LAS OPCIONES DE

COMPRAVENTA DE INMUEBLES
Y LA CASACIN CIVIL
Posted on June 26, 2017
De los ltimos cinco recursos de casacin que he preparado, cuatro han
sido de opciones de compraventa de inmuebles. El asunto es
preocupante. Las sentencias que han decidido estos casos las considero
muy deficientes, acomodaticias. Juegan con las clusulas contractuales
para darle la razn a una u otra parte. El drama del comprador es
evidente: pag por una opcin de compraventa y el Juez Superior no le
concedi el inmueble. En otras situaciones, el comprador no pag el
dinero completo y trata de obligar al vendedor a que venda, recibiendo
ahora un dinero devaluado.

Pero el drama deviene de la devaluacin del bolvar. Un negocio que

tena sentido hace tres o cuatro aos en razn del precio, ahora resulta
ridculo por el valor real de esa cantidad de dinero, que no sera capaz de
comprar ni un bao de ese apartamento o casa. Pero lo que ms me
preocupa, es cmo se juega en las sentencias de algunos tribunales
superiores con las clusulas contractuales para declarar sin lugar o con
lugar la demanda, segn el caso.

Se hacen interpretaciones contractuales sin sentido. El Juez Superior se

detiene en cualquier excusa o incumplimiento secundario para declarar la
demanda a favor de alguna de las partes. Se est decidiendo el destino de
un inmueble, y cualquier breve desviacin en la interpretacin del
contrato, conduce a inclinar la balanza en forma injusta a favor de quien,
estimamos, no ha debido ganar la controversia.

Pero todas estas injusticias, desviaciones en la interpretacin del

contrato, omisiones adrede en los alegatos de las partes, son denunciables
afortunadamente en casacin. La Sala Civil tiene criterios reiterados en
torno a la compraventa, pacficos, donde todos estos <<errores
judiciales>> son sancionados con la nulidad del fallo del Juez Superior.
Aqu el recurso de casacin reviste de una importancia superlativa, pues
si se pierde, se pierde el inmueble.

A veces, se ve tan parcializada la sentencia de Alzada, que se declara sin

lugar la demanda de cumplimiento de opcin de compraventa, intentada
por el comprador, y el Juez Superior ni siquiera ordena que le devuelvan
la fraccin del precio que adelant. En otras ocasiones, el Juez se
entretiene analizando un punto del incumplimiento, una solvencia, una
liberacin de hipoteca, pero no decide la ejecucin o cumplimiento del
contrato.

En otras ocasiones, se exagera un incumplimiento secundario del

contrato, para declarar sin lugar la demanda y no ordenar la entrega del
inmueble. Se <<distrae>> el Juez con un punto de discusin sobre el
precio de venta del inmueble o el metraje y se <<olvida>> de ordenar su
cumplimiento.

Las opciones de compraventa son un drama, por cuanto a medida que va

pasando el tiempo del juicio, el dinero en juego se devala y no siempre
ese dinero va indexado. Depende de cada circunstancia.

La buena noticia, es que muchos de estos <<errores>> ya estn trillados

y conocidos en la doctrina y jurisprudencia, y encuadran en denuncias
respectivas del recurso de casacin. Algunos por incongruencia negativa.
Otros por desviacin intelectual del contrato, o infraccin de ley sobre
las normas relativas al cumplimiento de los contratos y obligaciones.
Como el recurso de casacin es extraordinario, somete a la consideracin
de la Sala Civil estos errores, con lupa, generando en muchos casos la
nulidad del fallo y otra oportunidad en el reenvo, con otro Juez pues el
anterior debe inhibirse. Es una segunda oportunidad de obtener justicia.
Algunas personas me han dicho: << quisiera slo denuncias de fondo,
para que no vuelva al reenvo. No quiero arriesgarme a otra sentencia
injusta.>> Eso hay que evaluarlo en cada caso.

