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Mdulo 2
Clasificacin de
los derechos
reales
2. Derechos reales sobre
la cosa propia y
derechos reales sobre la
cosa ajena
Introduccin
En el presente mdulo estudiaremos de manera detallada los diferentes

derechos reales que hemos enunciado brevemente en el mdulo anterior. Para
ello, y siguiendo la lnea de la mayora de la doctrina y la legislacin argentina,
en nuestro programa hemos clasificado los derechos reales en derechos reales
sobre la cosa propia y derechos reales sobre la cosa ajena.
Son derechos reales sobre la cosa propia:
o El dominio en general.
o El condominio.
o La propiedad horizontal.
o Los conjuntos inmobiliarios.
o El tiempo compartido.
o Los cementerios privados.
o El derecho real de superficie (si existe propiedad superficiaria).
Derechos reales sobre la cosa ajena:
o Servidumbres en general.
o Usufructo.
o Uso.
1
o Habitacin.
o Hipoteca.
o Anticresis.
o Prenda.
Es importante subrayar que los diferentes autores clasifican los derechos reales
de diversas maneras, aunque la innovacin del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin (en adelante CCCN) es clasificarlos, ya que el Cdigo Civil Argentino (en
adelante CC) no lo haca de manera precisa, para ello citaremos a una autora
destacada en materia de derechos reales, Marina Mariani de Vidal (2004), por
ejemplo, que clasifica los derechos reales, conforme a cmo se enunciaban en
el antiguo CC y que, no obstante, sirve de clasificacin doctrinaria alternativa.
Mariani de Vidal (2004), nos presenta la siguiente clasificacin:
Sobre cosa propia y ajena: (no los desarrollaremos, puesto que coincide
con la clasificacin inicial)
Principales y accesorios: Tal como ya se ha mencionado, los

derechos reales de garanta constituyen derechos accesorios
respecto a los crditos que garantizan. Los restantes derechos
reales enumerados en el art. 2.503 del Cdigo Civil (actual art.
1.887 CCCN) son principales. Ya estudiaremos cada uno de los
derechos reales durante el transcurso de este mdulo.
Sobre la sustancia y el valor: Esta clasificacin alude a la

posibilidad de uso y goce de la cosa que tiene el titular del
derecho real.
En principio, los derechos reales de garanta recaeran sobre el

valor, ya que su titular no tiene derecho de uso y goce de la cosa,
su principal facultad consiste en la realizacin de la cosa para
cobrarse con su valor. Los dems, seran derechos reales sobre la
sustancia. Sin embargo, la coincidencia no es total. En efecto, el
derecho de dominio implica un derecho sobre la sustancia y el
valor. El derecho de prenda puede recaer sobre la sustancia si as
se conviniera entre constituyente y acreedor, entre otros casos
que podramos mencionar.
Otras clasificaciones:
2
o De acuerdo a su objeto podemos clasificar a los derechos
reales segn que recaigan sobre muebles o sobre
inmuebles (slo recaen sobre inmuebles la hipoteca, las
servidumbres y el derecho de habitacin; los dems,
indistintamente sobre muebles o inmuebles).
Esta distincin es importante atento las profundas

diferencias existentes en el rgimen jurdico de los objetos.
o En el art. 2.772 del [antiguo] Cdigo Civil1 se esboza la

clasificacin de derechos reales perfectos e imperfectos.
Aqu slo diremos que para algunos se alude con ella el
dominio perfecto o imperfecto; ms para otros, siguiendo a
Freitas, los derechos reales perfectos o imperfectos son los
que se ejercen por la posesin; dentro de los primeros,
tenemos al dominio y al condominio; y dentro de los
segundos, al usufructo, al uso, a la habitacin, a la prenda y
a la anticresis.
o Segn la persona del titular podemos distinguirlos en:

derechos subjetivamente personales, es decir,
pertenecientes a una persona individualmente
determinada, pudiendo darse como ejemplos todos los
derechos reales menos las servidumbres. En algunos casos
los derechos son intransferibles (as, el usufructo, el uso y
la habitacin no pasan a los herederos). El otro grupo es el
de los derechos subjetivamente reales, que son los que
corresponden no a una persona determinada sino al que
en el momento es propietario de una finca. En esta
categora revistan las servidumbres (Mariani de Vidal,
2004, pgs. 81, 82, 83).
La clasificacin del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
El CCCN clasifica a los derechos reales en:
Derechos reales sobre cosa propia o ajena (art. 1.8882): sobre la cosa
total o parcialmente propia tenemos: el dominio, el condominio, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido,
el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes seran sobre la cosa ajena, es decir, el usufructo, el uso, la

habitacin, la servidumbre, la hipoteca, la anticresis y la prenda. Los
1
Art. 2.772 Ley N340 - Cdigo Civil Argentino derogado por Ley N 26.994.
2
Arts.1888, 1889, 1890 y 1891 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
3
derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravmenes
reales respecto del dueo de la cosa.
Derechos reales principales y accesorios (art. 1.889): Los derechos

reales son principales, excepto los derechos reales que existen como
garanta de un crdito, a saber: la hipoteca, la prenda y la anticresis.
Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables (art. 1.890):

segn sea obligatorio inscribir el ttulo o no en el registro
correspondiente. Son derechos reales registrables: todos los que recaen
sobre inmuebles y tambin el dominio y condominio sobre los
automotores; sobre buques y aeronaves y caballos pura sangre de
carrera, que si bien son cosas muebles, son registrables por mandato
legal.
Derechos reales que se ejercen o no por la posesin (art. 1.891): todos

los derechos reales se ejercen por la posesin, excepto las servidumbres
y las hipotecas.
2.1. Derechos reales sobre la cosa propia
2.1.1. Propiedad y dominio

La normativa con que un Estado regula el derecho de propiedad de los
particulares refleja fielmente su lnea poltica: liberalismo, socialismo, etctera.
Los vocablos propiedad y dominio fueron usados indistintamente por el
codificador del CC a lo largo del articulado, aun cuando (segn la doctrina) la
propiedad tiene mayor extensin que el dominio. As, hablamos de propiedad
industrial, propiedad de un crdito, etctera, aludiendo a una relacin de
pertenencia o titularidad entre un sujeto y un bien. Entonces, el vocablo
propiedad no solamente determina un derecho real sino tambin un derecho
personal, como la propiedad de un crdito, aludida precedentemente.
Nosotros reservaremos la palabra dominio para aludir al derecho real.
La definicin legal de dominio estaba plasmada en el art. 2.506 del CC, el cual
rezaba: el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y accin de una persona3. El CCCN lo define en el art.
1.941, que estudiaremos ms adelante.
Nuestra Corte Suprema, intrprete final de la Constitucin Nacional y las leyes,

en el fallo Ventura c. Banco Central Amparo, ha dicho que:
3
Art. 2.506 Ley 340 - Cdigo Civil Argentino derogado por ley 26.994.
4
el trmino propiedad empleado en los artculos 14 y 17 de la
Constitucin Nacional ampara a todo el patrimonio, incluyendo
derechos reales o personales, bienes materiales o inmateriales
y, en general, todos los intereses apreciables que un hombre
pueda poseer, fuera de s mismo y de su vida y libertad4.
Garantas de la propiedad: fuentes legales
El artculo 14 de la Constitucin Nacional menciona entre los derechos

reconocidos a los habitantes de la Nacin, conforme a las leyes que
reglamentan su ejercicio, el de usar y gozar y disponer de su propiedad5;
a su vez, el art. 17 enuncia el principio de inviolabilidad de la propiedad: la
propiedad es inviolable, y ningn habitante de la Nacin puede ser privado de
ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley6.
Teniendo en cuenta la amplsima definicin de propiedad que ha dado nuestro

mximo tribunal, efectuemos una distincin:
Los derechos son potestades jurdicas reconocidas en cabeza de los habitantes

de un Estado; las garantas son limitaciones impuestas a los poderes del Estado,
que debe respetar la titularidad y ejercicio de estas potestades.
Proteccin frente a particulares y frente al Estado
Veamos el sistema de garantas estructurado por nuestra Constitucin

Nacional:
Proteccin respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las

acciones posesorias y reales y en la faz penal, mediante los delitos contra
la propiedad, a los que el cdigo penal dedica un captulo entero; todos
estos mecanismos se efectivizan a travs de los cdigos de
procedimiento correspondientes.
Proteccin respecto del poder pblico: el Estado puede actuar como

persona de derecho privado o como persona de derecho pblico. En el
primer caso, est sujeto a la misma regulacin civil, comercial, agraria,
etctera, que los particulares. En el segundo caso, cuando acta en
ejercicio del poder de imperio que le compete, debe hacerlo en forma
4
Alberto Francisco Jaime Ventura y Otra v. Banco Central de la Repblica Argentina - 1976.
5
Art. 14 - Constitucin de la Nacin Argentina.
6
Art. 17 - Constitucin de la Nacin Argentina.
5
legtima y no arbitraria, en caso contrario, cobra vigencia la garanta
constitucional contenida en la segunda parte del art. 17 CN:
la expropiacin por causa de utilidad pblica debe ser calificada

por ley y previamente indemnizada () la confiscacin de bienes
queda borrada para siempre del cdigo penal argentino. Ningn
cuerpo armado puede hacer requisiciones, ni exigir auxilios de
ninguna especie () todo autor o inventor es propietario
exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el trmino
que le acuerde la ley7.
Expropiacin
La expropiacin es una institucin de derecho pblico y reglada por las normas

administrativas (Ley Nacional N 21.499 de expropiacin, leyes provinciales de
expropiacin y de procedimiento administrativo). Es el mecanismo por el cual
el Estado, haciendo uso de su poder de imperio, califica un bien como de
utilidad pblica, procura una indemnizacin al particular afectado y
posteriormente lo desapodera del bien. La calificacin debe ser hecha por ley
nacional o provincial y puede recaer sobre cualquier tipo de bien que sea capaz
de satisfacer el inters general: muebles, inmuebles, crditos, patentes de
invencin, etctera.
La indemnizacin previa debe comprender el valor del bien y los daos y

perjuicios derivados de la desposesin, pero no incluye el lucro cesante.
Se llama expropiacin irregular o indirecta a aquella en la cual el particular

compele al Estado a iniciar el proceso de expropiacin. El art. 51 de la ley
21.499 prev tres supuestos: a) cuando existe ley que calific al bien como de
utilidad pblica y el Estado procede a tomarlo sin previa indemnizacin; b)
cuando, con motivo de la ley que califica a ciertos bienes como de utilidad
pblica, se ha hecho inconveniente el uso y goce normal; c) cuando el Estado ha
impuesto sobre el bien una restriccin o limitacin indebida, lesionando el
derecho de propiedad8.
La clasificacin jurista clsica de los derechos, distingue entre derechos

patrimoniales, extrapatrimoniales y mixtos; estos ltimos tienen una faz
patrimonial y otra extrapatrimonial. Es en esta ltima categora donde
ubicamos a los derechos intelectuales; su faz patrimonial hace a la facultad de
ceder la explotacin econmica, conceder licencias, etctera, mientras que su
7
Art. 17 Constitucin de la Nacin Argentina.
8
Art. 51 - Ley 21.499 Ley Nacional de Expropiaciones. Poder Ejecutivo Nacional.
6
faz extrapatrimonial o moral hace referencia a la facultad vitalicia que tiene el
creador, y luego sus sucesores, de tutelar la incolumidad y fidelidad de la obra.
Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los

derechos de autor y los industriales (marcas, patentes, diseos de utilidad,
designaciones comerciales y diseo ornamental).
Como lo mencionamos arriba, segn la distincin clsica de los derechos, estos

se clasifican en:
Derechos patrimoniales: reales o personales.
Derechos extrapatrimoniales: en persona propia (por ejemplo: derecho

a la vida) o ajena (patria potestad).
Derechos mixtos:
o Derechos de autor (ley 11.723) INPI (Instituto Nacional de

Propiedad Industrial).
o Derechos industriales: marcas, patentes, diseos de utilidad,

designaciones comerciales y diseo ornamental INPI.
2.1.2. Dominio: caracteres generales
Concepto
El dominio es el derecho de seoro ms amplio que puede tenerse sobre una

cosa y confiere todas las facultades existentes sobre el objeto: ius utendi, ius
fruendi y ius abutendi (derecho de usar, de disfrutar y de disponer). Debe
ejercerse, como todo derecho, en forma regular, que no constituya la figura de
abuso de derecho.
Crtica de la definicin del CC - La definicin del CCCN
El Cdigo Civil lo defina como: art. 2480: El dominio es el derecho real en

virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la accin de
una persona9.
9
Art. 2.480 Ley 340 - Cdigo Civil Argentino derogado por ley 26.994.
7
La mayora de la doctrina siempre ha criticado esta definicin por considerarla
vaga e imprecisa, ya que en todos los derechos reales la cosa se encuentra
sometida a la voluntad y accin de una persona.
El CCCN lo define en el art. 1.941:
El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las

facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de
una cosa, dentro de los lmites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario10.
Como lo manifiesta Eduardo Molina Quiroga (2015) en su Manual de derechos

reales, es una definicin superadora al antiguo y vago texto del CC.
Al carcter absoluto del dominio lo definen los derechos de usar, disfrutar y

disponer de la cosa, pero no debe confundirse absoluto con ilimitado, ya que
como perfectamente lo aclara el art. 1.941, su ejercicio siempre ser dentro de
los lmites previstos por la ley11.
Caracteres del dominio
Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso

del tiempo, o sea, no se acaba porque el dueo no ejerza sus facultades,
o las ejerza otro, excepto que ese otro adquiera el dominio por la
prescripcin adquisitiva12.
Absoluto: porque reconoce el mayor nmero de facultades posibles

sobre una cosa (ius utendi, ius fruendi y ius abutendi, que es derecho de
usar, de disfrutar y de disponer). Este carcter se vio atenuado por la
reforma de la ley 17.711, donde se introdujo el derecho conforme a un
ejercicio regular13 y que es el espritu del art. 1.941 mencionado
precedentemente, cuando aclara dentro de los lmites de la ley.
Conviene leer los artculos 9, 10 y 11 del CCCN para ilustrar y completar
este concepto ya que los mismos se refieren a la buena fe y la
proscripcin del abuso del derecho.
Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio

sobre la misma cosa, segn lo determina el art. 1.943 del CCCN: El
dominio es exclusivo y no puede tener ms de un titular. Quien adquiera
10
Art. 1941 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
11
12
Art. 1942 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
13
Art.1071 Ley 340 - Cdigo Civil Argentino - Reforma Ley N17.711 - Honorable Congreso de
la Nacin Argentina.
8
la cosa por un ttulo, no puede adquirirla por otro, sino es por lo que
falta al ttulo14. Veremos, posteriormente, la naturaleza del derecho real
de condominio para no confundir este concepto. Tambin cabe aclarar
que del mismo surge que el titular de un derecho real de dominio no
puede tener otro derecho real sobre el mismo objeto, por ejemplo, el
propietario no puede ser usufructuario al mismo tiempo.
Clases de dominio
Dominio perfecto y dominio imperfecto
El art. 1.941 del CCCN describe el dominio pleno o perfecto cuando es perpetuo
y la cosa no se encuentra gravada con ningn derecho real; pero adems
menciona al dominio menos pleno o imperfecto en el artculo 1946 del CCCN
cuando dice que el dominio es imperfecto si est sometido a una condicin o
plazo resolutorios o si la cosa est gravada con cargas reales15, esto es, cuando
debe resolverse al cabo de un cierto tiempo o al cumplimiento de una
condicin resolutoria (perdiendo el carcter de perpetuo), o cuando la cosa
est gravada a favor de terceros con algn derecho real como servidumbre,
usufructo, etctera (perdiendo as el carcter de pleno).
El dominio imperfecto puede ser, segn el CCCN: revocable, fiduciario o

