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INSPEO TCNICA DE EDIFCIOS

EXISTENTES (ITE)

NDIA DA SILVA FONTE

Dissertao submetida para satisfao parcial dos requisitos do grau de


MESTRE EM ENGENHARIA CIVIL ESPECIALIZAO EM CONSTRUES

Professor Doutor Vasco Peixoto de Freitas

JUNHO DE 2012
MESTRADO INTEGRADO EM ENGENHARIA CIVIL 2011/2012
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
Tel. +351-22-508 1901
Fax +351-22-508 1446
 miec@fe.up.pt

Editado por
FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO
Rua Dr. Roberto Frias
4200-465 PORTO
Portugal
Tel. +351-22-508 1400
Fax +351-22-508 1440
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Reprodues parciais deste documento sero autorizadas na condio que seja


mencionado o Autor e feita referncia a Mestrado Integrado em Engenharia Civil -
2009/2010 - Departamento de Engenharia Civil, Faculdade de Engenharia da
Universidade do Porto, Porto, Portugal, 2009.

As opinies e informaes includas neste documento representam unicamente o


ponto de vista do respectivo Autor, no podendo o Editor aceitar qualquer
responsabilidade legal ou outra em relao a erros ou omisses que possam existir.

Este documento foi produzido a partir de verso electrnica fornecida pelo respectivo
Autor.
Inspeo Tcnica de Edifcio Existente (ITE)

A meus Pais

O nico lugar onde o sucesso vem antes do trabalho no dicionrio


Albert Einstein
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

AGRADECIMENTOS
A realizao desta tese no seria possvel se no houvesse um conjunto de pessoas que, direta ou
indiretamente, me ajudaram a tornar este projeto vivel.
Comeo por agradecer ao meu orientador, o Professor Vasco Freitas, que foi a pessoa que fez com que
este trabalho fosse possvel, pois esteve sempre disponvel para ajudar e aconselhar. Tambm lhe
agradeo todo o material que me disponibilizou, pois sem ele seria quase impossvel a realizao deste
trabalho. E tambm lhe agradeo todo o tempo que dedicou ao meu trabalho
Agradeo ao professor Csar Daz, que quando solicitado para fornecer alguma informao e
bibliografia sobre a ITE utilizada na Catalunha, prontamente disponibilizou toda a informao que
possua.
Tambm tenho de agradecer Engenheira Ana Magalhes, funcionria da Cmara Municipal de Viana
do Castelo, que foi sempre to prestvel e atenciosa.
Um agradecimento muito sentido aos meus pais, pois sem o apoio deles nada disto seria possvel. Um
obrigado especial ao meu Pai, que apesar do momento difcil que atravessou nunca deixou de se
preocupar comigo e com o meu futuro, at ao ltimo dia da sua luta. Estejas onde estiveres obrigada
meu Pai.
Ao Jorge, pelo seu carinho e ateno, o meu muito obrigado. Para alm disso, tambm lhe tenho de
agradecer por me ter permitido usar a sua habitao como um dos casos de estudo.
O meu obrigado minha irm e irmo, que contriburam para o meu bem estar e alegria, animando-me
nos dias menos bons.
Agradeo tambm aos meus tios, Nela e Quintas, que me disponibilizaram a sua casa para aplicao
da ITE.
minha prima Stephanie que apesar de longe esteve sempre interessada na evoluo deste trabalho,
dando-me fora quando os dias corriam menos bem.
A todas as minhas amigas e amigos que me acompanharam nesta caminhada principalmente as Anas e
Ins, que nestes ltimos meses foram a minha companhia na Faculdade. Agradeo tambm ao meu
amigo Escusa que sempre se disponibilizou para me ajudar com os documentos em ingls.
O meu muito obrigado a quem sempre acreditou em mim e nas minhas capacidades!

i
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

RESUMO
Neste trabalho o enfoque principal a proposta de um mtodo de Inspeo Tcnica de Edifcios (ITE),
com base no mtodo que usado na Catalunha, na Espanha. A utilidade deste mtodo prende-se com a
avaliao do estado de utilizao dos edifcios existentes, edifcios esses que tm como objetivo entrar
no mercado de arrendamento.
Com a conjuntura atual do pas, a procura pelo mercado de arrendamento ir aumentar
significativamente, pelo que se justifica fornecer informao sobre as condies de utilizao das
fraes. O mtodo que se pretende propor tenciona verificar o estado de utilizao dos edifcios e
assim, classifica-los como aptos ou no aptos para o mercado de arrendamento. O mtodo tambm
permitir verificar quais os maiores problemas na habitao, podendo assim, o proprietrio proceder a
obras de reabilitao, se necessrio.
Como j foi dito, este mtodo baseia-se na ITE da Catalunha. No entanto o mtodo que se prope ser
bastante mais desenvolvido, abordando mais aspetos, tais como a trmica e a acstica, que no so
considerados no modelo catalo.
Procedeu-se tambm aplicao da metodologia proposta a dois edifcios. A primeira aplicao ser a
uma frao de um edifcio multifamiliar, enquanto a segunda ser a uma moradia unifamiliar.
Na parte final da dissertao far-se- uma anlise crtica ao mtodo proposto e s aplicaes do
mesmo.

PALAVRAS-CHAVE: reabilitao, arrendamento, inspeo, edifcios, estudos de caso.

iii
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

ABSTRACT
The emphasis about this paper is the proposal of a new Technical Buildings Inspection method, based
on the used method in Catalunha, Spain. The usefulness about this method is bonded with the
conditions evaluation of the existing buildings, which have the purpose of get into leasing market.
With the actual country conjecture, the demand for leasing market will grow significantly, which
justify the needing to supply information about the conditions of use of fractions. The purposed
method intends to verify the used buildings condition and so classify them as enabled or not enabled
for the leasing market. The method will also allow verifying what the biggest problems at the
habitation, allowing the owner to carry out rehabilitation works, if necessary.
As it was already said, this method is based on ITE from Catalunha. However, the method which
intends to be purposed will be much more developed, addressing more aspects, such as acoustics and
thermics, which are not considered in the Catalan model.
It was proceeded also to the application of the proposed methodology to two buildings. The first
application will be to a fraction of a single family building, while the second will be to a single family
house.
At the end of this paper it will be make a critical analysis of the proposed method and their
applications.

KEYWORDS: rehabilitation, leasing, inspection, buildings, case studies.

v
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

NDICE GERAL

AGRADECIMENTOS ................................................................................................................................... i
RESUMO ................................................................................................................................. iii
ABSTRACT ............................................................................................................................................... v

1. INTRODUO ....................................................................................................................1
1.1. ENQUANDRAMENTO ......................................................................................................................... 1
1.2. OBJETIVOS ....................................................................................................................................... 1
1.3. ORGANIZAO ESTRUTURAL DO TRABALHO ............................................................................... 2

2. O PARQUE HABITACIONAL, A REABILITAO E O


ARRENDAMENTO EM PORTUGAL ...................................................................3
2.1. ENQUADRAMENTO ........................................................................................................................... 3
2.2. O PARQUE HABITACIONAL ............................................................................................................. 3
2.2.1. EVOLUO DO PARQUE HABITACIONAL .............................................................................................. 4

2.2.2. IDADE E CARACTERSTICAS DO PARQUE HABITACIONAL ...................................................................... 6

2.2.3. REGIME DE OCUPAO E ARRENDAMENTO ........................................................................................ 9


2.3. REABILITAO DE EDIFCIOS ........................................................................................................ 10
2.3.1. O SETOR DA REABILITAO ............................................................................................................. 10

2.3.2. INCENTIVOS REABILITAO EM PORTUGAL .................................................................................... 11


2.4. ARRENDAMENTO............................................................................................................................ 12
2.5. APLICAO DO MTODO DE AVALIAO DO ESTADO DE CONSERVAO ............................... 16
2.5.1. CASO DE ESTUDO 1 ........................................................................................................................ 16

2.5.2. CASO DE ESTUDO 2 ........................................................................................................................ 16


2.6. NOTAS FINAIS ................................................................................................................................ 16

3. A INSPEO TCNICA DE EDIFCIOS NA CATALUNHA..19


3.1. INTRODUO .................................................................................................................................. 19
3.2. O PARQUE HABITACIONAL ESPANHOL ........................................................................................ 19
3.3. O PROCEDIMENTO DA ITE NA CATALUNHA ................................................................................. 20
3.3.1. O QUE A INSPEO TCNICA DE EDIFCIOS (ITE) ........................................................................... 22

3.3.2. QUAIS OS EDIFCIOS QUE ESTO OBRIGADOS ITE ........................................................................... 22

vii
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

3.3.3. QUANDO DEVE SER REALIZADA A INSPEO ..................................................................................... 22

3.3.4. QUEM DEVE PEDIR A ITE E QUEM A REALIZA .................................................................................... 23

3.3.5. O RELATRIO DA ITE ..................................................................................................................... 23

3.3.6. CLASSIFICAO POSSVEL DAS ANOMALIAS DO EDIFCIO ................................................................... 23

3.3.7. O CERTIFICADO DE APTIDO .......................................................................................................... 23


3.4. ASPETOS TCNICOS ..................................................................................................................... 24
3.4.1. OBSERVAES INICIAIS .................................................................................................................. 24
3.4.2. INSPEO DOS ELEMENTOS ESTRUTURAIS ...................................................................................... 25

3.4.3. INSPEO DAS FACHADAS E COBERTURAS ...................................................................................... 25

3.4.3.1. Instabilidade das fachadas ....................................................................................................... 25

3.4.3.2. Desprendimentos nas fachadas ............................................................................................... 25

3.4.3.3. Fissuras nas fachadas .............................................................................................................. 25

3.4.3.4. Problemas nas coberturas ........................................................................................................ 26

3.4.4. INSPEO DAS MANIFESTAES DE HUMIDADES ............................................................................. 26

3.4.5. INSPEO DAS INSTALAES .......................................................................................................... 26


3.5. NOTAS FINAIS ................................................................................................................................ 27

4. PROPOSTA DE METODOLOGIA PARA INSPEO


TCNICA DE EDIFCIOS EM PORTUGAL................................................. 29
4.1. ENQUADRAMENTO ........................................................................................................................ 29
4.2. ESTRUTURA DA ITE ...................................................................................................................... 30
4.2.1. IDENTIFICAO DO PROPRIETRIO ................................................................................................... 32

4.2.2. DADOS DO EDIFCIO ........................................................................................................................ 33

4.2.3. DESCRIO DO EDIFCIO ................................................................................................................ 34

4.2.4. INSPEO SISTEMA ESTRUTURAL .................................................................................................... 35


4.2.5. INSPEO COBERTURA E FACHADA ................................................................................................. 36

4.2.6. INSPEO DAS INSTALAES .......................................................................................................... 38

4.2.7. INSPEO DAS MANIFESTAES DE HUMIDADES ............................................................................. 43


4.2.8. INSPEO TRMICA........................................................................................................................ 44

4.2.9. INSPEO ACSTICA ...................................................................................................................... 53

4.2.10. INSPEO PARTES COMUNS ......................................................................................................... 54


4.2.11. INSPEO DE OUTROS ASPETOS .................................................................................................. 55

4.2.12. RESUMO DAS AVALIAES ........................................................................................................... 55

viii
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

4.2.13. QUALIFICAO DO EDIFCIO ........................................................................................................... 56

4.2.14. SITUAES DE RISCO ................................................................................................................... 59

4.2.15. COMENTRIOS .............................................................................................................................. 60

4.2.16. ANEXOS ....................................................................................................................................... 60


4.3. NOTAS FINAIS ................................................................................................................................ 60

5. APLICAO DA METODOLOGIA PROPOSTA .............................61


5.1. ENQUADRAMENTO ......................................................................................................................... 61
5.2. ESTUDO DE CASO 1 EDIFCIO MULTIFAMILIAR ......................................................................... 61
5.2.1. FICHA 0.1 IDENTIFICAO DO PROPRIETRIO.................................................................................... 61

5.2.2. FICHA 0.2 DADOS DO EDIFCIO ......................................................................................................... 61

5.2.3. FICHA 0.3 DESCRIO DO EDIFCIO ................................................................................................. 62


5.2.4. FICHA 0.4 INSPEO SISTEMA ESTRUTURAL ..................................................................................... 63

5.2.5. FICHA 0.5 INSPEO COBERTURA E FACHADA .................................................................................. 63

5.2.6. FICHA 0.6 INSPEO DAS INSTALAES ........................................................................................... 66


5.2.7. FICHA 0.7 INSPEO DAS MANIFESTAES DE HUMIDADES .............................................................. 66

5.2.8. FICHA 0.8 INSPEO TRMICA......................................................................................................... 67

5.2.9. FICHA 0.9 INSPEO ACSTICA ....................................................................................................... 69


5.2.10. FICHA 0.10 INSPEO PARTES COMUNS ........................................................................................ 70

5.2.11. FICHA 0.11 INSPEO DE OUTROS ASPETOS .................................................................................. 72

5.2.12. FICHA 0.12 RESUMO DAS AVALIAES .......................................................................................... 73

5.2.13. FICHA 0.13 QUALIFICAO DO EDIFCIO ......................................................................................... 73


5.3. ESTUDO DE CASO 2 EDIFCIO UNIFAMILIAR ............................................................................. 76
5.3.1. FICHA 0.1 IDENTIFICAO DO PROPRIETRIO.................................................................................... 76

5.3.2. FICHA 0.2 DADOS DO EDIFCIO ......................................................................................................... 77

5.3.3. FICHA 0.3 DESCRIO DO EDIFCIO ................................................................................................. 77

5.3.4. FICHA 0.4 INSPEO SISTEMA ESTRUTURAL ..................................................................................... 78


5.3.5. FICHA 0.5 INSPEO COBERTURA E FACHADA .................................................................................. 79

5.3.6. FICHA 0.6 INSPEO DAS INSTALAES ........................................................................................... 79

5.3.7. FICHA 0.7 INSPEO DAS MANIFESTAES DE HUMIDADES ............................................................... 81


5.3.8. FICHA 0.8 INSPEO TRMICA......................................................................................................... 81

5.3.9. FICHA 0.9 INSPEO ACSTICA ....................................................................................................... 83

5.3.10. FICHA 0.10 INSPEO PARTES COMUNS ........................................................................................ 83

ix
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

5.3.11. FICHA 0.11 INSPEO DE OUTROS ASPETOS ................................................................................. 83

5.3.12. FICHA 0.12 RESUMO DAS AVALIAES.......................................................................................... 84

5.3.13. FICHA 0.13 QUALIFICAO DO EDIFCIO......................................................................................... 84


5.4. COMPARAO COM O MAEC ...................................................................................................... 86
5.5. NOTAS FINAIS ............................................................................................................................... 87

6. CONCLUSES................................................................................................................ 89
6.1. CONCLUSES GERAIS................................................................................................................... 89
6.2. DIFICULDADES SENTIDAS AO LONGO DO TRABALHO ................................................................. 90
6.3. DESENVOLVIMENTOS FUTUROS ................................................................................................... 90

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .................................................................. 91

ANEXO 1: FICHA DE AVALIAO DO MAEC..................................... A.1

ANEXO 2: FICHA DE AVALIAO DO MAEC CASO DE


ESTUDO 1 ................................................................................................................................. A.2

ANEXO 3: FICHA DE AVALIAO DO MAEC CASO DE


ESTUDO 2 ................................................................................................................................. A.3

ANEXO 4: RELATRIO DA ITE, CATALUNHA................................... A.4

x
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

NDICE DE FIGURAS

Fig. 1 Setor da Construo Residencial na Europa .............................................................................. 5

Fig. 2 Edifcios segundo a poca de construo .................................................................................. 6


Fig. 3 Edifcios segundo a poca de construo na cidade do Porto ................................................... 7

Fig. 4 Nmero mdio de alojamentos por edifcios, em 2001 e 2011 .................................................. 7

Fig. 5 Diplomas que constituem o quadro legal do NRAU .................................................................. 14


Fig. 6 Cidade de Barcelona, Espanha ................................................................................................ 20

Fig. 7 Cidade de Madrid, Espanha ...................................................................................................... 20

Fig. 8 Procedimento da ITE, Catalunha .............................................................................................. 21

Fig. 9 Campo da Apreciao Global e das Observaes ................................................................... 31

Fig. 10 Campos para Identificao do proprietrio ............................................................................. 33

Fig. 11 Campo para Identificao do tcnico ...................................................................................... 33

Fig. 12 Campo para registar a morada do edifcio .............................................................................. 33

Fig. 13 Campo com dados do edifcio ................................................................................................. 34

Fig. 14 Campo para descrio do edifcio ........................................................................................... 35

Fig. 15 Campo para inspecionar o Sistema Estrutural ....................................................................... 36

Fig. 16 Campo para inspecionar a Cobertura ..................................................................................... 37

Fig. 17 Campo para inspecionar a Fachada ....................................................................................... 38

Fig. 18 Campo para inspecionar a Instalao de distribuio de gua .............................................. 39

Fig. 19 Questes relativas Instalao de distribuio de gua........................................................ 39

Fig. 20 Questes relativas Instalao de drenagem de guas residuais ........................................ 40

Fig. 21 Questes relativas Instalao de drenagem de guas pluviais ........................................... 41

Fig. 22 Campo para inspecionar a Instalao de AQS ....................................................................... 41

Fig. 23 Questes relativas Instalao do gs .................................................................................. 42

Fig. 24 Campo para avaliar as Humidades ......................................................................................... 43

Fig. 25 Questes relativas manifestao de humidades ................................................................. 44

Fig. 26 Dados trmicos ....................................................................................................................... 45


Fig. 27 Coeficientes de transmisso trmico mximo e de referncia de paredes e pavimentos
exteriores ................................................................................................................................................ 45

Fig. 28 Campos para avaliar termicamente paredes e pavimentos exteriores ................................... 46


Fig. 29 Coeficientes de transmisso trmico de referncia e fator solar mximo e de referncia do
vo envidraado ..................................................................................................................................... 47

Fig. 30 Campo para avaliar os vos envidraados ............................................................................. 48

xi
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 31 Situao de para os Locais No Aquecidos ....................................................................... 49

Fig. 32 Coeficientes de transmisso trmico mximo e de referncia de paredes e pavimentos


interiores ................................................................................................................................................ 49

Fig. 33 Questo relativas ao pavimento trreo .................................................................................. 49


Fig. 34 Tipo de ventilao existente na habitao ............................................................................. 50

Fig. 35 Questo sobre como a ventilao na habitao ................................................................. 50

Fig. 36 Admisso de ar ....................................................................................................................... 50


Fig. 37 Dispositivos de passagem de ar............................................................................................. 50

Fig. 38 Questes relativas existncia de dispositivos de extrao de ar ........................................ 51

Fig. 39 Questo relativa existncia de ventilador esttico .............................................................. 51

Fig. 40 Questes relativas ao exaustor .............................................................................................. 51

Fig. 41 Localizao do aparelho de combusto ................................................................................. 52

Fig. 42 Questes sobre a lareira ........................................................................................................ 52

Fig. 43 Questo para inspecionar o sistema de aquecimento ........................................................... 52

Fig. 44 Questo para avaliar o sistema de energia solar ................................................................... 53

Fig. 45 Questes para inspecionar a acstica ................................................................................... 54

Fig. 46 Identificao e descrio de anomalia ................................................................................... 54

Fig. 47 Campo para inspecionar outros aspetos ................................................................................ 55

Fig. 48 Resumo das avaliaes ......................................................................................................... 56

Fig. 49 Resumo das avaliaes das paredes e pavimentos exteriores, coberturas e vos
envidraados ......................................................................................................................................... 56

Fig. 50 Avaliao final dos temas e subtemas - Proposto ................................................................. 57

Fig. 51 Nota final do edifcio ............................................................................................................... 58

Fig. 52 Classificao do edifcio ......................................................................................................... 58

Fig. 53 Perfil mnimo ........................................................................................................................... 59

Fig. 54 Campo para registar Situaes de risco ................................................................................ 59

Fig. 55 Edifcio em estudo .................................................................................................................. 62

Fig. 56 Sujidade generalizada ............................................................................................................ 63


Fig. 57 Fissurao existente na fachada ............................................................................................ 64

Fig. 58 Escorrimentos por falta de soleira .......................................................................................... 64

Fig. 59 Desgaste da tinta .................................................................................................................... 64


Fig. 60 Degradao dos elementos salientes .................................................................................... 65

Fig. 61 Falta de uniformizao ........................................................................................................... 65

Fig. 62 Ausncia de calhas ................................................................................................................ 65

xii
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 63 Humidade na cozinha.............................................................................................................. 66


Fig. 64 Humidade na marquise ........................................................................................................... 67

Fig. 65 Humidade na instalao sanitria ........................................................................................... 67

Fig. 66 Ferrugem na tubagem de ao inox ......................................................................................... 70


Fig. 67 Sujidades ................................................................................................................................. 70

Fig. 68 Fissuras na parede da caixa de escada ................................................................................. 70

Fig. 69 Desgaste do teto ..................................................................................................................... 71


Fig. 70 Desgaste do pavimento........................................................................................................... 71

Fig. 71 Desgaste dos degraus ............................................................................................................ 71

Fig. 72 Problemas na porta de entrada ............................................................................................... 72


Fig. 73 Maus cheiros ........................................................................................................................... 72

Fig. 74 Destacamentos de tinta nos tetos ........................................................................................... 73

Fig. 75 Qualificao do caso de estudo 1 ........................................................................................... 74

Fig. 76 Perfil da frao (estudo de caso 1) ......................................................................................... 76

Fig. 77 Edifcio do estudo de caso 2 ................................................................................................... 77

Fig. 78 Fissura num pilar ..................................................................................................................... 78

Fig. 79 Degradao dos acessrios .................................................................................................... 79

Fig. 80 Envelhecimento das caleiras e tubos de queda ..................................................................... 80

Fig. 81 Sem ligao a uma caixa de areia .......................................................................................... 80

Fig. 82 Desgaste generalizado do revestimento exterior .................................................................... 83

Fig. 83 Fissuras nos degraus exteriores ............................................................................................. 84

Fig. 84 Qualificao do estudo de caso 2 ........................................................................................... 85


Fig. 85 Perfil do edifcio do caso de estudo 2 ..................................................................................... 86

xiii
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

xiv
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

NDICE DE QUADROS

Quadro 1 Edifcios e alojamentos e taxas de variao ......................................................................... 4

Quadro 2 Tipo de utilizao e tipo de edifcio ....................................................................................... 8


Quadro 3 Infraestruturas bsicas .......................................................................................................... 8

Quadro 4 Infraestruturas bsicas na Europa ........................................................................................ 9

Quadro 5 Escalo do valor mensal da renda ...................................................................................... 10


Quadro 6 Arrendatrios por escales etrios ..................................................................................... 10

Quadro 7 ndice de anomalias e respetivo coeficiente de conservao ............................................. 15

Quadro 8 Prazos mximos para emisso do Certificado de Aptido ................................................. 22


Quadro 9 Classificao da Apreciao Global e seu significado........................................................ 32

Quadro 10 Critrio de avaliao do sistema de AQS ......................................................................... 42

Quadro 11 Critrios para avaliar paredes exteriores .......................................................................... 46

Quadro 12 Critrios para avaliar pavimentos exteriores ..................................................................... 46

Quadro 13 Critrio de U para avaliar vos envidraados ................................................................... 48

Quadro 14 Critrio de Fator solar para avaliar vos envidraados .................................................... 48

Quadro 15 Identificao dos temas e subtemas ................................................................................. 75

xv
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

xvi
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

SMBOLOS E ABREVIATURAS

2
U - coeficiente de transmisso trmica [W/m K]

AECOPS Associao de Empresas de Construo Obras Pblicas e Servios

APEMIP Associao dos Profissionais e Empresas de Mediao Imobiliria de Portugal

AQS guas Quentes Sanitrias

CAM Comisses Arbitrais Municipais

CIEC Centro de Informacin y Economia de la Construccin

CIMI Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis

FIEC Federao da Indstria Europeia da Construo

IA ndice de Anomalia

IMI Imposto Municipal sobre Imveis


INE Instituto Nacional de Estatsticas

IRC Imposto sobre o Rendimento das pessoas Coletivas

IRS Imposto sobre o Rendimento de pessoas Singulares

ITE Inspeo Tcnica de Edifcios

IVA Imposto sobre o Valor Acrescentado

LNEC Laboratrio Nacional de Engenharia Civil

MAEC Mtodo de Avaliao do Estado de Conservao

NRAU Novo Regime do Arrendamento Urbano

RCCTE Regulamento das Caractersticas de Comportamento Trmico dos Edifcios


SRU Sociedades de Reabilitao Urbana

UE Unio Europeia

UEPC Unio Europeia dos Construtores Promotores

xvii
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

1
INTRODUO

1.1. ENQUADRAMENTO
Passeando pelos centros histricos das cidades portuguesas, facilmente se verifica o estado de
degradao dos edifcios. To importante como o estado de degradao em que se encontram a
preocupao com o futuro dos edifcios sem aes de manuteno. Para alm disso, devido crise que
se vive em Portugal verificou-se um aumento na procura do mercado de arrendamento, que no
consegue dar resposta pois a oferta escassa, sendo fundamental avaliar o estado de utilizao das
fraes que possam entrar nesse mercado.
Estas duas ideias parecem contradizer-se pois, por um lado h cada vez mais edifcios a serem
abandonados, por outro o mercado de arrendamento demasiado pequeno para a procura que existe.
Portanto tentar-se- propor uma estrutura metodolgica para realizao de Inspeo Tcnica aos
edifcios, principalmente aos que apresentarem uma idade igual ou superior a 20 anos. Com a
realizao da Inspeo Tcnica de Edifcios (ITE) pretende-se qualificar os edifcios para o mercado
de arrendamento pois, este mtodo indicar se o edifcio est ou no apto a ser colocado nesse
mercado. Alm disso poder ser um incentivo reabilitao pois quando o edifcio no estiver apto o
proprietrio dever executar as obras necessrias para que o edifcio seja considerado apto.
Como base para a elaborao de uma metodologia de Inspeo Tcnica de Edifcios, ter-se- a ITE
realizada na Catalunha, que apesar de ainda ser recente, ser um apoio fundamental, uma vez que em
Portugal no se tem conhecimento de que haja qualquer metodologia para inspecionar edifcio. Existe
o Mtodo de Avaliao do Estado de Conservao (MAEC), que permite determinar um coeficiente de
conservao que servir para a atualizao das rendas, que no de todo o objetivo do mtodo que se
pretende propor. No entanto, ambos os mtodos tm alguns aspetos em comum, que sero abordados
posteriormente.
Como se pode verificar fundamental que o arrendamento seja incentivado e com isso a reabilitao,
pois essencial que se trave a degradao e o abandono dos edifcios, principalmente nos centros das
cidades.

