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Derecho real de propiedad.

El derecho real es un poder jurdico, un seoro, una situacin que permite al


titular de estos derechos tener en s la potestad, en la medida de los alcances
de su derecho, sobre la cosa que aquella recae y cuya explotacin jurdica y
ostentacin es de su exclusividad.

POSESIN Y PRESCRIPCIN POSITIVA.

Ismael Flores Guzmn


Alicia Martnez Colunga

Bienes y derechos reales


El Derecho Romano reconoci una doble regulacin de la propiedad. La
primera se estableci en el Derecho Civil, y fue denominada como propiedad
quiritaria, y se exiga el cumplimiento de ciertos requisitos para que pudiera
constituirse, tales como que el sujeto fuera ciudadano Romano; que el bien
estuviera en el comercio; que el inmueble estuviera situado en suelo itlico; y
que su transmisin se realizara en forma solemne, a travs de la Mancipatio o
la In Iure Cessio. La segunda regulacin, que fue posterior en tiempo a la del
Derecho Civil Romano, se estableci en el Derecho Honorario, y fue
denominada como propiedad bonitaria, y se configuraba cuando faltaba alguno
de los requisitos exigidos por el Derecho Civil de Roma.

En el Derecho Civil Romano, como antecedente de lo que hoy es la


prescripcin positiva, se regul primeramente la Usucapio, habindola
definido Modestino como: la adquisicin de la propiedad por la posesin
continuada durante el tiempo sealado en la ley, segn lo refieren Martha
Morineau Iduarte y Romn Iglesias Gonzlez, en la pgina 125 de su obra
Derecho Romano, Cuarta Edicin, publicada en Mxico, Distrito Federal, en
2007 por la Editorial Oxford. Posteriormente, en el Derecho Honorario, tambin
como antecedente de la prescripcin positiva, se regul la Praescriptio Longi
Temporis. Justiniano fusion la Usucapio con la Praescriptio Longi
Temporis, siendo regulado esta forma para adquirir la propiedad en el Derecho
Civil Romano.

Concepto y caractersticas de posesin y de prescripcin.


La posesin como vocablo implica ciertos problemas para poder definirlo y
delimitarlo. La posesin como derecho, es considerada como un derecho
provisional que una persona tiene sobre una cosa; esto es lo que marca la
diferencia con la propiedad u otros derechos reales usufructo, uso, habitacin
etctera-, porque ella es un derecho definitivo.
Los efectos de la posesin respecto de quien la detenta, trae consigo la
presuncin de que es el propietario de la cosa. El Cdigo Civil del Distrito
Federal
establece:

Artculo 790. Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder
de
hecho, salvo lo dispuesto en el artculo 793. Posee un derecho el que
goza de
l.1

La posesin de las cosas se pierde por abandono, cesin a titulo oneroso o


gratuito, por destruccin; prdida o porque el bien que se posee ha salido del
comercio y por ende no puede ser sujeto de apropiacin. La prdida de la
posesin de los derechos se da cuando es imposible ejercitarlos o cuando no
se ejercen durante el tiempo que se establezca para que queden prescritos.
El poseedor de una cosa mueble perdida o bien robado, no podr ser
recuperado por su poseedor, de un tercero de buena fe que la haya adquirido
en almoneda de un comerciante, que en mercado pblico se dedique a la venta
de objeto de la misma especie, sin reembolsar al poseedor el precio que
hubiere pagado de la cosa. Las monedas y ttulos al portador, no slo pueden
ser reivindicados del adquirentede buena fe, aunque el poseedor haya sido
desposedo de ellos contra su voluntad.
Artculo 1135.C.C.DF Prescripcin es un medio de adquirir bienes o de librarse
de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones
establecidas por la ley.
Artculo 1151.C.C.DF La posesin necesaria para prescribir debe ser:
I. En concepto de propietario;
II. Pacfica;
III. Continua;
IV. Pblica

Artculo 1152. Los bienes inmuebles se prescriben:


I. En cinco aos, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe,
pacfica,
continua y pblicamente;
II. En cinco aos, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripcin
de posesin;
III. En diez aos, cuando se poseen de mala fe, si la posesin es en concepto
de propietario,
pacfica, contnua y pblica;
IV. Se aumentar en una tercera parte el tiempo sealado en las fracciones I y
III, si se demuestra, por quien tenga inters jurdico en ello, que el poseedor de
finca rstica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha
posedo, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las
reparaciones necesarias.
Artculo 1153.C.C.DF Los bienes muebles se prescriben en tres aos cuando
son posedos con
buena fe, pacfica y continuamente. Faltando la buena fe, se prescribirn en
cinco aos.

