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L E M EN SU EL DE L A FO N DAT I O N i F R A P

SOCIÉTÉ CIVILE E n q u ê t e r p o u r r é f o r m e r N °   16 8

➏ Stopper la
création de
LOGEMENTS
SOCIAUX
Mai 2016 - 8 €

Simplification des structures. ou l’équivalent de 20 années d’aides à la pierre . ❙  500 organismes de logement social gère un parc de 4. simplification des financements. ❙  Les aides personnelles au logement sont avant tout des aides sociales : leur montant (17 milliards d’euros) est supérieur aux allocations familiales (12.7 millions de logements. soit 10 milliards d’euros.6 %). ❙ La politique publique du logement coûte 2. on observe une augmentation de 53 % du parc social. Et cela en utilisant une partie de l’épargne des Français. Dans les zones tendues. ❙  Les aides publiques en direction des bailleurs sociaux représentent 9 milliards d’euros.5 Mds) ou encore au RSA socle (7.8 Mds). c’est une nouvelle étape qui est franchie dans la bureaucratisation du logement. c’est-à-dire plus de deux fois la moyenne au sein de l’Union européenne (8. il est temps de poser la question de la réforme du logement social. ÉTUDE RÉALISÉE PAR SANDRINE GORRERI ET PHILIPPE FRANÇOIS ▪▪▪ Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . En zone urbaine. la construction de logements sociaux est une fuite en avant : il en faut toujours plus. un chiffre deux fois supérieur à la moyenne européenne . LOGEMENT ❚ 12 TRAVAUX POUR 2017 ➏ Stopper la création de LOGEMENTS SOCIAUX Ces dernières années ont été marquées par un déchaînement normatif et bureaucratique en matière de logement. Dès lors. la puissance publique est incapable de trancher entre loger les plus pauvres et « faire de la mixité sociale ». Le résultat n’est pourtant pas à la hauteur de cet effort. Avec la loi SRU renforcée en 2013 et aujourd’hui le projet de loi « égalité et citoyenneté ». auxquels s’ajoutent 7 milliards d’aides personnelles que perçoivent directement les bailleurs sociaux . Entre 1985 et 2011. les bailleurs privés ont été peu à peu dégoûtés à cause d’une fiscalité exorbitante passée de 37 milliards d’euros en 2000 à 63 milliards en 2013. baisse des coûts de gestion. Sur la même période. où la crise du logement se concentre. les locataires les plus pauvres (premier décile de revenus) sont majoritairement logés dans le parc privé tandis que 25 % des occupants de logements sociaux appartiennent aux cinq derniers déciles de revenus. La France dépense plus de 40 milliards d’euros par an pour la politique publique du logement. immobilisée pour financer des logements sociaux qui représentent 17 % du parc de logements. ❙ Les HLM présentent une trésorerie égale à sept mois de loyers. En Île-de-France ils sont 143 organismes . On a trop longtemps stérilisé l’épargne des Français en canalisant subventions et prêts sur fonds du livret A.3 % du PIB. D’où un paradoxe stupéfiant.

ces prix résultent respondent à Paris. rables à ceux des grandes villes de province et à péennes. ceux des grandes villes étrangères. Avec de 60  %. des Les niveaux moyens de loyers vont de 24. locataires en Essonne ou Seine-et-Marne. logements privés ont évolué un peu plus rapide. ❚❚1 Source CGEDD. À Paris. Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . locataires des HLM (81 %)2. nal. les plus attractifs en termes de qualité Les prix des logements à Paris intra-muros et Eurostat sont nécessai- intrinsèque et de leur environnement peuvent et dans le centre de Londres4 sont de deux à rement en par. Source : association des bailleurs sociaux européens et Insee. et supérieurs fines. Nombre de logements pour 1 000 habitants rités nouvelles pour le loge. à 15 euros qu’à Paris et dans sa très proche ban. confort en 1970 à 1 % en 20101. les loyers en prenant en compte l’aire métropolitaine. encore plus fortes à des échelles plus données cor- respondant à Bouches-du-Rhône.7 dans les Vosges. ne doivent pas être traités globalement. L’accroissement plus rapide du 523 logements pour 1 000 habitants. Les écarts sont similaires au Japon Paris elles cor. ❚❚3 Voir site 2007. Mais les loge- métropolitaine et région utili- ments étant tous différents. Pays-Bas Royaume-Uni Belgique Suède Italie Danemark Allemagne France Finlande Espagne ment. Déplace- ment dans les leur logement – propriétaires (98 %). du privé (85 %). 429 437 473 480 485 491 506 523 534 538 p. Où sont les vrais problèmes et d’une faible superficie. la décoha- Le logement en France. Dans le cas de qui est générateur de frustrations et crée de de leurs pays. les loyers des HLM et des cas par cas. Même en Île-de-France. Le prix moyen d’achat des logements privés va raison logique ne prend en chauffage. De leur côté. Sur le plan qualitatif. leur confort (ascenseur. les lois vues et votées depuis Paris. de 8 200 euros par m² à Paris à 892 euros dans la compte que taculaires passant de 50 % de logements sans Creuse. Grand d’une demande très forte et en augmentation Paris et la ré. la construction de nouveaux logements ponible moyen des Français. notre parc de logements permet donc un desser. mais au mètres pour toutes les ag- lieue. Ce trois fois plus élevés que ceux des grandes villes tie arbitraires. Les notions de Le marché du logement est donc plutôt déten. Résultat : les rapidement quand on s’éloigne de la capitale : ❚❚5 Source : Français sont à 92 % satisfaits ou très satisfaits de de 5 230 euros dans les Hauts-de-Seine à 2 600 Apur. dé- cembre 2013. ments. ou L’allongement de la durée de vie.80 euros deux  fois plus peuplée que Berlin pour une notions assez par m2 à Paris à 5. Les différences considérables entre départe- leurs pas des France) et trois départements (Alpes-Maritimes. moyens des logements privés ne sont supérieurs très souvent aussi quand on considère la région5. être localement en situation de pénurie.40 euros par m2 que dans une région (Île-de. Le contraire de ce que font souvent glomérations. Et comme superficie identique. pays possède autant de logements que nos rement de la population dans les logements. du. L’Apur ne dispose d’ail- à 12. la population fran.clameur. et les ménages très Paris atypique sées par l’Apur sélectifs. et aux États-Unis. fortes tensions. les prix www. 3. 2004. Solida. Des prix compa- villes euro. ville centre. Par exemple Paris est gion Île-de- France. Les écarts sont similaires floues pas ho- mogènes au ni- le montre l’observatoire Clameur3. les unions plus çaise a augmenté de plus de 20 % alors que tardives et les séparations plus fréquentes le nombre de logements a augmenté de près expliquent en partie cette situation. mais plus de résidences secondaires. bitation précoce des jeunes. salle d’eau) a fait des progrès spec. Haute-Savoie). aire du à l’échelle de la France entière. et veau internatio. 12 TRAVAUX POUR 2017 ❚ LOGEMENT De quelle crise parle-t-on ? 10 Depuis presque 40 ans. la compa. Les Français et Mis à part la folle bulle espagnole de 2000 à ment que l’inflation mais comme le revenu dis- le logement. les prix baissent les buroughs du centre. ❚❚4 Londres étant très éten- que dans les autres pays européens comparables. ❚❚2 Source : TNS Sofres.fr est régulièrement plus dynamique en France d’achat ont augmenté beaucoup plus rapidement. mais avec des écarts similaires à ceux des loyers. Depuis 20 ans. voisins. montrent que les problèmes du logement ces trois péri.

