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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ____ VARA CVEL DO FORO REGIONAL DA BARRA
DA TIJUCA - RIO DE JANEIRO.

GRERJ ELETRNICA N 1181474147026

WILSON BARCELLOS DE ASSIS JUNIOR, brasileiro, casado,


empresrio, portador da identidade n 02.388.502-3, expedida pelo IFP/RJ, inscrito no
CPF/MF sob o n 022.902.517-04 e sua mulher MARIA BERNADETE BRAGA DE ASSIS,
brasileira, do lar, portadora da identidade n 079499654, expedida pelo IFP/RJ, inscrita
no CPF/MF sob o n 835.094.107-34, domiciliados Rua Mrio Agostinelli, n 155,
Bloco 02, apto. 908, Barra da Tijuca, CEP: 22775-046, Rio de Janeiro, RJ, vem, por seus
advogados (doc. 01), propor

AO DE RESOLUO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO C/C INDENIZAO POR


DANOS MATERIAIS E MORAIS

em face de MTT 100 ADMINISTRAO E PARTICIPAES S.A., empresa com endereo


na Av. das Amricas, n 3434, Bloco 2, salas 501/502, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro
RJ, CEP 22640-102, inscrita no CNPJ/MF sob o n 08.984.167/0001-46 e BROOKFIELD
RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S/A, empresa com endereo na
Av. das Amricas, n 3434, Bloco 2, salas 601 a 608, 703 a 706, parte, Barra da Tijuca,
Rio de Janeiro RJ, CEP 22640-102, inscrita no CNPJ/MF sob o n 29.964.749/0001-30
onde devero ser citadas por OJA, pelos fatos e fundamentos a seguir aduzidos.
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I HIPTESE

1. Em 13/12/2010, os Autores celebraram contrato particular


de promessa de compra e venda com as empresas Rs (a 1 R na qualidade de
Promitente Vendedora e a 2 R na qualidade de Interveniente Incorporadora),
objetivando adquirir a sala 917, do Bloco 1B do Empreendimento Brookfield Place
Worldwide Offices (doc. 02), situado Avenida 6 com a Avenida S-E, Lote 01, na
Freguesia de Jacarepagu, nesta Cidade.

2. O valor histrico avenado para o negcio em questo foi R$


372.148,03 (trezentos e setenta e dois mil cento e quarenta e oito mil reais e trs
centavos), sendo que deste valor foi devidamente quitado o montante de R$
171.723,57 (cento e setenta e um mil setecentos e vinte e trs reais e cinqenta e sete
centavos). (Doc. 03)

3. Cumpre ressaltar que a concluso das obras e a consequente


entrega do empreendimento aos proprietrios estava programada para acontecer em
FEVEREIRO/2014. Ocorre que os Autores foram informados de que, diante de
dificuldades operacionais enfrentadas pela 2 R, a expedio do Habite-se do
referido imvel havia sido reprogramada somente para NOVEMBRO/2014 (doc. 04).
No entanto, o que tambm ainda no ocorreu at a presente data.

4. Ora, eventuais obstculos e dificuldades enfrentadas nos


mercados de insumo e mo de obra no devem configurar caso fortuito ou fora maior
que justifique o noticiado atraso na concluso das obras. Na verdade, ocorre que tais
revezes operacionais so inerentes atividade comercial explorada pela incorporadora
e pela construtora, no suficientes ao rompimento do nexo causal.

5. Desta forma, diante do evidente inadimplemento


contratual perpetrado, os Autores notificaram extrajudicialmente primeira R (doc.
05), como tambm a segunda R (doc. 06), requerendo, diante do inadimplemento, o
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desfazimento do mesmo com a devoluo integral de todos os valores pagos at o


presente momento, corrigidos monetariamente.

6. Infelizmente, apesar de todo o esforo despendido pelos


Autores e seus procuradores na tentativa de um acordo com as empresas Rs pela via
administrativa, de forma consensual e amigvel, a fim de que fosse realizado o distrato
contratual, mediante a devoluo integral dos valores pagos, este restou infrutfero.

7. Sendo assim, diante do impasse instaurado, no restou


outra alternativa aos Autores seno o ajuizamento da presente ao indenizatria,
sendo esses os fatos que do ensejo a presente Demanda.

II DO DIREITO
(A) ABUSIVIDADE DA CLUSULA ARBITRAL

8. Em sua obra, o Ilustre Doutrinador Paulo Lbo, considera


como abusivas as clusulas do contrato de consumo que atribuem vantagens
excessivas ao fornecedor ou predisponente, acarretando em contrapartida demasiada
onerosidade ao consumidor ou aderente e desarrazoado desequilbrio contratual.

9. Neste mesmo diapaso, a legislao consumerista (Lei


8.078/90) dispe em seu art. 51, inciso VII, que so nulas de pleno direito as clusulas
contratuais que determinem a utilizao compulsria de arbitragem.

10. Sendo assim, possvel concluir-se que a arbitragem no


pode ser compulsria, o que violaria o Princpio de Acesso Justia. Por essa razo, a
Lei de Arbitragem (Lei 9.307/96) em seu art. 4, 2, determina que nos contratos de
adeso, a clusula compromissria s ter eficcia se o aderente tomar a iniciativa de
instituir a arbitragem ou concordar expressamente com ela, em documento anexo, o
que de forma alguma isso ocorreu.
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11. Portanto, a nulidade das clusulas abusivas matria de


ordem pblica, logo, a declarao de nulidade opera em seu efeito ex tunc e a
clusula, por ser absolutamente invlida, nunca integra o contrato ou produz efeitos
jurdicos.

12. Desta forma, demonstrados esto os fundamentos jurdicos


que implicariam numa imediata declarao de nulidade da clusula 13 do presente
contrato, referente arbitragem, por ser esta absolutamente invlida, no devendo
ter qualquer relevncia no deslinde da presente demanda.

B) EXTINO DA RELAO CONTRATUAL

(I) DA RESOLUO CONTRATUAL DIANTE DO INADIMPLEMENTO

13. Da simples anlise da Escritura de Promessa de Compra e


Venda que deu ensejo celebrao do negcio jurdico em comento possvel
constatar que a previso para a concluso das obras do empreendimento era o ltimo
dia do ms de fevereiro do corrente ano, conforme item 9 do Quadro Resumo da
referida escritura.

Pois bem.

14. Furtando-se a meras alegaes de dificuldades operacionais


para a concluso das obras, a 2 R comunicou aos Autores que a expedio do
Habite-se do referido imvel havia sido reprogramada somente para
NOVEMBRO/2014.

15. Resta patente, desta forma, o evidente inadimplemento do


negcio jurdico, visto que o imvel deveria ter sido entregue em Fevereiro/2014,
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como avenado expressamente em clusula contratual pactuada entre os


contratantes.

16. Desta forma, cedio que no Direito Ptrio, o contratante


pode exigir, em caso de inadimplemento pelo outro, a resoluo do contrato com as
perdas e danos. Este entendimento est expressamente previsto no art. 475, do
Cdigo Civil, que possui a seguinte dico:

Art. 475. - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resoluo do


contrato, se no preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos
casos, indenizao por perdas e danos. (grifamos)

17. Assim, no mais tendo utilidade a prestao, diante do


excessivo descumprimento do prazo para entrega do empreendimento, impe-se a
resoluo com a composio das perdas e danos.

18. Por oportuno, h julgados que fundamentam o pleito de


resoluo contratual, mediante a devoluo dos valores pagos, em hipteses
rigorosamente idnticas presente, in verbis:

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. RELAO DE CONSUMO.


Demanda de cunho indenizatrio, sob alegao de atraso na entrega do
imvel, objetivando o autor a condenao das rs devoluo, em dobro, ou
subsidiariamente, de forma simples, dos valores cobrados a ttulo de comisso
de corretagem; ao pagamento de indenizao por dano moral e ao
ressarcimento dos danos materiais, consistentes na atualizao do saldo
devedor no perodo em que se encontrava a r em mora com relao data de
entrega do bem, alm da clusula penal prevista no contrato. Sentena que
julgou procedentes os pedidos, condenando as rs, solidariamente, ao
pagamento de compensao, a ttulo de danos morais, no valor de
R$8.000,00 e devoluo da diferena relativa correo do saldo devedor a
partir de maio de 2010, bem como ao pagamento de clusula penal pelo
descumprimento da obrigao da entrega da unidade imobiliria no
prazo contratual. Apelao Cvel interposta por ambas as partes. Reiterao
da parte r no que tange ao agravo retido em face da deciso que deferiu a
inverso do nus da prova. Relao de consumo. Presena dos requisitos que
autorizam a aplicao do artigo 6, inciso VIII da Lei n 8078/90. Precedentes
do TJERJ. Agravo retido rejeitado. Inconformismos que no se sustentam. Pacto
8

de adeso, com clusulas contratuais padronizadas e impositivas, que no


permitem ao adquirente margem de negociao. Evidenciada a
hipossuficincia tcnica do autor. Contrato de promessa de compra e venda no
qual fora prevista a concluso da obra em novembro de 2009, que, com prazo
de tolerncia de 180 dias, deveria ter sido entregue em maio de 2010, todavia,
o autor recebeu as chaves em junho de 2011. Atraso injustificado na entrega
do imvel. A cominao da multa pelo inadimplemento da parte r prestigia o
equilbrio no tratamento entre as partes, trazendo equidade ao contrato
celebrado. (...) (grifos nossos)

(Apelao n 0011395-56.2011.8.19.0209, 27 Cm. Cvel, Rel. Des. Mabel


Castrioto, julgado em 24/09/2014)

APELAO CVEL. RESCISO CONTRATUAL. Visa a resciso do contrato, e a


restituio dos valores pagos, diante do descumprimento da incorporadora
quanto entrega do empreendimento imobilirio. Sentena de procedncia
parcial. Apelao. Suscita cerceamento de defesa, sustentando a inexistncia
de clusula abusiva, e a impossibilidade de perda total das parcelas pagas.
Rejeio da preliminar de cerceamento de defesa. Princpio do livre
convencimento motivado. Magistrado o destinatrio das provas, cabendo a
ele valorar a necessidade da sua produo. Contrato de cesso de direitos
aquisitivos assinado pelas partes. Prazo contratual para entrega da unidade da
autora at outubro de 2006, com tolerncia de 180 dias. Reconhecimento
da mora da r. Pagamento das prestaes pela autora at abril de 2007. Data
posterior prevista no contrato para o trmino da obra. Atraso que no pode
ser imputado a terceiro que no fez parte da avena inicial.
Resciso contratual que se impe. Devoluo da integralidade dos valores
despendidos pela autora, sob pena de enriquecimento sem causa da
incorporadora. Restituio parcial invivel. Resciso do contrato ocorreu
exclusivamente pelo inadimplemento do apelante. Corretora que atuou como
contratada da incorporadora. Convencionado com o autor somente o
pagamento do preo do imvel, sem meno quanto ao pagamento da
corretagem. Verbete 98 ETJ. Inaplicao da clusula de perdimento. Pena
convencional compensatria corretamente aplicada apelante com base em
clusula contratual, ainda que originalmente prevista somente para a mora do
consumidor. Previso legal de modificao de clusulas contratuais que
estabeleam prestaes desproporcionais (art. 6, V do CDC). Revogabilidade
do contrato firmado. Resoluo se deu por mora do apelante em adimplir com
suas obrigaes contratuais. Negado provimento ao recurso. (grifos nossos)

(Apelao n 0004201-44.2007.8.19.0209, 16 Cm. Cvel, Rel. Des. Monica Di


Piero, julgado em 13/05/2008)
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Ao de conhecimento objetivando a resciso de contrato de promessa de


compra e venda em razo do atraso na entrega de imvel em construo, com
a devoluo, em dobro, dos valores pagos e indenizao por danos material e
moral. Sentena que julgou procedente, em parte, o pedido para decretar a
resciso contratual, condenando a R a restituir ao Autor os valores pagos,
de forma simples, no total de R$ 4.083,04 e ao pagamento de R$ 10.000,00, a
ttulo de indenizao por dano moral, alm dos nus da sucumbncia.
Apelao da R. Relao jurdica existente entre as partes que de consumo, e,
por isso, a Apelante, fornecedora de servio, responde objetivamente pelos
danos sofridos pelo consumidor, decorrentes de falha na prestao do servio,
somente se eximindo de tal responsabilidade se demonstrada a inexistncia do
defeito ou fato exclusivo do consumidor ou de terceiro (art. 3, caput e art. 14,
3 da Lei 8.078/90). Contrato de promessa de compra e venda no qual fora
prevista a concluso da obra em 30/08/2009. Em que pese a concesso do
"habite-se", dentro do prazo de tolerncia de 180 dias, no h demonstrao
nos autos de ter sido o Apelado notificado acerca da concluso das obras e da
entrega das chaves, conforme previsto na clusula 9, pargrafo 5 e clusula
10 do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes,
no podendo lhe ser imputada qualquer mora. Atraso injustificado na entrega
do imvel. Falha na prestao do servio configurada, impondo Apelante o
dever de responder pelas consequencias do inadimplemento contratual. Dano
moral configurado. Quantum da indenizao fixado com moderao, em
montante compatvel com a repercusso dos fatos narrados nos autos,
observados critrios de razoabilidade e proporcionalidade. Desprovimento da
apelao. (grifos nossos)

(Apelao n 0034201-55.2010.8.19.0004, 26 Cm. Cvel, Rel. Des. Ana Maria


de Oliveira, julgado em 20/03/2014)

19. Em sendo assim, diante do inadimplemento absoluto


constatado, resta apenas a demanda resolutria para o deslinde da controvrsia, pelo
que requerem os Autores o desfazimento do negcio jurdico, com a devida restituio
de todos os valores j pagos, alm de indenizao em perdas e danos sofridos por
estes.

(II) DA RESILIO DO CONTRATO DIANTE DO INADIMPLEMENTO

20. Mas caso por mximo absurdo no se resolva o contrato em


razo do manifesto inadimplemento, o que se admite por amor ao debate, o contrato
tambm merece ser extinto por no mais interessar aos Autores, diante do manifesto
atraso das obras, manter a relao contratual.
10

21. No entanto, mediante manifesta imposio de clusula


abusiva no contrato, as Rs inseriram que, na hiptese de resilio do contrato, seja
aplicada multa de 50% (conforme clusula 7.4-d), sobre o valor j pago pelos Autores.

22. Tal clusula deve ser judicialmente revista por fora no


disposto do art. 6, V, do CDC e 413 do CC, por ser manifestamente abusiva,
desproporcional e inqua, pelo que, deve ser aplicada multa de, no mximo, 10%.

23. Inmeros so os julgados que corroboram esse


entendimento, tal como determina a jurisprudncia ptria:

COMPRA E VENDA DE IMVEL. RESILIO DO CONTRATO. INCIDNCIA DO


CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIO DAS IMPORTNCIAS
PAGAS. MODIFICAO DO PERCENTUAL FIXADO.RESILIO. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMVEL ATRAVS DE PRESTAES MENSAIS. MORA DOS
COMPRADORES. SENTENA DE PROCEDNCIA PARCIAL DETERMINANDO A
DEVOLUO DE TODAS AS PRESTAES PAGAS.1- A CONCEPO ATUALIZADA
DO PRINCPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE, QUE SE HARMONIZA COM O
PRINCPIO DA OBRIGATORIEDADE DOS CONTRATOS, AFASTOU O SEU CARTER
ABSOLUTO E, DIANTE DE DETERMINADAS CIRCUNSTNCIAS, ADMITE A
IMPOSIO DO LIMITE DO PODER DE CONTRATAR - ART.51 DO CDC. 2 ESSA
NORMA DIRIGIDA PROTEO DA PARTE PRESUMIVELMENTE MAIS FRACA
DA RELAO CONTRATUAL E TEM CARTER DE ORDEM PBLICA. 3- A SUA
FINALIDADE A DE PRESERVAR UM EQUILBRIO RAZOVEL ENTRE A MULTA
PENAL E A POTENCIALIDADE OFENSIVA DO INADIMPLEMENTO, OBSERVADAS
AS PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO, A FIM DE EVITAR
ENRIQUECIMENTO INJUSTO. 4-DEVE-SE FIXAR A RESTITUIO SEM DESPREZO
DAS DESPESAS REALIZADAS PELO VENDEDOR E AS EVENTUAIS PERDAS
SUPORTADAS PELA MORA DO DEVEDOR, DE MODO A PRESERVAR UM
EQUILBRIO RAZOVEL ENTRE A REPETIO E O RESULTADO DO
DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAO - ARTIGO 53, 2 DO CDC. DEVOLUO
DE 80% DO VALOR PAGO PELOS RUS.PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.
(grifos nossos)

(Apelao n 0005972-06.2006.8.19.0205, 5 Cm. Cvel, Rel. Des. Antnio


Saldanha, julgado em 23/02/2010)
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APELAO CVEL. AO DE RESILIO CONTRATUAL E DEVOLUO DAS


PRESTAES PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. COMISSO
DE CORRETAGEM E ASSESSORIA DE FINANCIAMENTO. De acordo com o
entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justia, nas hipteses
de compra e venda a prazo ou de promessa de compra e venda de imvel,
possvel a resilio contratual quando o comprador no mais reunir condies
econmicas para adimplir o contrato, sendo devida a restituio de parte
dos valores pagos. Na hiptese, diante da impossibilidade do cumprimento do
pacto pela autora, justifica a pretendida resilio contratual. A devoluo das
parcelas pagas no pode ser integral, diante das despesas suportadas pelo
ru com administrao, propaganda, dentre outros, mostrando-se razovel a
reteno de 10% (dez por cento) dos valores pagos em favor da 1 r, luz do
caso concreto. Os servios de corretagem e assessoria de financiamento foram
prestados por terceiros, mostrando-se descabida a restituio de valores no
recebidos pela construtora. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NA FORMA
DO ART. 557, 1-A DO CPC. (grifos nossos)

(Apelao n 0024048-11.2011.8.19.0203, 2 Cm. Cvel, Rel. Des. Elisabete


Filizzola, julgado em 29/04/2013)

APELAO CVEL. AO DE RESCISO DE CONTRATO DE PROMESSA


DE COMPRA E VENDA DE IMVEL C/C REINTEGRAO DE POSSE, COM PEDIDO
DE ANTECIPAO DE TUTELA. RECONVENO VISANDO DEVOLUO DE
90% DOS VALORES PAGOS. No h jurisprudncia unnime quanto ao
percentual das parcelas pagas que deve ser devolvido ao consumidor, em caso
de resciso ou resilio de contrato, cabendo a sua fixao de acordo com as
peculiaridades do caso concreto. Ponderando-se que o apelante (promitente
vendedor) utilizou os valores das prestaes recebidas; foi reintegrado na
posse do imvel; receber taxa de ocupao do imvel, com base no valor
locativo e ressarcimento dos dbitos contrados pelo ru/promitente
comprador (cotas condominiais, IPTU e demais encargos incidentes sobre o
imvel), a reteno de 10% das parcelas pagas pelos apelados se mostra
razovel para suprir as despesas administrativas e outras decorrentes
do contrato em tela. Como no houve citao do apelante/autor, mas sim
intimao do mesmo para responder reconveno, cabe a reforma parcial da
sentena, para que os juros de mora de 1% sobre o valor a ser devolvido pelo
apelante (reconvindo) aos apelados (reconvintes) incida a partir da data da
intimao daquele para responder reconveo. Recurso parcialmente
provido. (grifos nossos)

(Apelao n 0008096-13.2007.8.19.0209, 11 Cm. Cvel, Rel. Des. Claudio de


Mello Tavares, julgado em 27/10/2010)
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(C) DAS PERDAS E DANOS

(I) DANOS MATERIAIS

24. Para a hiptese de descumprimento do prazo de entrega, as


partes estipularam na Clusula 8.3.1.1 que deveria ser pago, a ttulo de clusula penal
compensatria pelos danos materiais, o importe de 0,5% ao ms sobre o valor do
imvel corrigido.

25. Desta forma, requerem os Autores, a aplicao da aludida


clusula at a presente data, bem como o acrscimo dos juros de mora a partir do
recebimento da notificao extrajudicial encaminhada pelos Autores s empresas Rs,
notificao esta recebida em 29/08/2014.

(II) DOS DANOS MORAIS

26. O dano moral foi definido com maestria pelo Exmo. Sr.
Desembargador SERGIO CAVALIERI FILHO, do E. TJERJ, nos seguintes termos:

Na tormentosa questo de saber o que configura o dano moral, cumpre ao


juiz seguir a trilha da lgica do razovel, em busca da sensibilidade tico-
social normal. Deve tomar por paradigma o cidado que se coloca a igual
distncia do homem frio, insensvel e o homem de extremada sensibilidade.
Nessa linha de princpio, s deve ser reputado como dano moral a dor,
vexame, sofrimento ou humilhao que, fugindo normalidade, interfira
intensamente no comportamento psicolgico do indivduo, causando-lhe
aflio, angustia e desequilbrio em seu bem estar
(TJERJ, 2 Cm. Cv., Ap.Cv. n 1996.001.04946, DJ.10/09/1996 grifamos)

27. Ora, in casu, do juzo comum que ultrapassa o


aborrecimento cotidiano de qualquer pessoa, ter suas expectativas frustradas da
maneira que foram. Um empreendimento que seria entregue em Fevereiro de 2014,
teve seu cronograma de obras inteiramente alterado para ser entregue sabe se l se
realmente ser cumprido esse novo prazo!!! somente em Novembro do mesmo ano.
13

28. Portanto, o que se pretende com a presente demanda


uma severa punio em relao s empresas Rs ttulo de reparao dos prejuzos
sofridos pelos Autores, para que tambm possa surtir efeitos em outros casos,
possuindo, assim, um carter punitivo-pedaggico.

29. No que se refere mensurao da indenizao pelos danos


morais suportados, esta deve ser a mais ampla possvel, observada a condio
econmica e social das partes, bem como o carter educativo da condenao. Neste
sentido, alinha CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA 1 que:

A vtima de uma leso a algum daqueles direitos sem cunho patrimonial


efetivo, mas ofendida em um bem jurdico que em certos casos pode ser
mesmo mais valioso do que os integrantes de seu patrimnio, deve receber
uma soma que lhe compense a dor ou o sofrimento, a ser arbitrada pelo juiz,
atendendo s circunstncias de cada caso, e tendo em vista as posses do
ofensor e a situao pessoal do ofendido. Nem to grande que se converta
em fonte de enriquecimento, nem to pequena que se torne inexpressiva.
(grifamos)

30. E acrescenta MARIA HELENA DINIZ 2:

(...) a reparao do dano moral tem, sob uma perspectiva funcional, um


carter satisfatrio para a vtima e lesados, e punitivo para o ofensor. Desse
modo, o magistrado, para que possa estabelecer, eqitativamente, o
quantum da indenizao do dano, dever considerar a gravidade da leso,
baseado na conduta culposa ou dolosa do agente, a situao econmica do
lesante, as circunstncias do fato, a situao individual e social da vtima ou
dos lesados etc. (grifamos)

31. No vai em outro sentido a jurisprudncia do TJRJ:

1
Responsabilidade Civil, 2 Ed., Forense, pg. 67
2
Curso de Direito Civil Brasileiro, 7 Vol Responsabilidade Civil, pg. 118
14

() A celebrao da clusula penal moratria no interfere na


responsabilidade civil do devedor no pagamento das perdas e danos
decorrentes de sua mora, cuidando-se de mera punio pelo atraso. Desse
modo, cabvel a sua cumulao com a indenizao por danos morais. Por
derradeiro, inconteste que a demora na lavratura da escritura definitiva no
pode ser tratada como mero inadimplemento contratual, sendo patente a
ofensa aos direitos da personalidade, no s diante da inconteste e contumaz
desdia dos empreendimentos imobilirios, mas principalmente ante os
percalos vividos pelo autor na aquisio da casa prpria. () (grifos nossos)

(Apelao n 0064391-76.2012.8.19.0021, 3 Cm. Cvel, Rel. Des. Renata


Cotta, julgado em 26/11/2013)

(...) Pontue-se que a condenao da r-apelante no pagamento da clusula


penal prevista no contrato, no a exime da condenao por danos morais,
porquanto as indenizaes possuem natureza jurdica diversa e se destinam a
diferentes fins. Certo que a clusula penal o pacto acessrio de prefixao
de perdas e danos para o caso de descumprimento culposo da obrigao
principal ou mora (art. 409 do Cdigo Civil). A clusula penal tem por fim
garantir o adimplemento contratual. Por outro lado, a reparao por danos
morais se destina a reparar leso a direito da personalidade, tal como se
reconheceu neste aresto. Assim sendo, as duas indenizaes podem coexistir
no caso concreto. (...) (grifos nossos)

(Apelao n 0266442-39.2012.8.19.0001, 9 Cm. Cvel, Rel. Des. Roberto de


Abreu e Silva, julgado em 10/12/2013)

32. Nesse contexto, devero as empresas Rs ser condenadas


ao pagamento de indenizao pelos danos morais suportados pelos Autores, no valor
de R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada Autor, de forma a proporcionar uma
satisfao capaz de diminuir o abalo moral sofrido e impor as Rs uma justa punio
pelo inadimplemento perpetrado, j sendo observada a condio econmica da parte
lesante.