desmembrado.
Los dominios revocable y fiduciario afectan el carcter de perpetuo del

dominio; el desmembrado afecta el carcter de absoluto, pero ninguna de esas
tres especies de dominio imperfecto afecta el carcter de exclusivo.
Dominio revocable: Es aquel que se tiene sujeto a una condicin o plazo

resolutorios, nunca suspensivo, puesto que en tal caso, el dominio no
habra nacido. La cosa no pasa a un tercero, sino que vuelve a manos del
transmitente. Sucede cuando el dominio es susceptible de quedar sin
efecto por distintas causas, como un pacto de retroventa, una condicin
resolutoria, la revocacin de una donacin o legado por ingratitud o
incumplimiento de los cargos, anulacin del acto de transmisin,
rescisin, accin por hecho fraudulento, restitucin por pago indebido,
etctera. En suma, siempre que el dominio se haya transferido de una
manera interina. La innovacin del CCCN en el art. 1.965 consiste en
otorgarle un plazo de diez aos al dominio revocable desde la fecha del
ttulo constitutivo.
14
15
Art. 1.946 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
9
Dominio fiduciario: El art. 1.701 define al dominio fiduciario como:
el que se adquiere en razn de un fideicomiso constituido por

contrato o testamento, y est sometido a durar solamente hasta
la extensin del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a
quien corresponda segn el contrato, el testamento o la ley16.
Existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario, ha recibido un

bien, singularmente determinado, de una persona, llamada
constituyente del fideicomiso, con el fin de que, al trmino de un cierto
plazo o al cumplimiento de determinada condicin (resolutoria), lo
transmita, a su vez, a un tercero, denominado fideicomisario.
En el fideicomiso intervienen tres sujetos:
o Fiduciante: quien transfiere el dominio de la cosa (constituyente

del fideicomiso).
o Fiduciario: quien recibe los bienes y est obligado a ejecutar

ciertos actos con ellos y luego transferirlos, al cumplimiento del
plazo o condicin, a la persona que el fiduciante hubiere
designado (propietario fiduciario que tambin puede llegar a ser
fideicomisario).
o Beneficiario: es quien adquiere el beneficio (por ejemplo, rentas

sobre alquiler de los bienes) puede llegar a ser fideicomisario.
o Fideicomisario: es la persona a quien la propiedad debe

transferirse cuando el fideicomiso llegue a su fin, por
cumplimiento del plazo u objeto. Puede ser la misma persona del
Fiduciante o del Beneficiario.
El fideicomiso slo puede constituirse sobre cosas en particular y no

sobre universalidades jurdicas ni alcuotas de aqullas. Las facultades
del fiduciario son restringidas, no pudiendo constituir usufructo, uno ni
habitacin y (de constituir hipoteca) sta sigue la suerte del dominio.
Las aplicaciones de esta institucin son mltiples y es muy comn ver

emprendimientos de este tipo en los mercados financiero e inmobiliario.
Le son aplicables al dominio fiduciario todas las normas referidas a los
derechos reales y en especial al dominio17.
16
17
Ttulos I y III Libro IV Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
10
El contrato de fideicomiso est normado en el art. 1.666 del CCCN, para
mayor ilustracin se recomienda su lectura.
Dominio desmembrado: Es aquel que se tiene respecto de una cosa

sobre la cual se han constituido derechos reales: prenda, anticresis,
usufructo, uso, habitacin, superficie o servidumbres. Si lo que se ha
constituido es un usufructo, transfirindose el uso y goce de la cosa, se
dice que la propiedad ha quedado desnuda o nuda (del latn nudus). A tal
fin, al titular del dominio se le llama nudo propietario.
Pueden sealarse, adems, otros casos de dominio imperfecto: como el fundo

en el cual el propietario debe tolerar se explote una mina en el subsuelo, a raz
de una concesin otorgada por el Estado.
Lmites al dominio
El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto debe

ser ejercido con lmites y de acuerdo con las normas que lo regulan.
Al respecto, el CCCN habla solo de lmites al dominio18 y no de restricciones,

trmino que el CC utilizaba, y despoja en su articulado de gran parte de la
casustica, sintetizando en los siguientes artculos de referencia los lmites al
dominio.
Podemos distinguir las limitaciones impuestas al dominio privado, de la

siguiente manera:
1) Lmites impuestos slo en el inters pblico: Las mayoras regladas

por el Derecho Administrativo (a travs de leyes, decretos, ordenanzas,
reglamentos, etctera) y basadas en deberes o responsabilidades del
individuo como miembro de una comunidad. En principio, no dan origen
a indemnizacin alguna a favor del propietario del bien. Algunos
ejemplos son las normas que regulan la higiene y salubridad, los cdigos
de urbanismo, de circulacin de los automotores, etctera (art. 1.970
CCCN).
2) Lmites impuestos en inters de los particulares: ejemplo de esta

clasificacin son los lmites a la disponibilidad jurdica, sabemos que la
circulacin de la riqueza es de orden pblico y, por ello, no puede
extraerse un bien del trfico indefinidamente. El art. 1.972 CCCN regula
y limita las clusulas de inenajenabilidad. Leamos el artculo aludido:
18
Captulo 4 Libro IV - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Ley N 26.994. Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
11
En los actos a ttulo oneroso es nula la clusula de no transmitir a
persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales. Estas clusulas son
vlidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a ttulo gratuito todas las clusulas sealadas en el
primer prrafo son vlidas si su plazo no excede de diez aos.
Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o
superior a diez aos, se considera celebrada por ese tiempo. Es
renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de
diez aos contados desde que se estableci.
En los actos por causa de muerte son nulas las clusulas que
afectan las porciones legtimas, o implican una sustitucin
fideicomisaria.19
Tambin podemos citar otra limitacin al dominio emergente de las relaciones

de vecindad: regladas de manera exhaustiva en los arts. 1975 al 1982 CCCN,
stas procuran la prevencin de daos o molestias como el desvo de cursos de
agua, instalaciones y paso de personal de una obra, las vistas y luces que deben
ser fijadas en la construccin de muros, etctera.
Veremos el artculo al que ms importancia ha dado la doctrina respecto del

asunto que nos compete, por ser una hiptesis que engloba el mayor nmero
de casos posibles:
Artculo 1.973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el

humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles
vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en
cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorizacin
administrativa para aqullas. Segn las circunstancias del caso,
los jueces pueden disponer la remocin de la causa de la
molestia o su cesacin y la indemnizacin de los daos. Para
disponer el cese de la inmisin, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad,
la prioridad en el uso, el inters general y las exigencias de la
produccin.20
19
20
12
Para que ello ocurra, la actividad desarrollada en el inmueble debe causar
molestias que excedan la normal tolerancia, es decir, que tengan cierta
entidad. La enumeracin de los factores productores de la molestia es
meramente enunciativa y la existencia de una autorizacin administrativa para
funcionar no es bice para solicitar el cese de las molestias. La reforma del
CCCN autoriza a los jueces a disponer siempre la indemnizacin de daos, que
en el CC era optativa.
Extincin del dominio
El art. 1.907 CCCN establece que:
sin perjuicio de los medios de extincin de todos los derechos

patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, stos se
extinguen, por la destruccin total de la cosa si la ley no autoriza
su reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los
derechos reales sobre cosa ajena21.
Es decir que para el nuevo cdigo se reconocen tres modos de extincin que
sirven para todos los derechos patrimoniales, y los especiales de los derechos
reales, stos se extinguen por tres causas:
Destruccin total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstruccin.
Abandono.
Consolidacin en los derechos reales sobre cosa ajena.
Con la intencin de completar e ilustrar las causales del artculo mencionado,

veamos algunos detalles de extincin, siguiendo la misma lnea del anterior CC:
Por la destruccin o consumo total de la cosa que estaba sometida a l, o

cuando la cosa es puesta fuera del comercio.
La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando

recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la
residencia de su dueo.
Cuando la ley atribuye a una persona, a ttulo de transformacin,

accesin, o prescripcin, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.
21
13
Por abandono. El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de
la cosa, puede abandonarla por la parte que tiene; pero el que tiene el
todo de la cosa, no puede abandonarla por una parte indivisa.
Por enajenacin de la cosa y tambin por la transmisin judicial del

dominio, cualquiera que sea su causa, ejecucin de sentencia,
expropiacin por necesidad o utilidad pblica.
Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa,

cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un ttulo
vicioso.
2.1.3. Condominio
Definicin
El art. 1.983 CCCN mantiene el concepto del CC (art. 2.673), pero agrega la
presuncin de igualdad sobre las partes que corresponden a cada condmino.
As dice que:
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que

pertenece en comn a varias personas y que corresponde a cada
una por una parte indivisa. Las partes de los condminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el ttulo dispongan otra
proporcin22.
Los elementos del condominio son, por tanto:
Pluralidad de sujetos: El derecho de propiedad, como lo dice la propia

norma, corresponde a "varias personas", es decir, que los titulares
deben ser dos o ms, ya que de lo contrario nos encontraramos
frente al dominio (y no al condominio). Puede tratarse de personas
fsicas o jurdicas.
Unidad de objeto: El derecho de los copropietarios recae sobre una o

varias cosas muebles o inmuebles. Aunque se trate de varias cosas,
ellas son consideradas a los efectos del condominio como un solo
objeto, ya que el derecho de los copropietarios recae sobre todas,
22
14
correspondiendo a cada uno por una cuota parte, sin que pueda
decirse que ninguna de ellas en su totalidad, ni ninguna de sus partes
materialmente individualizada, pertenezca a un copropietario
determinado.
Existencia de partes alcuotas ideales sobre la cosa: Como lo establece

el CCCN, el derecho de cada condmino lo es "por una parte
indivisa", es decir, que le corresponde por la mitad, un tercio, un
quinto, etctera, sin que pueda decirse, volvemos a repetirlo, que l
se asienta sobre parte alguna materialmente determinada del objeto
(Mariani de Vidal, 2004, pg. 124)
En el condominio encontramos los mismos caracteres que en el dominio:

absoluto, exclusivo y perpetuo.
Es un derecho sobre la cosa total o parcialmente propia (art. 1.888 CCCN),

principal (art. 1.889 CCCN) y que se ejerce por la posesin (art. 1.891 CCCN)23.
Existen, en principio, dos clases de condominio: sin indivisin forzosa (que es la

regla) y con indivisin forzosa, aunque siguiendo la redaccin del CCCN
estaramos en presencia de tres, puesto que el condominio con indivisin
forzosa tiene dos subcategoras (temporal y permanente):
Condominio sin indivisin forzosa
Es aquel en el que cualquiera de los condminos, en cualquier tiempo y sin

depender de la conformidad de los dems condminos, puede poner fin a la
copropiedad solicitando la particin de la cosa comn24 (art. 1.997 CCCN). Este
es el condominio normal u ordinario.
Facultades de los condminos
Respecto de la parte indivisa: Las facultades son amplsimas, realizando los

actos de administracin y disposicin que sean compatibles con la naturaleza
de su parte alcuota, sin consentimiento de los otros condminos. Puede, por
ejemplo, enajenarla libremente, gravarla, como ser constituir una hipoteca o
darla en usufructo, pero no puede arrendar su cuota parte.
Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio, la regla es la imposibilidad

de obrar tanto material como jurdicamente. Rige el principio del ius prohibendi
segn el cual y citando al art. 1986 del CCCN:
23
Arts.1.888, 1.889 y 1.891 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
24
15
cada condmino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la
cosa comn sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio
inters u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los
restantes condminos25.
Sin perjuicio de ello, los condminos pueden convenir el uso y goce alternado
de la cosa comn o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes26.
El condmino debe usar y gozar de la cosa de acuerdo con su destino y sin

causarle deterioros. Dice el art. 1.988 CCCN: El uso y goce excluyente sobre
toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho
a indemnizacin a los restantes, sino a partir de la oposicin fehaciente y slo
en beneficio del oponente27.
El art. 1.990 CCCN tambin prohbe al condmino efectuar actos jurdicos que
impliquen el ejercicio del derecho de propiedad sobre la cosa, sin el
consentimiento de los copropietarios.28 Esto excluye: enajenacin de la cosa
entera o de partes materiales concretas, constitucin de servidumbres,
hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una parte material concreta de sta.
Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad relativa (porque puede ser
alegada por el resto de los condminos pero no por el constituyente), pero
cobraran eficacia si la cosa llegase a ser adjudicada al constituyente, por el
principio declarativo de la particin.
Obligaciones de los condminos
Gastos de conservacin y reparacin de la cosa: los condminos pueden

obligar a los dems a soportar estos gastos. La nica manera de que puedan
liberarse es abandonando la cosa (o sea abandono de su derecho) y hasta que
los gastos no sean solventados, se puede ejercer por parte de los
copropietarios el derecho de retencin en contra del condmino incumplidor.
Obligaciones por deudas contradas para la comunidad: si un solo

copropietario las contrajo, el mismo est obligado, pero puede pedir la
repeticin del pago contra los dems condminos, mediante un reembolso.
25
26
27
28
16
Si, en cambio, hubiesen sido contradas por todos los condminos, puede pasar
que:
Pacten solidaridad29.
Pacten responder de acuerdo a su cuota parte.
No expresen cul es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este caso

responden por partes iguales, pues los terceros no tienen forma de
conocer los porcentajes de las partes alcuotas.
Administracin
Lo ms comn es que la cosa sea administrada por alguno de los condminos.

