LA BOITE A OUTILS

DE LA MAITRISE
DES CHARGES
EN COPROPRIETE

-DE VIS
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O-AUDIT R
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COP C
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Association des Responsables de Coproprit
www.unarc.asso.fr
 LARC et lUNARC

LARC, Association des Responsables de Coproprit, est une association but

non lucratif (loi de 1901) cre en 1987. Elle est implante, en 2012, sur plus de
14 000 immeubles en coproprit reprsentant plus de 900 000 lots principaux.
Nomme par arrt conjoint des ministres du Logement et de la Justice comme
membre permanent de la Commission nationale relative la coproprit
(12 membres seulement), elle est aujourdhui la plus importante association de
conseils syndicaux et de syndics bnvoles en France.
LARC sige par ailleurs dans de nombreuses commissions officielles o elle
reprsente les intrts des copropritaires.
En 1991, lARC a cr lUNARC - Union nationale des associations de
responsables de coproprit - qui regroupent 12 associations rgionales et couvre
dsormais toute la France.
LARC a aussi cr une cooprative (Coproprit-Services) rserve ses adhrents
collectifs, qui apporte de nombreux services aux coproprits (groupement
dachats, audits techniques, rfrencement dentreprises, services comptables,
logiciels, sites gratuits, etc.).
LARC et lUNARC aident ainsi tous leurs adhrents rsoudre lensemble des
problmes dordre juridique, comptable, financier, technique et pratique quils
rencontrent dans leur coproprit et amliorer la gestion de ces coproprits.

Les adhrents de lARC et de lUNARC sont :

des conseils syndicaux, dans des coproprits gres par des professionnels ;
des syndics bnvoles ;
des groupes de copropritaires ou des copropritaires titre individuel
confronts des problmes personnels.

Pour plus de renseignements, vous pouvez vous adresser :