encourager l’accession à la propriété et assu.6 12. Real estate market Germany 2014-2015. le secteur de la protection sociale (0. européenne. est ce qu’on appelle le taux construire toujours plus. June 2015 .7 Source : pour la France FPIFRANCE. Source loyers France. familles  » indique que les 20  % de ménages Tous ces chiffres suggèrent donc que la ques- disposant des plus bas revenus consacrent en tion mérite d’être abordée avec prudence. Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . Fonda- tion Abbé Pierre. Selon Eurostat7. puisqu’il doublons. sur les listes8. Eurostat. Et 30 % des demandeurs d’effort. les régimes janvier 2016. qu’il moyenne près de 22 % de leur revenu à leur s’agisse des situations personnelles (impact des logement. la plus souvent retenue du que cette liste guide la volonté des politiques de coût du logement. En Alsace. L’évaluation du mal-logement Enfin il faut souligner la persistance de nombreux reste cependant un exercice délicat. nettement moins que le Danemark (20  %). d’assumer cette compétence logement dans le sens d’une plus grande compétitivité. qui a consacré plus de 40  % de son revenu pelle que des situations dramatiques perdurent6.2 12. Un point important si l’on considère L’autre approche.3 %). Mais dans cette tranche de revenus. abri pris en charge par des associations ou des l’Allemagne (16. dépenses deux  fois supérieures à la moyenne Le Monde rer une certaine mixité sociale.5 13 12. disponible aux coûts du logement. ➥ Proposition : décentraliser la politique du logement.4 % du PIB) ments sociaux : un système à logement décent à travers une politique d’aide et les prestations pour le logement classé dans bout de souffle à la rénovation et à l’amélioration énergétique. c’est le nombre croissant de sans. Source Clameur mai 2015. on estime que 5 % majeure partie du problème de cherté). un logement qui corresponde à ses besoins et Cela comprend les dépenses pour les logements ❚❚8 Voir « Loge- à ses capacités financières. Les régions qui sont déjà en charge de la question des transports et du développement économique sont les plus à même. sur le loge- ment. ❚❚7 Statistiques politique du logement sont d’assurer à chacun dère le poids de l’aide rapporté au PIB (2. Les Échos 10/04/2015 . Les objectifs officiellement poursuivis par la européens les plus interventionnistes si l’on consi.9 12 13. Des et difficile à ré- former ». La délicate question du mal-logement des habitants en France vivent dans un ménage Chaque année la Fondation Abbé Pierre rap. À noter que si l’État est le principal paper.7 %). LOGEMENT ❚ 12 TRAVAUX POUR 2017 Prix du logement en euro/m2. ce qui est À la base. centres d’accueil. dans une vision d’aménagement du territoire. aides sociales existantes) ou des secteurs géo- une majorité de locataires perçoivent une aide graphiques (la région Île-de-France concentre la personnelle. Meilleurs agents.5 12.4 %).9 11. ❚❚9 IMF working Dans un document présenté en début d’année par et de l’Italie. Les Échos 10/04/2015 pour l’étranger Deloitte. L’enquête de l’Insee «  Budget des sont déjà logés dans un HLM.9 %)9. 16/7 le FMI. ❚❚6 Voir Rap- port annuel La politique publique du logement sur le mal loge- ment. ou les Pays-Bas (15. assurer à tous un et équipements communautaires (1. la mise en commun des s’agit de prendre en compte les résultats issus fichiers des demandeurs de logements sociaux a d’enquêtes diverses avec des estimations qui permis de diviser par deux le nombre d’inscrits sont différentes selon les critères retenus. la France se classe en 2014 parmi les pays contributeur (54 % du montant total). appartement en général Nice Lyon Marseille Bordeaux Nantes Toulouse Lille Grenoble Strasbourg Neuf 5 273 3 860 3 766 3 507 3 457  3 349 3 194 3 519 3 309 Ancien 3 762 3 208 2 377 3 051 2 563 2 744 2 870 2 222 2 563 Loyer 15. et trois  fois celles de l’Allemagne 23/09/2015.

mais encore plus dans de l’économie qui renforce la confiance et les les fortes retombées économiques que le secteur ressources des ménages. ➥ Proposition : ramener progressivement le poids des aides publiques au logement dans la moyenne européenne. Il s’agit de ne pas freiner les initiatives privées de construction dans un marché qui pourrait être naturellement équilibré. perturbe le fonctionnement normal du marché du logement.5 % 12 % 2 % 8 % 14 % 8. Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . Il est vrai que exemple. Coûts de transaction.2 % 14. et cela grâce aux liés à une très forte fiscalisation  : les comptes logements privés. - Subventions d’investissement 3 411 . soit 7  % La seule méthode pour résoudre la crise du de l’ensemble des prélèvements obligatoires10. M € Total locataires sociaux et propriétaires occupants Prestations sociales 19 942 19 942 . CGEDD. Et d’alléger la part des dépenses ❚❚10 Source : Comptes du dirigées vers les bailleurs sociaux dont le développement du parc (du fait de la loi SRU) Logement. sur l’emploi. Un niveau légèrement administrations publiques. la pression des élus est La politique publique de soutien au logement forte pour construire et ainsi « sauver l’école ». Synthèse des aides au logement Consommateurs/ Bailleurs Bailleurs privés 2013.1 %). c’est la relance du BTP et de la se partagent à parts égales entre les bailleurs construction. De 2002 à 2007 par de la construction apporte au pays. auxquelles 63  milliards en 2013.8 Mds €). soit environ 20 milliards d’euros (1 % du PIB) et alléger d’autant la pression fiscale sur ce secteur. 214 - Avantages fiscaux 14 519 1 492 4 668 8 359 Avantages de taux (prêts) 2 696 . 2 918 493 Subventions d’exploitation 214 . de PIB la fiscalité liée au logement. telles que la Caisse supérieur au Royaume-Uni (2. Les données des dépôts et consignations ou Action logement 12 pour la France doivent prendre en compte les (ex - 1 % Logement).5 % 6.5 Mds €) et les bailleurs privés et les d’œuvre. logement est d’avoir une économie dynamique. quand la croissance générale du logement estiment à environ trois  points était repartie à la hausse.5 % 11 % Source : OCDE. 12 TRAVAUX POUR 2017 ❚ LOGEMENT sociaux financent plus de 20 % des aides et les dépenses en logement des entités classées hors collectivités locales 10 %. secteur à forte intensité de main- sociaux (9. Par ailleurs. 1 762 934 Total 40 782 21 434 9 562 9 786 Ces aides se ventilent de la façon suivante : aides La fiscalité pesant sur le logement privé est aux locataires à travers les aides personnelles passée de 37  milliards d’euros en 2000 à au logement (17 Mds à elles seules). donc avec un impact positif escompté propriétaires occupants (9. L’autre credo fréquem- s’ajoutent les aides aux bailleurs (19 Mds €) qui ment avancé. le niveau de construction a bondi de les revenus tirés du secteur du logement sont 350 000 à 450 000 logements. % de la valeur du bien Pays-Bas Royaume-Uni Belgique Suède Italie Danemark Allemagne France Finlande Espagne 7 % 4. trouverait sa justification non seulement dans la Les courbes de la construction neuve sur une crise du logement et la nécessité d’offrir à tous longue période montrent que c’est la croissance un logement convenable.

