CASO BAOS: EVALUACIN FINANCIERA

El desarrollo de un Complejo Inmobiliario en Baos para el alojamiento de personas con

discapacidad, responde a un proyecto que ha sido desarrollado por etapas, siempre teniendo en
cuenta los pasos correctos para la formulacin y evaluacin de proyectos. Como dato preliminar es
importante observar las INVERSIN INICIAL realizada en el mismo, la cual se desglosa en las
siguientes categoras:

Adquisicin de Activos Diferidos

Adquisicin de Activos Fijos
Capital de Trabajo necesario

Se observa que la Inversin Inicial para el proyecto estudiado responde a un valor de USD 78768

1. ANLISIS DE LA INVERSIN EN ACTIVOS:

La inversin en activos del proyecto inmobiliario en Baos, se desglosa en las siguientes categoras:

1.1. Inversin en Activos Diferidos:

Para el desarrollo del Proyecto de Alojamiento para Personas con Discapacidad en Baos, se
requieren entre otros, requisitos como el RUC, el registro de un nombre para el proyecto,
garantas, permisos municipales, gastos de adecuacin y remodelacin, etc. El valor a pagar por
concepto de Activos Diferidos corresponde a USD 4510 para el proyecto en cuestin.

ANLISIS: Se puede observar que para la implementacin y desarrollo del proyecto

inmobiliario la inversin en Activos Diferidos representa un 5,72 % de la inversin inicial. La
adquisicin de estos activos principalmente se encuentra enfocada a la documentacin legal que
permita el desarrollo de un proyecto sin consecuencias en un futuro lejano. Es as que los activos
diferidos son conocidos tambin como derechos de propiedad y permiten establecer a un
proyecto como un cuerpo legal el cual poseer una identificacin nica y responder a
restricciones o beneficios dentro de una categora otorgada para el mismo. Adems se constituir
como un ente en capacidad de declarar impuestos y exponer tantos sus ingresos como sus
egresos.

1.2 Inversin en Activos Fijos:

Los activos fijos principalmente se encuentran constituidos por las inversiones en bienes
tangibles.. El valor a pagar por concepto de Activos Fijos corresponde a USD 69685 en el
proyecto en cuestin

ANLISIS: Los activos fijos representan dentro de la inversin inicial para la realizacin del
proyecto un 88,4 %. De esta forma es posible aseverar que una vez se hayan adquirido los
derechos de construccin y se haya legalizado en trmite preliminar (Activos Diferidos), el
mayor desembolso corresponde a la compra de bienes fsicos o bienes tangibles. La adquisicin
de activos fijos dentro de la inversin inicial representa el gasto mayoritario, razn por la cual,
es importante que dentro de un proyecto el responsable sea cuidadoso y presente una
planificacin estructurada para la adquisicin de activos fijos
2. ANLISIS DE LA CONFORMACIN DEL CAPITAL DE TRABAJO

Dentro del proyecto de Hospedaje en la Ciudad de Baos, se tiene que el desembolso

correspondiente al capital de trabajo corresponde a USD 4370.

ANLISIS: Se puede observar que la conformacin del capital de trabajo para el Caso Baos,
representa un 5,5 % de la inversin inicial. La conformacin del Capital de Trabajo es una
importante actividad en la formulacin y desarrollo de proyectos, ya que en su desarrollo permite
determinar de forma preliminar la estructura de la empresa incluyendo en su anlisis lo siguiente:

Gastos de servicio: alimentacin, uniformes, personal de atencin al cliente, mdico,

terapista, personal de limpieza y cocina, material de enfermera y menaje de cocina.
Gastos de administracin: director-administrador, secretaria-contadora y materiales de
oficina.
Gastos de ventas y otros gastos

Se puede observar que la conformacin de capital de trabajo conlleva una planificacin de

funcionamiento del proyecto a implementar y corresponde principalmente su gasto al recurso
humano y su comodidad.

3. ANLSIS DE LOS INGRESOS Y EGRESOS

3.1. Ingresos proyectados:

Para el proyecto de hospedaje los ingresos proyectados fueron calculados en base al Estudio de
Mercado. Se debe destacar que los mismos estn principalmente sustentados en los servicios de
hospedaje y recreacin especializada. De esta forma, para el primer ao, con un estimado de 40
clientes, con un promedio de tiempo de hospedaje de 3 das, los ingresos se desglosan
aproximadamente en tres categoras: costo del hospedaje, costo de actividades y comida.