ARC et UNARC
27, 29 rue Joseph Python 75020 PARIS
Tl : 01 40 30 12 82 - Fax : 01 40 30 12 63
www.unarc.asso.fr
 LA BOITE A OUTILS DE LA MAITRISE
DES CHARGES EN COPROPRIETE
SOMMAIRE
I. Pourquoi faut-il mettre en uvre un plan volontariste
de rduction et de matrise des charges de coproprit ?.....................3
II. Quels sont les documents exploiter ? ..............................................7
III. COPRO-AUDIT : Comment valuer la performance financire
de votre coproprit ? .........................................................................9
IV. OSCAR+ : Comment comparer vos charges de coproprit
avec celles des autres coproprits ? ..................................................12
V. OSCAR+ : Comment valuer la performance conomique
de vos contrats annuels ? ..................................................................18
VI. COPRO-DEVIS : Comment mettre en concurrence
les entreprises prestataires ?............................................................23
VII. UNARCOM et COPRO-NET : Comment partager votre
exprience avec dautres responsables de coproprit
ou au sein de votre coproprit ? .....................................................25
VIII. SITE DE LUNARC : Comment enrichir vos connaissances
en sappropriant les informations diffuses sur le site ? ...................27
IX. GUIDES ET CAHIERS DE LARC : Comment dvelopper
votre mthode danalyse des charges de votre coproprit ?..........29
X. Conclusions.......................................................................................30
2 3
I. POURQUOI FAUT-IL METTRE EN UVRE UN PLAN
VOLONTARISTE DE RDUCTION ET DE MATRISE DES
CHARGES DE COPROPRIT ?
Beaucoup de coproprits et de copropritaires se plaignent aujourdhui du
montant lev de leurs charges. Lorsquils questionnent leur syndic pour avoir
des explications, il est rare quils obtiennent des rponses pertinentes et une
analyse argumente de la situation de leur coproprit. Au contraire, ils
constatent que leur syndic ne fait en rgle gnrale aucun effort pour faire
baisser ces charges. Ce nest que lorsque le conseil syndical intervient
nergiquement quune coproprit peut russir matriser ses dpenses et
mme les rduire avec des taux pouvant atteindre 30 % dconomies
annuelles.
Cest pour permettre aux conseils syndicaux de relever ce challenge que
lUNARC a labor la BOTE OUTILS DE LA MATRISE DES
CHARGES EN COPROPRIT qui prsente les mthodes, les outils et
les services mis leur disposition afin de les aider matriser la gestion
de leur coproprit, voire en assurer sils le souhaitent la cogestion avec
leur syndic.
Toutes les coproprits tiennent une fois par an leur assemble gnrale. Cest
alors loccasion pour les conseils syndicaux et les copropritaires de plonger
dans lanalyse des comptes de leur coproprit. Cela constitue toujours un
exercice laborieux et complexe qui sinscrit rarement dans la dure. Il faut
que cette situation volue ! Et pour cela, il est souhaitable que les membres
des conseils syndicaux prennent en main tout au long de lanne la gestion de
leur coproprit en sappropriant et en utilisant les mthodes, les outils et les
services proposs par lUNARC. Nous allons voir comment le faire
simplement grce aux mthodes et outils de lARC et de lUNARC.
I.1. Cette prise en main doit commencer par le contrat de syndic
On constate actuellement que ce contrat nest jamais ngoci, except, dans
certains cas, le montant des honoraires de base. En fait, les syndics se
contentent dannexer le projet de contrat la convocation de lassemble
gnrale et de faire voter en bloc, et sans ngociation possible, le
renouvellement de leur mandat et le contrat de gestion comprenant le
montant des honoraires de base et la tarification des prestations particulires.
La prconisation de lUNARC est que le projet de contrat de syndic soit
transmis au conseil syndical trois mois avant lassemble gnrale afin
quil y ait une vritable ngociation de ce contrat entre le syndic et le
conseil syndical lors de la runion de prparation de lAG.
Ce dlai de trois mois est ncessaire au conseil syndical pour valuer la
performance du contrat propos par le syndic en place et ventuellement le
mettre en concurrence avec des contrats de la concurrence. Ou pourquoi pas,
dcider de mettre en place un syndicat coopratif ou un syndic non
professionnel.
Pour les aider valuer la performance de leur contrat de syndic, les
responsables de coproprit peuvent faire appel loutil OSCAR+ accessible
partir de la zone Adhrents, qui prsente des grilles de tarifs ne pas dpasser
pour les honoraires et les prestations particulires en fonction de la taille des
coproprits.
I.2. Elle doit galement porter sur les contrats de maintenance annuels
En rgle gnrale, ce ne sont pas les syndics qui sont actifs dans la remise en
cause des contrats rcurrents. La consquence est le surdimensionnement
pour certains contrats du montant factur par rapport au service rendu,
dcalage rsultant bien souvent de lapplication de taux annuels
daugmentation bien suprieurs au taux de linflation.
La prconisation de lUNARC est de procder une remise en cause des
contrats en procdant des appels doffres tous les trois cinq ans.
Pour les aider valuer la performance de leurs contrats rcurrents, les
responsables de coproprit peuvent utiliser loutil OSCAR+ qui prsente des
grilles damplitude respecter pour le montant des contrats. Pour obtenir des
devis comptitifs, ils peuvent faire appel COPRO-DEVIS, une plate-forme
4 5
de lancement des appels doffres et de consultation des entreprises rfrences
par lARC (ou dautres associations de lUNARC) sur des critres de
comptences, de savoir-faire et de rapport qualit/prix satisfaisant. Ils peuvent
ainsi profiter des rencontres avec les entreprises organises par lARC dans le
cadre du salon annuel ou des rendez-vous de la performance et de la mise en
concurrence.
I.3. Elle doit sappliquer galement aux interventions ponctuelles
Ce nest pas le domaine le plus facile matriser mais cest celui qui peut
rapporter le plus parce que les syndics ne font jamais aucun effort pour faire
appel aux entreprises les plus performantes en termes de rapport qualit/prix.
Ils se contentent bien souvent de prendre la premire entreprise quils ont
sous la main sans lui demander de devis, ce qui conduit des facturations
qui nont aucun rapport avec le service rendu.
La prconisation de lUNARC est dexiger un devis pour toute
intervention, mme sil sagit dune opration urgente. De plus, il faut
que le conseil syndical nhsite pas rengocier les tarifs de la prestation
car les entreprises ont tendance gonfler les devis lorsque les
interventions concernent une coproprit.
Pour obtenir des devis comptitifs, les entreprises peuvent utiliser le site
COPRO-DEVIS qui prsente toutes les entreprises rfrences par lARC et,
l encore, profiter des rencontres avec les entreprises organises dans le cadre
du salon annuel ou des rendez-vous de la performance et de la mise en
concurrence.
I.4. Sans oublier la participation la ngociation des marchs de travaux
exceptionnels
En rgle gnrale, les syndics sollicitent plusieurs devis pour une mme
opration. Mais ces devis ne font lobjet daucune ngociation. Mme si
lassemble gnrale choisit loffre la moins-disante, elle nest pas sre que le
montant de la prestation corresponde effectivement au service rendu.
Lexemple des appels doffres pour la mise en conformit des ascenseurs est l
pour nous rappeler quune coproprit peut tre victime dune entente des II. QUELS SONT LES DOCUMENTS EXPLOITER ?
prestataires.

La prconisation de lUNARC est que le conseil syndical joue un rle Les donnes comptables exploiter sont issues de plusieurs tats ou
majeur lors du dpouillement de lappel doffres et quil soit en documents produits par le syndic :
particulier un des acteurs de la rengociation des offres des entreprises. le grand-livre des comptes ;
Comme pour les interventions ponctuelles, les responsables de coproprit la balance du syndicat des copropritaires (SDC) ;
peuvent utiliser le site COPRO-DEVIS et aussi profiter des rencontres avec les cinq annexes comptables ;
les entreprises organises par lARC. le relev gnral des dpenses ;
le rglement de coproprit ;
I.5. Et enfin porter sur la matrise des charges de chauffage et de le carnet dentretien ;
consommation des fluides les contrats rcurrents (assurance, maintenance, entretien, gardiennage,
nettoyage).
Cest indiscutablement le domaine de gestion le plus difficile matriser. Il
ne faut pas se reposer sur les syndics qui nont aucune comptence en a) Le grand-livre des comptes est fourni par le syndic sur demande du
particulier dans ce domaine et qui sont donc dans lincapacit de conseiller conseil syndical tout au long de lexercice en cours. Il retrace tous les
les coproprits. vnements de lexercice dans la comptabilit :
les dpenses (factures) et les recettes (appels de fonds) ;
La prconisation de lUNARC est que le conseil syndical soit en capacit les sommes apportes par les copropritaires ;
dvaluer la performance nergtique de sa coproprit afin de pouvoir ltat de la trsorerie ;
apprcier la pertinence des propositions des experts auxquels il fera les dettes du syndicat vis--vis des fournisseurs, des organismes sociaux,
appel. des copropritaires ;
les crances existantes sur les copropritaires et les avances faites aux
Pour cela, le conseil syndical peut sappuyer sur les trois cahiers pratiques fournisseurs ;
concernant le bilan nergtique simplifi (BES), la gestion de leau et la les autres comptes de tiers.
gestion de llectricit. Et utiliser longlet EAU/CHAUFFAGE dOSCAR+
qui propose une mthode de calcul des charges respectives du chauffage et de
b) La balance du SDC donne la photo comptable de la situation financire
leau chaude sanitaire.
de la coproprit.