III CONCLUSO

33. Por todo o exposto, requerem os Autores sejam citadas as


Rs na forma do art. 213 do CPC, para, querendo, contestar a presente demanda, sob
pena de revelia, bem como que sejam julgados inteiramente procedentes os pedidos
para:
15

(a) declarar a extino do contrato,

(i) seja pelo inadimplemento absoluto, mediante


devoluo integral de todos os valores pagos pelos
Autores at o presente momento, perfazendo um
montante de R$ 171.723,57, o qual dever ser
acrescido de correo monetria e juros moratrios
desde a notificao procedida;

(ii) sucessivamente, em razo da resilio do contrato,


com devoluo parcial de todos os valores pagos pelos
Autores at o presente momento, acrescido de
correo monetria e juros moratrios desde a
notificao procedida, de cujo montante dever ser
aplicada a multa judicialmente reduzida de 10%;

(b) condenar as Rs ao pagamento de perdas e danos, sendo:

(i) danos materiais, de acordo com a clusula 8.3.1.1 do


contrato, consubstanciada em 0,5% por ms de atraso
na obra at o ajuizamento da presente, acrescido de
juros e correo monetria desde a notificao
procedida;

(ii) danos morais sofridos pelos Autores, sendo estes


fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada
Autor, acrescido de juros correo monetria desde a
notificao procedida.
16

(c) condenar as Rs ao pagamento das custas e dos honorrios


advocatcios, estes em seu patamar mximo sobre o quantum da
indenizao fixada;

34. Os Autores protestam pela produo de todos os meios de


prova em direito admitidos, na amplitude do art. 332 do CPC, especialmente as provas
documental suplementar e testemunhal BEM COMO POSTULA, DESDE LOGO, PELA
INVERSO DO NUS DA SUA PRODUO (LEI N 8.087/90, ART. 6, VIII).

35. D-se causa, o valor de R$ R$ 171.723,57.

36. Para os fins do art. 39, I, do CPC, os Autores informam que


seus advogados possuem escritrio na Rua do Ouvidor, n 108, 3 andar, Centro, CEP
20040-030, Rio de Janeiro, RJ, e requer que as publicaes e intimaes dos atos
processuais sejam feitas em nome do Dr. DANIEL BUCAR CERVASIO, OAB/RJ 104.381.

Pede Deferimento.
Rio de Janeiro, 19 de novembro de 2014.

DANIEL BUCAR CERVASIO ROBERTA TOLEDO BARCELLOS


OAB/RJ 104.381 OAB/RJ 159.084

MATEUS RAPIZO FARIA


OAB/RJ 196.795-E
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00004 - MTT 100 ADMINISTRAO E PARTICIPAES S.A 21/10/2014


17:26.40
Extrato de Cliente Pgina: 1 de 1
Empreendimento - 001 - BROOKFIELD PLACE
Bloco: 01-B - ATLANTIC TOWER Unidade: 0917 - SALA rea: 47,4900
Cliente: 641 - Wilson Barcellos de Assis Junior Data Base: 21/10/2014
Status do Contrato: Ativo Contrato: 375
Valor Original do Contrato: 372.148,03 Data do Contrato: 13/12/2010
Total Pago: 160.693,34 Total a Pagar: 307.697,60

Seq. Parcela Venci- Paga- Valor Juros Correo Reneg. Multa Juros Descontos Taxas Valor Valor Valor
mento mento Contratual Contr. Monetria de Mora Adicionais Corrigido Presente Pago

001/001-S 15551 13/12/2010 13/12/2010 33.904,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 33.904,01 0,00 33.904,01

001/035-M 15554 02/02/2011 02/02/2011 2.086,57 0,00 19,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.106,44 0,00 2.106,44

002/035-M 15555 02/03/2011 01/03/2011 2.086,57 0,00 27,66 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.114,23 0,00 2.114,23

003/035-M 15556 02/04/2011 22/03/2011 2.086,57 0,00 35,91 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.122,48 0,00 2.122,48

004/035-M 15557 02/05/2011 02/05/2011 2.086,57 0,00 45,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.131,81 0,00 2.131,81

005/035-M 15558 02/06/2011 02/06/2011 2.086,57 0,00 61,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.147,80 0,00 2.147,80

006/035-M 15559 02/07/2011 04/07/2011 2.086,57 0,00 104,83 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.191,40 0,00 2.191,40

007/035-M 15560 02/08/2011 01/08/2011 2.086,57 0,00 136,17 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.222,74 0,00 2.222,74

008/035-M 15561 02/09/2011 02/09/2011 2.086,57 0,00 149,29 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.235,86 0,00 2.235,86

009/035-M 15562 02/10/2011 03/10/2011 2.086,57 0,00 152,53 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.239,10 0,00 2.275,57

010/035-M 15563 02/11/2011 03/11/2011 2.086,57 0,00 155,66 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.242,23 0,00 2.242,23

011/035-M 15564 02/12/2011 01/12/2011 2.086,57 0,00 160,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.247,39 0,00 2.247,39

012/035-M 15565 02/01/2012 02/01/2012 2.086,57 0,00 177,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.263,57 0,00 2.263,57

013/035-M 15566 02/02/2012 02/02/2012 2.086,57 0,00 179,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.266,06 0,00 2.266,06

014/035-M 15567 02/03/2012 02/03/2012 2.086,57 0,00 199,66 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.286,23 0,00 2.286,23

015/035-M 15568 02/04/2012 02/04/2012 2.086,57 0,00 206,52 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.293,09 0,00 2.293,09

016/035-M 15569 02/05/2012 02/05/2012 2.086,57 0,00 218,21 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.304,78 0,00 2.304,78

017/035-M 15570 02/06/2012 01/06/2012 2.086,57 0,00 235,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.322,07 0,00 2.322,07

018/035-M 15571 02/07/2012 02/07/2012 2.086,57 0,00 279,15 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.365,72 0,00 2.365,72

019/035-M 15572 02/08/2012 02/08/2012 2.086,57 0,00 296,42 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.382,99 0,00 2.382,99

020/035-M 15573 02/09/2012 03/09/2012 2.086,57 0,00 312,39 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.398,96 0,00 2.398,96

021/035-M 15574 02/10/2012 02/10/2012 2.086,57 0,00 318,63 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.405,20 0,00 2.405,20

022/035-M 15575 02/11/2012 01/11/2012 2.086,57 0,00 323,92 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.410,49 0,00 2.410,49

023/035-M 15576 02/12/2012 03/12/2012 2.086,57 0,00 328,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.415,55 0,00 2.415,55

024/035-M 15577 02/01/2013 02/01/2013 2.086,57 0,00 336,95 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.423,52 0,00 2.423,52

025/035-M 15578 02/02/2013 04/02/2013 2.086,57 0,00 340,83 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.427,40 0,00 2.427,40

026/035-M 15579 02/03/2013 04/03/2013 2.086,57 0,00 356,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.443,18 0,00 2.443,18

027/035-M 15580 02/04/2013 02/04/2013 2.086,57 0,00 371,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.457,84 0,00 2.457,84

028/035-M 15581 02/05/2013 02/05/2013 2.086,57 0,00 383,56 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.470,13 0,00 2.470,13

029/035-M 15582 02/06/2013 03/06/2013 2.086,57 0,00 401,83 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.488,40 0,00 2.488,40

030/035-M 15583 02/07/2013 02/07/2013 2.086,57 0,00 457,82 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.544,39 0,00 2.544,39

031/035-M 15584 02/08/2013 02/08/2013 2.086,57 0,00 487,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.573,65 0,00 2.573,65

032/035-M 15585 02/09/2013 02/09/2013 2.086,57 0,00 499,44 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.586,01 0,00 2.586,01

033/035-M 15586 02/10/2013 02/10/2013 2.086,57 0,00 507,45 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.594,02 0,00 2.594,02

034/035-M 15587 02/11/2013 04/11/2013 2.086,57 0,00 518,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.605,18 0,00 2.605,18

035/035-M 15588 02/12/2013 02/12/2013 2.086,57 0,00 525,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.611,95 0,00 2.611,95

001/001-I 15553 02/01/2014 08/01/2014 34.593,14 0,00 8.861,85 0,00 869,10 86,91 0,00 0,00 43.454,99 0,00 44.411,00

001/001-I 15552 05/12/2014 230.620,92 0,00 77.076,68 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 307.697,60 307.697,60 0,00
Total: 372.148,02 0,00 95.250,44 0,00 869,10 86,91 0,00 0,00 467.398,46 307.697,60 160.693,34

Valor para Quitao: 307.697,60

\\192.168.6.90\MegaERP\TEMP\CARTEIRADBM\Temp_MATERTRADE_ST3MEGACONSTRUCAO_conceicao\R_CAR_Extrato_Cliente.rpt
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EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1 VARA CVEL DO FORO REGIONAL


DA BARRA DA TIJUCA DA COMARCA DO RIO DE JANEIRO - RJ

TJRJ BTJ CV01 201503199893 02/06/15 16:04:08139833 PROGER-VIRTUAL


Processo n 0035483-56.2014.8.19.0209

BROOKFIELD RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A., pessoa jurdica de


direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o n 29.964.749/0001-30, com sede na Avenida
Paisagista Jos Silva de Azevedo Neto, n 200, Bloco 8, 2 andar, Rio de Janeiro RJ, por seus
advogados que esta subscrevem, os quais devero receber todas as intimaes na Alameda
Campinas, 1077, 3 andar, Jardins, So Paulo/SP CEP: 01404-001, nos autos da AO DE
RESOLUO CONTRATUAL, que lhe movem WILSON BARCELLOS DE ASSIS JUNIOR e MARIA
BERNADETE BRAGA DE ASSIS, vem respeitosamente presena de Vossa Excelncia, com
fundamento no artigo 300 e seguintes do Cdigo de Processo Civil, apresentar CONTESTAO,
pelos motivos a seguir expostos.

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I - SNTESE DA INICIAL

1. Trata-se a presente demanda de Ao de Resoluo Contratual, por meio da qual


pretendem os autores alcanar a declarao de extino contratual com fundamento em
inadimplemento da vendedora e consequente restituio parcial de valores pagos, assim como
a decretao de abusividade de clusula relativa reteno de quantias pagas.

2. Outrossim, pleiteiam a indenizao por danos materiais, consistentes em aplicao de


multa contratual, assim como pelos danos morais.

3. Neste sentido, alegam que adquiriram o imvel compreendido por empreendimento


idealizado pela r, denominado Brookfield Place WorldWide Offices, sendo que, prevista a
concluso das obras para o ms de fevereiro de 2014, configurado estaria o descumprimento
contratual ocasionado pelo atraso em referido prazo.

4. Todavia, essencial consignar que os argumentos apresentados pelos autores no


representam a plena realidade dos fatos, motivo pelo qual caber ao pedido formulado nos
autos a total improcedncia.

II DA INEXISTNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL

5. Consoante se depreende dos termos da petio inicial, pretendem os autores alcanar a


declarao de extino do contrato celebrado entre as partes mediante o reconhecimento de
suposto inadimplemento ocasionado pela vendedora do bem e incorporadora, ora rs.

6. Todavia, a fim de demonstrar a real ocorrncia dos fatos, essencial esclarecer que, em
primeiro ponto, o suposto atraso alegado pelos autores em petio inicial jamais ocorreu de
forma injustificada, restando certa a incidncia dos termos previstos na clusula 8.3.2 do
contrato celebrado entre as partes.

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7. Isso pois, consoante se depreende das referidas previses contratuais, caberiam aos
autores, assim como poder o MM. observar da real ocorrncia dos fatos, que de rigor se
demonstraria o reconhecimento da ocorrncia de caso fortuito incidente no caso dos autos,
ocasionada especialmente por impasses burocrticos da Administrao Pblica, alm de
escassez da mo-de-obra especializa e materiais.

8. Outrossim, fatalmente reconhecer o MM. Juzo todos os empecilhos ocasionados pela


Administrao no tocante formal expedio de habite-se e, principalmente o atual cenrio
poltico-econmico em todo o territrio nacional que restou por ensejar os referidos
embaraos entrega da obra em tempo previsto no instrumento celebrado entre as partes,
alm do atual cenrio de incontveis obras na cidade do Rio de Janeiro, cujo resultado
certamente ensejou a ocorrncia de caso fortuito e consequente inexistncia de
inadimplemento nos termos alegados em petio inicial.

9. Portanto, nos termos do instrumento celebrado entre as partes, certamente haver que
se reconhecer a ocorrncia do caso fortuito, como se depreende:

8.3.2. Aos prazos acima estipulados acrescentam-se os dias ocorridos de casos


fortuitos ou de fora maior, considerados como tais, todos e quaisquer motivos,
previsveis ou imprevisveis, que impeam, diminuam ou dificultem o ritmo
normal das obras, ou determinem sua paralisao parcial ou total,
principalmente os seguintes: guerras, revolues, epidemias, calamidade
pblica, enchentes, dias de chuvas comprovadas pelos boletins do Instituto de
Meteorologia, falta ou racionamento de gua, luz e fora, lcool, gasolina, leo
diesel; falta de mo-de-obra especializada e ou de material necessrios
construo; embargos da obra por terceiros ou autoridades pblicas, etc; e na
demora do poder pblico na concesso de habite-se provisrio, parcial ou
definitivo por motivos independentes da vontade da INTERVENIENTE
INCORPORADORA (...)

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10. Com efeito, relevante ressaltar que os autores possuiriam plena cincia dos fatos
relativos ao empreendimento, o que fora objeto de expressa informao mediante remessa de
informativo aos compradores das unidades daquele empreendimento, conforme documentos
acostados aos autos.

11. Portanto, demonstradas as razes do suposto atraso injustificado no tocante


concluso e entrega das obras, ocasionada pela ocorrncia de caso fortuito nas hipteses j
previstas em contrato, no haver que se falar em descumprimento contratual.

12. Essencial esclarecer, ainda, que a despeito das hipteses de caso fortuito a prejudicar o
regular andamento das obras, o contrato celebrado entre as partes previu expressamente a
possibilidade de prorrogao/adiantamento das obras pelo perodo de 180 dias, 8.3.1.

13. Neste sentido, referida clusula contratual no apresentaria qualquer irregularidade,


mesmo porque, como sabido, as obras de construo civil, do porte que objeto desta
demanda, envolvem mltiplos fatores e vultosos investimentos, fornecimento de enorme
quantidade de material, inmeros trabalhadores, grande importe de dinheiro, trmites junto
as reparties pblicas, enfim, circunstncias que justificam, em plenitude, a estipulao da
prorrogao em apreo.

14. Neste sentido, unssona a jurisprudncia dos tribunais, conforme representa o julgado:

APELAO CVEL. Ao de i de izao po da os ate iais e o al. Rito


sumrio. Autores que alegam prejuzos decorrentes de suposto atraso na
entrega do imvel adquirido das rs. Sentena de improcedncia do pedido
inicial. Documentos carreados aos autos que demonstram que as obras do
imvel foram concludas no prazo contratualmente estabelecido. Prazo de
tolerncia de 180 (cento e oitenta) dias que no se revela abusivo, sendo de
praxe nesse tipo de negcio, ante a imprevisibilidade de questes climticas
e burocrticas. Habite-se obtido poucos dias aps a concluso da obra, no se

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podendo imputar s rs eventual atraso na entrega do imvel decorrente da


opo dos compradores pela obteno de financiamento do saldo devedor,
para o qual se fazia necessria a prvia averbao do habite-se. Questes
burocrticas inerentes ao negcio, no se verificando, neste caso concreto,
qualquer atraso imputvel s rs. Correta a sentena de improcedncia do
pedido inicial. Precedentes.
RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO.
(Apelao Cvel n 0023599-35.2011.8.19.0209. Desembargador Relator
Patricia Ribeiro Serra Vieira. Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro.
27/08/2013)

15. Portanto, ainda que se admita o reconhecimento do inadimplemento alegado, o que


certamente no se espera, caber ao MM. Juzo reconhecer a legalidade do prazo de
prorrogao previsto em contrato.

16. Assim, inexistindo qualquer fundamento para a resoluo por alegado inadimplemento
da vendedora, a extino contratual dever ser operada nos exatos termos do contrato.

III DA RETENO DE VALORES PAGOS

17. Em continuidade dos termos expostos em petio inicial, aps apresentar argumentos
acerca de alegado descumprimento das rs, pretenderam os autores indicar suposta
abusividade contratual relativa reteno de valores pagos.

18. Ocorre que, como j esclarecido, no haveria justo motivo aos autores para pleitearem a
resoluo do negcio, justamente em razo da inexistncia de inadimplemento, fato que
ensejaria a plena aplicao dos termos contratuais, notadamente no que diz respeito
reteno de valores pagos.

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19. Essencial reiterar, neste sentido, que inexistiu qualquer motivao para a inteno de
extinguir o acordo, evidenciando, assim, o inadimplemento imotivado por parte dos
compradores, ora autores, fato que autorizar a reteno a ttulo de clusula penal contida em
contrato, a qual, conforme se demonstrar, est isenta de qualquer ilegalidade.

20. Cumpre ressaltar, assim, que configurada a inteno injustificada de resolver o negcio,
vendedora se demonstraria justa a reteno e percentual dos valores pagos, cujo objetivo
seria de compensar as perdas e danos causados pelo inadimplemento contratual dos
compradores, o que, de fato, representa a situao dos autos.

21. Nos termos do contrato celebrado, caberiam s partes arcar com as consequncias de
seu inadimplemento, sendo certo que, no caso de descumprimento contratual por parte do
comprador, restaria possibilitada vendedora promover a reteno de valores pagos.

22. Neste contexto, h que se observar que a clusula penal, disposta no artigo 408 do
Cdigo Civil representa conforme ensina o Emrito Professor Jos Geraldo Brito Filomeno1
uma pr-estimativa tarifada de perdas e danos decorrentes da inexecuo de uma obrigao
estabelecida .

23. E ao analisar o referido dispositivo legal com o Cdigo de Defesa do Consumidor o


Ilustre Mestre das Arcadas ainda destaca:

De fo a algu a, po ta to, o so eveio o Cdigo de Defesa do


Consumidor, na qualidade de iconoclasta, a quebrar tal instituto, ou
ento afast-lo pelo teor do seu art. 53. Longe disso. Referido
dispositivo, afina-se com o instituto da clusula penal, e no descarta,
em absoluto, os demais modos de compensao dos fornecedores de
bens mveis e imveis, no se admitindo, todavia, a perda total do j
adiantado pelo consumidor, o que acarretaria para aqueles, odioso e
intolervel enriquecimento ilcito. Da mesma forma se evita que o

1
Revista de Direito do Consumidor | vol. 49 | p. 77 | Jan / 2004 | DTR\2004\786

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consumidor se desvincule de uma relao obrigacional, de forma


leviana e infundada, hiptese em que haveria, tambm, de sua parte,
um enriquecimento sem causa.

24. Com base na premissa de que a clusula penal no ofende as regras consumeristas, no
h como deixar de promover a integral aplicao dos termos do contrato celebrado entre as
partes.

25. Ressalte-se que o compromisso de venda e compra no abusivo, contendo clusulas


de fcil entendimento e estando de acordo com os princpios da boa-f objetiva e da funo
social do contrato.

26. Pela sistemtica atual, a boa-f objetiva tem natureza de clusula geral e se caracteriza
por tambm ser fonte de direitos e obrigaes. Por essa razo, a boa-f objetiva impe aos
contratantes deveres de correo conforme os usos e costumes, no apenas durante a fase
pr-contratual, mas durante sua execuo e aps sua concluso.

27. Ao contrrio daquilo pretendido pelos autores, a reviso das clusulas contratuais
depende da prova efetiva de sua abusividade, ou da comprovao de onerosidade excessiva
imposta ao consumidor em virtude de fato extraordinrio e imprevisto que altere a equao
econmico-financeira inicialmente estabelecida. Contudo, no caso dos autos, os autores no
lograram xito em demonstrar a alegada abusividade da clusula contratual que versa sobre a
multa pela resciso.

28. No caso concreto, o percentual exigido pelas R no abusivo e tampouco ensejar o


enriquecimento indevido, vez que a sua finalidade apenas recompor os danos sofridos pela
resciso contratual (que, frise-se, as r no deu causa).

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29. Outrossim, o contrato faz lei entre as partes. o conhecido princpio da fora obrigatria
dos contratos, pacta sunt servanda, pelo qual as partes obrigam-se na exata medida do que,
livremente, contrataram.

30. Isto porque, alm de terem optado livremente pela contratao, os Autores avaliaram a
proposta, avalizando-a para formalizao do contrato, no comportando a alegao de
abusividade contratual no tocante reteno de valores.

31. O artigo 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor taxativo ao considerar nula de pleno


direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do
credor, porm, no impediu a reteno de parte dos valores quitados, notadamente, tendo em
vista o disposto no artigo 408 do Cdigo Civil, o qual, alis, tambm deve ser aplicado ao caso
em comento.

32. Logo, considerando que o contrato entabulado entre as partes no previu a perda
integral das parcelas quitadas, mas, sim, percentuais fixados dentro da razoabilidade, deve ser
plenamente aplicada ao caso em comento.

33. Portanto, demonstrada a licitude e regularidade da clusula penal em questo, deve ela
ser devidamente cumprida, para que seja assegurada a reteno dos valores pagos pelos
autores.

IV DA IMPOSSIBILIDADE DE APLICAO DE MULTA CONTRATUAL

34. Demonstrada a inexistncia de responsabilidade das rs pelo mencionado atraso quanto


concluso da entrega das obras, cumprir esclarecer que o pedido de condenao ao
pagamento de multa contratual, denominada pelos autores como indenizao por danos
materiais, demonstra-se igualmente desarrazoado.

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35. Ora, os Autores alegam que o atraso na entrega do imvel seria de responsabilidade das
Rs e, por isso, pugnam, alm do reconhecimento de suposto descumprimento contratual,
pela aplicao da multa contratual.

36. Todavia, em que pese a sua pretenso, a qual, ressalte-se, no encontra qualquer
justificativa razovel, certamente no poder o ilustre magistrado acolh-la, uma vez que,
conforme bem demonstrado, impossvel se demonstraria reconhecer a culpa das rs pelo fatos
articulados em petio inicial.

