66

Facultad de Arquitectura e Ingeniera Civil

UNSAAC Escuela Profesional de Ingeniera Civil

TRABAJO PRCTICO

ALLPA PROPIEDADES S.A.C.

CURSO : IC159ACI
ASIGNATURA : ORGANIZACIN Y

ADMINISTRACIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS

DOCENTE : Ing. CRUZ TELLO JORGE IVAN

PRESENTADO POR :

1. CJUNO HUAMAN KENJI CRISTIAN 131550

2. HANCCO DAZA ELIAS 124756

Cusco, Julio de 2017

 NDICE
ALLPA PROPIEDADES S.A.C. .............................................................................. 1
PRESENTACIN .......................................................................................................... 3
LLUVIA DE IDEAS ....................................................................................................... 4
EMPRESA ESPECIALIZADA EN SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE
PREDIOS RURALES .................................................................................................. 5
ALLPA PROPIEDADES S.A.C ................................................................................... 5
ANTECEDENTES ......................................................................................................... 5
LA CONSTITUCIN POLTICA DEL PER ........................................................... 5
EL OTRO SENDERO .................................................................................................. 5
EL MISTERIO DEL CAPITAL ................................................................................... 6
ESTUDIO DE MERCADO: .......................................................................................... 7
MARCO CONCEPTUAL: ............................................................................................ 8
PROCESO DE SANEAMIENTO DE UN PREDIO ................................................... 9
PLAN ESTRATGICO DE LA EMPRESA ALLPA PROPIEDADES S.A.C ....... 9
VISION ......................................................................................................................... 9
MISION ........................................................................................................................ 9
VALORES .................................................................................................................. 10
ANLISIS FODA ...................................................................................................... 10
ANLISIS FINANCIERO .......................................................................................... 11
COSTOS DE PRE INVERSIN: .............................................................................. 11
COSTOS DE INVERSIN: ....................................................................................... 11
COSTOS DE OPERACIN: ..................................................................................... 12
COSTO DE SANEAMIENTO FSICO LEGAL POR CADA PREDIO (grupo de 100
predios) ....................................................................................................................... 13
SIMULACRO DE PRSTAMO BANCARIO: ......................................................... 14
PUNTO DE EQUILIBRIO .......................................................................................... 14

Pgina 2
 PRESENTACIN

El presente trabajo est presentado para la formacin de los estudiantes de ingeniera

civil, adems para las personas interesadas en conocer los principios bsicos para la
creacin de una empresa. Este tema es de mucha importancia porque gracias al
entendimiento del trabajo podemos construir nuestros sueos para ser empresarios en
los que se requiera del conocimiento de ste tema.

En este informe le presentamos la manera ms sencilla de entender e interpretar los

conocimientos adquiridos en el dictado del curso de ORGANIZACIN DE
EMPRESAS, adems de como calcular y dar solucin a los diferentes problemas que
se presentaron en el desarrollo del trabajo.

Deseamos que encuentre agradable el presente trabajo y sepa pasar por alto los errores
cometidos puesto que recin nos estamos encaminando en el campo de la creacin de
nuestra propia empresa.

Pgina 3
 LLUVIA DE IDEAS
La lluvia de ideas, tambin denominada tormenta de ideas, es una herramienta de
trabajo grupal que facilita el surgimiento de nuevas ideas sobre un tema o problema
determinado. La lluvia de ideas es una tcnica de grupo para generar ideas originales en
un ambiente relajado. Para este caso utilizamos esta herramienta y dar origen a todas las
posibilidades en que se pueda generar una empresa a raz de las capacidades personales
y grupales.