c) Le relev gnral des dpenses ainsi que les annexes comptables font
partie des pices fournies avec la convocation lassemble gnrale.

d) Le rglement de coproprit dtermine les parties communes et les

parties privatives. Il dfinit le contenu des charges gnrales et des charges
spcifiques ainsi que leur rpartition entre les copropritaires sur la base des
tantimes.

6 7
e) Le carnet dentretien constitue le carnet de sant de la coproprit. Il
dcrit les diffrents quipements collectifs ainsi que leur contrat dentretien.
Il dtaille galement les caractristiques des autres contrats rcurrents de la
coproprit comme lassurance.
8 9
III. COPRO-AUDIT :
COMMENT VALUER LA PERFORMANCE FINANCIRE DE
VOTRE COPROPRIT ?
Pour beaucoup de conseillers syndicaux, le contrle des dpenses en cours et
en fin dexercice ainsi que lanalyse du bilan financier de la coproprit restent
des tches compliques voire fastidieuses assumer.
Plusieurs raisons sont invoques : notions comptables difficiles assimiler,
mconnaissance des ratios , lecture et croisement des donnes mal
matriss...
Lensemble de ces lacunes entrane une mauvaise approche des enjeux financiers
et comptables de la coproprit qui se concrtise bien souvent par :
8 une augmentation des dpenses et donc une rvaluation par les
syndics ( tort) des budgets prvisionnels venir ;
8 une mauvaise gestion des impays entranant des retards de rglement
des fournisseurs ;
8 des comptes travaux et des plans de financement mal grs ;
8 une mauvaise gestion des pargnes de la coproprit et du compte
bancaire
LARC a donc mis au point le premier outil informatique Copro-Audit
permettant au conseil syndical daborder sa mission de contrle des comptes de
la coproprit en toute simplicit avec une meilleure aisance et sans complexe.
III.1 Le suivi des dpenses en cours dexercice Le logiciel informatique permet, aprs avoir reproduit lannexe 1, dtablir
un premier tat des lieux de la situation de la coproprit en calculant
Le suivi des dpenses en cours dexercice reste une tche essentielle permettant automatiquement des donnes permettant de reprendre des lments cls tels
dviter des drives budgtaires qui peuvent en fin dexercice tre lourdes de que :
consquence. En effet, ce contrle a comme intrt de dtecter ds leur 8 la solvabilit de la coproprit aprs apurement des factures
apparition les factures abusives, voire inutiles, ou bien encore de reprer des fournisseurs ;
consommations de fluides anormalement leves, tels leau ou le chauffage. 8 le taux dimpays fournisseurs ;
Loutil informatique permet de suivre les dpenses en cours dexercice en les 8 le taux de copropritaires dbiteurs ;
comparant au budget vot proratis en fonction de la date du contrle. Un tat 8 le niveau de lavance de trsorerie ;
est tabli indiquant les postes mal grs ou en drive. Le conseil syndical peut 8 ltat des comptes davance ;
alors agir en dterminant les causes de ces anomalies afin de redresser la situation. 8 ltat des comptes et rgularisations ;
8 ltat des comptes travaux ;
III.2. Le comparatif des dpenses et des budgets prvisionnels dun 8 etc.
exercice lautre
Ensuite, une procdure vous sera demande afin de traiter chaque lment
Cela a pour effet dobtenir plus facilement lors de lassemble gnrale le vote considr comme problmatique :
par les copropritaires des propositions des budgets soumis par le syndic ( 8 dtermination des fournisseurs impays ;
rappeler que conformment larticle 26 du dcret du 17 mars 1967, le 8 traitement des copropritaires dbiteurs ;
syndic est tenu de raliser le budget prvisionnel en concertation avec le 8 dtermination et gestion des comptes dattente ;
conseil syndical). Cependant, sur une priode de cinq ans, ces petites 8 gestion des comptes de rgularisation ;
augmentations reprsentent un accroissement trs sensible. 8 gestion des travaux.

Le logiciel permet donc de comparer plusieurs exercices en reprenant chaque

type de charges. Cette tude indique les postes qui ont subi les plus grandes
hausses afin de dterminer si elles sont justifies. dfaut, cela permet de Pour se connecter au site Internet
revoir la baisse leur estimation ou de les maintenir en ltat. De ce fait, les www.copro-audit.fr
budgets prvisionnels venir sont mieux valus vitant des augmentations
de charges arbitraires dpourvues de toute logique comptable.

III.3. Lanalyse du bilan financier de la coproprit

La situation financire de la coproprit dcrite par lannexe comptable 1

reste lune des pices matresses contrler pour valuer la bonne sant
de la coproprit. En effet, lune des raisons pouvant entraner une
coproprit dans un tat de grande difficult rside dans le manque de
prvention et dalerte en amont.

