TEKNIK ZONASI DALAM MENANGANI

PERSOALAN DENSITAS DAN INTENSITAS

PEMANFAATAN RUANG.

DENNY ZULKAIDI
KK Perencanaan dan Perancangan Kota
SAPPK - ITB

SEMINAR PENGEMBANGAN KEPROFESIAN BERKELANJUTAN (CPD)

AHLI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
Jakarta, 6-7 Oktober 2016 1
 POKOK BAHASAN

1. Densitas dan intensitas pembangunan

1. Penduduk (densitas)
2. bangunan (densitas KDB KLB)
2. Peraturan zonasi dan teknik pengaturan zonasi
3. Persoalan intensitas pembangunan dan kapasitas
infrastruktur
1. Street LOS and development intensity
2. Perkiraan besar intensitas pembangunan maksimum berdasarkan
kapasitas infrastruktur tertentu
3. Perkiraan dampak dari intesitas pembangunan tertentu terhadap
kapasitas infrastruktur
4. Penanganan densitas dan intensitas pembangunan dengan
teknik zonasi

2
1 DENSITAS dan INTENSITAS PEMBANGUNAN
Definisi Intensitas
Pembangunan:
The level of development
allowed in a certain area for a
specific use, stated in one or
more specific measurements
Untuk Rusun:
intensitas bangunanadalah
ketentuan teknis tentang
kepadatan dan ketinggian
bangunan rumah susun yang
dipersyaratkan pada lokasi
atau kawasan tertentu yang
meliputi KDB, KLB, dan jumlah
lantai bangunan (penjelasan
ps. 35 UU No. 20/2011)
Lingkup Intensitas
Pembangunan:
Penduduk (densitas)
Bangunan (densitas, intensitas)
Ukuran Densitas/Intensitas:
Orang/ha (penduduk)
Bangunan/ha (perumahan)
Unit/ha (apartemen, rusun,
SRS)
KDB, KLB, KDH, KTB (persil)
TB, GSB, bukaan langit (parcel)
3
 Tujuan Pengaturan Densitas
(Stevens 1960) :
1. To provide an instrument for the Standar Hidup
assessment, or control, of living
standards
2. To provide measures of the rate of Tingkat penggunaan lahan
land use that can be used to
estimate total land needs for all Perkiraan kebutuhan lahan
purposes of the community, or
Beban terhadap fasilitas
conversely, to control the intensity lingkungan
of occupation of housing areas to
avoid the over-burdening of existing
community facilities and services Perbandingan kebutuhan
3. To estimate the comparison need of lahan
land for housing and other uses

4
 Kriteria Densitas (Stevens 1960) :
1. Health factors
Water supply; sanitation and waste Kesehatan
disposal; light, sunshine, air and quiet;
living space between dwellings
2. Social factors
Private open space; privacy;
protection; community facilities (in Sosial
walking distance)
3. Technical factors
Fire risk; shortage of building land;
access; ground conditions Teknik
4. Economic factors
Land cost; distance from home to
work and transportation cost; Ekonomi
availability and cost of essential
services; availability and cost of
building skills, materials and
equipment
5
 Pertimbangan Penentuan Intensitas Pembangunan
Intensitas pembangunan lahan
ditentukan berdasarkan nisbah
Fisik Dasar
ruang terbangun dengan ruang (Geologi)
terbuka (tidak terbangun):

berdasarkan kebutuhan
dan concern masing-
masing sektor: Ekonomi
Sumberdaya
air
1. Geologi INTENSITAS
2. Sumberdaya air PEMBA-
3. Lingkungan hidup NGUNAN
4. Permukiman
5. Ekonomi

NISBAH: perbandingan luas Permukiman

Lingkungan
(Kawasan
ruang minimum yang tidak Hidup
Terbangun)
dapat dibangun (luas ruang
maksimum yang dapat
dibangun) 6
 Pertimbangan Penentuan Intensitas Pembangunan