1.2. OBJETIVOS
Com o que foi exposto anteriormente decidiu-se traar quatro objetivos, que so os seguintes:
 Descrever e expor a ITE realizada na Catalunha, Espanha;
 Propor uma metodologia com base na ITE da Catalunha para Portugal;

1
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 Aplicar o mtodo de ITE desenvolvido;


 Explicitar a utilidade e vantagens de uma ITE em Portugal.
Ser em torno destes quatro objetivos que a dissertao andar. Obviamente sero tratados outros
assuntos que se considerem importantes e relevantes para complementar estes objetivos.

1.3. ORGANIZAO ESTRUTURAL DO TRABALHO


A presente Dissertao inicia-se com um captulo introdutrio, onde se definem os objetivos a
alcanar. Para alm deste captulo existiro ainda mais cinco captulos.
 Captulo 2: pretende-se mostrar Portugal em nmeros, tendo por base os Censos 2011. E
tambm se abordar a reabilitao, para se perceber como Portugal tem evoludo nesse setor.
Outro aspeto que se dar muito enfoque neste captulo o arrendamento, tentando mostrar-se
como est Portugal nesse mercado. Alm disso sempre que se tiver informaes do contexto
europeu, dos temas abordados, estas sero referenciadas. Para finalizar este captulo ser
abordado o Mtodo de Avaliao do estado de Conservao de edifcios, onde se far a sua
aplicao a dois estudos de caso.
 Captulo 3: o tema central, neste captulo, ser o Modelo de Inspeo Tcnica de Edifcios
realizado na Catalunha. Sero abordados os aspetos burocrticos e tcnicos. No entanto, o
captulo iniciado com uma leve abordagem aos Censos de 2001 realizados em Espanha para
se mostrar este pas em nmeros.
 Captulo 4: todo ele dedicado proposta da estrutura para a metodologia da ITE. Ser feita
uma abordagem exaustiva de cada tema, pois essencial ficar-se com uma exposio clara do
que se pretende em cada inspeo.
 Captulo 5: o mtodo de ITE desenvolvido ser aplicado a dois edifcios. Tentar-se- expor
todas as dificuldades sentidas durante a inspeo.
 Captulo 6: constitui a fase final do documento, onde constaro as concluses a que se chegaram
e se os objetivos foram cumpridos. igualmente apresentado um conjunto de sugestes para
desenvolvimentos futuros nesta rea.
Alm destes captulos, haver anexos onde constaro vrios documentos.

2
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

2
O PARQUE HABITACIONAL, A
REABILITAO E O
ARRENDAMENTIO EM PORTUGAL

2.1. ENQUADRAMENTO
Neste captulo um dos objetivos caracterizar o setor da reabilitao de edifcios em Portugal e,
sempre que possvel, de alguns pases da Europa, principalmente daqueles que constam da Plataforma
EUROCONSTRUCT (2009). Tentar-se- fazer uma anlise comparativa entre Portugal e os outros
pases da Europa.
Primeiramente ainda se far uma caracterizao geral do parque habitacional nacional, onde sero
abordados vrios pontos, tais como:
 Evoluo do parque habitacional;
 Idade e Caractersticas do parque habitacional;
 Regime de ocupao;
 Arrendamento
Sempre que possvel sero apresentados dados que dizem respeito a alguns pases da Europa para
assim se proceder a uma comparao com os registados em Portugal.
Neste ponto tambm se pretende mostrar como Portugal evoluiu no setor da reabilitao em termos de
programas de incentivo reabilitao urbana.
O arrendamento tambm ser abordado de forma exaustiva, pois o mtodo que se pretende elaborar
tem como principal objetivo qualificar os edifcios que pretendam entrar nesse mercado. Tambm se
abordara o Mtodo de Avaliao do Estado de Conservao de imveis, para se perceber como e para
que utilizado. Ainda se far a aplicao deste aos dois casos de estudos onde ser aplicado a
metodologia de ITE desenvolvida posteriormente.

2.2. O PARQUE HABITACIONAL


Neste ponto ir ser caracterizado o parque habitacional nacional e a sua evoluo. Sempre que se
considerar pertinente far-se- uma comparao com dados registados noutros pases da Europa. Os
dados relativos a Portugal sero consultados, na sua maioria, nos Censos 2011 realizados pelo INE,
que ainda so provisrios. Os dados estatsticos que sero apresentados para os outros pases tero por
base, na sua maioria, a Plataforma EUROCONSTRUCT (2009).

3
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

2.2.1. EVOLUO DO PARQUE HABITACIONAL


Quando se visita as cidades portuguesas, nomeadamente os seus centros histricos, notria a
degradao dos edifcios, o estado de ruina dos edifcios antigos e ainda o elevado nmero de edifcios
devoluto [1].
Os Censos de 2011 mostram que na ltima dcada se volta a registar um forte crescimento do parque
habitacional apesar de este crescimento ter sido mais moderado que o verificado na dcada de 90 [2].

Quadro 1: Edifcios e alojamentos e taxa de variao. [2]

Como se pode ver no Quadro 1, o nmero de edifcios destinados habitao recenseados em 2011 foi
de 3.543.595 e o nmero de alojamentos de 5.877.911 verificando-se, assim, um crescimento de
respetivamente 12,1% e 16,3%, face aos Censos 2001. Sendo assim, existem 10.561.614 habitantes
instalados em 5.877.991 alojamentos, dos quais 5.865.390 so alojamentos familiares. A maioria dos
alojamentos de residncia habitual (68,2%). As residncias secundrias e os alojamentos vagos
representam, respetivamente, 19,3 e 12,5% do total. Face ltima dcada, registou-se um aumento
muito significativo no nmero de alojamentos vagos (+35,1%), de residncias secundrias (+22,6%) e
da residncia habitual (+11,7%). importante referir que 73,5% dos alojamentos de residncia
habitual so ocupados pelos proprietrios e 19,7% so alojamentos arrendados [2].
A nvel Europeu, no ano de 2008, a contnua crise no mercado imobilirio fez com que os resultados
esperados para esse ano fossem inferiores ao que tinha sido previsto. Uma das possveis causas foi a
reduo no setor da construo residencial (-7,3%) [3].

4
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 1: Setor da Construo residencial na Europa. [3]

Pela anlise da Fig. 1, constata-se que os pases que tiveram um papel mais forte no setor da
construo residencial em 2008 foram a Polonia, a Eslovquia, a Hungria e a ustria. A Holanda e a
Alemanha tambm registaram um crescimento positivo, embora a uma taxa muito modesta. A
Repblica Checa e a Blgica apesar de apresentarem uma contrao, esta foi acima da mdia, que se
situava nos -7,3%. Os pases com resultados mais negativos neste setor foram a Irlanda e a Espanha,
que ate 2007 foram pases que tinham crescido fortemente. Portugal tambm registou um resultado
negativo neste setor em 2008. Estes trs ltimos pases apresentaram resultados to negativos muito
por causa da queda brusca que se verificou na construo nova de edifcios residenciais. Pases como o
Reino Unido, Itlia e a Frana tambm apresentara uma contrao apesar de ter sido em propores
mais modestas. O volume da produo residencial nos quatro pases nrdicos, Dinamarca, Finlndia,
Noruega e Sucia, registou-se muito prximo, ou abaixo, da mdia para os 15 pases da Europa
Ocidental em 2008, que se situava nos -7,7% [3].
Em 2008 as estimativas para a construo nova de edifcios residenciais mostravam uma queda de
30% em relao a 2007. Esta estimativa excluiu a Alemanha, Portugal e Holanda por estes no terem
fornecido os dados relativos a este indicador Plataforma do Euroconstruct. Esta queda foi dominada
pela Espanha (60%) seguida pelo Reino Unido, Frana e Itlia. Em relao aos pases mais pequenos a
Irlanda apresentou uma reduo significativa na construo nova de edifcios habitacionais comparado
com 2007 (-60%) [3].

5
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

2.2.2. IDADE E CARACTERSTICAS DO PARQUE HABITACIONAL


A dinmica construtiva caracterstica das ltimas dcadas conduziu a que o parque habitacional seja
relativamente jovem [2].

50%
45%
71%
40%
35% 27% 32%
29%
30%
25%
25%
20%
15%
10% 8%
6%
5%
0%
Antes de1919 de 1919 a 1945 de 1946 a 1970 de 1971 a 1990 de 1991 a 2011

Fig. 2: Edifcios segundo a poca de construo [2]

Segundo os Censos 2011 existam em Portugal 494.801 edifcios construdos antes de 1945 do total de
edifcios (14%). Os 32%, correspondentes poca de construo de 1971 a 1990 correspondem a
1.139.090 edifcios, sendo esta a poca de construo que domina no parque habitacional portugus.
Foi durante esta poca que se comearam a desenvolver as estruturas porticadas em bato armado [2].
Como se pode constatar pela Fig. 2, 71% dos edifcios j apresentam mais de 20 anos, que a idade
que se propem para que a ITE seja realizada. Os edifcios antigos so cerca de 27%.
Este valor na Unio Europeia (em 2002) era de cerca de 26%, e j nesse ano o parque habitacional
portugus era considerado recente com uma percentagem de 13% de alojamentos construdos antes de
1945 [4].
A ttulo exemplificativo, a cidade do Porto, comparativamente com a situao de Portugal apresenta
algumas diferenas, como se pode constatar pela figura apresentada abaixo.

6
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

56%
40%
35%
35%

30%

25% 89%
21%
20% 17% 16%
15%
11%
10%

5%

0%
Antes de1919 de 1919 a 1945 de 1946 a 1970 de 1971 a 1990 de 1991 a 2011

Fig. 3: Edifcios segundo a poca de construo na cidade do Porto [2]

Verifica-se que no Porto predominam os edifcios mais antigos, onde o ndice de envelhecimento desta
cidade de 11,1. O ndice de envelhecimento o nmero de edifcios construdos at 1960/nmero
de edifcios construdos apos 2001 [2]. A mdia nacional deste ndice de 1,9, isto significa que o
nmero de edifcios construdos at 1960 menos do dobro daqueles que foram construdos aps
2001 [2].
Nesta cidade, existem 89% edifcios com uma idade igual ou superior a 20 anos. Os edifcios antigos
j representam cera de 56% dos edifcios da cidade.
O nmero de alojamentos por edifcio tem vindo a aumentar nas ltimas dcadas, como se pode
comprovar pela Fig. 4.

Fig. 4: Nmero mdio de alojamentos por edifcios, em 2001 e 2011. [2]

A mdia nacional foi de 1,7 alojamentos por edifcios, em 2011, segundo os Censos realizados nesse
mesmo ano. Apesar da dimenso mdia dos edifcios ter aumentado os edifcios com apenas um

7
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

alojamento destinado habitao continuam a predominar no parque habitacional nacional com uma
percentagem de 87,2% [2].
Os Censos 2011 mostram que a maioria dos edifcios (93,3%) so exclusivamente residenciais.
Quadro 2: Tipo de Utilizao e Tipo de Edifcio. [2]

Segundo os Censos de 2011 as condies de habitabilidade tm vindo a melhorar significativamente


nas ltimas dcadas.

Quadro 3: Infraestruturas bsicas. [2]

Como se pode verificar pelos nmeros acima, as infraestruturas bsicas esto hoje praticamente
presentes em todas as casas.
A nvel Europeu os dados so dispersos e dizem respeito a edifcios com banheira/duche (% do parque
habitacional).

8
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Quadro 4: Infraestruturas bsicas na Europa. [5]

Como se pode verificar pela tabela, os dados no so todos do mesmo ano, o que dificulta a sua
comparao. No entanto, possvel verificar que a maior parte dos pases tem uma percentagem
superior a 90, isto , mais de 90% do parque habitacional possui banheira/duche. Nesta tabela
sobressai a Romnia que em 2008 apenas 58,9% do seu parque habitacional possuir estas instalaes
[5].

2.2.3. REGIME DE OCUPAO E ARRENDAMENTO


Em Portugal, em 2011, cerca de 73,5%, dos alojamentos de residncia habitual eram ocupados pelo
proprietrio. Os alojamentos que se encontravam arrendados, nesse ano, representavam 19,7% das
residncias, e as restantes situaes (emprestimos ou outras) constituiam cerca de 6,8%. Estes nmeros
mostravam que, comparado com 2001, em 2011, havia mais 80% de casas prprios e mais 20% de
casas alugadas [2].
Os contratos de arrendamento com durao indeterminada eram, em 2011, os que assumiam uma
maior expresso (56,5%), seguidos dos contratos com prazo certo com 35%, a renda social com 8,2%
e por fim com 1,8% os contratos de subarrendamentos. Comparativamente com os Censos realizados
em 2001, os contratos a prazo certo foram os que apresentaram a maior variao no total nacional
(cerca de + 93%). Os restantes tipos de contrato registaram variaes negativas [6].
Os contratos de arrendamento celebrados depois de 2005 correspondem a 47%, enquanto que 34,2%
dizem respeito a contratos celebrados entre 1975 e 2005 e 18,8% so anteriores a 1975. No que diz
respeito ao valor das rendas, a maior parte dos alojamentos arrendados situam-se nos escales acima

9
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

de 200 (54,6%). No entanto, segundo os Censos 2011 ainda existiam 6,8% de alojamentos
arrendados com um valor de renda inferior a 20 [6].
Quadro 5: Escalo do valor mensal da renda. [2]

Outro dado interessante publicado nos Censos 2011 foi a percentagem dos arrendatrios por escales
de idade.
Quadro 6: Arrendatrio por escales etrios. [2]

Como se pode ver pelo Quadro 6, a nvel nacional, os arrendatrios com 50 ou mais anos representam
53,8% do total de arrendatrios, correspondendo ao escalo com 60 ou mais anos, o maior peso
(36,8%) [2].

2.3. REABILITAO DE EDIFCIOS


Neste subcaptulo pretende-se abordar o setor da reabilitao em Portugal e, quando possvel compara-
lo com o que se passa no resto da Europa. Alm disso, tambm se pretende analisar o que se tem feito
para incentivar a reabilitao.
Antes de qualquer outra coisa pertinente definir reabilitao de edifcios, que se pode definir como
as aces de interveno necessrias e suficientes para os dotar de condies de segurana,
funcionalidade e conforto, respeitando a sua arquitetura, tipologia e sistema construtivo [7]. Esta
uma possvel definio pois existem muitas outras na bibliografia portuguesa.

2.3.1. O SETOR DA REABILITAO


A poltica seguida nas ltimas dcadas por Portugal foi claramente de incentivo nova construo e
aquisio de casa prpria, correspondendo o arrendamento e a reabilitao, no seu conjunto, a menos
de 30% [7]

10
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Como j foi referido, o parque habitacional portugus relativamente recente, cerca de 26% dos
edifcios foram construdos entre 1991 e 2001. Alm disso, entre 1970 e 2001 verificou-se um forte
abandono dos edifcios antigos, deixando-se de utilizar como residncia habitual quase 750.000 fogos
construdos antes de 1919, o que mostra a absoluta necessidade de reabilitao [7].
Na Europa, a situao ps guerra trouxe consigo a construo de uma quantidade significativa de
edifcios. No entanto, a maioria dos pases percebeu que do ponto de vista econmico a demolio e
posterior reconstruo j no eram viveis e isso levou a repensar os edifcios tendo em conta a sua
durabilidade, o que levou ideia de reabilitao. Na maior parte dos pases europeus o problema
habitacional foi resolvido. Para tal contriburam dois fatores importantes:
 A populao deixou de crescer;
 A economia mostrava-se saudvel.
Com isto, os construtores foram gradualmente dando prioridade reabilitao em detrimento da
construo nova. Para alm disso, nos grandes centros urbanos, apostou-se na preservao das
construes para se tentar manter a sua identidade. Assim, grande parte dos centros histricos das
cidades europeias foi sujeita a trabalhos de reabilitao de grande envergadura [8].
Os nmeros pblicados do Euroconstruct de 2009 mostram que na Europa central e oriental domina a
construo nova (71%), enquanto nos pases nrdicos (Noruega, Dinamarca e Finlndia) a rabilitao
tem um peso de 57%. Tambm na Frana, Alemanha, Itlia, Espanha e no Reino Unido a reabilitao
j tem um peso de 55% no total das obras. J na ustria, Belgica, Irlanda, Portugal, Holanda e na
Suia existe uma proporo de construo nova acima da mdia (59%) [3].
Como se pode verificar, em Portugal a viragem da aposta na construo nova para a aposta na
reabilitao ainda no aconteceu como j acontece na maior parte dos pases da Europa. Os fatores que
contriburam para isso foram, entre outros:
 O congelamento das rendas;
 A falta de meios econmicos por parte dos proprietrios dos edifcios para reabilitar, o que
conduziu ao abandono dos edifcios.
A recente crise econmica que se tem vivido, que afetou seriamente o mercado imobilirio e
consequentemente o setor da construo civil em Portugal, muito provavelmente vai empurrar este
setor para a atividade de reabilitao de edifcios. assim provvel que dentro de alguns anos, a
importncia do segmento da reabilitao de edifcios em Portugal esteja prximo dos valores
apresentados pelos pases nrdicos, que so os pases que mais apostam na reabilitao [8].

2.3.2. INCENTIVOS REABILITAO EM PORTUGAL


Apesar de nos ltimos anos se terem promovido vrios programas de apoio financeiro pblico para
incentivar a reabilitao, estes no tm sido capazes de acelerar a promoo dos processos de
reabilitao urbana. A reabilitao do edificado deveria ser uma prioridade seria das polticas
governamentais, para haver uma revitalizao dos centros das cidades, criando-se assim condies
para que haja uma melhoria na qualidade de vida, segurana e da otimizao das infraestruturas e
mobilidade [7].
As SRUs constituem um instrumento que permite s autarquias promover a criao de parcerias
pblico privadas e ainda permite divulgar os incentivos fiscais e financeiros disponveis e utilizveis
[7].

11
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Os incentivos governamentais, para este setor da reabilitao, so concretizados em benefcios fiscais


e programas de financiamento, tais como:
 Taxa reduzida de IVA (6% para Portugal continental), para as empreitadas de obras de
reabilitao;
 Concesso de um conjunto de benefcios fiscais com incidncia a trs nveis: IRS, IRC e IMI.
Os programas de Apoio reabilitao como o Recria, Recriph, Rehabita e Solarh, que j tm alguns
anos, no tm conduzido a um aumento significativo de intervenes de reabilitao [7].
Dito isto pode-se dizer que os apoios e as estratgias governamentais seguidas so claramente
insuficientes.

2.4. ARRENDAMENTO
O mtodo que se pretende elaborar tem como objetivo principal classificar os edifcios como aptos ou
no aptos ao mercado de arrendamento. Como j se referiu anteriormente, existem muitos edifcios
abandonados, pois os proprietrios no tm poder econmico para os manter, principalmente nos
centros das cidades. Alm disso, existe um mercado de arrendamento demasiado pequeno para a
procura que existe hoje em dia. Com o difcil acesso ao crdito habitao, a procura pelo
arrendamento aumentou significativamente.
O mercado de arrendamento nacional est muito longe dos ndices registados nos pases mais
desenvolvido da Europa. De acordo com dados fornecidos pela UEPC o arrendamento j representa
mais de 40% da actividade imobiliria de pases como Alemanha, Frana, Holanda, ustria e Sucia,
enquanto Portugal no ultrapassa os 13%. Segundo a Dr. Teresa Ramos Pinto, em Portugal est
quase tudo por fazer para nos aproximarmos de pases como Alemanha com 57% do mercado
imobilirio absorvido pelo arrendamento. At a nossa vizinha Espanha j apresenta 18% do mercado
imobilirio preenchido pelo arrendamento, valor ultrapassado em 2% pela Grcia. A Dr. Teresa
acrescenta que quanto mais tarde o poder poltico local e nacional compreender a urgncia de
medidas concretas e eficazes de revitalizao do mercado de arrendamento, mais difcil e penosa ser
a regenerao do parque habitacional das nossas cidades e da prpria economia e emprego,
dependentes em mais de 12% de empresas que atuam no mercado imobilirio. Por outro lado, sem
oferta de habitao competitiva no possvel inverter a desertificao de cidades como Lisboa e
dinamizar com sucesso o seu desenvolvimento [9].
Neste momento ainda est em vigor o NRAU (Lei n 6/2006). No entanto j existe uma proposta para
alterar alguns aspetos dessa Lei, com vista a agilizar e promover o arrendamento, em detrimento da
compra individual de habitao. Apresentam-se alguns aspetos que podero mudar com a nova
legislao [10]:
 Prev-se uma atualizao das rendas congeladas, num espao de cinco anos. Os que beneficiem
de rendas antigas tero de comprovar a sua incapacidade financeira porque seno vero a sua
renda atualizada;
 O mecanismo de negociao ir implicar que o senhorio proponha ao inquilino o valor que
considere ajustado. O inquilino poder, depois, sugerir um novo valor. Caso no se chegue a
acordo, ser acertado um valor mdio entre as duas propostas. Esse valor mdio, multiplicado
por 60 (5 anos) ser o valor da renda se o senhorio quiser que o inquilino abandone o imvel;
 Os inquilinos que falharem o pagamento de duas rendas seguidas sero despejados;

12
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 A prevista atualizao das rendas antigas ir ter em conta os recursos econmicos dos inquilinos
e ser gradual. Quem tiver mais de 65 anos, invalidez acima dos 60% ou, no tiver condies
econmicas tero salvaguardas. Haver um perodo de cinco anos de transio para estes
casos;
 No perodo de cinco anos de transio, o ajustamento anual nunca poder ser superior a 25% do
rendimento dos inquilinos. Para quem ganhar at 500 euros mensais, a taxa de esforo ficar
limitada a 10%;
 Os senhorios podero desalojar os seus inquilinos desde que citem a necessidade de realizar
obras profundas na casa ou mesmo demolio do imvel;
 Ser criado um balco de arrendamento, onde os senhorios se podero dirigir quando
considerem que tm razes para terminar o contrato com o inquilino. Ser esse balco que
dever informar o inquilino, que poder recusar sair. Nesses casos, o processo ser resolvido
em tribunal.
Com estas possveis alteraes o governo atual pretende incentivar que mais pessoas coloquem as
suas casas no mercado [10].
No quadro do NRAU, foi concebido o Mtodo de Avaliao do Estado de Conservao de imveis
(MAEC), que visa determinar com rigor, objectividade e transparncia o estado de conservao do
locado e a existncia de infraestruturas bsicas. Neste mtodo o rigor revela-se em procedimentos que
permitem avaliar com pormenor as condies do imvel observadas durante a vistoria, a objetividade
decorre da avaliao se basear em regras claras e prdefinidas tornando os resultados to
independentes quanto possvel do tcnico que as aplica, e a transparncia assegurada pelo facto de o
processo e o resultado poderem ser facilmente compreendidos por todos os intervenientes envolvidos.
O desenvolvimento do MAEC baseou-se no quadro legal do RNAU, na experiencia do LNEC em
matria de qualidade e conservao da construo, e na recolha de informao sobre experincias
estrangeiras com objetivos semelhantes [11].

