MODUL PERKULIAHAN

Estimasi Biaya
Proyek

Metode / Cara-cara Teknik Estimasi Biaya

Proyek Berdasarkan Tahapan Konsep
Manajemen (bagian 2)

Fakultas Program Studi Tatap Muka Kode MK Disusun Oleh

Fakultas Teknik Sipil MK11031 Ir.Agus Suroso, MT
Teknik
03 Retna Kristiana, ST, MM, MT

Abstract
Matakuliah Estimasi Biaya mengenai
cara dalam memperkirakan dan
menghitung biaya proyek dalam
hubungannya dengan Rekayasa
Ekonomi dalam dunia konstruksi
Kompetensi
Mahasiswa mampu menjelaskan
tentang tentang Metode Estimasi
Proyek (Bagian 1)
 A. Pengantar Fase Konstruksi

Conceptual planning phase

(conceptual estimate, plan, and program)

Design development phase

(developed schematic and detailed
design)
Procurement phase
(Bidding and award, schedule, and budget
review)
Pre-constructionStage

Construction Stage
impact
(mobilization, implementation, and
closeout)

Lack of construction Contructor relies only on 2D

drawings & other contract
knowledge /
document to visualized the
experience in the construction of the project
design

B. Tipe Estimasi

17
2Estimasi Biaya Proyek
Pusat Bahan Ajar dan eLearning

Ir. Agus Suroso,MT

Retna Kristiana, ST, MM, MT
http://www.mercubuana.ac.id
 A. Tahapan dan Tipe Estimasi Menurut Stephen D Shuette

Menurut Stephen D Shuette, tahapan dan tipe estimasi yaitu :

Feasibility Estimate
Conceptual Estimate
Detailed Estimate
Subcontractor System Estimate
Change Order Estimate
Progress Estimate

Setelah semua biaya yang diperlukan dihitung maka selanjutnya melakukan

perbandingan dengan penerimaan bruto per tahunnya akhirnya dapat diketahui penerimaan
netto dari proyek tersebut. Sehingga pada akhirnya owner dapat mempertimbangkan
kelangsungan proyek tersebut berdasarkan perhitungan sebelumnya. Cost Engineer sangat
berperan dalam feasibility estimate, karena tidak hanya dituntut mempunyai keahlian dalam
menghitung dengan handal tetapi juga mempunyai keahlian dan pengetahuan terhadap
umur bangunan, prinsip-prinsip akuntansi, perpajakan, dan mengerti konsep desain.
Estimasi biaya tahap konseptual merupakan input fundamental untuk proses awal
decision making suatu proyek. Estimasi tahap konseptual adalah salah satu dari output
perencanaan biaya awal dan merupakan salah satu bagian informasi terpenting. Estimasi
biaya tahap konseptual dapat didefinisikan sebagai perkiraan biaya proyek yang dilakukan
sebelum sejumlah informasi yang signifikan terkumpul dari detail desain dengan lingkup
pekerjaan yang masih belum lengkap.
Perhitungan biaya/harga dari conceptual estimate berasal dari perhitungan detail
proyek sebelumnya, kemudian digabungkan menjadi paket-paket pekerjaan (work
packages). Tersedianya data base berupa perhitungan biaya proyek sebelumnya akan
membantu proses conceptual estimate sehingga dalam penyajiannya dihasilkan yang
terbaik dan selengkap mungkin. Pada tahap ini perhitungan dapat berubah dan dapat
dilakukan revisi berulang kali.
Estimasi tahap konseptual adalah bagian yang sangat rumit untuk dilakukan dan
menghadapi banyak permasalahan yang berhubungan dengan beberapa fungsi estimasi,
berikut beberapa permalahan yang umumnya terjadi :
Definisi lingkup
17
3Estimasi Biaya Proyek
Pusat Bahan Ajar dan eLearning

Ir. Agus Suroso,MT

Retna Kristiana, ST, MM, MT
http://www.mercubuana.ac.id
 perhitungan kuantitas yang belum pasti
Kalkulasi dan hasil estimasi
Tingkat akurasi estimasi .
Karakteristik dari estimasi tahap konseptual adalah merupakan suatu proses yang
tidak pasti, karena perhitungannya berdasarkan sejumlah besar penilaian, pengalaman,
kurang tersedianya informasi serta adanya ketidakpastian selama tahap konseptual.
5 Faktor Penentu Tingkat Akurasi Dan Keandalan Estimasi Biaya Konseptual :
Kualitas lingkup
Kualitas informasi
Level ketidakpastian
Performa estimator
Kualitas prosedur estimasi