Aspek Pendekatan Utama Prinsip Pemanfaatan Ruang

Geologi Konservasi air 1. Neraca Air
Kebencanaan 2. Resapan / zero run-off
3. Kebencanaan
Sumber Daya Air konservasi air 1. Neraca Air
Infrastruktur 2. Zero Delta Q
3. Daya dukung lingkungan
4. Infrastruktur
Lingkungan Hidup Keberlanjutan ekologis 1. Emisi oksigen dan absorbsi karbon
2. Kenyamanan
3. Daya dukung lingkungan
4. Kerawanan lokasi terhadap bencana
Perumahan dan Kelayakan dan kualitas 1.Keselamatan
Permukiman lingkungan perumahan dan 2.Kesehatan
permukiman 3.Kenyamanan
4.Estetika dan sosial
Ekonomi Maksimasi laba dari 1.Laba
pemanfaatan ruang 2.Okupansi ruang lingkungan

7
Densitas Penduduk
Perbandingan jumlah penduduk terhadap luas lahan (org/ha, org/km2)
Kriteria untuk menentukan wilayah perkotaan atau perdesaan
Dasar untuk menentukan tingkat/kualitas hunian (sangat
tinggi/tinggi/sedang/rendah/sangat rendah)

KRITERIA DENSITAS PENDUDUK

a) every citizen gets decent standard of
living.
b) every citizen has human rights.
c) every citizen can work/progress
without causing any harm to the
surrounding environment.
a) Carrying capacity of the land
(fertility, irrigation, water supply,
road, etc )
b) Technological development of the
society (MRT, green building, green
infrastructure, water harvesting, etc)
c) Inclination to use technology for
sustainable exploitation of the
resources
d) Balance between built-up area and
open space
8
Densitas dan Intensitas Bangunan

Apa yang menentukan densitas bangunan?

Apa yang menentukan KDB?
Apa yang menentukan KLB?

Definisi Densitas Bangunan (Stevens 1960)

a measure of the intensity of occupation of land
the relationship between the number of building and the area of land
they occupy
the degree of closeness with which dwellings, and hence the people
occupying them, are arranged in the residential areas of towns and
villages
the degree of concentration rather than the degree of closeness

9
Intensitas Bangunan

Koefisien Dasar Bangunan (KDB):

The ratio of the building footprint (ground floor area) to the
total area of land/parcel/lot
Pertimbangan:
Water recharge, drainage
More porous soil, more/less open space
More built-up areas, larger drainage
Type of land uses
Higher BCR in commercial areas, lower in single family
residential areas, lower in multi-family housing area
Land price?

10
 Koefisien Lantai Bangunan (KLB):
The ratio of the total floor area within a building to the total area of land
Pertimbangan:
Land price
Higher price followed by higher intensity (FAR), thus higher building
Type of land uses
Different uses have different trip rates (attraction/generation level)
Impact to and need of infrastructure
Higher intensity generates higher traffic, thus requires more
infrastructure (e.g. wider streets)
Better mass public transit reduces traffic volume, thus allows more
trip for similar intensity
Economic and finance
Higher economic level generates more services and economic
activities
Profit determines financial feasibility

11
 Koefisien Dasar Hijau (KDH) :
Nisbah luas ruang terbuka hijau terhadap luas persil yang dikuasai/ direncanakan,
dalam satuan persen.
Pertimbangan:
KDH mengacu pada persentase tapak/persil yg harus bebas dari perkerasan, mulai
dari permukaan sampai kedalaman tertentu di bawah permukaan
Tingkat pengisian/peresapan air (water recharge) = KDH minimum
Nilai KDH ditetapkan pada satu zona, dan berlaku untuk setiap persil di dalamnya
KDH hanya akan menampung curah hujan lokal, yang menyerapkan setempat dan
mengalirkannya ke drainase yang tersedia
Untuk wilayah yang kondisi fisiknya menjadi penentu dominan, nilai KDH bisa bebas
(independen) terhadap jenis penggunaan lahan/zona.
Penetapan KDH dapat diperlakukan sebagai teknik Overlay Zoning dalam penerapan peraturan
zonasi (lintas zona yang berbeda), nilai KDB mengikuti nilai KDH
Ketentuan:
KDB + KDH + % perkerasan non-bangunan = 100%
KDH = RTH privat (minimum 10% sesuai UU No. 26/2007)