Hay algunas sentencias que son tan inmotivadas, tan escuetas, que no
hay forma de construir denuncias de fondo, pero son las ms fciles de
anular por forma. Generalmente son incongruentes. Hay otras, ms
elaboradas, que s permiten los dos tipos de denuncias: forma y fondo.
Pero siempre me coloco en la posicin del cliente. Como si fuese mi casa
o mi apartamento el que est en juego, prefiero colocar todos los
cartuchos en el escrito de formalizacin, denuncias de forma y fondo, y
<<disparar>> con todo a la recurrida. No hay maana

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APRENDIENDO A ENFOCAR EL
RECURSO DE CASACIN
Posted on April 29, 2017
La casacin es enfoque. Es detalle. Lo da la prctica y la experiencia.
Pero una vez que se adquieren proporcionan una herramienta muy
poderosa para la lucha a favor de la Justicia. En mi opinin, no existe un
recurso procesal ms eficaz para controlar la recta aplicacin del
derecho, pues obliga a quien lo decide, a emitir pronunciamiento sobre
aquello que se le expone o denuncia.

El abogado de la Sala de Casacin Civil que est resolviendo o

preparando el proyecto de sentencia, tambin se est enfocando en lo
planteado por cada denuncia del escrito. La formalizacin debe ser un
espejo o reflejo de lo que debe o debera decir la sentencia de la Sala. Si
la formalizacin est bien dirigida, apunta bien, llevar al abogado de la
Sala a coincidir con el planteamiento y declarar con lugar el recurso.
Caso contrario, las denuncias se irn desestimando una por una.

Veamos las caractersticas de la casacin y por qu digo que es enfoque:

La casacin es un medio impugnativo extraordinario que pretende la

nulidad de la sentencia dictada por un juez superior. Tiene tal carcter
extraordinario, pues plantea motivos de nulidad por segmentos de la
sentencia. La ataca por sectores, por prrafos, por motivos especficos
que tratan de reflejar los vicios de cada parte de la decisin. Estos
planteamientos se denominan denuncias, de forma y de fondo. Basta que
prospere una de estas denuncias, para que el fallo sea anulado.
La apelacin es distinta, pues al ser un recurso ordinario, somete al
conocimiento del juez de alzada todo el anlisis de la controversia, para
que sea libre de resolver todo el cmulo de alegatos de hecho y de
derecho. La casacin ataca el fallo por sectores. Imaginemos una mira
telescpica de un rifle, que apunta a un sector especfico de la sentencia.
Cada denuncia de forma y fondo, es una mira telescpica que enfoca en
modo distinto. En distancia, objetivo y precisin. As lo referiremos a lo
largo de este artculo para que pueda comprenderse bien. La Sala de
Casacin Civil no tiene la libertad de examinar aspectos distintos a lo
indicado por esa mira, como s puede hacerlo un juez superior que
conoce de una apelacin. Por esto es extraordinario el recurso, porque
ataca a un fragmento del fallo, por un motivo especfico y en modo
restringido.

Cada vez que se plantea una denuncia en el escrito de formalizacin, se

obliga a la Sala Civil a examinar y emitir pronunciamiento sobre este
sector de la sentencia recurrida. Y slo sobre este sector, salvo el caso
excepcional de la casacin de oficio. Pero la casacin, lo que tiene de
bueno lo tiene de malo. Si la denuncia est bien enfocada, es muy
probable que se obtenga la nulidad del fallo. Si no se tiene experiencia y
est mal dirigida, existen diversos argumentos para desestimarla.

Casacin de forma: son motivos de nulidad del fallo basados en el

<<esqueleto>> de la sentencia. Se refiere a la estructura de forma,
superficial del fallo. La mira telescpica apunta de lejos, al aspecto
superficial o visual del fallo, no a la aplicacin del derecho que es ms
profunda. Enfoca tan de lejos que abarca muchas veces el libelo, la
contestacin y la sentencia recurrida.
Cuando hay una denuncia de indefensin por subversin procesal, se
enfoca an ms de lejos, al procedimiento. Pero mucho cuidado, enfocar
de lejos no significa ser impreciso. No admite errores. Si la denuncia es
por indefensin, hay que enfocarse en ese segmento del procedimiento
donde se produjo el acto rrito. Hay que especificar que la subversin
procesal fue denunciada en la primera oportunidad en que se compareci.
Hay que sealarle a la Sala todas las veces que fue alegado el vicio.
Indicacin de folios, nmero de prrafo, transcripcin breve del alegato.
Se enfoca de lejos (el procedimiento), y a la vez, se enfoca de cerca (el
detalle de la subversin).

