ESPECULAO IMOBILIRIA

No Brasil, as capitais nordestinas so as que mais sofrem com a

especulao imobiliria. Na foto, Macei, capital do estado de Alagoas.
Especulao imobiliria a compra ou aquisio de bens imveis com a
finalidade de vend-los ou alug-los posteriormente, na expectativa de que
seu valor de mercado aumente durante o lapso de tempo decorrido.
Se uma pessoa, empresa, ou grupo de pessoas ou empresas compra imveis, em grandes reas ou
quantidades e numa mesma regio, isto eleva a demanda de imveis no lugar, e, por conseqncia, h um
aumento artificial dos preos de todos os imveis daquela regio (segundo a lei de oferta e procura).
A expresso tem conotao pejorativa, por deixar implcito que o comprador do imvel no ir utiliz-lo
para fins produtivos ou habitacionais, e ainda retira de outras pessoas, de menor poder aquisitivo e
portanto mais necessitadas, a possibilidade de faz-lo.
No Brasil, o Estatuto das cidades pretende regular a especulao imobiliria.
http://viajeaqui.abril.com.br/indices/edicoes/conteudo_240729.shtml
http://pt.wikipedia.org/wiki/Especula%C3%A7%C3%A3o_imobili%C3%A1ria"
 O QUE ESPECULAO IMOBILIRIA?
Renato Saboya

Este um termo muito utilizado em praticamente todas as consideraes sobre os problemas das cidades
atualmente.
No entanto, tenho percebido que no so muitas as pessoas que conseguem definir com clareza o que seja
especulao imobiliria.
Na maioria dos casos, elas associam o termo construo de prdios em altura e, mais especificamente, a
uma intensa ocupao do solo urbano.
MAS SER QUE ISSO QUE SIGNIFICA ESPECULAO IMOBILIRIA?
Campos Filho (2001, p. 48) define especulao imobiliria, em termos gerais, como [...] uma forma pela
qual os proprietrios de terra recebem uma renda transferida dos outros setores produtivos da economia,
especialmente atravs de investimentos pblicos na infra-estrutura e servios urbanos[...].
 A ESPECULAO IMOBILIRIA, PORTANTO, CARACTERIZA-SE PELA DISTRIBUIO COLETIVA
DOS CUSTOS DE MELHORIA DAS LOCALIZAES, AO MESMO TEMPO EM QUE H UMA
APROPRIAO PRIVADA DOS LUCROS PROVENIENTES DESSAS MELHORIAS.

Terreno espera de valorizao em Campo Grande MS. esquerda possvel ver sua localizao central (em amarelo esto destacadas as
duas principais avenidas da cidade). Fonte: google Earth
 A FORMA BSICA DA ESPECULAO
Mas o que isso quer dizer? Como possvel melhorar uma localizao se ela no pode ser mudada?
Afinal de contas, um terreno um bem imvel. Essas melhorias que acabam valorizando os terrenos
podem dar-se de muitas formas; as mais comuns referem-se proviso de infra-estrutura (gua, esgoto,
energia), servios urbanos (creches, escolas, grandes equipamentos urbanos) e s melhorias realizadas nas
condies de acessibilidade (abertura de vias, pavimentao, sistema de transporte, etc.).
Tais melhorias, quando realizadas no entorno de um terreno, acabam agregando-lhe maior valor. Terrenos
com boa infra-estrutura so mais caros que terrenos sem nenhuma infra-estrutura. O mesmo vale para a
pavimentao das vias. Outro caso relativamente comum o de terrenos que no so muito bem
localizados, at que uma nova avenida ou rua importante aberta, melhorando suas condies de
acessibilidade. Seu preo, por consequncia, acaba aumentando quase que instantaneamente.
Outra forma de melhoria da localizao acontece pelo simples acrscimo de novas edificaes no seu
entorno, o que por si s torna sua acessibilidade melhor em relao ao conjunto da cidade. Em outras
palavras, a ocupao por atividades (residenciais, comerciais, etc.) ao redor
Esquema bsico de funcionamento da especulao imobiliria. Elaborao: Renato Saboya.
de um terreno torna-o mais prximo e portanto com maior acessibilidade a uma nova gama de
possibilidades de interao com o resto da cidade.Essa possibilidade de interao, por sua vez, um
aspecto valorizado pelas pessoas no momento de escolher um determinado local e, por isso, acaba
tambm contribuindo para o aumento do preo do solo.

POR QUE A ESPECULAO IMOBILIRIA INJUSTA?