37. Neste sentido, em se tratando de pedido de condenao rs ao pagamento de multa


contratual por inadimplemento, cumprir ao MM. Juzo compreender o fato de que jamais
houve descumprimento dos termos contratuais, mas sim, evidente incidncia de fatos alheios
vontade destas, quais sejam, escassez de mo-de-obra e materiais, alm do cenrio poltico-
econmico incerto e eventos extraordinrios na regio em que as obras se situam, tais como
Copa do Mundo e Olimpadas.

38. Ora, inexistindo o alegado inadimplemento, logicamente no haveria que se cogitar a


aplicao de multa contratual, restando evidente a improcedncia do pedido formulado pelos
autores.

39. Outrossim, em eventual entendimento contrrio aos argumentos ora expostos,


relevante reiterar o perodo relativo ao suposto atraso, sendo certo que, prevista a concluso
das obras para fevereiro de 2014, caber o acrscimo de 180 dias para fins de apurao de
muta.

40. Portanto, diante dos argumentos ora expostos, certamente o pedido formulado pelos
autores no prosperar, requerendo, assim seja julgado improcedente.

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V DA INDENIZAO POR DANOS MORAIS

41. Outrossim, supem os autores que, uma vez configurada a culpa das rs quanto ao
descumprimento contratual, alm da aplicao de multa, caberia a sua condenao ao
pagamento de indenizao por danos morais.

42. Porm, essencial esclarecer que os fatos alegados jamais poderiam levar condenao
das rs ao pagamento de indenizao, eis que sequer seriam representativas de ato ilcito, mas
verdadeiro fortuito irresistvel.

43. Outrossim, pretendem os autores, de forma evidente, alcanar indenizao injusta, por
fatos que jamais ultrapassaram mero evento corriqueiro e natural ao convvio em sociedade,
sendo essencial considerar que o imvel no fora adquirido para eventual moradia, eis que
possuiria fins comerciais.

44. Ora, a simples referncia ao dano moral insuficiente para que ele se torne indenizvel;
mister se faz demonstrar o ato causador como se fez sentir a alegada ofensa. Ora, no restou
elucidado o fato causador do suposto dano, tampouco a repercusso negativa dos fatos na
honra do Autor, como seria de rigor, a teor da orientao jurisprudencial:

INDENIZAO - Responsabilidade Civil - Dano Moral - Prova de sua


repercusso - Falta - Verba no devida - Recurso provido para esse fim. No
plano dano moral no basta o fator em si do acontecimento, mas, sim, a
p ova de sua epe usso, p ejudi ial e te o al (RJTJESP 143/89).

45. Com efeito, o dano necessita ser efetivamente demonstrado e caracterizado e, assim
sendo, sua reparao, quando devida, h de ser moderada de acordo com o nexo de
causalidade e abrangncia do prejuzo, atingindo de forma compatvel a sua finalidade,
levando em conta a natureza de real reparao a dor e seu carter indenizatrio, evitando o
enriquecimento ilcito repudiado pelo ordenamento jurdico ptrio.

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46. Ademais, o direito indenizao por dano moral pressupe a demonstrao de que a
conduta da parte ofensora tenha causado ao ofendido a supresso de qualquer direito
fundamental, o que jamais restou demonstrado nos autos.

47. A este respeito, vale mencionar os ensinamentos Ilustre Des. Srgio Cavalieri Filho, em
sua obra Programa de Responsabilidade Civil, ed. Malheiros, p.76:

... s deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento,ou
humilhao que, fugindo normalidade, interfira intensamente no
comportamento psicolgico do indivduo, causando-lhe aflies,
angstia e desequilbrio em seu bem-estar. Mero dissabor,
aborrecimento, mgoa, irritao ou sensibilidade exacerbada esto
fora da rbita do dano moral, porquanto, alm de fazerem parte da
normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trnsito, entre os
amigos e at no ambiente familiar, tais situa es no so to
intensas e duradouras a ponto de romper o equilbrio psicolgico do
indivduo. Se assim no se entender, acabaremos por banalizar o
dano moral, ensejando aes judiciais em busca de indenizaes pelos
mais triviais aborrecimentos.

48. noo cedia que para se chegar configurao do dever de indenizar, necessrio que
estejam reunidos, no caso concreto, todos os elementos essenciais ensejadores de tal dever:
dano, ilicitude e nexo causal.

49. No presente caso, no houve qualquer dano ou ato ilcito, o que prejudica a existncia
do nexo causal necessrio para responsabilizar as rs.

50. Portanto, deve ser reconhecida a improcedncia do pedido autoral, posto que ausente a
comprovao do alegado dano, inviabilizando a formao do nexo de causalidade,
imprescindvel para configurar o dever de indenizar.

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51. Todavia, caso assim no entenda o ilustre magistrado, caber ao d.magistrado apreciar
todo o contexto ftico, a fim de que evite o prejuzo excessivo s rs e os ganhos indevidos aos
autores, tendo em vista a exorbitante pretenso de recebimento de R$ 10.000,00 para cada
um deles.

52. Isso porque a indenizao, caso seja entendida por cabvel por este Juzo, deve levar em
considerao os princpios de razoabilidade e proporcionalidade, alm das circunstncias do
caso, notadamente a ausncia de responsabilidade das rs pelos fatos externos e alheios
sua vontade.

53. Convm ressaltar que princpio basilar do nosso ordenamento jurdico que a
indenizao por danos morais deve ser de carter exclusivamente compensatrio e no
punitivo. At porque o nosso ordenamento jurdico no acolheu o instituto do punitive
damages, existente, por exemplo, no Direito Norte Americano, onde se permitem
indenizaes elevadas com o intuito de repreender o ofensor e evitar a reiterao desse tipo
de conduta.

54. No ordenamento jurdico brasileiro, o que dever sempre ser evitado o


enriquecimento sem causa do ofendido, cabendo ao Juzo fixar as indenizaes atravs de
critrios de razoabilidade e de acordo com a extenso do dano. A esse respeito, confira2:

O ua tu i de izat io deve se fixado o ode ao, li ita do -se a


compensar o prejuzo moral decorrente do constrangimento sofrido e
nunca instrumento de fcil enriquecimento na obteno de indevida
riqueza.

55. Demais, com vistas disposio do artigo 944 do Cdigo Civil, caber ao Juzo fixar
moderadamente eventual indenizao, atendo-se impossibilidade do autor em demonstrar
os danos sofridos, uma vez que estes, na realidade, jamais ocorreram.

2
Apelao n 13735, 2 Cm. Cvel do Tribunal de Justia do Paran, Rel. Desembargador Altair Patitucci

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56. Com efeito, relevante citar a ementa de julgado proferido pelo Superior Tribunal de
Justia, que teve como relator o insupervel Ministro Slvio de Figueiredo Teixeira. Vejamos3:

Direito Civil Dano Moral Indenizao Valor Fixao Enunciado


num. 7 da Smula/STJ Agravo Desprovido
I de repudiar-se a pretenso dos que postulam exorbitncias
inadmissveis com arrimo no dano moral, que no tem por escopo
favorecer o enriquecimento indevido.

57. Portanto, caso entenda o MM. Juzo pela fixao de indenizao em favor dos autores,
caber arbitr-la consoante o contexto dos fatos, levando-se em considerao a ausncia de
efetivos danos.

VI - DA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAO ENTRE MULTA CONTRATUAL E INDENIZAO

58. Conforme demonstrado em tpicos anteriores, de rigor se demonstra a total


improcedncia do pedido.

59. Contudo, ainda que no entenda desta forma o ilustre magistrado, caber salientar a
plena impossibilidade de cumulao de multa contratual e indenizao.

60. Neste sentido, cumpre consignar que a multa por atraso na entrega da obra teria o fim
precpuo de ressarcir os adquirentes por eventuais perdas e danos, sendo impossvel,
portanto, a cumulao com a condenao ao pagamento de indenizao, sejam por danos
materiais ou morais.

3
Ac: AGA 108923/SP (199600265313) 137048 Agravo Regimental no Agravo de Instrumento, Data 24/09/96, 4 Turma, Rel. Min. Slvio de Figueiredo
Teixeira

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61. Ora, permitindo-se a cumulao de sanes, estar-se- admitindo a incidncia de dupla


sano por um s fato, cujo resultado ser, inevitavelmente, o enriquecimento ilcito dos
autores.

62. Saliente-se que ocorrido um s fato, qual seja, o suposto atraso na entrega das obras,
decorrente da demora na aprovao das obras do loteamento pela Prefeitura Municipal, no
poderia admitir-se a imputao de duas sanes distintas s rs por um s fato.

63. Ora, em verdade, a pretenso dos autores demonstra-se plenamente abusiva, sendo
evidente que o recebimento de indenizao por danos morais, alm de multa contratual,
certamente lhe ocasionaria evidente ganho ilcito, por tratar de um s fato.

64. Assim, demonstrada a ausncia de razoabilidade nos argumentos apresentados pelos


autores, essencial esclarecer que impossibilitada a procedncia da pretenso indenizatria,
cumulada com a aplicao de multa, nos exatos termos do entendimento do Superior Tribunal
de Justia:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OMISSO NO JULGAMENTO DE


APELAO. NO CONFIGURADA. COMPRA E VENDA PARCELADA DE VECULO.
RESCISO POR INADIMPLEMENTO. CLUSULA PENAL COMPENSATRIA.
PERDAS E DANOS. CUMULAO. IMPOSSIBILIDADE. REDISTRIBUIO DE NUS
DE SUCUMBNCIA. SUCUMBNCIA PARCIAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS.
1.- A jurisprudncia desta Casa pacfica ao proclamar que, se os fundamentos
adotados bastam para justificar o concludo na deciso, o julgador no est
obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.
2.- A clusula penal compensatria funciona a um s tempo como punio
pelo descumprimento e como compensao previamente fixada pelos
prprios contratantes pelas perdas e danos decorrentes desse mesmo
inadimplemento.
3.- A pretenso de redimensionamento dos nus sucumbenciais envolve
consideraes sobre a complexidade da demanda e a expresso econmica dos

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pedidos formulados na petio inicial, consideraes que, a seu turno,


desafiam fatos e provas. Incidncia da Smula 07/STJ.
4.- Recurso Especial a que se nega provimento

(Resp n 1335617 / SP. Ministro Relator Sidnei Benetti. Terceira Turma.


22.04.2014)

65. Portanto, requerem, de forma alternativa, caso no entenda o ilustre magistrado pelo
afastamento das sanes decorrentes do atraso na entrega das obras, seja afastada a
cumulao entre a aplicao de multa contratual e indenizao, sob pena de admitir-se o
enriquecimento sem causa dos autores.

VII PEDIDOS

66. Diante de todo o exposto requer a total improcedncia do pedido, afastando-se a


alegao dos autores quanto ao inadimplemento das rs e abusividade de clusula contratual,
admitindo-se a reteno de valores pagos ttulo de clusula penal, com a sua condenao ao
pagamento das custas e honorrios advocatcios.

67. Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos,
especialmente pela juntada de documentos, oitiva de testemunhas e demais meios que se
fizerem necessrios.

68. Requer, por fim, com fulcro no artigo 37 do Cdigo de Processo Civil, seja concedido o
prazo de 15 (quinze) dias para a juntada do competente instrumento de mandato, bem como
atos constitutivos, para seus devidos fins de direito.

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69. Outrossim, requer que todas as intimaes sejam remetidas em nome da advogada
LUCIANA NAZIMA, OAB/SP 169.451, sob pena de nulidade, conforme previsto no artigo 236,
1 do Cdigo de Processo Civil.

Termos em que,
Pedem deferimento.

So Paulo, 1 de junho de 2015.

LUCIANA NAZIMA
OAB/SP 169.451

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TJRJ BTJ CV01 201503199893 02/06/15 16:04:08139833 PROGER-VIRTUAL


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Z IDE A DVOGADOS 184

RUA ARAJO PORTO ALEGRE, 36 - GRS. 1109/1110


CENTRO, RIO DE JANEIRO - RJ, BRASIL, 20030-902
T +55 21 2220-1344 | F +55 21 2524-6902

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1 Vara Cvel do Foro Regional da Barra
da Tijuca RJ

Processo n 0035483-56.2014.8.19.0209

TJRJ BTJ CV01 201503532165 17/06/15 16:50:25138034 PROGER-VIRTUAL


MTT 100 ADMINISTRAO E PARTICIPAES S/A,
nos autos da Ao Ordinria em epgrafe, que lhe movem WILSON
BARCELLOS DE ASSIS JUNIOR e MARIA BERNADETE BRAGA
DE ASSIS, nos termos dos artigos 300 e seguintes do Cdigo de Processo
Civil, vem apresentar sua CONTESTAO, pelas razes de fato e de
direito a seguir expostas:

I DA TEMPESTIVIDADE

A presente contestao indiscutivelmente tempestiva, eis que


protocolada hoje, ltimo dia do prazo legal, com observncia do art. 191 do
Cdigo de Processo Civil.

II DA LIDE

Versam estes autos sobre Ao Ordinria por meio da qual os


autores pretendem a resciso da promessa de compra e venda da sala 917 do
CONTATO@ZIDEADVOGADOS.COM.BR

WWW.ZIDEADVOGADOS.COM.BR
Z IDE A DVOGADOS 185

FUNDADO EM 1968

empreendimento denominado Worldwide Offices, bem como indenizao


por danos morais e materiais decorrentes do alegado atraso na sua entrega.

Contudo, como se demonstrar, esta ao no merece prosperar.

III DA COMPETNCIA ARBITRAL

Destaque-se, preliminarmente, que as partes instituram clusula


compromissria, de modo que eventuais conflitos oriundos da referida
promessa de compra e venda devem ser submetidos arbitragem, e no
ao judicirio.

Entretanto, os autores pleiteiam a nulidade da clusula arbitral


por considerar que a Lei de Arbitragem (Lei 9.307/96) em seu art. 4, 2,
determina que nos contratos de adeso, a clusula compromissria s ter
eficcia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou
concordar expressamente com ela.

Todavia, vejamos o que diz o dispositivo legal supracitado:

Art. 4
(...)
2 Nos contratos de adeso, a clusula compromissria s ter
eficcia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a
arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua
instituio, desde que por escrito em documento anexo ou em
negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa
clusula. (grifou-se)

Comparativamente, confira-se a clusula compromissria:

PGINA 2 DE 21
Z IDE A DVOGADOS 186

FUNDADO EM 1968

13 DA ARBITRAGEM: 13.1. Na forma da Lei Federal n.


9.307/96, as contratantes convencionam, por intermdio desta
clusula compromissria, destacada em negrito e em itlico,
especialmente vistada pelos contratantes, que se comprometem
a submeter arbitragem os litgios que possam vir a surgir,
relativamente a este contrato. (fl. 69, originalmente grifado)

Conforme se verifica da promessa de compra e venda, a referida


clusula foi destacada e vistada pelos autores, tendo sido plenamente
satisfeitas as precaues do art. 4, 2, da Lei de Arbitragem.

E nem se venha falar na aplicabilidade do art. 51, VII, do Cdigo


de Defesa do Consumidor, na medida em que este dispositivo foi
tacitamente revogado pelo j citado art. 4, 2, da Lei de Arbitragem.

Neste sentido, a i. Professora SELMA LEMES, membro da


Comisso Relatora da Lei de Arbitragem, esclarece que:

indubitvel que a lei de arbitragem derrogou o CDC para


dar tratamento diferente ao instituto nos contratos de adeso. O
legislador no impede a previso da soluo de controvrsias
por arbitragem em contratos de adeso, mediante clusula
compromissria, acolhendo as novas tendncias da
processualstica moderna, que vm sendo praticadas
mundialmente; todavia, condiciona-lhe eficcia sujeita
manifestao efetiva de vontade do aderente, resguardando-o e
protegendo-o na qualidade de hipossuficiente. Permite que este,
expressa e conscientemente, opte pela instncia arbitral. Assim,
seja qual for a modalidade de clusula arbitral em contratos de
adeso, preenchidas as formalidade legais, ser vlida e
eficaz. (grifou-se)

O art. 51, VII, do Cdigo de Defesa do Consumidor foi revogado


pelo art. 4, 2, da Lei de Arbitragem, por ser lei nova e especfica, a qual

PGINA 3 DE 21
Z IDE A DVOGADOS 187

FUNDADO EM 1968

se alinha s novas polticas de solues alternativas dos conflitos, a fim de


desafogar o Judicirio, cujas demandas, em sua maioria, so de consumo.

Do contrrio, estar-se-ia negando eficcia ao art. 4, 2, da Lei


de Arbitragem, pois sua mens legislatoris jamais seria satisfeita, tendo em
vista que todos os contratos de adeso tambm so de consumo.

Contudo, ainda que o referido dispositivo consumerista estivesse


em vigor, o mesmo seria inaplicvel ao caso, pois, como se demonstrar, a
relao entre as partes era de investimento (e no de consumo).

Deste modo, plenamente eficaz a clusula compromissria.

E diante de sua eficcia, requer a ora contestante que V.Exa.


julgue extinta a presente lide com base no art. 267, inciso VII do Cdigo
de Processo Civil.

IV DA RELAO DE INVESTIMENTO

Em sua petio inicial, os autores invocam a proteo do Cdigo


de Defesa do Consumidor, na medida em que eles, autores, se consideram
destinatrios finais do empreendimento.

Todavia, os autores no comprovam tal condio luz da Teoria


Finalista, apenas invocando a incidncia da legislao consumerista, sequer
tecendo consideraes sobre as circunstncias fticas a autoriz-la.

PGINA 4 DE 21
Z IDE A DVOGADOS 188

FUNDADO EM 1968

Ora, Excelncia, qualquer pessoa pode alegar o que bem desejar,


mas nus do consumidor comprovar a sua condio enquanto tal.

A verdade que os autores jamais foram os destinatrios finais


daquelas salas comerciais, as quais eram para eles apenas um investimento,
de modo que as referidas salas seriam alugadas para a gerao de capital.

Basta visitar o site do empreendimento para facilmente concluir


que se trata de um investimento imobilirio, e no um bem para consumo
e os autores sabem disso melhor do que ningum.

O art. 2 do Cdigo de Defesa do Consumidor diz que


consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto
ou servio como destinatrio final, o que os autores no so.

No pode um investidor graduado querer valer-se das benesses


da legislao consumerista, (i) seja porque ele no o destinatrio final das
salas comerciais, (ii) seja porque ele no tecnicamente hipossuficiente.

Desse modo, o Cdigo de Defesa do Consumidor inaplicvel


hiptese, por tratar-se de relao de investimento (no finalista) entre partes
em iguais condies tcnicas (empresa investidor).

V DA VERDADE DOS FATOS

Foi com absoluta surpresa que a contestante recebeu a notcia de


que os autores haviam movido a presente demanda pleiteando a resoluo
do contrato, bem como a devoluo integral das quantias pagas e

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FUNDADO EM 1968

indenizao por danos materiais e morais supostamente sofridos em razo


da demora na entrega do imvel.

De incio, importante ressaltar que os fatos contidos na inicial


no so verdadeiros, mas meras alegaes que visam criar um suposto dano,
e promover o enriquecimento sem causa dos autores, em verdadeiro
desprestgio aos princpios da boa-f objetiva e processual.

Desde logo, a r contesta a veracidade dos fatos aduzidos na


inicial, impugnando de plano a verso dos autores, dolosamente confusa na
tentativa de induzir esse MM. Juzo em erro.

Insurgindo-se contra a r, pleiteiam os autores a devoluo de


todos os valores pagos at ento, bem como a indenizao por danos
morais, uma vez que a r supostamente no cumpriu com sua obrigao
contratual.

Alegam os autores que, embora a entrega da unidade lhe tivesse


sido prometida para ocorrer em fevereiro de 2014, ainda no receberam as
chaves at a data da propositura da presente demanda, o que lhes teria
causado os supostos danos de ordem moral e material.

Olvidam os autores a existncia e validade de clusula expressa


que estipula prazo de tolerncia de at 180 dias para a concluso das obras.

Alis, da simples leitura da petio inicial, verifica-se que os


autores omitiram, alm da clusula de tolerncia para entrega, tambm a

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FUNDADO EM 1968

existncia de CLUSULA PENAL que possui a natureza de prefixao de


perdas e danos.

VI DO PRAZO DE TOLERNCIA
PARA ENTREGA DA UNIDADE

A respeito da demora na entrega das chaves, os autores no


reconhecem a validade do integral contedo do contrato, principalmente, no
que tange clusula 8.3.1 que versa sobre o prazo de entrega do imvel e a
possibilidade de prorrogao do referido prazo em 180 dias.

Como estipulado na clusula 8.3.1, embora a concluso das


obras e a entrega do empreendimento estivesse inicialmente prevista para
ocorrer em fevereiro de 2014, foi expressamente admitida a tolerncia de
180 (cento e oitenta) dias para entrega final aos compradores, pelo contido
na Clusula 8.3.1.

Assim, o contrato prev prazo que, considerado em ltima


anlise aquele somado ao prazo de tolerncia de 180 (cento e oitenta) dias,
AGOSTO DE 2014, motivo pelo qual, eventual condenao em danos
de natureza moral e ou material, quando muito, somente poder ser
admitida no perodo compreendido entre AGOSTO de 2014 E
MARO DE 2015 (data do pedido de resciso contratual)!

No caso em exame, vale destacar ainda que as obras foram


concludas em DEZEMBRO DE 2014, sendo certo que o habite-se foi
concedido em ABRIL DE 2015 (documento em anexo).

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FUNDADO EM 1968

Portanto, no tocante ao prazo de entrega do imvel, vislumbra-


se, quando muito, mero aborrecimento, insuscetvel de gerar dano moral,
havendo prova inequvoca nos autos de que a r diligenciou o integral
cumprimento do contrato.

Ademais, no se afigura razovel a interferncia do Poder


Judicirio na fixao de prazo para entrega do bem, na medida em que
pendentes questes administrativas, da alada exclusiva do Poder
Executivo.

Vale repetir, a clusula que estabelece prazo de tolerncia


vlida, no havendo que se falar em sua supresso ou estipulao de outro
prazo para a entrega do bem.

A respeito da validade e da legalidade da CLUSULA DE


TOLERNCIA para entrega, confira-se o entendimento esboado pelo Des.
Mario Guimares Neto da 12 Cmara Cvel, no julgamento na Apelao n
0116324-22.2010.8.19.0001:

"(...) Tenha-se presente que o contrato celebrado pelas partes e


adunado aos autos s fls. 23/45, realmente prev, no campo 9 do
quadro-resumo, fl. 25, a entrega das chaves para junho de
2009. Todavia, a clusula 4.1, fl. 33, prev a prorrogao do
prazo por mais 180 (cento e oitenta) dias, sendo certo que, a
clusula 5.2, tambm constante da aludida fl. 33, consigna a
possibilidade de dilao do prazo para alm dos mencionados
180 (cento e oitenta) dias, ante a ocorrncia das vrias
hipteses que relaciona, figurando dentre as quais as constantes
do subitem consubstanciadas em "eventuais procedimentos
administrativos ou demandas judiciais que resultem na
paralisao das obras ou sejam impeditivas de sua execuo na
forma programada, caso no tenham sido causadas por fato
imputvel Incorporadora", prevendo o subitem "h" da mesma

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FUNDADO EM 1968

clusula "exigncias feitas pelos competentes rgos pblicos,


decorrentes de normas administrativas ou legais, supervenientes
data do presente contrato e/ou aprovao do projeto". (sem
grifos no original)

Cumpre ressaltar ainda que a Promessa de Compra e Venda em


questo demonstra a manifestao bilateral de vontade das partes, no
havendo que se cogitar de clusulas impositivas ou de vcio ou mcula a
ensejar nulidade de clusulas.

