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NORMA IFRS
COMUNA DE LA SERENA
Preparado para
Carlos Antnez 2123, Providencia, Santiago, Chile / Telfono: (56-2) 499 9800
Fax: (56-2) 234 2419, informacion@transsa.com, www.transsa.com
N J20063-12-04
CODIGO TASACION J20063-12-04
INFORME DE TASACION - NORMA IFRS FECHA TASACION 26 de junio de 2012
FECHA VISITA INMUEBLE 22 de junio de 2012
1.0.- IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE
NOMBRE Sociedad de Rentas Comerciales S. A. RUT 77.072.500-3
2.0.- IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD
DIRECCION AO CONSTRUCCION 1955
Juan Bohon 403
(Municipal) ROL 22-55
DIRECCION ALTERNATIVA TIPO PROPIEDAD Oficina
Juan Bohon 403, Ex-estacin Ferroviaria La Serena
(Dominio, SII, otros) SELLO No aplica
REGION Cuarta COMUNA La Serena USO ACTUAL EN arriendo
AVALUO FISCAL $ 245,309,324 Deuda contribuciones $ Al da DESTINO SEGN SII Otros no considerados
3.2 Construcciones R.F. Materialidad Estado Superf. m $/m UF/m Subtotal $ Subtotal UF
$ UF
VALOR DE TASACION (Valor Justo)
775,726,141 34,283
VALOR DE SEGURO RECOMENDADO (Reposicin a nuevo) 705,716,368 31,189
Propiedad nica del sector, antigua estacin de ferrocarriles de la ciudad, dificil acceso
por encontrarse cpor un lado con la Ruta 5 Norte y por el otro la lnea frrea que se
encuentra en funcionamiento. Ideal para oficinas de servicios como actual uso.
Flexibilidad de usos en la misma ndole. Inters bajo por propiedades de este tipo,
debido a su gran envergadura y limitado terreno. Adems el ferrocarril, no lo hace una
propiedad atractiva. El uso actual, bajo rgimen de arrendamiento, se estima una
buena alternativa de ocupacin.
Firma Transsa
Nombre Tasador Sergtio Corts-Monroy Asesio Arquitecto
ISO 9001:2008
Supervisor Transsa Carolina Cabello arquitecto
N J20063-12-04 1
CUADRO DE VALORIZACION IFRS (Reposicin depreciada)
Cdigo Transsa #NAME?
Direccin #NAME?
Comuna #NAME?
% Costos indirectos 10%
% Valor Residual Construcciones 5%
Terreno
Sup m/ Total UF
Item Rol Cantidad $/m Repos. UF/m Repos. $/m Repos. UF/m Repos. Total $ Repos. Total UF Repos. $/m Tasacin UF/m Tasacin Total $ Tasacin Tasacin NO SE CONSIDERA
Terreno 22-55 3,820 55,000 2.43 210,081,300 9,284.39 55,000 2.43 210,081,300 9,284
Subtotal Terreno 3,819.7 55,000 2.43 210,081,300 9,284 55,000 2.43 210,081,300 9,284
Construcciones
Sup m/ Edad efectiva Porcentaje Total UF Valor Deprec. Valor Deprec. Valor Residual Valor Residual
Item RF Cantidad Clase constr. Calidad Constr. Vida til tcnica corregida Edad remanente $/m Repos. UF/m Repos. Total $ Repos. Total UF Repos. Depreciacin $/m Tasacin UF/m Tasacin Total $ Tasacin Tasacin Acumulada $ Acumulada UF constr. $ constr. UF
Primer piso SI 1,029.0 C 3.0 60 27 33 438,066 19.36 450,769,595 19,921.44 80.2% 351,399 15.53 361,589,078 15,980 89,180,517 3,941 22,538,480 996
Segundo piso SI 414.3 C 3.0 60 27 33 438,066 19.36 181,481,854 8,020.46 80.2% 351,399 15.53 145,577,379 6,434 35,904,475 1,587 9,074,093 401
Tercer piso SI 115.4 C 3.0 60 27 33 438,066 19.36 50,535,258 2,233.37 80.2% 351,399 15.53 40,537,333 1,792 9,997,925 442 2,526,763 112
Cuarto piso SI 44.0 C 4.0 55 27 28 355,928 15.73 15,660,848 692.12 75.4% 268,260 11.86 11,803,441 522 3,857,407 170 783,042 35
Subtotal Construcciones 1,602.6 435,811 19.26 698,447,555 30,867 349,116 15.43 559,507,232 24,727 138,940,323 6,140 34,922,378 1,543
Obras Complementarias con Superficie
Edad efectiva Porcentaje UF/m Total UF Valor Deprec. Valor Deprec.