Lingkup Informasi Ketidakpastian Estimator Prosedur

Kuantitas Proses Teknologi Bakat, Kesalahan

Definisi Yang dicari Proyek keterampilan Ketersediaan
Pendekatan Ketersediaan Lingkungan Pengalaman waktu
desain Kelengkapan Produktivitas Usaha Pengukuran
Status desain Relevansi Pasar Penilaian
Kelengkapan Konstruksi Pengetahuan
Detail Kemampuan
Informasi team
Kualitas
Konsistensi
Kontinuitas
Teknologi
proyek

17
4Estimasi Biaya Proyek
Pusat Bahan Ajar dan eLearning

Ir. Agus Suroso,MT

Retna Kristiana, ST, MM, MT
http://www.mercubuana.ac.id
Akurasi dalam Estimasi :

Desain/estimasi pengalaman tim

Kelengkapan lingkup
Konsistensi lingkup kebutuhan proyek
KUALITAS LINGKUP

Komitmen owner terhadap lingkup

Kestabilan lingkup
Teknologi proyek

Kompleksitas proyek

Kualitas informasi
Pengaplikasian informasi historis
historis
Keandalan informasi historis KUALITAS
INFORMASI
Ketersediaan informasi saat ini
Kualitas informasi saat
Keandalan informasi saat ini ini

Perubahan kondisi pasar

Ketidakpastian
Perubahan besar dalam tingkat kenaikan lingkungan AKURASI ESTIMASI
LEVEL
Perubahan produktivitas tenaga kerja KETIDAKPASTIAN

Ketidakpastian proyek
Teknologi proyek

Kompleksitas proyek

Lapangan
Pengalaman
Estimasi
PERFORMA
Persepsi dalam estimasi Usaha yang dilakukan
ESTIMATOR
Common sense
Latar belakang dan
Self confidence karakteristik personal

Teknologi PROSEDUR
ESTIMASI
Ketersediaan waktu

Conceptual Cost Estimating Process ::

17
5Estimasi Biaya Proyek
Pusat Bahan Ajar dan eLearning

Ir. Agus Suroso,MT

Retna Kristiana, ST, MM, MT
http://www.mercubuana.ac.id
 Request for Estimating

Study And Interpretation

of Information

Collect Additional
Information

Conceptual Cost Estimating

Report To Management

Decision Preliminary
Making Budget

Study And Interpretation of Information

Mempelajari dan mengintrepertasikan lingkup proyek dan menghasilkan sebuah
rencana estimasi.
Tahap ini juga melibatkan formula metodologi estimasi dan penetapan informasi
tambahan yang dibutuhkan.

Collect Additional Information

Adalah mengumpulkan informasi tambahan yang dibutuhkan untuk perhitungan
biaya tahap konseptual. Informasi tambahan ini dibedakan menjadi 2 kategori, yaitu :
data saat ini dan data historis.
Data saat ini termasuk data yang berkaitan dengan biaya saat ini, produktivitas,
kondisi proyek dan perkembangan masa datang.
Data historis termasuk data yang berkaitan dengan proyek masa lalu yang sejenis
dengan proyek yang diestimasi saat ini.
Pemilihan dan penggunaan data ini merupakan bagian kritis dari proses estimasi
karena pemilihan informasi yang tidak layak akan mempengaruhi kualitas akhir
estimasi secara negatif.
Estimator, pada titik ini, harus mengkonsep proyek, mengerti aktivitas yang
diperlukan untuk diselesaikan serta waktu penyelesaiannya dan membandingkan
proyek dengan proyek sebelumnya jika dimungkinkan.

17
6Estimasi Biaya Proyek
Pusat Bahan Ajar dan eLearning

Ir. Agus Suroso,MT

Retna Kristiana, ST, MM, MT
http://www.mercubuana.ac.id
 Output Conceptual Cost Estimating
Dengan seluruh informasi yang dikumpulkan, proses estimasi tahap konseptual
dapat dihasilkan.
Tahap ini merupakan tahap utama proses estimasi. Output dari tahap ini adalah
estimasi tahap konseptual proyek dan dasar estimasi yang didokumentasikan untuk
melakukan perhitungan atau perkiraan biaya proyek.
Hal ini sangat penting dilakukan karena untuk menggambarkan seluruh informasi,
asumsi, penyesuaian dan prosedur yang dipertimbangkan dalam proses estimasi.
Dokumen ini diperlukan untuk mendukung estimasi serta evaluasi biaya proyek di
masa mendatang serta terhadap perubahan dan modifikasi lingkup proyek.
Hasil estimasi tahap konseptual kemudian diserahkan kepada manajemen untuk
penetapan keputusan.
Pada tahap ini, proses estimasi diselesaikan. Proses dapat diulang untuk
mengakomodasi perubahan dan modifikasi lingkup proyek.