As, se estima que los ingresos para el primer ao sean de USD 69 600, los cuales irn
incrementndose cada ao debido a un mayor flujo de clientes y la inflacin natural.

ANLISIS: El flujo estimado de clientes es bastante sensato y se encuentra basado en el flujo

turstico a la ciudad de baos y encuestas previas relacionadas con la preferencia de un lugar de
hospedaje. As los ingresos dentro del primer ao son positivos ya que permiten cubrir en un
gran porcentaje los gastos previstos como se ver ms adelante, lo que refleja una seal de
crecimiento ya que las deudas con los acreedores se encuentran en posibilidad de ser saldadas
rpidamente. Las proyecciones para el quinto ao de funcionamiento con un porcentaje de
inflacin del 5% permiten determinar que los ingresos son bastante positivos con un valor de
aproximadamente USD 260 000 lo que permitir expandir el proyecto y obtener buenas
utilidades.

3.2 Egresos proyectados:

De igual forma como se realiz para los ingresos, los egresos calculados para el proyecto, son
proyectados para 5 aos de funcionamiento. Los egresos proyectados corresponden a los costos
 y gastos pre-operacionales de funcionamiento. As, para el primer ao de funcionamiento los
egresos corresponden a un valor de USD 56 685. Los gastos irn incrementndose cada ao
debido al crecimiento proyectado y a la inflacin, as como la contratacin de personal. As para
el quinto ao de funcionamiento se proyectan gastos de aproximadamente USD 90 000

ANLISIS: Se puede observar que los egresos proyectados para el primer ao de

funcionamiento son menores que los ingresos, lo cual es un indicados sumamente positivo en el
establecimiento de una empresa. Esta seal positiva es incremental cada ao, debido a que los
costos tienden a mantenerse en un rango de crecimiento mucho menos precipitado que el rango
de crecimiento de los ingresos, lo cual maximizar cada ao la utilidad neta y permitir una
expansin libre de riesgos con un xito prcticamente garantizado.

4. ANLISIS DE CONSTRUCCIN DEL FLUJO DE CAJA

Dentro de la seccin de estados financieros para el proyecto de hospedaje, la seccin de flujo de

fondos neto en el cual se considera incluso la inversin para el desarrollo del proyecto, es decir los
gastos en el instante cero.

El flujo de caja, se presenta como un cuadro resumido tanto de ingresos como de egresos para el
proyecto en cuestin, considerando adems la inversin inicial. Los gastos en activos fijos y activos
diferidos tambin son tomados en cuenta y se posibilita el clculo de las utilidades en cada ao de
forma simplificada.

El flujo de caja presentado permite llegar a una conclusin bastante rpida y es que el proyecto
permitir cubrir la inversin inicial y ganar rditos a partir del tercer ao. Un proyecto a gran escala
que permita tener beneficios a partir del tercer ao podra considerarse como un proyecto con un
futuro bastante saludable si se manejan las diversas operaciones de forma sensata. La construccin
del flujo de caja para el proyecto se encuentra correctamente realizada ya que considera
depreciaciones de activos fijos as como amortizaciones para activos diferidos.

Se puede prever un incremento en la utilidad desde el ao 4 en adelante y dentro de la vida til del
proyecto inmobiliario, con un crecimiento acelerado de carcter exponencial al inicio hasta llegar a
un punto mximo de crecimiento. La ventaja de este tipo de proyectos es que su vida til es bastante
prolongada y los gastos por remodelacin y adecuamiento representan un mnimo desembolso
respecto a la utilidad.

Como se ha mencionado anteriormente el proyecto puede considerarse como factible de acuerdo a

las cifras presentadas en el flujo de caja, y esto es coherente con la magnitud del Valor Actual Neto
del mismo que segn Sapag, 2011, mide el excedente resultante despus de obtener la rentabilidad
en un proyecto, es decir, permite establecer el rango de crecimiento. El VAN del proyecto es
positivo y es un indicador favorable para su implementacin.

Por otro lado, la Tasa Interna de Retorno que es la tasa de descuento que hace que el VAN sea cero
es mayor a la tasa de descuento consultada, razn por la cual se puede definir que el desarrollo del
proyecto es accesible y representar ganancias a partir del tercer ao con un crecimiento sostenido.