Con la incongruencia negativa igual. Concentrarse en el libelo o en la

contestacin donde conste el alegato silenciado. Indicar nmero de folio
o pgina de la contestacin, transcribir el prrafo donde existe el
argumento. Luego denunciar que la recurrida no lo analiz. Aqu no hay
que transcribir nada. No vamos a transcribir toda la recurrida para sealar
que no se analiz algo, un alegato o una prueba, Simplemente se indica,
La Sala Civil se encargar de revisarlo.

Con la incongruencia positiva es a la inversa. Se enfoca la mira

(denuncia de forma) a un alegato aadido por el juez superior a favor de
una de las partes, y luego se dirige la atencin al libelo o contestacin,
segn corresponda, para evidenciar que el alegato no existe, que fue una
invencin del juez de alzada. De esta forma, se contrasta el sector de la
sentencia donde se aade el alegato con el libelo o contestacin para
evidenciar que el alegato realmente no existe. Se invent. La Sala Civil
hace el contraste. Si se aadi, la incongruencia positiva va a proceder.
Seguro.

Si el fallo o sentencia recurrida, por ejemplo, incurri en inmotivacin,

se plantea una denuncia de forma donde se apunta la mira a un prrafo de
la recurrida, donde se lleg a una conclusin sin argumentos. A la Sala
de Casacin Civil no le correspondera analizar si la conclusin es
correcta o no, pues no es un recurso de fondo. Simplemente la mira
telescpica apunta a un sector del fallo donde existe una conclusin sin
una motivacin que la preceda. El fallo es nulo por inmotivado.

As sucesivamente. La ultrapetita: se enfoca la denuncia de forma en el

dispositivo del fallo. Hay que transcribirlo. Se conden a 400. Luego se
lleva la mira al libelo, a la pretensin procesal, y se enfoca en el
petitorio, se pidi 100 ms indexacin, que no puede alcanzar ms de
200. El Juez concedi 200 de ms. Hay que transcribir este sector del
libelo. Se hace el contraste entre el dispositivo y el libelo. La mira
telescpica es certera. Destruye el fallo. Contradiccin de motivos: se
apunta la denuncia o mira a dos prrafos de la sentencia, que se
contradicen o destruyen recprocamente. En un prrafo se dice que hubo
pago. En otro prrafo se dice que no hubo pago. Se coloca la mira en
cada uno de los prrafos y se le muestra a la Sala, cmo se anulan o
destruyen recprocamente. Nulo el fallo por inmotivacin derivada de
contradiccin de motivos.

As sucesivamente. La casacin de forma es mortal para la sentencia,

pues lamentablemente sus denuncias no requieren un apoyo, anlisis o
respaldo en la aplicacin del Derecho. Es duro, injusto, mal estructurado
en nuestro Cdigo de Procedimiento Civil, pero es as. Esta es la
realidad. Lamentablemente, el fallo del juez superior puede ser justo,
correcto, pero si en su esqueleto contiene un vicio de forma, por ejemplo,
se aadi un alegato o incongruencia positiva, basta apuntar la mira en
ese segmento de la sentencia y luego llevarla al libelo o contestacin
donde no existir tal alegato, para provocar la nulidad del fallo. Es
mortal, por cuanto la Sala de Casacin Civil no tiene cmo evadirlo. La
Sala no puede decir que el alegato s est en el libelo, cuando no es as.
Por eso es que en las sentencias de la Sala Civil, cada denuncia tiene sus
transcripciones del libelo, contestacin y la recurrida. Es para el control
del resto de los Magistrados de la Sala.