déresponsabilisations. Seulement 25 000 nouveaux logements sociaux centage de logements sociaux publics est le plus et 40 000 logements à loyers intermédiaires sont élevé. par les « charities » ont augmenté de 900 000 et les locatifs privés ont augmenté de 2. mais en baisse de 39 % en 1998 à 33 % construits chaque année. 2011. ne représentant dans le cadre du « right to buy » mis en place par plus que 4 % du parc de logement. en plus de l’impôt sur les so- sociaux doivent suffire à assurer leur entretien ciétés. les acheteurs et à la taxation de leurs profits. les logements tié dépend des communes et l’autre moitié d’as- sociaux suivent ensuite les règles du secteur sociations sociales. Le développement du logement social en Europe des augmentations de loyers de 1 à 5 % par an en s’est fait alors que le parc immobilier avait été plus de l’inflation sont appliquées aux ménages ravagé par des conflits et par des lois d’urgence. Depuis 1980. leur gements sociaux ont été vendus à leurs locataires nombre est en décroissance passant de 8 millions en 1980 à 1. qui devrait rapporter 1. Souvent financés avec des aides publiques et conventionnés pour Royaume-Uni ❙ Au Royaume-Uni. Plus d’un mil. et leur a supprimé revenus des parcs de logements. les conservateurs et fortement encouragé ensuite lion de logements sociaux propriétés des villes ou par les gouvernements travaillistes. il les a soumis à largement amortis. le nombre de logements sociaux gérés par seulement 23 000 nouveaux logements sociaux les communes a baissé de 1. ceux gérés sont construits chaque année. et 15  % des Hollandais perçoivent une vaient être gérées comme les logements apparte.2 million. Pays-Bas ❙ Les Pays-Bas sont le pays où le pour. cidé que les entreprises de logement social ne Le niveau des loyers est fixé par le gouverne. En 2011.7 milliard d’euros et les nouvelles constructions éventuelles. LOGEMENT ❚ 12 TRAVAUX POUR 2017 Logement social : il faut changer de modèle Comparaison avec l’étranger 13 La France compte 17  % de logements sociaux.5 million en 2012. et estiment que les teur de 16 milliards d’euros. nettement plus que l’Italie (5. facé les dettes de ces entreprises sociales à hau- inadaptations aux besoins). en 2012.3 %) ou l’Allemagne À partir de 2009. Arrivés en fin de conventionnement. Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . ments sociaux exercer une concurrence déloyale. considérables et toutes les aides. une nouvelle loi a dé- moyens dont disposent les ménages candidats. étant encouragés par des mesures fiscales très Allemagne ❙ En Allemagne le parc locatif est importantes.4 millions. Depuis 2013. très important (55 % du parc). gérés par 500  entreprises Suède ❙ En Suède. HAS. contre seulement 7 % de locatifs pri- vés. Ces logements. aucune évaluation des revenus n’étant faite par soit deux fois la moyenne européenne (8. Jusqu’en 2010. les gouvernements sont conscients des par mois. En dépit de ce parc social important. de 28 % en 1950 à 57 % en 2009.6 %). nant à des bailleurs privés. et sur l’impulsion de la Com- (4. 18 % du parc est loué par des organismes sociaux dont la moi- des périodes allant de 7 à 40 ans. recevraient plus de subventions publiques et de- ment. L’objectif est de rapprocher ces loyers inconvénients inhérents aux logements sociaux de ceux du secteur privé. la mobilité des locataires était très faible. abus.6 %) et un peu moins que le Royaume-Uni et mission européenne soucieuse de voir ces loge- la Suède (18 %)11. Le gouvernement a ef- administrés (coût. la suite. La en 2017. 2 millions de lo- privé. De 2001 à des Länder ont été vendus à des investisseurs. ❚❚11 CECOD- aide financière au logement. dont disposent les bailleurs une taxe spéciale. dont les revenus sont supérieurs à 2 900 euros En 2016. Et 2014. sont attribués en tenant compte des des logements. le parc social représente 18 % sociales. tendance générale est donc à la suppression des la part des propriétaires occupants est passée divers avantages dont ces bailleurs bénéficient.

En millions Locatif social Locatif privé Propriétaire occupant 1985 3. problème du logement et la question de l’aména- ment non pourvu au bout d’un délai anorma. Dans un domaine similaire. est de 1. En 1.6  %. 12 TRAVAUX POUR 2017 ❚ LOGEMENT La loi SRU. La LES HLM dans les zones détendues territoires près de 10 %12. ou. Outil droit.4 Évolution + 53 % + 1 % + 49 % Source : CGDD. le tribunal administratif. À moins que ce soit un outil lement long (variable selon le département) le pour renforcer le contrôle public sur ces popula- demandeur peut effectuer un recours devant tions de « demandeurs de logements ».4 6. Pre. 37. Se donner des objectifs de construction géné.875 fin 2015). la sociaux est simplifié (numéro d’enregistrement loi SRU avec son article 55 a imposé dans les unique) et soumis à plus de transparence (ren- communes de plus de 3 500 habitants (1 500 forcement du SLS) pour favoriser la mobilité. Alors que la moyenne nationale nomique. locatif). la liste des L’objectif est fixé par commune et un plan de demandeurs de logements sociaux ne cesse de rattrapage doit être mis en œuvre par les élus gonfler (1.2 6. faire grimper les prix ? ment faible quoique supérieur aux taux de mar. Ces nou.220 en 2006. faut absolument sortir : velles mesures ont été renforcées par un plan ❙ comment concilier logement des ménages les de mobilisation du foncier public qui prévoit plus défavorisés et mixité sociale ? des cessions. à défaut. sur le nombre de logements à construire. 1. le processus d’attribution des logements phare de la politique du logement social.6 16. gement du territoire. 1. traduisent notre incapacité à traiter au fond le 2007). raux sur tout le territoire n’a plus de sens. 2013. prévoit qu’en cas de demande de loge. sauf à reconnaître que c’est au prix Cette politique s’appuie également sur une d’une concurrence entre les deux secteurs dans mobilisation de l’épargne nationale avec le les zones où le foncier est limité. mération de Saint-Étienne est soumise à la loi ❚❚13 Le PJL en a d’ailleurs tenu Cette idée commence à s’imposer alors que SRU)13. Malgré ces mesures volontaires.040 million en 2002. sion. Références. le loyer moyen du parc privé et décroissance. gation de mier symptôme de ce changement : le taux Dans ces zones confrontées à la crise éco- construire des communes en de vacance. p. Le gouvernement prévoit de moduler compte pour l’on se battait il y a encore quelques années le % de la loi SRU mais ce sont les élus locaux ne plus sou- mettre à l’obli. contribuant à livret  A (livret d’épargne défiscalisé au rende. ce taux atteint dans certains du parc social est comparable. pouvant être gratuites. Comptes du logement 2013. est perçu comme un échec. Ces quotas de HLM La loi Dalo (droit au logement opposable.690 en 2013. la loi a été durcie avec un taux porté à Aujourd’hui la loi SRU est une illusion dont il 25 % et en quintuplant les pénalités. c’est en priorité le secteur social. l’accroissement du ché) et dont le plafond a été remonté de 15 300 nombre de repas servis par les Restos du cœur à 22 950 euros en 2012. pilier de la politique du logement social S’il est un domaine où des économies sont pos. des pénalités sont appliquées. À Saint-Étienne. Et ce sont Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . En parallèle de ce 14 sibles. le Gazette des Communes. en Île-de-France) 20 % de logements sociaux. ❚❚12 Loge- ments sociaux recherchent lo- Les dégâts de la loi SRU cataires déses- pérément. de terrains ❙ comment encourager l’extension du parc social de l’État aux collectivités afin de les aider à et le développement d’un secteur libre (acces- produire du logement social. février 2015.5 11 2011 5. qui font pression pour plus de construction. taux atteint les 7 % (alors même que l’agglo- mars 2016.