Siendo imposible por la calidad de la cosa o por la oposicin de alguno de los
condminos, el uso o goce de la cosa o la posesin comn, resolvern todos si
debe ser puesta en administracin, o arrendada30.
Para tomar decisiones es suficiente la citacin a todos los copropietarios y la

mayora necesaria para tomar la decisin es la absoluta (o sea la mitad ms
uno), computndose los votos por valor y no por cabeza, de manera tal que si
una de las partes reuniese ms del cincuenta por ciento del total, ser quien
decide. Habiendo empate, se decide por la suerte.
Al tomar esta decisin, la asamblea tambin debe decidir quin administrar la

cosa, que puede ser uno de los condminos o un tercero. El condmino que
ejerciere la administracin ser reputado mandatario de los otros.
Condominio con indivisin forzosa
Dice el art. 2.675 del CCCN: La indivisin forzosa puede provenir de la ley, de
un contrato o de un acto de ltima voluntad31. Se configura cuando la facultad
de pedir la divisin en cualquier tiempo se encuentra coartada, ya sea por una
causa derivada de la ley (indivisin forzosa permanente) o porque lo prohbe
una estipulacin temporal pactada por los condminos o que les ha sido
impuesta por el testador (indivisin forzosa temporal).
De origen legal (o permanente): citando al art. 2004 CCCN es la que

recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
comn de dos o ms heredades pertenecientes a distintos
29
Solidaridad: Implica actuacin o responsabilidad total de cada uno de los titulares de un
derecho o de los obligados por razn de un acto o contrato.
30
Vase: http://goo.gl/xrcp3b
31
17
propietarios32. Por ejemplo, un pozo para sacar agua o un canal de
desage, o paredes, muros, cercos o fosos que sirvan de separacin
entre dos heredades contiguas.
De origen contractual (temporaria): los condminos no pueden renunciar

indefinidamente a la facultad de particionar, el art. 1.999, 2 parte, CCCN
determina que la convencin por la que los condminos convengan
suspender la particin no puede exceder el plazo de diez (10) aos33.
Cuando la convencin no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a

diez aos, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea
inferior a diez aos puede ser ampliado hasta completar ese lmite
mximo34 (art. 2.000 CCCN).
De origen testamentario (temporaria): el art. 51 de la ley 14.394 permite

al testador imponer la indivisin de los bienes hereditarios por hasta diez
aos. Si se trata de un establecimiento comercial, la indivisin podr
prolongarse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de
edad.35
Conclusin del condominio
El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las que
nos remitimos, existiendo una causal propia que es la particin.
Ese era el espritu del ex art. 2.692 CC y resulta del art. 1.997 CCCN: Excepto
que se haya convenido la indivisin, todo condmino puede, en cualquier
tiempo, pedir la particin de la cosa. La accin es imprescriptible36.
Efecto de la particin
Parafraseando al ex art. 2696 del CC, se entiende que la accin de particin

debe interponerse en el lugar donde se encuentren los bienes. La divisin entre
los copropietarios es slo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el
sentido de que cada condmino debe ser considerado como si hubiese sido,
desde el origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que le correspondi
en su lote. El mismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisin absoluta,
pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros, por cualquier acto a ttulo
oneroso.
32
33
34
35
Ley 14.394 Ao 1954 Rgimen del Menor y la Familia Abrogada por Ley N 26.994.
Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
36
18
Formas de llevar a cabo la particin
Veamos qu establece el articulado del CCCN al respecto a las tres modalidades

de particin: La particin privada, la particin en especie y la particin judicial:
Artculo 2369.- Particin privada. Si todos los copartcipes estn

presentes y son plenamente capaces, la particin puede hacerse
en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen
convenientes. La particin puede ser total o parcial37.
La particin es total cuando se divide toda la cosa o todas las cosas que tiene el
condominio; y parcial cuando se liquida respecto de una parte de la cosa o de
algunas cosas.
Artculo 2374.- Principio de particin en especie. Si es posible

dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los
copartcipes puede exigir su venta.
En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a
la distribucin del producto que se obtiene. Tambin puede
venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la
formacin de los lotes38.
Artculo 2371.- Particin judicial. La particin debe ser judicial: a)

si hay condminos incapaces, con capacidad restringida o
ausentes; b) si terceros, fundndose en un inters legtimo, se
oponen a que la particin se haga privadamente; c) si los
condminos son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la
particin privadamente39.
Si las partes adjudicadas no fuesen equivalentes, se podrn hacer

compensaciones en dinero o especie.
2.1.4. Propiedad horizontal

Definicin
37
38
39
19
Podemos definir la propiedad horizontal como el derecho real del propietario
de unidades, pisos o departamentos, que confiere el uso y goce exclusivo sobre
las partes exclusivas de un inmueble y el uso conjunto sobre las partes
comunes.
El art. 1.887 CCCN, que enumera los derechos reales, lo incluye luego del
condominio, y su reglamentacin se encuentra en el Libro III, Ttulo V, Captulo
1 del CCCN, a partir del art. 2.037.
El CCCN, en su art. 2.037, define a la propiedad horizontal como:
el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que

otorga a su titular facultades de uso, goce y disposicin material
y jurdica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece
este Ttulo y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
Las diversas partes del inmueble, as como las facultades que
sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un
todo no escindible.40
Naturaleza jurdica
Si bien el basamento del derecho real de Propiedad Horizontal es el dominio

del propietario de unidades, pisos o departamentos, estamos en presencia de
un derecho real autnomo que recae sobre una unidad funcional (consistente
en un departamento) que implica particin de un edificio y porcentaje de cosas
comunes. Es un derecho real distinto al dominio y al condominio y que recae
sobre la cosa total o parcialmente propia.
Antecedentes - La ley 13.512 (Propiedad Horizontal)
Nuestro CC, en el art. 2.518, prohiba la divisin de los inmuebles en pisos o en

departamentos (art. 2.617, hoy derogado), y los pisos, unidades o
departamentos de un inmueble pertenecan todos al mismo propietario, que
poda hacer explotacin econmica de ellos libremente, pero que al transferir
el dominio lo haca sobre el conjunto.
La realidad social de finales de los aos 40 hizo necesaria la sancin de la ley

13.512 de propiedad horizontal, que permiti la titularidad de un derecho real
independiente sobre cada unidad. Rezaba su artculo 1:
40
20
Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de
un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola
planta, que sean independientes y que tengan salida a la va
pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer
a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta
ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio
a ms de una persona.41
En la actualidad, con la reforma del Cdigo Civil, el espritu de la ley 13.512 ha

quedado incorporado al nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
Elementos del PH
El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un

derecho de dominio sobre ciertas partes exclusivas (llamadas unidades) y un
derecho comn sobre las partes indivisas, calculado en un porcentual sobre el
total de las partes comunes y que se establece al nico efecto de hacer posible
el primero y es inseparable de aqul.
Partes privativas (unidad funcional): deben reunir los siguientes

requisitos:
o Independencia funcional: cada unidad debe ser autnoma y se

basta a s misma para la funcin que cumple.
o Salida a la va pblica: ya sea en forma directa o por un pasaje

comn, como pasillo o escaleras.
Las partes privativas siempre son de uso exclusivo de su propietario.
El CCCN, en su art. 2.039, establece que:
El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad

funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o
destino, que tengan independencia funcional, y comunicacin
con la va pblica, directamente o por un pasaje comn.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa
del terreno, de las cosas y partes de uso comn del inmueble o
41
Ley 13.512 Ley de Propiedad horizontal Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
21
indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una
o ms unidades complementarias destinadas a servirla42.
Partes y cosas comunes: Leamos el artculo 2.040 CCCN:
Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las

unidades funcionales las cosas y partes de uso comn de ellas o
indispensables para mantener su seguridad y las que se
determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas
y partes cuyo uso no est determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningn propietario puede alegar
derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectacin exclusiva a una
o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de
los otros propietarios.43
A partir de lo expuesto, distinguimos:
o Cosas y partes necesariamente comunes: indispensables para

mantener la seguridad del inmueble (por ejemplo, los cimientos,
azoteas, vivienda del encargado, ascensores y montacargas,
etctera).
o Cosas y partes comunes del edificio, no indispensables (por ej., la

piscina, lavadero, gimnasio, etctera).
Los artculos 2.041 y 2.042 CCCN efectan una enumeracin no taxativa de

ambos tipos de cosas comunes, pudiendo introducirse ms cosas comunes en
el reglamento de copropiedad y administracin. El reglamento, adems, debe
determinar las partes del edificio que sern de propiedad exclusiva, fijando el
porcentual que cada unidad importa en relacin al valor del conjunto.
Las partes comunes pueden ser de uso comn de todos los propietarios de los
PH, o de uso exclusivo de uno o ms propietarios (es el caso de las terrazas
reservadas).
42
43
22
Sujecin al rgimen
A los modos de adquisicin reseados en relacin al dominio, aplicables a la

adquisicin de PH, se suma un modo especial: la afectacin de un inmueble al
rgimen de propiedad horizontal. En tal caso: en qu momento nace el nuevo
y distinto derecho real, esto es, la propiedad horizontal?
El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al rgimen de horizontalidad,

mediante escritura pblica, naciendo as el estado de propiedad horizontal
cuando la Escritura y el Reglamento de Copropiedad y Administracin son
inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble del Reglamento de
Copropiedad y Administracin, que ha de regir la vida del consorcio
correspondiente a ese inmueble.
Con posterioridad, al enajenarse una de las unidades a un tercero, nacer el

derecho de propiedad horizontal, pues mientras la titularidad de todas las
unidades permanezca en cabeza del propietario del inmueble, no existir
condominio sobre las partes comunes, ni asambleas de copropietarios, ni
consorcio. En suma, no se habrn configurado las notas tpicas de este derecho
real.
La escritura de sujecin debe contener:
La manifestacin de la voluntad del propietario, en el sentido de someter

el inmueble al rgimen de Propiedad Horizontal .
Una detallada descripcin de las unidades con expresin del porcentual

que cada una importa en relacin con el valor total del inmueble y
descripcin de las partes comunes.
Creacin del consorcio de propietarios.
Reglamento de copropiedad y administracin.
Leemos que el CCCN, en su art. 2.038, referido a la constitucin del derecho

real de Propiedad Horizontal, establece que:
A los fines de la divisin jurdica del edificio, el titular de dominio

o los condminos deben redactar, por escritura pblica, el
reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el
registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al ttulo
suficiente sobre la unidad funcional44.
44
23
Derechos y obligaciones de los propietarios de las unidades funcionales:
Derechos y facultades jurdicas. Conforme establece el art. 2.045 CCCN y

cuyo texto citamos:
Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los

dems, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre
ella constituir derechos reales o personales. La constitucin,
transmisin o extincin de un derecho real, gravamen o
embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y
partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede
realizarse separadamente de stas45.
El titular de propiedad horizontal, en principio, cuenta con las mismas

facultades propias de un dueo.
El titular del derecho de propiedad horizontal puede realizar todos los actos
jurdicos de que sea susceptible la cosa, con la particularidad de que en el acto
se entendern comprendidos los derechos sobre los bienes comunes.
Obligaciones. El art. 2.046 del CCCN establece las obligaciones para cada
propietario, a saber:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad

horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en
buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes
ordinarias y extraordinarias en la proporcin de su parte indivisa;
d) contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay; e)
permitir el acceso a su unidad funcional para realizar
reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalacin; f) notificar
fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta
por constituir uno diferente del de la unidad funcional46.
El art. 2.047 CCCN establece las prohibiciones:

45
46
24
Est prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las
unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de propiedad
horizontal; b) perturbar la tranquilidad de los dems de
cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d)
depositar cosas peligrosas o perjudiciales47.
Como dice el art. 2.048 del CCCN, cada propietario debe atender los gastos de
conservacin y reparacin de su propia unidad funcional48.
Segn el inciso c) del art 2046 del CCCN, el propietario est obligado al pago
de las expensas comunes y extraordinarias en la proporcin de su parte
indivisa49.
A su vez, el artculo 204850 determina las caractersticas de las expensas

comunes.
Estas expensas son una obligacin en cabeza del actual propietario del PH,
inclusive en relacin con las mensualidades devengadas antes de la adquisicin
del derecho real y que permanecen impagas.
El cobro regular de las expensas comunes es fundamental para el normal

desenvolvimiento del consorcio. La importancia de cumplir con esta obligacin
queda puesta de manifiesto al negarse a los propietarios de unidades la
facultad de abandono51 (art. 2.049, primer prrafo del CCCN).
No se concede el derecho al abandono, ya que ningn propietario podr

liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso, y goce de
los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le
pertenece52.
La proporcin en que debe contribuir cada propietario al pago de expensas y

gastos comunes es equivalente al porcentual que su unidad tiene en relacin al
valor total del edificio, salvo que por reglamento se fijare un porcentaje
distinto.
47
48
49
50
51
52
Art. 8 in fine - Ley 13.512 - Ley de Propiedad Horizontal Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
25
Una novedad que establece el CCCN en el art. 2.049 es que el reglamento de
propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por
expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados
servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones. Este fue un
tema que gener grandes polmicas y muchos fallos judiciales alejados de la
equidad y la justa compensacin a los intereses de los reclamantes de
eximiciones por esas causales (por ejemplo: el de los locales comerciales
externos, sin ingreso al edificio, que muchas veces contribuyen al pago de
expensas donde se establece el costo de mantenimiento de un gimnasio o una
piscina).
Consorcios
El art. 2.044 CCCN resolviendo un tema que dividi a la doctrina y la

jurisprudencia dice que:
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

constituye la persona jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el
inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se
extingue por la desafectacin del inmueble del rgimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unnime de los
propietarios instrumentado en escritura pblica o por resolucin
judicial, inscripta en el registro inmobiliario53.
Esto se complementa con el art. 148 CCCN, que enumera entre las personas
jurdicas privadas al consorcio de propiedad horizontal (Molina Quiroga, 2015).
Subconsorcios
El artculo 2068 del CCCN innova sobre la creacin de subconsorcios en edificios

cuya estructura funcional o administrativa as lo permita, y que no gravite sobre
el edificio en general; tambin autoriza las subasambleas.
Los subconsorcios es un tema novedoso que incorpora el cdigo y que da una

respuesta para los consorcistas de complejos edilicios con destinos diversos y,
por lo tanto, con necesidades diferentes. Por ejemplo, los complejos que tienen
adems de unidades funcionales, muchos locales comerciales, o servicios para
53
26
uso de los consorcistas y de terceros, o muchas cocheras, etctera. Es ah
cuando quiz convenga constituir subconsorcios de afinidad de bienes a
administrar, sin perjuicio de mantener la unidad y responsabilidad del
consorcio ante terceros. El Reglamento de Propiedad Horizontal debe prever la
existencia de estos subconsorcios sobre sectores con independencia funcional o
administrativa.
Reglamento de Propiedad Horizontal
El reglamento es condicin necesaria para la sujecin del inmueble al rgimen

de PH. Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y aun cuando
generalmente es redactado en forma exclusiva por el propietario del inmueble
original, antes de la particin en unidades, se ha dicho que es perfeccionada la
voluntad de las dems partes del contrato (propietarios de las diversas
unidades) al adquirir las unidades, por adhesin al rgimen ya existente.
Veamos al respecto que establece el art. 9 de la ley 13.512:
Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordarse y

redactarse un Reglamento Propiedad Horizontal por acto de
escritura pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad.
Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de los
propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios.
Esta modificacin deber tambin consignarse en escritura
pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad54.
El art. 2.056 del CCCN establece el contenido del Reglamento de propiedad

horizontal, que agrupa en un solo texto muchas de las cuestiones que estaban
dispersas en la ley 13.512, su decreto reglamentario, o que haban impuesto los
usos y costumbres.
Dicho contenido es el siguiente:
a) determinacin del terreno; b) determinacin de las unidades

funcionales y complementarias; c) enumeracin de los bienes
propios; d) enumeracin de las cosas y partes comunes; e)
composicin del patrimonio del consorcio; f) determinacin de la
parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinacin de
54
Art. 9 - Ley 13.512 Ley de Propiedad Horizontal Honorable Congreso de la Nacin
Argentina.
27
la proporcin en el pago de las expensas comunes; h) uso y goce
de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del
consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k) destino de
las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas de
propietarios; m) determinacin de la forma de convocar la
reunin de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificacin; n) especificacin de limitaciones a la cantidad de
cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas; )
determinacin de las mayoras necesarias para las distintas
decisiones; o) determinacin de las mayoras necesarias para
modificar el reglamento de propiedad horizontal; p) forma de
computar las mayoras; q) determinacin de eventuales
prohibiciones para la disposicin o locacin de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios; r) designacin,
facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo
de ejercicio de la funcin de administrador; t) fijacin del
ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del
consejo de propietarios55.
En sntesis,
() El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos

a los siguientes puntos:
a) Designacin de un representante de los propietarios, que
puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr facultades, para
administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la
recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin.
Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la
casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la
forma de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el
reemplazante por acto de escritura pblica;
c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a
los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso
necesario, la persona que presidir la reunin, las mayoras
necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras
55
Art. 2.056 - Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Ley 13.512 Ley de
Propiedad Horizontal Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
28
resoluciones, no tratndose de los casos en que en la ley se exige
una mayora especial56.
La prehorizontalidad
Una vez inscripta la escritura, nace el estado de prehorizontalidad.
Antes de la sancin del CCCN, la prehorizontalidad estaba reglamentada por la