Os autores tiveram prvio conhecimento de todas as clusulas do


contrato, firmando o negcio por liberalidade prpria, no havendo indcio
de que tenham sofrido qualquer tipo de coao ou induo.

Enfim, fcil verificar que os autores, em verdade, pretendem


locupletar-se indevidamente, pois, embora tenham sido noticiados a
respeito da concluso das obras e da expedio do habite-se, buscam o
Poder Judicirio visando o enriquecimento ilcito.

VII DA RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA

Como j se disse, pretendem os autores indenizao por danos


morais e materiais pelo perodo de atraso na entrega do imvel.

Contudo, a responsabilidade pelo atraso das obras deve ser


imputada exclusivamente co-r BROOKFIELD RIO DE JANEIRO
EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO S/A, eis que, na qualidade de
construtora e incorporadora, a r BROOKFIELD assumiu o encargo de
promover a construo do empreendimento no prazo avenado com os
promitentes compradores.

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FUNDADO EM 1968

Na verdade, a ora contestante figurou unicamente como


permutante do terreno, sendo certo que a contestante foi igualmente
prejudicada pelo atraso nas obras por parte da construtora BROOKFIELD.

Diante da responsabilidade assumida pela BROOKFIELD e


preocupada com a possibilidade de atraso na entrega das unidades, a ora
contestante chegou a promover duas notificaes extrajudiciais
(documentos em anexo) a fim de responsabilizar a r BROOKFIELD por
eventuais danos causados aos seus promitentes compradores.

VIII DA CULPA CONCORRENTE DOS AUTORES

Mesmo considerando que as obras encontram-se concludas e


que o habite-se j foi concedido, ainda assim, os autores no fariam jus ao
recebimento das chaves de sua unidade.

Ora, os autores no comprovaram o pagamento da parcela devida


para a entrega das chaves nem em agosto de 2014, nem tampouco em
maro de 2015. Os autores no comprovaram o pagamento integral do
preo ou, sequer, a obteno de financiamento imobilirio com esta
finalidade.

A entrega das chaves do apartamento objeto do contrato deve


obedecer aos requisitos estabelecidos no prprio contrato (clusula 11),
dentre eles, a assinatura do contrato de financiamento com instituio
bancria ou o pagamento vista do saldo devedor, opo esta que cabe ao
comprador, condio sem a qual no poder haver a entrega.

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FUNDADO EM 1968

Assim, caso pretendessem se insurgir contra a demora na entrega


das chaves do imvel, alegando terem sofrido danos de ordem material ou
imaterial, deveriam os autores ter comprovado o pagamento integral do
preo ou, ao menos, a obteno de financiamento para honrar com seu
compromisso.

Contudo, de tal prova no se desincumbiram os autores.

Data venia, as condies contratuais havidas entre as partes


devem ser seguidas, no sendo legtimo ou lcito exigir o cumprimento por
parte da r de um contrato que no foi integralmente cumprido pelos
autores, o que autoriza a arguio de exceo do contrato no
cumprido.

Ora, independentemente da concluso das obras ou da obteno


do habite-se, o comprador poderia, a qualquer tempo, ter efetivado a
quitao do preo de sua unidade, sem incorrer em qualquer tipo de danos.

Neste caso, portanto, deve ser levado em considerao o


princpio de direito material - exceptio non adimpleti contractus -
consagrado pelo art. 476 do atual Cdigo Civil, segundo o qual,"nos
contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua
obrigao, pode exigir o implemento da do outro".

IX DA LEGALIDADE DA RETENO PARCIAL DO VALOR


PAGO EM RAZO DAPROMESSA DE COMPRA E VENDA

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Z IDE A DVOGADOS 195

FUNDADO EM 1968

Na hiptese dos autos, se entendermos que a pretenso autoral


consiste no desfazimento do contrato objeto da controvrsia, com
devoluo de todos os valores j pagos, no se pode afastar que r
somente foi pago o valor de R$ 160.693,34.

Quanto a este ponto especfico (desfazimento do negcio),


no obstante a Promessa de Compra e Venda tenha sido firmada em
carter irrevogvel e irretratvel, a r no se ope ao pedido de
resciso.

Ressalta-se que, apesar de no se opor resciso do contrato, a


r no concorda, e no pode concordar, com a restituio na forma pedida
na inicial, sobretudo porque pretendem os autores que a ora contestante seja
compelida a restituir valores que no recebeu.

E isto porque, como dito, os autores pagaram a ttulo de sinal e


parcelas mensais r MTT100, at a presente data, somente o valor de R$
160.693,34.

Assim, ao inverso do que maliciosamente tentam infirmar, se


entendermos que os autores realmente pretendem resciso do contrato com
a devoluo dos valores pagos, dever a restituio ter como base somente
o valor de R$ 160.693,34.

Por outro lado, ressalte-se ainda o fato de quanto


impossibilidade de restituio da integralidade do valor que foi pago a esta
contestante em razo do contrato celebrado entre as partes.

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FUNDADO EM 1968

Acerca deste ponto, a jurisprudncia do Colendo Superior


Tribunal de Justia j pacificou o entendimento de que legal a reteno
de percentual pago pelo comprador, ratificando a clusula constante do
contrato de compra e venda celebrado entre as partes.

Assim, a reteno parcial guarda perfeita consonncia com os


prejuzos experimentados pela r pela desistncia do negcio por culpa
concorrente do comprador, como de fato ocorreu na hiptese vertente.

Confira-se, por exemplo, o aresto a seguir transcrito, que ratifica


referido entendimento:

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.


PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. AO DE
RESCISO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. RETENO
DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. REVISO DO
PERCENTUAL. PECULIARIDADES DO CASO ANALISADO
PELO TRIBUNAL A QUO. VEDAO SMULA 7/STJ. I.- Em
caso de -resilio-unilateral-do compromisso de compra e
venda, por iniciativa do devedor, que no rene mais condies
econmicas de suportar o pagamento das prestaes, licito ao
credor reter parte das parcelas pagas, a titulo de ressarcimento
pelos custos operacionais da contratao. II.- Tendo o Tribunal
a quo fixado em 40 % (quarenta por cento) o percentual a ser
retido pelo credor estabelecendo que tal valor visa compensar
inclusive o perodo de fruio da coisa, torna-se impossvel a
reapreciao do julgado, como pretendido pela recorrente, para
se apreciar se os valores a serem retidos no cobrem todas as
despesas a serem arcadas pelo promitente vendedor. Aplicao
da Smula 7/STJ. III.- Agravo Regimental improvido."(AgRg no
Ag 1283663/SP, Ministro Relator SIDNEI BENETI, 3Turma,
DJ 04/02/2011)

Certo que a r, tambm pelo princpio da legalidade, no est


obrigada a realizar o distrato nas condies impostas na inicial.

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FUNDADO EM 1968

Logicamente, ao pretender desfazer o negcio, autores tornaram-se


imediatamente inadimplentes, at porque deixaram de pagar as
importncias devidas pela compra do imvel.

O desfazimento do negcio, por sua vez, no pode gerar


prejuzos r (ora contestante), que fez altos investimentos e deixou de
vender o imvel a terceiros confiando na promessa de compra efetivada
de forma livre pelos autores.

Ora, o direito ptrio reprime aquele que causar prejuzos a


outrem, devendo efetuar a imediata reparao do dano.

Neste ponto, impe-se a reteno de parte dos valores pagos, no


somente por expressa previso contratual, que determina a reteno de 50%
do valor pago, somado s despesas previstas no contrato, mas tambm com
o propsito de ressarcir as rs pelos danos causados em razo da unilateral,
inopinada e imotivada desistncia dos autores.

No obstante a alegao de que a reteno de parte dos valores


pagos estaria prevista apenas na hiptese de inadimplncia, certo que o
desfazimento unilateral do negcio se configura numa das hipteses mais
graves de inadimplemento contratual, sendo, portanto, hiptese a ensejar a
mesma medida de compensao.

Tal situao esteve desde sempre prevista no contrato livremente


entabulado entre as partes, que previa as hipteses de inadimplncia, no
sendo justo ou lcito que apenas a r seja penalizada pela resciso

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Z IDE A DVOGADOS 198

FUNDADO EM 1968

contratual, dando aos autores o direito de desistirem a qualquer momento


com a devoluo integral do que pagaram.

Se assim fosse, estar-se-ia admitindo hiptese de quebra da


comutatividade do contrato e estabelecendo que uma das partes no est
obrigada a cumpri-lo, o que, a toda evidncia, contraria o ordenamento
jurdico e, sobretudo, as regras de direito material aplicveis hiptese.

A pretenso de dar ares de ilicitude a uma negociao honesta


entre partes capazes no passa de mera fico, com o claro intuito de
comover esse MM. Juzo.

Assim, por fora de expressa previso contratual (clusula 7.4)


para reteno do percentual de 50% em caso de resilio contratual, deve
ser julgado improcedente o pedido de devoluo integral das
importncias pagas formulado na inicial.

IX DA INEXISTNCIA DE DANOS MATERIAIS

Caso os compradores pretendessem realmente ser ressarcidos por


supostos danos materiais, no mnimo deveriam ter comprovado tais danos.

No caso vertente, porm, os autores no comprovaram qualquer


dano. E o que mais grave: Os autores no comprovaram o pagamento
integral do preo do imvel.

Portanto, no h que se falar em indenizao por danos


materiais.

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Acerca da necessidade de prova pr-constituda dos danos


materiais, em especial dos lucros cessantes, confira-se os seguintes
precedentes:

"Apelao. Indenizao. Acidente de nibus que gerou trauma


na vitima. Dano moral incidente. Na sua mensurao deve ser
considerado o acidente, na valorao da dor sofrimento
provocados. Dano emergente no comprovado, descabendo
ento a indenizao pelos dias parados. Provimento parcial da
apelao e desprovimento do recurso adesivo." (TJ RJ 7 CC
Apelao 1999.001.15669 RelatoraDes. Celia Meliga Pessoa)

"Direito Civil. Compra e venda de imvel residencial.


Inadimplemento contratual. Atraso na entrega da obra. Ao de
indenizao. Perdas e danos. 1. Dano emergente. Ausncia de
comprovao pelos promissrios compradores de prejuzo sem
a entrega do apartamento edificado. Improcedncia do pedido.
2. Lucros cessantes. Devidos. Se o imvel tivesse sido liberado
para os apelados na data aprazada, estes poderiam ter auferido
a sua renda consistente nos respectivos alugueres. 3. Multa.
Ausncia de estipulao no contrato. Apelao provida
parcialmente para reduzir a condenao indenizao dos
lucros cessantes." (TJ DF 3 Turma Relator Des. Vasquez
Cruxn sem grifos no original)

X DO NO CABIMENTO DE INDENIZAO
POR DANOS MORAIS

Por fim, reclamam os autores terem sofrido danos morais...

Ainda que a reparabilidade do dano moral seja incontroversa no


nosso ordenamento jurdico, o dano deve estar efetivamente comprovado.

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FUNDADO EM 1968

E, ainda que se decorrer tal dano in re ipsa, no caso em tela no


se vislumbra nenhum fato praticado pelas rs contrrio ao direito ou ao
contrato celebrado entre as partes.

A caracterizao do direito responsabilizao civil e


reparao por dano moral reclama comprovao factual do impulso do
agente, do resultado lesivo e do nexo causal entre ambos, sem contar a
extenso do dano na esfera extrapatrimonial do lesado.

Assim, como corolrio da responsabilizao civil necessrio se


comprovar a confluncia de trs fatores:

a) FATO, ao ou omisso, praticada pelo agente causador;


b) DANO, vtima lesada em decorrncia daquele fato comissivo ou
omissivo; e
c) NEXO CAUSAL, ou seja, vnculo de causa e efeito entre o fato e o dano.

Desta forma, para caracterizar o dever de indenizar os citados


danos, cumpre verificar se, em face dos atos praticados pelo agente
supostamente causador do prejuzo, houve dano indenizvel, vale dizer, se
nasceu para o consumidor o direito de obter indenizao pelas perdas e
danos que diz ter sofrido.

No caso dos autos, porm, no se verifica qualquer culpa por


parte da r (ora contestante), eis que a no entrega do bem em questo
decorreu de culpa exclusiva da BROOKFIELD e de culpa concorrente
da prpria vtima (elementos estes que afastam e mitigam a
responsabilizao civil).

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FUNDADO EM 1968

Com efeito, a simples presena das excludentes de


responsabilidade apontadas j suficiente para afastar o cabimento da
polpuda indenizao pretendida na inicial, por simples aplicao das regras
previstas nos arts. 12, 3, inciso III e 14, 3, inciso II do Cdigo de
Defesa do Consumidor e nos arts. 393 e 945 do CCB.

No bastasse isso, os autores no utilizaram uma linha sequer de


sua inicial para demonstrar a configurao do alegado dano moral, uma vez
que, dos fatos narrados, no se pode vislumbrar qualquer justificativa para
os alegados danos de natureza imaterial ou mesmo a presena de qualquer
abalo desta ordem.

Neste mesmo prisma, impende considerar que simples


aborrecimentos, contrariedades ou transtornos, assim como tambm o
simples inadimplemento de obrigao contratual, por si s, no ensejam
danos morais porque so situaes que no chegam a lesar a esfera jurdica
interna da pessoa.

Ainda acerca deste ponto a jurisprudncia de nossos tribunais


superiores tem sido unssona. Confira-se dos arestos a seguir transcritos que
ratificam o entendimento:

"APELAO CVEL. AO DE REVISO DE CLUSULAS


CONTRATUAIS. LUCROS CESSANTES. DANO MORAL NO
CONFIGURADO. MERO DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL. Compra e venda de imvel em construo.
Demora na entrega de imvel. Os lucros cessantes se mostram
indevidos na hiptese, pois no h certeza alguma de que o
imvel, objeto da lide, seria efetivamente locado para terceiros a
partir do dia 30/03/1998, data prevista para a entrega das

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FUNDADO EM 1968

chaves. Se no h contrato locatcio ou pacto verba nesse


sentido firmado com eventuais locatrios, no cabe a alegao
de que o imvel serviria da renda para os compradores. Se os
prprios autores afirmaram em sua inicial que "por fora da
conduta desonesta da r, somente puderam se mudar em meados
do ano 2000", denota-se que o bem serviria para a moradia do
casal e no para fins locatcios. Quanto ao pleito indenizatrio
por danos morais, no cabe razo aos apelantes, sendo o caso
de mero descumprimento contratual. RECURSO CONHECIDO
E PARCIALMENTE PROVIDO." (Apelao Cvel n 0003275-
97.2006.8.19.0209. DCIMA NONA CMARA CVEL. DES.
FERDINALDO DO NASCIMENTO. Julgado em 16/11/2010)

"Ao de cobrana, cumulada com indenizatria por danos


materiais e compensatria por danos morais. Instrumento
Particular de Futura Promessa de Compra e Venda de unidade
autnoma do empreendimento VILLAGE DO HORTO Maca.
Atraso na entrega de unidade autnoma. Sentena julgando
parcialmente procedente os pedidos. Inconformismo de ambas
as partes. Entendimento desta Relatora quanto parcial
reforma da sentena guerreada. Relao de consumo. Demora
injustificada na entrega de unidade imobiliria. Teoria do risco
do empreendimento. Incidncia de clusula penal
contratualmente prevista e expressa para o caso de
inadimplemento de qualquer natureza. Danos materiais
comprovados e devidos em decorrncia das despesas realizadas
com aluguel durante o perodo da atraso na entrega do imvel.
Inexistncia de dano moral. S. 75, do TJRJ. CONHECIMENTO
DOS RECURSOS. DESPROVIMENTO DO APELO
INTERPOSTO PELA PARTE R E PARCIAL PROVIMENTO
DO APELO INTERPOSTO PELA PARTE AUTORA." (Apelao
Cvel n 0012560-07.2008.8.19.0028. VIGSIMA CMARA
CVEL. DES. CONCEICAO MOUSNIER. Julgado em
23/06/2010)

"Ao de indenizao - corte no fornecimento de energia


eltrica - cobrana desprovida de fundamento, que veio a
justificar a interrupo de aludido fornecimento - falta de
observncia da empresa concessionria do dever de notificar
previamente o consumidor da iminncia do corte que veio a
sofrer - devoluo, em dobro, do valor da cobrana indevida,
diante do pagamento realizado pelo consumidor para ter

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Z IDE A DVOGADOS 203

FUNDADO EM 1968

restabelecido o fornecimento de energia eltrica a sua casa


ausencia de prova dos constrangimentos e humilhaes
alegadamente sofridos por este, em razo da falta na prestao
do servio, no se considerando dano moral o simples
descdmprimento da obrigao contratual - afastamento da
condenao a indeniz-lo - sucumbncia recproca e
equivalente, dimidiando-se entre os litigantes a responsabilidade
pelo pagamento das custas do processo, compensando-se os
honorrios de advogado." (AC n 2004.001.09085. DCIMA
OITAVA CMARA CVEL. DES. NASCIMENTO PVOAS
VAZ. Julgado em 17/08/2004)

"Contrato de seguro. relao consumerista. defeito na prestao


do servio caracterizado por dificuldades e objees da
seguradora no pagamento do premio. interregno prescricional
previsto pelo art.27, do cdigo de defesa do consumidor. danos
morais. descabimento. simples descumprimento de clusula
contratual no os autoriza. sucumbncia recproca. pressupostos
presentes. provimento parcial do recurso que se impe."
(APELAO CVEL n 2003.001.34437. PRIMEIRA
CMARA CVEL. DES. BENITO FEROLLA. Julgado em
18/05/2004)

"EMBARGOS INFRINGENTES. RESPONSABILIDADE CIVIL.


INSTITUIO FINANCEIRA. FUNDO DE INVESTIMENTO.
PREJUZO EM FACE DA DESVALORIZAO DO DLAR.
TAL CIRCUNSTNCIA NO CONFIGURA, POR SI S, DANO
MORAL. Esta Cmara j firmou posio no sentido de que
incabvel dano moral quando se trata de descumprimento
contratual, salvo excees especialssimas, o que no ocorre na
espcie sob exame, tendo em vista que o dano moral, doutrina
Srgio Cavalieri, pressupe agresso dignidade humana, no
devendo assim ser considerado o mero dissabor ou
aborrecimento que decorre da m aplicao de dinheiro no
mercado financeiro. Embargos infringentes desprovidos."
(EMBARGOS INFRINGENTES n 2003.005.00395.
SEGUNDA CMARA CVEL. DES. GUSTAVO KUHL
LEITE. Julgado em 31/03/2004)

Na forma dos precedentes acima, o mximo que se pode


depreender, se verdadeiros fossem os fatos contidos na inicial, o que aqui se

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FUNDADO EM 1968

nega com veemncia, seria a existncia de mero descumprimento contratual


por parte da r.

XI CONCLUSO

Diante de todo o exposto, requer a ora contestante seja acolhida a


preliminar de compromisso arbitral.

No obstante a Promessa de Compra e Venda tenha sido


firmada em carter irrevogvel e irretratvel, manifesta a r sua
expressa concordncia com o desfazimento do negcio, pugnando seja o
mesmo desde logo declarado, determinando-se, via de consequncia, a
imediata disponibilidade do bem imvel objeto do negcio, por
sentena de resoluo parcial do mrito.

Cingindo-se a lide somente no tocante ao quantum da restituio,


assim como aos pedidos de indenizao por danos materiais e morais,
pugna a ora contestante que sejam os mesmos julgados improcedentes, na
forma da fundamentao supra.

Por fim, protesta provar o alegado por todos os meios de prova


em direito admitidos.

Pede Deferimento,
Rio de Janeiro, 16 de junho de 2015.

Paulo Zide OAB/17224

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213
230

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2 VARA CVEL DO FORO REGIONAL DA BARRA DA
TIJUCA - RIO DE JANEIRO.

Processo N 0035483-56.2014.8.19.0209

TJRJ BTJ CV01 201504138394 13/07/15 12:42:56140848 PROGER-VIRTUAL


WILSON BARCELLOS DE ASSIS JUNIOR, e MARIA
BERNADETE BRAGA DE ASSIS, j devidamente qualificados na Ao Indenizatria pelo
Rito Ordinrio que movem em face de BROOKFIELD RIO DE JANEIRO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S/A e MTT 100 ADMINISTRAO E
PARTICIPAES S.A., vm, por meio de seus advogados, apresentar sua RPLICA,
diante da contestao apresentada pela MTT 100 ADMINISTRAO E PARTICIPAES
S.A, ora 2 R, o que faz mediante as razes de fato e de direito adiante apresentadas.

I - DA TERATOLGICA ALEGAO DE COMPETNCIA ARBITRAL

1. Em sua pea de bloqueio, salta aos olhos dos Autores a


alegao da 2 R quanto incompetncia do Judicirio para conhecer da lide, ao
argumento de que os eventuais conflitos advindos do contrato devem ser dirimidos
pela arbitragem, o que manifestamente viola os ditames do Cdigo de Proteo e
Defesa do Consumidor.

2. O diploma consumerista muito claro ao estatuir que so de


todo abusivas clusulas que imponham a arbitragem como nica forma de soluo de
litgios que versem sobre direitos do consumidor, seno confira-se a dico do art. 51,
VII, da referida Lei:

1
231

Art. 51. So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas


contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que:
VII - determinem a utilizao compulsria de arbitragem;

3. Resta evidente que o consumidor, enquanto sujeito


vulnervel, no pode ser sujeitado a resolver os conflitos advindos dos contratos por
ele firmados em cortes arbitrais, posto que essa forma de soluo de litgio apenas
intensificaria sua vulnerabilidade, vez que no possui paridade de armas para defender
seus interesses em to recente forma de composio de conflitos.

4. De outro modo, no fosse suficiente a Lei de regncia


rechaar prontamente o alegado pela R, a Constituio assevera que constitui direito
inarredvel do cidado o acesso ao Judicirio como forma de soluo de conflitos, na
forma do art. 5, XXXV, da Carta Constitucional. Nesse sentido, para que no restem
dvidas da irrazoabilidade do alegado, o Superior Tribunal de Justia, assentou a
questo quanto ao tema em debate nestes termos:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE ADESO.


CONVENO DE ARBITRAGEM. LIMITES E EXCEES. ARBITRAGEM EM
CONTRATOS DE FINANCIAMENTO IMOBILIRIO. CABIMENTO. LIMITES. 1. Com
a promulgao da Lei de Arbitragem, passaram a conviver, em harmonia,
trs regramentos de diferentes graus de especificidade: (i) a regra geral, que
obriga a observncia da arbitragem quando pactuada pelas partes, com
derrogao da jurisdio estatal; (ii) a regra especfica, contida no art. 4,
2, da Lei n 9.307/96 e aplicvel a contratos de adeso genricos, que
restringe a eficcia da clusula compromissria; e (iii) a regra ainda mais
especfica, contida no art. 51, VII, do CDC, incidente sobre contratos
derivados de relao de consumo, sejam eles de adeso ou no, impondo a
nulidade de clusula que determine a utilizao compulsria da arbitragem,
ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4, 2, da Lei n 9.307/96. 2. O
art. 51, VII, do CDC se limita a vedar a adoo prvia e compulsria da
arbitragem, no momento da celebrao do contrato, mas no impede que,
posteriormente, diante de eventual litgio, havendo consenso entre as partes
232

(em especial a aquiescncia do consumidor), seja instaurado o procedimento


arbitral. 3. As regras dos arts. 51, VIII, do CDC e 34 da Lei n 9.514/97 no so
incompatveis. Primeiro porque o art. 34 no se refere exclusivamente a
financiamentos imobilirios sujeitos ao CDC e segundo porque, havendo
relao de consumo, o dispositivo legal no fixa o momento em que dever
ser definida a efetiva utilizao da arbitragem. 4. Recurso especial a que se
nega provimento. (grifou-se)

(REsp 1169841/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,


julgado em 06/11/2012, DJe 14/11/2012)

5. Evidencia-se, portanto, que a obrigatoriedade do uso da


arbitragem, no caso em tela, infundada no merecendo acolhimento a preliminar
suscitada pela parte R.