13
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 5 Diplomas que constituem o quadro legal do NRAU [11]

O estado de conservao do locado reflete os nveis de anomalias que afetam os elementos funcionais
que constituem o imvel, avaliados comparando as condies atuais com as condies que o imvel
proporcionava quando foi construdo ou quando sofreu a ltima interveno profunda. So
consideradas infraestruturas bsicas as instalaes de distribuio de gua, de eletricidade e de
drenagem de guas residuais. Tambm se incluem, nos locados habitacionais, como infraestruturas
bsicas os equipamentos sanitrios e de cozinha [11].
Para obter informao que lhe permita preencher a Ficha de avaliao um tcnico realiza,
presencialmente, uma inspeo visual do locado e das partes comuns do edifcio, caso existam [11].
A avaliao do nvel de anomalia que afeta cada elemento funcional realizada atravs da conjugao
dos quatro critrios seguintes [11]:
 Consequncia da anomalia na satisfao das exigncias funcionais;
 Tipo e extenso do trabalho necessrio para a correo da anomalia;
 Relevncia dos locados afetados pela anomalia;
 Existncia de alternativa para o espao ou equipamento afetado.
A gravidade da anomalia corresponde aos seguintes nveis de anomalia:
 Anomalias muito ligeiras: ausncia de anomalias, ou anomalias sem significado;
 Anomalias ligeiras: anomalias que prejudicam o aspeto e que requerem trabalhos de limpeza,
substituio ou reparao de fcil execuo;

14
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 Anomalias mdias: anomalias que prejudicam o aspeto e que requerem trabalhos de correo de
difcil execuo e anomalias que prejudicam o uso e conforto e requerem trabalhos de
correo de fcil execuo;
 Anomalias graves: anomalias que prejudicam o uso e conforto e requerem trabalhos de correo
de difcil execuo e/ou anomalias que colocam em risco a sade e a segurana, podendo
motivar acidentes sem grande gravidade, e requerem trabalhos de correo de fcil execuo
 Anomalias muito graves: anomalias que colocam em risco a sade e a segurana, podendo
motivar acidentes sem grande gravidade, e que requerem trabalhos de correo de difcil
execuo, e/ou anomalias que colocam em risco a sade e a segurana, podendo motivar
acidentes graves ou muito graves, e/ou ausncia ou inoperacionalidade de infraestruturas
bsicas
O ndice de anomalias obtido pelo quociente entre o total das pontuaes e o total das ponderaes
atribudas aos elementos funcionais aplicveis, sendo o valor obtido aproximado com duas casas
decimais. O ndice de anomalias do locado classificado segundo a escala constante no Quadro 7 [11].
Quadro 7: ndice de anomalias e respetivo coeficiente de conservao. [11]
Nvel de anomalia Muito ligeiras Ligeiras Mdia Graves Muito graves

ndice de anomalias 5,00IA4,50 4,50>IA3,50 3,50>IA2,50 2,50>IA1,50 1,50>IA1,00

Estado de conservao Excelente Bom Mdio Mau Pssimo

Nvel de conservao 5 4 3 2 1

Coeficiente 1,2 1,0 0,9 0,7 0,5

O coeficiente de conservao dos locados, com mais de 10 anos de construo, deve refletir o seu
estado de conservao e a existncia de infraestruturas bsicas, sendo classificado de acordo com o
Quadro 7 [11].
com o coeficiente de conservao que se procede atualizao das rendas. No entanto o senhorio
apenas pode promover a atualizao da renda se o estado de conservao do locado no for mau ou
pssimo. Nesses casos o arrendatrio poder intimar o senhorio a realizar obras. Caso o senhorio no
realize as obras, o arrendatrio pode [11]:
 Tomar a iniciativa de realizao das obras, dando disso conhecimento ao senhorio e CAM;
 Solicitar Cmara Municipal a realizao de obras coercivas;
 Comprar o locado pelo valor da avaliao feita nos termos do CIMI, com obrigao de
realizao das obras, sob pena de reverso.
Caso o estado de conservao seja pssimo, a CAM deve determinar se o prdio pode ser reabilitado,
ou se deve ser demolido por apresentar riscos para a segurana ou para a sade pblica e no ser
tecnicamente vivel a sua recuperao [11].
A Ficha de avaliao encontra-se no Anexo 1.

15
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

2.5. APLICAO DO MTODO DE AVALIAO DO ESTADO DE CONSERVAO


A aplicao deste mtodo serve para, posteriormente se verificar as diferenas e as semelhanas com o
mtodo que vai ser proposto nesta dissertao. A aplicao no ser abordada de forma exaustiva, pois
este mtodo tem como objetivo principal obter o coeficiente de conservao, que no um parmetro
com significado para este trabalho. No entanto, fundamental saber-se qual o estado de conservao
para depois conseguir compara esse resultado com o definido pela ITE. A forma como se avaliaram as
anomalias e como se obteve o ndice de Conservao de cada caso de estudo foi seguindo o que se
descreveu anteriormente.
A descrio exaustiva dos casos de estudo ser abordada no captulo 5.

2.5.1. ESTUDO DE CASO 1


O caso de estudo 1 diz respeito a um edifcio multifamiliar, situado em Viana do Castelo, na freguesia
de Monserrate. A frao onde ser aplicado o MAEC situa-se no piso 1. Procedeu-se ao
preenchimento da Ficha de Avaliao do nvel de conservao de edifcios com o auxlio do que foi
descrito anteriormente e com o manual de instrues, pois a ficha no de todo intuitiva. Avaliados
todos os elementos constantes na ficha procedeu-se ao clculo do ndice de Anomalia, conforme o
descrito anteriormente, obtendo-se um IA de 4,50. Sendo assim o estado de conservao de
Excelente, logo o seu coeficiente de conservao seria de 1,20. Isto significaria, genericamente, que se
o edifcio estivesse alugado o proprietrio poderia proceder atualizao da renda. A frmula usada
para proceder a essa atualizao a seguinte:
4%*Valor patrimonial tributrio*Coeficiente de conservao
A avaliao do Valor patrimonial tributrio deve ter sido realizada h menos de trs anos nos termos
do artigo 38 e seguintes do CIMI.
A Ficha de Avaliao respeitante a este estudo de caso encontra-se no Anexo 2 desta dissertao.

2.5.2. ESTUDO DE CASO 2


Este estudo de caso diz respeito a um edifcio unifamiliar, situado na freguesia de Gaifar, pertencente
ao concelho de Ponte de Lima. Tal como para o caso de estudo 1, o preenchimento da Ficha de
Avaliao foi conseguido com o auxlio do que foi descrito anteriormente e tambm com o manual de
instrues. Avaliados todos os elementos constantes na ficha procedeu-se ao clculo do ndice de
anomalia, que foi de 4,49. Com este IA o estado de conservao, conforme o exposto anteriormente,
de Ligeiras, logo o seu coeficiente de conservao seria de 1,00. Isto significaria, se o edifcio
estivesse alugado o proprietrio poderia proceder atualizao da renda, da forma j exposta
anteriormente.
A Ficha de Avaliao preenchida referente a este estudo de caso encontra-se no Anexo 3.

2.6. NOTAS FINAIS


Como se pode constatar pelos nmeros apresentados, Portugal tem uma estratgia que no igual
maioria dos pases europeus, sendo fundamental mudarem-se as mentalidades. A questo de aliana
entre o arrendamento e reabilitao urbana , segundo Lus Lima, presidente da APEMIP, consensual
que esta rea interessa construo, ao turismo e ao comrcio, e acrescenta necessrio um

16
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

mercado de arrendamento dinmico, a funcionar para cativar investidores. Portanto fundamental


comear-se a agir, e como tal espera-se que o mtodo que se ir propor permita qualificar o mercado
de arrendamento e consequentemente incentivar a reabilitao.
Como se pode verificar na aplicao do MAEC os edifcios avaliados ambos esto em boas condies.
Ser interessante analisar qual ser a nota e respetivo estado de conservao quando se aplicar a ITE
desenvolvida e comentar as diferenas registadas e as semelhanas encontradas. Como j se disse, as
Fichas de Avaliao no so de preenchimento intuitivo sentindo-se algumas dificuldades no seu
preenchimento. Acredita-se que esta dificuldade se prende com o facto de cada um dos itens avaliados
na ficha englobar demasiados aspetos, complicando assim o trabalho de tcnico. Constatou-se que o
tcnico que preenche estas fichas necessita de conhecer muito bem o que se pretende avaliar em cada
ponto e, registe-se que bastante. Concludo, a ficha demasiado compacta para os assuntos que se
tem de avaliar.

17
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

18
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

3
A INSPEO TCNICA DE
EDIFCIOS NA CATALUNHA

3.1. INTRODUO
Neste captulo o enfoque ser atribudo ao mtodo de Inspeo Tcnica de Edifcios (ITE) que se
realiza na Catalunha, onde se far uma abordagem tanto terica como tcnica do mtodo. No entanto,
comear-se- por fazer uma pequena descrio do parque habitacional Espanhol. Est descrio ter
como base os Censos 2001 realizados na Espanha e tambm estudos recentes publicados nesse pas.

3.2. O PARQUE HABITACIONAL ESPANHOL


O maior crescimento no setor da construo de edifcios em Espanha deu-se entre os anos de 1950 e
1980, existindo atualmente, numa proporo muito significativa, muitos edifcios construidos durante
esse perodo [12].
Os Censos 2001 realizados na Espanha mostraram que, nesse ano, existiam mais de 20,9 milhes de
edifcios familiares, registando um crescimento, face ao ano de 1991, de 22%. As habitaes
secundrias atingiram quase os 3,4 milhes, verificando-se tambm aqui um aumento, que neste caso
foi de 15% em comparao com os ltimos Censos. Entenda-se por habitao secundria aquela que
apenas utilizada ocasionalmente, como em fins de semana ou frias. Os Censos 2001 tambm
mostraram que, nesse ano, havia 2,1 milhes de famlias Espanholas que disponham de uma habitao
secundria. Outro nmero alarmante presente nesses mesmos Censos foram as 3,1 milhes de
habitaes vazias ou abandonadas, verificando-se um crescimento de 25,5% em relao aos Censos de
1991. No que se refere s condies de habitabilidade os Censos de 2001 indicaram que, entre 1991 e
2001, houve uma evoluo favorvel nas condies mnimas de habitabilidade (gua de
abastecimento, de esgotos, etc.). No que diz respeito ao estado de conservao dos edifcios. Os
Censos 2001 indicavam que 89% dos edifcios se encontravam em bom estado e apenas 2% (16706) se
encontravam em mau estado, os restantes edifcios apresentavam algumas deficincias ou estavam em
ruinas [13].
Um estudo realizado em 2011, pela LDC Espanhola que corresponde Loja de Condomnio em
Portugal, mostrava que existiam em Espanha 3.417.064 habitaes familiares vazias, num parque
habitacional de 25.837.108. Ambos os valores sofreram um crescimento em comparao com os
valores apresentados anteriormente, relativos aos Censos de 2001. Estes nmeros so alarmantes e so
agravados pela situao atual de crise econmica e de difcil acesso habitao que se vive em
Espanha. O antigo director da LDC, Carlos Parra, diz sobre este estudo que esta realidade

19
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

preocupante e tem efeitos muito negativos principalmente, um grande custo. Segundo este
especialista estas casas deveriam ser colocadas no mercado de aluguer ou de venda [14].
Tambm tem interesse referir que, segundo os dados constantes no Relatrio de 2009 da FIEC, o peso
da reabilitao residencial na produo total da construo em Espanha de 15% [15]. Em declaraes
recentes a CIEC considera que a reabilitao e o cumprimento das inspees tcnicas podero ser uma
forma de sair da crise onde o setor da construo civil em Espanha est mergulhado [16].

Fig. 7: Cidade de Madrid, Espanha.


Fig. 6: Cidade de Barcelona, Espanha.

3.3. O PROCEDIMENTO DA ITE NA CATALUNHA


Em Espanha desde h uns anos que se reparou na necessidade de se realizarem inspees aos edifcios
de modo sistemtico. Para isso contriburam vrios fatores, tais como, a degradao dos edifcios
antigos, o uso inadequado de novos materiais ou novas formas de executar ou mesmo condies de
execuo inadequadas [17]. Alm disso, muitos desses edifcios foram concebidos e projectados, em
alguns aspetos, sem qualquer regulamentao. Em suma, tudo o que foi exposto anteriormente
conduziu a um envelhecimento prematuro do parque habitacional Espanhol [12].
Com todos estes factos, o Departamento do Meio Ambiente e Habitao da Catalunha aprovaram em
Novembro de 2010 o decreto que regula a Inspeo Tcnica de Edifcios de habitao. Apresenta-se
na Fig. 8 um diagrama geral do procedimento da ITE na Catalunha, que posteriormente ser abordado
de forma mais detalhada.

20
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Proprietrio
- Responsvel por pedir a ITE e, se necessrio, pelos
trabalhos de reparao,
- Manter o edifcio num estado de uso eficaz e adequado.

Tcnico
- Realiza a ITE,
- Redige e emite o Relatrio da ITE.

Inspeo Tcnica do Edifcio


Inspeo visual dos elementos do edifcio (diagnsticos e
testes complementares, se necessrios)

Comunicao de situaes de risco Relatrio da ITE (modelo normalizado)


(modelo normalizado) - Identificao e descrio do edifcio;
Ao proprietrio e ao Municpio, emitido - Anomalias detetadas, prazo para repara-las, se
pelo tcnico, se houver um risco para as necessrio;
pessoas. - Se forem detetadas anomalias que ponham em risco as
pessoas, definir medidas urgentes a adotar antes da
execuo das obras.

Qualificao geral do estado do edifcio

Muito grave Com anomalias graves Com anomalias leves Sem


Anomalias generalizadas que Anomalias importantes que Causadas pela falta de anomalias
afetam gravemente a tem de ser corrigidas no prazo conservao
estabilidade do edifcio e estabelecido
representam um perigo para a
segurana das pessoas.

Execuo das obras


Servem para reparar as
anomalias detetadas, no prazo
estabelecido.

Certificado final
Emitido pelo tcnico conforme
as anomalias que foram
reparadas.

Administrao
Adotar medidas legais aplicaveis em situaes de risco

Emitir o Certificado de Aptido

No Apto Apto Apto


administrao compete adotar as A administrao tem de indicar os 10 anos de validade
medidas legais aplicveis e, se trabalhos de manuteno para evitar a
necessrio, dispem do despejo e degradao do edifcio
do fechop do edifcio

Fig.8: Procedimento da ITE, Catalunha.

21
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

3.3.1. O QUE A INSPEO TCNICA DE EDIFCIOS (ITE)


A ITE um controlo tcnico a que os edifcios de habitao multifamiliares com mais de 45 anos
esto obrigados a realizar. O objetivo desta inspeo permitir que a Administrao local tenha
ferramentas para verificar se os proprietrios mantm os edifcios num correto estado de manuteno e
uso eficaz, de forma a garantir a segurana e salubridade das pessoas.
A ITE tem trs etapas fundamentais [18]:
 Anlise das possveis anomalias que comportem riscos para as pessoas. Esta anlise dever ser
realizada por um tcnico qualificado, atravs da observao visual;
 Redao do Relatrio relativa inspeo tcnica realizada e qualificao do estado geral do
edifcio, por parte do mesmo tcnico. Dependendo das anomalias detetadas poder ser
necessrio realizar obras de reparao e emitir o certificado de final da obra;
 Emisso, por parte das entidades competentes, do certificado de Aptido.

3.3.2. QUAIS OS EDIFCIOS QUE ESTO OBRIGADOS ITE


Os edifcios que devem ser submetidos ITE so [18]:
 Os edifcios multifamiliares com mais de 45 anos;
 Os edifcios que esto a beneficiar de programas pblicos de incentivo reabilitao;
 E os edifcios que algum programa ou decreto local determine.

3.3.3. QUANDO DEVE SER REALIZADA A INSPEO


A Agncia da Habitao da Catalunha estabeleceu os seguintes prazos mximos para a emisso dos
Certificados de Aptido [18]:
Quadro 8: Prazos mximos para emisso do Certificado de Aptido. [18]

Idade do Edifcio Prazo para passar na inspeo

Anteriores a 1930 At 31 de Dezembro de 2012

Entre 1931 e 1950 At 31 de Dezembro de 2013

Entre 1951 e 1960 At 31 de Dezembro de 2014

Entre 1961 e 1970 At 31 de Dezembro de 2015

A partir de 1971 At 31 de Dezembro do ano em que o edifcio


atinge os 45 anos

A antiguidade dos edifcios pode ser provada por qualquer meio legal vlido. A Agncia de Habitao
e as entidades locais podem dar prioridade realizao da inspeo a edifcios que ainda no tenham
atingido a idade legal, nos seguintes casos [18]:
 Situaes que ponham em risco a segurana dos habitantes;
 Anomalias estruturais, construtivas ou das instalaes, muito graves;
 Edifcios situados em reas de conservao e reabilitao;
 Quaisquer outras causas devidamente justificadas.

22
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

3.3.4. QUEM DEVE PEDIR A ITE E QUEM A REALIZA


A ITE deve ser pedida pelos proprietrios dos edifcios. Estes devem facilitar o acesso habitao
aquando da realizao da inspeo tcnica. Tambm so os proprietrios que acarretam com as
despesas inerentes inspeo [18].
A ITE tem de ser realizada por um tcnico com grau de arquitecto, que equivale a um tcnico com
grau de engenheiro de construes civis, em Portugal.

3.3.5. O RELATRIO DA ITE


O Relatrio da ITE elaborado segundo um modelo normalizado pela Agncia de Habitao e contem
os seguintes campos [18]:
 A descrio do estado atual do edifcio;
 As anomalias detetadas e os respetivos prazos para repar-las;
 Qualificao do estado geral do edifcio.
O tcnico que redige este relatrio deve ser objetivo, imparcial e independente e as declaraes nele
feitas devem ser verdicas.

3.3.6. CLASSIFICAO POSSVEL DAS ANOMALIAS E DO EDIFCIO


As anomalias detetadas durante a inspeo devem constar no Relatrio de forma detalhada e
devidamente classificada, da seguinte forma [18]:
 Graves, que so aquelas que pela sua importncia tm de ser reparadas no perodo que o tcnico
definir. Quando estas anomalias representam um risco para as pessoas, no relatrio devem
constar as medidas urgentes a tomar antes de comearem as obras de reparao.
 Leves, que so aquelas que apenas necessitam de trabalhos de manuteno para evitar a
deteriorao do edifcio.
Depois de inspecionado todo o edifcio, as anomalias detetadas vo determinar o estado geral do
edifcio. Esta qualificao constar no Relatrio e poder ter as seguintes designaes [18]:
 Muito grave: existncia generalizada de anomalias que pela sua gravidade afetam a estabilidade
do edifcio representando um perigo para a segurana das pessoas. Nestes casos, no relatrio
tem de constar as medidas de segurana que devem de ser tomadas imediatamente, as
anomalias a reparar e o seu prazo para faz-lo;
 Com anomalias graves: existncia de anomalias que pela sua importncia tem de ser reparadas.
O relatrio ir especificar as deficincias que se tm de reparar e qual o prazo para o fazer.
Sempre que a segurana das pessoas estiver em risco necessrio que no relatrio constem as
medidas a tomar antes da execuo das obras de reparao;
 Com anomalias menores: existncia de anomalias que apenas necessitam de manuteno;
 Sem anomalias: quando no se detetarem anomalias.
Nos casos em que o tcnico detete anomalias que comportem risco para a segurana das pessoas, alm
de o ter de mencionar no relatrio, ter que o comunicar imediatamente, tanto ao proprietrio como ao
municpio a que o edifico pertence, a fim de este tomar as medidas apropriadas. A comunicao ao
municpio feita atravs de um modelo normalizado pela Agncia de Habitao.

3.3.7. O CERTIFICADO DE APTIDO


Finalizada a inspeo, o relatrio respetivo entregue Agncia de Habitao que emitir o
Certificado de Aptido. Este certificado poder ter uma de duas classificaes, Apto ou No Apto.

23
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Para que o certificado seja emitido com classificao de Apto tm de se verificar as seguintes
condies [18]:
 O estado geral do edifcio estar qualificado como sem anomalias;
 O estado geral do edifcio estar classificado com anomalias menores. Nestes casos, constar no
certificado quais os trabalhos de manuteno necessrios para evitar a deteriorao do edifcio.
 Quando o proprietrio de um edifcio solicitar o certificado depois de ter reparado as anomalias
que o relatrio indicava. Dever ser entregue o certificado de final de obra que prova a correta
execuo e finalizao da obra.
Sempre que o relatrio de inspeo classificar o estado geral do edifcio com Muito grave o certificado
ser emitido com No Apto.
No Anexo 4 da presente dissertao, encontra-se o relatrio que utilizado na Catalunha para realizar
a ITE.

3.4. ASPETOS TCNICOS


Neste ponto pretende-se abordar os aspetos mais tcnicos realizados durante a inspeo. Dito por
outras palavras, pretende-se mostrar quais os cuidados que os tcnicos que realizam as inspees na
Catalunha tm em ateno e quais as anomalias que com mais frequncia encontram. Isto ser muito
til e um timo ponto de partida para se proceder elaborao do mtodo de inspeo tcnica que
constar no captulo seguinte desta dissertao. Haver alguns aspetos tcnicos que no sero
abordados de forma exaustiva pois no sero tratados no mtodo que se pretende elaborar para se
realizarem as inspees tcnicas em Portugal.
Um dos aspetos mais importantes referidos na maior parte da bibliografia Espanhola referente s
inspees tcnicas o conhecimento vasto e multidisciplinar que o tcnico que inspeciona os edifcios
necessita de ter, pois esta tarefa aborda vrias reas da construo civil. Tambm fundamental o
tcnico conhecer muito bem os sistemas construtivos utilizados, principalmente os mais antigos e
tradicionais, uma vez que os edifcios a inspecionar normalmente so antigos.
Este mtodo bastante simples uma vez que existe um modelo normalizado, o que facilita bastante o
trabalho do tcnico.
Mais uma vez se relembra que os aspetos tcnicos que sero abordados nos pontos seguintes so os
utilizados na Catalunha, sendo que alguns deles tero muito interesse para o mtodo que se pretende
propor para Portugal, enquanto outros no sero to teis, principalmente aqueles que envolvam
legislao.