et de nombreux retraités quittent La situation de Paris en matière de logement Paris pour bénéficier de logements beaucoup est très spécifique.3 %. m2 (appartement d’une surface moyenne de les différents plans de relance ont construit 52 m2) et le taux de rotation de 20 %.1 %).90  €/m2 (pour un appartement moyen de ments anciens. 1996 146 000 488 000 348 000 ❚❚16 Le loge- ment en Île-de- 2014 214 000 307 000 516 000 France. Bref. de nombreux une impression d’immense gâchis. 7. Le comble étant que des orga. des programmes de logements sociaux neufs ❙ Logements sociaux  : le parc locatif social 15 qui ont déqualifié les anciens. Dans le locatif privé. Pendant les années 2000. ❚❚15 Source Apur. Évolution + 47 % - 37 % + 48 % avril 2015. locataires quittent logiquement leurs apparte- ments devenus trop grands avec le départ de HLM à Paris leurs enfants. la Ville de Paris « conventionne » mas. Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . Adil. le nombre moins coûteux. Le même phé. Soucieuse d’accroître son parc de logements tait de loger des classes moyennes en raison de sociaux. nismes HLM. financés par l’inflation des logements libres. sibles au véritable coût de leur logement pour ❙ Les appartements locatifs privés : au 1er jan. des ménages très modestes. tout cela donne perturbé. mais qui ne sont pas sen- sur les prix de vente et de location. est maintenant sivement le parc de logements « intermédiaires » destiné à reloger. 64 m2) et le taux annuel de rotation de 4.80 €/ de cette vacance. ces logements étaient au nombre de étude des avantages monétaires que représente 307 000 soit 26 % des résidences principales. 06/09/2013. leboncoin. De 2001 à 2014. et les bailleurs sociaux ont souvent été en soit 19 % du nombre de résidences principales. Le le fait de disposer d’un HLM à Paris16 : HLM à Paris En euros Avantage moyen par logement 10 000 €/an Avantage capitalisé sur 14 ans (durée moyenne de location) 144 000 € Avantage total pour les locataires HLM 2 milliards €/an Avantage total pour les locataires Île-de-France 9 milliards €/an Avantage total pour les locataires hors Île-de-France 4. LOGEMENT ❚ 12 TRAVAUX POUR 2017 d’abord les vieux logements qui souffrent loyer moyen des baux en cours était de 21. ce qui explique la tension loyers sont faibles. Ce n’est pas le cas pour les de résidences principales15 n’a augmenté que de locataires de logements publics à Paris dont les 1 178 par an (0.fr Le Figaro en 2001 à 7 200 en 2014. la société. loyers inférieurs aux loyers libres. première ligne pour réclamer des aides pour Le loyer moyen des locations en cours était de continuer à construire ou requalifier des loge. donner de la cohé- Évolution + 68 000 - 181 000 + 168 000 rence à l’action publique. Ce parc qui permet. Une méthode qui a fortement contribué à nomène joue dans la construction neuve où la locataires sur passer de 3 400 « nouveaux » logements sociaux loi impose d’inclure 25 % de logements sociaux. faute de candidats. à l’occasion des remises en loca- qu’elle contrôle à travers ses SEM et Paris habi. En milliers Locatif social Locatif privé Propriétaire occupant Ville de Paris. proposent Un écart tel que le fonctionnement du parc leurs logements sur Leboncoin ou dans des des logements sociaux en est complètement agences immobilières14. ❚❚14 HLM : bail- leurs cherchent tat. La Cour des comptes a réalisé une vier 2014.6 milliards €/an Note : l’avantage monétaire dont bénéficient les locataires de logements aidés intermédiaires (100 000 en Île-de-France) n’est pas chiffré mais est souvent encore plus important. tion. Les maires était de 221  337  logements au 01/01/2015.

fé- de la demande qui permet d’objectiver en points devrait confier l’attribution aux intercommuna- vrier 2013. n’ont soumise à cette inquisition. sont refusées. En pratique. quart des attributions réalisées en dehors des taires face aux propositions de La Ville de Paris. les 2/3 des logements PLUS sont classes moyennes. mixité puisse se réaliser sans le concours des À Paris. ment ou de nature d’immeuble. Le Premier locatifs privés depuis cette date a fait reculer ministre a eu des mots très durs pour dénoncer la proportion des ménages « moyens » dans la « l’apartheid social ethnique et territorial ». Et qu’on fasse de donc pas suffi à diminuer la demande. 5e. c’est tout le système ❚❚18 Direction de l’Action so- de critères familiaux. « moyennes » (4e. villes.8. En 2002. La Dases18 relève « des refus régu. d’attribution qu’il faut revoir. un jeune couple sans 16 privé locatif aura ainsi été divisé presque par personne à charge pourra toucher 58 904 €). de la loi SRU. On relève en C’est l’objectif du projet de loi « égalité et citoyen- effet. Outre le fait que ce décalage provoque Bien que les plafonds de revenus pour l’accès aux des frustrations. la politique objectifs de mixité sociale invoqués de d’attribution de ces logements privilégie manière récurrente et sur le fait que cette massivement les classes les plus modestes. cette Paris. Ville de la vie privée que représentent les informations saisissement de la politique d’attribution. liers de propositions de logement dans le 15e par déjà l’objet de critiques. etc. Outre le fait que les ciale. d’environne. deux et le parc locatif social multiplié par 1. Mais pour y parvenir. Comment accepter qu’une politique n’influence que le flux. Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . sanitaires. bien au cette norme un objectif pour 25 % des locataires contraire. à l’instar de plusieurs grandes quartiers prioritaires de la politique de la ville logements so. mande au re- fus : les mé- des familles. a ainsi mis en place un système de cotation soient réservées aux ménages les plus pauvres et ciaux. sociaux. en revoyant les conditions d’im- respondent pas de manière assez précise à leurs plantation des ménages pauvres dans les « quar- souhaits en matière de quartier17. 6e et 7e déciles de revenus) étaient moins nombreux (50 % de ménages) à HLM de banlieue Paris que dans le reste d’Île de France (56 % des Les logements HLM ont été sous les feux des ménages) et la disparition de 100 000 logements projecteurs avec les attentats de 2015. le gouvernement a promis d’agir en faveur d’une L’existence de très nombreux « demandeurs » ne mixité sociale en renforçant les sanctions prises signifie pas que ceux-ci soient disposés à accep. Adil du Gard. que 40 % des propositions de relogement neté » présenté en avril au conseil des ministres. le texte prévoit qu’un nages priori. pas le stock. la priorité des dossiers selon un certain nombre lités. pour des raisons qui échappent parfois Pour éviter les ghettos. tiers » et la politique de loyers dans le parc social. les ménages aux ressources dans les décennies à venir. on peut s’interroger sur logements sociaux PLUS permettent de loger l’adéquation de cette politique avec les une partie des classes moyennes. 12 TRAVAUX POUR 2017 ❚ LOGEMENT La Ville de Paris a fixé un objectif ambitieux attribués à des ménages dont les revenus sont pour la fin de la mandature en 2020 de inférieurs à 60 % des plafonds (plafonds pour 260 000 logements sociaux. professionnels. aux services sociaux qui les accompagnent ». de l’En. contre les communes récalcitrantes à l’application ter des propositions de relogement qui ne cor. Mais on est frappé de l’atteinte à maires sont montés au créneau contre leur des- fance et de la Santé. le parc entrer dans un PLUS. nombre des mesures proposées font ❚❚17 De la de. partie significative des locataires d’une ville soit taires produits entre 1996 et fin 2014. Très vite. En 25 ans. L’évolution de la demande de logements sociaux à Paris 1997 2001 2013 Fin 2014 Nombre de demandeurs 85 000 100 000 138 000 194 000 Les 68  000  logements sociaux supplémen. population parisienne. qu’il faut rassembler.