10 11
 IV. OSCAR+ :
COMMENT COMPARER VOS CHARGES DE COPROPRIT
AVEC CELLES DES AUTRES COPROPRITS ?
Tous les responsables de coproprit, quils soient conseillers syndicaux ou
syndics bnvoles souhaitent aujourdhui dpasser le stade de la vrification
des factures et de leur bonne imputation comptable. Leur ambition est de
simpliquer plus activement dans la matrise de leurs charges et lamlioration
de la performance de leur coproprit. Pour cela, ils ont besoin doutils
permettant dvaluer leurs performances afin de mettre en uvre, si
ncessaire, des plans de rduction des postes de charges de leur coproprit.
LARC (Association des responsables de coproprit) a donc mis en place depuis
2009 un observatoire des charges de coproprit dnomm OSCAR ne prenant
en compte, au dpart, que les coproprits parisiennes. Il a t tendu en 2010
aux coproprits de toute la rgion parisienne et en 2011 toute la France
devenant ainsi lobservatoire de lUNARC (Union nationale des ARC).
Et la saga OSCAR continue ! Sa dernire version dnomme OSCAR+,
accessible directement via la zone Adhrents de la page daccueil du site
Internet de lARC (http://unarc.asso.fr), permet tous les responsables de
coproprit de comparer directement les rsultats de leur coproprit aux
ratios moyens fournis par OSCAR partir dun panel de coproprits ayant
la mme configuration en services collectifs. Et cerise sur le gteau, OSCAR+
prsente un tableau dcrivant les amplitudes de variation des contrats
rcurrents comme le contrat de syndic, les contrats de maintenance des
quipements collectifs (ascenseur, chauffage...) et les contrats de services
(assurance, nettoyage). Ce qui permet nos adhrents de faire de
substantielles conomies en exploitant de faon approfondie les services
proposs par OSCAR+.
IV.1 Les objectifs dOSCAR+
Ils sont les suivants :
faciliter le contrle de gestion des coproprits ;
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permettre aux responsables de coproprit et aux copropritaires de
comparer leurs charges celles dun panel de coproprits comparables
au niveau des services collectifs ;
contrebalancer les observatoires des fdrations de syndics UNIS et
FNAIM qui prsentent des chiffres trs contestables et contests (par
lUNARC mais aussi le Particulier, entre autres) ;
fournir des informations aux mdias lors de la publication danalyses sur
les charges de coproprit.
La mthode de travail repose sur lexploitation des rsultats fournis par les annexes
comptables 2 et 3 transmises par des responsables de coproprit adhrents ou
non lARC ou lUNARC. Elle permet de calculer des ratios de charges en
euros/m2 de surface habitable, cette dernire tant dtermine en divisant la
surface habitable de plusieurs appartements par le nombre de tantimes
correspondant. Les dpenses prises en compte relvent uniquement des charges
courantes. Sont donc exclus tous les travaux hors budget vots en AG.
IV.2. La consultation dOSCAR
La page daccueil comporte quatre onglets : Interrogation OSCAR ,
valuation Performance , Amplitude Contrats et Explications . Le
premier onglet permet linterrogation dOSCAR dans le but de connatre
les ratios moyens de charge pour un panel de coproprits dtermin. Le
deuxime onglet permet de comparer les ratios de charge de sa coproprit
avec ceux du panel de coproprits dotes des mmes services collectifs. Le
troisime onglet prsente des tableaux dcrivant les amplitudes constates
pour les contrats rcurrents supports par les coproprits ainsi que les taux
modliss dvolution annuelle depuis 2007. Le quatrime onglet prsente
le fonctionnement dOSCAR. Il dcrit galement la correspondance entre les
diffrentes catgories slectionnes et les codes comptables.
IV.2.1 La page daccueil
Les donnes affiches sur la page daccueil correspondent la moyenne
gnrale des charges par catgories supportes effectivement par les
coproprits prsentes dans la base de donnes.
13

IV.2.2 Linterrogation dOSCAR
En bas de page, il est propos aux responsables de coproprit une grille de
saisie des principales caractristiques de leur coproprit.
Slectionnez les caractristiques de votre immeuble ci-dessous :
Syndic professionnel : OUI / NON
Nombre de lots : moins de 25, de 25 50, de 50 100, plus de 100
Rgion : France entire, Paris, le-de-France (hors Paris), province
Ascenseur : OUI / NON
Gardien ou employ dimmeuble : OUI / NON
Chauffage collectif : OUI / NON
Parking : OUI / NON
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Une fois ces caractristiques renseignes, OSCAR affiche ensuite les ratios de
charges correspondant au panel de coproprits ayant la mme configuration
dans la base de donnes.
Exemple : Rsultats fournis par OSCAR pour une configuration de
coproprits parisiennes ayant entre 25 et 50 lots et bnficiant des
services dascenseur, de gardiennage, de chauffage collectif et deau
(chaude et froide) collective.
IV.3 Lvaluation de la performance des coproprits avec OSCAR+
OSCAR+ propose aux responsables de coproprit de saisir directement les
principales donnes sur les charges de leur coproprit afin dobtenir une
comparaison avec les ratios correspondants fournis par OSCAR. Ils peuvent
ainsi dtecter les carts les plus critiques ncessitant une analyse plus
approfondie de leurs causes. Ce dispositif fonctionne comme le tableau de
bord dun vhicule dot de voyants qui sallument lorsque le niveau des carts
est critique.
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Exemple dapplication dOSCAR pour une coproprit de la rgion lettre G indique que la situation de la coproprit est catastrophique. En effet,
parisienne de 50 lots et dote de tous les services collectifs entre ces deux valuations extrmes il y a un cart de 50% !