PERSONAL TECNICO
TENGO FORTALEZA

HAY COMPETENCIA
INVERSION INICIAL

PUNTAJE TOTAL
HAY MERCADO

INFORMACION
ES RENTABLE
ME AGRADA

DISPONIBLE
NUMERO

DESCRIPCIN DE LA
EMPRESA

EMPRESA ESPECIALIZADA EN
1 SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE 4 4 5 2 4 2 3 4 28
PREDIOS RURALES
2 INDUSTRIA DE PRODUCTOS 4 4 3 1 4 1 3 3 23
LACTEOS
3 EMPRESAA Y DISTRIBUIDORA Y 4 4 3 1 4 1 3 4 24
CONSTRUCTORA
4 INDUSTRIALIZACION DE FRUTAS 4 3 3 1 3 1 2 3 20
5 QUINTA RESTAURANT 4 3 4 1 3 1 2 4 22

EVALUACION VALOR
MALO 0
REGULAR 1
BUENO 2
MUY BUENO 3
EXCELENTE 4

Pgina 4
EMPRESA ESPECIALIZADA EN SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE
PREDIOS RURALES

ALLPA PROPIEDADES S.A.C

ANTECEDENTES

LA CONSTITUCIN POLTICA DEL PER

El artculo 70 de la Constitucin Poltica del Per establece que el derecho de propiedad
es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armona con el bien comn y dentro
de los lmites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por
causa de seguridad nacional o necesidad pblica, declarada por ley, y previo pago en
efectivo de indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el eventual
perjuicio. Hay accin ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que
el Estado haya sealado en el procedimiento expropiatorio.

EL OTRO SENDERO
Es un estudio realizado por el Instituto Libertad y Democracia de Hernando de Soto, en
el cual realiza un exhaustivo estudio de la economa informal, llamada en otras partes,
economa negra, escondida o marginal en el Per y en ese sentido, constituye algo
notable por la amplitud de sus hallazgos y revelaciones.

Pgina 5
El Otro Sendero, dedica la Parte II al anlisis de la Vivienda informal. Al respecto en
sus conclusiones o Agenda para el Cambio, el autor seala lo siguiente: Para comenzar
se debera integrar a los formales e informales en un sistema econmico-legal nico y
que no permita discriminaciones para que la totalidad de la poblacin pueda usar
plenamente sus energas creativas. Cuando se habla de integracin formal-informal,
algunos entienden informalizar a los formales para desencadenarlos de las
restricciones legales, y otros, formalizar a los informales para disminuir las
consecuencias negativas de la informalidad. En verdad, tal integracin significara hacer
ambas cosas: quitarle las restricciones improductivas al sistema legal e incorporar a
todos bajo una nueva formalidad1

La normatividad extralegal nos indica, que lo que buscan los peruanos es, en primer
lugar, afirmar derechos de propiedad, darle fiabilidad a sus transacciones y seguridad a
sus actividades; es decir, los instrumentos facilitadores del Derecho, de los que hoy no
disfrutan. En segundo lugar, procuran evitar la normatividad legal engorrosa en la
medida de lo posible y, en tercer lugar, intentan sustituir al Estado por organizaciones
informales y privadas en muchas reas2

EL MISTERIO DEL CAPITAL

Esta obra de Hernando de Soto, orienta su anlisis, ms all del simple hecho que los
propietarios aseguren la posesin de su vivienda, slo como un bien fsico, mediante el
ttulo de propiedad; sino, cmo estos bienes pueden producir capital.

La propiedad formal es ms que la condicin de dueo. Como vimos en el captulo

tres, la propiedad debe ser vista como un proceso indispensable, que aporta los
instrumentos para concentrar el pensamiento sobre aquellos aspectos de los recursos de
los cuales se puede extraer capital. La propiedad formal es ms que un sistema para
titular, registrar y mapear los activos; es un instrumento del pensamiento, al representar
activos de manera que la mente humana puede trabajar con ellos en la generacin de
valor excedente. La propiedad formal debe ser universalmente accesible para poder
llevar a todos a un contrato social en que la cooperacin eleve la productividad de la
sociedad3

1
DE SOTO, HERNANDO, op.cit, pgina 300
2
DE SOTO, HERNANDO, op.cit, pgina 301
3
DE SOTO, HERNANDO, op.cit, pgina 249

Pgina 6
ESTUDIO DE MERCADO:

Pas tiene un total de 7,599 comunidades y stas conducen el 60% de las tierras
agropecuarias, pero la mayor parte sub explotada y en descanso.