Element To Conceptual Cost Estimating :

Current Historical
Data Data

Conceptual
Project Cost Estimating Model Or
Cost
Scope Estimating Methodology Estimate

Estimator
Project Scope
Lingkup proyek adalah elemen yang paling penting dalam estimasi biaya tahap
konseptual dan merupakan sebuah proses untuk mendefinisikan dan menyiapkan proyek
untuk dilaksanakan.

17
7Estimasi Biaya Proyek
Pusat Bahan Ajar dan eLearning

Ir. Agus Suroso,MT

Retna Kristiana, ST, MM, MT
http://www.mercubuana.ac.id
 Informasi yang terkait dengan kebutuhan proyek seperti material, peralatan penting
serta metode konstruksi harus diidentifikasi dan dikumpulkan ke dalam definisi lingkup
proyek, karena informasi ini akan digunakan dalam proses detail desain dan proses
engineering.
Lingkup proyek harus disiapkan oleh owner dan dapat dilakukan persiapannya oleh
designer atau engineer. Lingkup proyek menggambarkan sifat proyek dan perangkat
komponen yang dibutuhkan serta spesifikasi proyek. Hal ini kemudian akan menjadi dasar
proses estimasi biaya tahap konseptual. Lingkup proyek secara konseptual dikatakan
berhasil jika menyelesaikan hal-hal berikut ini :
Mencapai kesepakatan items yang akan dimasukkan.
Memberikan data untuk kebutuhan penggunaan umum atau proses
pengembangan proyek selanjutnya.
Mengurangi ketidakpastian melalui spesifikasi dan definisi proyek

Informasi
Informasi merupakan sumber daya yang paling prinsip dalam kegiatan estimasi.
Informasi memberikan referensi kepada seorang estimator mengenai langkah awal untuk
memperoleh gambaran biaya. Terdapat dua jenis informasi yang dibutuhkan dalam estimasi
biaya tahap konseptual, yaitu informasi saat ini dan informasi historikal.
Informasi historikal adalah data yang digunakan estimasi biaya tahap konseptual
proyek yang sudah diselesaikan sebelumnya, seperti spesifikasi dan biaya. Kebanyakan
perusahaan bergantung pada ketersediaan data historikal mereka daripada menggunakan
data yang dipublikasikan. Jika informasi historikal mengenai tipe sumber daya yang dipakai
dalam pekerjaan sejenis pada proyek sebelumnya tersedia, maka informasi tersebut harus
digunakan. Informasi saat ini merupakan elemen kedua dari informasi estimasi biaya tahap
konseptual.
Sesuai namanya, informasi ini terkait dengan data up-to-date dari proyek yang baru,
seperti harga dan index lokal, produktivitas dan kondisi spesifik lapangan. Sumber utama
dari informasi saat ini umumnya merupakan data yang dipublikasi. Dari kedua jenis data
tersebut, data historikal merupakan data yang paling relevan dan penting

B. Metodologi Estimasi

17
8Estimasi Biaya Proyek
Pusat Bahan Ajar dan eLearning

Ir. Agus Suroso,MT

Retna Kristiana, ST, MM, MT
http://www.mercubuana.ac.id
 Metodologi estimasi digunakan untuk mengevaluasi lingkup proyek, mengatur dan
menganalisa informasi yang telah dikumpulkan untuk menghasilkan estimasi biaya tahap
konseptual.
Metodologi estimasi biaya tahap konseptual dapat bervariasi tergantung pada tipe
suatu proyek terhadap tipe lainnya. Sebuah proyek konstruksi bangunan perkantoran akan
diestimasi secara berbeda dari sebuah proyek konstruksi bangunan industri. Sifat kedua
proyek ini jelas berbeda, namun yang paling penting, komponen biaya yang berkaitan
dengan kedua proyek ini merupakan hal yang berbeda.
Umumnya, metode eksisting dari estimasi biaya tahap konseptual untuk proyek
kontruksi bangunan dibagi menjadi 3 kategori, yaitu :
Metode Analogi
Metode Unit atau Metode Parametrik
Metode Gabungan