3.4.1. OBSERVAES INICIAIS


A primeira tarefa que os tcnicos da Catalunha executam reunir toda a documentao referente ao
edifcio que vai inspecionar. Esta tarefa ir permitir ao tcnico ficar a conhecer muito melhor o
edifcio e percebe-lo melhor. Muitas vezes a documentao no existe ou tem vrias falhas, o que
dificulta o trabalho do tcnico. Conseguir o maior nmero possvel de informao relativa ao edifcio
que vai inspecionar para o tcnico uma tarefa fundamental para lhe facilitar a inspeo. Quando no
for possvel obter informao fidedigna, o mtodo catalo sugere que se proceda a ensaios ou outro
tipo de atividades que permitam conhecer a constituio do edifcio [17].

24
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

3.4.2. INSPEO DOS ELEMENTOS ESTRUTURAIS


Este um dos aspetos que no ser abordado da mesma forma no mtodo que se pretende propor,
portanto no ser tratado. No entanto, importante referir que os tcnicos na Catalunha lhe do muita
importncia por ser nestes elementos que normalmente surgem as anomalias mais graves e mais
complexas de serem reparadas.

3.4.3. INSPEO DAS FACHADAS E COBERTURAS


Nesta inspeo os tcnicos esto preocupados principalmente com o eventual risco de colapso destes
elementos ou de parte deles, principalmente na fachada e tambm de desprendimentos que possam
acontecer.
Iro ser expostas as situaes que mais frequentemente foram abordadas na bibliografia referente
inspeo tcnica de edifcios na Catalunha.

3.4.3.1. Instabilidade das fachadas


Este aspeto preocupa muito os tcnicos na Catalunha pois pode pr em risco a seguranas das pessoas.
Esta instabilidade pode ser causada por deformaes trmicas, higrotrmicas, pelo excesso de carga
que transmitida fachada, entre outras. No entanto frequente que antes de se dar o colapso surjam
fissuras verticais nos pisos intermdios. Esta uma situao que exige uma interveno rpida [17].

3.4.3.2. Desprendimento nas fachadas


Os desprendimentos mais comuns so os do revestimento da fachada. Tambm so estes
desprendimentos que para o tcnico so mais fcil de identificar, basta para isso bater no paramento,
com uma ferramenta adequada, e ouvir o som que produz. Quando o som oco significa que o
revestimento no est aderido fachada. Esta tcnica pode ser usada em revestimentos contnuos
(reboco, por exemplo) ou em revestimentos descontnuos (ladrilhos cermicos, por exemplo). Quando
o revestimento pedra este mtodo no fivel, exigindo ao tcnico um profundo conhecimento deste
tipo de revestimento para perceber as suas alteraes superficiais [17].
Outros desprendimentos possveis so os de elementos singulares que existam na fachada, que muito
comum em fachadas de edifcios antigos. Estes desprendimentos so normalmente devidos a
alteraes qumicas que estes elementos esto sujeitos [17].
Os desprendimentos nas fachadas so um aspeto que os tcnicos na Catalunha tm em ateno por
porem em risco a seguranas do pblico que circula nas ruas [17].

3.4.3.3. Fissuras nas fachadas


As fissuras nas fachadas so anomalias muito comuns e como podem ter variadssimas consequncias
os tcnicos do-lhe muita importncia.
As causas mais comuns do aparecimento de fissuras na fachada so [17]:

25
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 Separao entre o revestimento e as juntas, devida falta de aderncia entre ambos (esta falta de
aderncia pode ser devida, por exemplo, falta de humidificao do revestimento antes de
aplicado);
 Aparecimento de esforos de trao nas juntas, superior quele que estas suportam;
 Aes mecnicas, como, assentamentos e empolamentos;
 Esforos higrotrmicos (variaes de temperatura e humidade)
 Erros no projeto e/ou de execuo.
As fissuras nas fachadas podem fazer com que a estanquidade da fachada fique comprometida.

3.4.3.4. Problemas nas coberturas


Nas coberturas os problemas mais comuns para os tcnicos so [17]:
 Anomalias devido a variaes trmicas e higrotrmicas
 Problemas de estanquidade;
 Anomalias devido a aes mecnicas
 Desprendimentos de telhas e outros elementos presentes nas coberturas;
As variaes referidas podem provocar fissuras que iro comprometer a estanquidade da cobertura. A
maior preocupao dos tcnicos neste caso a estanquidade da cobertura, pois quando esta no
garantida podero surgir mais anomalias noutros elementos devido entrada de gua. Portanto quando
esto a inspecionar a cobertura esto muito atentos a esse aspeto.

3.4.4. INSPEO DA MANIFESTAO DE HUMIDADES


As humidades presentes nos edifcios podem afetar a segurana e durabilidade dos elementos, a
salubridade dos espaos ocupados pelas pessoas e ainda a funcionalidade de algumas zonas do edifcio
[17].
Para este aspeto tcnico, os tcnicos na Catalunha respondem ao seguinte [17]:
 Onde se localiza a humidade;
 Qual a origem da gua (chuva, terreno, condensaes, instalaes ou limpeza, por exemplo);
 Fatores que induzem a humidade, tais como:
o Caractersticas dos materiais, como a porosidade;
o Presena de fissuras, buracos, juntas;
o O trajeto da chuva que atinge o edifcio;
o Orientao solar;
o Higroscopicidade dos materiais;
o Fugas nas instalaes;
Seguindo esta lgica o tcnico rapidamente percebe qual a gravidade da anomalia e tambm mais
facilmente prope uma soluo para a sua reparao.

3.4.5. INSPEO DAS INSTALAES


Nas inspees realizadas s instalaes os tcnicos tm normalmente os seguintes aspetos em ateno:

26
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 Se o material das tubagens est em boas condies de uso;


 Se as normas que dizem respeito a cada instalao esto a ser cumpridas;
 Se as manutenes obrigatrias esto a ser cumpridas, como por exemplo, a dos extintores, ou a
dos reservatrios de gua, quando existem;
 Se os equipamentos e/ou aparelhos esto em boas condies de uso e funcionais.
So estas as inspees que os tcnicos na Catalunha mais importncia do e sero estas o ponto de
partida para a proposta do mtodo de inspeo no captulo seguinte.

3.5. NOTAS FINAIS


Como se pode perceber, esta inspeo depende muito de tcnico para tcnico, isto , no muito
detalhado no que diz respeito classificao das anomalias, ficando ao critrio de cada tcnico. Este
mtodo para alm de qualitativo tambm deveria ser quantitativo, o que iria permitir uma maior
uniformizao dos critrios para classificar o edifcio.
Tambm se notou na consulta deste mtodo a falta de inspees em alguns assuntos que se consideram
fundamentais, como o caso da trmica e da acstica.
Um aspeto muito positivo neste mtodo a sua simplicidade. um mtodo que est bem estruturado e
organizado.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

4
PROPOSTA DE METODOLOGIA
PARA INSPEO TCNICA DE
EDIFCIOS EM PORTUGAL

4.1. ENQUADRAMENTO
Depois de explicado o mtodo de Inspeo Tcnica de Edifcios (ITE) implementado na Catalunha,
Espanha, pretende-se neste captulo propor um mtodo semelhante para os edifcios de Portugal.
importante referir que este mtodo tem por base apenas o mtodo espanhol, no havendo qualquer
norma ou estudo portugus por de trs deste mtodo. Tambm importante salientar que este mtodo
pretende ser fundamentalmente realizado pela observao visual das anomalias, isto , a inspeo deve
ser possvel de ser realizada sem o auxlio de equipamentos pesados ou ensaios destrutivos para
identifica as anomalias. Este mtodo abordar alguns temas que o mtodo catalo no tem em conta,
como so os casos da trmica e da acstica.
Salienta-se ainda que esta proposta foi comeada de uma folha em branco. Quer-se com isto dizer que
em Portugal no havia nada do gnero, portanto esta proposta apenas uma primeira atuao, ficando
ainda muito para se fazer neste domnio das inspees de edifcios.
No ltimo PATORREB 2012, realizado em Santiago de Compostela na Espanha, uma das concluses
a que se chegou foi a seguinte: a inspeo tcnica, sistemtica, programada e obrigatria dos
edifcios existentes constitui um procedimento necessrio e til para analisar as condies de
segurana do edifcio, programar as intervenes de manuteno e ainda orientar os proprietrios
sobre melhorias nas condies de acessibilidade e adequao trmica e acstica dos seus edifcios
[19]. Em Portugal j se fala na implementao de uma inspeo tcnica aos edifcios, como o caso da
Cmara Municipal de Lisboa, da qual foi publicada a seguinte notcia no jornal Destak: a Cmara de
Lisboa quer tornar obrigatria a Inspeo Tcnica aos edifcios da cidade e fazer depender deste
certificado os apoios e incentivos financeiros reabilitao urbana [20]. Tambm a vereadora dessa
mesma cmara disse o seguinte ao jornal de Negcios: deve ser obrigatria, para todos os edifcios,
uma inspeo tcnica peridica, semelhana do que acontece com os automveis [21], e ainda d
uma ideia de como deveria ser feita essa inspeo, com a mesma matriz criada pelo LNEC para o
Novo Regime do Arrendamento Urbano [21], essa matriz diz respeito ao MAEC, que foi abordada no
captulo 2 e aplicada a dois estudos de caso.
A realizao da ITE tem como principal objetivo qualificar as fraes que pretendem entrar no
mercado de arrendamento, isto porque como se constatou no Captulo 2 a oferta no mercado de
arrendamento muito inferior procura, sendo necessrio haver incentivos ao arrendamento. Para,
alm disso, tambm serve para mostrar ao proprietrio da habitao quais so os aspetos que ele

29
Inspeo tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

dever corrigir para obter um maior conforto na sua habitao. Ao mostrar quais os problemas da
habitao, a reabilitao ser incentivada, o que uma otima alavanca para puxar o setor da
construo da crise onde este est mergulhado.
Como j se disse anteriormente esta inspeo dever ser realizada atravs da observao visual para
ser mais simples e tambm menos dispendiosa, pois quanto mais complexa a inspeo se tornar mais
custosa ter que ficar, o que nesta conjuntura de crise no seria o mais adequado. Alm disso, esta
inspeo deveria ser realizada pelos tcnicos que esto nas Cmaras Municipais, devendo o
proprietrio pagar apenas uma taxa mnima, um valor simblico, pois estes no esto dispostos a
pagar um valor avultado pela realizao da inspeo. Portanto para que a implementao da ITE tenha
algum xito, ter que se conjugar o preo com a qualidade e isso consegue-se atribuindo a tarefa de
inspecionar aos tcnicos que trabalham nas Camaras, que so profissionais qualificados para executar
a inspeo, poupando assim na contratao de mais pessoal.
No final da ITE pretende-se que seja imitido um perfil do edifcio e uma nota que o classifique para
que assim seja possvel saber-se se este est em condies de ser colocado no mercado de
arrendamento ou no, isto , sem tem condies de habitabilidade.

4.2. ESTRUTURA DA ITE


Tal como na ITE da Catalunha, este mtodo ser constitudo por Fichas de que devero ser
preenchidas no local da inspeco e com o proprietrio do edifcio em questo. Estas Fichas abordaro
vrios aspetos que estaro bem documentados nas Fichas, para que de forma lgica e organizada o
tcnico tenha o trabalho mais facilitado aquando da execuo da inspeo. As Fichas estaro divididas
por temas e alguns temas sero ainda divididos em subtemas. Os temas so os seguintes:
 Identificao do Proprietrio e Tcnico
 Dados do edifcio
 Descrio do Edifcio
 Inspo Sistema Estrutural
 Inspeo Cobertura e Fachada
 Inspeo das Instalaes
 Inspeo das Manifestaes de Humidades
 Inspeo Trmica
 Inspeo Acstica
 Inspeo Partes Comuns
 Inspeo de Outros Aspetos
 Resumo das Avaliaes
 Qualificao do Edifcio
 Situaes de Risco
 Comentrios
 Anexos

30
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Como se pode constatar por este ndice, h algumas diferenas entre a ITE que se aplica na Catalunha
e o que se est a propor. A ideia base ser a mesma, no entanto tentou-se na elaborao da ITE abordar
os principais problemas dos edifcios em Portugal. Tambm a estrutura diferente pois, a ITE
realizada na Catalunha no est dividida por temas. No entanto optou-se por esta estrutura para que a
realizao da inspeo seja mais organizada e tenha uma lgica, facilitando assim, o trabalho do
tcnico.
Os dois primeiros tpicos so apenas para identificao dos intervenientes e o terceiro tema serve para
se descrever os principais sistemas do edifcio e assim ajudar a conhecer melhor o edifcio e facilitar a
sua inspeo. Os itens que so precedidos da palavra Inspeo so os assuntos que estaro sujeitos
avaliao e, portanto sero inspecionados pelo tcnico. No resumo das avaliaes constam todas as
notas atribudas, funcionando assim, como uma folha resumo. Na Qualificao do Edifcio far-se- o
clculo da nota final do edifcio, e essa nota indicar se este est ou no apto para ser colocado no
mercado de arrendamento. Convm referir que existe uma dependncia entre a avaliao qualitativa e
quantitativa, o que provavelmente no a melhor opo, ou pelo menos essa dependncia no deveria
ser completa, pois a experiencia do tcnico deveria ter alguma influncia na classificao final do
edifcio, para que no ocorram situaes desajustadas, como seria o caso de um edifcio onde a nota
indica que o edifcio est apto (nota final de 3,5 ou superior) mas por exemplo tem um elemento da
fachada em perigo de queda. tambm nesta Ficha que constar o perfil do edifcio, que vai permitir
com maior facilidade analisar quais os aspetos que devero ser corrigidos, e isso ser possvel atravs
do perfil mnimo que se ir propor nesta metodologia. Nas Situaes de Risco devem constar todas as
situaes que o tcnico considere que coloquem em risco de segurana os utilizadores ou o pblico.
Nos Comentrios devem constar todos os casos que o tcnico considerar relevantes e pode tambm
sugerir algumas intervenes que julgue importantes. Nos Anexos estaro disponveis quadros que
servem de consulta durante a realizao da inspeo para assim facilitar o trabalho do tcnico. A
diviso em subtemas ser realizada para que no final seja mais simples a obteno da classificao de
todos os temas.
Todos os itens que faro parte da metodologia da ITE sero abordados de forma exaustiva mais a
frente, para que, como um manual de utilizao, se tenha alguns critrios para o preenchimento das
Fichas para a realizao da ITE e assim se tenha alguma uniformizao nesse preenchimento. Convm
salientar que os critrios que sero expostos no tem qualquer validao. No entanto haver aspetos
que no sero facilmente quantificados, exigindo-se ao tcnico alguma experincia, mas, sobretudo
bom senso.
Todos os aspetos a ser inspecionados tero no final da Ficha o campo da Apreciao Global e das
Observaes, como se evidencia na Fig. 9.

Fig. 9: Campo da Apreciao Global e das Observaes

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Inspeo tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

A classificao correspondente apreciao global varia de 0 a 4 e est associada a uma qualificao


(Quadro 9).
Quadro 9: Classificao da Apreciao Global e seu significado
Nota Classificao Sinal
0 Muito Mau
-
1 Mau
2 Suficiente
3 Bom +
4 Muito Bom

A escolha da classificao , em alguns casos, muito subjetiva, mas sempre que possvel sero dados
alguns critrios que se devero ter em conta na classificao dos aspetos em avaliao. No entanto,
como se pode ver pela Fig. 9, existe um campo com a designao de Observaes onde se poder
justificar a nota atribuda e ainda tecer alguns comentrios que se considerem relevantes.
Depois de classificados todos os subtemas, alcanar-se- uma classificao do tema em questo. A
atribuio desta classificao ser explicada em cada tema quando abordados. No final, obter-se- um
perfil e uma nota final que indicaro se o edifcio apto ou no apto para arrendamento, no entanto
mais a frente este assunto ser abordado de forma exaustiva.
Importa ainda referir qual a idade que o edifcio deve ter para puder ser sujeito a ITE, que na
Catalunha se adoptou 45 anos. Para a ITE que se pretende propor sugere-se uma idade que ronde os 20
anos, pois em Portugal no h uma tradio de se realizarem intervenes de manuteno
periodicamente o que provoca uma maior degradao dos edifcios, logo quanto mais cedo se fizer a
inspeo menores sero as anomalias detetadas e consequentemente melhor ser a nota final atribuda
ao edifico. Com isto, as obras que devero ser realizadas sero muito menos significativas e
economicamente mais atrativas, o que animar os proprietrios e os incentivar a realizar as obras. Se
se optar por apenas inspecionar edifcios com idades superiores os resultados no sero to vantajosos.
No entanto este nmero discutvel e se um dia se implementar a ITE em Portugal deve ser analisado
com algum cuidado.
Importa salientar que o que se ir aqui apresentar a estrutura da metodologia e no o modelo
completo.
De seguida sero expostos de forma exaustiva todos as Fichas que constituem o modelo da ITE
proposto.

4.2.1. IDENTIFICAO DO PROPRIETRIO E TCNICO


Este tema dividido em dois itens, Proprietrio e Tcnico. No subtema Proprietrio a Ficha tem os
seguintes campos para preencher: nome completo, Nmero de Bilhete de Identidade ou Carta de
Cidado e ainda os contactos (Fig. 10).

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 10: Campos para Identificao do Proprietrio

Estes dados so apenas para identificar o proprietrio da habitao.


No que diz respeito aos dados do tcnico, que servem para ficar registado quem executou a inspeo,
os campos so os seguintes: nome completo, nmero de ordem e os contactos. Para alm destes dados
deve o tcnico assinalar, no local indicado, qual o seu ttulo (Fig. 11).

Fig. 11: Campo para Identificao do Tcnico

Esta Ficha designa-se Identificao do Proprietrio e Tcnico.

4.2.2. DADOS DO EDIFCIO


Nesta Ficha, Dados do Edifcio, importa registar primeiramente a morada do edifcio onde se vai
proceder inspeo (Fig.12).

Fig. 12: Campo para registar a morada do edifcio

Tambm nesta Ficha que dever constar o ano de construo do edifcio. de salientar que muitas
vezes esse dado no fcil de se obter, principalmente em edifcios antigos, pois no existe
documentao do edifcio. Quando se obtiver esse dado por informao do proprietrio deve ser
colocado antes do ano o sinal que significa aproximadamente, ou ento pode optar-se por colocar um
intervalo de anos. Devero ser assinalados os documentos que se tm disponvel para consultar.

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Inspeo tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 13: Campo com dados do edifcio

Para concluir, esta Ficha ter que ter uma fotografia geral do edifcio e/ou frao. Como este mtodo
realizado no local em folhas de papel, dever-se- colocar aquando da inspeo o cdigo da fotografia
para quando se passar para formato digital se possam colocar as fotografias no local correto. Este
critrio dever ser utilizado em todas as Fichas onde se peam fotografias.

4.2.3. DESCRIO DO EDIFCIO


Nesta Ficha pretende-se fazer uma descrio geral do edifcio, segundo os seguintes assuntos:
 Sistema Estrutural: neste campo dever constar qual a constituio do sistema estrutural. Dever
ser uma descrio sucinta e elucidativa. Sempre que possvel deve colocar-se uma imagem
fotogrfica;
 Cobertura: na descrio da cobertura dever constar o sistema de suporte e tambm qual o
revestimento utilizado. Deve ser colocada uma fotografia da cobertura;
 Fachada: aqui pretende-se descrever a constituio da fachada, referindo sempre qual o
revestimento utilizado e ainda dever constar se existem elementos salientes na fachada. Esta
descrio dever ser acompanhada de imagem fotogrfica;
 Instalaes: nas instalaes devero ser descritas as seguintes, distribuio de gua, drenagem
de guas residuais e pluviais, sistema de ventilao e evacuao de fumos e gases, sistema de
guas quentes sanitrias (AQS), gs e instalao eltrica. A descrio que se pretende de cada
uma das instalaes relativamente aos materiais utilizados, equipamentos, aparelhos e outros
aspetos que o tcnico considere relevantes. Sempre que possvel as descries devero ser
acompanhadas de fotografia. importante referir que no que diz respeito s instalaes de gs
e eltricas a descrio dever ser simples e directa, isto se o tcnico que realiza a ITE no tiver
formao especfica nessa rea.
Apresenta-se na Fig. 14, retirada da Ficha Descrio do Edifcio, o campo para se proceder a descrio
do edifcio, que idntica para cada um dos assuntos a descrever.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 14: Campo para descrio do edifcio

claro que as descries sero tanto melhores, quanto mais informao se conseguir obter, sejam
estas conseguidas atravs das peas escritas ou desenhadas do projeto seja atravs do proprietrio. Um
tcnico experiente tambm ter mais facilidade em descrever o edifcio pois a sua bagagem no
conhecimento de sistemas construtivos ajud-lo- a realizar essa tarefa. Quanto melhor estiver feita a
descrio do edifcio mais fcil se vai tornar depois a sua inspeo, pois tem-se uma melhor percepo
do edifcio.
Sempre que tenha havido alguma interveno de reabilitao ou manuteno no edifcio, esse facto
deve constar na descrio, e se possvel dever incluir-se tambm h quanto tempo essas operaes
foram realizadas.
O tcnico que ir realizar a inspeo dever, sempre que no tiver a certeza do que est a descrever,
anotar esse facto usando termos que indiquem isso mesmo, tais como, possivelmente, provavelmente,
entre outros.

4.2.4. INSPEO SISTEMA ESTRUTURAL


Esta a primeira Ficha que diz respeito ao ato de inspecionar. Comea-se por identificar, no campo
ID, a anomalia com a seguinte nomenclatura S.E.n onde n o nmero da anomalia detetada (a
numerao dever ser sequencial). As anomalias que se devero considerar nesta Ficha so as fissuras,
as deformaes, os assentamentos e todas aquelas que sejam perceptveis vista desarmada.
Descrita a anomalia dever ser assinalada a sua frequncia e gravidade, pois estes dois fatores sero
determinantes para a apreciao global desta inspeo.

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Inspeo tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 15: Campo para inspecionar o Sistema Estrutural

Descritas as anomalias far-se- a apreciao global, onde se dever ter em ateno os seguintes
aspetos:
 Sempre que exista uma anomalia que esteja generalizada por toda a habitao e que esteja
assinalada como muito grave, a nota a atribuir ao sistema estrutural de 0 e dever-se- anotar
na Ficha 0.14 Situaes de Risco, essa situao;
 No havendo qualquer anomalia ou as poucas que existirem forem pontuais e leves a nota que
se dever atribuir ao sistema estrutural 4;
 Existindo uma anomalia apenas com a classificao de muito grave e frequente, a nota dever
ser 1.
Estes so alguns critrios que devero ser tidos em conta, no entanto cada tcnico ter ao seu dispor as
observaes para justificar a nota atribuda, como ja foi realado anteriormente. No entanto exige-se
ao tcnico coerncia e seriedade na atribuio das notas.
importante referir que os critrios apresentados so apenas uma ideia, no sendo de todo validados, e
isto ir passar-se para todos os critrios que sero apresentados posteriormente.
Salienta-se que esta Ficha teria mais interesse se fosse revista por um tcnico que tenha uma
especializao em estruturas, pois este ter uma viso mais abrangente deste tema podendo contribuir
de forma positiva para a ITE.

4.2.5. INSPEO COBERTURA E FACHADA


Esta Ficha aborda dois grandes assuntos, a cobertura e a fachada, onde cada uma ter um peso
diferente para a classificao desta inspeo, que mais adiante, na Ficha denominada de Qualificao
do Edifcio, ser explicado.
O primeiro tpico a ser abordado nesta Ficha a Cobertura, onde as anomalias devero ser
identificadas com a sigla, COB.n. As anomalias que se devero ter em especial considerao so a
sujidade, a degradao do revestimento, danos na estrutura de suporte, e outras situaes que se
considerem relevantes. As anomalias devero ser descritas de forma sucinta e clara e acompanhadas de

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

uma imagem elucidativa. Sempre que seja possvel e seguro dever-se- ir cobertura para se ter uma
melhor percepo da situao.