Cusco tiene 1215 comunidades campesinas.

Slo el 3,3% de las comunidades campesinas y el 1,1% de las nativas tienen ttulos
de propiedad inscritos en Registros Pblicos; dramtica realidad que no les permite
hacer operaciones econmicas con sus tierras.

Otro aspecto pattico es que nicamente el 10,6% de las comunidades campesinas y

el 2% de las nativas reciben servicios de asistencia tcnica, capacitacin y asesora
empresarial, mientras que en acceso al crdito no llegan ni al 1%.

Estos datos son motivos ms que suficientes para priorizar la atencin del Estado y la
sociedad a las comunidades. Pues stas no pueden continuar como estn,
dramticamente sumidas en el atraso y la pobreza, teniendo en sus extensas tierras un
formidable activo para hacer operaciones econmicas creativas, sin necesidad de
enajenarlas.

Pgina 7
MARCO CONCEPTUAL:
Qu es saneamiento fsico legal de predios?

El saneamiento es el conjunto de pasos orientados a la regularizacin y formalizacin

del derecho de propiedad u otros derechos reales. Es decir, con el saneamiento se busca
perfeccionar el derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de que este quede
apto para su inscripcin en el registro.

Entonces podemos decir que la finalidad ltima del saneamiento de predios es la

inscripcin de los derechos que existan sobre los mismos en los registros pblicos.

Por qu hacer un saneamiento fsico legal?

A nuestro criterio son dos las razones fundamentales por las cuales se explica la
importancia del registro de un predio:

La primera est relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre el bien
cuando este se encuentra inscrito. Siendo as, la inscripcin en el registro protege al
propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien.

Por ejemplo: mediante una compra y venta ya que en ningn caso este puede alegar
desconocimiento de lo registrado.

La segunda est relacionada con un fin prctico y esto es que la inscripcin del predio
en el registro facilita, en el mundo real su transferencia, ya que los interesados en la
compra de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos
sobre los bienes que no lo estn.

El saneamiento en predios rurales est regulado por el decreto legislativo 667 y la ley
27161. Estas normas establecen los procedimientos que buscan perfeccionar los
derechos posesorios a efectos de garantizar su inscripcin.

Pgina 8
PROCESO DE SANEAMIENTO DE UN PREDIO
CASO RURAL

1. ACUERDO SOCIAL PARA TITULACION DE PREDIOS

2. ACTA DE APROBACION PARA DESMENBRAMIENTO, CON 2/3 PARTES A FAVOR DE LA

DESMEMBRACIN, DEL NUMERO TOTAL DE COMUNEROS O SOCIOS

3.FORMALIZACION DE LA ASOCIACIN CON SUS RESPECTIVOS SOCIOS.

4. LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO DEL AREA A DESMENBRAR Y ELABORACIN DE

MEMORIA DESCRIPTIVA DEL REA MATRIZ A DESMEMBRAR
5. BSQUEDA CATASTRAL DEL PREDIO A DESMEMBRAR, PARA VER SI EXISTE O NO
SUPERPOSICIN DE REAS.
6. PRESENTACIN A COFOPRI DEL PLANO MATRIZ A DESMEMBRAR PARA CERTIFICADO
NEGATIVO DE REA CATASTRADA.
7. PRESENTACIN A DIRAC DEL PLANO MATRIZ A DESMEMBRAR PARA CERTIFICADO
NEGATIVO DE REA CATASTRADA.