Enfin, OSCAR+ affiche selon le mme principe lvaluation des charges de

chauffage. Cela permet davoir une prfiguration du positionnement de la
coproprit sur le plan de la performance nergtique. Cette valuation peut
tre rapproche du rsultat fourni par le diagnostic de performance
nergtique ralis lors de la vente dun appartement.

Les conseils syndicaux peuvent galement comparer lvolution des charges

dune anne sur lautre avec les rsultats constats par OSCAR sur lensemble
des coproprits.

De plus et de manire tout fait innovante, OSCAR+ propose un talonnage

des charges de sa coproprit sur la base dun tiquetage qui sapparente
celui du Diagnostic de la Performance Energtique (DPE) ou celui bien
connu des appareils lectromnagers. Cet tiquetage est corrl de manire
dynamique avec le niveau des services assur dans la coproprit et fournit une
valuation en ligne de sa performance. Le diagramme dvaluation va de A
G et est centr sur la valeur moyenne fournie par OSCAR+ pour le panel de
coproprits ayant les mmes services collectifs. La lettre A signifie que la
coproprit est trs performante par rapport OSCAR+ et contrario, la

16 17
 V. OSCAR+ :
Comment valuer la performance de vos contrats ANNUELS ?
V.1 Lvaluation des contrats de syndic
OSCAR+ affiche les amplitudes des honoraires de base en fonction du
nombre de lots et de la situation gographique de la coproprit ainsi que
celles des tarifs des prestations dites particulires factures par les syndics.
Les conseils syndicaux peuvent, grce ces tableaux, valuer la performance
de leur contrat de syndic et ainsi avoir des arguments pour les rengocier
avant leur renouvellement.
V.2 Lvaluation des contrats de maintenance et dentretien
Lorsque vous examinez le tableau dvaluation de la performance de vos
charges de coproprit, vous constatez quil y a trois niveaux dvaluation :
valuation VERTE : le rsultat pour votre coproprit est infrieur ou
gal la valeur mdiane constate par OSCAR+ pour un panel de
coproprits ayant la mme configuration ADN que la vtre (en rsum
les mmes services collectifs et localises dans la mme rgion),
valuation ORANGE : le rsultat obtenu pour votre coproprit est
suprieur de moins de 10 % la valeur mdiane constate par OSCAR+ ;
valuation ROUGE : le rsultat obtenu pour votre coproprit est
suprieur de plus de 10 % la valeur mdiane constate par OSCAR+.
8 Lorsquun poste de dpenses obtient un CARTON ROUGE , il faut
dans un premier temps procder une analyse causale afin de dtecter les
vnements conjoncturels et/ou structurels qui sont lorigine de cet
cart. Et pour ce faire, OSCAR+ vous propose une palette dinformations
que vous pouvez croiser selon la mthode prsente ci-dessous, aprs avoir
bien videmment isol les dpenses occasionnes par des vnements
conjoncturels qui ne sont pas prises en compte dans OSCAR+.
18
8 Poste ascenseur
Maintenance ascenseur (contrat simple) = 2000 /ascenseur
Maintenance ascenseur (contrat tendu) = 2500 /ascenseur
EDF ascenseur = 250 /ascenseur
Tlsurveillance ascenseur = 240 /ascenseur
OSCAR+ prsente un tableau dvaluation des contrats de maintenance
des quipements collectifs et en particulier des ascenseurs. En fonction
du type de contrat (normal ou tendu) et du nombre dascenseurs, vous
pourrez dterminer si votre contrat de maintenance est performant ou
non.
Vous pouvez tre dans la situation o votre contrat est performant alors
que votre ratio au m2 est au ROUGE. Il faut alors vrifier quil ny a
pas un effet structurel rsultant du nombre dappartements desservis
par lascenseur. En croisant les diffrents tableaux dOSCAR+, on se
rend compte que les frais dascenseur sont optimiss lorsque lascenseur
dessert plus de 20 appartements. En dessous de 20 appartements, votre
rsultat est impact par un effet structurel.
8 Poste chauffage et eau chaude sanitaire (ECS)
Chauffage + ECS P2 = 60 /appartement
Chauffage + ECS P3 = 30 /appartement
EDF/Chauffage = 20 /appartement
Dans longlet EAU/CHAUFFAGE , OSCAR+ propose une
mthode pour faire une estimation des diffrentes dpenses engages
pour le chauffage et leau chaude sanitaire en distinguant les paramtres
volume et tarif.
Bien souvent, les annexes 3 ne dtaillent pas les charges relatives
lECS. Aussi, pour aider les responsables de coproprit qui souhaitent
faire une analyse de ces charges, lARC propose le modle empirique
suivant labor partir des donnes dOSCAR.
Les dpenses dECS prennent en compte le volume en eau consomme
et son rchauffement.
Concernant le volume, la rpartition de la consommation totale est de
1/3 pour leau chaude et 2/3 pour leau froide.
19
 Concernant les calories, la rpartition est de 15 % (entre 10 et 20 %)
pour le rchauffement de leau et 85 % pour le chauffage seul.
Si on applique ces taux de rpartition aux ratios fournis par OSCAR :
- eau froide = 4,2 /m2/an, ce qui donne un ratio de 1,4 /m2 pour
leau rchauffe ;
- chauffage = 13,7 /m2/an, ce qui donne 2,1 /m2/an pour le
rchauffement de leau ;
- Cela donne pour leau chaude rchauffe (1,4 + 2,1) = 3,5 /m2/an.
Si on compare ces rsultats avec les tarifs pratiqus :
- actuellement, en rgion parisienne, le tarif de leau froide est en
moyenne de 3,5 /m3 et celui du rchauffement de 7 /m3 ;
- pour un appartement de 65 m2 occup par 2 personnes, on
obtient :
par lapproche OSCAR : 65 x 3,5 = 228 par an pour leau chaude,
par lapproche en volume en considrant quune personne
consomme annuellement 35 m3 deau dont 1/3 utilis pour
leau chaude soit 11,6 m3 : 11,6 x 10,5 x 2 = 244 .
Ces rsultats sont cohrents avec larticle R.131-10 du code de la
construction et de lhabitation qui stipule : lorsque les conditions de