Fig. 16: Campo para inspecionar a Cobertura

Antes de se proceder apreciao global desta inspeo, dever ser assinalada se a estanquidade da
cobertura est garantida ou no. Feito isto passar-se- para a apreciao global tendo em considerao
os seguintes aspetos:
 Quando a estanquidade no estiver garantida, a nota a atribuir a esta inspeo dever ser 0 e a
situao dever ser transcrita para a Ficha 0.14 Situaes de Risco;
 Estando a estanquidade garantida e no havendo qualquer anomalia ou as poucas que existirem
forem insignificantes, a nota a atribuir dever ser 4;
 Sendo a cobertura revestida a fibrocimento com partculas de amianto e haja um risco de
contaminao a nota dever ser 0 e, mais uma vez esta situao dever ser reportada Ficha
0.14.
Estes so apenas alguns critrios que o tcnico poder adoptar, no entanto no est restringido
apenas a estes, podendo usar estes e outros justificando-os nas observaes. Importa salientar que
est inspeo dever ser realizada mesmo que em edifcios multifamiliares a frao que se estiver
a inspecionar no tiver em contacto direto com a cobertura.
A segunda parte desta Ficha diz respeito s fachadas sendo o sistema utilizado muito prximo do
utilizado para inspecionar as coberturas. Dever-se- comear por identificar no campo ID, com a
sigla FAC.n, as anomalias detetadas. Neste tpico as anomalias mais importantes so, fissuras,
degradao e defeitos no revestimento, sujidade, degradao dos elementos salientes, deformaes
e outros que se considerem relevantes. As anomalias devero ser descritas de forma clara e sucinta
e acompanhadas de imagens fotogrficas.

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Inspeo tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 17: Campo para inspecionar Fachadas

Tal como na inspeo da cobertura, necessrio primeiramente assinalar se a estanquidade da


fachada est garantida ou no e, ainda, dever-se- indicar se h o risco de queda de materiais que
ponham em causa a segurana dos utilizadores e do pblico.
Feito isto poder passar-se para a apreciao global tendo em ateno os seguintes critrios:
 No estando garantida a estanquidade da fachada a nota atribuda dever ser 0 e a situao
dever ser reportada Ficha 0.14;
 Havendo o risco de queda de materiais a nota dever ser 0 e, mais uma vez dever constar
na Ficha 0.14;
 No havendo anomalias significativas a nota poder ser 4.
Estes so alguns critrios que devero ser tidos em conta mas poder-se- adoptar, para alm destes,
outros e utilizar as observaes para exp-los. Importa salientar que quando se tratar de um edifcio
multifamiliar e se est a fazer a inspeo a uma das fraes, a fachada tem de ser inspecionada na
totalidade e no apenas na faixa onde se localiza a frao.

4.2.6. INSPEO DAS INSTALAES


Esta Ficha diz respeito inspeo a realizar nas principais instalaes, aquelas que foram descritas na
Ficha 0.3 Descrio do Edifcio, e cada uma ter um peso diferente na avaliao final do tema
Inspeo Instalaes, que posteriormente, na explicao da Ficha 0.13 Qualificao do Edifcio, ser
esclarecido devidamente. Os itens so os seguintes:
 Distribuio de gua
 Drenagem de guas residuais;
 Drenagem de guas pluviais;
 Ventilao e evacuao de fumos e gases (equipamentos)
 Sistema de AQS
 Instalao de gs
 Instalao elctrica
As anomalias que devero ser abordadas nas instalaes so a degradao da tubagem, dos acessrios,
dos aparelhos, dos equipamentos, as fugas, a funcionalidade dos equipamentos e ainda as anomalias
que se consideram relevantes.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

A Ficha inicia-se com a inspeo instalao de distribuio de gua. A identificao desta instalao
dever ser D.A.n. As anomalias devero ser descritas de forma sucinta e elucidativa e acompanhadas
da respetiva fotografia.

Fig.18: Campo para inspecionar a instalao de distribuio de gua

Antes de se puder fazer a apreciao desta instalao ser necessrio responder a uma srie de
questes, que so as apresentadas na Fig. 19, que foi retirada da Ficha.

Fig. 19: Questes relativas Instalao de distribuio de gua

Estas questes sero decisivas para classificar esta instalao, juntamente com as anomalias detetadas.
Respondidas as questes, passa-se apreciao global, tendo em ateno os seguintes aspetos:
 Quando no existir gua nas instalaes sanitrias, ou no existir gua quente ou ainda, houver
o risco de contaminao da gua devido ao estado de degradao do reservatrio, a nota a
atribuir a esta instalao dever ser 0. No deve ser esquecido que esta situao dever constar
na Ficha 0.14;

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Inspeo tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 O mesmo se passa se a estanquidade do reservatrio no estiver garantida;


 Sempre que a origem da gua no seja a rede pblica e no seja consumvel a nota desta
inspeo no dever ser superior a 3;
 Se a origem da gua no for a rede pblica e no tenham sido realizadas anlises gua a nota
atribuda a esta instalao no dever ser superior a 2;
 No se registando nenhuma anomalia ou as poucas que existirem forem insignificantes, poder-
se- classificar esta instalao com 4.
Estes so alguns critrios que devero ser tidos em conta, mas podem e devem ser acrescentados
outros necessitando-se apenas de os transpor no campo das observaes.
Na drenagem de guas residuais a nomenclatura usada para identificar as anomalias dever ser
D.A.R.n. As anomalias devero ser descritas claramente mas de forma sucinta e acompanhadas pela
respectiva fotografia. O campo que permite fazer estas tarefas igual a apresentada na figura 18.
Tal como na distribuio de gua existe uma parte na Ficha onde ser necessrio responder a algumas
questes relativas drenagem de guas residuais, que dizem respeito ao cheiro existente ou no na
habitao e ainda qual o destino das guas residuais.

Fig. 20: Questes relativas Instalao de drenagem de guas residuais

Estas questes aliadas s anomalias detetadas permitiro ao tcnico classificar esta instalao. A
classificao dever ter em ateno os seguintes aspetos:
 Havendo cheiros na habitao provenientes das guas residuais, a classificao desta instalao
no dever ser superior a 1, podendo mesmo ser 0 se houver riscos para a sade dos
utilizadores, tendo esta situao de constar na Ficha 0.14;
 Quando o destino das guas residuais no a rede pblica a nota no dever ser superior a 2;
 Caso no se detetem quaisquer anomalias ou as que se detetarem forem pouco significativas esta
instalao poder ser classificada com um 4.
Mais uma vez o tcnico pode, para alm de usar estes critrios, acrescentar outros registando-os nas
observaes.
Segue-se na Ficha a drenagem de guas pluviais, que segue o mesmo procedimento dos anteriores. A
nomenclatura utilizada para identificar as anomalias D.A.P.n. A descrio das anomalias dever ser
elucidativa do que o tcnico est a visualizar. Sempre que possvel a descrio dever ser
acompanhada de fotografias. O campo para o preenchimento destes factos o apresentado na Fig. 18.
Tal como nas outras instalaes j descritas existe um espao na Ficha para responder a perguntas
relativas drenagem de guas pluviais, que consistem em saber se h pingas provenientes da chuva a
cair para a rua e qual o destino destas guas (Fig. 21).

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 21: Questes relativas Instalao de drenagem de guas pluviais

Posto isto passa-se avaliao desta instalao onde se dever ter em ateno os seguintes aspetos:
 Quando o destino destas guas no a rede pblica a avaliao no dever ter uma classificao
superior a 3;
 Havendo queda de pingas de gua para a rua, a nota desta instalao no dever ter uma
classificao superior a 2, podendo ser 0 quando no existe qualquer tipo de instalao para
fazer a drenagem destas guas;
 No havendo qualquer anomalia ou as poucas existentes no tiverem um expresso importante a
classificao poder ser de 4.
O tcnico poder utilizar as observaes para justificar a sua classificao e os critrios considerados
para obter essa mesma classificao.
Na ventilao e evacuao de fumos e gases a sigla a usar para se proceder identificao das
anomalias ser V.E.n. Nesta instalao o que importa inspecionar so a degradao dos equipamentos.
Na ventilao importa avaliar o estado das grelhas, ou outros aparelhos que sirvam para ventilar a
habitao, no sendo nesta Ficha classificada a funcionalidade em si da ventilao. Na evacuao de
fumos e gases dever-se-, para alm da degradao dos equipamentos, avaliar a sua operacionalidade.
A descrio dever ser realizada de forma sumria e acompanhada da fotografia, no campo
apresentado na Fig. 18.
Neste caso no existem quaisquer perguntas a responder podendo passar-se para a apreciao global.
Nesta instalao o tcnico dever atribuir a nota segundo o estado dos equipamentos, podendo depois
justificar a sua opo no campo das observaes.
Na instalao seguinte, sistemas de AQS, o procedimento diferente do at j descrito para as
restantes instalaes. Dever-se- indicar qual o sistema utilizado e se este se encontra em boas
condies de uso (Fig. 22).

Fig. 22: Campo para inspecionar a instalao de AQS

Na classificao desta instalao poder ser til consultar na Ficha 0.16 Anexos o quadro 0.16.1 que
contem a eficincia de converso dos principais sistemas de AQS (Quadro 10), sendo avaliado com 4
o que tiver maior eficincia de converso e com 1 o que tiver menor eficincia. O 0 ser assinalado

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Inspeo tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

quando no houver qualquer sistema de AQS ou o que existir estiver num estado de degradao muito
elevado. Sempre que o sistema no esteja nas melhores condies no dever ser atribuda uma nota
superior a 3, dependendo a nota do quo degradado se encontrar o sistema.
Quadro 10: Critrio de avaliao do sistema de AQS

Na instalao de gs a nomenclatura usada para identificar a anomalia dever ser I.G.n. As anomalias
devero ser descritas o mais claro possvel e serem acompanhadas por imagens fotogrficas (ver Fig.
18).
Nesta instalao existem perguntas que devero ser respondidas, que dizem respeito ao cheiro de gs
que existe ou no na habitao e origem do gs (Fig. 23).

Fig. 23: Questes relativas Instalao do gs

Feito isto dever proceder-se apreciao global desta instalao tendo em ateno os seguintes
aspetos:
 Quando houver cheiro a gs na habitao a nota desta instalao dever ser 0 e anotada na Ficha
0.14 e devero ser tomadas medidas de segurana imediatamente;
 Quando a origem do gs for a botija e esta estiver localizada no interior da habitao, a nota
atribuda a esta instalao no poder ser superior a 2, dependendo esta nota do
compartimento onde a botija se localizar;
 Quando no houver qualquer tipo de anomalia ou as existentes forem pouco significativas,
poder-se- atribuir um 4.
Estes so alguns critrios que o tcnico dever ter em considerao, podendo sempre justificar a sua
nota nas observaes.
Esta instalao deveria ser tratada por pessoal com formao em instalaes de gs para que assim este
assunto estivesse mais completo.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Para fechar este tema das Instalaes falta descrever as instalaes eltricas. Estas tero a sigla I.E.n
para identificar as anomalias. A estrutura onde se dever descrever as anomalias encontradas tem o
mesmo aspeto e campo que as j descritas anteriormente (ver Fig. 18)
Para avaliar esta instalao dever ter-se em conta o risco de curto-circuito. Este item deveria ser
validado por um engenheiro eletrotcnico, pois este profissional o mais conhecedor desta instalao,
sendo que a sua participao neste item seria uma mais valia para o mtodo da ITE.
Estando classificadas todas as instalaes, ser possvel na Ficha 0.13 classificar o tema Inspeo das
Instalaes.

4.2.7. INSPEO DAS MANIFESTAES DE HUMIDADES


Nesta Ficha pretende-se avaliar a habitao no que diz respeito s humidades. Para tal identifica-se a
anomalia com a sigla HUM.n e qual a sua localizao (compartimento e elemento). Dever-se-
assinalar quais as causas da humidade, podendo ser assinaladas mais que uma opo, pois por vezes
complicado sem um estudo mais profundo, optar-se s por uma causa (Fig. 24).

Fig. 24: Campo para avaliar as Humidades

A higroscopicidade dos materiais diz respeito capacidade, de certos materiais, de adsoro de


molculas de gua e de restitu-la ao ambiente em que se encontre, em funo das variaes da
humidade relativa. Este fenmeno acontece algumas vezes em madeiras, provocando anomalias [22].
As condensaes superficiais manifestam-se pelo aparecimento de bolores, e muito frequente
acontecer em compartimentos onde a ventilao insuficiente e onde h uma produo de vapor de
gua considervel, como o caso das instalaes sanitrias. Neste tipo de compartimentos a humidade
relativa atinge, facilmente, o valor limite de saturao, condensando todo o vapor de gua [22].
As condensaes internas so mais complicadas de detetar, podendo ser confundidas com as
condensaes superficiais pois provocam o seu agravamento. As condensaes internas so frequentes
em pavimentos e paredes onde existam materiais resistentes ao vapor [22].

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Inspeo tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

A humidade de construo acontece porque durante a execuo das obras so utilizadas grandes
quantidades de gua ou ento h muita precipitao e como, muitas vezes, essa gua no tem tempo de
evapora, mais tarde essa gua vai provocar anomalias [22].
As infiltraes resultam da absoro de gua por capilaridade, pelas estruturas porosas, ou pela
percolao, atravs de zonas fissuradas [22].
As fugas nas canalizaes so bastante complicadas de serem detetadas pois muitas vezes ocorrem
manifestaes em locais distintos da sua origem, pois pode haver migraes de gua no interior dos
diversos elementos de construo [22].
Na humidade ascensional a gua proveniente do solo podendo provocar a degradao do
desempenho de paredes e pavimentos [22].
Assinaladas as possveis causas da humidade, dever proceder-se descrio sumria da anomalia e
regista-la com uma fotografia (Fig. 24).
Antes de se passar apreciao dever ser respondida uma questo relativa existncia de cheiros
oriundos das humidades (mofo) (Fig. 25).

Fig. 25: Questo relativa manifestao de humidades

Feito isto dever proceder-se apreciao global, tento em considerao alguns aspetos:
 Existindo cheiros a mofo a nota atribuda nunca poder ser superior a 2, podendo ser mesmo 0
quando o cheiro insuportvel, devendo a situao ser transcrita na Ficha 0.13;
 Quando a causa da humidade a infiltrao ou a fuga nas canalizaes, dever-se- atribuir um 0
e reportar a situao Ficha 0.13;
 Quando existem problemas de humidades em todos os compartimentos, a nota atribuda nunca
dever ser superior a 2, podendo ser dado o 0 quando as humidades pem em risco a sade
dos ocupantes;
 No existindo humidades ou a que existir for pouco significativa dever-se- atribuir um 4.
No entanto existe o campo observaes onde o tcnico poder justificar a nota utilizando estes e outros
critrios que considere adequados.

4.2.8. INSPEO TRMICA


Este tema ser dividido nos seguintes tpicos:
 Dados trmicos importantes;
 Paredes e pavimentos exteriores;
 Cobertura;
 Vos envidraados;
 Elementos da envolvente Interior (Locais no aquecidos)

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 Sistema de ventilao
 Sistema de aquecimento
 Sistema de energia solar.
Os Dados trmicos importantes que devero ser registados, consultando o RCCTE , so os seguintes
(Fig. 27):
 Zona Climtica de Inverno;
 Zona Climtica de Vero;
 Nmero de Graus-dias (GD)
 Classe de Inrcia Trmica

Fig. 26: Dados Trmicos

Estes dados devero ser preenchidos para facilitar a inspeo no que diz respeito trmica, pois nos
restantes tpicos sero necessrios consultar os quadros do Anexo 0.16 para classificar os elementos
inspecionados, e para tal so fundamentais estes dados. Alm disso, tambm facilitam a consulta dos
coeficientes de transmisso trmicos mximos e de referncia e ainda do fator solar. A classe de
inrcia trmica mais difcil de ser quantificada sem clculos, portanto exige-se ao tcnico algum
cuidado na opo que tomar. Sabendo o tcnico que no existe qualquer isolamento trmico dever
optar por uma inrcia trmica fraca. Quanto mais isolada a habitao se encontrar maior ser a sua
inrcia trmica, isto se o isolamento no estiver pelo interior, pois se tal se verificar a sua inrcia ser
igualmente fraca.
Nas paredes e pavimentos exteriores o principal objetivo quantificar o coeficiente de transmisso
trmico destes elementos. Primeiramente necessrios consultar os Quadros IX.1 e IX.3 do RCCTE
para se registar os coeficientes de transmisso trmico mximos e de referncia das paredes e dos
pavimentos (Fig. 27).

Fig. 27: Coeficientes de transmisso trmico mximo e de referncia de paredes e pavimentos exteriores

Feito isto dever-se- identificar o elemento que se est a inspeciona. Tratando-se de uma parede a sigla
dever ser P.E.n, se se tratar de um pavimento a sigla a utilizadar ser PAV.E.n. Dever ser
apresentado um esquema/pormenor do elemento desenhado pelo tcnico com a constituio do
elemento. O tcnico dever mencionar ao descrever o elemento que uma constituio provvel

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Inspeo tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

quando no tiver qualquer informao a confirma a sua opo. fundamental o tcnico ser portador
de uma fita mtrica para que lhe seja possvel medir o elemento e assim facilitar-lhe a sua opo.
Tendo peas desenhadas ou escritas que descrevam a constituio do elemento, a tarefa do tcnico
bastante mais simples e mais rigorosa. Concludo o desenho do elemento e a respetiva descrio
dever-se-, com o auxlio do ITE 50 calcular ou consultar o respetivo coeficiente de transmisso
trmico do elemento. O tcnico poder usar outro documento tcnico que considere til. O coeficiente
dever ser registando no respetivo campo (Fig. 28).

Fig. 28: Campo para avaliar termicamente paredes e pavimentos exteriores

O coeficiente de transmisso trmico do elemento dever ser comparado com os de referncia e os


mximos registados, para se proceder classificao do elemento. Para isso, dever-se- consultar os
Quadros 0.16.2 (paredes exteriores) e 0.16.3 (pavimentos exteriores) (Quadro 11 e 12).
Quadro 11: Critrios para avaliar paredes exteriores

Quadro 12: Critrios para avaliar pavimentos exteriores

Estes critrios foram retirados dos apontamentos das aulas de PRED, fornecidos pelo docente da
cadeira, professor Vasco Freitas. Sempre que o coeficiente de transmisso trmico do elemento for

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superior ao mximo admissvel, a nota a atribuir a esse elemento 0. As restantes notas devero ser
atribudas em funo do quadro apresentado em cima. A nota atribuda a cada elemento dever constar
entre parnteses no campo Uelemento, frente do coeficiente de transmisso trmico atribudo ao
elemento. A apreciao global das paredes e pavimentos exteriores dever ser uma mdia das notas
atribudas a cada elemento inspecionado. Nas observaes o tcnico poder colocar informaes que
considere importantes.
Na inspeo trmica das coberturas a metodologia a usar dever ser a mesma que a descrita para as
paredes e pavimentos exteriores, tendo em ateno os seguintes aspetos:
 Os quadros para consultar o coeficiente de transmisso trmico mximo e de referncia, no
RCCTE, so o XI.1 e o XI.3;
 A cobertura dever ser identificada com sigla COB,n;
 Os nveis de qualidade a considerar, para classificar a cobertura, sero os apresentados no
Quadro 0.16.3 do Anexo 0.16.
A cobertura, a nvel trmico, s dever ser avaliada quando a habitao que se estiver a inspecionar
estiver em contacto com este elemento.
Nos vos envidraados dever-se- ter em ateno mais alguns aspetos. Nos quadros IX.2, IX.3 e IX.4
do RCCTE devero ser retirados os valores do coeficiente de transmisso trmico de referncia, o
fator solar mximo admissvel e o de referncia, e registados nos respetivos campos (Fig. 29).

Fig. 29: Coeficiente de transmisso trmico de referncia e fator solar mximo e de referncia do vo
envidraado

Feito isto dever proceder-se identificao do vo envidraado, que dever ser identificado com a
sigla ENV.n. Dever ser apresentada uma fotografia do vo envidraado e ainda assinalado o tipo de
material da caixilharia, o tipo de vidro e o tipo de proteo do vo envidraado. Tambm nos vos
envidraados necessrio obter-se um coeficiente de transmisso trmico, e mais uma vez o tcnico
poder recorre ao ITE 50 ou a outro documento tcnico. No entanto, neste elemento necessrio
obter-se outro parmetro, o fator solar, que pode ser consultado no RCCTE no quadro V.4. Quando
existir mais que uma proteo poder-se- recorrer s frmulas apresentadas pelo RCCTE para o
clculo do fator solar (Fig. 30).

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Fig. 30: Campo para avaliar os vos envidraados

Neste item a classificao depender dos dois parmetros, U e factor solar, sendo possvel ao tcnico
consultar os quadros 0.16.4 e 0.16.5 para proceder respetiva classificao (Quadros 13 e 14).
Quadro 13: Critrio de U para avaliar vos envidraados

Quadro 14: Critrio de fator solar para avaliar vos envidraados

Estes nveis de qualidade foram, mais uma vez, retirados dos apontamentos de PRED, fornecidos pelo
docente Vasco Freitas. Como se poder constatar, apenas existem quatro nveis para classificar os
envidraados segundo estes dois parmetros. No entanto a classificao final do vo envidraado
dever ser feita com os cinco nveis utilizados anteriormente. Sugere-se ao tcnico que classifique
cada um dos parmetros e coloque entre parenteses essa classificao e depois proceda avaliaao
final do envidraado. O parmetro que dever ter mais peso na deciso da nota final do envidraado
dever ser o coeficiente de transmisso trmica. Quando ambos os parmetros forem classificados com
3 a nota final do envidraado dever ser 4. Inspecionados todos os vo envidraados da habitao,
incluindo clarabias, dever ser feita a apreciao global deste item. Poder optar-se por fazer a mdia
da classificao de todos os envidraados e atribuir esse resultado como apreciao global. O tcnico
ter ao seu dispor o campo observaes para justificar mais algum critrio utilizado.

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No que diz respeito aos locais no aquecidos fundamental comear-se por assinalar se > 0,7 ou se
este parmetro se encontra entre os 0,3 e os 0,7. Numa habitao podero ser encontradas ambas as
situaes, portanto possvel assinalar as duas opes (Fig. 31).

Fig. 31: Situaes de para locais no aquecidos

No entanto, os elementos assinalados na primeira opo devero ser avaliados ni tpico paredes e
pavimentos exteriores com a sigla P.I.E.n. Quando o local no aquecido for fortemente ventilado
dever ser considerada a situao > 0,7. Quando no se tiver qualquer ideia do valor deste parmetro,
dever ser usada a tabela IV.I do RCCTE. No entanto para tal ser necessrio ter-se uma ideia das
reas dos elementos envolvidos para se conseguir obter o valor de . Se se tiver acesso ao projecto essa
tarefa ser relativamente fcil, no entanto muitas vezes no se ter esse possibilidade, pelo que
essencial o tcnico fazer-se acompanhar de uma fita mtrica. Quando o valor do <0,3 dever passar-
se diretamente para o preenchimento da apreciao global deste subtema e a nota dever ser 4. Quando
o parmetro estiver entre 0,3 e 0,7 dever comear-se por registar os valores dos coeficientes de
transmisso trmico mximo e de referncia, valores que devero ser consultados nos quadros I.X.2,
I.X.3 e I.X.4 do RCCTE (Fig. 32).

Fig. 32: Coeficiente de transmisso trmico mximo e de referncia para paredes e pavimentos interiores

Registados esses valores ser necessrio assinalar se a habitao que se est a inspecionar tem
pavimento trreo com ocupao e se sim, se existe isolamento trmico no pavimento (Fig. 33).