8. PRESENTACIN A SUNARP DEL EXPEDIENTE DEL REA MATRIZ A DESMEMBRAR.

9. INDEPENDIZACIN DEL PREDIO MATRIZ EN SUNARP

10. APROBACIN DEL PLANO PARCELARIO POR DIRAC CASO ZONAS RURALES

11. ADJUDICACIN DEL PREDIO INDIVIDUAL A CADA SOCIO.

12. ELEVACION A ESCRITURA PBLICA DE LAS MINUTAS DE CADA PREDIO

PLAN ESTRATGICO DE LA EMPRESA ALLPA PROPIEDADES S.A.C

VISION
Ser la mejor empresa del Per en formalizacin y saneamiento fsico legal de predios
rurales, logrando hacer realidad el sueo de todo los peruanos de tener ttulos de
propiedad.

MISION
Somos una empresa especialista en saneamiento fsico legal de predios rurales de
nuestros clientes, brindando calidad de servicio en asesoramiento con efectividad en
tiempo oportuno; para ello contamos con un grupo selecto de profesionales y tcnicos

Pgina 9
responsables y con equipos de ltima generacin para levantamientos topogrficos,
replanteos e instalacin de puntos geodsicos.

VALORES
Responsabilidad
Puntualidad
Calidad

ANLISIS FODA

FORTALEZAS
Contamos con equipos de
ultima tecnologia.
Somos un equipo
especializado, proactivo y
responsable.
Precios mas bajos que la
competencia
OPORTUNIDADES
Existencia del 97% de
predios rurales sin
saneamiento fisico legal.
Mayor interes de la
poblacion en tener predios
formales y saneados

DEBILIDADES
Capital financiero limitado.
AMENZAS
Existencia de pequeos grupos
informales en el rubro de
formalizar predios.
Traficantes informales de
terrenos.
Autorizacion por parte de
SUNARP de registro de predios
como derecho y acciones con
cotas ideales

Pgina 10
ANLISIS FINANCIERO

COSTOS DE PRE INVERSIN:

Los costos previos a la realizacin de nuestra actividad son:

Estudios de factibilidad de la actividad empresarial S/. 3000.00

Constitucin de la empresa
Bsqueda de nombre S/. 10.00
Reserva de nombre S/. 18.00
Elaboracin de la minuta S/. 300.00
Inscripcin notarial de la minuta en Registros Pblicos S/. 500.00
Obtencin del RUC y RUS honorarios profesionales S/. 20.00
Libros contables y su legalizacin S/. 120.00
Libro de socios y su legalizacin S/. 120.00
Licencia de funcionamiento S/. 500.00
Costo total de gastos de pre inversin S/. 4588.00

COSTOS DE INVERSIN:
DESCRIPIN UNID. CANT. P.U. PARCIAL
GNSS Rover GPS Diferencial Trimble R8 UNID. 3 30875.00 92625.00
Radio Transmisor del GPS base y antena UNID. 1 8125.00 8125.00
Bateras para Rover UNID. 6 195.00 1170.00
Colector Trimble UNID. 1 6500.00 6500.00
Antenas para GPS UNID. 6 160.00 960.00
Trpode Trimble Aluminio UNID. 3 1000.00 3000.00
Bastones Aluminio Trimble UNID. 10 300.00 3000.00
Computadora UNID. 3 3500.00 10500.00
Impresora UNID. 1 1000.00 1000.00
Implementos de oficina GLOB. 4000.00
Camioneta 4X4 ZUZUKY UNID. 1 64000.00 64000.00
Costo total de Inversin 194880.00

Pgina 11
COSTOS DE OPERACIN:
GASTOS DE ADMINISTRACIN MENSUAL
DESCRIPIN UNID. CANT. P.U. PARCIAL
Administrador UNID. 1 2000.00 2000.00
Secretario UNID. 1 850.00 850.00
Contador UNID. 1 500.00 500.00
Alquiler oficina UNID. 1 700.00 700.00
Electricidad GLOB. 200.00
Publicidad GLOB. 1500.00
TOTAL 5750.00