important de redistribution que les élus peuvent que 27. riété. privés (car construire dans les communes riches ce qu’au regard de la desserte en transports. question cruciale de la pauvreté et du chômage. le logement social est un élément ce parc s’est réduit pour ne représenter en 2010 ment social en Île-de-France. Parmi les ménages emménagés depuis 2016. Métropolitiques. Une récente enquête montre que entrants. comme à Paris. Dans de nombreuses depuis 10 ans. Le pourcentage de loge- Enfin le texte prévoit la remise à plat des loyers ments SRU atteint 59 % à Stains. Note d’analyse du CAS. rap- essayé de changer les choses : mais le bilan reste privé. 57 % à Bobigny. celles-ci sont loin d’être la priorité des Bacqué. in Paris: dis- Le gouvernement veut faire progresser le % de Sur la carte d’Île-de-France des communes courses. quartiers. 56% à Sarcelles. les ef- fets de la poli- le problème de fond du nombre de logements. Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . À vouloir influer sur les poli. 40  % sont dans le parc territoriale. and social logements SRU dans les communes riches. la mixité sociale ne résout pas la rénover le réseau qui souffre aujourd’hui d’un 19/11/2012. Par ment rapide du Grand Paris express et sur un tique de mixité ailleurs. cette politique d’attribution utiliser pour accroître leur visibilité et leur noto- est ingérable. S. L. ne serait. cela pourrait conduire à des condam.. revenu des locataires.. 66 % du parc social20. cette ressource a été parfois tiques d’attribution en maîtrisant les profils des portée trop loin. afin de favoriser la mixité. fé- Cette politique de peuplement a clairement sont majoritairement logés dans le parc privé. manque de fiabilité et de qualité. 1 000 Ménages locataires en zone urbaine par type de parc (en milliers de ménages) 800 Dans le parc privé Sources : Centre d’analyse 600 En HLM stratégique (2012) : « Les aides au logement 400 des ménages modestes ». L. n° 264 et calculs 200 des auteurs à partir de l’enquête Logement 2006 0 de l’Insee. de se sociaux. Y. traduire par des conventionnements de logements demandeurs de logements sociaux. mars 2011 et « Des HLM coûte cher) avec un effet mécanique d’augmenta. 90 communes franciliennes sur 1 300 concentrent 17 nations pour discrimination19. poli- cies. et la possibilité donnée aux bailleurs sociaux de 56 % à Villetaneuse. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Décile de revenu (par unité de consommation) ❚❚22 Voir « So- cial mix policies. Launay controversés22. mais épinglées comme carencées en logements effects ». Et les ménages locataires en zone urbaine port du Se- cours Catho- mitigé derrière des démolitions spectaculaires. Le logement locatif privé joue un rôle essentiel ❚❚19 Voir « Pro- jet de loi Égalité Comment croire que l’on fera payer plus cher d’accueil en Île-de-France du fait de la spécifi. du premier décile (c’est-à-dire les plus modestes) lique. LOGEMENT ❚ 12 TRAVAUX POUR 2017 Autre problème. ❚❚21 L’observa- des visées électorales. Cependant. Local- moyens et que l’on va les faire venir dans des parc à résoudre rapidement une recherche de tis. La meilleure opportunité pour le logement en dans les beaux tion des loyers dans le parc privé et sans résoudre Île-de-France repose donc sur le développe.3 % des résidences principales. MH cette politique risque fort. à l’échelle de l’Île-de-France aussi. ❚❚20 La fracture Les politiques de rénovation urbaine ont bien moins de quatre  ans. 15 mars quartiers prioritaires de la politique de la ville. La question se pose donc de limiter qui ont servi à la construction (ce qui est le le stock de logements sociaux. Vermeersch. logement. Fijal- kow. toire du loge- communes. au-delà de l’affichage dont les effets sont investissement de la SNCF et de la région pour sociale à Pa- ris ». et Citoyenneté : des loyers à des personnes qui ont des revenus cité de la région capitale et de la capacité de ce un texte de plus ? ». alors que ce parc modèle classique du HLM) mais en fonction du atteint déjà 27 % de l’ensemble des logements21. Or vrier 2016. Launay. 54 % à Vil- moduler les loyers non pas en fonction des prêts liers-le-Bel.

Ainsi. les HLM présentent un autofinancement ❙ aides à la pierre et à la réhabilitation des col. Ils ❙ subventions et prêts à faible taux d’intérêt bénéficient en contrepartie de leurs obliga. Au total. des pertes de Le poids budgétaire des bailleurs sociaux dans loyers y afférents et des coûts de relogement . les 100 milliards d’euros. les bailleurs sociaux s’appuient sur les gros travaux . tions (essentiellement loyers réglementés et Ces aides représentent 9 milliards d’euros aux- plafonds de ressources à l’entrée des loca. ▪ ramener le parc de logements sociaux progressivement dans la moyenne européenne.5 % sur la construction neuve et sur De plus. du 1 % logement. ▪ redéfinir la mission d’intérêt général des organismes HLM comme étant le loge- ment social des personnes les plus défavorisées. sitions/améliorations . net (bénéfice) de 10 % des loyers (19 Mds €) Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . les revendre à leurs occupants ou à des bailleurs privés . ▪ revoir la mobilisation du foncier public. ❙ aides à la pierre de l’État . charge des coûts de démolition. la politique du logement est important. pour éviter de renchérir les logements libres . Qui pilote les bailleurs sociaux ? Le paradoxe de cette politique du tout logement lectivités locales . stopper la politique de préemption (y compris le mitage) et limiter la part des logements sociaux dans les opérations de promotion neuves. on dépasse largement les 16 milliards ❙ exonération d’IS et d’absence d’imposition d’euros de dépenses publiques dirigés vers les des plus-values de cession d’actifs . c’est qu’elle provoque des dégâts impor.12 TRAVAUX POUR 2017 ❚ LOGEMENT ➥ Propositions : ▪ supprimer l’article 55 de la loi SRU (25 % de logements sociaux) calculé de façon nationale 18 et permettre aux régions de définir localement avec les besoins en logements sociaux . bailleurs sociaux. qui conduit à réaliser des logements sociaux à un coût exorbitant (au profit du « quota SRU ») . On mesure donc l’effort collectif massif en faveur ❙ abattement de taxe foncière pour les loge. des bailleurs sociaux et on ne peut que s’étonner ments situés en ZUS .8 millions de logements). ❙ subventions de l’agence nationale pour le tants sur le marché du logement sans jamais renouvellement urbain (Anru) –  Prise en remettre en cause la rente des bailleurs sociaux. ❙ TVA à 5. quels il faut ajouter les aides personnelles au taires) de nombreux avantages fiscaux et de logement que perçoivent directement les bail- subventions : leurs sociaux soit 7 milliards d’euros. c’est-à-dire celles appartenant aux deux premiers déciles de revenus . de la faible mise sous tension de ce secteur qui pré- ❙ exonération de droits de mutation pour les sente des caractéristiques financières confortables. cessions d’immeubles entre organismes HLM . soit 10 % du parc (2. ▪ ne plus construire de logements sociaux dans les zones détendues. social. ▪ dans les zones tendues. obliger les villes qui comptent plus de 30 % de logements sociaux à les céder progressivement aux occupants ou à des bailleurs privés . les prêts auprès de la CDC issus des fonds ❙ exonération de taxe foncière pendant 25 ans d’épargne du Livret A dont l’encours dépasse sur les constructions neuves ou sur les acqui. ▪ à Paris.

sation majeurs sont possibles. mises en concurrence insuffisantes. louent28. Le directeur général va toucher de la CDC. » Récemment. «  des conflits d’intérêts. combiné aux écarts considé. soit en moyenne cinq par départe. Une sociaux. les intéressés se considèrent ❚❚28 Voir « Ce de la réforme territoriale qui est en cours. de lyse financière qui sont aux commandes des conseils d’admi. le nombre d’organismes Un système qui. soit plus TVA et suppression du prélèvement de l’État de 4. le président doré de 500 000 euros en cas de licenciement. En Île-de-France. un travail de simplification. note prérogative sur laquelle ils veillent jalousement. soit l’équivalent La multiplication des organismes de logements du budget annuel des aides à la pierre. HLM sont peu motivés pour enquêter sur des 06/02/2015.org 500 organismes environ gèrent l’ensemble du plexité des filières d’attribution des logements ❚❚25 Discours parc social. cloisonnées entre les différents contingents. Les pou. Un dou. logement de d’inspection du un territoire donné alors que les ESH peuvent fonction) et ceux du marché. Des salaires élevés ❚❚23 Voir « Ana- partie du parc c’est avant tout parce que les élus comme 2 300 euros bruts pour un gardien. des par an. soit 40 000 logements disproportionnées  ». on compte 60 offices. Un objectif visant à réduire de 10 % tration. Cette par logement géré (4.  »25 situation rendue possible par l’extrême com. Il faudrait qu’on fasse d’un logement au sein du parc de l’office. ❚❚24 Logement : À l’occasion du congrès des HLM. très difficiles à détecter. il bénéficie souffle pour les bailleurs trop de bailleurs sociaux. il faut aller plus loin car des gains de mutuali. les fonds 51 rapports de la Miilos26 datant de 2013 qui propres retirés de ces ventes permettraient dénoncent un manque de transparence sur la d’investir dans la construction neuve. aux forces politiques qui le composent les coûts pour les ramener à 20 % environ est et à l’influence du 1 % logement traditionnel- tout à fait atteignable et permettrait d’écono. un second de la République a déclaré : « Il y a d’ailleurs Quant au directeur général adjoint. tembre 2015. mon HLM ! ». avantages mais aussi à les accroître (baisse de la bilier) représentent 23 % des loyers. 2008 à 2014 les rémunérations ont bondi de rétrospective et prospective des nistration des organismes HLM voient dans la 20  %. ou l’équivalent de années. logement intermédiaire. Cet objectif de réduction vise rables entre les prix des loyers du secteur public ❚❚26 Mission in- terministérielle surtout les offices qui sont en pratique liés à (HLM. Paris habitat.7  millions de loge. conduit à de très logement social. efficacité est due à sa proximité avec l’adminis- ments)23. no- Ce qui explique la multiplicité des structures. le secteur des HLM a en effet réussi 20 années d’aides à la pierre. Face sociaux augmente les risques d’abus au sein des à ces chiffres. HLM est de 143. au congrès HLM. blement des ventes permettrait de financer près c’est le premier bailleur social d’Île-de-France. en encourageant les organismes HLM de défense des consommateurs et usagers –. 10 000 euros. qui a été épinglé dans une enquête Si le monde HLM est réticent à se défaire d’une publiée par Le Parisien. depuis trois ans. lement proche de la Fédération du bâtiment. 207 000 euros bruts et bénéficie d’un parachute vembre 2015. sep- ment. de 50 000 logements neufs chaque année24. de réduction. ❚❚27 Voir les très avoir un périmètre d’intervention national. d’autant plus qu’après cités dans la presse. les organismes de type Le Monde. dans un environnement écono- une trésorerie égale à sept  mois de loyers mique qui a profondément évolué ces dernières soit 10  milliards d’euros. gestion de ces bailleurs. Les frais de ges. Mais comme quasi-propriétaires du logement qu’ils qu’il est cher. LOGEMENT ❚ 12 TRAVAUX POUR 2017 (hors plus-values de cession d’actifs) et Au contraire. Ce processus de fusion devrait se rapprocher quelques années. 12/02/2015. Pers- pectives. enquête de la CLCV –  Association nationale Pourtant. En fortes tentations d’abus27… Des détournements nombreux cas Île-de-France. Comme l’a montré une sociaux en réclament toujours plus. non seulement à conserver ses 19 tion (hors frais de maîtrise d’ouvrage immo. on est frappé que les bailleurs organismes bailleurs. On a atteint 7 500 en 2014. www. De leur côté. sur à vendre des logements aux locataires. miser 400  millions d’euros. « Des rémunérations de voirs publics avaient fixé en 2010 un objectif dirigeants déplafonnées sans contrôle et parfois de vendre 1 % du parc.ifrap. Ce sont surtout les rémunérations des bailleurs so- construction et l’attribution des logements une directeurs qui sont étonnantes : de l’ordre de ciaux ».5 milliards d’euros et environ 1 000 euros sur les fonds propres des organismes). Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 .