ley 19.724 de Prehorizontalidad, y ahora se encuentra normada en los artculos
2.070 al 2.072 del CCCN cuya lectura se recomienda. Deca, al respecto el art. 1
de la mencionada ley:
Todo propietario de edificio construido o en construccin o de

terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga
adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de
propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica,
su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la
subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal
rgimen57.
La aplicacin de la normativa de prehorizontalidad tiene como beneficio la

publicidad de los boletos de compraventa inscriptos, y su consecuente
oponibilidad.
Recordemos que en el caso de los boletos de compraventa, estamos hablando

de derechos personales, el derecho real slo nace a partir de que el inmueble
est construido, se ha celebrado escritura traslativa y se ha hecho tradicin.
El art. 2.071 del CCCN innova en la constitucin de un seguro obligatorio que

debe dar el titular del dominio al adquirente de la futura unidad funcional,
principalmente por el riesgo de fracaso de la operacin y otros factores.
2.1.5. Los conjuntos inmobiliarios
56
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin - Ley N 26.499 y Ley 13.512 Ley de Propiedad
Horizontal Honorable Congreso de la Nacin Argentina.
57
Art. 1 - Ley 19.724 Ley de Prehorizontalidad. Poder Ejecutivo Nacional.
29
El CCCN incorpora como un nuevo derecho real la figura de los conjuntos
inmobiliarios en el art. 1.887, inc. d) y lo regula en el Ttulo VI del Libro Cuarto
de los artculos 2.073 a 2.086.-
La Comisin legislativa explic en los fundamentos del Anteproyecto como una

novedad la introduccin de los conjuntos inmobiliarios, trmino que abarca los
casos establecidos en el art. 2.073 del CCCN, que ms adelante citaremos.
Se propuso
su regulacin como derecho real autnomo, estructurado en

forma similar al de propiedad horizontal, con particulares
regmenes de sanciones disciplinarias para el caso de violaciones
al reglamento o a la ley por parte de los copropietarios; de obras
nuevas y mejoras en partes comunes; y tambin con la previsin
de un rgimen ms elstico de asambleas (Molina Quiroga, 2015,
http://goo.gl/d7xvVN).
Concepto
Segn el artculo 2073 CCCN se denomina conjuntos inmobiliarios a una serie

de emprendimientos tales como "los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanstico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos"58.
Caractersticas
El art. 2.074 del CCCN establece que:
Son elementos caractersticos de estas urbanizaciones, los

siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de
indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes
comunes, reglamento por el que se establecen rganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos
particulares y rgimen disciplinario, obligacin de contribuir con
los gastos y cargas comunes y entidad con personera jurdica
que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las
58
30
diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, as como
las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y
conforman un todo no escindible59.
Las partes comunes tienen la misma naturaleza que en la Propiedad Horizontal,

tal como lo establece el art. 2.076 del CCCN, cuya lectura recomendamos,
dejando claro que el estado de indivisin forzosa y perpetua al que se refiere el
artculo 2074 se deduce de la existencia de partes necesariamente comunes.
El cerramiento es una caracterstica notable de estos conjuntos inmobiliarios

(art. 2.079 del CCCN) y cumple una doble finalidad: delimitar fsicamente el
conjunto inmobiliario, y tambin controlar el acceso al mismo.
En cuanto a las partes privativas, el art. 2.077 del CCCN menciona que estas
pueden estar en proceso de construccin o construidas60 y poseen la misma
naturaleza que en la PH.
El marco legal para este tipo de derecho real se encuentra determinado en el

art. 2.075 y menciona, amn a las disposiciones administrativas, la necesidad
de someterse al rgimen de Propiedad Horizontal, dejando a salvo las
caractersticas propias de los conjuntos inmobiliarios.
Limitaciones y restricciones a los derechos particulares
El CCCN contiene varias limitaciones al ejercicio de este nuevo derecho, de

acuerdo con lo que actualmente ocurre en la mayora de estos
emprendimientos. As el art. 2.078 establece que:
Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco

establecido en la presente normativa, con los lmites y
restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad
y administracin del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras
el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la
proteccin de valores paisajsticos, arquitectnicos y
ecolgicos61.
Otras restricciones se mencionan el en art. 2.080 CCCN, en tanto y en cuanto

el reglamento de propiedad y administracin puede establecer limitaciones
59
60
61
31
edilicias o de otra ndole, crear servidumbres y restricciones a los dominios
particulares, como as tambin fijar reglas de convivencia62.
Reglas de convivencia
La fijacin de reglas de convivencia es tanto o ms necesaria que en un edificio

de propiedad horizontal, y se relaciona con velocidades mximas de circulacin,
tenencia de animales, ruidos molestos y cuestiones similares.
Lo que puede resultar problemtico es la aplicacin de sanciones frente a

violaciones de estas reglas de convivencia, o la eventual arbitrariedad de
algunas. Es frecuente que en estos reglamentos de convivencia se incluyan
muchas de las normas que vimos como prohibiciones en propiedad horizontal.
(Molina Quiroga Eduardo, 2015).
Los propietarios pueden ceder el uso y goce por cualquier ttulo legtimo, de las
instalaciones comunes a terceros (art. 2.082 CCCN) y tambin se contempla el
rgimen de invitados y la admisin de usuarios no propietarios, sujetndose a
las disposiciones del reglamento que dicte el consorcio de propietarios (art.
2.083 CCCN).
Obligacin de contribuir con los gastos y cargas comunes
Particular importancia tiene el art. 2.081 CCCN sobre la "Obligacin de

contribuir con los gastos y cargas comunes"63, que resuelve el problema de las
llamadas "expensas" y otros gastos comunes en estos emprendimientos, que la
jurisprudencia haba considerado exigibles por va ejecutiva, en la mayora de
los casos.
El texto del art. 2.081 CCCN expresa que:
Los propietarios estn obligados a pagar las expensas, gastos y

erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y
funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporcin que a
tal efecto establece el reglamento de propiedad y
administracin. Dicho reglamento puede determinar otras
contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en
caso de utilizacin de ventajas, servicios e instalaciones comunes
por familiares e invitados de los titulares.64
62
63
Art.2.074 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
64
Art.2.081 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
32
Con esta disposicin, se termina la discusin acerca de la legitimacin de los
entes administradores de clubes de campo y barrios cerrados para el cobro por
va ejecutiva de las expensas y otros gastos comunes. (Molina Quiroga, 2015).
Transmisin de unidades Limitacin al derecho
Artculo 2085.- Transmisin de unidades. El reglamento de

propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir
la libre transmisin y consiguiente adquisicin de unidades
funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo
establecer un derecho de preferencia en la adquisicin a favor
del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las
unidades privativas65.
Observemos que puede existir una posible limitacin al derecho, al

establecerse en el reglamento una preferencia a favor de otro propietario,
llegado el momento de transmitir la propiedad a un tercero.
Sanciones
Artculo 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de

los titulares de las unidades funcionales violatorias del
reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de
propietarios puede aplicar las sanciones previstas en ese
instrumento66.
2.1.6. El tiempo compartido

La figura del tiempo compartido (TC) tiene su origen en Francia en los aos 60,
cuando al dueo de una posada se le ocurri ofrecer a los vacacionistas
peridicos la compra de un lugar dentro de la misma excluyente para su uso y
habitacin, abonando, amn al precio de la compra, el pago anual de un canon
de mantenimiento,y asegurndoles preferencia sobre ortos vacacionistas. El
boom del TC lleg los Estados Unidos en los aos 70 y 80, y de all surge la
65
66
33
equvoca denominacin de este derecho real, denominado en ingls time share
(o tiempo para compartir). Decimos equvoca porque lo que se comparte no es
el tiempo, sino el uso, goce, disfrute y/o habitacin del objeto del derecho real,
que puede ser una cosa inmueble o mueble, e incluso un bien que no sea
material como una patente industrial o una marca.
Definicin
Veamos, al respecto, la definicin del CCCN en su art. 2087:
Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn

afectados a su uso peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino67.
Este nuevo derecho puede integrarse con inmuebles y muebles, en tanto la

naturaleza de estos sea compatible con los fines mencionados, con
independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o
transmiten, y del rgimen legal al que los bienes se encuentran sometidos.
En la caracterizacin de los sujetos que configuran ste derecho real tenemos,

en general, los siguientes: a) el propietario que afecta los bienes a los fines del
aprovechamiento peridico; b) un emprendedor; c) un administrador y d) un
comercializador, cada uno con facultades y obligaciones a cumplir.
Existen variadas normas que ofrecen proteccin al usuario, que, por otra parte,
es consumidor.
El CCCN menciona el art. 1.887 como un derecho real y lo regula en el Libro IV,
Ttulo VII (dedicado a los conjuntos inmobiliarios), Captulo 3 (tiempo
compartido arts. 2.087 al 2.102).
Es un derecho real sobre la cosa propia, principal y que se ejerce a travs de la

posesin.
Clases
Fijo: aquel que recae siempre sobre el mismo bien y en el mismo espacio
temporal (por ejemplo: la misma cabaa N 14 en la primera quincena de
enero).
Flotante: es el que recae sobre el mismo bien en igual perodo o

temporada del ao, cuya determinacin se efectuar en forma peridica.
Por ejemplo, cuando recae sobre cierta unidad vacacional, con
67
34
caractersticas prefijadas, pero cuya determinacin se realizar conforme
a la disponibilidad y a los procedimientos establecidos.
Mixto: es aquel que combina a los dos sistemas anteriores, de modo tal
que recae sobre una unidad de caractersticas prefijadas, en un espacio
temporal determinable conforme a ciertos parmetros establecidos.
Objeto
El objeto del TC no se limita a inmuebles, ni al uso residencial turstico

aunque en el mercado aparezca generalmente referido a esta finalidad, por
lo que no se excluyen otros usos, por ejemplo, cocheras, consultorios y otras
oficinas profesionales, locales comerciales, etctera.
Tambin pueden someterse al rgimen del tiempo compartido cosas muebles,

cuyo alto costo aconseje un disfrute compartido (as, cosechadoras,
sembradoras, helicpteros, yates, equipos de computacin y aparatologa
mdica de alta complejidad, casas rodantes, etctera). Y aun podra referirse a
bienes que no sean cosas, tales como marcas y patentes, infraestructuras
industriales, etctera.
El tiempo compartido tiene un lugar destacado en la actividad turstica

principalmente, pero como vimos no se excluye constituir este derecho real
para otros fines.
Sujetos
Los principales sujetos del tiempo compartido son los siguientes:
Desarrollista o emprendedor, que es la persona fsica o jurdica

propietaria del inmueble, que enajenar derechos bajo este sistema. Se
lo llama as porque es el que desarrolla la idea, que va desde la compra
del terreno, el financiamiento de la construccin, la comercializacin y la
organizacin de los aspectos normativos, hasta la prestacin de esos
servicios.
Administrador, a su cargo estn las tareas de administracin de las cosas

de uso exclusivo y de uso comn y de la prestacin inherentes al sistema.
Puede llegar a ser o no el mismo desarrollador.
Usuario, que es la persona fsica o jurdica que adquiere derechos y

contrae obligaciones respecto de las cosas y servicios enajenados por el
sistema de tiempo compartido.
35
Comercializador, que es quien se dedica a la promocin del complejo
turstico, otorga reservas y hasta llega a veces a suscribir el contrato
definitivo, y tambin se identifica a una "Cadena de Intercambio",
mediante la cual el usuario de tiempo compartido cede el ejercicio de su
derecho por un perodo a la denominada red o cadena de intercambio de
una empresa de nivel nacional o internacional, a cambio de gozar de
igual derecho, en el perodo concertado, en un complejo de otro lugar
del pas o del extranjero que est adherido a la misma red.
Como veremos, los sujetos imprescindibles son el desarrollador, el

administrador y el usuario.
El art. 2.101 CCCN dice que al derecho del adquirente de tiempo compartido se
le aplican las normas sobre derechos reales.
Constitucin - afectacin
Se encuentra reglamentado claramente en el art. 2.089 del CCCN:
La constitucin de un tiempo compartido requiere la afectacin

de uno o ms objetos a la finalidad de aprovechamiento
peridico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles,
debe formalizarse por escritura pblica, que debe contener los
requisitos establecidos en la normativa especial68.
Existen algunos bienes muebles registrables, como por ejemplo los

automotores, buques y aeronaves, se necesita inscripcin en los registros
respectivos para que quede constituido el derecho real.
Para poder llevar a cabo la afectacin, y como lo menciona el art. 2.091 del
CCCN, los bienes deben estar libres de gravmenes y restricciones69, como
embargos, usufructo, hipoteca o prenda, etctera y emprendedor, el
propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para
disponer de sus bienes.
El instrumento de afectacin debe ser inscripto en el respectivo Registro de la

Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a
Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo
68
69
36
anuncio, ofrecimiento o promocin comercial, segn lo determina el art. 2.092
CCCN.
Deberes del emprendedor o desarrollista
El emprendedor es uno de los sujetos que integran la relacin del tiempo

compartido.
Segn el art. 2.094 CCCN, es el encargado de establecer el rgimen de

utilizacin y administracin de las cosas y servicios que forman parte del
tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador70.
Adems, es tarea del emprendedor
habilitar un Registro de Titulares, supervisado por la autoridad

de aplicacin, en el que deben asentarse los datos personales de
los usuarios y su domicilio, perodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensin y
categora de las unidades, y los cambios de titularidad71.
Tambin tiene la obligacin de garantizar el ejercicio del derecho de los

usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas72.
Y finalmente, debe abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no
enajenadas73.
Deberes de los usuarios del tiempo compartido
Los usuarios del tiempo compartido tienen varios deberes, enumerados en el

art. 2.095 CCCN, a saber:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin

alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar
de los turnos que les corresponden;
70
71
72
73
37
b) responder por los daos a la unidad, al establecimiento, o a
sus reas comunes, ocasionados por ellos, sus acompaantes o
las personas que ellos autorizan, si tales daos no son
ocasionados por su uso normal y regular o por el mero
transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administracin toda cesin temporal o
definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos
establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y
del fondo de reserva, as como todo gasto que pueda serle
imputado particularmente74.
De la administracin
Al respecto, veamos qu determina el art. 2.096 CCCN.
La administracin del tiempo compartido puede ser ejercida por

el propio emprendedor, o por un tercero designado por l. En tal
caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los
usuarios del tiempo compartido, por la debida gestin y
coordinacin en el mantenimiento y uso de los bienes75.
Quien ejerza la administracin del tiempo compartido tiene que cumplir con los
deberes enumerados en el art. 2.09776 CCCN, cuya lectura recomendamos.
Extincin
Segn el art. 2.099 CCCN, la extincin del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de

afectacin;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido
enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos,
circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destruccin o vetustez77.
74
75
76
77
38
Relacin de consumo
La relacin entre el propietario, emprendedor, comercializador y

administrador del tiempo compartido, con quien adquiere o
utiliza el derecho de uso peridico, se rige por las normas que
regulan la relacin de consumo, previstas en el CCCN y en las
leyes especiales78.
Corresponde aplicar a estos efectos los arts. 1.092 CCCN y siguientes (Ttulo III,
Libro Tercero, CCCN).
Derecho real del adquirente de tiempo compartido
El art. 2.10179 CCCN establece claramente que al derecho del adquirente de

tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.
2.1.7. El cementerio privado