fourniture de leau chaude ne permettent pas de connatre la part des
frais de combustible ou dnergie entrant dans le prix de ladite
fourniture, cette part fait lobjet dune estimation forfaitaire gale aux
deux tiers au moins du prix total de leau chaude fournie par
linstallation commune de limmeuble .
Une fois ces calculs raliss, vous pouvez utiliser longlet dvaluation
des contrats de maintenance dOSCAR+ pour les dpenses dlectricit
et de maintenance. Et surtout comparer la consommation moyenne
par appartement avec les ratios constats dans les autres coproprits
utilisant le mme type dnergie (fuel, gaz, chauffage urbain).
8 Poste eau froide
Entretien compteur = 25 /compteur
Comme pour le poste de dpenses prcdent, OSCAR+ vous permet
destimer les dpenses deau froide selon les paramtres volume et tarif.
20
Vous pouvez ensuite les comparer aux ratios moyens constats dans les
autres coproprits comme par exemple celui dune consommation de
35 m3/an/personne.
Lanalyse doit prendre en compte la prsence ou non de compteurs
divisionnaires. Sil y a des compteurs divisionnaires, il convient
danalyser lcart entre le relev du compteur gnral et la somme des
relevs des compteurs divisionnaires. Si cet cart est suprieur 5 %,
vous devez mener une analyse approfondie sur les raisons de celui-ci :
fuites deau, compteurs bloqus, espaces verts importants, commerces
en rez-de-chausse
8 Poste frais de syndic et honoraires
OSCAR+ prsente deux onglets HONORAIRES DE BASE et
PRESTATIONS PARTICULIERES qui vous permettent dvaluer
la performance de votre contrat de syndic.
Si vous constatez que les prestations particulires reprsentent plus de
10 % du montant total des frais de gestion, cela veut dire que votre
syndic a des pratiques abusives que vous pouvez dtecter grce longlet
PRESTATIONS PARTICULIERES dOSCAR+ ou en vous
rfrant larrt Novelli du 19 mars 2010. Sans oublier bien
videmment la consultation de la rubrique Abus en vrac du site
Internet de lARC.
8 Poste assurance
Redevance = 120 /appartement
Lanalyse de la performance de ce poste doit prendre en compte
lvolution du taux de sinistralit national qui simpose tout le monde,
et bien videmment du taux de sinistralit local sur les trois dernires
annes. Si ce dernier est faible, il ny a pas de raison que vous soyez
dans le ROUGE.
8 Poste gardiennage
Nettoyage parties communes = 240 /appartement
Sortie containers = 150 /appartement
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 Si vous tes dans le ROUGE, il faut en priorit regarder les
caractristiques du contrat de travail de gardiennage. Ce dernier doit
tre corrl avec la taille de limmeuble. Par exemple, un contrat de
travail temps plein est optimis lorsque limmeuble comporte plus
de 80 appartements, ce qui correspond un ratio de
500 /appartement). En dessous de ce seuil, il faut opter pour des
contrats temps partiel.
OSCAR+ affiche des ratios pour la sous-traitance des activits de
nettoyage des parties communes (240 /appartement) et de sortie des
containers (150 /appartement). Cela vous permet en particulier de
comparer la solution de la sous-traitance celle du gardiennage assur
par une personne recrute par la coproprit.
8 Poste maintenance et entretien
Dsinfection des parties communes = 100 /appartement
Dsinsectisation = 15 /appartement
Dsourisation = 100 /btiment
Blocs autonomes de scurit P2 = 10 /bloc
Extincteur P2 = 20 /extincteur
Colonne sche = 125 /colonne
Dsenfumage = 200 /btiment
VMC = 290 /colonne
Porte de parking = 1250 /porte
EDF parties communes = 50 /appartement
Entretien espaces verts = 1,5 /m2
Les donnes ncessaires la ralisation de lvaluation de la performance de
ces charges figurent de manire dtaille dans le grand-livre des comptes ou
dans le relev gnral des dpenses plus facile exploiter pour les conseils
syndicaux. Elles dpendent de la configuration des coproprits et peuvent
tre impactes par des vnements conjoncturels quil convient de retirer du
primtre danalyse.
Pour se connecter au site Internet
www.unarc.asso.fr
Zone adhrents
22
VI. COPRO-DEVIS :
COMMENT METTRE EN CONCURRENCE LES ENTREPRISES
PRESTATAIRES ?
LARC a dvelopp par lintermdiaire de sa cooprative COPROPRIT
SERVICES une politique de rfrencement dentreprises couvrant tous les
postes de dpenses des coproprits, de lassurance la ralisation des travaux
exceptionnels en passant par les contrats dentretien courant. Cest
loccasion du rfrencement que sont ngocis les meilleurs rapports
qualit/prix des produits et services de la coproprit.
Ces entreprises, au nombre dune centaine actuellement, sont essentiellement
des PME ou des TPE qui doivent remplir certains critres avant dtre
rfrences.
Elles doivent respecter :
une anciennet de 5 ans dans leur domaine dactivits ;
une couverture rgionale (le-de-France) ou nationale ;
une exprience confirme de la ralisation de travaux en coproprit ;
une bonne ractivit.
Une fois rfrences, les entreprises sont mises en ligne sur le site COPRO-
DEVIS (www.copro-devis.fr) et accessibles par tous les adhrents collectifs
de lARC. Chaque intervention dans une coproprit peut faire lobjet dune
valuation par le responsable de coproprit. En cas de problme signal par
la coproprit, COPROPRIT SERVICES peut jouer un rle de mdiateur
afin de rgler ce problme.
Les responsables de coproprit ont alors deux possibilits comme lillustre
lcran ci-aprs :
lancer un appel doffres auprs des entreprises rfrences dans le
domaine dintervention recherch;
consulter les fiches de prsentation des entreprises et les appeler
directement pour leur demander un devis ou leur proposer un rendez-
vous.
23

