Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
Presidente Prudente
2015
Pgina |2
PRESIDENTE PRUDENTE
2015
Pgina |3
Comisso Examinadora
AGRADECIMENTOS
Primeiramente queria agradecer a Deus pelo dom da vida e por ter me
guiado at aqui.
Como no poderia deixar de ser agradeo a minha famlia, meu pai
(Juarez), minha me (Ftima) e minha irm (Cristiane) pelo apoio incondicional.
Por terem sonhado meus sonhos sempre me apoiando no que eu precisasse,
proporcionando estrutura e base. Por sempre acreditarem em mim,
independentemente da situao ou momento, sempre me incentivando e me
dando lies e coragem. Minha gratido a vocs. No tenho palavras para
expressar. Um agradecimento especial para meus outros familiares: tia
Marlene, tio Cido e meus primos Alexandre e Tiago. Quero agradecer a minha
companheira Andressa pelo apoio, companheirismo, cumplicidade e afeto.
Agradeo o meu orientador durante todos os anos de minha graduao,
professor Everaldo Melazzo. Posso afirmar com toda a certeza que exerceu
neste perodo funes que vo muito alm de um orientador, dando conselhos,
dicas, lies e tendo pacincia que vai alm de tal funo. Por tudo sou grato,
pois foi com quem eu mais aprendi durante estes anos e que pretendo
continuar aprendendo com o convvio no dia-dia do trabalho, reunies, nos
trabalhos de campos e projetos futuros.
Com todo o merecimento que devido, agradeo s pessoas do grupo
de estudos sobre mercado imobilirio, Marlon, Danilo, Aline, Wagner, Edna e
Bruno Reis, vocs tm grande participao no trabalho que apresento.
Agradeo tambm ao Joo e o Vitor Camacho por sempre estarem a
disposio para me ajudar com a parte cartogrfica do meu trabalho e o grande
trabalho que fizeram.
Um agradecimento aos grupos de pesquisa de que pude fazer parte
durante todos esses anos, GAsPERR e CEMESPP, e todos os professores e
alunos que em algum momento contriburam direta ou indiretamente com
minhas pesquisas.
Quero agradecer a toda Gersaiada da geografia, meus amigos, que
pude conhecer durante o perodo de graduao. Um abrao especial para o
Bruno (Via), Jonas (Zina), Jhonatan (Manoel) e Diogo (Menininho), pela
parceria incondicional, pela amizade, momentos de descontrao, churrascos,
Pgina |6
Saber pensar o espao, para saber nele se organizar, para saber nele
combater (LACOSTE, Yves. A Geografia serve antes de mais nada, para
fazer a guerra).
Pgina |8
RESUMO
ABSTRACT
The recent expansion of the housing production, not only residential
promoted by the combination of economic growth, credit expansion and public
programs of access to housing, as well as more structural changes in the
organization of real estate capital, (for example, with the opening of capital
linked to this branch of production in the stock market) has impacted supply
conditions and the consumption of such goods, their prices, locations and
agents of its production. Taking such conditions as starting points, this
monograph is part of a set of three works that analyzed and compared the real
estate market of the six cities chosen by FAPESP thematic project entitled
"Economic Logic and contemporary socio-spatial practices: Cities and average
consumption. Each of these three works was responsible for two cities to be
investigated under that thematic project, and in this monograph will be
presented and analyzed the cities of So Carlos and Ribeiro Preto two
medium-sized cities in the State of So Paulo. Such an analysis will be
conducted by time frame set between the late 1990s and the first decade of the
2000s, with emphasis on intra-urban space from the operation of local real
estate market, in a comparative perspective. Will be considered the very
elements of the production of urban built environment (your changes and
continuities), trying to extract common and different elements between the two
cities, using data from real estate deals, urban legislation, interviews with
several real estate agents and field work .
Lista de Figuras
Lista de Grficos
Grfico 1. PIB da Construo 2006 2013 ................................................... 28
Grfico 2. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de terrenos em m.
1995 a 2010. .................................................................................................... 76
Grfico 3. So Carlos. Nmero de ofertas imobilirias por tipologia. ....... 86
Grfico 4. So Carlos. Preo mdio dos terrenos por bairro. 1995 a 2010.
......................................................................................................................... 87
Grfico 5. Ribeiro Preto. Mdia do preo do m de terrenos .................... 96
Grfico 6. So Carlos. Mdia do preo do m de terrenos .......................... 97
Lista de Quadros
Sumrio
INTRODUO ................................................................................................. 13
CAPTULO 1 .................................................................................................... 21
CAPTULO 2 .................................................................................................... 42
CAPTULO 3 .................................................................................................... 68
INTRODUO
muito mais intensa e, sem essa correo, compar-los seria impossvel, pois,
invariavelmente, dado o ndice da inflao, eles sempre aumentam. Assim, se
pode discernir um aumento inflacionrio no preo de uma valorizao real do
imvel.