El cementerio privado es otro de los nuevos derechos reales que incorpora el
CCCN en su art. 1.887 inc. f, y se encuentra reglamentado en los arts. 2.103 a
2.113 dentro del Captulo 3 del Ttulo VI, que contempla tambin los conjuntos
inmobiliarios y el tiempo compartido.
El cementerio es el espacio destinado al descanso y depsito de restos

mortales. A lo largo de la historia de nuestra cultura fueron las organizaciones
religiosas las primeras en administrar los lugares de entierro, por la relacin
entre el fenmeno de la muerte y la religin o lo sagrado. Luego se hizo
necesaria la intervencin de la autoridad civil creando los cementerios pblicos,
que funcionan hasta el da de hoy y son bienes pertenecientes al dominio
pblico (cf. art. 235 inciso f del CCCN), por los que se encuentran regidos por el
derecho Administrativo y las ordenanzas municipales locales que contemplan lo
referido al destino de los restos humanos (inhumaciones, cremaciones,
exhumaciones, reducciones, etctera) y los horarios y das de visitas de los
deudos y dems.
78
79
39
La cuestin de los cementerios privados irrumpe en el campo de las
preocupaciones jurdicas en los ltimos tiempos, a raz de la escasez de
recursos del Estado que permitan aumentar la prcticamente colmada
capacidad de los cementerios pblicos, pero tambin cuando, por otras razones
(requerimientos de ciertos estratos sociales, motivos religiosos, etctera),
comienzan a aparecer cementerios de propiedad de personas privadas que,
persiguiendo fines de lucro y sin perjuicio de reconocer el ejercicio de la polica
mortuoria por parte del Estado, otorgan a los particulares derechos sobre
determinadas parcelas a los efectos de la inhumacin de cadveres, a cambio
del pago de un precio.
Concepto del CCCN y naturaleza jurdica
El CCCN determina que se consideran cementerios privados a los inmuebles de

propiedad privada afectados a la inhumacin de restos humanos80.
Respecto de la naturaleza jurdica de los cementerios privados, hay una variada

opinin de los tratadistas del derecho sobre su naturaleza jurdica, ya sea como
derecho personal (muchos hablan de una locacin o un contrato atpico) o
como un derecho real (asimilable a la propiedad horizontal, al condominio o un
derecho real no sujeto a la potestad privada sino al dominio pblico), no nos
detendremos demasiado en este punto puesto que no constituye tema de esta
materia, pero debemos tener en claro que el CCCN lo determina como un
derecho real sobre la cosa propia o ajena, autnomo, inscribible en el Registro
de la Propiedad y principal, que se ejerce por la posesin.
Atento la naturaleza similar que el derecho real de cementerio privado tiene

con los conjuntos inmobiliarios, ambos tipos son caracterizados como una
propiedad horizontal especial.
Sujetos objeto afectacin
Dentro de la figura del derecho real de cementerio privado, encontramos que

los sujetos son: el titular de dominio del inmueble con destino a cementerio
privado; el inmueble que se va afectar al rgimen de cementerio privado como
objeto del derecho (y la o las respectivas parcelas o la totalidad del mismo); y el
usuario que es consumidor y que adquiere la titularidad del derecho real de
cementerio privado, que alternativamente el CCCN tambin lo llama titular de
un derecho real de sepultura81.
80
81
Art. 2.107 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
40
El artculo 2104 CCCN ordena que el titular del inmueble debe otorgar la
escritura de afectacin del mismo para la finalidad de convertirlo en
cementerio privado en inscribirlo en el Registro de la Propiedad, junto al
reglamento de administracin y uso82. Desde este momento, podemos hablar
del inmueble en estado de cementerio privado. Ntese la similitud con la
tramitacin y afectacin de un inmueble al rgimen de PH, ya visto al tratar ese
derecho real.
A partir de su habilitacin por parte de la municipalidad local, el cementerio

no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garanta83,
tampoco embargados (excepto por saldos de deudas de compra, construccin o
expensas sobre los sepulcros) para proteccin del usuario que es consumidor y
le rigen las normas del CCCN para este tipo de sujeto, tal como lo planteamos
en los tiempo compartido. En la materia, existe una fuerte influencia del orden
pblico, estando reglamentado el uso y la participacin de los visitantes (lase
el art. 2105 CCCN); la obligatoriedad de un registro de sepulturas que debe
llevar el administrador del cementerio (art. 2106).
Nada dice el CCCN acerca de quin debe ser el administrador, pero se presume
que ser determinado en el reglamento de administracin y uso.
Facultades y deberes del titular del derecho
El art 2.107 CCCN dispone las facultades del titular del derecho real de
sepultura que, al ser especficas y claramente determinadas, las citamos del
mismo texto legal:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes

disponga, hasta la dimensin establecida en el reglamento, y
efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando
estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto; b)
construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad
a las normas de construccin dictadas al efecto; c) acceder al
cementerio y a su parcela en los horarios indicados; d) utilizar los
oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes
segn las condiciones establecidas84.
82
83
84
41
Lo que no nos resulta claro es quin es en definitiva el titular del derecho de
sepultura. Es obvio que podra ser un familiar de la persona que resulte
enterrada, pero no se entiende tanto si el titular es quien va a ser enterrado,
pues la enumeracin no parece contenerlo (Molina Quiroga, 2015).
Deberes del titular del derecho de sepultura (o usuario)
El siguiente artculo, el 2108 CCCN, dispone los deberes y obligaciones, a saber:
El titular del derecho de sepultura debe: a) mantener el decoro,

la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de
otros; b) contribuir peridicamente con la cuota de servicio para
el mantenimiento y funcionamiento del cementerio; c) abonar
los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen
sobre su parcela; d) respetar las disposiciones y reglamentos
nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pblica y
polica mortuoria85.
2.1.8. Derecho real de superficie

Antecedentes y caracteres generales
Prohibido por Vlez Sarsfield, la Ley 25.509 de 2001 modific el art. 2.614 del
Cdigo Civil que exclua la posibilidad de constituir derecho real de superficie y
agreg a la enumeracin del art. 2.503 CC un octavo inciso, que inclua
solamente el derecho real de superficie forestal.
La sancin del CCCN reconoce e incluye en su taxativa enumeracin a este

derecho real en toda su magnitud, o sea ya no se autoriza solamente a la
superficie forestal, sino tambin con la posibilidad de construir y explotar sobre
el inmueble afectado a derecho real de superficie.
Segn Eduardo Quiroga Molina (2015):
La actual resurreccin del derecho de superficie (referido tanto a

construcciones cuanto a plantaciones), que importa un
reconocimiento del trabajo humano ya que se atribuye la
propiedad de la cosa (edificacin o plantacin) a quien la ha
creado con su actividad) se justifica econmicamente por la
85
42
necesidad de evitar el mantenimiento de capitales inactivos,
inclusive respecto de inmuebles cuya titularidad corresponde al
Estado, inactividad que contrara el fin comunitario que se aspira
a hacer cumplir a la propiedad y tambin el inters individual del
mismo propietario a quien resulte antieconmico explotar el
suelo o el subsuelo; todo ello ha motivado una incentivacin de
las figuras coparticipativas, que ya no se miran con disfavor:
varios sujetos obtienen ventajas econmicas de una misma cosa
y eso es lo que importa (captulo 11 , 2).
Tambin se argumenta a favor de la figura en el sentido que se facilita la

construccin o forestacin, se neutraliza la especulacin de edificios,
plantaciones y terrenos, reservando el aumento de valor para el propietario,
puesto que el dominio permanece en cabeza de ste, constituyente de la
superficie.
Concepto del CCCN
El art. 2.114 lo define como:
el derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble

ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposicin material y jurdica del derecho de plantar, forestar o
construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo, segn las modalidades de su
ejercicio y plazo de duracin establecidos en el ttulo suficiente
para su constitucin y dentro de lo previsto en este Ttulo y las
leyes especiales.86
En cuanto a sus caracteres, vamos a decir que es un derecho real que recae
sobre un inmueble ajeno, que es temporario y que le permite a su titular las
facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica del derecho de plantar,
forestar y construir. Adems, esas construcciones o plantaciones pueden
realizarse sobre lo ya construido o plantado
Modalidades
86
43
El art. 2115 del CCCN determina la extensin de las posibilidades que tiene el
titular del derecho real y qu actividades puede realizar sobre la propiedad
afectada, veamos que dice el artculo:
El superficiario (o sea el titular del derecho real de superficie)

puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones
sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo
propio lo plantado, forestado o construido.
Tambin puede constituirse el derecho sobre plantaciones,

forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al
superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con

la propiedad separada del titular del suelo87.
Plazos
Como ya lo expresramos al examinar el artculo 2114, uno de los caracteres

del derecho real de superficie es su temporalidad, a diferencia del derecho real
de dominio, que es perpetuo. Es temporario por disposicin legal, ya que la
norma en estudio establece segn los distintos supuestos un plazo mximo
de duracin.
Las partes, al constituir el derecho real de superficie, pueden convenir cul es el

plazo de duracin; sin embargo, a fin de garantizar ese carcter esencial de la
temporalidad, el artculo establece plazos mximos: setenta aos si la superficie
es utilizada para construcciones y cincuenta aos si es destinada a plantaciones
o forestaciones, todo segn lo determina el art. 2.117 del CCCN.
Sujetos
Todo titular de un derecho sobre cosa propia: dominio, condominio, propiedad

horizontal, puede desmembrarlo y constituir un derecho real de superficie a
favor de una persona fsica o jurdica (art. 2.118 CCCN).
Encontramos aqu el titular del derecho de dominio (o nudo propietario) y el

superficiario (titular del derecho real de superficie), que puede ser una persona
fsica o jurdica.
87
44
Lo novedoso de la regulacin legal en examen es que ampla las formas de
constitucin del derecho real de superficie, las que a partir de la vigencia del
CCCN (art. 2.119) podrn ser por: a) contrato; b) actos mortis causa; y c)
usucapin breve.
Facultades del superficiario
Veamos, adems, qu dice el CCCN:
Art. 2120: El titular del derecho de superficie est facultado para

constituir derechos reales de garanta sobre el derecho de
construir (hipoteca o anticresis, por ejemplo), plantar o forestar
o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al
plazo de duracin del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construccin al rgimen de la

propiedad horizontal, con separacin del terreno perteneciente
al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y
gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u
otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de
superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario88.
La nueva normativa seala en forma contundente que el superficiario puede

gravar su derecho en garanta, lo que har posible la obtencin de crdito (art.
2.120 CCCN).
Facultades del propietario
Estas facultades, se encuentran determinadas en el art. 2.121 del CCCN, cuya

lectura se sugiere y que reza: El propietario conserva la disposicin material y
jurdica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el
derecho del superficiario89.
La nueva norma resulta de mayor amplitud respecto de la regulacin

emergente en la ley 25.50990, toda vez que de la interpretacin del artculo en
88
.
89
90
Ley N 25509 Ley de Superficie Forestal Honorable Congreso de la Nacin Argentina -
abrogada por Ley N 26.994.
45
examen surge que el nudo propietario, entre otros derechos reales, puede
gravar el inmueble con hipoteca, situacin que estaba vedada en la ley 25.509.
Destruccin de la propiedad superficiaria.
Segn el art. 2.122 CCCN, al que remitimos su lectura, la destruccin de lo

construido, plantado o forestado no es en principio una causal de extincin del
derecho real de superficie.
Decimos que no es en principio una causal de extincin, puesto que surgen dos
condiciones que de cumplirse dejan de lado el principio general y, por ende,
traen aparejada su extincin.
En efecto, si en el ttulo constitutivo que dio origen al derecho real de superficie

se estableci que en el supuesto de destruccin de lo construido, plantado o
forestado se extingua el derecho de superficie, estamos en presencia de un
pacto en contrario, cuyo efecto es la extincin.
La segunda condicin que trae aparejada la extincin del derecho real de

superficie se configura en el caso de que luego de la destruccin de lo
construido, plantado o forestado, el superficiario no construya nuevamente
dentro del plazo de seis aos, o no procede a plantar o forestar nuevamente en
el plazo de tres aos.
El art. 2.123 CCCN establece que la renuncia del derecho por el superficiario,
su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o
contractuales91.
Extincin
Dice el art. 2.124:
El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por

renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una
condicin resolutoria, por consolidacin y por el no uso durante
diez aos, para el derecho a construir, y de cinco, para el
derecho a plantar o forestar92.
91
92
46
Por renuncia expresa: La renuncia es un acto jurdico unilateral de
voluntad en virtud del cual el titular de un derecho hace abandono de l,
debiendo manifestarlo en forma expresa. Resulta lgico que la norma se
refiera a renuncia expresa, puesto que es concordante con el principio
jurdico que seala que la intencin de renunciar derechos no se
presume.
Vencimiento del plazo: Al ser la superficie un derecho real temporario,

se extingue al cumplirse el plazo pactado para su duracin en el ttulo
constitutivo o a falta de este en el plazo mximo establecido por la ley.
Por cumplimiento de la condicin resolutoria: Si la vigencia del derecho

de superficie se sujet a una condicin resolutoria, una vez que sta se
configura se extingue el derecho de superficie. La condicin resolutoria
formulada como causa de extincin del derecho real de superficie,
supone que las partes, al contratar, definieron y aceptaron un
acontecimiento, cuya produccin hara cesar definitivamente las
obligaciones y los efectos derivados del contrato.
Para que la condicin, es decir, la causa puesta por las partes, opere
como causa de extincin se requiere: a) que la causa o causas se
formulen de manera expresa, esto es, que est claramente consignada;
b) que la causa sea vlida.
Por consolidacin: Esta se presenta cuando en una sola persona se

renen las calidades de propietario del suelo y superficiario.
Por el no uso: Teniendo en cuenta la finalidad social y de

aprovechamiento econmico del suelo que sustenta la introduccin de
este derecho real, la superficie tambin se extingue por el no uso
durante diez (10) aos del derecho de construir y de cinco (5) aos del
derecho de forestar o plantar.
Contrasta con lo dicho que en el derecho de dominio el no uso no

constituye causal de extincin dada su calidad de perpetuo (art. 1.942).
Por caducidad: Esta causal contemplada en el artculo 2.122 se configura

cuando la obra edificada por el superficiario o las plantaciones o
forestaciones sea destruida y ste no reedifique, no plante o no foreste
en el plazo previsto por la ley.
Indemnizacin
47
Producida la extincin del derecho de superficie, el titular del
derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario,
excepto pacto en contrario. El monto de la indemnizacin es
fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de
superficie, o en acuerdos posteriores93.
El CCCN ha preferido que sean las propias partes quienes establezcan la cuanta
de la indemnizacin, para evitar conflictos que seguramente surgiran al no
ponerse de acuerdo sobre la magnitud o incluso existencia del
enriquecimiento.
2.2. Derechos reales sobre la cosa ajena

derechos reales accesorios
2.2.1. Usufructo
Concepto
Segn el art. 2.129 CCCN, el usufructo es:
el derecho real de usar, gozar y disponer jurdicamente de un

bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteracin de la
sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o
destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba94.
De la definicin, surgen los siguientes caracteres:
Es un derecho real, de uso y goce sobre un bien ajeno respetando su sustancia;