Il dans la construction de logements pour leurs faut dire que ces fonds représentent près de ❚❚29 De nom- breux loge. ont changé n’est plus acceptable.5  % de la masse salariale au collecteurs passant progressivement de 200 à avec l’AP/HP. fonctionnaires. il est par les mé. Le système est devenu L’organisation. simplification des 20 dans les lieux : laisser les ménages occuper toute financements. soit un collecteur unique. Il était prévu à l’origine de consacrer 4  milliards d’euros de ressources annuelles ments proprié. ➥ Propositions : ▪ inciter à la fusion les offices et les sociétés HLM pour parvenir à un objectif d’un bailleur social par région et obtenir ainsi une baisse significative des coûts de gestion . Le taux effectivement (1. a été ramené à 0. parti. masse salariale. Une adaptation logique et/ou sont loués à des 2. il faut d’une part a été fait avec l’épargne des Français ou les pré- convaincre les bailleurs sociaux de procéder à lèvements sur la masse salariale du secteur privé un réexamen régulier en commission d’attribu. toutes les entre. En parallèle. à un parc de 900  000  logements sociaux et logement (Anru pour 900  M€ et Fnal pour Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . Sur fond de plus luxueux) sont occupés de construction. d’un contrôle renforcé). ou participation des employeurs à l’effort 700 M € de prêts de la CDC)30.6  milliards d’euros en 2015 (y compris les étant donné l’uniformité des versements des prix très infé. fonds national d’aide au logement (Fnal). 12 TRAVAUX POUR 2017 ❚ LOGEMENT locataires qui ont la prudence de payer très tion des ressources (tous les ans. publics aussi pour obtenir du 1 % une partici- Action Loge- ment. entreprises. Si l’on veut Il est nécessaire que l’investissement collectif qui permettre cette transition. salariés.45 % de la scandales durant les années 1990 et 2000. chiffres. le 1 % Ces excès ont servi de prétexte aux pouvoirs ❚❚30 Voir le site logement. 1 % de la masse salariale. ▪ inciter les organismes à vendre les logements à l’issue du remboursement des prêts (cf. la gouvernance et l’usage des obligatoire après la guerre et oblige les entre. Le cas particulier du 1 % logement Le 1 % logement fait partie de ce qu’on appelle intermédiaires et assure un système de garantie la gestion paritaire où les partenaires sociaux des risques locatifs (Visale) mis en place suite participent à la fois à la gouvernance et à la à une convention signée avec l’État en 2014. Allemagne) . dans le cadre régulièrement leurs loyers29. Grâce aux fonds engrangés par la Peec. fonds de la Peec ont été ces dernières années prises privées de plus de 20 salariés à investir l’objet de nombreuses remises en question. ▪ abaisser le plafond du livret A : l’épargne réglementée doit être réorientée vers des financements en direction des entreprises.8  Md  € de versement des entreprises. rebaptisé « Action logement ». gestion locale des caisses.6  Md€ de remboursement de prêts et (des HLM aux Peec. contrairement aux 0. tés des hôpi- taux de Paris consacré à ce que l’on appelle communément la 1. procure un meilleur retour sur investissement. cipe à la politique publique du logement grâce pation financière aux politiques publiques du clés. l’activité ou les revenus social pour le pays. Ce qui implique de revoir le droit au maintien Simplification des structures. ▪ revoir les règles de maintien dans les lieux .45 %). tout d’abord décidé de regrouper les organismes nages qui n’ont plus aucun lien prises versent 0. il est temps de poser la question leur vie un logement social alors même que la de la valeur ajoutée du système de logement composition familiale. rieurs au prix du marché. ▪ revoir la composition des conseils d’administration et notamment la place des élus . ▪ les soumettre à un IS à 10 % et les aligner sur les régimes du droit commun pour les taxes foncières plus values de cession .

Portant tous des causes majeures de la défaillance de l’offre à le nom du ministre ou parlementaire qui s’en laquelle la politique publique tente de répondre ? est fait l’architecte. En prenant un rendement locatif net de très souvent avancé que leur effet est positif sur 4. les délais ment : mobili- sation des sa- 1)  niveau de rémunération  . ils ont été rendus de plus en plus élevés d’Action Loge- le logement locatif dépend de trois critères  : par la baisse du niveau de la caution. les règles de contrôle du niveau des loyers France ou Alle- lois rendant hasardeuse la récupération du bien ont été régulièrement renforcées soit en chan. celui dans riels. “peu lisible et représente 0. 2) niveau de de jugement et d’application des décisions de lariés inquiets risque . coût pour les finances publiques. bénéficie surtout aux salariés des entreprises (plus de 50  salariés)  ? Doit-on grandes entreprises. secteur qui par 23 % supérieur dans le cadre d’un financement ailleurs rapporte beaucoup en impôts et taxes : sans apport et même de 57 % avec un apport Ne faut-il pas se poser la question de l’impact de limité à 25 % du prix du bien32. le logement n’est les sommes dues et les limitations des prises ❚❚32 Voir pas par nature un investissement très « liquide ». www. Action logement a fait sa mue pour 1  % sont souvent mentionnées comme étant tenir face aux prélèvements de l’État et ne pas surtout au bénéfice des salariés des grandes disparaître. supprimer les organismes et revendre les logements aux occupants ou à des institutionnels (sur le modèle allemand). Pour les risques d’impayés ou de dégâts maté.95  % de la masse salariale des peu équitable”. et est “relativement contesté poursuivre des prélèvements qui servent de sur son efficience. le régime fiscal offre la possi- de nombreuses critiques  : effet inflationniste. locale. 11/05/2015. ces dispositifs sont l’objet En Allemagne. « Achat immo- bilier locatif : toute cession prenant un temps assez long. de garanties au moment de la signature du bail. Une critique qu’a reconnue à demi- Néanmoins. et les Enfin. magne ? ». entreprises.5 %.expatria- par son propriétaire pour le céder ou l’habiter. Favoriser le retour des institutionnels dans le secteur locatif La fiscalité Le secteur immobilier comporte de nombreux la fiscalité sur ce secteur et si ce n’est pas là une dispositifs d’aide à l’investissement. l’impossibilité pratique de récupérer pour l’emploi ». 3) disponibilité du capital. ➥ Proposition : ▪ supprimer le prélèvement pesant sur les entreprises (0.” »31 Il faut donc poser la ques- trésorerie à l’action de l’État ? Les actions du tion du maintien du 1 % Logement. bilité d’amortir son bien en déduisant de ses implantation irrationnelle au vu de la demande revenus chaque année 2 % de la valeur du bien. Mais La charge fiscale s’en trouve fortement dimi- lorsqu’il s’agit de les remettre en cause. geant autoritairement l’indice d’indexation soit tion-allemagne. justice. en imposant des règles sur le montant du loyer com Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . l’ancien président d’Action 21 de financement spécifique du logement aux logement  : «  La réforme d’Action logement est côtés de celles décrites plus haut dont le coût nécessaire car le dispositif existant. S’agissant de la disponibilité. le rendement fiscal en Allemagne est de le secteur de la construction. Les relations propriétaires locataires ❚❚31 L’Express. il est nuée.45  %). a-t-on encore besoin d’une filière mot Bernard Gaud. « Réforme Comme pour tout investissement. LOGEMENT ❚ 12 TRAVAUX POUR 2017 300 M€).