Operacionalmente, os dados de cada cidade podem ser agrupados num
mesmo modelo de planilha do software Excel, seguindo um critrio
cronolgico de classificao que, a partir do trabalho de digitao padronizado
de cada um dos anncios contidos nos diferentes classificados, coloque em
evidncia as variveis fundamentais anlise estatstica, de forma que cada
linha represente um anncio diferente e cada coluna uma varivel especfica.
Ao trmino da digitao dado incio segunda etapa dos procedimentos
relativos ao banco de dados: a conferncia dos dados compilados, a fim de
evitar possveis erros na grafia, inconsistncias entre tipos e usos, formatos
dos dados dentre outros diversos problemas que possam comprometer as
informaes registradas.
A presente monografia tambm se apoiou em informaes extradas de
entrevistas realizadas nas cidades em questo, muitas destas entrevistas com
importantes agentes que atuam no mercado imobilirio local, com informaes
de suma importncia para se entender a dinmica, particularidades e histria
do mercado imobilirio das cidades. Alm de uma importante e densa
bibliografia utilizada como referncia para o desenvolvimento do trabalho que
ora apresentamos, sendo leituras que tratam desde a histria das cidades
trabalhadas, sobre a formao urbana de cada uma delas, sobre questes de
polticas pblicas at obras de contextos mais geral sobre a geografia urbana,
planejamento urbano e mercado imobilirio.
A presente monografia est estrutura da seguinte forma, o primeiro
captulo est subdividido em quatro etapas: a primeira ir tratar o crescente e
aumento da importncia do mercado imobilirio nos indicadores
macroeconmicos do pas, como abertura de capital na Bolsa de Valores, o
boom Imobilirio ocorrido, expanso do crdito, financeirizao do setor e a
complexificao das lgicas de produo das cidades. Na segunda ser
trabalhado o papel deste mercado na produo e transformao do espao
urbano das cidades. A terceira a importncia do estudo sobre mercado
P g i n a | 20
C
A
P
T
U
L
O
1
P g i n a | 22
no mercado imobilirio.
9 Ciclo de rotao do Capital: O tempo necessrio para que o capital utilizado na produo
de mercadorias retorne a sua forma original, isto , forma dinheiro-capital, o que supe
a venda dos produtos. Nem todos os elementos materiais que compem os diferentes tipos
de capital so recompostos ou retornam a sua forma original no mesmo perodo de tempo.
Alguns, como mquinas, equipamentos, edifcios etc., tm uma vida til mais longa, e sua
P g i n a | 27
amortizao lenta, assim como seu tempo de rotao. As matrias primas e a fora de
trabalho so recompostas num perodo muito mais curto. Assim, se a parte do capital
constante correspondente ao capital fixo (mquinas, equipamentos, edifcios etc.) for
elevada em relao ao capital circulante (matrias primas, salrios), o ciclo de rotao
do capital ser mais lento. E, se essa parcela for menor, o movimento de rotao ser mais
rpido, e o ciclo de reposio, mais curto. (SANDRONI, 1999).
10 PMCMV: Programa Minha Casa Minha Vida
P g i n a | 28
PIB da Construo
11%
8,80%
6,10%
5,10%
Fonte: IBGE - Contas Nacionais, deflacionado pelo INCC; 2010 e 2013 e CBIC (cmara brasileira da
industria da construo)
Organizao: Bruno Leonardo Barcella Silva
capital, que faz com que o uso do espao urbano que necessrio para a
realizao da vida, seja redefinido pelo valor de troca. O espao se transforma,
assim, em mercadoria.
A apropriao do espao se torna privada, o acesso aos lugares de
realizao da vida realiza-se dominantemente pela mediao do mercado
imobilirio, fazendo vigorar a lgica do valor de troca sobre o valor de uso,
transformando a cidade inteira em mercadoria. (CARLOS, 2011).
Assim, a cidade passa a adotar o papel de matria-prima para a
implantao de seus produtos que so os empreendimentos imobilirios, sem
demonstrar a menor preocupao com os diferentes resultados causados no
espao intraurbano.
[...] os empreendimentos orquestrados pelos capitais
incorporadores desencadeiam alteraes no padro de
acessibilidades intra e inter reas urbanas, nos preos de
imveis e no prprio ritmo de produo de novas habitaes
que acabam por influenciar diretamente o conjunto da estrutura
urbana. (MELAZZO, 1993, p.24).
14
Trabalhos realizados sob a orientao do Prof. Dr. Everaldo Santos Melazzo, mesmo
orientador da pesquisa aqui apresentada.
P g i n a | 40
C
A
P
T
U
L
O
2
P g i n a | 43
15
- Fonte das informaes: Jornal A Cidade. Ribeiro Preto atinge 650 mil habitantes, segundo
o IBGE. Pgina visitada em 30 de agosto de 2013 e Jornal A Cidade. Ribeiro Preto cresce
mais que Estado e Brasil. Pgina visitada em 16 de dezembro de 2013.
