y
la seora Gonzlez (sujetos respecto de los cuales se debe
evaluar el destino dado al predio) se han limitado a entregar en
cesin en uso gratuita (comodato) el Inmueble a Pura Vida S.A.C.
y Corporacin Vidal E.I.R.L. y son stas empresas las nicas que
han realizado actividades comerciales e industriales en el predio.
En otras palabras, si bien pueden haberse efectuado actividades
empresariales sobre el Inmueble, las mismas no son atribuibles a
los copropietarios, por lo cual el desarrollo de tales negocios no
puede provocar que el Inmueble pierda la condicin de casa-
habitacin para ellos.

9 Incluso se cuenta con un Certificado Policial que acredita que el seor Crdenas tiene su domicilio en el
Inmueble desde el ao 2011.

11
 (iv) El Inmueble es un lugar destinado a ser habitable.

Si bien el Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta no

contempla un requisito de este tipo para que un inmueble califique
como casa- habitacin, la Administracin Tributaria (a travs del
Informe No. 091-2012-SUNAT/4B000) ha opinado que un terreno
sin construir no ser considerado casa habitacin debido a que no
es un inmueble destinado a morar o habitar.

En todo caso, nos ha informado que este Inmueble si sta

destinado a ser habitado, al menos parcialmente, ya que cuenta
con construcciones destinadas a la vivienda.

Por lo expuesto hasta aqu, somos de la opinin que el Inmueble califica

como casa habitacin de sus copropietarios, razn por la cual su venta
se encuentra inafecta respecto del Impuesto a la Renta.

Cabe resaltar que la circunstancia que la seora Gonzlez sea una

persona no domiciliada en el pas no impide que pueda gozar de dicha
inafectacin, como lo ha reconocido la propia SUNAT en el Informe No.
003-2008-SUNAT.

El seor Crdenas al ser contribuyente domiciliado-- deber presentar

ante el Notario la Comunicacin de no encontrarse obligado a efectuar
el pago definitivo del Impuesto a la Renta de segunda categora por
enajenacin de inmuebles, a la cual deber adjuntar el ttulo de
propiedad que acredite su condicin de copropietario del Inmueble objeto
de enajenacin por un perodo no menor de dos (2) aos.

Por su parte, como lo hemos sealado lneas atrs, en estricto, no sera

exigible dicha formalidad a la seora Gonzlez al ser una persona no
domiciliada en el pas. No obstante lo anterior, a fin de facilitar la labor del
Notario, la seora Gonzlez tambin podra presentar dicha
Comunicacin.

El Notario no puede exigir al vendedor documentacin distinta a la

comunicacin con carcter de declaracin jurada y documentos
adjuntos que acrediten que la propiedad se mantiene por ms de dos (2)
aos-- para otorgar la Escritura Pblica. No podra, por lo tanto, pretender
verificar si es que, efectivamente, la venta se encuentra dentro del
supuesto de inafectacin, debiendo limitarse a recabar los documentos
antes mencionados.

3. Impuesto General a las Ventas (IGV)

3.1 De acuerdo al artculo 1, inciso d), de la Ley del IGV, se encuentra

gravada con dicho impuesto la primera venta de inmuebles realizada por
el constructor de los mismos.

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 Para estos fines, se entiende por constructor a cualquier persona que
se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos
totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por
un tercero para ella (artculo 3, inciso e), de la Ley del IGV).

Segn el inciso 1 del artculo 4 del Reglamento de la Ley del IGV, la

habitualidad se presume cuando el enajenante realice la venta de, por lo
menos, dos inmuebles dentro de un perodo de doce meses, debindose
aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. De realizarse
en un solo contrato la venta de dos o ms inmuebles, se entender que
la primera transferencia es la del inmueble de menor valor.

Tambin se considerar que existe habitualidad (desde la primera venta),

si es que el constructor edific el inmueble o lo mando a edificar, total o
parcialmente, para efectos de su enajenacin.

3.2 Por otra parte, segn el artculo 9 de la Ley del IGV, son sujetos de este
impuesto en calidad de contribuyentes las personas naturales que
desarrollan actividad empresarial que realicen los supuestos gravados
con el IGV.

Tambin son contribuyentes del IGV las personas naturales que no

realizan actividad empresarial, pero que efectan de manera habitual las
operaciones comprendidas en el mbito de aplicacin del IGV.

3.3 De acuerdo a lo que nos ha informado, si bien los copropietarios han

efectuado construcciones en el Inmueble que ser objeto de venta, no
son habituales en la venta de edificaciones construidas por ellos (o
construidas para ellos). No existe tal habitualidad porque no han realizado
en los ltimos doce (12) meses la venta de inmueble alguno y, adems,
no construyeron el Inmueble con el propsito de venderlo (las
edificaciones han sido utilizadas para otros fines durante varios aos).

Como los copropietarios son personas naturales que no desarrollan

actividad empresarial (conforme se explic en el punto 2.2 precedente) y
tampoco son habituales en la venta de inmuebles, entonces, no pueden
calificar como sujetos del IGV.

4. Alcabala

4.1 La Alcabala grava la adquisicin de predios, siendo el contribuyente de

este impuesto el adquirente.

La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras

no se encuentra afecta con este impuesto, salvo en la parte
correspondiente al valor del terreno.

4.2 La base imponible de este impuesto es equivalente al valor de

transferencia, el cual no podr ser menor al valor de autoavalo del predio
correspondiente al ejercicio en que se produzca la transferencia.

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 Cabe sealar que no est afecto al impuesto el tramo comprendido por
las primeras diez (10) UIT del valor del inmueble.

La tasa del impuesto es de 3%.

4.3 En el presente caso, la venta del Inmueble estar gravada con la Alcabala
respecto del total del precio (luego de deducir el mnimo inafecto de 10
UITs), debiendo ser pagada por el comprador. Si bien el plazo para
abonar este impuesto vence el ltimo da hbil del mes siguiente a la
fecha de transferencia del Inmueble, el Notario requerir que se le
acredite el pago de la Alcabala para formalizar la transferencia lo cual
anticipara el abono del impuesto.

5. Conclusiones

5.1 La venta del Inmueble no generar renta de la tercera categora ya que

los copropietarios no han afectado el Inmueble al desarrollo de negocio
alguno del cual sean titulares.

5.2 Si bien la venta generar renta de la segunda categora (ganancia de

capital), sta se encontrar inafecta al Impuesto a la Renta en tanto el
Inmueble califica como casa-habitacin del seor Crdenas y la seora
Gonzlez.

5.3 La venta del Inmueble no estar gravada con el IGV en la medida que los
copropietarios no son habituales en la venta de inmuebles construidos
por ellos o mandados a construir por ellos.

5.4 La transferencia del Inmueble estar gravada con la Alcabala de cargo

del comprador.

Dejamos de esta forma absuelta la consulta que nos plante y quedamos a su

disposicin para cualquier aclaracin que estime pertinente.

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