Fig. 33: Questo relativa ao pavimento trreo

Se a resposta a esta questo for sim, sem isolamento, dever haver uma penalizao na apreciao
global deste subtema, nunca pudendo neste caso ser atribuda a nota 4 na apreciao global.
A partir deste ponto o procedimento a ser executado pelo tcnico dever ser o mesmo que o descrito
para as paredes e pavimentos exteriores ou coberturas. Chama-se a ateno para a sigla a usar para este
item, L.N.A.n.
No tpico sistemas de ventilao a metodologia ser bastante diferente da utilizada ate aqui. Comea-
se por assinalar que tipo de ventilao existe na habitao (Fig. 34).

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Fig. 34: Tipo de ventilao na habitao

Dever ser assinalada a opo de ventilao natural quando na habitao no existir exaustor nem
qualquer outro aparelho mecnico. Se houver exaustor a ventilao j ser mista.
De seguida dever ser assinalado se a ventilao geral e permanente (Fig. 35).

Fig. 35: Questo sobre como a ventilao na habitao

Quando a resposta a esta questo for no, isso dever ser refletido na apreciao global deste item,
nunca pudendo ser atribuda a nota 4 quando numa habitao no existir uma ventilao geral e
permanente.
De seguida dever ser assinalado como se faz a admisso de ar pelos envidraados e/ou fachada (Fig.
36).

Fig. 36: Admisso de ar

Quando no existir qualquer forma de admisso de ar, seja pelos envidraados ou pela fachada, esse
facto dever pesar de forma negativa na nota atribuda na apreciao global deste subtema.
A seguir ser necessrio assinalar quais os dispositivos de passagem de ar no interior (Fig.37).

Fig. 37: Dispositivos de passagem de ar

Sempre que no existirem dispositivos que permitam a passagem do ar no interior da habitao, a


apreciao global no dever ser classificada com 4.
A questo que se segue diz respeito existncia ou no de dispositivos de extrao de ar nas
instalaes sanitrias e dispensa (Fig. 38).

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Fig. 38: Questes relativas existncia de dispositivos de extrao de ar

Quando tais dispositivos no existirem esse facto dever refletir-se na classificao deste subtema.
bvio, que quando no existir dispensa dever ser assinalada a opo no aplicvel, no devendo o
tcnico penalizar o facto de no existir dispensa na habitao.
A questo seguinte ter a ver com a existncia ou no de ventiladores estticos, e quando estes
dispositivos existem qual o seu estado (Fig. 39).

Fig. 39: Questo relativa existncia de ventiladores estticos

No existindo ventilador esttico ou estando em ms condies, a nota da atribuio global no dever


ser 4.
De seguida sero abordadas questes relativas ao exaustor de ar da cozinha. Dever ser assinalado se
este dispositivo dispe de velocidade varivel e ainda se tem um caudal permanente (Fig. 40).

Fig. 40: Questes relativas ao exaustor

Quando no existir um caudal constante e o exaustor no tiver velocidades variveis a apreciao


global no dever ter uma classificao de 4.
De seguida dever ser assinalada qual a localizao do aparelho de combusto (Fig. 41).

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Fig. 41: Localizao do aparelho de combusto

Quando o aparelho de combusto se localizar num espao aquecido com exaustor, por exemplo
cozinha, a nota da apreciao global no dever ser superior 1 pudendo mesmo ser 0, devendo o
tcnico reportar esta situao Ficha 0.14. Se o aparelho de combusto se encontrar num local
aquecido sem exaustor, a nota de apreciao global j poder ir ate classificao 3.
Para concluir este subtema dever ser respondida a questo relativa existncia de lareira ou no, e se
esta existir dever saber-se se no compartimento onde se encontra a ventilao feita de forma
separada ou no (Fig. 42).

Fig. 42: Questes sobre lareira

Quando existir lareira e esta estiver num compartimento onde a ventilao no for feita de forma
separada, a nota da apreciao global no dever ser superior a 3.
Respondidas todas as questes, poder fazer-se a apreciao global do sistema de ventilao, tendo em
considerao todos os aspetos j realados anteriormente. No entanto o tcnico poder justificar a sua
classificao no campo das observaes.
Concluda a inspeo ao sistema de ventilao, segue-se o tpico sistema de aquecimento. Neste caso
dever ser assinalada a existncia ou no de algum sistema de aquecimento e, caso existe, registar de
que sistema se trata (Fig. 43).

Fig. 43: Questo para inspecionar o sistema de aquecimento

Preenchido este campo, poder proceder-se apreciao global deste sistema, tendo em considerao
o seguinte:
 Sempre que no existir qualquer sistema de aquecimento, ou o que existir estiver em ms
condies a nota a atribuir dever ser 0;

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 Quando existir sistema de aquecimento mas este s for ligado pontualmente, a nota a atribuir a
este sistema nunca dever ser superior a 3;
 Quando o sistema utilizado apenas serve um compartimento de cada vez, no se dever atribuir
uma nota superior a 2;
 Quando o sistema de aquecimento servir todos os compartimentos e no tiver um
funcionamento pontual, a nota a atribuir a este sistema dever ser 4.
Estes so alguns critrios que os tcnicos devero ter em considerao. No entanto, podero ainda no
campo das observaes, acrescentar mais alguns critrios que justifiquem a nota atribuda.
Para finalizar a Inspeo Trmica falta avaliar o sistema de energia solar. Para tal o tcnico dever
assinalar se este sistema existe ou no na habitao e quando existir dever ainda ser assinalado qual o
sistema utilizado.

Fig. 44: Questo para avaliar o sistema de energia solar

Com isto, o tcnico dever proceder apreciao global deste subtema, tendo em ateno os seguintes
aspetos:
 Quando este sistema no existir dever ser atribuda a classificao de 0;
 Se a habitao for dotada deste sistema e este estiver em funcionamento a nota dever ser 4;
 Quando o sistema existir mas estiver com algum problema a nota nunca dever ser superior a 3,
devendo o tcnico avaliar o grau de gravidade do problema e com isso atribuir a nota.
Mais uma vez, o tcnico ter ao seu dispor o campo das observaes para justificar a nota atribuda,
no se esquecendo dos critrios mencionados anteriormente.
Feito isto, ficar concluda a inspeo no que diz respeito Inspeo Trmica. Na apresentao da
Ficha 0.13 Qualificao ser explicado que peso ter cada um dos subtemas na avaliao final da
habitao.
importante salientar que a inspeo trmica muito mais desenvolvida que as restantes, pois a
autora tem um conhecimento mais aprofundado nesta rea. Portanto possvel que haja algum
desequilbrio em comparao com as restantes inspees, provocando algum desequilbrio na
avaliao final dos edifcios e/ou fraes.

4.2.9. INSPEO ACSTICA


Esta inspeo consistir na resposta a trs questes que dizem respeito ao rudo vindo do exterior, de
outras habitaes e ainda de rudos provenientes de equipamentos existentes na prpria habitao (Fig.
45).

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Fig. 45: Questes para inspecionar a Acstica

Respondidas estas questes o tcnico dever proceder apreciao global deste tema tendo em
ateno o seguinte:
 Quando a resposta a estas trs questes for sim ento a nota a atribuir dever ser 0;
 Quando todas as questes forem respondidas com no ento a nota dever ser 4;
 Quando uma das questes for respondida com sim ento a nota a atribuir no dever ser superior
a 3;
O tcnico dever ter estes critrios em considerao e poder acrescentar outros no campo
observaes, para justificar a nota atribuda Inspeo Acstica.

4.2.10. INSPEO PARTES COMUNS


Est inspeo diz respeito a partes comuns dos edifcios multifamiliares. Quando se tratar de edifcios
unifamiliares esta Ficha no dever ser preenchida. As anomalias que se dever ter em ateno so os
problemas nas escadas e/ou elevadores, nos revestimentos de paredes e pavimentos, na porta de
entrada e ainda os que o tcnico considerar importantes. Comea-se por no campo ID identificar a
anomalia com a sigla P.C.n. Feita a identificao dever proceder-se a uma descrio sumaria da
anomalia e ainda dever ser colocada uma fotografia da respetiva anomalia (Fig. 46).

Fig. 46: Identificao e descrio de anomalia

Quando o tcnico tiver identificado todas as anomalias dever proceder apreciao global desta
inspeo tendo em considerao os seguintes aspetos:

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 Quando o tcnico identificar alguma anomalia que ponha em risco a segurana dos ocupantes, a
nota a atribuir a esta inspeo dever ser 0 e a situao dever ser reportada a Ficha 0.14, e
caso seja necessrio, devero ser tomadas de forma imediata, medidas de segurana;
 Caso no existam anomalias ou as que existirem forem pouco significativas, como sujidades, a
nota a atribuir a esta inspeo dever ser 4.
O tcnico ter possibilidade de justificar, no campo das observaes, a classificao atribuda.

4.2.11. INSPEO DE OUTROS ASPETOS


Este a ltima Ficha onde se procede inspeo propriamente dita. Neste tema devero constar as
anomalias que no encaixam nas outras Fichas j descritas, tais como, fissuras ou degradao do
revestimento nas paredes divisrias ou nos tectos e tambm podero ser consideradas as anomalias dos
envidraados caso estes no tenham sido considerados na inspeo da fachada. importante que o
tcnico tenha o cuidado, de nesta inspeo, no repetir anomalias j identificadas noutras Fichas.
Comea-se por, no campo ID, identificar as anomalias com a sigla I.O.n. Dever constar a localizao
da anomalia e a respetiva descrio, que dever ser sucinta. Sempre que possvel dever ser
apresentada uma fotografia da anomalia (Fig. 48).

Fig. 47: Campo pra inspecionar outros aspetos

Identificadas todas as anomalias, o tcnico dever proceder apreciao global desta inspeo. Esta
inspeo no dever ter anomalias muito graves, mas caso isso se verifique a nota atribuda dever ser
0 e a situao dever ser reportada a Ficha 0.14, se se justificar. Quando as anomalias forem poucas e
pouco significativas a nota dever ser 4. Mais uma vez o tcnico ter ao seu dispor o campo das
observaes para justificar a nota atribuda.

4.2.12. RESUMO DAS AVALIAES


Esta Ficha um resumo de todas as avaliaes realizadas, que pretende facilitar a tarefa do tcnico na
atribuio da nota final da frao, que ser calculada na Ficha 0.13 Qualificao do Edifcio. No
resumo das avaliaes devero constar os ID s das anomalias detetadas. A Ficha encontra-se dividida
nos tpicos utilizados na ITE. Para concluir tambm devero constar as apreciaes globais realizadas.
Algumas destas diro respeito ao tema completo enquanto outras avaliaro apenas os subtemas (Fig.
48).

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Fig. 48: Resumo das Avaliaes

importante referir que esta Ficha tem uma importncia acrescida na inspeo trmica,
principalmente quando se avalia as paredes e pavimentos exteriores, coberturas e envidraados pois
permite registar a nota atribuda a cada um dos elementos e depois atribuir, utilizando a mdia, a nota
final a cada um dos itens (Fig. 49).

Fig. 49: Resumo das Avaliaes das paredes e pavimentos exteriores, coberturas e vos envidraados

4.2.13. QUALIFICAO DO EDIFCIO


Est ser a Ficha onde ser possvel saber-se qual a condio de utilizao do edifcio. Para tal ser
necessrio, mais uma vez, colocar nos respetivos espaos, as avaliaes realizadas durante a inspeo.
Feito isto, cada um dos itens ter uma ponderao que dever ser multiplicada pelos valores de cada
uma das inspees. Os valores sugeridos para as ponderaes so os apresentados na coluna da direita
da Ficha (Fig. 50).

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Fig. 50: Avaliao final dos temas e subtemas Proposta

Como se poder constatar pela Fig. 50, 50% do peso da nota final do edifcio est dependente das
condies do sistema estrutural, da fachada e da cobertura. Este peso justificado pela importncia
que estes elementos tm num edifcio e ainda porque quando existem problemas nesses elementos a
segurana poder estar em causa e tambm problemas nesses elementos significam problemas noutros
elementos. Os restantes temas tm um peso de 10% cada um, sendo que nas instalaes e na trmica
os 10% foram repartidos pelos subtemas. A avaliao atribuda Inspeo de Outros Aspetos no tem
nenhuma interferncia direta na classificao final do edifcio. Apenas dever ser considerada como
uma penalizao na nota final do edifcio quando as anomalias inspecionadas forem classificadas com
uma apreciao global ate nota 2. Se a nota atribuda, a esta inspeo for superior a 2 no dever ter
qualquer interferncia na nota final do edifcio. Imagine-se que no final o edifcio tem uma nota de
2,5. Ora se na Inspeo de Outros Aspetos a nota atribuda foi inferior a 2, inclusive, dever ser dado
como nota final um 2 ao edifcio. Esta situao apenas possvel nos edifcios multifamiliares, pois
em edifcios unifamiliares esta inspeo j dever ter uma ponderao de 10% que advm dos 10% das
partes comuns que nestes edifcios no existem.
Importa referir que estas ponderaes so com base no que se considera mais importante para a
habitabilidade do edifcio. No entanto so apenas nmeros que necessitariam de uma maior avaliao
e validao. O que se pretende que fique registada a ideia base.
A numerao que se encontra na coluna da esquerda da Fig. 50 serve para a elaborao do perfil do
edifcio.
Concludo o preenchimento da Ficha, dever ser assinalada qual a classificao final do edifcio (Fig.
51).

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Fig. 51: Nota final do edifcio

Com esta classificao o tcnico ficar habilitado a dizer se o edifcio se encontra:


 Em Runas quando a nota final do edifcio for 0;
 No Apto quando a nota do edifcio for 1;
 Apto Condicionado quando a nota final do edifcio for 2 ou 3;
 Apto quando a nota final do edifcio for 4.
No entanto, na classificao qualitativa deve pesar tambm a experiencia do tcnico, isto em
situaes onde se verifique alguma situao de risco para os ocupantes ou publico, o edifcio no pode
ser classificado como apto.
Com estas designaes pretende-se dizer o seguinte (Fig. 52):
 Em Runas: dever pensar-se na demolio, pois a sua reabilitao seria muito desvantajosa a
nvel econmico;
 No Apto: o edifcio no est em condies de ser colocado no mercado de arrendamento. No
entanto esta classificao no impeditiva de o proprietrio realizar as obras de reabilitao e
pedir uma nova inspeo;
 Apto Condicionado. O edifcio est em condies de ser colocado no mercado de arrendamento.
No entanto ser necessrio o proprietrio realizar as obras de reabilitao num determinado
prazo, que se sugere que ronde os 12 meses. Este prazo apenas uma ideia, mas parece um
prazo razovel. Terminado o prazo para a execuo das obras dever ser realizada uma nova
inspeo;
 Apto: o edifcio est em condies de ser colocado no mercado de arrendamento, sem qualquer
restrio.

Fig. 52: Classificao do edifcio

A ITE dever ter um prazo de validade, que poder rondar os 10 anos, que o prazo utilizado na ITE
da Catalunha.
Nesta Ficha ainda ser apresentado o perfil do edifcio, que ser comparado com um perfil mnimo.
Ser na comparao entre ambos os perfis que se poder saber onde devero ser realizadas as obras de
melhoria das condies utilizao da frao.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 53: Perfil mnimo

Este perfil mnimo no tem qualquer estudo que o permita fundamentar neste momento. No entanto, o
que se pretende mostrar o que se poder fazer na ITE e o que ela poder fornecer como o caso do
perfil do edifcio.
Para concluir a Ficha o tcnico dever assina-la no respetivo campo.

4.2.14. SITUAES DE RISCO


Nesta Ficha o que se pretende que o tcnico quando detetar situaes onde existam riscos para os
ocupantes ou para o pblico, as possa transcrever e assim estas podero ser tratadas com mais rapidez
pelas entidades competentes. Para se proceder ao registo de situaes de risco comea-se por
preencher o campo do ID. Este ID ter a sigla conforme a anomalia de que se trata. Depois devero ser
descritas as medidas que se devem adoptar e ainda qual o prazo para as adoptar (Fig.54).

Fig. 54: Campo para registar Situaes de risco

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Inspeo tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

As situaes de risco j foram na sua maioria descritas aquando da apresentao de cada tema. bvio
que o tcnico sempre que considerar que uma situao esteja a pr em risco as pessoas dever de atuar
imediatamente.

4.2.15. COMENTRIOS
Nesta Ficha o tcnico dever fazer uma apreciao global da inspeo realizada, podendo ate sugerir
algumas obras de melhoria que o proprietrio dever fazer.

4.2.16. ANEXOS
A Ficha dos anexos tem o objetivo de facilitar o trabalho do tcnico. Sero apresentados quadros que
sero muito teis durante a inspeo, com alis, j foi descrito e mostrado anteriormente.

4.3. NOTAS FINAIS


Como se perceber este mtodo depende bastante do bom senso do tcnico que realiza a ITE. Esta
subjetividade deve ser corrigida progressivamente, medida que se efetua a validao do mtodo. Este
tipo de metodologia depende da experincia do tcnico, principalmente no que diz respeito aos
sistemas construtivos, pelo que quanto melhor for o conhecimento do sistema construtivo que se est a
inspecionar, mais rigorosa ser a classificao resultante da ITE.
A realizao de uma ITE pressupe que se efetue um levantamento fotogrfico complementado com
um conjunto de medidas utilizando equipamentos que permitam efetuar ensaios no destrutivos. Alm
disso, no futuro devem ser desenvolvidos dispositivos de medidas de utilizao corrente que permitam
quantificar determinados parmetros que so importantes para se proceder a avaliao de
determinados elementos
Mais uma vez se refere, que a ITE apresentada , essencialmente, uma ideia, presentando-se apenas a
estrutura da metodologia e no o mtodo completo. Pretende-se mostrar como facilmente se poder ter
um perfil de um edifcio e como rapidamente so identificados os principais problemas do mesmo. O
perfil mnimo pode ter de ser ajustado tipologia do edifico e/ou frao que se est a inspecionar. O
modelo de ponderaes exige validade com uma amostra muito significativa de estudos de caso.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

5
APLICAO DA METODOLOGIA
PROPOSTA

5.1. ENQUADRAMENTO
Feita a proposta da metodologia, pretende-se agora aplicar esse mesmo mtodo. Para tal iro ser
utilizados dois estudos de caso, o primeiro ser um edifcio multifamiliar onde se inspecionar uma
das fraes, o segundo ser um edifcio unifamiliar. Sero abordadas todas as Fichas da ITE e
explicado o que foi feito e o porqu. Sempre que se considerar til sero colocadas imagens.
Para alm disso, far-se- alguns comentrios para discutir as semelhanas e diferenas que se
encontraram entre a aplicao do MAEC, descrito no captulo 2, e a ITE.

5.2. ESTUDO DE CASO 1 EDIFCIO MULTIFAMILIAR


O estudo de caso 1 um edifcio multifamiliar, situado em Viana do Castelo junto ao mar. A inspeco
ser realizada apenas a uma das fraes, sendo que este edifcio constitudo por oito fraes. O
proprietrio esteve presente duranta a ITE fornecendo, sempre que possvel, toda a informao que lhe
foi solicitada.
A ITE realizada ser aqui abordada por Ficha, tentando-se expor todos os aspetos tidos em
considerao e tambm quais as dificuldades que se sentiram durante a aplicao da metodologia.

5.2.1. FICHA 0.1 IDENTIFICAO DO PROPRIETRIO E TCNICO


O proprietrio identificou-se como Jorge Filipe Gonalves Fernandes Verssimo, fornecendo ainda os
seus contactos.
A tcnica, Ndia da Silva Fonte, tem como nmero de ordem o 67133, e engenheira civil. Foram
ainda fornecidos os contactos pedidos na Ficha.

5.2.2. FICHA 0.2 DADOS DO EDIFCIO


A frao localiza-se no Bairro dos Pescadores, Bloco A, 1 Direito. Pertence freguesia de
Monserrate, concelho de Viana do Castelo (Fig. 55).
Este edifcio foi construdo em 1972 (aproximadamente), dado fornecido pelo proprietrio que no
tem a certeza da data exata.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

O nico documento que o proprietrio tinha em sua posse era uma planta que, no entanto, estava
desatualizada pois j tinham sido feitas algumas alteraes na frao. Alm disso, a planta no era
cotada no tento, assim, qualquer utilidade.

Fig. 55: Edifcio em estudo

5.2.3. FICHA 0.3 DESCRIO DO EDIFCIO


Esta Ficha foi preenchida com o auxlio do proprietrio, pois no havia qualquer outra informao que
permitisse fazer a descrio do edifcio. Portanto a descrio realizada a que se considera provvel.
 Sistema Estrutural: o edifcio foi construdo em beto armado (lajes, pilares, vigas). A caixa de
escadas tambm foi executada no mesmo material. No foi possvel saber-se quais as
dimenses dos elementos do sistema estrutural.
 Cobertura: a cobertura apenas acessvel para manuteno, no tendo sido possvel a visita
cobertura. Sabe-se que h seis anos este elemento sofreu uma reabilitao tendo sido
substitudo o fibrocimento que existia por outro, muito provavelmente sem partculas de
amianto.
 Fachada: a fachada ser dupla de tijolo cermico furado de 15+7. Mais uma vez no h nada
que permita ter a certeza desta constituio, mas pelas medies feitas parece provvel ser esta
a constituio. A fachada revestida com tinta de cor amarela. A fachada sofreu h 15 anos
obras de reabilitao.
 Instalao de distribuio de gua: a habitao servida pela rede pblica. A entrada da gua na
habitao faz-se por uma tubagem de ao inox. Na habitao a distribuio feita atravs do
sistema pex. Importa salientar que esta no a instalao original pois essa foi substituda pelo
sistema pex h aproximadamente 12 anos.
 Instalao de drenagem de guas residuais: a drenagem destas guas feita atravs de tubagens
de PVC, e conduzida para a rede pblica. Tambm esta instalao sofreu obras de
substituio h aproximadamente 12 anos.
 Instalao de drenagem de guas pluviais: esta instalao no existe no edifcio.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 Instalao sistema de ventilao: a frao no tem qualquer equipamento que faa a ventilao
da habitao, sendo a ventilao feita de forma natural, utilizando-se apenas a abertura das
janelas para o ar circular na habitao.
 Instalao evacuao de fumos e gases: a extrao dos fumos e gases feita atravs do exaustor
que est localizado na cozinha.
 Sistema de Aquecimento de guas Quentes Sanitrias (AQS): o sistema utilizado um
esquentador a gs.
 Instalao de gs: a habitao utiliza a botija de gs para se abastecer com gs, no havendo
qualquer rede pblica de abastecimento de gs no edifcio.
 Instalao eltrica: a habitao abastecida de electricidade.

5.2.4. FICHA 0.4 INSPEO SISTEMA ESTRUTURAL


Percorreu-se toda a frao, no entanto no foi encontrado qualquer indcio de anomalias no sistema
estrutural. Sendo assim a apreciao global deste tema foi de 4, muito bom. J foi dito anteriormente
que este tema deveria ser revisto por um engenheiro de estruturas pois esse profissional tem todos os
conhecimentos necessrios para abordar esta temtica.

5.2.5. FICHA 0.5 INSPEO COBERTURA E FACHADA


Na cobertura foi identificada uma anomalia com o ID de COB.1. Esta anomalia est relacionada com a
sujidade que se conseguiu observar, mesmo distncia, pois como ja foi referido no foi possivel subir
cobertura. Sabe-se que no h qualquer queixa de entrada de gua nas habitaes que tm contacto
direto com este elemento, estando portanto garantida a estanquidade. Optou-se por atribuir a esta
inspeo a nota 3 na apreciao global porque apesar de no terem sido registadas anomalias
significativas nao h qualquer certeza que no existam mais, pois no foi possivel a visita ao elemento.
Alm disso, depois das obras de reabilitao h 6 anos, no h registos de que foram efetuadas
intervenes de manuteno. Importa salientar que este elemento no est em contacto direto com a
frao em estudo, no entanto tem de ser inspecionado pela importncia que este elemento comporta
num edifcio.
Durante a inspeo da fachada foram registadas sete anomalias.
 FAC.1: sujidade generalizada da fachada (poente e nascente);

Fig. 56: Sujidade generalizada

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 FAC.2: Fissurao em alguns pontos da fachada, principalmente na fachada voltada para


poente;

Fig. 57: Fissurao existente na fachada

 FAC.3: Ausncia de soleiras com pingadeira, provocando escorrimentos na fachada;

Fig. 58: Escorrimentos por falta de soleira

 FAC.4: Desgaste generalizado do revestimento, havendo alguns pontos onde se verifica o


descascamento da tinta;

Fig. 59: Desgaste da tinta

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 FAC.5: Os elementos salientes esto em alguns casos bastante degradados, provocando o


aparecimento de ferrugem;

Fig. 60: Degradao dos elementos salientes

 FAC.6: Falta de uniformizao na colocao das caixilharias, isto , em alguns casos no h


qualquer soleira;

Fig. 61: Falta de uniformizao

 FAC.7: Ausncia de calhas para colocao das cabelagens.