II. DA INDUBITVEL INCIDNCIA DO CDIGO DE PROTEO E DEFESA DO


CONSUMIDOR

6. Ao contrrio do que tenta fazer crer a parte R, a incidncia


do Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor muito clara espcie. Assim se
entende, pois de um lado est presente a figura dos consumidores e, de outro, a 2 R,
prestadora de servios, conjuntamente com a 1 R por meio do contrato de
Promessa de Compra e Venda celebrado com os consumidores.

7. Dessa forma, a teor do art. 3 do Diploma Consumerista,


resta incontroversa a aplicao de tal norma, visto que presentes as figuras
indispensveis relao de consumo.

8. Frise-se que o argumento da 2 R de que os autores so


investidores, igualmente, no merece amparo. Isso, porque, com tal classificao,
pretende a parte demandada desqualificar a relao havida entre as partes, ao
argumento de que os Autores no seriam consumidores, nem to pouco

3
233

hipossuficientes em relao s Rs, o que, como se comprova dos documentos


carreados inicial, uma inverdade.

9. Importante destacar que o Superior Tribunal de Justia,


quanto ao conceito de consumidor previsto no art. 2, do CDC, estabeleceu slido
entendimento de que consumidor todo aquele pessoa fsica ou jurdica que
adquire ou utiliza produto ou servio como destinatrio final.

10. Desta forma, e com o intuito de tornar clara a mens legis do


Legislador quanto expresso destinatrio final, a Corte Superior adotou a Teoria do
Finalismo Mitigado, aduzindo que todo aquele que possui vulnerabilidade econmica,
tcnica e jurdica consumidor para os fins colimados no dispositivo.

11. Por tal razo, no h como negar a hipossuficincia dos


Autores tcnica, jurdica e econmica em relao s Rs. A uma, por ser muito
ntido que os consumidores no dispem de conhecimentos tcnicos perante s Rs,
dada sua especificidade; a duas, pois a complexidade das operaes realizadas pelas
construtoras e o conglomerado econmico associado, permitem-lhes a assessoria
jurdica vasta, ao passo que o Consumidor passa a ser assistido juridicamente com a
ocorrncia de danos ao seu patrimnio; a trs, pois no h como no notar a
discrepncia do poder econmico existente entre a R e os Autores que, com esforo
de suas economias, fizeram a aquisio das mencionadas salas.

12. Quanto matria, confiram-se os arestos a seguir coligidos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO


ESPECIAL. RELAO DE CONSUMO. EXISTNCIA. APLICABILIDADE DO CDC.
TEORIA FINALISTA. MITIGAO. POSSIBILIDADE. VULNERABILIDADE
VERIFICADA. REVISO. ANLISE DO CONJUNTO FTICO-PROBATRIO DOS
AUTOS. BICE DA SMULA N. 7/STJ. DECISO MANTIDA. 1. A Segunda Seo
desta Corte consolidou a aplicao da teoria subjetiva (ou finalista) para a
interpretao do conceito de consumidor. No entanto, em situaes
234

excepcionais, esta Corte tem mitigado os rigores da teoria finalista para


autorizar a incidncia do CDC nas hipteses em que a parte (pessoa fsica ou
jurdica), embora no seja propriamente a destinatria final do produto ou
do servio, apresenta-se em situao de vulnerabilidade ou submetida a
prtica abusiva. 2. No caso concreto, o Tribunal de origem, com base nos
elementos de prova, concluiu pela vulnerabilidade do agravado em relao
agravante. Alterar esse entendimento invivel em recurso especial a teor do
que dispe a Smula n. 7/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega
provimento. (grifou-se)

(AgRg no AREsp 415.244/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,


QUARTA TURMA, julgado em 07/05/2015, DJe 19/05/2015)

13. Portanto, no h o que tergiversar, os autores enquadram-


se na condio de consumidores, quer pelo disposto em lei, quer pelo claro
entendimento jurisprudencial sobre o tema.

III. DA MANIFESTA VIOLAO AOS DIREITOS DO CONSUMIDOR

14. Como j explorado na inicial, eventuais obstculos e


dificuldades enfrentados nos mercados de insumo e mo de obra no devem
configurar caso fortuito ou fora maior, como pretende escusar-se R.

15. A bem da verdade que os tais revezes operacionais so


inerentes atividade comercial explorada pela incorporadora e pela construtora,
no devendo os Autores arcarem com nenhum nus dessa natureza.

16. Assim, e diante do noticiado atraso na entrega das obras, cai


por terra o argumento da ocorrncia de caso fortuito que justificasse o atraso de sua
concluso, j que isto no seria o suficiente para o rompimento do nexo causal.
Igualmente notrio o dano causado aos autores que, com o atraso mencionado,

5
235

tiveram as suas legtimas expectativas frustradas, tendo em vista que a demora na


entrega das unidades em momento algum foi justificada aos consumidores.

17. Outro ponto na estratgia da defesa chama a ateno,


justamente, porque vai ao encontro dos fundamentos que embasaram o pleito dos
Autores. A R alega que, em virtude da clusula 8.3.1 do contrato, estaria previamente
estipulada a possibilidade de prorrogao das obras pelo perodo de 180 dias.

18. Urge ressaltar, no entanto, que tal clusula estaria, DE


QUALQUER FORMA, sendo violada pela R, uma vez que a concluso das obras estava
programada para FEVEREIRO/2014, sendo que os Autores foram informados de que a
expedio do Habite-se do referido imvel havia sido reprogramada somente para
NOVEMBRO/2014, isto , 270 DIAS APS O PRAZO INICIAL ESTIPULADO!!!

19. No mais, a R, numa postura desesperada e perniciosa tenta


reverter a situao alegando que foram os Autores quem deram causa ao
inadimplemento contratual. Nada mais absurdo, data venia.

20. despeito dos risveis argumentos trazidos pela pea de


bloqueio, encontram-se presentes os requisitos indispensveis a ensejar o dever de
indenizar, quais sejam: a conduta antijurdica da R, o dano, bem como o liame causal
que liga a conduta da R ao danos suportado pelos consumidores.

21. Por tais razes e diante da prpria contradio que a R se


esbarra, a tese autoral de que houve, de fato, um inadimplemento contratual
cristalina, pelo o que os Autores requerem o desfazimento do negcio jurdico, com a
devida restituio de todos os valores j pagos, alm de indenizao em perdas e
danos sofridos, exatamente como nos termos da inicial.
236

IV RETENO DE VALORES

22. Continuando sua fantasiosa jogatina, a R insiste em tentar


reverter o quadro de inadimplemento contratual a que deu causa, quando alega que a
reteno dos valores pagos seria devida pelo inadimplemento contratual dos
compradores.

23. J ficou exaustivamente demonstrado o atraso injustificvel


na concluso das obras por parte da R, motivo pelo qual culminou com o
desinteresse dos Autores em manter a relao contratual.

24. A partir dessa tica, os Autores pretendem haver a


restituio de TODOS os valores pagos em razo do manifesto inadimplemento
perpetrado pela R. Porm, caso seja outro o entendimento, caberia a R a reteno
de, NO MXIMO 10% dos valores despendidos, e nunca os 50% de multa sobre o valor
pago pelos Autores, conforme previsto na clusula 7.4-d.

25. Como j confrontado na inicial, tal clusula deve ser


judicialmente revista por fora no disposto do art. 6, V, do CDC e 413 do CC, por ser
manifestamente abusiva, desproporcional e inqua, PELO QUE, DEVE SER APLICADA
MULTA DE, NO MXIMO, 10%, exatamente conforme a inteligncia dos julgados
colacionados na exordial.

V DOS DANOS MATERIAIS

26. Conforme estipulou a Clusula 8.3.1.1, deveria ser pago, a


ttulo de clusula penal compensatria pelos danos materiais, o importe de 0,5% ao
ms sobre o valor do imvel corrigido.

27. Sendo assim, mais uma vez, diante do inadimplemento


contratual a que deu causa a R em decorrncia do atraso na concluso e entrega das

7
237

obras aos Autores, j sendo considerado o prazo de tolerncia de 180 dias, previsto no
contrato, requerem os Autores, a aplicao da aludida clusula, bem como o
acrscimo dos juros de mora a partir do recebimento da notificao extrajudicial
encaminhada pelos Autores empresa R, notificao esta recebida em 29/08/2014.

28. Nesse tocante, insta rechaar mais um dos teratolgicos


argumentos utilizados pela R, qual seja: a de culpa exclusiva da Construtora, ora
primeira R aos danos causados aos Autores. Tal argumento no merece subsistir
diante da responsabilidade solidria existente entre as Rs que alinharam interesses
econmicos em comum, obtendo proveito econmico, pelo que devem suportar os
nus advindos dessa organizao.

29. Por fim, refuta-se a alegada culpa exclusiva ou concorrente


dos autores para ocorrncia do dano. Isto, porque, pretende a 2 R, atribuir aos
Autores o abusivo atraso praticado pelas Rs, ao argumento de que os autores teriam
atrasado o pagamento das parcelas devidas, o que uma falcia. Assim se pode
verificar, s fls. 60 dos autos, que a prpria R apresenta a relao de prestaes j
pagas pelos Autores o que, por si s capaz de atestar a inexistncia dos alegados
atrasos.

VI DOS DANOS MORAIS

30. No que tange indenizao por danos morais, reportam-se


os Autores inicial, ressaltando que tiverem suas expectativas amplamente frustradas
em razo do atraso na concluso das obras da empresa R, fulminando com qualquer
planejamento financeiro idealizado pelos Autores quando da aquisio da unidade do
referido empreendimento imobilirio.

31. O fato que a conduta lesiva da R restou amplamente


configurada quando inadimpliu sua parte no contrato, causando danos na ordem
material e moral aos Autores. Portanto, o nexo causal sobejamente inerente ao
238

inadimplemento perpetrado, interligando conduta danosa e dano de forma clara,


contrariamente ao que tenta alegar a R em suas investidas evasivas.

32. Logo, a ttulo de reparao dos prejuzos sofridos, alm de


possuir um carter punitivo-pedaggico para outras situaes semelhantes,
pretendem os Autores serem indenizados no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais),
para cada um, de forma a proporcionar uma satisfao capaz de diminuir o abalo
moral sofrido e impor s Rs uma justa punio pelo inadimplemento perpetrado.

33. No mais, reportam-se os Autores aos termos da inicial,


requerendo a procedncia de todos os pedidos contidos s fls. 15/16, uma vez que
sobejamente demonstrado o inadimplemento perpetrado pela R quando do atraso
na concluso da obra contratada pelos Autores, alm de no conseguir demonstrar a
R em sua pea de bloqueio motivos capazes de justificar tal inadimplemento.

Pede Deferimento.
Rio de Janeiro, 13 de julho de 2015.

DANIEL BUCAR CERVASIO MATEUS RAPIZO FARIA


OAB/RJ 104.381 OAB/RJ 196.795-E

9
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Tribunal de Justia
Regional da Barra da Tijuca 281
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Fls.

Processo: 0035483-56.2014.8.19.0209
Processo Eletrnico

Classe/Assunto: Procedimento Ordinrio - Compra e Venda


Autor: WILSON BARCELLOS DE ASSIS JUNIOR
Autor: MARIA BERNADETE BRAGA DE ASSIS
Ru: MTT 100 ADMINISTRAO E PARTICIPAES S.A.
Ru: BROOKFIELD RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S/A

___________________________________________________________

Nesta data, fao os autos conclusos ao MM. Dr. Juiz


Arthur Eduardo Magalhaes Ferreira

Em 04/11/2015

Sentena
WILSON BARCELLOS DE ASSIS JUNIOR e MARIA BERNADETE BRAGA DE ASSIS,
devidamente qualificados na inicial, propem ao pelo rito ordinrio em face de MTT 100
ADMINISTRAO E PARTICIPAES S/A e BROOKFIELD RIO DE JANEIRO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S/A, igualmente qualificadas, alegando, em resumo, que
adquiriram da 1 R unidade imobiliria em empreendimento cuja incorporao ficou a cargo da 2
R, com entrega prevista para fevereiro de 2014, admitida a tolerncia de 180 dias. Afirmam que,
estando as obras muito atrasadas em relao ao cronograma inicial, notificaram as Rs de seu
interesse em desfazer o contrato e reaver a quantia paga em decorrncia da avena, sem
sucesso. Ressaltam a abusividade de clusula arbitral, bem como da que prev a reteno de
percentual superior a 10 % (dez por cento) das parcelas pagas na hiptese de desistncia do
negcio, em detrimento do consumidor. Concluem no sentido de que o contrato prev multa para a
hiptese de mora no cumprimento da obrigao de entrega do imvel, sendo certo que do
inadimplemento da obrigao contratada resultaram danos morais passveis de indenizao.

Requerem, portanto, a resciso do contrato de promessa de compra e venda, com


condenao das Rs devoluo da importncia paga, pugnando, subsidiariamente, pela
limitao ao patamar de 10 % (dez por cento) do percentual retido em favor das Rs; requerem a
condenao das Rs ao pagamento da clusula penal disposta no contrato e de indenizao por
danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada Autor, alm dos respectivos nus
da sucumbncia.

Juntam os documentos de fls. 18/83.

Determinada a livre distribuio do feito s fls. 86.

Emenda inicial s fls. 88/90, em que requerem a antecipao dos efeitos da tutela para
que as Rs se abstenham de incluir seus nomes em cadastros de entidades de proteo ao
crdito.

Contestao da 2 R s fls. 131/146, afirmando, em sntese, a validade da clusula

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contratual que prev a prorrogao do prazo de entrega das chaves na supervenincia de caso
fortuito, sendo certo que a concluso do empreendimento foi atrasada pela burocracia da
Administrao Pblica, por escassez de mo de obra e de materiais de construo. Aduz a
inocorrncia de causa que possa justificar a resciso unilateral do contrato e a devoluo do preo
integral, haja vista a previso contratual de reembolso parcial do valor pago, em caso de
desistncia do negcio. Pondera que no deu causa incidncia da multa contratual e conclui
pela inocorrncia de danos morais na hiptese vertente, pedidos esses, ademais, que guardariam
incompatibilidade entre si, na medida em que o propsito da clusula penal contratual a
prefixao das perdas e danos.

Junta os documentos de fls. 147/157.

Contestao da 1 R s fls. 184/204, com preliminar de conveno de arbitragem, no


mrito afirmando, em sntese, a validade da clusula contratual que prev tolerncia de 180 dias
no prazo de entrega das chaves, sendo certo que a unidade recebeu "habite-se" em abril de 2015.
Argumenta que o atraso das obras deve ser imputado exclusivamente 2 R, construtora e
incorporadora do empreendimento. Pondera que os Autores no fariam jus entrega das chaves,
na medida em que no quitaram a parcela final de financiamento. Informa no se opor ao pedido
de resciso, no havendo que se falar, todavia, na devoluo integral do valor pago, haja vista a
previso contratual de reembolso parcial na hiptese de desistncia do negcio. Pondera que no
deu causa incidncia da multa contratual e conclui pela inocorrncia de danos morais na
hiptese vertente.

Junta os documentos de fls. 205/213.

"Rplica" s fls. 223/228 e 230/238.

Instadas as partes a especificar as provas necessrias instruo do feito, a 2 R e os


Autores no requereram a produo de mais provas (247/248 e 276/277), ao passo que a 1 R
no se manifestou.

Os autos vieram conclusos para sentena em 4.11.2015.

o relatrio. Passo a decidir.

Afasta-se o pedido de extino do processo pela existncia de clusula de arbitragem. Isso


porque, em se tratando de contrato de adeso, bom que se veja que o aderente nada
"convenciona" seno aceita as condies que so impostas pelo fornecedor de bens ou servios.
Do contrrio, simplesmente no ser concludo o negcio.

Por isso que o Cdigo de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, inciso VII, prev que
nula a clusula de compromisso arbitral compulsria, assim entendida aquela que obriga ao
consumidor utilizar o Juzo Arbitral para a soluo da controvrsia em detrimento da utilizao da
via judicial. Qualquer outra interpretao tornaria incua a disposio contida no Cdigo de Defesa
do Consumidor, que visa resguardar a parte economicamente mais fraca na relao de consumo.

O Superior Tribunal de Justia, a propsito, firmou reiterada jurisprudncia sobre a matria,


consoante se extrai de alguns de seus precedentes:

"PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMVEL. NULIDADE DA SENTENA INEXISTENTE.


CLUSULA DE ARBITRAGEM. ABUSIVIDADE. REEXAME DE PROVAS. SMULAS 5 E 7.
(...) nula a clusula de conveno de arbitragem inserida em contrato de adeso, celebrado na

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vigncia do Cdigo de Defesa do Consumidor. (...)" (Recurso Especial n 819.519-PE relator


Ministro Humberto Gomes de Barros)

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO CIVIL


PBLICA. CONTRATO DE ADESO. VEDAO DE IMPOSIO COMPULSRIA DE
CLUSULA ARBITRAL. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ALEGAO DE LIVRE
PACTUAO. NO COMPROVAO. CONCLUSO DE UTILIZAO OBRIGATRIA PELO
TRIBUNAL A QUO. DESLINDE DA CONTROVRSIA RECAI EM REEXAME DE CLUSULAS
CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SMULA N. 5, DESTA CORTE.
I. Vedada a imposio compulsria de clusula arbitral em contratos de adeso firmados sob a
vigncia do cdigo de defesa do consumidor. (...)" (Agravo Regimental nos Embargos de
Declarao no Agravo de Instrumento n 1.101.015-RJ, relator Ministro Aldir Passarinho)

Nem se argumente que a hiptese em exame no versa relao de consumo, pois o fato de
o imvel consistir em sala comercial no descaracteriza, por si s, a natureza consumerista do
contrato. Nem mesmo a interpretao literal e restritiva do artigo 2 da Lei n 8.078/90 iria ao ponto
de excluir da definio de consumidor o indivduo que adquire um imvel com o fim de
investimento, posto que, nesse caso, no h que se falar no chamado consumo intermedirio, em
que o produto retorna para as cadeias de produo e distribuio, convertendo-se em outro
produto ou servio.

No mrito v-se que os Autores pretendem, em sntese, a resciso do contrato de promessa


de compra e venda firmado com a 1 R, em que figura a 2 R como interveniente incorporadora,
com a restituio integral dos pagamentos efetuados, alm da clusula penal contratual e de
indenizao por danos morais decorrentes do no cumprimento da obrigao de entrega do
imvel na data convencionada.

A Escritura Pblica de Promessa de Compra e Venda firmada entre as partes previu a


entrega do imvel para fevereiro de 2014 (Quadro Resumo, item 9, fls. 26), admitida a tolerncia
de 180 dias (fls. 45, clusula 8.3.1), que se findaram, portanto, em 31 de agosto de 2014, tudo em
conformidade com a escritura de fls. 22/57.

O prazo de tolerncia perfeitamente vlido em se tratando de promessa de compra e venda de


imveis, por fora do que dispe o artigo 48, 2, da Lei n 4.591/64, que prev que: " 2 - Do
contrato dever constar o prazo de entrega das obras e as condies e formas de sua eventual
prorrogao".

Ademais, a jurisprudncia pacfica do Tribunal de Justia admite a validade da clusula de


tolerncia, sendo de se ressaltar apenas um dos precedentes, da lavra da atual
Corregedora-Geral da Justia, Desembargadora Maria Augusta Vaz Monteiro de Figueiredo, que
exemplifica a questo:

"AO INDENIZATRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL EM CONSTRUO.


CONSTRUO PREVISTA, COM PRAZO DE CARNCIA, PARA FEVEREIRO DE 2009.
CONCLUSO DA OBRA E HABITE-SE OBTIDO EM AGOSTO DE 2010. IMVEL TOTALMENTE
QUITADO E RECEBIDO EM SETEMBRO DE 2010. INADIMPLEMENTO RECPROCO.
APLICAO DO ARTIGO 476 DO CDIGO CIVIL. REFORMA DA SENTENA.
IMPROCEDNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. PROVIMENTO DO RECURSO.
As parcelas mensais, bem como o valor de duas intermedirias e do sinal, foram devidamente
adimplidos. Entretanto, no que tange maior parcela do contrato, que deveria ser quitada at o dia
02/12/2008, de R$74.233,57, somente em 30/09/10 o autor efetuou seu pagamento, quase dois
anos aps a data prevista no contrato. Embora a data prevista para a concluso da obra fosse
agosto de 2008, clusula contratual admitida expressamente atraso na entrega em seis meses,

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possvel, assim, para maro de 2009. Seu pagamento no estava vinculado efetiva entrega do
imvel, mas sim a uma data especificamente indicada. Mesmo se considerada a data da efetiva
concluso da obra, 18/08/2010, ainda assim, no poderia o autor ser imitido na posse naquele
momento, pois somente efetuou o pagamento da parcela devida no dia 30/09/10, ou seja, 44 dias
depois da efetiva liberao do bem. O demandante sequer procurou depositar em juzo as
quantias por ele devidas, a fim de elidir sua mora contratual. No reunindo o autor, no momento da
liberao do imvel, as condies contratuais para receber as chaves, no cabe condenar a
empresa r ao pagamento de indenizao por danos morais, tampouco por lucros cessantes, que
sequer foram demonstrados, apenas alegados. Tal condenao somente seria cabvel se,
efetuados os pagamentos tal como estabelecido no contrato, o autor se visse impossibilitado de
usufruir o bem por culpa nica e exclusiva da r, que no o caso. Tambm no procede a
condenao devoluo em dobro dos encargos cobrados indevidamente, porque a prova dos
autos indica que no houve cobrana de juros e a correo monetria foi corretamente cobrada,
por ter previso legal e contratual.
D-se, pois, provimento ao recurso para julgar improcedentes os pedidos iniciais." (Apelao Cvel
n 0210936-49.2010.8.19.0001)
No entanto, mesmo ultrapassado esse prazo de tolerncia, o imvel no foi entregue aos
Autores, conforme se extrai da certido juntada s fls. 206/208, que indica que o "habite-se" foi
concedido apenas em 30.4.2015.

A 2 R, a cargo de quem ficou a incorporao do empreendimento, argumenta que o atraso


das obras se deveu a empecilhos burocrticos criados pelo Poder Pblico, bem como escassez
de mo de obra e de materiais no segmento da construo. Contudo, os fatos alegados so
absolutamente previsveis dentro da construo civil, tratando-se de risco da atividade
desenvolvida pela 2 R e, portanto, inoponvel aos consumidores.