En procdant ainsi, les responsables de coproprit ont la possibilit de mettre
en concurrence les socits qui grent les contrats rcurrents de leur
coproprit et dobtenir des devis concurrents ceux proposs par le syndic
pour la ralisation des travaux exceptionnels.
Pour se connecter au site Internet
www.copro-devis.fr
24
VII. UNARCOM ET COPRO-NET :
COMMENT PARTAGER VOTRE EXPRIENCE AVEC DAUTRES
RESPONSABLES DE COPROPRIT ?
Plusieurs sites Internet sont mis la disposition des adhrents collectifs pour
leur permettre une meilleure matrise de la gestion de leur coproprit.
Parmi eux, les sites UNARCOM et COPRO-NET permettent dchanger
avec les autres adhrents ou au sein de la coproprit.
UNARC : www.unarc.asso.fr
Le site de lUNARC qui communique des informations gnrales au grand
public et des tudes spcialises (dossiers mensuels et guides gratuits en
tlchargement) aux adhrents de lUNARC. Il permet en particulier de
consulter les ventuels abus ou actes illicites pratiqus par leur syndic ou les
entreprises partenaires.
COPRO-DEVIS : www.copro-devis.fr
Cest un outil qui donne la possibilit aux responsables de coproprit de
lancer des appels doffres ou de rechercher des entreprises rfrences par
lARC. Il permet en particulier de mettre en concurrence les entreprises qui
ont des tarifs trop levs.
COPRO-NET : www.copro-net.fr
Il permet de mettre en place le site Internet propre une coproprit et aussi
dchanger au sein de la coproprit entre les copropritaires, le conseil
syndical, le syndic et les entreprises prestataires.
UNARCOM : www.unarcom.fr
Sur ce forum les adhrents de lARC peuvent changer sur les pratiques de
leur syndic commun ou sur des sujets dactualit.
COPRO-AUDIT : www.copro-audit.fr
Avec cet outil les responsables de coproprit de raliser laudit de leurs
annexes comptables 1 et 2.
25
 OSCAR+ : www.oscar.unarc.fr VIII. SITE DE LUNARC :
Grce ce site les adhrents collectifs peuvent valuer la performance des COMMENT ENRICHIR VOS CONNAISSANCES EN SAPPRO-
annexes comptables 2 et 3 de leur coproprit par rapport un panel de PRIANT LES INFORMATIONS DIFFUSEES SUR LE SITE ?
coproprits ayant les mmes services collectifs.

Tous les adhrents collectifs connaissent bien le site de lUNARC et consultent

rgulirement les nombreux articles produits par les services de lARC.

Pour se connecter aux sites Internet

www.unarcom.fr
www.copro-net.fr

Une refonte complte de ce site vient dtre ralise. Les informations se

prsentent dsormais selon la structure suivante :
ARC/UNARC : partie institutionnelle qui prsente lassociation et ses
services ;
les diffrentes actions de lARC ;
la librairie avec toutes les publications, gratuites ou non ;
la partie documentaire comprenant tous les articles produits par lARC.

26 27
Chaque article est identifi par un type darticle et un thme. IX. GUIDES ET CAHIERS DE LARC :
Les diffrents types darticles sont : COMMENT DEVELOPPER VOTRE METHODE DANALYSE DES
nos actions ; CHARGES DE COPROPRIETE ?
les abus ;
les actualits ;
les dossiers ; LARC a dvelopp des guides et des cahiers mthodologiques qui permettent
les conseils de lARC. aux responsables de coproprit de sapproprier les mthodes permettant
damliorer la performance de leur coproprit.
Les diffrents thmes se rpartissent ainsi :
cadre lgislatif et rglementaire ; Les guides gratuits
fonctionnement et administration de la coproprit ; 8 Le Guide de la gestion technique et des services en coproprit 2011
gestion financire et comptable, matrise des charges, impays ; 8 Les Cahiers co-bilans (BES, eau, lectricit) 2010
maintenance, travaux, sant, scurit ; 8 Scurit incendie en coproprit 2010
matrise nergtique et dveloppement durable ; 8 Comment baisser vos charges en dix leons ? 2008
coproprits fragiles ou en difficult ;
8 Rnovation nergtique des coproprits : le guide des bonnes
gestion des nuisances et des sinistres ;
pratiques 2010
questions connexes.
8 Comment bien (re)ngocier ses contrats ? 2010
Les conseils syndicaux la recherche dinformations et de conseils sur la
Les guides payants
matrise des charges doivent se reporter au thme Matrise financire et
8 Sant et scurit des coproprits (2 )
comptable, matrise des charges, impays dont un sous-thme est ddi la
8 Faites baisser les charges de votre coproprit 2009 (10 )
matrise des charges, au contrle des comptes et lobservatoire des charges.
8 Dcider et contrler les travaux en coproprit 2011 (10 )
8 Ascenseurs : comment viter le pire? 2e dition anne??? (15 )
Pour se connecter au site Internet 8 Travaux et maintenance en coproprit 3e dition anne??? (18 )
www.unarc.asso.fr 8 Le Temps des conomies dnergie et du dveloppement durable
2008 (18 )
8 Guide ABC (amlioration des btiments collectifs) 2010 (35 )
8 Modle de carnet dentretien renforc anne ??? (10 )