12
2 PERATURAN ZONASI dan
TEKNIK PENGATURAN ZONASI
PERATURAN ZONASI adalah MANUAL untuk lahan,
sama dengan manual yang diberikan ketika membeli mobil, TV atau gadget lain
PERATURAN ZONASI ADALAH ATURAN BERBASIS ZONA,
ketentuan pemanfaatan ruang dan ketentuan teknis disusun berdasarkan zona

K-2

K-2
K-2
R-8
FS-4

R-8
FS-4 FS-4
R-8 Brandang
K-2
R-8 K-2
K-2

13
 MUATAN UTAMA PERATURAN ZONASI

PERATURAN ZONASI terdiri dari:

Zoning text/zoning statement/legal text:

berisi aturan-aturan (= regulation)
menjelaskan tentang tata guna lahan dan
kawasan, permitted and conditional uses,
minimum lot requirements, standar
pengembangan, administrasi
pengembangan zoning

Zoning map/peta zonasi :

berisi pembagian blok peruntukan (zona),
dengan ketentuan aturan untuk tiap blok
peruntukan tersebut
menggambarkan peta tata guna lahan
dan lokasi tiap fungsi lahan dan kawasan

14
 Muatan Utama Teks/Aturan Zonasi (Legal Text)
1. Ketentuan Teknis:
Zona-zona dasar, sub-zona, jenis-jenis perpetakan (main land use),
jenis-jenis penggunaan (sub uses)
Use: Penggunaan lahan dan bangunan (penggunaan utama,
penggunaan pelengkap, penggunaan sesuai pengecualian khusus).
Intensity: Intensitas atau kepadatan (KDB, KLB, KDH,
kepadatan bangunan, kepadatan penduduk).
Bulk/building and massing: Tata massa bangunan (tinggi, sempadan,
luas minimum persil).
Required infrastructure: persyaratan prasarana minimum (parkir,
bongkar-muat, dll)
Aturan tambahan: estetika, media reklame, view, dll (dapat diatur
terpisah dalam design guidelines)

15
2. Prosedur administrasi dan perangkat:
Kewenangan dan prosedur administrasi
Development charge
3. Substansi Penanggulangan Dampak:
Penanggulangan pencemaran lingkungan.
Development impact fees.
alat untuk meningkatkan kualitas dan kuantitas lingkungan fisik
(sarana dan prasarana umum).
alat untuk mengendalikan pembangunan.
alat untuk mengatasi konflik politik.
Traffic impact assesment.
Beban/biaya kemacetan yang dapat dikenakan pada pengguna
kendaraan.
4. Ketentuan lain:
perubahan, amandemen, sanksi.

16
 Peta Materi PZ Inventarisasi pemanfaatan ruang

Penggunaan Klasifikasi pemanfaatan ruang

Lahan Boleh
Hirarki penggunaan lahan
Tata cara
Bersyarat
penetapan blok Kompatibilitas
peruntukan dan
Terbatas
penetapan zonasi Inventarisasi intensitas PR
Intensitas
Pemanfaatan Klasifikasi intensitas PR Dilarang
Ruang berdasarkan jenis/zona
pemanfaatan ruang

Inventarisasi ketinggian, GSB,

Peraturan Orientasi dan ketentuan lainnya
Tata Massa yang terkait.
Zonasi Bangunan
Kodifikasi standar

Inventarisasi prasarana yang

perlu diatur

Prasarana Inventarisasi standar-standar

prasarana di Bandung

Kodifikasi standar

Inventarisasi standar, pedoman

Amandemen/ Standar-standar
teknis, petunjuk teknis terkait.
perubahan
Peraturan Identifikasi lembaga dan tugas
Pembangunan serta kewenangannya
dan peta zona Kelembagaan
Identifikasi proses dan prosedur 17
 Penerapan TEKNIK PENGATURAN ZONASI memungkinkan
PZ lebih fleksibel, mempertimbangan ARAH
Substansi Peraturan Zonasi PENGEMBANGAN WILAYAH/KOTA, KARAKTERISTIK/
Materi KONDISI SETEMPAT, dan PERSOALAN YANG DIHADAPI

