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A temtica do ps-obras tem recebido grande nfase nos ltimos anos e a publicao e
reviso de uma srie de normas tem demonstrado essa preocupao. So elas: ABNT
NBR 14.037:2011, que trata das diretrizes de elaborao do Manual de uso, operao e
manuteno da edificao (tambm conhecido como Manual do Proprietrio) e do
Manual das reas comuns (tambm tratado como Manual do Sndico); ABNT NBR
5.674:2012, que aborda a manuteno de edificaes; ABNT NBR 15.575:2013, que
traz os requisitos de desempenho de edificaes residenciais, dentre esses a Vida til de
Projeto (VUP); e ABNT NBR 16.280:2015, direcionada gesto de reformas em
edificaes.
As edificaes so construdas para atender aos requisitos dos usurios ao longo de sua
vida til, perodo que se inicia com a entrega do Habite-se e se estende at a perda de
funcionalidade/ desempenho da edificao. Desse modo, conhecimentos acerca de
procedimentos executivos e de materiais construtivos que confiram maior durabilidade
s edificaes, e ainda, dos procedimentos de uso e de manuteno preventiva
adequados so fundamentais para prevenir manifestaes patolgicas precoces nos
sistemas da edificao (fissuraes em estruturas e em vedaes, corroso da armadura
de elementos estruturais, dentre diversos outros problemas) e, portanto, diminuio da
sua vida til.
No que se refere manuteno preventiva, a ABNT NBR 14.037:2011 trata da
necessidade de elaborao do modelo do Programa de Manuteno Preventiva (PMP)
como parte integrante do Manual de uso, operao e manuteno da edificao
(Muome) e do Manual das reas comuns do edifcio. Esse modelo do PMP dever ser
utilizado pelo responsvel legal da edificao (sndico e proprietrio, em caso de reas
comuns e reas privativas, respectivamente) para elaborao do PMP, propriamente.
Conforme estabelece a ABNT NBR 15.575-1:2013, de responsabilidade do executor
da edificao a elaborao do Muome com o modelo do PMP. No modelo do PMP
devero constar, pelo menos, os itens (conforme figura 1):
A ABNT NBR 5.674, com primeira verso datada de 1999, estabelece a necessidade de
elaborao do Programa de Manuteno Preventiva da edificao (PMP) a partir do
modelo constante no Muome. O PMP, conforme determina a ABNT NBR 5.674:2012,
composto pelos seguintes itens:
Apesar de ser obrigatria a elaborao do PMP para qualquer edificao (por parte dos
responsveis legais pela edificao), mesmo para aquelas entregues anteriormente
ABNT NBR 5.674:2012, tem-se observado a prtica de construtoras e profissionais de
entregarem apenas um Muome obtido a partir de veculos eletrnicos, muitas vezes em
completo desacordo com as diretrizes da ABNT NBR 14.037:2011, sem o modelo do
PMP elaborado com base na ABNT NBR 5.674:2012 e nas especificidades da
edificao.
No geral, a partir do estudo, viu-se que apenas duas edificaes possuem o modelo de
PMP fornecido pela construtora, no entanto, ambos esto em desacordo com as
diretrizes da ABNT NBR 5.674:2012. As outras 38 edificaes no possuem tal
documento. A data de entrega no fator determinante para se estabelecer se uma
edificao deve ou no possuir o modelo do PMP e o prprio PMP, uma vez que a
ABNT NBR 5.674:2012 estabelece, j no escopo da norma, que edificaes existentes
antes da vigncia desta norma devem se adequar mesma, criando PMPs adequados.
Desse modo, para edificaes anteriores ABNT NBR 5.674:2012, entende-se que
uma atribuio do responsvel legal pela edificao, ou seja, do sndico, a contratao
de profissional habilitado para elaborao do modelo de PMP de sua edificao, uma
vez que, conforme artigo 1348, inciso V do Cdigo Civil (Brasil, 2002), competncia
do sndico "diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestao dos servios que interessem aos possuidores (condminos)".
Diretrizes de elaborao do modelo do Programa de Manuteno Preventiva
http://techne.pini.com.br/engenharia-civil/236/artigo375665-1.aspx