De outro lado, no h que se falar em mora dos Autores, que, conforme admite a 1 R na
contestao, arcaram com todas as prestaes previstas na promessa de compra e venda,
exceo da parcela de entrega das chaves (item VIII, fls. 193/194). A inexigibilidade dessa
prestao patente ante o atraso da obra, sendo essa, por sinal, a tese sustentada pela 1 R na
notificao que encaminhou 2 R em 22.10.2014, juntada s fls. 210/211. Veja-se o argumento
usado pela 1 R naquela ocasio:

"Convm destacar que, em decorrncia da previso original de concluso das obras para fevereiro
de 2014, previu-se nas Promessas de Compra e Venda celebradas com os adquirentes uma
parcela correspondente ao saldo devedor, com vencimento em abril de 2014. Ocorre que, diante
do atraso no imputvel a eles, nem notificante, e devido prorrogao da data prevista para o
Habite-se e consequentemente da prorrogao da data de vencimento da referida parcela do
saldo devedor, alguns desses adquirentes requerem a no incidncia da correo monetria
incidente sobre o saldo devedor, pretenso que, se acolhida, obviamente trar ingentes prejuzos
notificante." (fls. 211, primeiro pargrafo,)

no mnimo curioso, para no dizer flagrantemente contraditrio, que a 1 R, tendo


sustentado que o vencimento da parcela de entrega das chaves foi postergado em razo do atraso
das obras quando se encontrava na condio de adquirente de unidades do empreendimento,
venha objetar a mora dos Autores quanto mesma prestao agora que se v includa no polo
passivo da demanda.

O "habite-se" foi concedido 30 de abril de 2015, depois de ultrapassado o prazo de


tolerncia previsto no contrato, que se encerrou em 31 de agosto de 2014, caracterizando o
descumprimento da obrigao contratual de entrega do bem e, em consequncia, a possibilidade
de resciso do contrato por parte dos compradores.

110
ARTHURFERREIRA
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btj01vciv@tjrj.jus.br

Sendo assim, perfeitamente lcita a propositura de ao para resciso do contrato firmado


entre as partes, com a restituio aos Autores de tudo quanto foi pago, a ttulo de danos
emergentes, nos termos da Smula 98 do Tribunal de Justia do Rio de Janeiro.

Neste sentido se firmou a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia, consoante de


extrai de alguns de seus precedentes:

"CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. RESOLUO POR


CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO 924. DO CDIGO CIVIL/1916. INAPLICABILIDADE.
APLICAO DO ART. 1.092, PARGRAFO NICO, DO CDIGO CIVIL/1916. RESTITUIO DA
INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO
ALUGUEL MENSAL QUE IMVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES.
Na resoluo de compromisso de compra e venda de imvel, por culpa do promitente-vendedor,
no aplicvel o disposto no art. 924 do Cdigo Civil/1916, mas sim o pargrafo nico do art.
1.092 do Cdigo Civil/1916, e, consequentemente, est o promitente-vendedor obrigado a
devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador.
Resolvida a relao obrigacional por culpa do promitente-vendedor que no cumpriu a sua
obrigao, as partes envolvidas devero retornar ao estgio anterior concretizao do negcio,
devolvendo-se ao promitente-vendedor faltoso o direito de livremente dispor do imvel, cabendo
ao promitente-comprador o reembolso da integralidade das parcelas j pagas, acrescida dos
lucros cessantes.
A inexecuo do contrato pelo promitente-vendedor, que no entrega o imvel na data estipulada,
causa, alm do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo
promitente-comprador, lucros cessantes a ttulo de alugueres que poderia o imvel ter rendido se
tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situao que, vinda da experincia comum,
no necessita de prova (art. 335 do Cdigo de Processo Civil)". (Recurso Especial n 644.984-RJ,
relatora Ministra Nancy Andrighi)

"CIVIL E PROCESSUAL. EMBARGOS DECLARATRIOS CUJAS RAZES SO


EXCLUSIVAMENTE INFRINGENTES. FUNGIBILIDADE DOS RECURSOS. RECEBIMENTO
COMO AGRAVO REGIMENTAL. COMPRA E VENDA. IMVEL. ATRASO NA ENTREGA.
LUCROS CESSANTES. PRESUNO. PROVIMENTO.
I. Nos termos da mais recente jurisprudncia do STJ, h presuno relativa do prejuzo do
promitente-comprador pelo atraso na entrega de imvel pelo promitente-vendedor, cabendo a
este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual no lhe
imputvel. Precedentes. (...)" (Agravo Regimental no Agravo n 1.036.023-RJ, relator Ministro Aldir
Passarinho)

Para restituio dos valores pagos pelos Autores s Rs necessrio ressalvar as


diferentes condies em que as mesmas figuraram na promessa de compra e venda, como
promitente vendedora a 1 R e como incorporadora do empreendimento a 2 R. Como se extrai
dos itens 5 a 8 do Quadro Resumo (fls. 24/26), os pagamentos deveriam ser efetuados 1 R,
exceo de possvel financiamento do saldo devedor e das despesas relativas a paisagismo e
decorao devidas incorporadora (2 R). Sendo assim, resolvido o contrato antes da entrega
das chaves e da quitao da parcela correspondente, a restituio das prestaes arcadas pelos
Autores dever ser feita, na sua maior parte, pela 1 R, destinatria dos pagamentos constantes
da planilha de fls. 60. J no que concerne aos valores consignados na planilha de fls. 59, relativos
a decorao e paisagismo, a restituio ser efetuada pela 2 R, destinatria desses
pagamentos.

devida a multa de que trata a clusula 8.3.1.1 da promessa de compra e venda, de vez
que a mesma negligenciou o cumprimento da obrigao de entregar o imvel na data
convencionada. A referida clusula contratual clara no sentido de que "fica expressamente

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convencionado que, ressalvada a ocorrncia de fora maior, se o atraso na concluso das obras,
nas condies definidas na presente escritura, exceder o prazo estabelecido no item anterior, por
razes imputveis INTERVENIENTE INCORPORADORA, pagar ela ao(s) OUTORGADO(s)
indenizao mensal, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preo do imvel,
atualizado monetariamente na forma da clusula sexta supra, desde eu o(s) OUTORGADO(S)
esteja(m) adimplente(s) com todas as obrigaes assumidas na presente escritura" (fls. 45/46).

A incidncia da clusula penal limitar-se- ao perodo em que os Autores se viram tolhidos


da fruio ou, em outras palavras, da explorao econmica do imvel, no sendo lcito presumir
que aps o ajuizamento da ao o bem renderia algum benefcio aos Autores, visto haverem
optado pela resoluo da promessa de compra e venda.

Sendo assim, caber s Rs arcar com o pagamento da referida multa no interregno de 31


de agosto de 2014 - data em que deveria ter sido entregue o imvel considerada a tolerncia de
180 dias - e 25 de novembro de 2014, quando a ao foi ajuizada.

Nesse ponto preciso esclarecer que no h bis in idem entre a multa contratual e a
pretenso de indenizao de danos materiais e morais decorrentes do inadimplemento da
obrigao de entrega do imvel.

O artigo 409 do Cdigo Civil prev que: "A clusula penal estipulada conjuntamente com a
obrigao, ou em ato posterior, pode referir-se inexecuo completa da obrigao, de alguma
clusula especial ou simplesmente mora". Em outras palavras, a clusula penal (multa) poder
ser compensatria ou meramente moratria. No primeiro caso, servir de antecipao das perdas
e danos; no segundo, incidir apenas como penalidade pelo atraso no cumprimento da obrigao.

No caso dos autos, a multa estabelecida meramente moratria, vez que h nenhuma
meno contratual de que a mesma servir como compensao pelo inadimplemento da
obrigao.

Como ensina Judith Martins-Costa: "Diz-se compensatria a clusula penal quando


estabelecida para o caso de inexecuo completa da obrigao, por exemplo, quando algum
obriga-se a dar algo, e simplesmente, nada entrega, por ato imputvel e culposo. Ser tida,
diversamente, como moratria, quando disser respeito mora, que o no-cumprimento
imputvel da prestao devida na forma, lugar e tempo convencionados (art. 394). Ambas as
espcies obedecem a regimes jurdicos diversos, tendo mbito de aplicao tambm diverso"
(Comentrios ao Novo Cdigo Civil, Forense, vol. V, tomo II, pg. 424)

E conclui:

"Para que se configure o suporte ftico da previso, preciso que nenhum adimplemento, mesmo
insatisfatrio, tenha havido e que o credor nada tenha recebido. A pretenso dirigida pena s
perdida por ter sido recebido o cumprimento do crdito principal, no para o fato de exigi-lo. Por
consequncia, se o credor exige a pena, caduca imediatamente a pretenso ao cumprimento, na
medida em que a pretenso dirigida ao cumprimento da clusula penal significa 'uma forma mais
cmoda da pretenso indenizao'.
No entanto, preciso atentar: a regncia do art. 410 para o caso de 'total inadimplemento', e no
para o caso de 'inadimplemento de qualquer das clusulas', pois, para este vigorar o art. 411".
(ob. cit., pg. 427)

Tem incidncia, portanto, na espcie, a norma do artigo 411 do Cdigo Civil no sentido de
que: "Quando se estipular a clusula penal para o caso de mora, ou em segurana especial de
outra clusula determinada, ter o credor o arbtrio de exigir a satisfao da pena cominada,

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juntamente com o desempenho da obrigao principal."

devida, por fim, a indenizao por danos morais, na medida em que a jurisprudncia j
consolidou entendimento no sentido de que o atraso na entrega de imvel justifica o
reconhecimento do direito a indenizao a esse ttulo, pelo dano decorrente da frustrao sofrida
por aquele que compra e bem, mas v malograda a justa expectativa de receb-lo no prazo e
condies contratados.

Consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justia:

"Civil. Recurso Especial. Ao de indenizao por danos materiais e morais. Embargos de


declarao. Omisso, contradio ou obscuridade. No indicao. Smula 284?STF.
Inadimplemento de contrato de compra e venda de casa pr-fabricada. Ausncia de mero
inadimplemento contratual. Violao ao princpio da dignidade da pessoa humana. Danos morais.
Ocorrncia.
(...) A conduta da recorrida violou, portanto, o princpio da dignidade da pessoa humana, pois o
direito de moradia, entre outros direitos sociais, visa promoo de cada um dos componentes do
Estado, com o insigne propsito instrumental de torn-los aptos de realizar os atributos de sua
personalidade e afirmar a sua dignidade como pessoa humana. (...)" (Recurso Especial n
1.025.665-RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi)

A indenizao por danos morais deve ser fixada diante da repercusso do dano, as
possibilidades econmicas do ofensor e seu grau de culpa. O Superior Tribunal de Justia, no
julgamento do Recurso Especial n 171.084-MA, relator Ministro Slvio de Figueiredo, decidiu que:
"A indenizao deve ser fixada em termos razoveis, no se justificando que a reparao venha a
constituir-se em enriquecimento indevido, considerando que se recomenda que o arbitramento
deva operar-se com moderao, proporcionalmente ao grau de culpa, ao porte empresarial das
partes, s suas atividades comerciais e, ainda, ao valor do negcio, orientando-se o juiz pelos
critrios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudncia, com razoabilidade, valendo-se de sua
experincia e do bem senso, atento realidade da vida, notadamente situao econmica atual
e s peculiaridades de cada caso."

Considerando tais circunstncias, bem como a jurisprudncia majoritria do Tribunal de


Justia e o fato de que os Autores preferiram a resciso do contrato, arbitra-se a indenizao total
em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Quanto a quem incumbir o pagamento da indenizao por danos morais, aplica-se


espcie a regra do artigo 7, pargrafo nico, do Cdigo de Defesa do Consumidor, que institui a
responsabilidade solidria por todos os responsveis pelos danos causados ao consumidor.

Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para decretar a resciso do negcio jurdico
firmado entre as partes, condenando as Rs restituio dos valores pagos pelos Autores,
devidamente corrigidos a partir de cada desembolso (fls. 59 e 60), bem como ao pagamento da
multa de que trata a clusula 8.3.1.1 da Escritura de Promessa de Compra e Venda no perodo de
1 de setembro de 2014 a 24 de novembro de 2014, corrigida a partir de cada vencimento e, por
fim, ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a ttulo de indenizao por danos morais,
devidamente corrigidos a partir desta sentena, acrescendo-se a essas verbas juros moratrios de
12% (doze por cento) ao ano, contados da citao, por se tratar de ilcito contratual (RSTJ 10/414,
11/422, 17/324, etc.). Condeno as Rs, por fim, ao pagamento das custas processuais e
honorrios advocatcios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenao.

Transitada em julgado e decorridos cinco dias sem manifestao, d-se baixa e arquive-se.

110
ARTHURFERREIRA
Estado do Rio de Janeiro Poder Judicirio
Tribunal de Justia
Regional da Barra da Tijuca 288
Cartrio da 1 Vara Cvel
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Publique-se, registre-se e intimem-se.

Rio de Janeiro, 07/01/2016.

Arthur Eduardo Magalhaes Ferreira - Juiz Titular

___________________________________________________________

Autos recebidos do MM. Dr. Juiz

Arthur Eduardo Magalhaes Ferreira

Em ____/____/_____

Cdigo de Autenticao: 41CE.S8IN.CMYG.Q2S9


Este cdigo pode ser verificado em: http://www4.tjrj.jus.br/CertidaoCNJ/validacao.do

110
ARTHURFERREIRA

ARTHUR EDUARDO MAGALHAES FERREIRA:000021707 Assinado em 21/01/2016 16:46:40


Local: TJ-RJ
291

EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1 VARA CVEL DO FORO REGIONAL


DA BARRA DA TIJUCA DA COMARCA DO RIO DE JANEIRO - RJ

TJRJ BTJ CV01 201600490581 28/01/16 16:53:19137281 PROGER-VIRTUAL


Processo n 0035483-56.2014.8.19.0209

BROOKFIELD RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A., j qualificada nos


autos da AO DE RESOLUO CONTRATUAL, que lhe movem WILSON BARCELLOS DE ASSIS
JUNIOR e MARIA BERNADETE BRAGA DE ASSIS, vem respeitosamente presena de Vossa
Excelncia, com fundamento no artigo 535 e seguintes do Cdigo de Processo Civil, opor os
EMBARGOS DE DECLARAO, pelos motivos a seguir expostos.

I SNTESE DA AO - DA R. SENTENA

1. Trata-se a presente demanda de Ao de Resoluo Contratual, por meio da qual


pretendem os autores alcanar a declarao de extino contratual com fundamento em
inadimplemento da vendedora e consequente restituio parcial de valores pagos, assim como
a decretao de abusividade de clusula relativa reteno de quantias pagas e indenizao
por danos morais.

1
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292

2. Processado o feito, com regular apresentao de contestao, entendeu por bem o MM.
Juzo proferir sentena de procedncia do pedido para decretar a extino do contrato
celebrado entre partes por culpa das rs, bem como para determinar a devoluo total do
valor j pago pelo imvel, indenizao por danos morais e, ainda, multa contratual de 0,5% ao
ms (entre setembro e novembro de 2014), todos valores com correo monetria e juros de
mora de 1% ao ms, alm das custas processuais e honorrios advocatcios em 10% sobre o
valor atualizado da condenao.

3. Entretanto, apesar da r. sentena, a R ora ope os presentes embargos declaratrios


com o fim de sanar a omisso encontrada no tocante aos valores das custas e honorrios
advocatcios.

II DA OBSCURIDADE DA R. SENTENA

4. A causa no apresentaria maior complexidade, fato que se denotaria, inclusive, pela


ausncia de instruo probatria, indicando a inexistncia de razoabilidade no patamar fixado
em r.sentena.

1. Com efeito, em que pese o respeito ao trabalho desenvolvido pelo patrono dos autor,
o patamar 10% a ttulo de honorrios advocatcios em desfavor da r no se mostra razovel,
demonstram-se excessivos, devendo, por tal razo, serem minorados em conformidade com a
realidade dos autos.

5. Destarte, caber ao MM. Juzo, uma vez ao decidir os presentes embargos, verificar a
condenao em honorrios advocatcios e custas processuais, a fim de que este seja adequado
aos trabalhos desenvolvidos nos presentes autos.

III DO PEDIDO

2
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293

6. Diante do exposto, requer sejam conhecidos e providos os presentes embargos de


declarao, aclarando-se a r. sentena proferida pelo MM. Juzo.

7. Por fim, requer que todas as intimaes e publicaes atinentes ao presente feito
sejam realizadas EXCLUSIVAMENTE em nome da advogada LUCIANA NAZIMA, OAB/SP
169.451, sob pena de nulidade, conforme previsto no artigo 236, 1, do Cdigo de Processo
Civil, com a devida anotao na contracapa dos autos.

Termos em que,
Pede deferimento.

So Paulo, 28 de janeiro de 2016.

LUCIANA NAZIMA
OAB/SP 169.451

3
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Z IDE A DVOGADOS 296

RUA ARAJO PORTO ALEGRE, 36 - GRS. 1109/1110


CENTRO, RIO DE JANEIRO - RJ, BRASIL, 20030-902
T +55 21 2220-1344 | F +55 21 2524-6902

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1 Vara Cvel do Foro Regional da Barra
da Tijuca RJ

TJRJ BTJ CV01 201600551136 01/02/16 14:08:25137772 PROGER-VIRTUAL


Processo n 0035483-56.2014.8.19.0209

MTT 100 ADMINISTRAO E PARTICIPAES S/A,


nos autos da Ao Ordinria em epgrafe, que lhe movem WILSON
BARCELLOS DE ASSIS JUNIOR e MARIA BERNADETE BRAGA
DE ASSIS, vem, na forma e no prazo do art. 535 do Cdigo de Processo
Civil, opor os presentes embargos de declarao, pelos motivos de fato e
de direito que passa a expor:

O presente feito encontra-se, data venia, maculado por grave


e insanvel NULIDADE.

Como se verifica do processo eletrnico, o patrono da r MTT


100 ADMINISTRAO E PARTICIPAES S/A no foi intimado das
decises de fls. 240 e 269.

Repita-se: O patrono da r NO FOI INTIMADO.

CONTATO@ZIDEADVOGADOS.COM.BR

WWW.ZIDEADVOGADOS.COM.BR
Z IDE A DVOGADOS 297

FUNDADO EM 1968

Como melhor se passa a demonstrar:

A r MTT 100 ADMINISTRAO E PARTICIPAES S/A


apresentou contestao s fls. 184/204, instruda pelos documentos de fls.
205/213.

Especificamente s fls. 205, a r MTT100 apresentou procurao


outorgada ao patrono abaixo assinado (Dr. Paulo Zide).

Sucede, porm, que o nome do patrono da r MTT 100 no foi


includo no sistema de informtica e, por essa razo, o patrono no foi
intimado das decises proferidas no curso da lide (fls. 240 e 269).

Seno vejamos:

s fls. 240, as partes foram instadas a se manifestar em provas.

s fls. 242, foi expedida intimao eletrnica para o patrono dos


autores, Dr. Daniel Bucar Cervasio. s fls. 243, foi expedida expedida
intimao eletrnica para o patrono da r BROOKFIELD, Dra. Luciana
Nazima.

Como se verifica, no foi expedida intimao eletrnica para


o patrono da r MTT 100, Dr. Paulo Zide (abaixo assinado).

s fls. 269, foi indeferida a prova oral e aberto o prazo para


juntada de prova documental suplementar.

PGINA 2 DE 3
Z IDE A DVOGADOS 298

FUNDADO EM 1968

s fls. 271, foi expedida intimao eletrnica para o patrono dos


autores, Dr. Daniel Bucar Cervasio. s fls. 272, foi expedida expedida
intimao eletrnica para o patrono da r BROOKFIELD, Dra. Luciana
Nazima.

Novamente, no foi expedida intimao eletrnica para o


patrono da r MTT 100, Dr. Paulo Zide (abaixo assinado).

Portanto, h inegvel nulidade nulidade absoluta, diga-se de


passagem a partir de fls. 240.

Trata-se de clara afronta s garantias ao contraditrio,


ampla defesa e ao devido processo legal, bem como publicidade
processual.

Diante do exposto, requer a embargante MTT 100 que V.Exa.


acolha os presentes embargos declaratrios para declarar NULOS os
atos praticados a partir de fls. 240, determinando, por consequncia, a
regular intimao do patrono da r MTT 100, bem como todas as demais
providncias necessrias regularizao da marcha processual.

Pede Deferimento,
Rio de Janeiro, 01 de fevereiro de 2016.

Paulo Zide OAB/17224

PGINA 3 DE 3
395

EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2 VARA CVEL DO


FORO REGIONAL BARRA DA TIJUCA DA COMARCA DO RIO DE JANEIRO - RJ

TJRJ BTJ CV01 201706209247 28/08/17 17:49:29141635 PROGER-VIRTUAL


GRERJ n 80110971364-76

Autos do Processo n 0035483-56.2014.8.19.0209

BROOK FIELD RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS


IMOBILIRIOS S.A., devidamente qualificada nos autos da AO DE RESOLUO
CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO C/C INDENIZAO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS que WILSON BARCELLOS DE ASSIS JUNIOR E MARIA BERNADETE BRAGA
DE ASSIS promovem contra ela e MTT 100 ADMINISTRAO E PARTICIPAES S.A,
inconformada com a r. sentena de fls. 357/364 e 383, por seus advogados abaixo assinados, com
fulcro nos artigos 1.009 e seguintes, do Cdigo de Processo Civil, vem, respeitosamente, perante
Vossa Excelncia, interpor o presente RECURSO DE APELAO, pelas razes anexas,
requerendo a juntada da respectiva guia de recolhimento e seu recebimento, com a consequente
remessa ao Egrgio Tribunal de Justia do Rio de Janeiro.

Av. Presidente Juscelino Kubitschek, 1830 - sala 132 bloco 2 - Itaim Bibi So Paulo SP - CEP 04543-900
Tel. 55 11 3879-2777
396

Por fim, em conformidade com o disposto no inciso V, do artigo 77, do Cdigo de


Processo Civil 2015, indica a apelante o endereo na Cidade de So Paulo, na Avenida Presidente
Juscelino Kubitschek, n 1.830, 13 andar, para o recebimento de intimaes, requerendo, desde j,
sejam todas as notificaes, postais, ou mesmo publicaes, expedidas, exclusivamente, em nome
de seu advogado DR. DANIEL BATTIPAGLIA SGAI, inscrito na OAB/SP sob o n 214.918.

Termos em que,
pede deferimento
Rio de Janeiro, 28 de agosto de 2017.

DANIEL BATTIPAGLIA SGAI DENISE SICA PONTES CARDOSO


OAB/SP 214.918 OAB/SP 286.519
397

RAZES DA APELANTE

APELANTE: BROOKFIELD RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A.

APELADOS: WILSON BARCELLOS DE ASSIS JUNIOR E MARIA BERNADETE BRAGA DE


ASSIS

AUTOS DE ORIGEM: 0035483-56.2014.8.19.0209 2 VARA CVEL DO FORO REGIONAL


BARRA DA TIJUCA DA COMARCA DO RIO DE JANEIRO - RJ

EGRGIO TRIBUNAL,

COLENDA TURMA,

EMRITOS JULGADORES,

A r. sentena de mrito proferida pelo Douto Juzo de primeira instncia dever ser
parcialmente reformada, consoante as razes de fato e de direito adiante expostas.

TEMPESTIVIDADE

Denota-se, inicialmente, que r. sentena de fls. 357/364 foi disponibilizada em


25.05.2017, quinta-feira, e publicada em 29.05.2017, segunda-feira. Ambas as partes opuseram
Embargos de Declarao, sendo que esta corr foi intimada a respeito em 11.08.2017, sexta-feira.
Dessa maneira, levando-se em considerao o prazo de 15 (quinze) dias teis, previsto no artigo 1.003,
5, do Cdigo de Processo Civil, o cmputo inicial para a interposio do presente recurso deu-se em
14.08.2017, segunda-feira, primeiro dia til subsequente, com seu termo final no dia 01.09.2017,
sexta-feira. , portanto, manifestamente tempestivo o presente recurso interposto nesta data.
398

BREVE ESCORO FTICO

Trata-se, em sntese, de ao de resciso contratual em virtude de atraso na entrega da


unidade 917, integrante do empreendimento Brookfield Place Worldwide Offices, cujo trmino das
obras estava programado para janeiro/2015, j com o acrscimo do prazo de tolerncia contratual,
sendo o habite-se expedido em abril/2015.