No toda sentencia casada significa que el Juez Superior desconoce el

derecho. Toda sentencia tiene vicios. Es imposible una decisin perfecta.
Mejor es el casacionista, sabr buscar mejor, enfocar mejor, pero toda
sentencia tiene su debilidad. Aqu se impone la tica del abogado.
Enfocar el recurso de casacin en aspectos serios. Una denuncia de
forma por inmotivacin o incongruencia, puede ser seria y responsable,
pues esconde un grave error del Juez de Alzada quien no dio motivos
sobre un aspecto trascendental o silenci un alegato muy importante para
una de las partes. Estas denuncias de forma estn totalmente justificadas
desde el punto de vista tico. En cambio, una denuncia de actividad,
puede buscar una casacin intil en un fallo que en el fondo es justo y
correcto. Cada quien con su modo de actuar y proceder.

Casacin de fondo: a mi modo de ver, es la parte ms importante y

valiosa de la casacin. Est constituida por motivos impugnativos
relativos a la aplicacin del derecho en la sentencia. La mira telescpica
o denuncia, no apunta de lejos al esqueleto de la sentencia. Va a lo
profundo. A la aplicacin del derecho. Se enfoca generalmente en la
parte motiva del fallo, y se denuncia la infraccin de una determinada
norma jurdica. Aqu hay que tomar los libros. La doctrina,
jurisprudencia y plantear que el juez superior infringi la ley. Esta
denuncia tiene un triple enfoque. Uno preciso, milimtrico, al sector de la
sentencia donde se produjo la infraccin de ley, otro al dispositivo del
fallo, para evidenciar que dicha infraccin de ley fue trascendente en la
suerte de la controversia y otro universal, a la doctrina y jurisprudencia
que van a soportar la denuncia. Por ejemplo, el juez superior lleg a una
conclusin, en abierta contradiccin de un artculo del Cdigo Civil, que
no menciona, pero existe. Simplemente se equivoc en su parte motiva,
por no percatarse de la existencia de tal norma, que indica lo opuesto a su
conclusin. Se denuncia la falta de aplicacin de dicho artculo del
Cdigo Civil. Se coloca la mira en el prrafo de la recurrida donde est la
conclusin. Luego se lleva al artculo del cdigo silenciado u omitido. Se
puede acompaar con doctrina y jurisprudencia, mejor de la Sala Civil o
Constitucional sobre la interpretacin de dicha norma, y se evidencia que
el juez superior incurri en error de derecho por falta de aplicacin. Hay
que fundamentar muy bien que la infraccin fue determinante en la
suerte del fallo.
Ocurre con mucha frecuencia, que el formalizante enfoca mal la
denuncia por infraccin de ley y se va a los hechos. Desciende
demasiado. Entonces la Sala Civil puede rechazar la denuncia porque se
le est solicitando un control sobre el establecimiento o valoracin de los
hechos. Si vamos a plantear una denuncia por infraccin de ley, en
sentido estricto, tenemos que argumentar ACEPTANDO los hechos
establecidos en la sentencia. No cuestionarlos. No indicar que hubo
falsedad en alguno de ellos. Si lo hacemos, estamos incurriendo en falta
de tcnica pues planteamos infraccin de ley pero en realidad
desarrollamos una denuncia de casacin sobre los hechos. Vamos a
aceptar esos hechos, pero vamos a cuestionar la aplicacin del Derecho.

Si tenemos necesariamente que cuestionar los hechos, entonces hay que

buscar los motivos que establece el artculo 320 del Cdigo de
Procedimiento de Civil y enfocarse en ellos: suposicin falsa o infraccin
de normas jurdicas expresas para el establecimiento y valoracin de los
hechos y las pruebas.

En la errnea interpretacin igual. Se enfoca la mira en la parte motiva

del fallo. En el prrafo donde se interpret una norma jurdica
determinada. Luego se explica que la interpretacin del Juez Superior va
en contra del espritu y propsito del Legislador que diseo la norma.
Hay que apoyarla en jurisprudencia y doctrina que haya resuelto la
interpretacin de la norma. Recordemos que para interpretar una norma
jurdica, la doctrina y jurisprudencia que han emitido opinin sobre dicha
norma son argumentos vlidos para comprender su alcance y contenido.
Autores conocidos y de buen nivel. Prefiero los venezolanos pues la
norma es venezolana y nuestra doctrina es excelente. Por supuesto,
fundamentar que la infraccin fue trascendente en la suerte de la
controversia.