donc très stables et de long terme. de la situation du salarié. d’ordre public). ▪ accélérer les procédures de jugement . Plus significatif. 3) des proprié- marché des bureaux et des locaux commerciaux. Mais elles découragent D’autres pays ont mis en place des systèmes de les investisseurs et créent la pénurie. comme dans le licenciement. 2) des modes alors qu’ils sont à la recherche d’investissements de contrôle des loyers. ne bénéficiant lement. contrôle des ventes du logement qui donne confiance aux proprié- dites à la découpe…) qui ne leur permet pas taires et évite aux locataires en difficulté d’être de maintenir la liquidité et la performance éco. lisation du pays qui fait de Munich. dans la plupart des régions. très décentralisés. taires. et sont actifs sur le proches de la réalité du terrain . en cas de résiliation à l’initiative du bailleur. ticuliers ou financiers porte désormais sur une Ces mesures sont politiquement très vendeuses augmentation éventuelle des prix plus que sur le pour les locataires que l’on veut avant tout pro. les coûts de un transfert de coût entre les phases d’inves- Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . ➥ Propositions : ▪ baisser la fiscalité immobilière en privilégiant d’abord la baisse de la fiscalité sur les transactions et les revenus locatifs. disposant de surfaces importantes . et sont contrôle des loyers. rendement des loyers. ▪ il faut créer un droit réciproque dans le contrat de bail (par la loi. nomique de leur investissement. droit à indemnisation au profit du locataire (barème croissant avec l’ancienneté). Le plus souvent cité est celui catastrophiques à moyen terme pour l’écono. droit unilatéral du bailleur de résilier au terme du bail (sauf quelques cas de protection individuelle : handicapés. leur part passant à 2 %. 22 la finesse des critères dont sont très conscients les La principale motivation des investisseurs par- locataires et les propriétaires. Un raisonnement rationnel téger à l’instar de la réglementation du travail et mais un résultat globalement contre productif. La loi Alur et sa classification de tous les ni des avantages fiscaux du secteur social ni de logements parisiens en 14 catégories revient à nier ceux des particuliers. La baisse sur les revenus locatifs doit permettre d’encourager le statut de bailleur privé . c’est l’action rapide c’est en raison du cadre législatif (droit de pré. Alléger les normes techniques Édicter sans arrêt de nouvelles normes qui construction ont augmenté de 60 % dont un vont très au-delà des règles de sécurité ou de tiers imputable à la réglementation. ▪ supprimer l’encadrement des loyers issu de la loi Alur. et marché du locatif privé. discriminés. avec : ▪ a. plus de 80 ans) . à la recherche Si les investisseurs institutionnels s’en détournent des locataires. ▪ b. (un mois) de tribunaux spécialisés dans les conflits emption des communes. du miroir des loyers en Allemagne où plusieurs mie française. La baisse de la fiscalité sur les transactions va donner un appel d’air aux acquéreurs plutôt que de les aider via des PTZ. Et au Canada. ▪ rapprocher la fiscalité des bailleurs institutionnels et individuels afin d’encourager le retour des investisseurs notamment sur le créneau du logement intermédiaire .12 TRAVAUX POUR 2017 ❚ LOGEMENT au moment du premier bail et de son renouvel. Ce dispositif de droit commun donnerait de la visibilité pour les propriétaires soucieux de récupérer leur propriété. Il faut salubrité indispensables a des conséquences noter que certaines réglementations amènent très négatives  : depuis 15  ans. Hambourg fonds d’investissement) sont largement sortis du ou Francfort des capitales régionales majeures. les investisseurs les facteurs sont à considérer : 1) la forte décentra- plus rationnels et les mieux informés (assureurs.

les différents échelons locaux à qui l’État a Plus d’un  million d’hectares sont restés en délégué la mission de construire du logement : jachère obligatoire pendant dix ans pour éviter ❙ PLU/PLUI pour la commune/l’interco qui des surproductions. par la l’Écologie. LOGEMENT ❚ 12 TRAVAUX POUR 2017 tissement et d’exploitation  : c’est le cas des à énergie positive à partir de 2020. il faut au contraire tout faire pour perte de contrôle sur le corps électoral. l’obligation de construire des logements dangereuse. autogestion des travaux). Tous les élus s’accordent à dire que dans les L’espace est un atout pour notre pays et il serait zones. Mais des études34 de l’Aménage- florissante ce qui contribue à rendre le foncier montrent que ces faits réels sont compensés par ment du Loge- ment et de la difficilement disponible : plans de prévention un moindre de coût de construction et de gestion Nature des risques technologiques. source de complexité et de retard dans la L’extension des zones constructibles ne production de logement. les mots d’ordre politiques sont de lutter périurbain face surcharge foncière qui ont des effets pervers contre plusieurs inconvénients : artificialisation à ses clichés ». et plus de 400 000 hectares délivre le permis de construire . nouvelles techniques et nouveaux produits dans la production de logements neufs. les Logement. se situent dans des agglomérations de moins de bry. utilisation massive de la voiture. « Le cauchemar pavillonnaire »33 ché à la Direc- tion générale Or. ❚❚33 Livre de le schéma directeur régional est un summum mais plus de la moitié des résidences principales Jean-Luc De- de complexité. les agriculteurs s’attaquera aussi au millefeuille territorial. Plutôt que de vouloir contrôler de terres agricoles. rapidité de leur réalisation. et du ministère de l’Égalité des et économies de foncier. naturels. inflationnistes. des logements individuels (pas d’ascenseur ni (DGALN) au ministère de éventuelles découvertes archéologiques. là résout naturellement pas le problème des où la nécessité de construire est la plus forte. est tech- réglementations énergétiques. ❚❚34 Voir « Le par l’intermédiaire de subventions pour mitage. La forêt a d’ailleurs gagné au niveau réglementaire est éclatée entre beaucoup plus d’espace que l’artificialisation. dans la collection Mais l’État doit aussi apporter sa contribution en 100 000 habitants. du proximité de site ou de monument classé. surtout par la volonté Développe- ment durable On observe ici l’incohérence de la politique de d’une partie de la population de vivre dans des et de l’Énergie l’État tiraillé entre production de logements zones peu denses et. La prochaine niquement faisable… mais économiquement étape. du « mitage ». la réglementation est particulièrement sont devenus des clichés. l’éclatement des compétences est une illogique de ne pas en tirer parti raisonnablement. sont actuellement utilisés pour produire des ❙ PLH et SCOT pour l’intercommunalité . L’horreur nistériel ratta- libérer des terrains. Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . Tout en le problème des transports est incertain. dépenses supplémentaires juin 2014). (Puca n° 17. écologique douteux. Le le prix des terrains comme certains sont tentés d’infrastructures. En Île-de-France. se retirent logiquement des terres agricoles Car actuellement la compétence logement les moins rentables. Même territoires et du est la question des terres agricoles. pour 67  % des Français. agglomérations déjà très denses comme Paris. Puca est un service intermi- de le faire. de concierge. 23 ➥ Proposition : mettre un moratoire à l’amélioration des normes et permettre aux constructeurs de mieux maîtriser les réglementations. La question essentielle du foncier Les efforts de simplification des normes augmentant constamment leur production trouveront d’autant plus d’échos que l’on grâce aux progrès techniques. Un point important de disposer d’une maison individuelle. « Pour en finir la matière : dans les zones tendues. il intervient Pour lutter contre l’étalement des villes et le avec ». etc. agrocarburants très coûteux et au caractère ❙ PDH pour le département.

