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Le pas-de-porte, encore qualifi de droit d'entre, est la somme en capital (rgle en une

seule fois ou en plusieurs chances) que le locataire verse au bailleur lors de son entre
dans les lieux et qui reste dfinitivement acquise celui-ci.

La perception d'un pas-de-porte concerne les locations nouvelles consenties par un


propritaire sur un immeuble usage commercial ou les locations anciennes lorsque le
bailleur obtient une contrepartie pcuniaire l'octroi d'une autorisation de cession de bail qui
se rvlerait ncessaire (notamment en cas de cession un commerant qui n'acquiert pas
le fonds).

Le pas-de-porte doit tre distingu du prix de cession du bail (droit au bail) vers
directement au locataire-cdant qui, mme s'il recouvre le plus souvent une ralit
conomique identique, prsente une nature juridique diffrente et demeure tranger aux
rapports du preneur et du bailleur.

Les difficults d'analyse du pas-de-porte ne prsentent pas un intrt purement thorique.


La dtermination de sa nature exacte a une incidence sur les modalits ultrieures de
fixation du prix lors des rvisions triennales ou au moment du renouvellement du bail.

En effet, si le pas-de-porte constitue simplement la rmunration d'avantages de nature


diverse ou la contrepartie du droit au renouvellement du bail, il n'entre pas en ligne de
compte dans les calculs relatifs au loyer.
Lorsque, au contraire, le pas-de-porte constitue un supplment de loyer, il doit tre pris en
considration pour le calcul de la rvision triennale et pour l'application de l'indice servant
la fixation du prix du bail renouvel. On observera, du reste, que les techniques d'inclusion
du pas-de-porte sont assez complexes et contradictoires, puisque le locataire a intrt
l'invoquer comme supplment de loyer pour les rvisions triennales et rcuser cette nature
lors du renouvellement du bail afin d'viter que l'indice.
De surcrot, ni la jurisprudence ni la doctrine ne s'accordent sur la dure que le supplment
de loyer est cens couvrir : dure du bail initial, ou dure de l'ensemble des baux renouvels.

La Cour de cassation en France-, quant elle, a laiss aux tribunaux le soin de


rechercher dans chaque cas quelle a t l'intention exacte des parties.
Elle considre en effet que le pas-de-porte peut tre, dans l'intention des parties, soit un
supplment de loyer pay d'avance, soit la contrepartie d'lments de natures diverses,
notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer.
Les juges du fond ont de ce fait l'obligation de se rfrer la volont des parties sans la
dnaturer lorsqu'elle est clairement affirme. Si cette volont est exprime de manire
insuffisamment explicite, les juges doivent dterminer quelle a t leur intention. La Cour de
cassation a ainsi cass les arrts qui refusaient de tenir compte du montant du pas-de-porte
dans le calcul du prix rvis sans avoir recherch si, dans l'intention des parties, les sommes
payes d'avance pouvaient constituer au mme titre que les redevances priodiques la
contrepartie de la jouissance des lieux dont bnficiait le preneur.
Les juges du fond ont gnralement tendance analyser dsormais le pas-de-porte comme
un supplment de loyer. Et un arrt a retenu que l'indemnit paye par le preneur avait pour
contrepartie la fois les avantages de la proprit commerciale et une diminution du loyer
d'origine.
Fiscalement, il faut faire la diffrence entre deux situations de pas-de-porte, selon s'il est
vers comme un supplment de loyer ou comme une indemnit d'viction. Dans le premier
cas, doit tre dclar par le propritaire en tant que revenu foncier. Est assujettie la Taxe
sur la valeur Ajoute (TVA). Quant au locataire, il doit dduire le pas de porte de ses
rsultats en fonction de la dure du contrat (1/9e par an) condition que le loyer fix dans le
bail soit anormalement bas. Dans le deuxime cas, le Pas-de Porte aucune imposition ne
devra tre applique car l'indemnit est considre comme la contrepartie de la dprciation
de la valeur du local