Metode Analogi
Metode analogi merupakan bentuk penilaian tenaga ahli. Metode ini adalah metode
kualitatif dan bersifat sangat subyektif. Metode ini melibatkan penggunaan biaya aktual dari
proyek sebelumnya yang sejenis sebagai dasar estimasi biaya proyek saat ini. Satu atau
beberapa proyek dapat digunakan sebagai proyek referensi. Umumnya sangat sedikit dasar
kuantitatif yang digunakan pada proses pemilihan proyek, yang biasanya terbatas pada
penilaian dan pengalaman estimator.
Metode ini biasanya tidak banyak menggunakan kalkulasi. Kalkulasi yang digunakan
terbatas pada penggunaan index untuk menyesuaikan biaya dan menetapkan biaya rata-
rata untuk proyek sejenis. Mengingat kesederhanaan sifat dan keterbatasan informasi
lingkup proyek yang dibutuhkan, estimasi memiliki akurasi yang rendah namun dapat
digunakan pada pertimbangan awal kelayakan secara ekonomi.
Estimasi secara analogi merupakan jenis metode yang jarang digunakan dan tidak
membutukan banyak biaya. Estimasi analogi merupakan metode yang paling dapat
diandalkan dengan proyek referensi yang sejenis dan estimator yang dilibatkan dalam
estimasi mempunyai keahlian dalam bidangnya.

Metode Unit dan Metode Parametrik

Penyempurnaan metode analogi adalah metode unit dan metode parametrik.
Metode-metode ini dikarakteristikan berdasarkan kenyataan bahwa biaya proyek terkait
dengan satu atau beberapa unit atau parameter proyek. Unit yang digunakan dalam proyek
17
9Estimasi Biaya Proyek
Pusat Bahan Ajar dan eLearning

Ir. Agus Suroso,MT

Retna Kristiana, ST, MM, MT
http://www.mercubuana.ac.id
konstruksi bangunan telah dikuantisifikasi karakteristiknya, seperti jumlah area parkir untuk
kendaraan pada fasilitas parkir, atau jumlah tempat tidur dalam fasilitas rumah sakit.

Functional Unit Price Estimate

menggunakan perhitungan berdasarkan fungsi dari suatu bangunan sebagai biaya dasar.
Seperti format yang digunakan sebagai berikut :
Sekolah Biaya per orang
Tempat Parkir Biaya per luasan parkir
Rumah sakit Biaya per tempat tidur
PLTA Biaya per kilowatt

Sebagai contoh jika sekolah mempunyai murid 1500 orang maka total biaya
yang dihitung adalah : 1500 x $8000 = $12,000,000.
Harga $8000 untuk setiap murid berasal dari proyek sebelumnya.
Sehingga pada perhitungan dengan metode ini tergantung pada data historis
untuk semua proyek yang memiliki kemiripan atau kesamaan.
Metode ini memerlukan waktu yang singkat dalam perhitungannya, akan
tetapi estimasi yang dihasilkan dengan tingkat akurasi yang sangat minim.

Unit Cost Per Cubic Foot Estimate

Metode perhitungannya hampir sama dengan yang sebelumnya hanya saja biaya
dihitung per volume. Digunakan untuk proyek yang memperhitungkan volume, seperti
gudang. Metode ini digunakan hanya untuk proyek yang sejenis.

Square Meter Method

Metode ini merupakan metode yang umumnya digunakan pada perhitungan
conceptual estimate dan dapat diandalkan dalam perhitungan awal dari tahap desain dan
perencanaan. Biaya per luasan (square foot/sf) dari suatu bangunan dikalikan dengan
jumlah luasan gedung yang akan dirancang.
Owner mempergunakan metode ini hanya untuk keperluan budgeting, dengan
tingkat akurasi yang dihasilkan 15 persen range. Penerapan metode ini sangat tepat jika
digunakan pada waktu belum tersedianya data dan informasi untuk membuat perkiraan
biaya yang lebih akurat. Meskipun demikian, karena metode ini disusun atas dasar

17
10Estimasi Biaya Proyek
Pusat Bahan Ajar dan eLearning

Ir. Agus Suroso,MT

Retna Kristiana, ST, MM, MT
http://www.mercubuana.ac.id
pengalaman atau catatan perlu dikaji apakah kondisi proyek yang sedang disiapkan serupa
dengan proyek terdahulu sehingga angka-angka yang diperoleh masih dapat diterapkan.
Kegiatan memperkirakan biaya meter/kaki persegi dari bangunan yang telah selesai
merupakan kegiatan yang mungkin dan masuk akal, karena kegiatan tersebut menggunakan
suatu data faktual dari proyek tertentu. Hal ini menjadi kurang masuk akal bila dilakukan
pada bangunan yang baru akan dibangun atau membandingkan satu bangunan yang telah
selesai dengan bangunan lainnya, dengan menggunakan data mentah sedemikian rupa.
Perbandingan biaya berdasarkan square foot method tidak hanya menyebabkan
misleading, tetapi juga sangat berbahaya bila dipergunakan sebagai pedoman peramalan
dalam tender penawaran.