Requerem os apelados a resciso do contrato pelo inadimplemento da vendedora, com


a devoluo integral de todos os valores pagos ou, subsidiariamente, a devoluo parcial. Requerem,
ainda, a condenao desta apelante e da corr MTT ao pagamento de danos materiais, com fulcro na
clusula 8.3.1.1 do contrato; danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), e verbas
sucumbenciais.

Em que pese o arguido em defesa, por ambas as rs, sobreveio a r. sentena, a qual
julgou o feito procedente, nos termos adiante colacionados:

Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para decretar a resciso


do negcio jurdico firmado entre as partes e condenar as Rs a restituir os
valores pagos pelos Autores, devidamente corrigidos a partir de cada
desembolso (fls. 59 e 60), bem como ao pagamento da multa de que trata a
clusula 8.3.1.1 da Escritura de Promessa de Compra e Venda no perodo
de 1 de setembro de 2014 a 24 de novembro de 2014, corrigida a partir de
cada vencimento e, por fim, ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a
ttulo de indenizao por danos morais, devidamente corrigidos a partir
desta sentena, acrescendo-se a essas verbas juros moratrios de 12% (doze
por cento) ao ano, contados da citao, por se tratar de ilcito contratual
(RSTJ 10/414, 11/42217/324, etc.). Condeno as rs, por fim, ao pagamento
das custas processuais e honorrios advocatcios que fixo em 10% (dez por
cento) sobre o valor da condenao.
399

Irresignada, no restou outra alternativa a esta apelante, a no ser a interposio do


presente recurso de apelao, a fim de que sejam retificadas as incongruncias prolatadas no decisum
exarado pelo d. Juzo a quo.

DA IMPERIOSA NECESSIDADE DE REFORMA DA R. SENTENA

PRELIMINARMENTE
DA MATRIA DE ORDEM PBLICA
DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA R BROOKFIELD RIO DE JANEIRO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A. QUANTO S VERBAS DE DEVOLUO E
AOS DEMAIS PLEITOS INDENIZATRIOS

No obstante esta apelante no ter demonstrado sua ilegitimidade passiva em sede de


contestao, cumpre esclarecer que a matria em questo de ordem pblica, e foi arguida por meio
de embargos de declarao.

Pois bem. Consoante a escritura acostada ao feito pelos apelados s fls. 22/57, o
instrumento contratual in littis foi pactuado com a corr MTT 100 ADMINISTRAO E
PARTICIPAES S.A., e no com a corr BROOKFIELD RIO DE JANEIRO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A.

Dessa feita, evidencia-se que esta apelante, BROOKFIELD RIO DE JANEIRO


EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A., no participou diretamente do negcio jurdico
firmado entre a corr MTT 100 ADMINISTRAO E PARTICIPAES S.A., figurando apenas
como interveniente anuente, na condio de incorporadora do empreendimento.

Com efeito, esta apelante celebrou contrato com a corr MTT 100 ADMINISTRAO
E PARTICIPAES S.A., para aquisio do terreno e incorporao do empreendimento em epgrafe,
de modo que a forma de pagamento ajustada entre as partes foi por meio de permuta.
400

Nesse sentido, a unidade em epgrafe foi repassada pela apelante BROOKFIELD RIO
DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A corr MTT, tendo esta ltima
comercializado o imvel aos apelados, de modo que esta apelante no alienou a unidade em litgio
aos apelados, restando impossvel seu envolvimento nesta celeuma, de modo que sua ilegitimidade
passiva ad causam evidente, e deve ser reconhecida de ofcio por esse d. Juzo.

Os apelados firmaram escritura com a corr MTT, de modo que apenas esta possui
legitimidade para responder pelo pedido de resciso deduzido nestes autos. Sendo assim, no h
qualquer relao direta de qualquer das empresas do grupo econmico da Brookfield com os
adquirentes da unidade autonma em litgio, integrante do empreendimento Brookfield Place
Worldwide Offices.

Apenas as partes envolvidas no negcio jurdico firmado possuem condies e/ou


legitimidade para modificar ou extinguir obrigaes ali estabelecidas., sendo impossvel desfazer
um negcio jurdico do qual esta apelante no participou.

Assim sendo, inconcebvel que, aps o conhecimento destas circunstncias, os


apelados tenham intentado demanda judicial em face desta apelante, visando a resciso de contrato
do qual no fez parte, razo pela qual a extino do feito em virtude de sua ilegitimidade passiva, nos
termos do artigo 485, inciso VI, do Cdigo de Processo Civil, medida de rigor.

DA QUALIDADE DE INVESTIDOR DOS APELADOS


INAPLICABILIDADE DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO CASO.

O Cdigo de Defesa do Consumidor foi criado com o objetivo de equilibrar as foras


entre os fornecedores e os consumidores, almejando extirpar do mercado prticas e condutas lesivas.
Todavia, cumpre salientar que no se trata o caso in littis de uma relao de consumo, uma vez
que os apelados adquiriram 3 (trs) unidades, eis que alm da sala comercial em questo,
adquiriu as salas comerciais 915 e 916, integrantes do mesmo empreendimento, o que foi
comprovado perante o d. Juzo primevo, restando demonstrado seu patente intuito econmico.
401

Assim, denota-se que os apelados no so consumidores, na acepo jurdica do


termo, uma vez que no so destinatrios finais das unidades.

De acordo com a documentao carreada ao feito, denota-se que os apelados


adquiriram 3 (trs) salas comerciais, com o nico objetivo de obter proveito econmico, uma vez que,
no atual cenrio de crise econmica, no qualquer homem mdio que adquire 3 (trs) imveis
novos, com alto valor de mercado, para a obteno de renda.

Dessarte, constata-se que os apelados, na qualidade de pessoas fsicas de


significativo poder aquisitivo, no podem ser enquadrados como simples consumidores, posto
que, na realidade, so investidores imobilirios, com total conhecimento das regras deste
mercado, almejando lucro com esta atividade.

Correta a afirmao de que o incorporador/construtor se enquadra na figura de


fornecedor de bem imvel, mas no necessariamente todo comprador se enquadrar na figura de
consumidor. Nesse contexto, dispe o artigo 2, do Cdigo de Defesa do Consumidor:

Art. 2. Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza


produto ou servio como destinatrio final

Portanto, considerando que as unidades foram adquiridas exclusivamente para o


proveito econmico dos apelados, evidencia-se que estes no se enquadram na concepo de
consumidores, uma vez que no so destinatrios finais, razo pela qual no h que se falar em
incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor.

O legislador ptrio, ao definir conceito de consumidor, indicou aquele que o


destinatrio final do produto ou servio adquirido, o que no se vislumbra no presente caso.

Nesse sentido, segue deciso proferida em caso anlogo:

Existe posicionamento pacfico da jurisprudncia admitindo a incidncia


do regime consumerista para contratos de promessa de compra e venda de
402

unidades imobilirias em construo, com a possibilidade de declarao de


nulidade de clusulas abusivas. No entanto, no caso dos autos, o autor
revela-se efetivamente um investidor no mercado imobilirio. (...) Assim, fica
evidenciado que o autor se afasta do conceito de consumidor previsto no
artigo2 da Lei n 8.078/1990. Isso porque, o fato de negociar com freqncia
imveis, denota profissionalismo, o que pressupe ser atividade tendente ao
lucro, e no mera criao de patrimnio familiar.

(Processo n 1118262-58.2015.8.26.0100 8 Vara Cvel de So Paulo


Juza de Direito Vanessa Ribeiro Mateus) (grifo nosso)

Assim, diante do explanado anteriormente, resta cristalino que no h que se falar na


aplicao das normas protetivas do Cdigo de Defesa do Consumidor in casu, na medida em que os
apelados no so destinatrios finais dos bens adquiridos.

DA TEORIA DO RISCO DO NEGCIO.


IMVEIS ADQUIRIDOS POR INVESTIDORES.

Na Teoria do Risco do Negcio, a concepo de risco est atrelada ao conceito de


responsabilidade que o investidor assume, ao atrelar-se a determinada negociao.

A possibilidade de insucesso inerente ao exerccio de qualquer atividade empresarial,


pois todo o negcio implica em riscos.

Nos ensinamentos de Rizzatto Nunes (in Curso de direito do consumidor So Paulo:


Saraiva. 2015. p. 167):

Uma das caractersticas principais da atividade econmica o risco. Os


negcios implicam risco. Na livre iniciativa, a ao do empreendedor est
aberta simultaneamente ao sucesso e ao fracasso. A boa avaliao dessas
possibilidades por parte do empresrio fundamental para o investimento.
403

Um risco mal calculado pode levar o negcio bancarrota. Mas o risco


dele.

Sobre administrao de riscos, vale citar uma frase interessante:

Sem nmeros, no h vantagens nem possibilidades, sem vantagens e


probabilidades, o nico meio de lidar com o risco apelar para os deuses e
o destino. Sem nmeros, o risco uma questo de pura coragem. (Peter L.
Bernstein)

Consoante a documentao carreada aos autos, resta indubitvel que os apelados


adquiram os imveis integrantes do empreendimento em questo com patente interesse econmico.

Assim, quando da compra das unidades autnomas para investimento, os apelados


assumiram os riscos decorrentes de eventual insucesso desta negociao, devendo assumir
integralmente o nus decorrente de uma possvel entrega das unidades em data diversa ao quanto
pactuado, uma vez que faz parte do risco do negcio em questo, no sendo este justo motivo para se
pleitear a resciso do instrumento firmado.

Na relao civil existente entre as partes, em eventual inadimplemento da apelante,


caber apenas a aplicao das penalidades previstas em contrato para a referida situao, caso
comprovada sua culpa, nada mais. Todavia, se os apelados objetivam a resciso contratual, que tem
por escopo fazer com que as partes voltem ao seu status quo ante assinatura dos contratos, sem ao
menos ter aguardado a expedio do habite-se, uma vez que a demanda foi distribuda em
25.11.2014, sendo o habite-se expedido em 30.04.2015, razo pela qual incua a discusso sobre a
data de concluso das obras e demais clusulas relacionadas.

Ora, Nobres Julgadores, para o investidor, o risco do negcio latente, sendo


necessrio coragem. No bastasse, o binmio risco-coragem deve ser calibrado por probabilidades e
chances - maiores ou menores - de que a coragem em assumir graus de risco possa trazer vantagem
competitiva em face dos infortnios.
404

Os apelados conheciam os riscos do negcio firmado, uma vez que acompanharam


toda a negociao, estando, desde o incio, cientes dos prazos de entrega, da possibilidade de
prorrogao, e, ainda, dos percentuais de reteno, na hiptese de desistncia.

Dessa forma, e considerando que os apelados adquiriram os imveis em litgio com o


perfil de investidores, se pretendem pelo desfazimento do negcio, por questes pessoais, devero
suportar o nus advindo desta desistncia desmotivada, in casu, a reteno prevista no referido
instrumento (Clusula 7.4), no havendo justo motivo para alterar as disposies contratuais
livremente pactuadas.

DO MRITO

ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES. FORA MAIOR.


VALIDADE DAS CLUSULAS EXPRESSAMENTE PACTUADAS.

O instrumento contratual em epgrafe estabeleceu o prazo de concluso das obras para


o ltimo dia de fevereiro/2014 (item 9), com possibilidade de prorrogao por 180 (cento e oitenta)
dias, findando em janeiro/2015, nos termos da clusula 8.3.1.

Com base nisso, cumpre esclarecer que, aps o decurso do prazo estimado para entrega
das unidades imobilirias, considerada a prorrogao contratual de 180 (cento e oitenta) dias,
presume-se que o incorporador imobilirio no estaria devidamente empenhado na concluso das
obras.

Entretanto, no foi o que ocorreu no presente caso. Todos os esforos para a


entrega das unidades foram envidados com afinco, voltados para que o habite-se do
empreendimento fosse devidamente expedido pelo Municpio do Rio de Janeiro.

In casu, foram diversas as circunstncias enfrentadas pela construtora neste perodo


de obras, que geraram a majorao do prazo de entrega das unidades, mas, especialmente, falta mo
de obra especializada e de material de construo no mercado imobilirio, pelas inmeras obras civis
405

realizadas nestes ltimos anos no pas, bem como em razo do excesso de chuvas que assolaram a
regio, sendo ambos os fatos de conhecimento notrio.

No obstante, a burocracia enfrentada junto ao Municpio do Rio de Janeiro retardou


a concluso das vistorias e demais etapas exigidas para a expedio do habite-se, sob a justificativa
de que aumentou consideravelmente a demanda deste tipo de servio realizado pelo Poder Pblico,
devido ao aquecimento da Construo Civil, em decorrncia da Copa do Mundo e das
Olimpadas.

Assim, no existe desdia da incorporadora, ou qualquer espcie de falta de empenho.


Com efeito, a vendedora providenciou todo o necessrio para que a expedio das licenas,
necessrias entrega das unidades, fosse concluda o mais rpido possvel, sendo o habite-se do
empreendimento expedido em 30.04.2015.

Ademais, cumpre apelante elucidar que a prorrogao da expedio do habite-se no


decorre de razes imputveis vendedora, e sim de hipteses notoriamente enquadradas em caso de
fora maior, nos termos da clusula 8.3.1.1, e caso fortuito, o que, por si s, a exime de eventual
dever de indenizar.

Trata-se de evidente fato jurdico extraordinrio, uma vez que foge normalidade, e
influencia juridicamente o prazo de entrega da obra.

Todavia, cumpre elucidar, ademais, que a presente demanda, cujo intuito


preponderante foi a resciso do instrumento contratual, foi distribuda em 25.11.2014, ou seja,
antes do trmino do prazo de tolerncia contratual, o que denota que na realidade os apelados
pretendiam desistir da unidade, independente da data de entrega do bem.

No h que se falar, ainda, em caso fortuito interno, integrado ao risco da atividade,


posto que, por bvio, a apelante no poderia impedir o crescimento acelerado do mercado de consumo
da construo civil.
406

Ademais, tampouco a apelante contribuiu para a escassez da mo de obra, que decorre


da pequena capacidade do pas, no que diz respeito formao de profissionais para a atividade, e,
ainda, jamais poderia impedir o acmulo de chuvas na regio.

Como se sabe, so excludentes de nexo de causalidade o caso fortuito (evento


imprevisvel) e fora maior (evento previsvel, mas inevitvel). Neste diapaso, convm destacar que,
nos termos do artigo 393 do Cdigo Civil, em decorrncia do supra especificado caso fortuito, bem
como da fora maior descrita, rompeu-se o nexo causal, que pudesse configurar mora por parte da
apelante, imprescindvel responsabilizao civil ou consumerista.

Art. 393. O devedor no responde pelos prejuzos resultantes de caso


fortuito ou fora maior, se expressamente no se houver por eles
responsabilizado.
Pargrafo nico. O caso fortuito ou de fora maior verifica-se no fato
necessrio, cujos efeitos no era possvel evitar ou impedir.

de se concluir, destarte, que ao contrrio do que afirmam os apelados, no h a


incidncia de qualquer penalidade, posto que sequer ocorreu qualquer tipo de fato imputvel
apelante, que sofreu intercorrncias relativas fora maior e/ou caso fortuito.

Ademais, verifica-se que os adquirentes foram comunicados sobre todas as etapas da


obra, ou situaes que podem interferir no andamento desta, por meios eletrnicos, comunicados e
notificaes, o que elencado pelos prprios apelados, o que demonstra reiteradamente a boa-f da
vendedora, nos termos do artigo 422, do Cdigo Civil, de modo que os adquirentes no podem alegar
desconhecimento, para buscar locupletamento ilcito.

Assim, seja por estipulao contratual ou por expressa dico de texto de Lei, atenta-
se que inexiste, no caso concreto, os elementos necessrios caracterizao da responsabilidade civil
ou consumerista, no havendo que se falar em dever de indenizar, haja vista que o nfimo
inadimplemento da obrigao foi ocasionado por ao que exclui o dever de reparar, por manifesto
rompimento de nexo causal. Corrobora com o exposto, acerca do nexo causal, a lio do ilustre mestre
Svio de Salvo Venosa, em sua obra Direito Civil: Responsabilidade Civil, 15 ed., 2015:
407

o liame que une a conduta do agente ao dano. por meio do exame da


relao causal que se conclui quem foi o causador do dano. Trata-se de
elemento indispensvel. A responsabilidade objetiva dispensa a culpa, mas
nunca dispensar o nexo causal.

Saliente-se que, em acordo com a brilhante lio citada, inexiste responsabilidade a


ser imputada apelante ainda que se leve em considerao a Teoria do Risco do Empreendimento,
haja vista a inexistncia de nexo entre a conduta da construtora, direcionando seus esforos para a
construo e entrega das unidades de seu empreendimento para satisfazer da melhor forma sua
demanda, e o efetivo atraso na entrega das obras, ocasionado por situaes que fogem de sua vontade.

Portanto, devero ser indeferidos os pedidos indenizatrios formulados nos autos,


posto que o atraso noticiado decorreu de caso fortuito, inerente ao mercado imobilirio, e de fora
maior, em razo do excesso de chuvas na regio, razo pela qual devem ser observados integralmente
os ditames contratuais.

A clusula contratual 8.3.1.1 prev expressamente que o atraso na concluso da obra,


aps o ms de janeiro/2015, j acrescido da tolerncia de 180 (cento e oitenta) dias, implicar no
pagamento de multa, desde que por razes imputveis vendedora.

Repisa-se, contudo, que o nfimo atraso ocorrido no caso in littis no decorre de razes
imputveis vendedora, e sim de hipteses notoriamente enquadradas em caso fortuito e/ou fora
maior.

Assim, seja por estipulao contratual ou por expressa dico de texto de Lei, atenta-
se que inexiste, no caso concreto, os elementos necessrios caracterizao da responsabilidade civil
ou consumerista, no havendo que se falar na devoluo integral de valores, sem a incidncia da
reteno contratual, prevista na Clusula 7.4, ou do dever de indenizar, haja vista que o
inadimplemento da obrigao foi ocasionado por ao que exclui o dever de reparar, por manifesto
rompimento de nexo causal.
408

Portanto, dever ser indeferido o pedido de devoluo integral de valores, formulado


nos autos, posto que o nfimo atraso noticiado decorreu de caso fortuito, inerente ao mercado
imobilirio, e da contratualmente prevista fora maior, em virtude do acmulo de chuvas na regio,
nos ltimos anos. Portanto, por qualquer ngulo que se observe devem integralmente cumpridos os
ditames contratuais.

DO ESTABELECIMENTO DE CLUSULA PENAL ESPECFICA.


IMPOSSIBILIDADE DE APLICAO DE NOVA PENALIDADE. VALIDADE DAS
CLUSULAS EXPRESSAMENTE PACTUADAS. DESCABIMENTO DE CUMULAO
DE PEDIDO DE RESCISO CONTRATUAL COM DEVOLUO INTEGRAL E
INDENIZAO POR DANOS MORAIS

No fosse s, a aplicao de eventual penalidade apelante, em razo do arguido


atraso, deve respeitar as condies contratuais entabuladas entre as partes, sob pena de
descumprimento do princpio pacta sunt servanda.

As partes firmaram escritura de promessa de compra e venda, a qual previa,


expressamente, penalidade especfica ao caso de atraso na entrega da unidade, nos termos do item
8.3.1.1.

Ora, Nobres Julgadores, fato inconteste que o instrumento entabulado entre as partes
estipulou penalidade aplicvel ao caso de atraso na obra, desde que por razes imputveis vendedora.

Consoante elucidado no tpico acima, o atraso na entrega do empreendimento deu-se


em razo da ocorrncia de fora maior, todavia, ainda que os Nobres Julgadores entendam de forma
distinta, o que se admite pelo princpio da eventualidade, aplicar penalidade diversa, ou em
percentual no estabelecido contratualmente entre as partes, alterando, unilateralmente, as
condies previstas, em benefcio da outra parte, uma medida que jamais dever prosperar.

A existncia de clusula penal, nas escrituras de promessa de compra e venda, no se


traduz em desequilbrio, tampouco abusiva, ou coloca os adquirentes em situao de desvantagem.
Trata-se de penalidade previamente acordada entre as partes, a ser aplicada em situao especfica:
409

atraso na concluso das obras por razes imputveis vendedora, excetuando-se as hipteses de
ocorrncia de fora maior.

A clusula penal, contratualmente estabelecida, visa compensar eventuais


dissabores/prejuzos de ordem moral e material, decorrentes da mora na concluso do
empreendimento, que possam ter afetado os adquirentes.

Assim, A APELANTE NO PODER SER PENALIZADA COM O


PAGAMENTO DE OUTRAS INDENIZAES, EM DETRIMENTO DO QUE DISPE O
CONTRATO.

O instrumento de promessa de compra e venda foi elaborados dentro dos ditames legais,
obedecendo todas as regras de direito contratual, bem como os princpios da autonomia da vontade,
consensualismo e boa-f, e, ainda, o princpio do pacta sunt servanda, sendo protegido pela
intangibilidade do ato jurdico perfeito e acabado.

Veja, Excelncia, que a presente demanda busca exorbitante indenizao por danos
morais, de forma no prevista contratualmente, o que foi deferido pelo d. Juzo a quo, restando claro,
portanto, que os apelados esto se apoiando no judicirio com o nico intuito de obter um ganho
financeiro s custas da apelante.

Ou seja, a clusula penal, estabelecida contratualmente, no percentual de 0,5% (meio


por cento) ao ms, deve ser entendida como o nico e exclusivo ressarcimento pelos supostos danos
suportados pelo apelante, na hiptese desse d. Juzo desconsiderar a ocorrncia de fora maior.

Perceba-se, ainda, que a multa compensatria engloba tanto danos materiais, como
eventuais danos morais, portanto, quaisquer pedidos indenizatrios. E nem poderia ser de outra forma,
pois se h esse ressarcimento para danos advindos do atraso na obra, no h que se admitir uma
segunda indenizao para cobrir os mesmos gastos, sob pena de caracterizar verdadeiro bis in idem.

Do mesmo modo, no h que se falar que os prejuzos sofridos pelos apelados superam
a quantia estabelecida pela clusula penal, uma vez que, conforme expressamente disposto pelo
410

artigo 416, do Cdigo Civil, a quantia que exceder a multa pactuada s ser exigvel quando
convencionado pelas partes, o que no acontece no presente caso:

Art. 416. Para exigir a pena convencional, no necessrio que o credor


alegue prejuzo.
Pargrafo nico. Ainda que o prejuzo exceda ao previsto na clusula penal,
no pode o credor exigir indenizao suplementar se assim no foi
convencionado. Se o tiver sido, apena vale como mnimo da indenizao
competindo ao credor provar o prejuzo excedente.

Dessa forma, a lei isenta a apelante da devoluo integral dos valores pagos, e sem o
devido percentual de reteno, em virtude do pedido de resciso contratual, quanto do pleito de
indenizao por danos morais, eis que a clusula penal foi previamente pactuada entre as partes, com
o objetivo de ressarcir os adquirentes na hiptese de eventual atraso na entrega da unidade, desde que
por razes imputveis vendedora.

Ainda neste diapaso, a clusula penal engloba todos e quaisquer tipos de indenizao,
para que se estabelea o estado pretrito no qual as partes se encontravam antes do contrato
estabelecido.

Por fim, consoante supra elucidado, o disposto no contrato se ampara no Cdigo Civil
e na Jurisprudncia Ptria, o que torna de rigor a reforma da r. sentena, restando indubitvel que na
hiptese desse d. Juzo entender pela inexistncia de fora maior, apenas a clusula penal cabvel
ao litgio, restando findada na data da expedio do habite-se.