Fig. 62: Ausncia de calhas

Para alm destas anomalias, para se proceder apreciao global verificou-se que a estanquidade da
fachada estava garantida e que no haveria o risco de queda de elementos salientes. Sendo assim,
atribui-se uma nota de 2 pois a fachada j apresenta alguma degradao.

65
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

5.2.6. FICHA 0.6 INSPEO DAS INSTALAES


Na inspeo da instalao de distribuio de gua no foram detetadas quaisquer anomalias. Foi
constatado que existia gua nas instalaes sanitrias e que tambm havia gua quente na habitao.
No havia qualquer reservatrio para armazenamento de gua. A origem da gua consumida na
habitao era proveniente da rede pblica. Com isto decidiu-se atribuir um muito bom (4) na
apreciao global desta instalao.
Na inspeo da instalao de drenagem de guas residuais tambm no foi identificada qualquer
anomalia. Para alm disso o proprietrio no tem queixa de maus cheiros provenientes desta instalao
e o destino destas guas a rede pblica. Portanto a nota atribuda apreciao global foi de 4.
Como j foi referido no existe qualquer instalao para fazer a drenagem das guas pluviais, sendo
que essas guas tm como destino a via pblica. Portanto identificou-se com D.A.P.1 essa ausncia
(caleiras e tubos de queda). Alm disso as pingas provenientes da chuva dificultam a entrada no
prdio. No existindo esta instalao a nota atribuda foi de 0.
Na inspeco dos equipamentos de ventilao e evacuao de fumos e gases no foi detetada qualquer
anomalia tendo-se atribudo apreciao global a nota maxima,4.
No sistema de AQS utiliza-se um esquentador a gs, que se encontra em boas condies. Utilizando o
critrio da eficincia de converso a nota a atribuir seria de 1. No entanto como este aparelho se
encontra em boas condies decidiu-se subir um nvel atribuindo-se assim, um 2.
Na inspeo da instalao do gs no foram registadas quaisquer anomalias e tambm no h queixas
de cheiro a gs na habitao. No entanto o gs obtido atravs de uma botija de gs que se encontra na
cozinha. Sendo assim decidiu-se atribuir um 2 devido localizao da botija.
No que diz respeito instalao eltrica no foram detetadas anomalias. Importa salientar que a
inspeo no foi realizada por um tcnico com formao nessa rea, portanto quando se diz que no
foram registadas anomalias na tica de um tcnico sem formao especfica na rea. Sendo assim a
nota atribuda foi de 4.

5.2.7. FICHA 0.7 INSPEO DAS MANIFESTAES DE HUMIDADES


Durante a inspeo das humidades foram registadas 3 anomalias.
 HUM.1: aparecimento de pintas escuras no teto da cozinha, que est em contacto com a parede
da caixa de escadas. A possvel origem a condensao superficial;

Fig. 63: Humidade na cozinha

66
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 HUM.2: o mesmo sintoma anteriormente descrito acompanhado ainda de descascamento da


tinta. Esta anomalia localiza-se no teto da marquise. A possvel origem d gua a
condensao superficial.

Fig. 64: Humidade na marquise

 HUM.3: na instalao sanitria, por cima da base de duche, portanto no teto, existem pintas
escuras e mais uma vez, possivelmente, devido a condensaes superficiais.

Fig. 65: Humidade na instalao sanitria

Importa referir que se consideraram estas origens da gua tendo por base o que foi explicado no
captulo anterior.
Com estas anomalias e no havendo qualquer queixa por parte dos utilizadores de cheiros a mofo,
causado pelas humidades, justifica-se a nota atribuda que foi de 3.

5.2.8. FICHA 0.8 INSPEO TRMICA


Estando este edifcio situado em Viana do Castelo a zona climtica de inverno I2 e a de vero V1. O
nmero de graus-dias 1760 C.dias. Como no existe isolamento trmico a inrcia trmica desta
habitao fraca. Os dados trmicos foram retirados do quadro III.1 do RCCTE.
Na inspeo das paredes e pavimentos exteriores foram identificados dois elementos. Estes elementos
tm como coeficiente de transmisso trmico mximo 1,6 e 1,0W/m2.C, respectivamente, e como
coeficiente de transmisso de referncia 0,6 e 0,45W/m2.C. O primeiro elemento inspecionado foi
identificado com a sigla P.E.1 e diz respeito s paredes em contacto com o exterior, que so a parede

67
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

voltada para poente e nascente, ambas com a mesma constituio. Estas paredes sero, provavelmente,
constitudas por tijolo furado 15+7 com caixa de ar de 4cm, rebocadas e pintadas de ambas as faces.
Com isto consultou-se o ITE50 para obter o coeficiente de transmisso trmico destas paredes. H
duas opes nesta consulta: ou se consulta diretamente os valores convencionais deste parmetro para
elementos opacos da envolvente ou ento calcula-se esse parmetro utilizando as resistncias trmicas
dos materiais constituintes da parede. O mais simples, como bvio, a consulta direta do coeficiente
de transmisso trmico, no entanto muitas vezes no existe esse parmetro para a parede que se est a
inspecionar. Neste caso calculou-se o coeficiente de transmisso trmico, com o auxlio do ITE50,
obtendo-se um U1,1W/m2.C. Como se pode verificar colocou-se o smbolo para indicar que este
valor aproximado. Feito isto foi comparado o valor obtido com os critrios que esto no Anexo 0.16
da ITE, no quadro 0.16.2, ficando estes elementos classificados com uma nota de 0.
O segundo elemento inspecionado foi identificado com P.I.E.1, pois diz respeito a uma parede interior
que est em contacto com a caixa de escadas que tem um > 0,7, portanto tem de constar nesta seo
da Ficha. Esta parede tem uma espessura de 32 cm. No entanto no se sabe se toda esta espessura em
beto uma vez que a caixa de escadas foi executada em beto armado. A existncia de humidades na
ligao dessa parede com o teto pode indicar que toda a espessura de beto, portanto considerou-se
um U3,0W/m2.C, admitindo-se que a parede em beto armado. Com um valor to elevado de
coeficiente de transmisso trmica a nota atribuda a esta parede foi de 0.
No existindo mais nenhuma parede ou pavimento para ser avaliado, procedeu-se apreciao global
com uma nota de 0 pois todas as paredes inspecionadas tm um mau desempenho no que diz respeito
trmica. Importa referir a dificuldade que se sentiu na avaliao destes elementos, principalmente no
que diz respeito sua constituio. fundamental que o tcnico tenha algum conhecimento em
sistemas construtivos pois essencial conhecer-se a constituio dos elementos em anlise. Quanto
mais se conhecer de sistemas construtivos, mais rigorosa a inspeo aos elementos.
A cobertura no ser inspecionada no que diz respeito trmica, pois a frao no tem contacto com
esse elemento, no fazendo sentido a sua avaliao.
Para se proceder inspeo dos envidraados comeou-se por registar o coeficiente de transmisso
trmico de referncia, que de 3,30W/m2.C e o fator solar mximo admissvel e de referncia, que ,
respectivamente, de 0,15 e 0,25. Na inspeo dos envidraados forma registados trs tipos:
 ENV.1: este envidraado constitudo por caixilharia metlica e vidro duplo. Alem disso tem
uma proteo exterior. Este tipo de envidraado existe em quatro divises da habitao, em
ambos os quartos, na sala e na cozinha. O coeficiente de transmisso trmico para este tipo de
envidraado de aproximadamente 3,0W/m2.C, valor obtido no ITE50. No que diz respeito
ao fator solar do envidraado, foi consultado o quadro V.4 do RCCTE, que para uma proteo
exterior em persiana de rguas de plstico fornece um valor de fator solar de 0,04. Feito isto
comparam-se estes dois valores com os critrios que constam dos quadros do Anexo 0.16
(quadro 0.16.4 e 0.16.5). O parametro U classificado com uma nota de 1 enquanto o fator
solar obteve um 3, portanto a nota deste envidraado de 2, pois o parmetro U tem um maior
peso na avaliao.
 ENV.2: este envidraado constitudo por uma caixilharia metlica e por vidro simples. Tem
como proteo interior um estore de lminas. Este tipo de envidraados existe na marquise
que tem dois envidraados. Neste caso o coeficiente de transmisso trmica tem um valor de
aproximadamente 6,0W/m2.C e o fator solar de 0,65. Com isto, compararam-se ambos os
parmetros com os critrios existentes no Anexo 0.16 e verificou-se que ambos teriam uma
classificao de 0. Portanto a classificao destes envidraados 0.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 ENV.3: este envidraado o da instalao sanitria que constitudo por uma caixilharia
metlica e com vidro duplo. Neste compartimento o envidraado no tem qualquer proteo.
O coeficiente de transmisso trmico deste envidraado aproximadamente de 3,0W/m2.C. O
fator solar, como no existe qualquer proteo, avaliado com uma nota de 0, enquanto o U
tem uma nota de 1. Sendo assim a nota deste envidraado de 1.
Inspecionados todos os envidraados procedeu-se apreciao global destes elementos. Para tal
recorreu-se mdia das classificaes atribudas a cada envidraado obtendo-se assim, a nota de 1
((2+2+2+2+0+0+1)/7=1,3). Importa referir um aspeto que se considera importante, que diz respeito ao
fator solar, e que tem a ver com a existncia de mais que uma proteo. O tcnico neste caso apenas
teve em conta a proteo com maior importncia, no entanto se um tcnico entender que deve
considerar todas as protees existentes dever consultar as frmulas apresentadas depois do quadro
V.4 do RCCTE, que permitem calcular o valor deste parmetro considerando mais que uma proteo.
De seguida inspecionou-se os elementos da envolvente interior. No entanto, como no existia nenhum
local no aquecido com um entre os 0,7 e os 0,3, apenas se respondeu questo da Ficha que diz
respeito ao pavimento trreo, isto se a habitao teria pavimento trreo com ocupao, caso que no
se verifica. Relembra-se que a parede que est em contacto com a caixa de escadas j foi considerada
na seo das paredes e pavimentos exteriores. Dito isto, a apreciao global deste subtema foi de 4.
A inspeo do sistema de ventilao foi realizada com o auxlio do proprietrio. O sistema de
ventilao misto pois existe um exaustor na cozinha. A ventilao no geral nem permanente uma
vez que no existe qualquer dispositivo, como grelhas nas fachadas por exemplo, que permitam a
entrada de ar na habitao. No interior da habitao o ar pode circular pelas folgas das portas. O
proprietrio diz que a ventilao ocorre pois a janela da cozinha e da instalao sanitria encontram-se
a maior parte do tempo abertas, no entanto estando estes compartimento frente a frente o ar apenas
circula nesses dois compartimentos. No existe qualquer dispositivo de extrao de ar nas instalaes
sanitrias nem na dispensa, no havendo qualquer ventilador esttico na cobertura. O exautor existente
na cozinha de velocidade varivel mas no tem um caudal constante. O aparelho de combusto est
localizado na cozinha onde tambm se encontra o exaustor. Esta habitao no tem lareira. Com isto
decidiu-se atribuir a nota 0 na apreciao global deste sistema pois a qualidade do ar nesta habitao
no est garantida.
Na inspeo do sistema de aquecimento verificou-se que era utilizado um aquecedor elctrico e que
apenas era ligado pontualmente. Portanto a nota atribuda foi de 1.
Para concluir a inspeo trmica faltava inspecionar o sistema de energia solar que nesta habitao no
existia, portanto a nota 0.

5.2.9. FICHA 0.9 INSPEO ACSTICA


Nesta inspeo foi fundamental o auxlio do proprietrio, pois era necessrio responder s questes da
Ficha. O proprietrio garantiu que o rudo vindo do exterior no era incomodativo, tal como o rudo de
equipamentos no interior do espao. No entanto h queixas do rudo vindo de outras habitaes.
Portanto a nota atribuda foi de 2 uma vez que este rudo mais complicado de ser controlado sem
uma interveno.

69
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

5.2.10. FICHA 0.10 INSPEO PARTES COMUNS


Nesta inspeo considerou-se a caixa de escadas, pois era a nica parte comum do edifcio. Neste
espao foram detetadas 8 anomalias:
 P.C.1: Ferrugem nas tubagens de ao inox que conduzem a gua para o interior das habitaes;

Fig. 66: Ferrugem na tubagem de ao inox

 P.C.2: Sujidade generalizada das paredes e tetos;

Fig. 67: sujidades

 P.C.3: algumas fissuras pontuais na entrada do prdio;

Fig. 68: Fissuras na parede da caixa de escada

70
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 P.C.4: desgaste do revestimento do teto (laje das escadas), verificando-se em alguns casos
aparecimento de ferrugem, indicando corruo da armadura;

Fig. 69: Desgaste do teto

 P.C.5: Desgaste do pavimento, tanto h entrada do prdio como nas escadas;

Fig. 70: Desgaste do pavimento

 P.C.6: em alguns degraus devido a choques com objetos, h falta de partes do degrau;

Fig. 71: Desgaste dos degraus

 P.C.7: Porta da entrada com alguns problemas de abertura e fecho;

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 72: Problemas na porta de entrada

 P.C.8: Queixas de maus cheiros, provenientes das caixas que do acesso rede de drenagem de
guas residuais.

Fig. 73: Maus cheiros

Feito isto procedeu-se atribuio da nota para a apreciao global que foi de 2 pois a caixa de
escadas j apresenta algumas anomalias e um estado de degradao elevado.

5.2.11. FICHA 0.11 INSPEO DE OUTROS ASPETOS


Nesta inspeo apenas se detetou alguns destacamentos da tinta no teto. Esta anomalia ficou registada
com a sigla I.O.1.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 74: Destacamentos de tinta nos tetos

Como esta anomalia se localizava em mais do que um compartimento decidiu-se atribuir a nota 3.

5.2.12. FICHA 0.12 RESUMO DAS AVALIAES


Nesta Ficha foram colocadas todas as apreciaes globais realizadas durante a inspeo. Na parte da
trmica ainda foi possvel fazer as avaliaes parciais das paredes exteriores e vos envidraados. Esta
Ficha tem como funo principal facilitar o preenchimento da Ficha seguinte.

5.2.13. FICHA 0.13 QUALIFICAO DO EDIFCIO


Nesta Ficha foram mais uma vez anotadas todas as apreciaes globais realizadas, para assim se
calcular a nota final do edifcio. A nota obtida depois de realizados os clculos foi de 2,71, portanto
atribui-se habitao a nota final de 3, que significa que a habitao classificada como apta
condicionada, isto pode ser alugada mas so se no prazo mximo de 12 meses as obras necessarias
estiverem concluidas (Fig. 76). Importa salientar que para o clculo da nota final foi necessrio
proceder-se a algumas alteraes nas ponderaes que dizem respeito cobertura na inspeo trmica,
pois esta no foi considerada na inspeo portanto a sua ponderao de 3% foi dividida, em partes
iguais, pelas paredes e pavimentos exteriores e vos envidraados, ficando estes subtemas com uma
ponderao de 3% cada um.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 75: Qualificao do estudo de caso 1

Para facilitar a leitura dos problemas existentes no edifcio foi elaborado um perfil que deve ser
comparado com o perfil mnimo exposto no captulo anterior. Para se perceber melhor o perfil todos
os tpicos inspecionados esto identificados com a seguinte numerao:

74
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Quadro 15: Identificao dos temas e subtemas


1 Sistema estrutural

2 Cobertura

3 Fachada

4 Distribuio de gua

5 guas residuais

6 guas pluviais

7 Ventilao e evacuao de fumos e gases

8 AQS

9 Instalao de gs

10 Instalao eltrica

11 Humidade

12 Paredes e pavimentos exteriores

13 Cobertura

14 Vos envidraados

15 Elementos da envolvente interior

16 Sistema de ventilao

17 Sistema de aquecimento

18 Sistema de energia solar

19 Acstica

20 Partes comuns

21 Outras

O perfil obtido foi o seguinte (Fig. 76)

75
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 76: Perfil da frao (estudo de caso 1)

O proprietrio dever incidir as suas obras nos elementos que tenham uma barra inferior barra do
perfil mnimo, como por exemplo, colocao de um sistema de drenagem de guas residuais,
melhoramento das condies de aquecimento, isolamentos das paredes, entre outros.

5.3. ESTUDO DE CASO 2 EDIFCIO UNIFAMILIAR


O estudo de caso 2 diz respeito a um edifcio unifamiliar situado numa freguesia de Ponte de Lima
chamada Gaifar. O proprietrio esteve presente duranta a ITE fornecendo, sempre que possvel toda a
informao que lhe foi solicitada.
Tal como no caso de estudo anterior, a ITE realizada ser aqui abordada por Ficha, tentando-se expor
todos os aspetos tidos em considerao e tambm quais as dificuldades que se sentiram durante a
aplicao da metodologia.

5.3.1. FICHA 0.1 IDENTIFICAO DO PROPRIETRIO E TCNICO


O proprietrio identificou-se como Domingos Magalhes Quintas, fornecendo ainda os seus contactos.
A tcnica, Ndia da Silva Fonte, tem como nmero de ordem o 67133, e engenheira civil. Foram
ainda fornecidos os contactos pedidos na Ficha.

76
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

5.3.2. FICHA 0.2 DADOS DO EDIFCIO


A habitao localiza-se na Avenida Santa Eullia, n339, na freguesia de Gaifar no concelho de Ponde
de Lima.
Este edifcio foi construdo em 1976, dado fornecido pelo proprietrio que tem a certeza da data exata,
pois ele esteve presente na execuo do edifcio.
No h qualquer documento que permita obter informao relativamente ao sistema constritivo ou
outras informaes importantes.

Fig.77: Edifcio do estudo de caso 2

5.3.3. FICHA 0.3 DESCRIO DO EDIFCIO


Esta Ficha foi preenchida com o auxlio do proprietrio, pois no havia qualquer outra informao que
permitisse fazer a descrio do edifcio. No entanto, importante salientar que o proprietrio teve uma
participao ativa na construo da moradia.
 Sistema Estrutural: o edifcio foi construdo em beto armado (lajes, pilares, vigas).
 Cobertura: a cobertura apenas acessvel para manuteno, no tendo sido possvel a visita
cobertura. No entanto como existe um sto foi possvel verificar que, como estrutura de
suporte existem vigas de madeira. Alm disso est cobertura isolada termicamente. Esta
cobertura no a original tendo sido reabilitada h 15anos.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

 Fachada: as paredes de fachada foram executadas em blocos de cimento de 20cm. Mais tarde foi
acrescentado outro pano de parede que se pensa que foi executado em tijolo de 7 deixando-se
uma caixa de ar de 4cm, isto apenas nas paredes da cozinha, sala e instalao sanitria. Nos
quartos, que so 3, foi introduzido isolamento trmico e em vez de tijolo utilizou-se placas de
gesso cartonado. O revestimento exterior de cimento e areia.
 Instalao de distribuio de gua: no interior da habitao a tubagem de gua quente o cobre
e a de gua fria o ao galvanizado. A habitao abastecida por um poo que existe no
exterior. Alm disso existe um reservatrio no sto da habitao.
 Instalao de drenagem de guas residuais: a drenagem destas guas feita atravs de tubagens
de PVC, e conduzida para duas fossas sticas.
 Instalao de drenagem de guas pluviais: Tanto as caleiras como os tubos de queda so em
alumnio.
 Instalao sistema de ventilao: a frao no tem qualquer equipamento que faa a ventilao
da habitao, sendo a ventilao feita de forma natural, utilizando-se apenas a abertura das
janelas para o ar circular na habitao.
 Instalao evacuao de fumos e gases: a extrao dos fumos e gases feita atravs do exaustor
que est localizado na cozinha.
 Sistema de Aquecimento de guas Quentes Sanitrias (AQS): nesta habitao existem trs
possibilidades para se fazer o aquecimento da gua, o cilindro (eletricidade), o recuperador de
calor (lenha) e a caldeira (gasoleo).
 Instalao de gs: a habitao utiliza a botija de gs para se abastecer com gs.
 Instalao eltrica: a habitao abastecida de eletricidade.

5.3.4. FICHA 0.4 INSPEO SISTEMA ESTRUTURAL


Precorreu-se toda a habitao identificando-se apenas com a sigla S.E.1, uma anomalia num pilar que
diz respeito a uma fissura pontual e com grau de gravidade leve.

Fig. 78: Fissura num pilar

Com isto decidiu-se atribuir, na apreciao global do sistema estrutural, uma nota de 4.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

5.3.5. FICHA 0.5 INSPEO COBERTURA E FACHADA


Na cobertura no foi identificada qualquer anomalia. Para alm disso, no h queixas de entrada de
gua por este elemento, portanto estando a estanquidade garantida a nota atribuda foi de 4.
Na fachada tambm no foram detetadas quaisquer anomalias e tambm neste elemento a
estanquidade estava garantida. Alem disso os elementos salientes no esto em risco de queda. Sendo
assim, atribui-se tambm nesta inspeo a nota maxima,4.

5.3.6. FICHA 0.6 INSPEO DAS INSTALAES


Na inspeo da instalao de distribuio de gua no foram detetadas quaisquer anomalias. Foi
constatado que existia gua nas instalaes sanitrias e que tambm havia gua quente na habitao.
Alem disso tambm existia um reservatrio no sto da habitao que no apresentava fugas de gua.
A gua consumida na habitao proveniente de um poo, sendo que a qualidade da gua nunca foi
analisada. Tendo tudo isto em considerao optou-se por atribuir um 3, principalmente pelo facto de a
gua utilizada poder no ter a qualidade suficiente para ser consumida.
Na inspeo da instalao de drenagem de guas residuais tambm no foi identificada qualquer
anomalia. Para alm disso, o proprietrio no tem queixa de maus cheiros provenientes desta
instalao. O problema nesta instalao reside no facto de o destino destas guas serem duas fossas
sticas, que se tm alguma fuga podem originar problemas de sade pblica. Portanto a nota atribuda
foi um 3. Tambm convm salientar que os proprietrios no tm outra escolha se no as fossas, uma
vez que ainda no existe, nessa freguesia, uma rede de drenagem de guas residuais.
Na inspeo da instalaao de drenagem de guas pluviais foram detetadas 3 anomalias:
 D.A.P.1: Acessrios degradados.

Fig. 79: Degradao dos acessrios

 D.A.P.2: Envelhecimento das caleiras e dos tubos de queda.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 80: Envelhecimento das caleiras e tubos de queda

 D.A.P.3: a gua proveniente dos tubos de queda cai diretamente para a rua.