Sil y a un guide que les conseils syndicaux et les syndics bnvoles doivent
dtenir dans leur bote outils pour la matrise de charges, cest celui sur la
gestion technique et les services en coproprit, qui est une mine
dinformations pratiques et de conseils efficients pour rendre plus
performante la gestion des coproprits.

28 29
 X CONCLUSIONS

Comme le montre ce guide, lARC propose actuellement une panoplie de

solutions pour aider les conseils syndicaux et les syndics bnvoles rendre
plus performante la gestion de leur immeuble en leur permettant :
dvaluer la situation financire de leur coproprit grce loutil
COPRO-AUDIT ;
dvaluer la performance de leur coproprit par rapport dautres
coproprits comparables sur le plan des services collectifs grce
OSCAR+ ;
de rengocier les contrats de maintenance et mettre en concurrence les
entreprises prestataires de services grce COPRO-DEVIS ;
dchanger et de partager les bonnes pratiques avec les autres conseils
syndicaux et syndics bnvoles grce UNARCOM et en interne la
coproprit avec COPRO-NET ;
denrichir leurs connaissances et comptences grce aux guides
mthodologiques et aux formations de lARC.

Ils ont galement la possibilit de bnficier dun rendez-vous avec des experts
partenaires de lARC (architectes, assurances, ascenseurs, contrats de
chauffage, gestion des fluides...), et de rencontrer les entreprises partenaires
lors du salon annuel.

Grce aux outils et mthodes de lARC, les conseils syndicaux et les

syndics bnvoles peuvent raliser de 15 30 % dconomies sur les
dpenses relatives la gestion courante de leur coproprit.

30
 GUIDES THEMATIQUES ET CONTRATS-TYPE
Prix remis
GUIDES : TITRES dition Nombre Prix public jusquau
de pages 31/08/2013
La Coproprit Pratique en 300 Questions 11me d. 384 18,50 17,00
Coproprit: Le Manuel du Conseil Syndical 6me d. 352 17,50 16,00
Travaux et maintenance en coproprit 3me d. 384 18,50 17,00
15,00 15,00
Les Manuels

Ascenseurs, Comment viter le pire ? 2me d. 288

La comptabilit pour tous 2me d. 384 18,50 17,00
Le rglement de coproprit en 200 questions 2me d. 320 16,00 16,00
Coproprit : le temps des conomies dnergie 2008 352 18,50 17,00
Grer soi-mme son logement locatif 2006 320 16,50 15,00
Grer soi-mme sa coproprit ou son ASL 2005 352 17,50 16,00
Coproprit : tout sur lassemble gnrale 1me d. 352 18,50 17,00

Traiter les coproprits fragiles ou en difficult 1me d. 11,00 11,00

Coproprit ameliorer sa gestion avec internet 1me d. 11,00 11,00
Faites baisser vos charges de votre coproprit 2009 160 11,00 10,00
Les Essentiels

Les comptes de la coproprit 1me d. 157 11,00 10,00

Soyez un conseil Syndical de coproprit efficace 2010 160 11,00 10,00
Lassemble gnrale en coproprit 2010 157 11,00 10,00
Savoir traiter les impays en coproprit 2011 156 10,00 9,00
Decider et contrler les travaux en coproprit 2011 149 10,00 9,00
Bien choisir son syndic de coproprit 2011 158 10,00 9,00

Carnet dentretien et de maintenance 2007 50 15,00 15,00

Les Documents
Pratiques

Savoir lire et exploiter les cinq annexes 2010 25 10,00 10,00

Registre du suivi du conseil syndical 2010 82 5,00 5,00
Contrat type dentretien des ascenseurs 2012 33 8,50 8,50

Les 25 gestes de premier secours en matiere danalyse

Les guides 2

des comptes 2012 30 2,00 2,00

Les impays en 25 questions 2012 25 2,00 2,00
Comment je suis devenu syndic benevole 2012 30 2,00 2,00
Comment bien ngocier son contrat de syndic 38 2,00 2,00
DVD La comptabilit pour tous 2009 13,00 13,00
DVD

DVD Tout savoir sur les appels de charge 2011 5,00 5,00
Guide de la bonne gestion 2013 256 Gratuit
Amlioration technique des Btiments Collectifs 2011 344 35,00

Frais de port 1 guide 4,10

Frais de port partir de 2 guides 6,30
Dont TVA : 7%
 25/31, rue Joseph Python
75020
Tl.: 01 40 30 12 82
Fax : 01 40 30 12 63
www.unarc.asso.fr

AB Communication 01 55 25 20 10
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et quel quen soit le support, est interdit sans autorisation
de lARC, propritaire des droits.

Octobre 2012