Como vimos, o que se chama de melhoria de uma localizao o processo atravs do qual a qualidade da
localizao de um terreno em relao disponibilidade de infra-estrutura e a outros terrenos (e portanto a
outras atividades e centros de interesse) aumentada. Dessa forma, os terrenos chamados de engorda
ficam vazios, espera de que o desenvolvimento da cidade se encarregue de valoriz-los, sem que nenhum
investimento tenha sido feito pelo proprietrio (a no ser, claro, o IPTU, que no entanto irrisrio
comparado valorizao da terra). Todo o investimento foi feito pelo Poder Publico, principalmente no
caso das infra-estruturas, e por outros proprietrios privados.
Muitos contribuem para a valorizao, mas poucos ficam com os lucros.
Para entender esse ponto de vista, interessante fazer uma comparao: imagine um empreendedor
qualquer, que queira ter lucro atravs da realizao de uma determinada atividade. Para conseguir isso, ele
tem que investir uma certa quantia de capital e correr um risco, proporcional probabilidade de o negcio
dar certo ou no. Os ganhos, por sua vez, tambm sero proporcionais ao risco corrido. Ele presta um
servio que, de uma maneira ou de outra, til coletividade e, em troca desse servio prestado, recebe
sua compensao financeira. Nesse processo, ele gera empregos e movimenta a economia.
Por outro lado, o especulador imobilirio que investir a mesma quantia de capital em um terreno ocioso
no est contribuindo em nada para a sociedade. No gera empregos, no presta nenhum tipo de servio,
e pior: ainda traz inmeros prejuzos para a coletividade, conforme ser visto mais adiante. Ainda assim,
por causa da valorizao imobiliria conseguida atravs de investimentos feitos por outros setores da
sociedade, alcana lucros muitas vezes bastante grandes.
 A DISPERSO URBANA E A ESPECULAO
Outra maneira de melhorar a localizao de uma rea melhorar a qualidade dessa localizao em
relao ao resto das reas disponveis no mercado, atravs do acrscimo de novas reas que sejam piores
que elas. Assim, s vezes o preo de um determinado terreno sobe sem que haja nenhuma modificao no
seu entorno. Isso acontece porque loteamentos so criados nas piores localizaes, normalmente na
periferia, isolados do tecido urbano e em condies precrias de infra-estrutura. Entretanto, mesmo esses
loteamentos tm que, no mnimo, cobrir seus gastos de produo e conferir algum lucro ao empreendedor,
definindo, portanto, os menores preos do mercado de terras.
Com isso, o ranking de localizaes rearranjado, pela introduo, na sua base, de uma nova pior
localizao. As outras localizaes, por consequncia, passam a ser mais valorizadas, por estarem agora
mais distantes da pior localizao e mais prximas das reas mais interessantes da cidade, ao menos em
comparao com essas novas reas que agora passaram a fazer parte do tecido urbano. Quando um
terreno deixa de ser uma das piores localizaes, pela adio de novas piores localizaes, seu preo sobe
automaticamente.
Na maioria das vezes, esse mecanismo est associado tambm forma mais bsica da especulao
imobiliria, uma vez que deve ser feita proviso de infra-estrutura para atender a essas piores localizaes,
e que essa infra-estrutura acaba passando pelos terrenos mais bem localizados, valorizando-os ainda mais.

Especulao imobiliria decorrente da periferizao. Elaborao: Renato Saboya.

 OS PROBLEMAS URBANOS GERADOS PELA
ESPECULAO IMOBILIRIA
Apesar de gerar lucro para alguns poucos investidores, a prtica da especulao imobiliria
extremamente prejudicial para as cidades. Por causa dela, os tecidos urbanos tendem a ficar
excessivamente rarefeitos em alguns locais e densificados em outros, gerando custos financeiros e sociais.
A infra-estrutura, por exemplo, sobrecarregada em algumas reas e subutilizada em outras, tornando-se,
em ambos os casos, mais cara em relao ao nmero de pessoas atendidas.
A especulao gera maiores distncias a serem percorridas, subutilizao da infra-estrutura e aumento
artificial do preo da terra.
As dificuldades de deslocamento da populao de mais baixa renda, especialmente nas grandes cidades,
tambm , em grande parte, decorrente dessa lgica especulativa, que aumenta as distncias entre
habitao e empregos. A urbanizao de piores localizaes empurra a ocupao para lugares cada vez
mais distantes, e com isso as distncias que os novos moradores tm que percorrer acabam aumentando.
Outra possvel consequncia da reteno especulativa de imveis a dificuldade de deslocamento gerada
pela escassez de vias e de possveis caminhos para quem se desloca. Isso acontece quando os terrenos
ociosos so grandes, e impedem o surgimento de conexes entre reas da cidade pelo fato de no estarem
parcelados. Todo o fluxo, portanto, precisa desviar-se dessas glebas, causando estrangulamento em alguns
pontos e concentrao excessiva de trfego em algumas poucas ruas.

POSSVEIS SOLUES
Diante da constatao desse problemas advindos da especulao imobiliria, alguns instrumentos
urbansticos vm sendo utilizados para tentar coibi-la, com destaque especial para aqueles regulamentados
pelo Estatuto da Cidade.
O IPTU progressivo no tempo, por exemplo, permite ao poder pblico sobretaxar aqueles imveis que no
estiverem cumprindo sua funo social, isto , que estiverem sendo subaproveitados em reas que
possuam infra-estrutura.
A outorga onerosa do direito de construir busca recuperar parte dos investimentos do poder pblico em
infra-estrutura decorrentes do aumento de densidade acarretado por aquelas edificaes cuja rea
ultrapasse a rea do terreno (coeficiente 1).
A contribuio de melhoria permite que o poder pblico cobre dos proprietrios beneficiados por obras de
melhoria urbana o valor do investimento.
Entretanto, a aplicao de tais instrumentos nem sempre so implementadas, mesmo com a nova leva de
planos diretores participativos, principalmente por causa de hbitos e crenas h muito tempo arraigados
na cultura do brasileiro. Como explicar a algum que sempre viu seus pais e avs segurando a venda de
terras para esperar os melhores preos que agora ele no poder mais fazer isso, sob pena de pagar mais
impostos? Tarefa difcil, mas que deve ser levada a cabo paulatina e constantemente, para que seja
possvel modificar essa mentalidade e criar cidades mais justas para todos.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

CAMPOS FILHO, Candido Malta. Cidades brasileiras: seu controle ou o caos. 4 ed. So Paulo: Studio Nobel, 2001.