Ada beberapa alasan metode ini tdk dapat digunakan:

Kualitas dari dua bangunan gedung sangat berbeda
Lokasi bangunan gedung yang dibandingkan memiliki perbedaan indeks
konstruksi
Metode perhitungan luas dan volume bangunan mungkin berbeda, atau,
terjadi errors
Perbedaan asumsi dari data biaya yang dipublikasi

Sebagai contoh jika luasan suatu apartemen adalah 15,000 sf dengan biaya per
luasan adalah $60 maka total biaya apartemen tersebut : 15,000 x $60 = $800,000. Biaya
$60 didapat dari perhitungan proyek sebelumnya. Sehingga metode ini juga tergantung
pada data historis biaya per luasan untuk suatu proyek yang sama. Data tersebut berasal
dari proyek-proyek yang telah dibangun atau jurnal daftar harga.

17
11Estimasi Biaya Proyek
Pusat Bahan Ajar dan eLearning

Ir. Agus Suroso,MT

Retna Kristiana, ST, MM, MT
http://www.mercubuana.ac.id
 Median Modus Rentang Deviasi
Jenis Bangunan
Poundsterling/m2
Pabrik 197 158 97-781 111
Gudang 170 127 51-422 68
Bank 560 527 285-838 140
Pasar Swalayan 282 228 85-495 97
Pos Pemadam Kebakaran 403 335 240-634 99
Rumah Sakit Bersalin 437 420 324-566 84
Aula Gereja 337 246 192-588 126
Sekolah Dasar 299 291 153-594 52
Perguruan Tinggi 343 304 238-537 74
Perumahan (Swasta) 227 179 140-486 79
Perumahan Pemerintah 201 190 115-671 56

Harga Gedung Harga Gedung Tidak Harga Rumah Dinas

Bertingkat Per-M2 Bertingkat Per M2 Per-M2
A B C A B C A B C
1. DKI Jakarta 1.406 1.256 942 1.252 1.118 839 864 770 755

2. DI Aceh
1. Kodya Banda Aceh 1.322 1.181 886 1.104 986 739 786 708 686
2. Kodya Sabang 1.446 1.291 968 1.133 1.011 759 858 773 750
3. Sumatera Utara
1. Kodya Medan 1.368 1.221 916 1.200 1.072 804 815 734 712
2. Kodya Binjai 1.352 1.207 905 1.158 1.034 775 782 794 702
3. .........................
4. Sumatera Barat
1. Kodya Padang 1.162 1.037 778 999 892 669 707 637 617
2. Kodya Bukittinggi 1.179 1.053 790 1.014 905 679 7226 654 634
3. Kodya Padang Panjang 1.177 1.051 788 1.001 894 670 710 639 620
4. Kodya Payakumbuh 1.191 1.064 798 1.008 900 675 712 641 622

17
12Estimasi Biaya Proyek
Pusat Bahan Ajar dan eLearning

Ir. Agus Suroso,MT

Retna Kristiana, ST, MM, MT
http://www.mercubuana.ac.id
 Jumlah lantai
bangunan
Bangunan 2 lantai
Bangunan 3 lantai
Bangunan 4 lantai
Bangunan 5 lantai
Bangunan 6 lantai
Bangunan 7 lantai
Bangunan 8 lantai
Harga Satuan per m2 Tertinggi
1.090 standar harga gedung bertingkat
1.120 standar harga gedung bertingkat
1.135 standar harga gedung bertingkat
1.162 standar harga gedung bertingkat
1.197 standar harga gedung bertingkat
1.236 standar harga gedung bertingkat
1.265 standar harga gedung bertingkat

Daftar Pustaka
1. Iman Soeharto, Manajemen Konstruksi, 1999.
2. Donald S Barrie, Manajemen Konstruksi Profesional, 1995.
3. Asianto, Project Cost Estimation and Control, 2003.
4. Tung Au, Handbook of Basic Concept of Capital Investment, 1990.
5. Leland Blank and Anthony Tarquin, Engineering Economic, 2011
6. Stephen D Schuette and Roger W Liska, Building Construction Estimation 2 nd Edition,
1998

17
13Estimasi Biaya Proyek
Pusat Bahan Ajar dan eLearning

Ir. Agus Suroso,MT

Retna Kristiana, ST, MM, MT
http://www.mercubuana.ac.id