P g i n a | 45
2.1.2. So Carlos
17
Expresso utilizada por Villa (2008), para descrever os grandes edifcios que consolidaram
as localizaes em questo.
P g i n a | 54
Fonte: http://www.damha.com.br/userfiles/image/port_d-i_sc.jpg
C
A
P
T
U
L
O
3
P g i n a | 69
23
Para uma melhor descrio das etapas de pesquisa e organizao dos dados ver CAMACHO
(2013).
24
No foi possvel anlise do ano de 2005 em virtude de ausncia de uma srie histrica de
jornais completa no arquivo pblico municipal e bibliotecas na cidade de Ribeiro Preto.
P g i n a | 71
25
Programa Minha Casa, Minha Vida
P g i n a | 79
26
Dados e Informaes, ABREU (2014).
P g i n a | 81
Total 4531
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Marlon Altavini de Abreu; Bruno Leonardo Barcella Silva
Total 2662
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Marlon Altavini de Abreu; Bruno Leonardo Barcella Silva
P g i n a | 82
3.2. So Carlos
Assim como foi feito no item sobre a anlise dos dados referentes ao
mercado imobilirio de Ribeiro Preto, precisamos primeiro situar e representar
a distribuio espacial dos segmentos de renda da cidade de So Carlos para
iniciarmos.
necessria a representao cartogrfica dos chefes de famlia
segundo seus rendimentos nos diferentes setores censitrios uma vez que
pretendemos cruzar as informaes dos rendimentos dos chefes de famlia
com os preos dos terrenos nos bairros a que esses setores censitrios
pertencem.
Para tanto, as variveis utilizadas so, tambm, as de chefes de famlia
com rendimentos mensais mdios de at 2 salrios mnimos e os chefes de
famlia com rendimentos mensais mdios superiores a 20 salrios mnimos, ou
seja, os extremos da distribuio dos chefes de famlia de acordo com a renda
a partir dos dados disponibilizados pelo IBGE nos anos de 2000 e 2010. Estas
informaes encontram-se representadas a partir das figuras 15 e 16.
P g i n a | 83
respeito ao ano de 1995, com mais de 800 anncios e os demais anos. O ano
de 1995, tambm, foi aquele com o maior nmero de anncios imobilirios,
sendo os anncios referentes a terrenos os obtiveram um nmero muito maior
que os das outras tipologias. O Grfico 03 foi elaborado com a finalidade de
comparar os nmeros dos diferentes tipos de anncios ao longo dos anos.
900 822
800
700
600
500
400
300
200
92 88 92 90 114
100 58 61 60 45
12 9
0
1995 2000 2005 2010
So Carlos III
Jd. N. Senhora Aparecida
Jd. Santa Felicia
Boa Vista
Mirante Boa Vista
Pq. Santa Marta
Jd. Santa Paula
Jd. Nova Santa Paula
J. Munique
Parque So Rafael
Elaborao: Bruno Leonardo Barcella Silva
Bandeirantes II
J. Acapulco
Fonte: Banco de Dados dos Anncios Imobilirios
So Carlos III
Cidade Aracy II
Jd. Itamaraty
Residencial Itamaraty
Jd. Acapulco
Vila Nery
Res. Samabaia
Santa Felicia
Boa Vista
Gilbertone
Pq. Fher
Nova Santa Paula
Santa Mnica
Parque Belvedere
Residencial Itamaraty
Cidade Aracy II
Planalto Paraso
Jd. Cardinalli
Residencial Samambaia
Santa Mnica
Jd. Alvorada
Pq. Fehr
Grfico 4. So Carlos. Preo mdio dos terrenos por bairro. 1995 a 2010.
Damha III
Damha II
Damha I
Srie1
P g i n a | 87
Mdia do Ano
P g i n a | 88
Para uma melhor leitura espacial dos dados referentes aos preos dos
terrenos na cidade de So Carlos, foram elaborados quatro mapas, um para
cada ano, com objetivo de representar espacialmente os preos do m por
bairro. (Figuras 14 e 15)
P g i n a | 89
Total 1000
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Bruno Leonardo Barcella Silva
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1995 2000 2010
R$450,00
R$400,00
R$350,00
R$300,00
R$250,00
R$200,00
R$150,00
R$100,00
R$50,00
R$-
1995 2000 2005 2010
Fonte: Banco de dados de anncios imobilirio
Elaborao: Bruno Leonardo Barcella Silva
CONSIDERAES FINAIS
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
Fontes Digitais:
Arquivo Pblico Municipal de Ribeiro Preto. Prefeitura Municipal. Disponvel
em:
http://www.arquivopublico.ribeiraopreto.sp.gov.br/scultura/arqpublico/i14index.p
hp?pagina=/scultura/arqpublico/estrutura/i14estrutura.htm
CALCULADORA DO CIDADO. Correo de valores. Disponvel em:
www.bcb.gov.br/?calculadora.
P g i n a | 112