ORGANIGRAMA

Propiedad

Es e derecho de usar, gozar y disponer de una


cosa de manera exclusiva con las limitaciones
y obligaciones que ponga la ley.
Se pierde Caractersticas
Exclusividad
Perpetuidad
Plenitud
Autonoma
Contenido del derecho

Enajenacin prescripcin
(usucapin)
Abandono
Ambas mediante un juicio.
Conjunto de obligaciones y limitaciones SE ADQUIERE

La ley
Derecho de usar: es el poder de obtener la
Se regula La sucesin
cosa, los provechos que derivan de tenerla a
disposicin (casa) El contrato

Derecho de gozar: consiste en aquel derecho que


tiene el propietario de recibir lo que la cosa produce.
Por medio de la constitucin, el ( rbol frutal)
cdigo civil
Cdigo de procedimientos civiles

Derecho de disponer: comprende la posibilidad de


disposicin tanto material como jurdica, de cosa. (auto)

Se registra

Registro pblico de la
propiedad (CDMC)

Instituto de la funcin
registral (Edo. Mex.)
COMO REGISTRARLO EN EL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD.

Una de las muchas funciones del Estado es brindar seguridad jurdica a sus
integrantes, en cualquiera de la esfera de sus derechos. El ejercicio de los
mismos trae como resultado en ocasiones el trfico de inmuebles, haciendo
indispensable la conformacin de una dependencia u organismo encargado de
regular y organizar ese tipo de acciones, dando publicidad a las mismas. Ese
ente ha sido denominado Registro Pblico de la Propiedad.
El Registro Pblico de la Propiedad del Distrito Federal 27 es una unidad
administrativa en la que encuentra la informacin de los inmuebles ubicados en
el Distrito Federal, siempre y cuando no sean de propiedad federal, ejidal o
comunal; y tratndose de las sociedades y asociaciones con domicilio social en
esta Ciudad. Las oficinas del Registro Pblico se establecern en el Distrito
Federal y estarn ubicadas en el lugar que determine el jefe de Gobierno del
Distrito Federal.28 El Registro Pblico funcionar conforme al sistema y
mtodos que determine el reglamento del Registro Pblico de la Propiedad.
Entre ellos, se deber establecer un sistema informtico mediante el cual se
genere, concentre y explote la informacin registral.
Los encargados del registro tienen la obligacin de permitir a las personas que
lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en los folios del Registro
Pblico y de los documentos relacionados con las inscripciones que estn
archivados. Tambin tienen la obligacin de expedir copias certificadas de las
inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro Pblico, as
como certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes que se
sealen. El reglamento establecer los requisitos necesarios para desempear
los cargos que requiera el funcionamiento del Registro Pblico.
Los encargados y los empleados del Registro Pblico, adems de las penas
que les sean aplicables por los delitos en que puedan incurrir, respondern
civilmente de los daos y perjuicios a que dieren lugar, cuando:
I. Rehsen admitir el ttulo, o si no practican el asiento de presentacin por el
orden de entrada del documento o del aviso a que se refiere el artculo 3016;
II. Practiquen algn asiento indebidamente o rehsen practicarlo sin motivo
fundado;
III. Retarden, sin causa justificada, la prctica del asiento a que d lugar el
documento inscribible;
IV. Cometan errores, inexactitudes u omisiones en los asientos que practiquen
o en los certificados que expidan; y
V. No expidan los certificados en el trmino reglamentario.
Las sentencias firmes que resulten de la aplicacin de las causales de
responsabilidad antes sealadas, incluirn la inhabilitacin para el desempeo
delcargo o empleo hasta que sea pagada la indemnizacin de daos y
perjuicios que en su caso corresponda Slo se registrarn:
I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos
autnticos;
II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera autntica;
III. Los documentos privados que en esta forma fueren vlidos con arreglo a la
ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el notario, el
registrador, el corredor pblico o el Juez competente se cercioraron de la
autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia
deber estar firmada por los mencionados fedatarios y llevar impreso el sello
respectivo.
Los actos ejecutados o los contratos otorgados en otra entidad federativa o en
el extranjero, slo se inscribirn si dichos tienen el carcter de inscribibles
conforme a las disposiciones de este cdigo y del Reglamento del Registro
Pblico.
Si los documentos respectivos apareciesen redactados en idioma extranjero y
se encuentran debidamente legalizados, debern ser previamente traducidos
por perito oficial y protocolizados ante notario. Las sentencias dictadas en el
extranjero slo se registrarn si no estn en desacuerdo con leyes mexicanas y
si ordena su ejecucin la autoridad judicial competente.
Los documentos que conforme a este cdigo sean registrables y no se
registren, no producirn efectos en perjuicio de tercero. La inscripcin de los
actos o contratos en el Registro Pblico tiene efectos declarativos.
El registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez
inscritos, aunque despus se anule o resuelva el derecho del otorgante,
excepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo registro.
Lo antes dicho no se aplicar a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos
que se ejecuten u otorguen violando la ley.
El derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la
forma expresada por el asiento respectivo. Se presume tambin que el titular
de una inscripcin de dominio o de posesin, tiene la posesin del inmueble
inscrito.
No podr ejercitarse accin contradictoria del dominio del inmueble o derechos
reales sobre los mismos o de otros derechos inscritos o anotados a favor de
persona o entidad determinada, sin que previamente a la vez, se entable
demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin en que conste dicho
dominio o derecho.
En caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio
contra bienes o derechos reales, se sobreseer el procedimiento respectivo de
los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por
manifestacin autntica del Registro Pblico, que dichos bienes o derechos
estn inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decret
el embargo o se sigui el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra
ella la accin, como causahabiente del que aparece dueo en el Registro
Pblico.
Los derechos reales y en general cualquier gravamen o limitacin de los
mismos o del dominio, para que surtan efectos contra tercero, debern constar
en el folio de la finca sobre que recaigan, en la forma que determine el
reglamento. Lo dispuesto se aplicar a los inmuebles que, en su caso,
comprendan: La hipoteca industrial prevista por la Ley de Instituciones de
Crdito y la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del
Crdito; la hipoteca sobre los sistemas de las empresas, a que se refiere la Ley
de Vas Generales de Comunicacin; y los casos similares previstos en otras
leyes. Tratndose de inmuebles, derechos reales sobre los mismos u otros
derechos inscribibles o anotables, la sociedad conyugal no surtir efectos
contra tercero si no consta inscrita en el Registro Pblico.
Cualquiera de los cnyuges u otro interesado tienen derecho a pedir la
rectificacin del asiento respectivo, cuando alguno de esos bienes pertenezca a
la sociedad conyugal y estn inscritos a nombre de uno solo de aquellos.
En el Registro Pblico de la Propiedad inmueble se inscribirn:
I. Los ttulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita,
modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesin originaria y los dems
derechos reales sobre inmuebles;
II. La constitucin del patrimonio familiar;
III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un periodo mayor
de
seis aos y aquellos en que haya anticipos de rentas por ms de tres aos; y
IV. Los dems ttulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.42
Se anotarn previamente en el Registro Pblico:
I. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la
constitucin,
declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real sobre aqullos;
II. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en bienes
inmuebles del deudor;
III. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos
preparatorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando
tenga
por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohban la
enajenacin
de bienes inmuebles o derechos reales;
V. Los ttulos presentados al Registro Pblico y cuya inscripcin haya sido
denegada o suspendida por el registrador;
VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el artculo
2852 del Cdigo Civil del Distrito Federal;
VII. El decreto de expropiacin y de ocupacin temporal y declaracin de
limitacin
de dominio, de bienes inmuebles;
VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la
suspensin
provisional o definitiva, en relacin con bienes inscritos en el Registro Pblico; . Cualquier otro
ttulo que sea a notable, de acuerdo con el Cdigo civil del Distrito Federal u otras leyes.

Casos ficticios:

Pedro tenia un terreno en la ciudad de Mxico, pero el radicaba en estados


unidos, ya que su familia se fue para buscar mejor vida, todos Vivian all, el
solo sabia que tenia un predio, pero no sabia su ubicacin con exactitud, un da
su padre fallece y este pedro decide venir a Mxico a buscar el predio, `pero al
llegar pedro se encuentra en el predio una casa de cartn, donde habitaba
paula y sus hijos, ellos se apropiaron del predio por medio de un juicio de
usucapin (prescripcin) .
Por que se apropiaron del predio? Pues tomaron posesin de buena fe. Ya que
el predio estaba sucio con hierbas en muy mal estado, aunado que buscaron al
dueo por medio de un interdicto. etc
El cdigo civil dice que para aduearte el predio debes seguir ciertos requisitos
tales como los siguientes debe ser la toma pacifica, continua y publica. Articulo
1151. C.CDF ella llevo a cabo el primer paso.
El segundo dice que en cinco aos cuando se haya tomado posesin de buena
fe. Articulo 1152. C.C.DF.
Que podra hacer pedro? Un juicio por interdicto de recuperar la posesin.