PERATURAN Zoning Text/ Aturan Dasar = aturan pada setiap jenis zona [definisi zona,
ZONASI Statement kualitas lokal minimum zona, ketentuan pemanfaatan ruang,
Intensitas, tata bangunan, prasarana minimal, khusus, standar]

Teknik Pengaturan Zonasi [mempertimbangkan konflik, kebutuhan

pengembangan dan fleksibilitas pengaturan]

Bonus/incentive zoning Downzoning

Performance zoning Upzoning
Fiscal zoning Design/historic preservation
Special zoning Overlay Zoning
Exclusionary zoning Floating Zoning
Inclusionary zoning Flood Plain Zoning
Contract zoning Conditional Uses
Negotiated development Growth Control
TDR Planned Unit Development
(Transfer of DEvelopment Right) dll

Zoning Map
[dimana zoning text/
statement akan Zona dan Kode
diterapkan]
Blok

Ketentuan Kelembagaan, tugas, fungsi dan kewenangan pelaksanaan

Pelaksanaan aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi
Mekanisme diskresi [aturan multiintretasi, belum diatur 18
dalam PZ, keberatan masyarakat.
3 PERSOALAN DENSITAS DAN INTENSITAS
PEMBANGUNAN
Hubungan Intensitas Pembangunan dan Kapasitas Infrastruktur

Dampak intensitas pembangunan

terhadap kapasitas infrastruktur

INTENSITAS KAPASITAS
PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR

Kendala kapasitas infrastruktur

terhadap intensitas pembangunan LoS jaringan jalan
Air bersih
Drainase
dll 19
 Karakteristik

Kapasitas jalan membatasi intensitas pembangunan

Angkutan umum yang baik dapat meningkatkan perjalanan, artinya dapat
menunjang intesitas lebih tinggi
Makin besar arus menerus mengurangi lalu-lintas on-site, artinya
mengurangi intensitas pembangunan
Guna lahan berbeda mempunyai trip rate berbeda, sehingga
menghasilkan tarikan/produksi lalu-lintas berbeda
Makin tinggi intensitas pembangunan, makin tinggi kebutuhan
infrastruktur (misalnya lebar jalan, air bersih, dll)

20
 Street
THE ESTIMATION OF MAXIMUM
DEVELOPMENT INTENSITY

Dimension Existing Traffic

Volume
Improvement
Plan
Capacity
Through On-site Mass Public
Traffic Traffic Transit
Speed

LOS Traffic Composition

Opportunity for Conversion to Max

Additional Traffic Number of People

Trip Rate Lot Size

Max Floor Area Max FAR

21
 Max FAR Mass Public
Transit
Lot Size

Through
Max Floor Area Traffic
Existing
Traffic
Trip Rate Volume On-site
Traffic

Max Number
of People
Street
Max Additional Predicted Dimension
Trips Traffic Traffic
Street
Set LOS Capacity

Required Additional
THE IMPACT OF DEVELOPMENT Street Street
TO STREET DIMENSION Capacity Dimension

22
23
 Persoalan Batas kepadatan:
Tidak ada batas maksimum densitas
penduduk dalam aturan baru, kecuali dalan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor
60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis
Pembangunan Rumah Susun (1736 org/ha)
Tidak ada standar baku interval kualitas
ruang berdasarkan interval densitas
penduduk (kepadatan
tinggi/sedang/rendah). Tiap daerah dapat
membuat batas sendiri
Kepadatan penduduk tertinggi di Hongkong
= 3200 org/ha, didukung sarana
transportasi umum yang baik
24
 Contoh kepadatan penduduk max
Standar:
Standar luas lantai 9 m2/org
Standar luas lantai 7,2 m2/org (6 m2 +20%)
KDB = 25%, KLB = 1,25
Pada lahan 1 ha = (1,25 x 10.000 m2)/7,2 m2/org = 1.736
org/ha
KDB = 25%, KLB = 5,6
Pada lahan 1 ha = (5,6 x 10.000 m2)/9 m2/org = 6.222
org/ha