Casacin sobre los hechos: la mira telescpica o lente va a lo ms

profundo del fallo. Al establecimiento de los hechos. Se enfoca al
mximo, dentro de la parte motiva, y se circunscribe al establecimiento
de un hecho. La casacin es detalle, y la denuncia de casacin sobre los
hechos va al mximo detalle: un hecho falso con trascendencia en la
controversia. Aqu es donde hay que hilar fino. Si se enfoca mal, se
atacar una conclusin y no un hecho. Hay que enfocar bien. Veamos: si
el juez superior dice: la letra de cambio tiene una firma en el sector
donde dice librado aceptante, y en realidad no es as, est sealando un
hecho falso. Se lleva el lente al prrafo de la sentencia donde dice que la
letra est firmada. Luego se dirige a la prueba. Se le indica a la Sala
dnde est la letra, folio, nmero de pieza del expediente, y se le pide
que observe la letra para que vea que no est firmada en la parte del
librado aceptante. Basta contrastar la letra y verificar si est firmada o
no, para determinar tal falsedad. Pero si el juez indica que la letra de
cambio no fue impugnada y por lo tanto tiene validez, o que se demand
no la obligacin cambiaria sino la causal, o cualquier otro argumento, no
est estableciendo un hecho, sino una conclusin.
Cuando el Juez dice, la letra est firmada y no es as, est estableciendo
un hecho falso. El Juez est hablando. Est diciendo algo, algo muy
concreto que no es verdad. Cuando el Juez se queda callado, y se aleg
en la contestacin de demanda la invalidez de la letra por falta de firma
del librado, la denuncia es por incongruencia negativa. El Juez no est
hablando. Hay silencio del alegato. Cuando el Juez dice que no obstante
no estar firmada la letra, tiene validez, la denuncia es por infraccin de
ley por falta de aplicacin del artculo 410 numeral 3 del Cdigo de
Comercio. El Juez habl, pero no sobre un hecho desnudo, sino emiti
opinin jurdica fundada en el Cdigo de Comercio. Dict una
conclusin jurdica que infringe el Derecho.

En el caso o ejemplo inverso, si la letra tiene la firma del librado, es

vlida, y el Juez dice que no tiene la firma, la denuncia es por silencio
parcial de prueba. Recordemos que cuando el Juez afirma lo falso (la
letra tiene la firma y no es as), la denuncia es por suposicin falsa.
Cuando el Juez niega lo verdadero (la letra no tiene la firma y en realidad
s la tiene) la denuncia es por silencio parcial o total de prueba.

Este error lo vi en muchas formalizaciones cuando era abogado de la

Sala. La recurrida dice: el acta, o el documento, o el contrato NO tiene tal
cosa, o no tiene tal firma, o no dice esto, y resulta que s tena la firma o
la mencin, entonces el recurrente, al ver que la recurrida no est
diciendo la verdad, se confunde y denuncia suposicin falsa. No. La
denuncia est mal planteada. Cuando el Juez niega lo verdadero, la
denuncia es por silencio parcial de pruebas, y se lleva a la Sala el
convencimiento que el Juez neg la realidad a travs del examen
completo de la prueba. La denuncia por suposicin falsa es cuando el
Juez establece un hecho positivo y concreto que es falso. El Juez dice
que el documento s contiene la firma y no es verdad. El Juez dice que el
contrato s establece tal cosa y no es cierto. El Juez dice que el testigo
dijo que vio al demandado salir de su casa y no es verdad, el acta no dice
nada. Suposicin falsa. Atribuir a actas del expediente menciones que no
contiene.