GASTOS DE PERSONAL TCNICO MENSUAL

DESCRIPIN UNID. CANT. P.U. PARCIAL
Ingeniero Civil especialista en geodesia UNID. 1 4000.00 4000.00
Arquitecto Catastral-Urbano UNID. 1 3000.00 3000.00
Ingeniero Agrnomo Catastral-Rural UNID. 1 2500.00 2500.00
Topgrafo UNID. 3 1800.00 5400.00
Abogado Registral GLOB. 1 3000.00 3000.00
Tramitador GLOB. 1 1800.00 1800.00
TOTAL 19700.00

GASTOS DE MANTENIMIENTO MENSUAL

DESCRIPIN UNID. CANT. P.U. PARCIAL
Actualizacin Post Procesamiento para GPS UNID. 1 300.00 300.00
Calibracin del Sistema GPS UNID. 1 300.00 300.00
Llantas Camioneta 4x4 UNID. 4 250.00 1000.00
Aceites Lubricantes UNID. 1 300.00 300.00
Seguros de GPS y Camioneta GLOB. 600.00 600.00
Otros Gastos GLOB. 600.00 600.00
TOTAL 3100.00

Pgina 12
 COSTO DE SANEAMIENTO FSICO LEGAL POR CADA PREDIO
(grupo de 100 predios)
SANEAMIENTO DEL PREDIO MATRIZ
DESCRIPIN UNID. CANT. P.U. PARCIAL
Formalizacin de la Asociacin GLOB. 2000.00 20.00
Elaboracin del plano perimtrico y
UNID. 1 2000.00 20.00
ubicacin del predio a desmembrar.
Bsqueda catastral del predio a desmembrar UNID. 1 100.00 1.00
Certificado negativo otorgado por
UNID. 1 500.00 5.00
COFOPRI
Certificado negativo otorgado por DRAC UNID. 1 500.00 5.00
Desmembracin del predio matriz en
UNID. 1 2.00 2.00
SUNARP
Independizacin del predio matriz en
UNID. 1 100.00 1.00
SUNARP
Costo de saneamiento del predio matriz 54.00

SANEAMIENTO INDIVIDUAL DE PREDIOS

DESCRIPIN UNID. CANT. P.U. PARCIAL
Parcelacin Individual DRAC (caso zonas rurales) UNID. 1 69.00 69.00
Adjudicacin Individual del predio en SUNARP UNID. 1 89.00 89.00
Plano y memoria descriptiva individual UNID. 1 50.00 50.00
Minuta del predio UNID. 1 50.00 50.00
Escritura Pblica del predio UNID. 1 150.00 150.00
Costo de saneamiento Individual de predios 408.00

Costo total por saneamiento de predios S/. 462.00

Precio total por saneamiento de predios S/. 800.00

Pgina 13
SIMULACRO DE PRSTAMO BANCARIO:
Gastos de Pre Inversin s/. 4588.00
Gastos de Inversin s/. 194880.00
Gastos de Operacin (2 meses) s/. 57916
Total s/. 257384.00

Fuente de financiamiento CREDINKA

Monto de Prstamo s/. 257384.00
Tasa efectiva anual % 17.14
Plazo de pago meses 48
Letra mensual s/. 7468.60

Cota mensual s/. 7468.60

Gasto Operacin mes s/. 28958.00
Gasto total mes s/. 36426.60

PUNTO DE EQUILIBRIO

GASTO TOTAL MES

N PREDIOS AL MES =
(PRECIO POR PREDIO) (COSTO POR PREDIO)

36426.60
N PREDIOS AL MES = = 108 Predios
(800) (462)

N PREDIOS AL MES = 108 Predios, Es el nmero de predios que hay que sanear al
mes para poder cubrir todas las obligaciones financieras, y sin utilidad.

Pgina 14