25
 Tipe Rumah VS Luas Persil VS Biaya
Harga Satuan LUAS PERSIL (m2)
Terendah 60 - 200 200 - 600 600 2000
=< Rumah Dinas RS RMn RMw
Tipe C 30-100 bgn/ha 10-30 bgn/ha 3-10 bgn/ha
= Rumah Dinas RMn RMn RMw
Tipe C s/d A 120-400 org/ha 40-120 org/ha 12-40 org/ha
>= Rumah Dinas RMw RMw RMw
Tipe A

RS = Rumah Sederhana
RM = Rumah Menengah
RMw = Rumah Mewah 26
26
 Contoh Kasus Apartemen Rakyat
16.000 m2
Luas lahan : 1,6 ha
Jumlah Tower : 4 Tower hunian,
KDB : 35% (5,640 m2)
KLB : 5,9x (93,600 m2)
Jumlah Lantai : 21 lantai
Jumlah unit : 1.926 unit
Parkir : 17.040 m2 (681 SRP)
Fungsi : Perumahan
Jl. Kolektor : KDB max=40%, KLB
max =3,6, KDH min
Jumlah penduduk = 1926 x 4 = 7704 org =50%
Densitas penduduk = 7704 org/1,6 ha = 4815 org/ha GSB minimum = x lebar rumija
Kebutuhan fasilitas = 8 TK, 5 SD, 2 SMP, 2 SMA, 3 TB max = 1,5 x 40m = 60m +15 lt
pertokoan, 7704 m2 + 3750 m2 = 11.454 m2 RTH
KLB sangat
PERSOALAN: melebihi KLB max, melebihi tinggi
bangunan max, densitas penduduk tinggi, fasilitas off-
mempengaruhi
site, kebutuhan RTH > KDH min, fasilitas parkir kurang kualitas hunian
4 PENANGANAN DENSITAS dan INTENSITAS
PEMBANGUNAN dengan TEKNIK ZONASI
Dengan ketentuan pada zonasi dasar:
KLB max, densitas penduduk (atau SRS) max
Standar penyediaan prasarana on-site (parkir, pendidikan,
RTH, kesehatan, rekreasi, air bersih, dll)
Dengan teknik zonasi:
TDR untuk penambahan KLB (memenuhi kebutuhan
prasarana off-site, tapi menurunkan kualitas lingkungan)
Overlay zoning (eg. Kasus KBU: KDB max kawasan
perkotaan 40%; KDB max kawasan perdesaan 20%)
Bonus/incentive zoning untuk penyediaan fasilitas sosial di
atas kewajiban dengan imbalan penambahan KLB

28
 Perhitungan Kompensasi RTH akibat Perubahan Intensitas

Pemahaman Nilai KDB dan KDH

Nilai KWH/KZH RTH

RTH Privat RTH Publik

(min. 10%) (min. 20%)

KDHm Untuk Pembebanan ke RTH

(min. 10%) KDH < KDHm Publik:
Perhitungan luas RTH Publik > 20%
lantai dasar
bangunan dan non- Infrastruktur Hijau
bangunan KDB maks = KDB = pada persil
100%-KDHm-k% 100%-KDH-k%

KDB = bagian persil yang dapat dibangun setelah RTH publik diperbesar jika KDH minimum pada
mengamankan RTH sesuai besar KDH zona/persil sudah dilampaui, dan perlakuan untuk
k = luas perkerasan non-lantai dasar bangunan, pelanggaran tidak dapat mengakomodasi aliran air
berkisar 20-50% dari nilai KDB hujan yang turun (terjadi genangan)
 TERIMA KASIH
Dr. Ir. Denny Zulkaidi, MUP
Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota
Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
Institut Teknologi Bandung
E-mail: dennyz@pl.itb.ac.id; gdennyz@gmail.com

30
References:

Moughtin, Cliff, et.al. (2003). Urban Design: Method and Techniques. Oxford:
Architectural Press
Lynch, Kevin (1965). Image of the City.
Cullen, Gordon (1967 ). The Concise Townscape
Smardon, R.C.; J.E. Palmer; J.P. Felleman, eds. (1986) Foundations for Visual
Project Analysis. John Wiley & Sons,.
Stevens, P.H.M. (1960). Densities in Housing Areas. London: Her Majestys
Stationery Office
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan
Teknis Pembangunan Rumah Susun

31