Item Rol Sup m / ml Clase constr. Calidad Constr. Vida til tcnica corregida Edad remanente $/m Repos. UF/m Repos. Total $ Repos. Total UF Repos. Depreciacin $/m Tasacin Tasacin Total $ Tasacin Tasacin Acumulada $ Acumulada UF Valor Residual $ Valor Residual UF
Pavimento terraza exterior 22-55 96.0 Pavim. m 3.0 30 15 15 24,890 1.10 2,389,449 106 64.3% 16,004 0.71 1,536,362 68 853,087 38 119,472 5
Cierros exteriores norte y poniente. Acmafort 22-55 179.7 Cierro ml 1.5 40 5 35 27,153 1.20 4,879,364 216 94.3% 25,605 1.13 4,601,247 203 278,117 12 243,968 11
Subtotal OO.CC. c/superficies 7,268,813 321 6,137,609 271 1,131,204 50 363,441 16
Obras Complementarias, Maquinaria y Equipos con Valor Global
Cantidad/ Valor unitario Valor unitario Edad efectiva Porcentaje UF/m Total UF Valor Deprec. Valor Deprec.
Item Rol unidades Repos. $ Repos. UF Vida til tcnica corregida Edad remanente Total $ Repos. Total UF Repos. Depreciacin $/m Tasacin Tasacin Total $ Tasacin Tasacin Acumulada $ Acumulada UF Valor Residual $ Valor Residual UF
No considera - - 0 - - 0.0% - - - - - - - -
Subtotal OO.CC. Valor Global - - - - - - - -
AA Otras: Galpones. Estructura vertical acero / techumbre acero 8.8 7.2 5.5 4.4 3.3 2.8 2.2
AB Otras: Estacionam. Estructura vertical acero / techumbre hormign 6.6 6.1 5.5 5.0 4.4 3.9 3.3
Otras: Galpones/Cobertizos. Estructura vertical acero / techumbre
AE 5.5 5.0 4.4 3.9 3.3 2.8 2.2
madera
BA Otras: Galpones. Estructura vertical hormign / techumbre acero 11.0 9.9 8.8 7.7 6.6 6.6 6.6
BB Otras: Gapn. Estructura vertical hormign / techumbre hormign 12.1 11.0 9.9 8.8 7.7 7.7 7.7
BE Otras: Gapn. Estructura vertical hormign / techumbre madera 9.9 8.8 7.7 6.6 5.5 5.5 5.5
Otras: Edificio. Estructura vertical albailera confinada / techumbre
CA 25.9 23.7 21.5 19.3 17.1 13.8 10.5
acero
Otras: Edificio. Estructura vertical albailera confinada / techumbre 24.8 22.6 20.4 18.2 16.0 12.7 9.9
CE
madera
Otras: Galpones/Cobertizos. Estructura vertical madera / techumbre 6.3 5.1 4.4 4.2 3.9 3.5 3.3
EE
madera
FE Otras: Estructura vertical adobe / techumbre madera 6.6 6.6 6.6 6.6 6.6 5.3 3.9
MM Otras: Estructura vertical autosoportante / techumbre autosoportante 6.3 5.1 3.7 2.8 2.4 2.0 1.5
MA Otras: Estructura vertical autosoportante / techumbre acero 6.3 5.1 3.7 2.8 2.4 2.0 1.5
ME Otras: Estructura vertical autosoportante / techumbre madera 5.9 4.7 3.4 2.4 2.1 1.7 1.2
4.0.- INFORMACION DEL SECTOR
Las vas estructurantes son la Av. Juan Bohon, que pasa a denominarse Ruta 5 Norte, adems la Av. Francisco de Aguirre, por las
anteriores circula la locomocin colectiva, que es abundante y expedita.
VALOR PROPIEDADES POSIBLE CAMBIO USO DE SUELO URBANIZACION. Estado General: Alta-consolidada
Estable No probable Electricidad Red subterrnea Calzada Hormign
DESARROLLO DEL SECTOR De: . Agua Potable Red pblica Acera Pasteln
Estacionario A: . Alcantarillado Red pblica Paisajismo Deficitario
Especificar razones de cambio e indicar si existe alguna restriccin en el uso del terreno:
Sector urbansticamente consolidado.
La superficie de terreno se obtuvo de plano agregado en CBR de La Serena bajo el N 285 del ao 1991.
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DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD (Continuacin)
5.2.- CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION
DESCRIPCION PROPIEDAD :
Corresponde a un edificio aislado, de 4 pisos, donde originalmente funcionaba la estacin ferroviaria de La Serena. La
construccin es de larga data, del gobierno de Gabriel Gonzlez Videla en los aos 50. Fue remodelado en el ao 2006
y recepcionado el 2007. Se encuentra en normal estado de conservacin y es arrendando a dependencias de la Ilustre
Municipalidad de La Serena. La estructura es de albailera de bloques, reforzada con elementos de hormign armado
como vigas, pilares, cadenas y losas.
La propiedad a lo largo del tiempo, ha tenido variados usos y la principal debilidad para el buen funcionamiento de la
edificacin, es encontrarse en una situacin de ISLA, ya que se encuentra limitada hacia el poniente por la lnea frrea
(que actualmente es ocupada por los ferrocarriles de la Cia Minera del Pacfico con trenes de carga con mineral de
acero, con el permetro totalmente cercado, adems calle de servicio Cruz del Molino, por donde circulan los camiones
que llevan carga a los andenes del Mall Puerta del Mar. Por el poniente limita con la avenida Juan Bohon o Ruta 5
Norte, la que tiene una alto trfico vehicular. Esta condicin lo hace tener un dificultoso acceder a la propiedad.