incite les bénéficiaires à consommer plus de « bien aides person- nelles au loge. Ainsi. Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . publiques38 explique que les bailleurs peuvent gements plus urgents que L’APL moyenne représente 220  euros. La d’écouter ce que veulent les Français  : les bonne solution est au contraire de libérer des 24 grands ensembles ont certes été construits dans terrains peu utilisés. un élément essentiel de la politique sociale mais APL produisent d’autres effets : un fléchage qui port « Les repose sur un financement complexe. en plus se traduit par un euro d’aide en plus.5 milliards d’euros) ou encore au lorsque l’offre de logement est trop faible pour au même ex. ➥ Propositions : ▪ faire délivrer les permis de construire par les intercommunalités (établissements publics territoriaux en Île-de-France . des APL alors que 57 % d’un minimum social). qui ment ». les aides au logement pâtissent de leur servant de réfé.8 milliards). La Cour des comptes. Mais les trême. sur les ménages les plus modestes (50  % des Le rapport de la Cour met en avant le caractère bénéficiaires sont en dessous du seuil de pauvreté. Il est important mais aussi pour des raisons idéologiques. a souligné que fait que c’est le bailleur directement qui perçoit des comptes 16/09/2015. notamment poussé la concentration familiales (12. RSA socle (7. ▪ faciliter la constructibilité des terrains notamment face aux réglementations agricoles. et de la zone géographique. ▪d  écentraliser les différentes procédures ci-dessous afin que la région et les intercommunalités puissent mettre en cohérence les objectifs de construction et les réglementations les limitant . Revoir les aides personnelles au logement dans l’ASU Les APL sont des aides fortement concentrées 36 points selon les zones). plus dans une banlieue proche. à relativiser puisque le loyer situation des locataires du parc social pour un De plus. comme l’a ❚❚35 D’autres pays euro. fusionner les aides personnelles au logement dans une aide unique sous ciales ? ». Elles constituent donc absorber l’augmentation de la demande. Cour consacré aux aides personnelles36. 12 TRAVAUX POUR 2017 ❚ LOGEMENT habitants des banlieues travaillant de plus en l’urgence pour répondre à des besoins aigus35. Allemagne) notamment en fonction du mode de logement. mais augmenter le loyer sans coût supplémentaire notre pays il existe de très fortes disparités territoriales. n’ont pas Leur montant est supérieur aux allocations Un tel barème alimente l’inflation. ❚❚38 Voir « Ré- former les aides personnelles au logement : vers ➥ Proposition  : comme présenté dans notre étude «  Pour une allocation sociale une fusion des prestations so. puisqu’un euro de loyer (Royaume-Uni. de taux d’effort nets sont très élevés entre 16 et étude sur « l’allocation sociale unique ». n° 18. juin 2015. ▪m  ettre en cohérence les réglementations de construction et les réexaminer régulièrement . ❚❚36 Voir rap. pour leurs locataires. notes de l’IPP. propriétaire ou locataire. le bénéfice de l’APL renforce la susceptibles de lui permettre d’ajuster le loyer. même niveau de revenu puisque leur loyer est mauvaise articulation avec les autres prestations rence au calcul des APL est plafonné contrairement au parc privé (les écarts sociales comme nous l’avons montré dans notre plafonné. qui pourrait tenir compte du statut. ▪p  rocéder à des études d’impact sur les réglementations en cause et les soumettre au débat public . 80  % ont des revenus inférieurs ou égaux au indiqué une étude de l’Insee montrant que 80 % péens pourtant Smic) et sont fortement redistributives (76 % des de la hausse de l’APL étudiante avait été captée moins grands et ayant des ménages du premier décile de revenu bénéficient par les propriétaires37. unique  ». dans un récent rapport logement  » et le dispositif du tiers payant. Les conditions de ressources. inflationniste des aides personnelles. le barème des aides est identique quel que soit le montant de l’APL et dispose des informations ❚❚37 Captation le parc. L’Institut des politiques besoins de lo.

va entraver le et inciter les investisseurs institutionnels à revenir sur le marché du travail. les revendre à leurs occupants ou à des bailleurs privés . via l’allocation sociale unique (ASU). ❙ Ramener le parc de logements sociaux progressivement dans la moyenne européenne soit 10 % du parc . et en transférant les aides personnelles au logement dans Plutôt que de drainer toujours plus d’argent public. obliger les villes qui comptent plus de 30 % de logements sociaux à les céder progressivement aux occupants ou à des bailleurs privés . ❙ À Paris. ❙  Ramener progressivement le poids des aides publiques au logement dans la moyenne européenne. encourager les bailleurs privés à investir. ❙ Supprimer l’article 55 de la loi SRU (25 % de logements sociaux) calculé de façon nationale et permettre aux régions de définir localement les besoins en logements sociaux . c’est-à-dire celles appartenant aux deux premiers déciles de revenus . Société Civile n° 168  ❚  Mai 2016 . ❙ Créer un droit réciproque dans le contrat de bail . revoir la composition des conseils d’administration et la place des élus . ❙ Dans les zones tendues. Allemagne) . La Fondation  iFRAP estime ainsi qu’il est indispensable pour la compétitivité de notre pays. souvent aux bailleurs sociaux (3 milliards d’euros de baisse sur 5 ans) provisoirement. les locataires du parc social ou privé par résidentiels. ❙ Ne plus construire de logements sociaux dans les zones détendues. une politique qui fige les situations. ❙ Supprimer le prélèvement pesant sur les entreprises (0. soit environ 20 milliards d’euros (1 % du PIB) et alléger d’autant la pression fiscale sur ce secteur . stopper la politique de préemption au détriment du secteur libre (y compris le mitage) et limiter la part des logements sociaux dans les opérations de promotion neuves . ❙ Baisser la fiscalité immobilière en privilégiant d’abord la baisse de la fiscalité sur les transactions et les revenus locatifs (au moins de 10 milliards d’euros de baisse pour revenir au niveau de 2009) . ❙ Inciter les organismes à vendre les logements à l’issue du remboursement des prêts (cf. supprimer les organismes et revendre les logements aux occupants ou à des institutionnels (sur le modèle allemand) . ❙ Faciliter la constructibilité des terrains notamment face aux réglementations agricoles. ne peuvent pas se loger par elles-mêmes. LOGEMENT ❚ 12 TRAVAUX POUR 2017 Conclusion 25 Le logement est un facteur d’efficacité économique  : un le livret  A et les subventions aux bailleurs sociaux. ❙ Faire délivrer les permis de construire par les intercommunalités (établissements publics territoriaux en Île-de-France) . ❙ Fusionner les organismes HLM. il faut marché du logement fluide favorise la mobilité des travailleurs. Pour cela il faut baisser la fiscalité immobilière le biais de rentes ou de coûts de mutation. Récapitulatif des principales propositions de la Fondation iFRAP : ❙ Décentraliser la politique du logement aux régions . Une politique du logement efficace est marché locatif. en commençant tout d’abord par social (66 % des Français sont éligibles à y entrer) et de limiter baisser les subventions de l’État et des collectivités locales son intervention à l’hébergement des personnes qui. que ce soient le logement intermédiaire et ainsi diversifier les parcours les propriétaires. notamment dans À l’inverse.45 %). ❙ Redéfinir la mission d’intérêt général des organismes HLM comme étant le logement social des personnes les plus défavorisées. ❙ Supprimer l’encadrement des loyers issu de la loi Alur . Cela possible de faire progressivement reculer le poids des aides implique de remettre en cause le rôle généraliste du logement au logement dans le PIB.

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