se trata de un principio salva rerum substantia, que responde al usufructo
perfecto e implica que no se puede alterar o menoscabar la materia (a salvo el
menoscabo ordinario causado por el uso regular que se haga de la cosa), como
as tampoco cambiar el destino para el cual fue dada en usufructo. Por ejemplo,
93
94
48
podran extraerse los frutos, pero no los productos. Tambin puede recaer
sobre un derecho, impidiendo su menoscabo. La novedad del CCCN es que
agrega a la vieja definicin bien ajeno y que se puede usufructuar un derecho.
Deca el antiguo CC en el art. 2.807: el usufructo es el derecho real de usar y

gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su
substancia.95
Estamos ante un derecho real de uso y goce la cosa ajena, principal, y que se
ejerce a travs de la posesin.
El viejo CC lo reglamentaba en 140 artculos, y el nuevo CCCN lo contempla en

solo 24 artculos, desde el 2129 al 2143 en el Ttulo VIII del Libro IV.
Al decir de Eduardo Molina Quiroga (2015):
El derecho real de usufructo, si bien no es de los ms utilizados,

tampoco es de los menos, como sucede con el derecho de
anticresis. Tiene un mbito de aplicacin importante, aunque en
la prctica se observa que muchas veces es utilizado en casos de
donacin del dominio, con reserva del usufructo. En ocasiones,
se trata de padres que se aseguran su permanencia en el
inmueble mientras vivan (Captulo 12, 1).
Objeto: bienes y derechos susceptibles de usufructo
El art. 2.130 del CCCN establece qu bienes pueden ser objeto de usufructo:
El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte

material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: a) una
cosa no fungible; b) un derecho, slo en los casos en que la ley lo
prev; c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de
animales; d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando
el usufructo es de origen testamentario96.
La enumeracin del artculo 2.130 es taxativa, o de un nmero cerrado

respecto de las cosas que pueden ser objeto de usufructo.
95
Art. 2.807 Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin, derogado por ley 26.994.
96
49
El primer inciso dispone que el derecho real en estudio puede recaer
sobre una cosa (mueble o inmueble) no fungible, lo que implica que deba
el usufructuario restituirla sin haber alterado su sustancia, con el normal
desgaste propio del uso y del paso del tiempo.
El segundo inciso dispone que usufructo puede recaer sobre un derecho,

pero slo en aquellos casos en que la ley lo prev. Ejemplo: el artculo
2142 permite que el derecho real de usufructo sea objeto a su vez de
usufructo. Tambin podra constituirse derecho de usufructo sobre una
marca o patente, o diseo industrial, en los casos en que la ley
expresamente admita la constitucin de usufructo sobre ella.
El tercer inciso permite la constitucin de usufructo respecto de cosas

fungibles cuando su objeto es un conjunto de animales.
Se refiere la norma al caso de que el usufructo recaiga sobre el conjunto

que los animales conformen naturalmente, como por ejemplo, un
rebao.
Legitimacin
El art. 2.131, menciona que: slo estn legitimados para constituir usufructo el
dueo, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los
comuneros del objeto sobre el que puede recaer97.
La norma le confiere legitimacin para constituir el derecho real de usufructo al

dueo, que podr ser el titular de dominio como as tambin los titulares de
otros derechos reales sobre los que pueda recaer el usufructo, que, segn el
artculo que comentamos, sern: el condmino respecto de su porcin indivisa,
el titular del derecho real de propiedad horizontal respecto de su unidad
funcional y el superficiario respecto de la construccin, plantacin o
forestacin.
Veamos que dice el CCCN si el usufructo se otorga para varias personas y cules
son sus inmediatos efectos:
El usufructo puede establecerse conjunta y simultneamente a favor de varias

personas. Si se extingue para una, subsiste para las restantes, pero sin derecho
de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prev lo contrario98, conforme
lo establece el art. 2.132 del CCCN.
Constitucin
97
98
50
Art. 2.134.- Modos de constitucin. El usufructo puede
constituirse:
a) por la transmisin del uso y goce con reserva de la nuda
propiedad;
b) por la transmisin de la nuda propiedad con reserva del uso y
goce;
c) por transmisin de la nuda propiedad a una persona y el uso y
goce a otra.99
Podemos sealar ejemplos de los tres incisos del artculo: inciso a) por ejemplo,
entrego un inmueble en usufructo, pero sigo siendo el titular dominial (o nudo
propietario); en el caso B) trasmito por una donacin o vendo la propiedad,
pero me reservo el usufructo; en el caso c) transmito o vendo la nuda
propiedad a X, pero instituyo usufructo a favor de Y.
La nueva ley establece una presuncin de onerosidad (art. 2.135 CCCN) en el

caso de que se dude si el usufructo fue constituido en forma onerosa o gratuita.
El objeto de los derechos reales son las cosas, o sea, objetos materiales
susceptibles de valor pecuniario. El intercambio de cosas, o sea, las
transacciones, lleva implcito el carcter de onerosidad. El propietario que
desmembra el dominio que tiene sobre la cosa, confirindole a otro las ventajas
del uso y goce, presumiblemente lo har en miras a un inters econmico y no
como una liberalidad.
No obstante, tambin puede constituirse en forma gratuita (v.gr., donacin que

hacen los padres a sus hijos de un inmueble, reservando el usufructo para
seguir habitndolo de por vida), pero esta modalidad no es la generalidad de
los casos, sino que lo comn es recibir una compensacin por aquello que se
concede a un tercero.
Duracin
El usufructo durar el plazo estipulado en su constitucin, con el mximo de la

vida de las personas fsicas (si nada dice el instrumento, se reputa vitalicio), o
cincuenta aos si es persona jurdica, si tampoco se estipula un trmino.
Obligaciones del usufructuario
99
51
Antes de la reforma del CC, existan como obligaciones anteriores a la toma de
posesin la de realizar el inventario de lo que iba a recibir en usufructo y,
tambin, otorgar una fianza para el cumplimiento cabal del mismo y resarcir en
caso de prdida o menoscabo de la cosa atribuible al usufructuario.
De la redaccin del art. 2.137 del CCCN se desprende que el inventario es

facultativo entre mayores de edad y capaces, solo obligatorio si alguna de las
personas son incapaces o menores de edad o si se constituye por testamento.
Respecto de la fianza, ahora se habla de garanta, dice el art. 2.139 del CCCN
que en el acto de constitucin puede establecerse la obligacin de otorgar
garanta suficiente por la conservacin y restitucin de los bienes una vez que
se extingue el usufructo100. Ntese que tambin es facultativa.
Son obligaciones posteriores a la toma de posesin:
o Conservar el destino de la cosa: esto es consecuencia del

principio salva rerum substantia, concepto explicado
anteriormente (art. 2.145 CCCN).
o Mejoras: El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de

mero mantenimiento, las necesarias y las dems que se originen
por su culpa. No estn a su cargo las mejoras originadas por
vetustez o caso fortuito101. Son mejoras necesarias, no slo las
indispensables para la conservacin de la cosa, sino tambin las
que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella
(art. 2.146 CCCN).
o Impuestos: el usufructuario est obligado a abonar los impuestos,

tasas, expensas y contribuciones especiales que graven el bien
(art. 2.148 CCCN).
o Comunicacin al nudo propietario: de cualquier turbacin de

hecho o derecho, respondiendo por los daos causados en caso
de omisin (art. 2.149 CCCN).
Obligaciones y derechos del nudo propietario:
El propietario debe entregar la cosa de la forma pactada, debiendo respetar

posteriormente el uso y goce a que est facultado el usufructuario. Tiene
obligacin de responder por cualquier turbacin en el ejercicio del derecho del
usufructuario por su parte.
100
101
52
Conserva las facultades de disposicin como todo titular de derecho real de
dominio, es decir que puede enajenar el bien sometido a usufructo: puede
venderlo; darlo en donacin; constituir derecho real de hipoteca o alguna
servidumbre, pero stas tendrn efecto despus de terminado el usufructo.
Tambin puede ejercitar todas las acciones que pertenezcan al propietario en
su calidad de tal.
El nudo propietario debe realizar ejecutar todos los actos necesarios para la
conservacin de la cosa, hasta puede tambin reconstruir los edificios
destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos y durante ellos, le
resulte al usufructuario alguna incomodidad o disminucin de su goce.
Extincin del usufructo
La extincin, al igual que en el caso de la hipoteca, debe formalizarse por

escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad del Inmueble.
Cuando surja de la muerte del usufructuario, bastar la partida de defuncin.
El art. 2.152 CCCN establece que:
Son medios especiales de extincin del usufructo: a) la muerte

del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o
condicin pactados. Si no se pact la duracin del usufructo, se
entiende que es vitalicio; b) la extincin de la persona jurdica
usufructuaria. Si no se pact la duracin, se extingue a los
cincuenta aos desde la constitucin del usufructo; c) el no uso
por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn. El
desuso involuntario no impide la extincin, ni autoriza a
extender la duracin del usufructo; d) el uso abusivo y la
alteracin de la sustancia comprobada judicialmente102.
2.2.2. Uso y habitacin

Concepto
Segn el art. 2.154 CCCN:
El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una

cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensin y con los
102
53
lmites establecidos en el ttulo, sin alterar su sustancia. Si el
ttulo no establece la extensin del uso y goce, se entiende que
se constituye un usufructo. El derecho real de uso slo puede
constituirse a favor de persona humana103.
El derecho de uso es un derecho real, principal, que se ejerce por la posesin,

recae sobre una cosa ajena y concede a su titular el derecho a usarla y gozarla
con la limitacin de no alterar su sustancia.
Se diferencian del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la totalidad

del ius utendi y del ius fruendi, la principal limitacin del titular del derecho de
uso o usuario es que no puede constituir derechos reales sobre la cosa, a
diferencia del usufructuario (art. 2.156 CCCN), y la facultad de percibir los
frutos se encuentra limitada a tomar aquellos frutos que sean necesarios para
las necesidades del usuario y de su familia.
Habitacin
Segn el art. 2.158 CCCN, la habitacin es el derecho real que consiste en

morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de l, sin alterar su
sustancia. El derecho real de habitacin slo puede constituirse a favor de
persona humana104.
En este caso, es una especie de usufructo ms restringido an que el uso, ya

que su destino slo puede ser morar (habitar) en un inmueble ajeno
construido, en todo o parte de l y no da derecho a servirse de los frutos de l.
Igual que el uso, slo puede ser constituido a favor de una persona humana.
Tiene tambin carcter alimentario.
Cuando el habitador reside slo en una parte de la casa que se le seala para
vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a
prorrata de la parte de la casa que ocupa (art. 2.161 CCCN).
Para la constitucin y extincin de uso y habitacin, se aplican las normas del

usufructo.
Derecho real de habitacin del cnyuge suprstite (art. 2.383 CCCN)
103
104
54
Este derecho reconocido al cnyuge suprstite, cuya naturaleza es derecho real
de habitacin, constituye una excepcin al principio que establece que el uso y
la habitacin se constituyen del mismo modo que el usufructo. Tiene un
propsito asistencial y humanitario: la proteccin del nico techo del viudo o la
viuda, ante los requerimientos de particionar la herencia de los dems
herederos o legatarios. Debe ser solicitado por el interesado en el marco del
juicio sucesorio, donde el juez comprobar si se cumplen los requisitos exigidos
por el cdigo civil. Sin embargo, la constitucin de este derecho no impide que
el inmueble sea inventariado en la sucesin y adjudicado a uno o ms
herederos o legatarios, revistiendo stos la calidad de nudos propietarios
hasta la muerte del cnyuge viudo.
Al ser un derecho real de habitacin, se aplican las normas relativas a ste;

debe conservar la sustancia y el destino de la cosa (salva rerum substantia) y
efectuar los actos necesarios para su conservacin, a su costa; puede defender
su derecho a travs de las acciones posesorias y reales.
Esta particular situacin jurdica, se encuentra contemplada en el CCCN, por el

art. 2.383:
El cnyuge suprstite tiene derecho real de habitacin vitalicio y

gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del
causante, que constituy el ltimo hogar conyugal, y que a la
apertura de la sucesin no se encontraba en condominio con
otras personas105.
Requisitos:
1. Inmueble bien propio del cnyuge causante. No hay una solucin

unnime en la doctrina y jurisprudencia para el caso de que hubiese un
solo inmueble habitable en el acervo hereditario, habiendo un conjunto
de bienes valiosos que hicieren posible satisfacer las necesidades de
habitacin (joyas, ganados, automviles, etctera); en algunos casos se
ha hecho prevalecer la letra textual de la ley (otorgando el derecho)
2. Sede del hogar conyugal. Debe haber sido ltimo domicilio del
matrimonio en vida del cnyuge fallecido.
3. No haber contrado nuevas nupcias. Es una causal de resolucin.
105
55
2.2.3. Servidumbres en general
Este derecho real sobre la cosa ajena se encuentra clasificado en el art. 1.887
inc. k) del CCCN y en el Ttulo XI, Captulo 1 del citado cuerpo legal. La novedad
de la reforma es haber reducido el rgimen sobre las servidumbres de 138
artculos que la contemplaban en el CC a solamente 21 artculos, del 2.162 al
2.183.
El art. 2.162 del CCCN define a la servidumbre como el derecho real que se
establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser
de mero recreo106.
Del artculo transcripto extraemos las siguientes conclusiones: la servidumbre

siempre recae sobre dos inmuebles, que deben adems ser ajenos, pues es ste
un derecho real sobre cosa ajena. Adems puede establecerse servidumbre en
la totalidad o parte de un inmueble ajeno.
Siempre existe un fundo sirviente (que es el fundo sobre el cual se ha

constituido la servidumbre, ya sea personal o real), que debe prestar una
utilidad a persona determinada o al poseedor de un inmueble determinado,
llamado fundo dominante (que es el fundo sobre el cual se ha constituido en su
beneficio el derecho real). Debe destacarse que no resulta indispensable que
ambos predios sean colindantes, pero s que exista una ventaja real para el
predio dominante, aunque sea de mero recreo, como dice el CCCN.
Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por la

servidumbre a un no hacer (non faciendo) o a un dejar hacer (in patiendo), pero
la servidumbre nunca podr consistir en un hacer (in faciendo) tal que obligue
al propietario del fundo sirviente al ejercicio efectivo de alguna prestacin (a
salvo los actos de conservacin que permitan el ejercicio de la servidumbre,
como mantener transitable el sendero en el caso de una servidumbre de paso).
La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario; veremos ms

adelante, al estudiar la clasificacin de servidumbres, que las personales se
extinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasados veinte aos,
si el titular es una persona jurdica.
Clases de servidumbres
Las servidumbres pueden clasificarse en:
106
56
Positivas y negativas: las servidumbres son positivas, si la carga real
consiste en soportar su ejercicio aquellas en las cuales el fundo sirviente
soporta el ejercicio del fundo dominante, como ser una servidumbre de
trnsito o paso o sacar agua de un pozo, y son negativas cuando existe
una abstencin por parte del fundo sirviente, un no hacer a favor del
dominante (por ejemplo, la servidumbre altius non tollendi, en virtud de
la cual podemos exigir al dueo de la heredad sirviente que sus edificios
no pasen determinada altura) (art. 2.164 CCCN).
Reales y personales: La servidumbre real es la inherente al inmueble

dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga
de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad
dominante, y la situacin de los predios debe permitir el ejercicio de ella
sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada
activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo
sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser
separada del fundo, ni formar el objeto de una convencin, ni ser
sometida a gravamen alguno. Existen en este tipo de servidumbre, dos
fundos: dominante y sirviente (ej. servidumbre de trnsito, de
acueducto).
Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada

sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una
persona humana se presume vitalicia, si del ttulo no resulta una
duracin menor.
Son aquellas en las que quien disfruta de la utilidad que presta el fundo
sirviente es una persona determinada (no en su calidad de poseedor de
un fundo dominante, como en el caso anterior) y, por esto mismo, tiene
como lmite temporal la vida del beneficiario; (sera el caso de un
individuo determinado a quien se permite extraer lea del fundo
sirviente o llevar a pastar su ganado). En el supuesto de la servidumbre
constituida a favor de una persona fsica se presume que es vitalicia, si
del ttulo constitutivo no surge estipulado un plazo menor. Si se
constituye a favor de una persona jurdica tiene un tope legal de 50 aos
(art. 2.182 CCCN)
En caso de duda, la servidumbre se presume personal107.
Modos de constitucin Legitimacin Onerosidad
En materia de servidumbres rige el principio de que pueden ser constituidas

bajo cualquier modalidad (esto es, por contratos, con condiciones o plazos
107
57
suspensivos o resolutorios y hasta con cargos. Tambin pueden ser constituidas
por disposiciones de ltima voluntad (lase art. 2.171 CCCN).
La constitucin forzosa de servidumbres se encuentra limitada solo por imperio

de la ley y solo por este mecanismo pueden constituirse servidumbres reales
(art. 2.166 CCCN).
Se encuentran legitimados todos los titulares de derechos reales sobre

inmuebles que se ejerzan por la posesin (art. 2.168 CCCN) y puede ser
constituida a favor de varias personas, con derecho de acrecer los cotitulares
en caso de extinguirse para uno de ellos, salvo pacto en contrario (art. 2.167
CCCN).
Se encuentra prohibida la constitucin judicial de servidumbres (o sea,

ordenada por un juez) y siempre las servidumbres se presumen onerosas en
caso de duda.
Derechos y deberes del propietario del fundo dominante
Constitucin de derechos reales y personales: El titular de una

servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con
relacin a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su
responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos
reales108, como lo determina el art. 2.173 CCCN.
Ejercicio: La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las

servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal,
pero no aquellas que slo hacen ms cmodo su ejercicio.
El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las

necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una
servidumbre forzosa109, de acuerdo con lo que dice el art. 2.175 CCCN.
Mejoras: El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente

mejoras necesarias para el ejercicio y conservacin de la servidumbre,
corriendo los gastos a su cargo, salvo prueba en contrario, que seran los
casos en que deba responder el titular del inmueble sirviente o un
tercero, como por ejemplo, daos u obstculos fsicos causados por los
mismos, que afecten el ejercicio pleno de la servidumbre al dominante,
tal como lo seala el art. 2176 CCCN110.
Comunicacin al titular sirviente: El titular dominante debe comunicar

al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en
108
109
110
58
razn del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos
los daos sufridos por el titular sirviente111, establece el art. 2.179
CCCN.
Derechos y obligaciones del titular sirviente
Veamos que dice el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin sobre los mismos:
El titular del fundo sirviente conserva la disposicin jurdica y

material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de
hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de
la servidumbre. As, aquel cuyo fundo que est gravado con una
servidumbre de paso conserva la facultad de pasar l mismo por
el lugar (Art. 2.180 CCCN). [Pero] no debe turbar el ejercicio de la
servidumbre, ni siquiera por la constitucin de otra. Si lo hace, el
titular dominante puede exigir el cese de la turbacin; si la
servidumbre es onerosa, puede optar por una disminucin del
precio proporcional a la gravedad de la turbacin112.
El art. 2.181 CCCN establece los alcances de la constitucin y del ejercicio de la

servidumbre. El titular del fundo sirviente:
puede exigir que la constitucin y el ejercicio de la servidumbre

se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado,
pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene
derecho.
Si en el ttulo de la servidumbre no estn previstos lugar y
tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular del fundo
sirviente113.
Extincin de las servidumbres
La extincin puede provenir de las mismas causales que los dems derechos
reales, tales son: resolucin del derecho del que las haba constituido, rescisin,
por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto, tambin por el
vencimiento del plazo acordado para la servidumbre, y por el cumplimiento de
la condicin resolutoria a que ese derecho estuviere subordinado; tambin se
111
112
113
59
extingue por la renuncia expresa o tcita del propietario de la heredad al cual
es debida, o de la persona a favor de la cual se ha constituido el derecho. La
renuncia tcita tiene lugar cuando el poseedor del inmueble sirviente haya
hecho, con autorizacin escrita del dominante, obras permanentes que
estorben el ejercicio de la servidumbre.
El art. 2.182 CCCN enumera los medios especiales de extincin de las

servidumbres, que son:
a) la desaparicin de toda utilidad para el inmueble dominante; (En esta

hiptesis quedan comprendidos aquellos casos en que no es posible
usar de la servidumbre por haber perdido toda utilidad para la heredad
dominante, o por ruina o cambios sobrevenidos en la heredad
dominante o sirviente que hagan absolutamente imposible su ejercicio);
b) el no uso por persona alguna; durante diez aos, por cualquier razn;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su

muerte, aunque no estn cumplidos el plazo o condicin pactados; si el
titular es una persona jurdica, su extincin, y si no se pact una
duracin menor, se acaba a los cincuenta aos desde la constitucin114.
Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el

titular dominante.
Es importante destacar que adems de las servidumbres explicadas

anteriormente, la servidumbre de trnsito es el derecho del propietario de un
fundo, o titular de otro derecho real sobre l, a pasar por un inmueble ajeno;
tambin existen las servidumbres de acueducto, que consisten en el derecho
real (puede ser real o personal; convencional o forzosa) de hacer entrar las
aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas; las servidumbres
para recibir aguas, ya sea de goteraje, como las de recibir aguas que
descienden, y las servidumbres de sacar agua. El estudio de dichas
clasificaciones no es objetivo de nuestra materia, pero es importante conocer
de su existencia.
2.2.4. Los derechos reales de garanta

Se dice que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores. Podemos
agregar que el principio genrico es la par conditio creditorum, o igualdad de
todos los acreedores.
Mientras los bienes del deudor sean suficientes para cubrir las deudas, todos
sus acreedores cobran las prestaciones debidas y no hay conflictos de rango
114
60
entre ellos. Sin embargo, para los casos en que los bienes del deudor sean
insuficientes, es necesario establecer un orden de preferencias. Se trata,
precisamente, del fundamento de las garantas crediticias.
Las garantas pueden ser personales, cuando una persona se obligue en forma
subsidiaria a tomar a cargo la obligacin ante el incumplimiento del deudor,
como el caso del avalista o fiador; o tambin pueden ser reales, cuando se
afecta una cosa determinada como garanta de pago, teniendo el acreedor
potestad para llevarla a remate y cobrarse del valor de la misma, ante el
incumplimiento; tal es el caso de la hipoteca, el anticresis y la prenda.
Los derechos reales de garanta o accesorios slo pueden ser constituidos por
contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para
cada tipo115, de acuerdo con el art. 2.185 CCCN
La accesoriedad est referida a su dependencia respecto de un derecho

personal, que puede ser uno o varios crditos y es inseparable de ellos. Dicho
en otros trminos, estos derechos reales son accesorios a los derechos
crediticios que emanan de un contrato. Son garanta de una obligacin, que es
lo principal.
Los derechos reales de garanta slo pueden constituirse sobre las cosas y
derechos que la ley especialmente autoriza. As, la hipoteca grava inmuebles; la
anticresis, cosas registrables; y la prenda, cosas muebles no registrables o
crditos instrumentados.
2.2.5. Hipoteca y anticresis

Hipoteca. Nocin. Definicin
Veamos la definicin de hipoteca que brinda el CCCN en el art. 2.205:
La hipoteca es el derecho real de garanta que recae sobre uno o

ms inmuebles individualizados, que continan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento
del deudor, las facultades de persecucin y preferencia para
cobrar sobre su producido el crdito garantizado116.
Del anlisis se desprende que:
115
116
61
No es necesario que deudor, constituyente o hipotecante sean la misma
persona; el deudor de la obligacin puede ser una persona y quien
preste su inmueble en garanta, otra.
Pueden garantizarse obligaciones no dinerarias (por ejemplo, crear una

obra de arte), o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se
declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
Recae sobre una o ms cosas inmuebles.
La definicin debera hace alusin a los modos de dar seguridad a travs

de la hipoteca, que son el ius persequendi y el ius praeferendi, caracteres
esenciales de los derechos reales.
Caracteres esenciales
Sin ellos no hay hipoteca; si faltan, la misma estar viciada de nulidad. Son
caracteres esenciales:
Es un derecho real. (art. 1.887 inc. l).
Es accesorio a un crdito. No existe hipoteca si no hay un crdito al cual

brinda seguridad. Es un derecho real accesorio de un derecho personal
que debe consistir en un crdito cierto y determinado en dinero.
Debemos aclarar que, en este sentido, la hipoteca es accesorio de la
obligacin, pero no obligacin accesoria, puesto que se trata de un
derecho real al que no corresponde obligacin alguna (art. 2.187 CCCN).
Es convencional, no admite otra forma de constitucin ms que el

acuerdo de voluntades (art. 2.185 CCCN).
Publicidad: Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. La

hipoteca nace con la firma de la escritura pblica y es el nico derecho
real en el cual no hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la inscripcin es
declarativa y no constitutiva (art. 2188 CCCN).
Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinacin precisa de

sujeto-objeto-causa) del contrato hipotecario y respecto de la obligacin
a la que accede. Se debe determinar el crdito, y el objeto con detalle del
mismo (art. 2.209 CCCN).
Indivisibilidad
Conforme lo establece el art. 2.191 del CCCN:
62
Los derechos reales de garanta son indivisibles. La indivisibilidad
consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y
cada parte de ellos, estn afectados al pago de toda la deuda y
de cada una de sus partes117.
El acreedor cuya garanta comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos

conjuntamente, o slo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quin
pertenezca o de la existencia de otras garantas.
La divisibilidad puede ser convencional, ya sea por la naturaleza del crdito o de

los bienes afectados en garanta, o tambin jurisdiccional, por disposicin
fundamentada de un juez, siempre y cuando n o cause un perjuicio al acreedor,
o a peticin de ste si hace a su propio inters.
En virtud de este carcter, "cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y
cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de
ella118. Se reputa un carcter natural y no esencial porque puede faltar y la
hipoteca no pierde validez. Hay indivisibilidad cuando cada una de las cosas
hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda
la deuda y de cada parte de ella. Aunque se hagan pagos parciales, en principio
no podr solicitarse la cancelacin parcial de la hipoteca. Si son varios los
inmuebles afectados al pago de la deuda, el acreedor podr ejecutar cualquiera
o todos ellos. Por supuesto que hablamos de la indivisibilidad de la hipoteca, el
crdito garantizado sigue siendo divisible de manera tal que, si ejecutado el
inmueble queda un saldo sin pagar y es preciso ir sobre otros bienes de los
deudores, podr cobrarse a cada uno su parte de la deuda.
Legitimacin
El CCCN en su art. 2.206 determina que quienes pueden constituir hipoteca son
los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie119.
Quedan excluidos de esta legitimacin los titulares de los derechos reales de

usufructo, uso, habitacin, cementerio privado, tiempo compartido y, por
supuesto, los que tienen prenda o anticresis.
117
118
Art. 3.112 - Ley N 340 Cdigo Civil de la Nacin.
119
63
Extensin en cuanto al objeto
El art. 2.192 CCCN, que complementa al art. 2.188, establece que: en la

garanta quedan comprendidos todos los accesorios fsicamente unidos a la
cosa, las mejoras y las rentas debidas120.
Es decir que la garanta alcanza a todos los accesorios, mientras se encuentren

unidos al principal, todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean
naturales, accidentales o artificiales, a las construcciones hechas sobre un
terreno vaco, a la extincin de las cargas o servidumbres que pesaban sobre el
inmueble, a los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios e incluso a las
indemnizaciones concedidas o debidas por los aseguradores del inmueble.
Qu establece, al respecto, el art. 2.192 del CCCN?
Sin embargo, no estn comprendidos en la garanta: a) los bienes

fsicamente unidos a la cosa que estn gravados con prenda
constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de
terceros, aunque su utilizacin por el deudor est autorizada por
un vnculo contractual; b) los bienes que posteriormente se unen
fsicamente a la cosa, si al tiempo de esa unin estn gravados
con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las
condiciones antes indicadas121.
Con respecto a la prenda, se haba resuelto que la garanta no puede

extenderse a bienes no contemplados en el acto constitutivo de la prenda
Constitucin de la hipoteca
No hay otra hipoteca que la convencional. La hipoteca slo puede ser

constituida por escritura pblica o por documentos, que sirviendo de ttulos al
dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para
darlos, y deban hacer fe por s mismos. Podr ser una misma la escritura
pblica de la hipoteca y la del contrato a que acceda.
La constitucin de la hipoteca es oponible a terceros cuando se ha inscripto en

el Registro General y, por consecuencia se ha publicitado.
Los contratantes y sus herederos no pueden invocar inscripcin defectuosa,

an el escribano y testigos, siempre y cuando se haya confeccionado la
120
121
64
escritura pblica con la que se instrumenta la constitucin de dicho derecho
real. Para estos casos y personas, la hipoteca se considera registrada
Para que el contrato hipotecario tenga total validez, es necesario que el

constituyente sea propietario del inmueble y goce de plena capacidad, pues si
esta falta, el acto ser nulo (de nulidad relativa).
Las hipotecas realizadas por quien no es propietario son nulas de nulidad

absoluta y se denominan actos a non domino (o sea de quin no es
propietario).
La hipoteca puede ser constituida por un tercero, que garantiza la obligacin

del deudor. Si el hipotecante asume la deuda y se obliga personalmente al
pago, se denomina tercero adquirente (adquiere la deuda) y se podr ir contra
todo su patrimonio (no slo el inmueble), en caso de que no alcancen los
fondos provenientes de la realizacin de aquel. En cambio, si el hipotecante
nada dice respecto de asumir la deuda, slo responde con el inmueble y se
denomina tercero poseedor.
En la hipoteca no hay traspaso de la posesin, es por ello que el entonces

codificador, Dalmacio Vlez Srsfield, instituy la forma de publicidad
inscriptoria.
La inscripcin debe realizarse antes de los cuarenta y cinco das desde la

realizacin del acto (art. 5 Ley 17.801122) y caduca a los veinte aos, por lo cual
habr que reinscribirla antes de vencido el plazo para no perder la oponibilidad
ante los terceros (art. 2.210123 CCCN).
Efectos de la hipoteca
Veamos que establece el CCCN respeto de los efectos de la hipoteca, tanto en

el constituyente (deudor hipotecario), como en el acreedor. Leamos el art.
2.195 CCCN:
Facultades del constituyente. El constituyente de la garanta

conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no
puede realizar ningn acto que disminuya el valor de la garanta.
Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privacin del plazo
de la obligacin, o bien puede estimar el valor de la disminucin
y exigir su depsito o que se otorgue otra garanta suficiente124.
122
Ley 17.801 Registro de Propiedad Inmueble Poder Ejecutivo Nacional
123
124
65
La hipoteca no restringe las facultades propias del dominio, en principio, sin
embargo, el propietario no deber realizar actos materiales o jurdicos que
menoscaben el valor del inmueble y, correlativamente, todo acreedor
hipotecario, aunque su crdito sea a trmino o subordinado a una condicin,
tiene derecho a asegurarlo, solicitando las medidas correspondientes contra los
actos de menoscabo (embargo preventivo, prohibicin de innovar, entre otras
medidas cautelares), pues el deudor disminuye as la garanta de la deuda.
Cancelacin
El art. 2.204 del CCCN dispone que:
Las garantas inscriptas en los registros respectivos se cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de
igual naturaleza que el exigido para su constitucin, con el que el
interesado puede instar la cancelacin de las respectivas
constancias registrales; b) por el juez, ante el incumplimiento del
acreedor, sea o no imputable; la resolucin respectiva se inscribe
en el registro, a sus efectos. En todos los casos puede requerirse
que la cancelacin se asiente por nota marginal en el ejemplar
del ttulo constitutivo de la garanta, por el cual dos partes se
comprometen a inscribir en una cuenta las remesas recprocas
que se efecten y se obligan a no exigir ni disponer de los
crditos resultantes de ellas hasta el final de un perodo, a cuyo
vencimiento se compensan, hacindose exigible y disponible el
saldo que resulte125.
Adems de lo establecido en el art. 2.186 CCCN, al que nos hemos referido al

tratar la accesoriedad, cabe tambin remitirse al art. 1.907 CCCN, recordando
que como se trata de derechos accesorios, extinguida la obligacin que
garantizan, se extingue el derecho real.
Anticresis
Definicin
125
66
La anticresis tambin constituye un derecho real, y vamos a indagar acerca de
las diferencias entre los conceptos que brindaba el anterior CC y la novedad del
CCCN.
Art. 3.239 del Cdigo Civil:
El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el

deudo, o un tercero por l, ponindole en posesin de un
inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos
anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en
caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital si no se
deben intereses126.
Ante la casi nula aplicacin de este derecho real de garanta, el CCCN lo define
novedosamente en el art. 2.212 diciendo que:
La anticresis es el derecho real de garanta que recae sobre cosas

registrables individualizadas, cuya posesin se entrega al
acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda127.
La diferencia es que ahora se permite la anticresis en todas las cosas

registrables individualizadas, sean inmuebles o muebles (como los
automotores).
Caracteres
Constituye un derecho real.
Se trata de un derecho accesorio.
Es indivisible, vale decir que el titular no est obligado a restituir la cosa

registrable mientras no se le haya pagado enteramente el crdito.
Tambin puede sealarse la especialidad, en cuanto al objeto y en

cuanto al crdito como uno de los caracteres de la anticresis.
126
Art. 3.239 Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin, derogado por ley 26.994.
127
67
La publicidad que acarrea la oponibilidad a terceros se cumple mediante
la inscripcin del acto constitutivo en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
La anticresis, al igual que todos los derechos reales de garanta, slo puede
nacer de un contrato. El contrato por el cual se constituye el derecho real de
anticresis debe celebrarse por escritura pblica. Debe ser inscripto para su
oponibilidad.
Al igual que en la prenda, se encuentra prohibida la clusula que autorice al

acreedor a tomar en propiedad la cosa en caso de que la deuda no fuese
pagada, pues, como todo derecho real de garanta, implica solamente la
preferencia sobre el precio de liquidacin sobre la cosa y no sobre la cosa
misma.
La capacidad para constituirlo debe ser plena, pudiendo ser un titular de

dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie o de usufructo quien lo
haga.
El derecho de anticresis, al igual que todos los derechos reales de garanta, es

indivisible. El acreedor no est obligado a restituir la cosa hasta que la deuda no
haya sido completamente saldada.
El anticresista tiene el derecho de usar la cosa y percibir sus frutos e imputarlos

primero a gastos e intereses y luego a capital, rindiendo cuentas al deudor.
Debe conservar la cosa; percibir frutos, explotarla, usarla, habitarla si es un

inmueble o darla en arrendamiento si es inmueble o mueble imputando como
fruto el alquiler que otro pagara.
No puede modificar el destino ni realizar cambios que impidan al deudor

explotar la cosa una vez saldada la deuda, salvo pacto en contrario.
Est obligado a pagar las contribuciones y cargas del inmueble y puede

reclamar al deudor los gastos ocasionados para la conservacin de la cosa.
En relacin con las obligaciones del anticresista, diremos que debe proveer al
cuidado y conservacin del inmueble, pudiendo ser condenado a restituirlo si
hiciere un uso abusivo.
Una vez extinguida la deuda que garantiza, debe restituir la cosa objeto de la
anticresis.
Duracin de la inscripcin
68
Los efectos del registro de anticresis se conservan por el trmino de veinte aos
para inmuebles y de diez aos para muebles registrables, si antes no se
renueva.
La extincin de la anticresis se produce, al igual que en la prenda o en la

hipoteca, por los mismos medios que el resto de los derechos reales, con el
agregado de un modo especial resultante de su calidad de derecho real de
garanta: la extincin de la obligacin a la que accede.
2.2.6. Prenda
Concepto y requisitos de constitucin
El art. 2.219 del CCCN define a la prenda como "el derecho real de garanta
sobre cosas muebles no registrables o crditos instrumentados"128.
Este derecho real se rige por las normas comunes a los derechos reales de
garanta como la hipoteca y la anticresis y es el ltimo de los mencionados en el
art. 1.887, donde se enumeran los derechos reales, en el inc. n).
Estn legitimados para constituirla el titular de dominio o la totalidad de los

condminos.
Se requiere que haya sido instrumentada por contrato formalizado en

instrumento pblico o privado y tradicin al acreedor prendario o a un tercero
designado por las partes.
El requisito del instrumento pblico o privado con fecha cierta es a los efectos
de la oponibilidad a terceros (art.2.222 CCCN).
Esta modalidad es lo que se conoce como prenda con desplazamiento, siendo la

menos utilizada, ya que la ms comn es la prenda sin desplazamiento o
Prenda con registro, mencionada en el art. 2.220 del CCCN, pero que se
encuentra reglamentada por una Ley especial, que es el Decreto-Ley
15.348/1946 (DJA F-0282).
Esta clase de prenda constituye una garanta real ms dinmica, que ha

resultado de aplicacin a numerosas especies de cosas muebles, entre las que
se destacan los automotores y las maquinarias.
El acreedor prendario es un poseedor legtimo de cosa mueble y la publicidad

de la prenda se lleva a cabo mediante la tradicin (publicidad posesoria) ya se
al mismo acreedor prendario o a un tercero, a diferencia de la hipoteca, para la
cual el codificador previ la inscripcin registral por no haber tradicin.
128
69
El acreedor prendario slo gozar de los derechos que devienen de la prenda,
mientras subsista la posesin. En tal sentido, se juzga que el acreedor contina
en la posesin de la prenda, cuando la hubiese perdido o le hubiere sido
robada, o la hubiera entregado a un tercero que se obligase a devolvrsela
(lase el art. 2.221 CCCN).
Clases de prenda: sobre cosas y sobre crditos
Todas las cosas muebles no registrables y las deudas activas pueden ser dadas
en prenda, siempre que estn en el comercio; la garanta se extiende a los
accesorios de la cosa y a sus aumentos.
En caso de que el objeto sea un crdito, este debe constar en un instrumento

(debe estar cosificado), pues el objeto de los derechos reales siempre es una
cosa material.
El acreedor prendario debe conservar e incluso puede cobrar judicialmente el

crdito prendado.
Derechos y obligaciones de las partes
El titular de la prenda goza del ius persequendi, pudiendo reivindicar la cosa en

poder de quien se encuentre y solicitar al juez su realizacin para el cobro de la
deuda.
Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe percibirlos e

imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital.
Es vlido el pacto en contrario129 (art. 2.225 CCCN).
El deudor no puede reclamar la devolucin de la prenda, mientras no pague la

deuda, as como los gastos efectuados para la conservacin de la cosa y los
intereses.
Si el acreedor no puede usar la cosa dada en prenda sin consentimiento del

deudor a no ser que el uso sea necesario para la conservacin de la cosa; si
abusare, ejerciendo en ella derechos que no eran propios, el deudor puede
pedir que la cosa se ponga en depsito a costa del acreedor, dar por extinguida
la garanta y reclamar daos y perjuicios. El acreedor responde por prdida o
deterioros de la cosa.
Extincin
129
70
La prenda se extingue por todas las formas de extincin de los derechos reales,
ms una forma propia de su carcter de derecho accesorio o de garanta: la
extincin de la obligacin principal a que acceda. Se extingue, tambin, cuando
por cualquier ttulo la propiedad de la cosa empeada pasa al acreedor.
Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda, el acreedor est
obligado a restituir al deudor la cosa empeada, con todos los accesorios que
dependan de ella al tiempo del contrato, y las accesiones que despus hubiese
recibido.
Si el bien prendado es subastado, el comprador adquiere el dominio libre de

gravmenes y (por ende) sin la prenda. En este caso, el derecho del acreedor
prendario se traslada sobre el precio obtenido en el remate. En el caso de venta
privada, el bien se vender con la carga real.
En caso de prenda sobre crditos, extinguida la prenda por cualquier causa sin
haberse extinguido el crdito dado en prenda, el acreedor debe restituir el
instrumento probatorio del crdito prendado y notificar la extincin de la
prenda al deudor del crdito prendado, segn establece el art. 2.237 CCCN.
Cierre del mdulo
Hemos abordado, en el presente mdulo, el estudio bsico y fundamental de

cada uno de los derechos reales mencionados en el nuevo Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin, su conceptualizacin, caracteres generales, modos de
nacimiento y extincin de los mismos, haciendo hincapi en que se conserva,
en dicho cuerpo legal, el numerus clausus o clasificacin taxativa de los
distintos derechos reales.
Tambin hemos estudiado los nuevos derechos reales reconocidos por el

Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (conjuntos inmobiliarios, tiempo
compartido y cementerios privados); la incorporacin de derechos reales que
existan como leyes complementarias (propiedad horizontal y superficie) y las
nuevas modalidades y alcances que tienen ahora los ya existentes,
determinados en las lecturas y referencias precedentes.
71
Referencias
Corte Suprema de Justicia de la Nacin. Caso Alberto Francisco Jaime Ventura
y Otra v. Banco Central de la Repblica Argentina. Sentencia de 26 de febrero
de 1976. Fallos: 294:152. Recuperado de: http://www.csjn.gov.ar/
Decreto-Ley 15.348 (DJA F-0282) - Ley de Prenda con Registro - Ao 1946

Poder Ejecutivo Nacional
Ley 11.723 Rgimen legal de la Propiedad Intelectual Ao 1933 Honorable

Ley 13.512 Propiedad Horizontal Ao 1948 Honorable Congreso de la

Nacin Argentina
Ley 14.394 Cdigo Civil, Rgimen de los Menores y la Familia Ao 1954

Honorable Congreso de la Nacin
Ley 17.711 Modificaciones al Cdigo Civil - Ao 1968 - Poder Ejecutivo

Nacional
Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble Ao 1968 - Poder Ejecutivo

Nacional
Ley 19.724 Ley de Prehorizontalidad - Ao 1972 - Poder Ejecutivo Nacional
Ley 21.499 Expropiaciones, Nuevo Rgimen - Ao 1972 - Poder Ejecutivo

Nacional
Ley 25.509 Derecho Real de Superficie Forestal Ao 2001 - Honorable

Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Aprobacin - Ao 2014

Entrada en vigencia a partir del 1 de agosto del ao 2015 - Honorable
Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin Ao 1869 - Honorable Congreso de la

Nacin Argentina.
Mariani de Vidal, M. (2004). Derechos reales. Buenos Aires, Argentina: Editorial

Zavala.
Molina Quiroga, E. (2015) Manual de derechos reales. Buenos Aires, Argentina:

Editorial La Ley.
72
Molina Quiroga, E. (29 de abril de 2015) Nuevos derechos reales en el Cdigo
Civil y Comercial: Conjuntos inmobiliarios y cementerios privados. Recuperado
de: http://www.infojus.gob.ar/eduardo-molina-quiroga-nuevos-derechos-
reales-codigo-civil-comercial-conjuntos-inmobiliarios-cementerios-privados-
dacf150341-2015-04-29/123456789-0abc-defg1430-51fcanirtcod
73

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Mdulo 2

En el presente mdulo estudiaremos de manera detallada los diferentes

Son derechos reales sobre la cosa propia:

o Los conjuntos inmobiliarios.

o Los cementerios privados.

o El derecho real de superficie (si existe propiedad superficiaria).

Derechos reales sobre la cosa ajena:

Mariani de Vidal (2004), nos presenta la siguiente clasificacin:

Principales y accesorios: Tal como ya se ha mencionado, los

Sobre la sustancia y el valor: Esta clasificacin alude a la

En principio, los derechos reales de garanta recaeran sobre el

Esta distincin es importante atento las profundas

o En el art. 2.772 del [antiguo] Cdigo Civil1 se esboza la

o Segn la persona del titular podemos distinguirlos en:

La clasificacin del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

El CCCN clasifica a los derechos reales en:

Los restantes seran sobre la cosa ajena, es decir, el usufructo, el uso, la

Derechos reales principales y accesorios (art. 1.889): Los derechos

Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables (art. 1.890):

Derechos reales que se ejercen o no por la posesin (art. 1.891): todos

2.1. Derechos reales sobre la cosa propia

2.1.1. Propiedad y dominio

Nuestra Corte Suprema, intrprete final de la Constitucin Nacional y las leyes,

Garantas de la propiedad: fuentes legales

El artculo 14 de la Constitucin Nacional menciona entre los derechos

Teniendo en cuenta la amplsima definicin de propiedad que ha dado nuestro

Los derechos son potestades jurdicas reconocidas en cabeza de los habitantes

Proteccin frente a particulares y frente al Estado

Veamos el sistema de garantas estructurado por nuestra Constitucin

Proteccin respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las

Proteccin respecto del poder pblico: el Estado puede actuar como

la expropiacin por causa de utilidad pblica debe ser calificada

La expropiacin es una institucin de derecho pblico y reglada por las normas

La indemnizacin previa debe comprender el valor del bien y los daos y

Se llama expropiacin irregular o indirecta a aquella en la cual el particular

La clasificacin jurista clsica de los derechos, distingue entre derechos

Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los

Como lo mencionamos arriba, segn la distincin clsica de los derechos, estos

Derechos patrimoniales: reales o personales.

Derechos extrapatrimoniales: en persona propia (por ejemplo: derecho

o Derechos de autor (ley 11.723) INPI (Instituto Nacional de

o Derechos industriales: marcas, patentes, diseos de utilidad,

2.1.2. Dominio: caracteres generales

El dominio es el derecho de seoro ms amplio que puede tenerse sobre una

Crtica de la definicin del CC - La definicin del CCCN

El Cdigo Civil lo defina como: art. 2480: El dominio es el derecho real en

El CCCN lo define en el art. 1.941:

El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las

Como lo manifiesta Eduardo Molina Quiroga (2015) en su Manual de derechos

Al carcter absoluto del dominio lo definen los derechos de usar, disfrutar y

Caracteres del dominio

Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso

Absoluto: porque reconoce el mayor nmero de facultades posibles

Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio

Dominio perfecto y dominio imperfecto

El dominio imperfecto puede ser, segn el CCCN: revocable, fiduciario o

Los dominios revocable y fiduciario afectan el carcter de perpetuo del

Dominio revocable: Es aquel que se tiene sujeto a una condicin o plazo

el que se adquiere en razn de un fideicomiso constituido por

Existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario, ha recibido un

En el fideicomiso intervienen tres sujetos:

o Fiduciante: quien transfiere el dominio de la cosa (constituyente

o Fiduciario: quien recibe los bienes y est obligado a ejecutar