La propiedad es parte de los monumentos de la ciudad de La Serena y est protegida por lo anterior.
* El edificio data originalmente del gobierno de Gabriel Gonzlez Videla en los aos '50. Est
completamente restaurado tras intervencin del 2006. Segn Recepcin municipal, la superficie
OBSERVACIONES DOM recepcionada es de 1.531,28 m2. En tercer piso hay una superficie de 71,36 m2, que no considerada
en planimetra, la que se estima fue construida posteriormente a esta remodelacin. Se considera
regularizable.
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5.3.- CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION (Continuacin)
A. Primer piso Hall acceso, 3 bodegas, sala rack, , planta libre, taller de pintura, 6 oficinas, comedor, 9 baos, planta libre En esta ho
Programa: modulada, 2 salones, hall de saln, cocina. celdas par
utilizadas
Albailera de bloques, reforzada con elementos de hormign armado como vigas, pilares, cadenas y losas. Entrepiso de losa
Estructura de hormign armado. Techumbre de cerchas de madera. Cubierta de tejas de arcilla. borde der
Revestimientos exteriores: Estucos pintados. Revestimientos interiores: Cermicos en zonas hmedas, resto estucos pintados. Ajustar a 1
Terminaciones Pavimentos: Cermicos en zonas hmedas, resto porcelanato. Baldosines cermicos tipo Batuco en medias superficies. cantidad d
Ventanas de aluminio corriente. Puertas, en parte vidriadas con marco de aluminio. En parte de placa, pintadas.
B. Segundo piso Hall distribuidor, 2 plantas libres, 6 oficinas, 2 bateras de baos, sala de reuniones, kitchenette, pequeo
Programa: comedor.
Albailera de bloques, reforzada con elementos de hormign armado como vigas, pilares, cadenas y losas. Entrepiso de losa
Estructura de hormign armado. Techumbre de cerchas de madera. Cubierta de tejas de arcilla.
Revestimientos exteriores: Estucos pintados. Revestimientos interiores: Cermicos en zonas hmedas, resto estucos pintados.
Terminaciones Pavimentos: Cermicos en zonas hmedas, resto porcelanato. Ventanas de aluminio corriente. Puertas, en parte vidriadas con
marco de aluminio. En parte de placa, pintadas.
Albailera de bloques, reforzada con elementos de hormign armado como vigas, pilares, cadenas y losas. Entrepiso de losa
Estructura de hormign armado. Techumbre de cerchas de madera. Cubierta de tejas de arcilla.
Revestimientos exteriores: Estucos pintados. Revestimientos interiores: Cermicos en zonas hmedas, resto estucos pintados.
Terminaciones Pavimentos: Cermicos en planta libre, resto piso flotante. Ventanas de aluminio corriente. Puertas, en parte vidriadas con
marco de aluminio. En parte de placa, pintadas.
Instalaciones Embutidas. Adems corrientes dbiles de redes de computacin y telefona.
Otros
D. Cuarto piso
1 Oficina.
Programa:
Albailera de bloques, reforzada con elementos de hormign armado como vigas, pilares, cadenas y losas. Entrepiso de losa
Estructura de hormign armado. Techumbre de cenvigado de madera. Cubierta de tejas de arcilla.
Revestimientos exteriores: Estucos pintados. Revestimientos interiores: Estucos pintados. Pavimentos: Porcelanato. Ventanas
Terminaciones de aluminio corriente. Puertas, no tiene.
Instalaciones Embutidas. Adems corrientes dbiles de redes de computacin y telefona.
Otros
N J20063-12-04 4
En esta hoja se deben ocultar las
celdas para edificaciones no
utilizadas (ocupar + o - en el
borde derecho).
El inters es medio a fuerte, hacia el poniente de la lnea frrea, donde se encuentra el Mall Puerta del Mar, debido a su carcter comercial y
hacia el Poniente de la avenida Libertad este inters es inmobiliario, tanto por paos de terreno como el de productos habitacionales como
viviendas y departamentos.
Por otro lado, la ubicacin de la propiedad en estudio, si bien tiene buena presencia urbana, es dificultoso su acceso, y la inmediatez con la
lnea frrea y el continuo pasar de ferrocarril de carga, es una variable negativa para la propiedad, lo que la hace estar por debajo de los
terrenos de la muestra.
En el caso de la construccin, se ha valorizado con respecto al mtodo de reposicin, con su debida depreciacin por antigedad y estado
de conservacin, en el caso de la propiedad en estudio, si bien tiene una antigedad cercana a las 60 aos, esta fue remodelada en el ao
2007, lo cual actualizo el bien tanto en instalaciones elctricas como en materialidad, de este modo alarga su vida til en unos 50 aos ms.
N J20063-12-04 5.1
7.- PLANIMETRIA
DIRECCION : Juan Bohon 403
COMUNA : La Serena REGION Cuarta
N J20063-12-04 7
8.- FOTOGRAFIAS
DIRECCION : Juan Bohon 403
COMUNA : La Serena REGION Cuarta