DA RESCISO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS APELADOS.


DEVOLUO DOS VALORES PAGOS NA FORMA PREVISTA NA ESCRITURA
(CLUSULA 7.4).

Conforme se infere do feito, alm da resciso do contrato, com a qual a apelante no


se ope, os apelados pretendem a devoluo de 100% (cem por cento) dos valores pagos, corrigidos
monetariamente e acrescidos de juros de mora, o que foi deferido pelo d. Juzo a quo.
411

Ocorre que, ao arrepio do contrato firmado com a apelante, os apelados pretendem pr


fim s avenas firmadas desmotivadamente, desconsiderando os termos e condies fixadas para
tanto, de modo que a resciso dos contratos dever ser decretada por vontade exclusiva dos
adquirentes.

Como incontroverso, os apelados assinaram contrato que prev, expressamente, a


forma de restituio das parcelas pagas em caso de distrato. Portanto, o que se espera que o contrato
seja cumprido, a fim de evitar uma insegurana jurdica, e maiores prejuzos apelante, em
decorrncia da desistncia dos apelados.

Nesse diapaso, o instrumento de promessa de compra e venda expresso ao prever,


na clusula 7.4, que, na hiptese de resciso contratual, haver a devoluo proporcional dos valores
pagos.

O percentual de reteno, expressamente previsto em contrato, se justifica, na medida


em que o insucesso do contrato, como um todo, implicou (e ainda implica), em incontveis prejuzos
para a apelante, que merece ser ressarcida.

O prejuzo suportado ntido, j que a apelante criou expectativas, alm de ter


envidado esforos e investimentos com a publicidade, venda e preparo de infraestrutura de um
empreendimento, devidamente disponibilizado aos adquirentes, nos termos dos contratos firmados.

Com efeito, a apelante sofreu prejuzos com a desistncia do cliente, e ainda deve
restituir a totalidade os valores pagos, com incidncia de juros e correo monetria? Isso seria
praticamente um investimento dos apelados s custas da apelante. Nada mais absurdo!

Se todos os adquirentes, aps a aquisio do imvel, sem qualquer justo motivo,


resolverem desistir da negociao, postulando pela devoluo dos valores de forma integral, com o
acrscimo de correo monetria e juros de mora, poder ocorrer a quebra da apelante, o que no
se no pode jamais admitir, de modo que o Poder Judicirio deve incisivamente coibir esse tipo de
atitude ardilosa.
412

Imputar tais encargos apelante o mesmo que permitir a quebra do equilbrio


estabelecido pelo contrato, premiando os apelados por sua desistncia, em total prejuzo da
sade financeira da apelante.

Com a resciso deste contrato, a apelante ter que colocar a unidade novamente no
mercado, e isso implicar diversos gastos com divulgao, negociao e demais despesas
administrativas decorrentes dos novos negcios.

Quando h desistncia do negcio por um promitente adquirente, sem justo motivo,


como o caso dos autos, a apelante ainda obrigada a concluir o empreendimento e entreg-lo aos
outros promitentes que continuam o pagamento suas prestaes, tudo com base na programao
realizada.

Os apelados tinham cincia da restituio parcial dos valores em caso da desistncia


do negcio jurdico em tela. Isto porque, com a assinatura dos contratos de promessa de compra e
venda, estes declararam integral cincia sobre os termos do contrato, inclusive a respeito da
devoluo parcial dos valores pagos para a compra das unidades habitacionais objeto do litgio.

No entanto, alm de pleitear a resciso, fica claro que buscam revisar as clusulas
contratuais que preveem a reteno, sob o pretexto de que seriam abusivas, e ainda, fazer com que
seja imputado apelante o prejuzo, sem direito a qualquer reteno.

Todavia, ressalte-se, novamente, que se desejo dos apelados, a apelante no se


ope resciso contratual, porm, esta deve ser declarada como de nica responsabilidade
destes, e, ainda, devem ser mantidas as clusulas originalmente contratadas, uma vez que no
h qualquer abusividade nestas.

No intuito de minimizar os prejuzos amargados com as rescises decorrentes de


inadimplncia, e para coibir que novos clientes assumam de forma irresponsvel obrigaes que no
conseguem suportar, os Tribunais ptrios tm aceitado a reteno determinada em contrato, e anudo
com o ressarcimento das perdas e danos advindos de um negcio frustrado.
413

Como dito, a reteno aceita para fazer frente s despesas das vendedoras com
publicidade, administrao e demais custos decorrentes do cancelamento do negcio, por exemplo,
contratao de empresa de cobrana, diante da quebra da expectativa de sucesso de um contrato que,
no meio do caminho, restou infrutfero.

Vejamos, a propsito, a Smula n. 1 editada pelo eg. Tribunal de Justia de So Paulo:

O compromissrio comprador de imvel, mesmo inadimplente, pode pedir


a resciso do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensao
com gastos prprios de administrao e propaganda feitos pelo
compromissrio vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupao do bem.
(grifo e negrito insertos)

Ou seja, no tem cabimento os apelados pretenderem a devoluo dos valores pagos


em patamar diferente daquele previsto em contrato, mais correo monetria e juros de mora, eis que
foram os nicos responsveis pelo desfazimento do negcio jurdico entabulado.

Os contratos firmados preveem um desconto para a faixa de valor pago pelos apelados,
e no cabe agora impugnar a referida clusula por mero inconformismo. Ademais, referidos contratos
preveem a forma de restituio, e foram assinados pelos apelados sem qualquer oposio. Por isso, a
restituio prevista em contrato deve ser aplicada ao caso.

Caso no se entenda pela aplicao da reteno prevista em contrato, o que se admite


apenas em ateno ao princpio da eventualidade, o que se espera, por parte desse d. Juzo, a
determinao para a reteno de, no mnimo, 30% (trinta) por cento do valor pago, percentual este
plenamente aceito pela jurisprudncia.

Conforme se verifica, os Tribunais so unnimes ao permitir os descontos das verbas


de devoluo em porcentagens condizentes com as despesas e prejuzos sofridos pela vendedora:
414

AO DECLARATRIA DE RESCISO DE COMPROMISSO DE


COMPRA E VENDA C.C. DEVOLUAO DE QUANTIAS PAGAS E
INDENIZAO POR BENFEITORIAS - Resciso contratual operada com
base no Cdigo de Defesa do Consumidor que no permite a perda integral
das prestaes pagas pelos promitentes compradores mesmo inadimplentes.
Manuteno. Entendimento solidificado na Smula n 01 desta E. Corte.
Devoluo que deve ser feita de uma s vez e no no mesmo nmero de
parcelas previstas para a aquisio. Inteligncia da Smula 02 deste
Tribunal. Percentual de reteno (30%) que no admite majorao.
Benfeitoria indenizvel. Edificao de porte significativo, que no contou
com a oposio da r poca, e certamente trouxe valorizao ao imvel.
Arbitramento de aluguis apurveis em liquidao de sentena pelo tempo
que os autores permanecerem no imvel sem nada pagar. Acolhimento. -
APELO PROVIDO EM PARTE.

(Apelao, 0110539-92.2007.8.26.0000, Rel. Ramon Mateo Jnior, 7


Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, j. 03.07.2013)

***

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. BEM IMVEL DE


INTERESSE SOCIAL. RESCISO POR INADIMPLEMENTO DOS
COMPRADORES S PARCELAS CONTRATADAS. ADMISSIBILIDADE.
CASO EM QUE CONFESSADA A SITUAO DE INADIMPLNCIA.
INVIABILIDADE DA PERDA INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.
HIPTESE EM QUE FICA A RETENO EM FAVOR DO AUTOR
LIMITADA A 30% DO VALOR TOTAL PAGO, CONSIDERADA ENTREGA
E OCUPAO DO BEM, DESCONTADOS, TAMBM, ALUGUIS PELO
TEMPO DO INADIMPLEMENTO, FIXADOS EM 0.5% AO MS SOBRE
VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. AFASTAMENTO DA DECISO
DE IMPROCEDNCIA FUNDADA NA SUPOSTA QUITAO DO
CONTRATO POR INDENIZAO QUE SEQUER FORA REQUERIDA
415

PELA CORR. REINTEGRAO DE POSSE CONDICIONADA


DEVOLUO DOS VALORES. SUCUMBNCIA REPARTIDA ENTRE OS
LITIGANTES. RECURSO DE APELAO PARCIALMENTE PROVIDO.

(Apelao n. 0003397-94.2008.8.26.0452, Rel. Vito Guglielmi, 6 Cmara


de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, j. 27.06.2013)

***

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Sentena que declarou a


resciso do contrato, a reintegrao da vendedora na posse do imvel,
condenando os compradores na perda de 30% dos valores pagos.
Compradores inadimplentes. Recurso desprovido.

(Apelao n. 0207617-91.2009.8.26.0008, Rel. Teixeira Leite, 4 Cmara de


Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, j. 20.06.2013)

Diante do exposto, requer-se a reteno dos valores pagos na forma disposta em


contrato, conforme clusula 6.4. Ou, caso desta forma no se entenda, a devoluo no dever ser
fixada em patamares superiores a 70% (setenta por cento) dos valores pagos, descontadas as despesas
dos imveis, conforme entendimento jurisprudencial.

DA APLICAO DE JUROS NA VERBA DE DEVOLUO. DESCABIMENTO.

Conforme se verifica dos autos, os apelados postulam pelo recebimento integral das
verbas pagas, com a incidncia de correo monetria e juros de mora desde a citao, o que foi
deferido pelo Juzo primevo, mas no se faz crvel.

de sabena elementar que, se o interesse pela resciso contratual e, portanto, a culpa


pelo trmino do negcio, exclusiva dos adquirentes, como o caso dos autos, no h que se falar
em incidncia de juros na verba de reembolso.
416

Os adquirentes vieram pleitear em Juzo pela resciso dos contratos por mera
liberalidade, como restou comprovado. Assim, por evidente, eventuais juros de mora s podero
ser aplicados a partir do trnsito em julgado da sentena proferida, caso as verbas fixadas no
sejam devolvidas no prazo determinado.

Neste sentido:

Embargos de declarao. Resciso contratual c.c. reintegrao de posse.


Sistema Financeiro da Habitao. Ao julgada procedente para declarar a
resciso contratual e consequente reintegrao da posse, por outro lado,
determinou-se a devoluo de parte dos valores pagos, deduzido o
percentual de 10% a ttulo de multa e, a ttulo de aluguis, o tempo em que
os rus permaneceram no imvel. Atualizao monetria dever incidir a
partir do desembolso de cada parcela. Todavia, razo assiste ao embargante
quanto aos juros de mora, que devero incidir a partir do trnsito em
julgado da deciso que determinou a devoluo, j que antes no se pode
entender que a autora estava inadimplente. Embargos acolhidos.

(TJSP Embargos de Declarao 0095263-45.2012.8.26.0000 -Data do


julgamento: 13.08.2014).

EMENTA COMPRA E VENDA DE IMVEL. RESCISO DE CONTRATO


CUMULADA COM REINTEGRAO DE POSSE E INDENIZAO Mora
dos compradores quanto ao pagamento do preo. Financiamento bancrio
no obtido no termo previsto em contrato por culpa dos compradores
Matria preliminar de inpcia da inicial e carncia da ao, corretamente
afastadas - Resciso decretada. Reintegrao deferida como consequncia
do desfazimento do negcio Devoluo dos valores pagos que deve ser feita
com correo monetria dos respectivos desembolsos - Juros de mora
Incidncia a partir apenas do trnsito em julgado do acrdo que
determinar a restituio dos valores e no antes, j que a mora dos
417

compradores Precedente do Superior Tribunal de Justia acerca do


assunto. (...) Recurso parcialmente provido.

(TJSP - Apelao Cvel n 0028010-08.2004.8.26.0554, Des. Sales Rosi,


Data do julgamento: 11.04.2012).

Dessarte, considerando a resciso pleiteada por vontade exclusiva dos adquirentes,


requer a apelante que eventuais juros incidentes sobre a verba de devoluo sejam fixados aps o
trnsito em julgado da sentena.

IMPROCEDNCIA DO PEDIDO DE PAGAMENTO DE INDENIZAES NO CASO DE


RESCISO DO CONTRATO. ENRIQUECIMENTO ILCITO DOS APELADOS.

Cumpre esclarecer que a indenizao por danos, em decorrncia do atraso na entrega


do imvel, no merece prosperar, uma vez que os apelados j esto pleiteando pela resciso dos
contratos.

Os apelados requerem, nesta demanda, que alm de ser decretada a resciso do


contrato por inadimplemento da apelante, com a devoluo de 100% (cem por cento) dos valores
pagos, a apelante seja condenada ao pagamento de indenizao por danos morais.

Em primeiro lugar, repita-se, como dito alhures, que a construo de um


empreendimento imobilirio no tarefa das mais simples, como tentam fazer crer os apelados, tendo
em vista a iminente complexidade, e uma infinidade de variveis que se revelam no decorrer da
incorporao imobiliria, fatores de ordem natural, humana e material.

Nesse contexto, no raro o atraso para a concluso de uma obra extrapola o prprio
prazo de 180 (cento e oitenta) dias, previsto como de tolerncia, de sorte que seria absolutamente
temerrio e precipitado construtora efetuar a entrega do imvel dentro do prazo avenado apenas
por fora da previso contratual, sacrificando, por outro lado, a higidez, a segurana e a qualidade
necessrias completa e satisfatria fruio do bem.
418

O objetivo da resciso contratual , certamente, fazer com que as partes voltem ao seu
status quo ante assinatura do contrato, razo pela qual os pedidos indenizatrios acolhidos,
certamente colocaro o apelado em uma posio de vantagem, e no de igualdade ao status quo ante.

Nesta toada, supe-se que a simples opo pela resciso contratual lenitivo para
obteno de vantagens traduzidas pelo enriquecimento ilcito da parte que no demonstra a vontade
de voltar pura e simplesmente para a situao na qual se encontrava antes de contratar, e sim de
enriquecer ilicitamente atravs do pleito por indenizaes hipotticas, frutos to somente de sua
vontade, no encontrando, na Lei, qualquer estipulao a este favor.

Por tais motivos que a apelante pugna a este d. Juzo que sejam analisados tais fatos,
para que o Judicirio no se torne uma mquina de fazer dinheiro para os adquirentes de imveis
que, posteriormente, pedem resciso dos contratos e indenizaes, sob o pretexto de que o Cdigo de
Defesa do Consumidor os protege, e as construtoras devem ser severamente penalizadas pelo
descumprimento contratual.

DOS DANOS MORAIS INEXISTENTES

As apelantes foram condenadas, ainda, ao pagamento de indenizao por danos morais,


no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), sob a premissa de que, por culpa destas, os apelados foram
impedidos de usufruir do imvel adquirido. Entretanto, este entendimento no merece prosperar.

No h que se falar em indenizao de ordem moral, notadamente porque esta apelante


no cometeu qualquer ato ilcito que pudesse dar azo indenizao pretendida, ou seja, o nfimo
atraso na entrega da obra no decorre da omisso, negligncia ou imprudncia da apelante, restando
descaracterizados os elementos da responsabilidade civil.

Caso este d. Juzo no entenda desta forma, ainda que se considerasse eventual
responsabilidade, por parte desta apelante o que se argumenta s para propiciar um raciocnio lgico
certo que os apelados no fazem jus a qualquer indenizao, afinal, no h qualquer prova ou
indcio nos autos de que tenha havido tamanho sofrimento a atingir de forma grave, intensa e
duradoura, a esfera ntima destes, a ponto de justificar o pedido.
419

Dessarte, no foi provada nenhuma situao objetiva decorrente do acontecimento,


que indicasse alguma conseqncia mais grave.

Assim, no se vislumbra a ocorrncia de grave transtorno, vergonha ou desgosto


suportado pelos apelados, que fuja da normalidade a ponto de ocasionar inquietao ou desequilbrio
na esfera ntima, mas, ao contrrio, as circunstncias do caso configuram apenas dissabores que no
tm o condo de ofender a moral de uma pessoa comum, porquanto so prprios das relaes em
sociedade.

Este o posicionamento do Tribunal de So Paulo, vejamos:

O pedido de indenizao por danos morais no era mesmo de ser acolhido


uma vez que este Egrgio Tribunal de Justia tem entendimento
predominante no sentido de que, salvo circunstncia excepcional que
coloque o contratante em situao de extraordinria angustia e humilhao,
no caso inexistente, no h dano moral. que o dissabor inerente
expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no
cotidiano do homem mdio e no implica leso honra ou violao da
dignidade humana nem, por si s, conduz ao dano moral.

(Apelao n. 0044141-48.2010.8.26.0554, Rel. Carlos Henrique Miguel


Trevisan, 04 Cm. De Dir. Priv., j. 15.03.2012).

***

Precedente inserto em JTJ-Lex 167/44 retrata situao assemelhada,


derivada da no execuo prometida: Contrato Compromisso de compra
e venda Incorporao imobiliria Resciso Atraso na entrega da obra
Dano Moral Conceito no qual no se enquadra o simples
constrangimento decorrente do insucesso do negcio Indenizao no
devida Recurso no provido.
420

(Apelao n. 9160181-41.2008.8.26.0000, Rel. Luiz Ambra, 08 Cm. De


Dir. Priv., j. 14.03.2012)

***

Conforme lio de Youssef Said Cahali, em sua clssica obra Dano


Moral- RT, a frustrao de negcios imobilirios, salvo rarssimas excees,
no do ensanchas a acolh-los, posicionamento doutrinrio, alis,
amplamente adotado pela jurisprudncia ptria.

(Apelao n. 0126192-23.2010.8.26.0100, Rel. Paulo Alcides, 06 Cm. De Dir. Priv., j.


01.03.2012)

Por fim, ainda que se cogite o pagamento de indenizao por danos morais, o que,
repita-se, no se acredita, este deve ser concedido em montante razovel.

Ainda, o artigo 944, do Cdigo Civil, incisivo ao dispor que a indenizao se mede
pela extenso do dano, sendo o patrimnio do ofensor critrio imprestvel para o arbitramento da
indenizao, como afirma, em clssica lio, Wilson Melo da Silva 1:

E o que no juzo cvel se busca ressarcir apenas a consequncia do delito, ou


seja, o dano (...) Mira-se, na responsabilidade civil, a pessoa do ofendido e no a
do ofensor, a extenso do prejuzo, para a graduao do quantum reparador, e no
a culpa do autor.

Diante disso, a apelante requer seja julgado improcedente o pedido de indenizao por
danos morais formulado pelos apelados, diante da ausncia de nexo de causalidade entre a conduta
da apelante e os danos alegados e no comprovados na inicial e, porque, eventual dano moral advindo
de hipottico descumprimento contratual no tem o condo de gerar indenizao, conforme
posicionamento pacfico dos Tribunais.

1
SILVA, Wilson Melo da. O dano moral e sua reparao. Rio de Janeiro: Forense, 1983, p.573.
421

DO PRINCPIO DO PACTA SUNT SERVANDA.


PREVALNCIA DO QUANTO PACTUADO.

A corroborar o supra elucidado, cumpre apelante alertar que o instrumento de


compra e venda celebrado entre as partes foi elaborado em conformidade aos ditames legais,
obedecendo todas as regras de direito contratual, bem como os princpios da autonomia da vontade,
consensualismo e boa-f, e, ainda, o princpio do pacta sunt servanda.

Pelo consensualismo, temos que, para gerar um contrato vlido basta o acordo de
vontades. Assim, se as partes livremente compuseram-se sobre as bases contratuais, este ser vlido.
Ademais, pelo princpio da boa-f nos contratos, assim dispe o artigo 422, do Cdigo Civil:

Art. 422 - Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do


contrato, como em sua execuo, os princpios de probidade e boa-f.

O instituto da boa-f objetiva traa uma regra de conduta com fundamento na


honestidade, na retido e na lealdade, buscando humanizar a disputa entre os contratantes, impondo
a eles deveres anexos s disposies contratuais, as quais no possui cabimento a postura de querer
sempre levar vantagem.

Nessa linha de raciocnio, no poder a apelante ser penalizada com eventual


ressarcimento dos valores pleiteados pelo apelado, eis que as partes firmaram contrato de compra e
venda, com previso especfica dos percentuais de devoluo em caso de resciso, com o qual anuiu
o apelado, sem qualquer ressalva.

Diante disso, constata-se que a apelante cumpriu o pacto nos ditames do princpio da
boa-f objetiva, posto que concedeu ao adquirente conhecimento prvio das condies do contrato.

Oportuno trazer baila a preciosa lio da jurista e professora Maria Helena Diniz, no
tocante ao princpio da boa-f objetiva:
422

Segundo esse princpio, na interpretao do contrato, preciso ater-se mais


inteno do que ao sentido literal da linguagem, e, em prol do interesse
social de segurana das relaes jurdicas, as partes devero agir com
lealdade e confiana recprocas, auxiliando-se mutuamente na formao e
na execuo do contrato. Da estar ligado ao princpio da probidade.

(Curso de Direito Civil Brasileiro, Teoria das Obrigaes Contratuais e


Extracontratuais, 25 Edio, So Paulo: Saraiva).

O contrato celebrado entre os as partes permeado pelo princpio da autonomia da


vontade; portanto, faz lei entre as partes, sendo protegido pela intangibilidade do ato jurdico perfeito
e acabado, garantida constitucionalmente.

Segundo nos leciona a Professora Maria Helena Diniz:

A idia da auto-regulamentao dos interesses dos contratantes, baseada


no princpio da autonomia da vontade, sucede a da necessidade social de
proteger a confiana de cada um deles na observncia da avena estipulada,
ou melhor, na subordinao lex contractus. (...)Esse princpio da fora
obrigatria funda-se na regra de que o contrato lei entre as partes, desde
que estipulado validamente (RT, 543:243, 478:93), com observncia dos
requisitos legais.

(Curso de Direito Civil Brasileiro 3, Teoria dos Contratos, 25 Ed., Saraiva,


So Paulo)

E as disposies contratuais ajustadas exclusivamente entre as partes, uma vez


respeitados os requisitos de validade e eficcia do contrato, devero prevalecer naquele negcio
jurdico formalizado.

Diante dessas consideraes, verifica-se que no h qualquer justificativa plausvel


para que sejam deferidos os pedidos formulados na presente demanda, tampouco para permitir a
423

alterao das obrigaes contratuais assumidas pelo apelado, eis que os instrumentos em anlise esto
amparados pelos princpios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda.

CONCLUSO

Diante do exposto, requer seja declarado, por esses Nobres Julgadores, o


provimento do presente recurso de apelao, com a reforma da r. sentena apelada, pelas
razes supra expostas, a fim de que seja acolhida a ilegitimidade passiva desta apelante, nos
termos do artigo 485, VI, do Cdigo de Processo Civil; ou, alternativamente, seja declarado
improcedente o feito, nos termos do artigo 487, I, do Cdigo de Processo Civil, em observncia
aos ditames contratuais, e ao princpio do pacta sunt servanda.

Por fim, em conformidade com o disposto no inciso V, do artigo 77, do Cdigo de


Processo Civil 2015, indica a apelante o endereo na Cidade de So Paulo, na Avenida Presidente
Juscelino Kubitschek, n 1.830, 13 andar, para o recebimento de intimaes, requerendo, desde j,
sejam todas as notificaes, postais, ou mesmo publicaes, expedidas, exclusivamente, em nome
de seu advogado DR. DANIEL BATTIPAGLIA SGAI, inscrito na OAB/SP sob o n 214.918.

Termos em que,
pede deferimento
Rio de Janeiro, 28 de agosto de 2017.

DANIEL BATTIPAGLIA SGAI DENISE SICA PONTES CARDOSO


OAB/SP 214.918 OAB/SP 286.519

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