No puede plantearse una denuncia por casacin sobre los hechos, para
atacar una conclusin, salvo el caso de la desviacin intelectual. Se
explica en el artculo que publicamos en este blog sobre la desviacin
intelectual.
Veamos la diferencia entre hecho y conclusin tambin as: cuando
el Juez dice algo (afirmativamente) que para refutarlo basta
observar un documento del expediente, algo muy concreto,
generalmente es un hecho. Cuando el Juez dice algo, utilizando
conceptos jurdicos, que para saber si es verdad o no hay que
examinar libelo, contestacin, pruebas, todo el desarrollo del
proceso, generalmente son conclusiones. Imaginemos el hecho como
una obra en madera desnuda. Se nota su simplicidad. Se ve el color
de la madera, sus vetas en forma simple. Luego, el juez toma esa
talla en madera y comienza a colocar un barniz oscuro: es la
calificacin jurdica. Ya se est transformando en una conclusin.
Comienza el lenguaje de trminos jurdicos, est calificando. Est
preparando el hecho, barnizndolo de calificativos jurdicos, para
luego subsumirlo dentro de la norma jurdica.
La denuncia de casacin sobre los hechos, slo puede atacar la
declaracin en <<talla de madera>>. Sin barniz jurdico alguno. Un
hecho desnudo. Sin calificacin jurdica. Cuando el hecho ya est
<<barnizado>> dej de ser hecho, est en fase previa a la conclusin
final. Ya est calificado jurdicamente. Todo es enfoque. Todo es
detalle
Otros ejemplos: Mara entreg a Pedro Bs.100 es un hecho. Mara pag
la totalidad de su obligacin es una conclusin. Por qu? Para saber si
Mara entreg a Pedro Bs. 100 basta ver UNA prueba. El documento
privado del recibo. El correo electrnico de Pedro dndole las gracias a
Mara por Bs.100. En cambio, para saber si Mara pag la totalidad de su
obligacin, hay que ver el contrato, lo pretendido por Pedro en el libelo,
las defensas de Mara en su contestacin, la fecha del pago, si ambas
partes cumplieron sus prestaciones, si hubo exceptio non
adimpleti contractus por parte de Mara, y as sucesivamenteHay que
examinar no un documento, sino todo el expediente.
La letra est firmada, un hecho. La letra de cambio cumple con todos los
requisitos del Cdigo de Comercio, una conclusin.

La clusula tercera del contrato establece la cantidad de Bs. 1.000.000,oo

como clusula penal, es un hecho. Basta examinar la clusula tercera y
leerla: dice que la clusula penal es de Bs. 1.000.000,oo. Punto. Es como
un cheque que indica que el monto a pagar es de Bs. 5.000.000,oo.
Fcticamente es lo que indica el documento. No hay que ver ms nada.
Si en el ejemplo anterior, el Juez dice que la clusula tercera indica Bs.
1.500.000 como clusula penal, est estableciendo un hecho falso. Indic
un nmero que no se corresponde con el acta, con el contrato.

En cambio, cuando el Juez dice que al vendedor no le corresponde pagar

Bs. 1.000.000,oo como clusula penal pues no incumpli, es una
conclusin. Examin el contrato, el documento de contestacin al fondo,
las defensas y excepciones, las pruebas, y determin que el demandado
no incumpli. Una conclusin jurdica. De nuevo, indico que las
conclusiones se pueden atacar, por va de la desviacin intelectual, ver
artculo del blog dedicado a esta denuncia.

Como puede verse, el recurso de casacin es enfoque y detalle. La

llamada falta de tcnica en el recurso de casacin, es simplemente
producto de enfoque inadecuado, no de falta de conocimientos del
abogado. Si en la denuncia por infraccin de ley simple, se enfoca
demasiado profundo, se cae en la casacin sobre los hechos y es
incorrecta. Si en la denuncia por indefensin, no se detalla o enfoca en
haber denunciado la subversin procesal en la primera oportunidad, se
puede perder la denuncia por convalidacin o aceptacin tcita del acto
rrito. Si en la denuncia por inmotivacin no se dirige a la ausencia
absoluta de motivos, sino que se enfoca demasiado profundo
cuestionando la motivacin por errnea, se cae la denuncia pues decir
que una motivacin es errnea o contraria a derecho presupone que la
motivacin s existe. Enfoque y detalle queridos amigos abogados y
estudiantes de Derecho