Fig. 81: Sem ligao a uma caixa de areia

O proprietrio garantiu que no h pingas provenientes da cobertura que caiem para a rua. Tendo estes
aspetos em considerao optou-se por atribuir um 2 como nota.
Na inspeco dos equipamentos de ventilao e evacuao de fumos e gases no foi detetada qualquer
anomalia tendo-se atribudo apreciao global a nota maxima, 4.
No sistema de AQS podem ser utilizados trs sistemas distintos, o termoacumulador eltrico, a
caldeira e o recuperador de calor, estando os trs sistemas em perfeitas condies portanto a nota
atribuda foi de 4.
Na inspeo da instalao do gs no foram registadas quaisquer anomalias e tambm no h queixas
de cheiro a gs na habitao. Alm disso a botija de gs encontra-se no exterior da habitao, sendo
muito mais seguro. Atribui-se assim a nota de 4, no entanto se houvesse rede de gs e os proprietrios
que no queriam aceder a essa forma de gs, a nota passaria para 3. Neste caso os proprietrios no
tm escolha uma vez que no h qualquer rede pblica de distribuio de gs na freguesia.
No que diz respeito instalao eltrica no foram detetadas anomalias. Importa salientar que a
inspeo no foi realizada por um tcnico com formao nesta rea. Sendo assim, no se tendo
registado anomalias a nota atribuda foi de 4.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

5.2.7. FICHA 0.7 INSPEO DAS MANIFESTAES DE HUMIDADES


Durante a inspeo das humidades foi registada apenas uma anomalia.
 HUM.1: aparecimento de uma mancha escura no fundo da parede. A humidade localiza-se no
quarto de arrumos. Provavelmente esta humidade devida humidade ascensional.
Importa referir que se considerou esta origem da gua tendo por base o que foi explicado no captulo
anterior.
Com esta anomalia e no havendo qualquer queixa por parte dos utilizadores de cheiros a mofo,
causado pelas humidades, optou-se por atribuir a nota 3, isto porque a causa provvel da humidade
tem uma importncia elevada.

5.2.8. FICHA 0.8 INSPEO TRMICA


Estando esta moradia situada no concelho de Ponte de Lima, a zona climtica de inverno I2 e a de
vero V2. O nmero de graus-dias 1790 C.dias. Como a moradia est fracamente isolada e esse
isolamento pelo interior, a inrcia trmica desta habitao fraca. Os dados trmicos foram retirados
do quadro III.1 do RCCTE.
Na inspeo das paredes e pavimentos exteriores foram identificados trs elementos. As paredes e
pavimentos tm como coeficiente de transmisso trmico mximo 1,6 e 1,0W/m2.C, respectivamente,
e como coeficiente de transmisso de referncia 0,6 e 0,45W/m2.C. O primeiro elemento
inspecionado foi identificado com a sigla P.E.1 e diz respeito s paredes da cozinha, instalao
sanitria, sala e quarto de arrumos, todas com a mesma constituio. Estas paredes so, constitudas
por blocos de cimento de 20cm num dos panos e o outro provavelmente ser de tijolo de 7, com uma
caixa de ar de 4 cm entre ambos os panos. Com isto consultou-se o ITE50 para obter o coeficiente de
transmisso trmico destas paredes. Como j foi referido existem duas opes para consultar o ITE50.
Neste caso calculou-se o coeficiente de transmisso trmico, com o auxlio do ITE50, obtendo-se um
U1,2W/m2.C. Como se pode verificar colocou-se o smbolo para indicar que este valor
aproximado. Feito isto foi comparado o valor obtido com os critrios que esto no Anexo 0.16 da ITE,
no quadro 0.16.2, ficando estas paredes com uma nota de 0, pois apresenta um U superior ao Uref.
O segundo elemento inspecionado, foi identificado com P.E.2 e diz respeito s paredes exteriores em
contacto com os quartos. Estas paredes tm como pano exterior, mais uma vez, os blocos de cimento
de 20cm. Depois foi colocado o isolamento trmico (XPS) e pelo interior existe a placa de gesso
cartonado. Nesta caso optou-se por consultar os U existentes no ITE50 para paredes tipo. Nessa
consulta obteve-se um U de 0,6. Sendo assim estas paredes so classificadas com a nota 1 pois tem um
coeficiente de transmisso trmico igual ao de referncia.
O terceiro elemento inspecionado, foi identificado com P.I.E.1 pois diz respeito ao pavimento do sto
que ter muito provavelmente um > 0,7, portanto tem de constar nesta seo da Ficha. Este
pavimento tem uma espessura de 14cm, tendo sido executado em beto (laje aligeirada). Sendo assim,
o coeficiente U2,2W/m2.C, isto consultando os pavimentos tipo existentes no ITE50. Com um valor
to elevado de coeficiente de transmisso trmica a nota atribuda a este pavimento de 0.
No existindo mais nenhuma parede ou pavimento para ser avaliado procedeu-se apreciao global
com uma nota de 0 porque apesar de haver elementos que obtiveram uma classificao de 1, estes tem
uma rea inferior aos elementos com classificao de 0. Mais uma vez, sentiram-se algumas
dificuldades na obteno dos coeficientes de transmisso trmica, muito por causa de no se ter
certezas do que realmente so constitudos os elementos.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

A cobertura neste caso j considerada pois tem contacto direto com a moradia. Foi necessrio
recorrer ao RCCTE para registar o coeficiente de transmisso trmico mximo para coberturas e o de
referncia, que so respectivamente 1 e 0,40W/m2.C. Este elemento foi registado como COB.1, sendo
esta cobertura constituda por telhas, isolamento trmico e vigas de madeira. Com esta constituio,
pelo ITE50, o valor do U andara volta dos 0,8W/m2.C. Com esse valor de U a cobertura ao nvel da
trmica fica classificada com um 0.
Para se proceder inspeo dos envidraados comeou-se por registar o coeficiente de transmisso
trmico de referncia, que de 3,30W/m2.C e o fator solar mximo admissvel e de referncia, que ,
respectivamente de 0,15 e 0,20. Na inspeo dos envidraados forma registados trs tipos de
envidraados:
 ENV.1: este envidraado constitudo por caixilharia de plstico e vidro duplo. Alm disso tem
uma proteo exterior. Este tipo de envidraado existe em sete divises da habitao, nos trs
quartos, na sala (3) e na cozinha. O coeficiente de transmisso trmico para este tipo de
envidraado de aproximadamente 2,7W/m2.C, valor obtido no ITE50. No que diz respeito
ao fator solar do envidraado foi consultado o quadro V.4 do RCCTE, que para uma proteo
exterior em persiana de rguas de plstico fornece um valor de fator solar de 0,04. Feito isto,
compararam-se estes dois valores com os critrios que constam dos quadros do Anexo 0.16
(quadro 0.16.4 e 0.16.5). O parametro U classificado com uma nota de 1 enquanto o fator
solar obteve um 3, portanto a nota deste envidraado de 2, pois o parmetro U tem um maior
peso na avaliao.
 ENV.2: este envidraado o da instalao sanitria que constitudo por uma caixilharia de
plstico e com vidro duplo. Neste compartimento o envidraado no tem qualquer proteo. O
coeficiente de transmisso trmico deste envidraado aproximadamente de 2,7W/m2.C. O
fator solar como no existe qualquer proteo avaliado com uma nota de 0, enquanto o U
tem uma nota de 1. Sendo assim a nota deste envidraado de 1.
 ENV.3: este tipo de envidraado apenas se encontra no sto, sendo constitudo por uma
caixilharia de madeira e vidro simples. Para alm disso no tem qualquer proteo que
desempenhe essa funo. Sendo assim o seu U , aproximadamente de 5,1W/m2.C, logo este
parmetro classificado com um 0. O fator solar tambm tem essa classificao pois no
existe qualquer proteo. Sendo assim a avaliao deste envidraado de 0.
Inspecionados os envidraados procedeu-se apreciao global destes elementos. Para tal recorreu-se,
mais uma vez, mdia das classificaes atribudas a cada envidraado, obtendo-se assim a nota de 2
((2+2+2+2+2+2+2+1+0)/9=1,7).
De seguida foram inspecionados os elementos da envolvente interior. No entanto, como no existia
nenhum local no aquecido com um entre os 0,7 e os 0,3, apenas se respondeu questo da Ficha
que dizia respeito ao pavimento trreo, isto se a habitao teria paviemento terro com ocupao,
caso que se verifica. Relembra-se que o desvo da cobertura, sto, j foi considerado na seo das
paredes e pavimentos exteriores. Com isto atribuiu-se uma nota de 2 a este subtema, pois a falta de
isolamento trmico no pavimento poder provocar anomalias e desconforto.
A inspeo do sistema de ventilao foi realizada com o auxlio do proprietrio. O sistema de
ventilao misto, pois existe um exaustor na cozinha. A ventilao no geral nem permanente pois
no existe qualquer equipamento, como por exemplo, grelhas nas fachadas que permitam a entrada de
ar na habitao. Alm disso no existe qualquer dispositivo que permita a circulao de ar no interior
da habitao. No existe qualquer dispositivo de extrao de ar nas instalaes sanitrias, no havendo

82
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

qualquer ventilador esttico na cobertura. O exautor existente na cozinha de velocidade varivel mas
no tem um caudal constante. Esta habitao tem lareira e a ventilao desse espao no feita
separadamente dos restantes espaos. Com tudo isto decidiu-se atribuir a nota 0 na apreciao global
deste sistema pois a qualidade do ar desta habitao no est garantida.
Na inspeo do sistema de aquecimento verificou-se que o aquecimento poderia ser feito atravs de
radiadores espalhados por todos os compartimentos. No entanto o proprietrio diz que o aquecimento
no ligado todos os dias no inverno e quando ligado principalmente ao fim do dia. Sendo assim a
nota atribuda foi de 3.
Para concluir a inspeo trmica faltava inspecionar o sistema de energia solar que nesta habitao no
existia, portanto a nota de 0.

5.3.9. FICHA 0.9 INSPEO ACSTICA


Nesta inspeo foi importante a colaborao do proprietrio, pois era necessrio responder s questes
da Ficha. O proprietrio garantiu que o rudo vindo do exterior no era incomodativo, tal como o rudo
de equipamentos no interior do espao. O rudo vindo de outras habitaes, no se aplica pois trata-se
de uma moradia que no tem contacto com outras habitaes. Portanto a nota atribuda foi de 4.

5.3.10. FICHA 0.10 INSPEO PARTES COMUNS


Esta ficha no avaliada, pois nos edifcios unifamiliares este problema no se pe. Portanto quando
se proceder ao clculo da nota final do edifcio a ponderao de 10% que diz respeito a esta inspeo
passa para a Ficha Inspeo de Outros Aspetos.

5.3.11. FICHA 0.11 INSPEO DE OUTROS ASPETOS


Nesta inspeo foram identificadas duas anomalias:
 I.O.1: no revestimento exterior (varanda) h um desgaste generalizado.

Fig. 82: Desgaste generalizado do revestimento exterior

 I.O.2: nas escadas exteriores detetaram-se algumas fissuras nos degraus

83
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 83: Fissuras nos degraus exteriores

Como estas anomalias so generalizadas atribui-se, como apreciao global, a nota de 3.

5.3.12. FICHA 0.12 RESUMO DAS AVALIAES


Tal como j foi referido anteriormente, nesta Ficha so colocadas todas as apreciaes globais
realizadas durante a inspeo. Na parte da trmica ainda possivel fazer as avaliaes parciais das
paredes e pavimentos exteriores e vos envidraados. Esta Ficha tem como funo principal facilitar o
preenchimento da Ficha seguinte.

5.3.13. FICHA 0.13 QUALIFICAO DO EDIFCIO


Nesta Ficha foram, mais uma vez, anotadas todas as apreciaes globais realizadas para assim se
calcular a nota final do edifcio. A nota obtida depois de realizados os clculos foi de 3,42, portanto
atribui-se habitao a nota final de 3, que significa que a habitao classificada como apta
condicionada, isto pode ser alugada mas apenas depois de realizadas as obras necesarias, tendo um
prazo mximo de 12 meses para o fazer. Importa salientar que para o clculo da nota final foi
necessrio proceder-se a algumas alteraes nas ponderaes, como j foi referido, isto porque nos
edifcios unifamiliares no faz sentido falar-se de partes comuns, portanto a ponderao que diz
respeito a essa inspeo passa na totalidade para a inspeo Outras, que nos edifcios multifamiliares
no tm qualquer peso.

84
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

Fig. 84: Qualificao do estudo de caso 2

Para facilitar a leitura dos problemas existentes no edifcio foi elaborado um perfil que deve ser
comparado com o perfil mnimo exposto no captulo anterior. Para melhor se perceber o perfil todos
os tpicos inspecionados esto identificados com os mesmos nmeros que os apresentados no Quadro
15.
O perfil deste edifcio tem o seguinte aspeto

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11 Perfil do edifcio
10 Perfil mnimo
9
8
7
6
5
4
3
2
1

0 1 2 3 4

Fig. 85: Perfil do edifcio do caso de estudo 2

O maior problema deste edifcio diz respeito trmica, portanto o proprietrio ter de incidir nas suas
obras tendo em conta esse aspeto.

5.4. COMPARAO COM O MAEC


No que diz respeito aplicao do MAEC realizada no captulo 2, sentiram-se algumas dificuldades
pois o preenchimento da ficha no to intuitivo como esta ilustra, isto porque cada um dos temas
avaliados engloba demasiados aspetos, complicando assim o trabalho de tcnico. Constatou-se que o
tcnico que preenche estas fichas necessita de conhecer muito bem o que se pretende avaliar em cada
ponto. Nos resultados obtidos as diferenas podem ser explicadas porque a avaliao pelo MAEC
muito mais global que a ITE, no entanto ambos os mtodos mostraram que os edifcios em estudo
estavam em boas condies. O maior problema deste mtodo a quantidade de anomalias que se tem
de avaliar por tema. Alm disso, h temas como a trmica e a acstica que no so avaliados,
principalmente a acstica que no tem qualquer referncia, j na trmica ainda se avaliam os sistemas
de climatizao e a ventilao. A vantagem de se compactar a informao na quantidade de papel
que se necessita para realizar a avaliao, sendo muito mais fcil para o tcnico usar apenas uma ficha
do que usar uma quantidade de papel considervel. Resta salientar que o MAEC aplicado a edifcios
alugados, portanto imaginou-se que os dois estudos de caso estariam nessa situao. E importa
tambm referir que os objetivos do MAEC so diferentes dos da ITE, pois o MAEC utilizado para se
proceder ou no atualizao das rendas, enquanto que a ITE proposta tem como principal objetivo
incentivar e qualificar esse mercado. No entanto o MAEC tambm d uma ideia do estado do edifcio
e isso um aspeto que tem em comum com a ITE. O MAEC o que existe de mais parecido em
Portugal com a ITE que se props. Importa salientar que apenas se teve conhecimento da MAEC

86
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

quando a proposta de ITE j estava praticamente elaborada, no entanto h aspetos/ideias entre ambos
os mtodos muito semelhantes. Como j foi referido, a base para a proposta de ITE foi a ITE realizada
na Catalunha.

5.5. NOTAS FINAIS


Como se pode verificar pela leitura deste captulo o mtodo bastante simples de aplicar, no entanto
apresenta algumas dificuldades na determinao dos coeficientes de transmisso trmica,
principalmente quando no se sabe qual a constituio do elemento. Apesar disso sempre um bom
indicador. Tambm se constatou que em alguns casos, com alis j tinha sido referido no captulo
anterior, fundamental o bom senso e coerncia do tcnico, pois existem aspetos que no tem critrio
numrico, como o caso dos Us, exigino-se ao tcnico uma maior cautela nesses casos. importante
relembrar que o tcnico tem em todos os assuntos tratados nas Fichas o campo das observaes onde
poder e dever justificar as notas atribudas nas apreciaes globais.
Salienta-se a utilidade do perfil do edifcio, pois facilmente se tem uma ideia geral do edifcio,
facilitando a sua posterior reabilitao, pois os aspetos abaixo do perfil mnimo necessitam de ser
corrigidos. Alm disso de fcil entendimento para qualquer interveniente do processo de inspeo,
at para o proprietrio.
Como se pode constatar a Ficha 0.14 no foi necessria em nenhum dos casos, pois no foram
registadas situaes de risco eminente.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

88
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

6
CONCLUSO

6.1. CONCLUSES GERAIS


Enunciam-se agora as principais concluses resultantes do desenvolvimento do trabalho, bem como as
dificuldades sentidas na sua realizao. So ainda propostos desenvolvimentos futuros neste domnio.
O primeiro objetivo, que dizia respeito descrio e anlise do modelo existente na Catalunha, foi
cumprido. Trata-se um mtodo bastante simples de se aplicar, mas apenas focado para anomalias que
se podem visualizar, no sendo considerados aspetos no visveis (conforto). Por outro lado um
mtodo demasiado qualitativo, isto tcnicos diferentes obtm resultados diferentes, para um mesmo
edifcio, pois no existem critrios quantitativo. A nvel burocrtico parece bastante simples sem
grandes complicaes.
Com base no mtodo que existia na Catalunha, elaborou-se um mtodo que se pertende que seja
rigoroso, objetivo e transparente. O rigor pretende-se ao abordar os mais diversificados assuntos, que
vai desde a inspeo ao sistema estrutural at inspeo acstica, entre outros. A objetividade est
patente sempre que se definiram critrios para as diversas inspees. A transparncia pretende-se que
seja assegurada pelo facto de o processo e o resultado serem facilmente compreendidos por todos os
intervenientes envolvidos.
A aplicao do mtodo proposto aos dois edifcios permitiu identificar quais as principais dificuldades
na aplicao da metodologia. Constatou-se que um mtodo bastante simples de aplicar, havendo
dificuldades em definir a constituio dos elementos inspecionados, pois os edificios no tinham
documentos que podessem fornecer informaes. Os resultados obtidos so facilmente compreendidos
e para alm disso, do directrizes para as obras que os proprietrios devem executar.
A ITE seria uma grande oportunidade para se qualificar as fraes que pretendam entrar no
arrendamento e consequentemente poderia haver um incentivo reabilitao. A reabilitao seria
incentivada pois os proprietrios teriam tcnicos a avaliar os seus edifcios e dando-lhes informao
sobre os aspetos que estavam menos bem. Havendo mais edifcios com condies para serem
alugados, o mercado de arrendamento teria muitas mais ofertas, colmatando-se assim a escassez de
edifcios com que se tem deparado este mercado.
Isto tudo poderia ainda revitalizar as cidades, que tm sido muito penalizadas pelo abandono e
degradao dos edifcios. A principal vantagem deste mtodo tem de ser a simplicidade de aplicao,
pois quanto mais simples de aplicar for mais econmico se torna, e s sendo economicamente atrativo
que os proprietrios se interessariam por ele. Portanto sugere-se que a ITE seja aplicada pelos
tcnicos que trabalham nas Camaras Municipais, pois so tcnicos com competencias suficientes para
executar essa tarefa, e isso permitiria que o proprietrio apenas tivese de pagar uma taxa minima para

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

a realizao da inspeo. No valer a pena investir numa ITE dispendiosa, pois ningum est disposto
a pagar porque j h demasiadas despesas com a habitao e mais uma com um elevado encargo no
seria bem aceite, o que compreensvel.
Como concluso final fica a urgncia de se comear a agir no setor da reabilitao e do arrendamento,
pois so dois setores que esto demasiado atrasados, comparativamente com a maioria dos pases
europeus, e que podem dinimizar a economia, principalmente o setor da construo civil que to
penalizado tem sido pela crise que se vive no pas.

6.2. DIFICULDADES SENTIDAS AO LONGO DO TRABALHO


As principais dificuldades sentidas foram as seguintes:
 A originalidade desta dissertao implicou dificuldades pois no havia nada do gnero em
Portugal;
 A determinao de critrios para se proceder avaliao dos elementos inspecionados;
 A elaborao do perfil mnimo;
 Tempo reduzio, o que condicionou a aplicao da ITE proposta a um maior nmero de edifcios.

6.3. DESENVOLVIMENTOS FUTUROS


Ainda h algumas coisas que podero ser feitas para melhoria do mtodo, tais como:
 Uma Ficha que permitesse realizar a inspeo das instalaes de segurana contra incndio
 Reviso das fichas que dizem respeito a temas que a autora no tem formao especfica, como
o caso da ficha de Inspeo Sistema Estrutural, o gs, eletricidade e acstica;
 Reviso de todas as Fichas para que haja equilbrio entre as vrias reas tcnicas;
 Estudo de critrios de aceitabilidade
 Estudos que dem alguma indicao no peso que cada inspeo dever ter na nota final, isto , a
validao da metodologia;
 Aplicao do mtodo de ITE a um nmero significativo de edifcios;
 Fichas com preenchimento informtico.
Estes so alguns dos assuntos que podero ser abordados em futuras dissertaes.

90
Inspeo Tcnica de edifcios Existentes (ITE)

BIBLIOGRAFIA
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Novoa Europa, Cidade de publicao, 2006.
[2] Recenseamento Geral da Populao e Habitao. Censos 2011, INE, 2011
[3] 67th Euroconstruct Conference tulo da Comunicao em itlico. 4 & 5 June, Warsaw, 2009
[4] Paiva, J.Vasconcelos. Aguiar, Jos, et al. TGuia Tcnico de Reabilitao Habitacional, Vol 1.
LNEC, Lisboa, 2006.
[5] Housing Statistics in the European Union 2010, 2010
[6] Censos 2011 Resultados Provisrios. Destaque, 7 de dezembro de 2011, INE.
[7] Freitas, Vasco. Ramos, Nuno. et al. Manual de Apoio ao Projecto de Reabilitao de Edifcios
Antigos. Ordem dos Engenheiros da Regio Norte, 2012.
[8] Samagaio, Beatriz. Ferreira, Frederico, et al. A Importncia da Formao na Actividade da
Reabilitao. 21 de outubro de 2009, FEUP, Porto.
[9] http://hoffice.wordpress.com/2010/03/11/mercado-de-arrendamento/. Data de acesso: 5/3/2012

[10] http://www.dinheirovivo.pt/Economia/Artigo/CIECO027622.html?page=0. Data de acesso:


5/3/2012
[11] RNAU Mtodo de Avaliao do Estado de Conservao de imveis. Instrues de Aplicao.
LNEC, Lisboa, outubro 2007.
[12] Informe de Conservacin del Edificio y Evaluacin Energtica Manual de Inspeccin.
Generalitat Valenciana, Instituto Valenciano de la Edificacin, 2011.
[13] Censos 2001 Viviendas e Edificios. 2001.
[14] http://www.elmundo.es/elmundo/2011/11/17/suvivienda/1321546929.html. Data de acesso:
13/3/2012
[15] O Mercado da Reabilitao Enquadramento, Revelncia e Perspectivas. AECOPS, 2009.
[16] http://noticias.lainformacion.com/economia-negocios-y-finanzas/construccion-pesada/la-
rehabilitacion-y-las-inspecciones-de-edificios-reclamos-para-ayudar-a-la-salida-de-la-crisis-de-la-
construccion_K6eIsyZNpukuYemov1vqt6/. Data de Acesso: 15/3/2012
[17] Daz, Csar. Casado, Natividad. Inspeccin y Diagnosis Pautas para la Intervencin en
Edificios de vivendas. Collegi dArquitectes de Catalunya,2002
[18] La Inspecci Tcnica dels edificis dhabitatges (ITE). Decret 187/2010 de 23 de novembre de
2010. Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
[19] Concluses do PATORREB 2012. 4 Congreso de Patologa y Rehabilitacin de Edificios. Maio,
Santiago de Compostela.
[20] http://www.destak.pt/artigo/93712. Data de acesso: 19/3/2012
[21] http://www.jornaldenegocios.pt/home.php?template=SHOWNEWS_V2&id=526271. Data de
acesso: 19/3/2012
[22] Freitas, Vasco. Torres, Maria. et al. Humidade Ascensional. FEUP edies, 2008.

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Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

ANEXO 1: FICHA DE AVALIAO


DO MAEC

A.1
NRAU NOVO REGIME DE ARRENDAMENTO URBANO ____________|____________
Ficha de avaliao do nvel de conservao de edifcios
(Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro) cdigo do tcnico nmero da ficha

A. IDENTIFICAO
Rua/Av./Pc.: .............................................................................................................................................................
Nmero: .............. Andar: ................ Localidade:......................................... Cdigo postal: ...........- ........ .................
Distrito: ........................................... Concelho:........................................... Freguesia: ............................................
Artigo matricial: .................................. Fraco: ............................................ Cdigo SIG (facultativo):............................

B. CARACTERIZAO
N. de pisos N. de unidades poca de Tipologia N. de divises Uso da
do edifcio do edifcio construo estrutural da unidade unidade
|__|__| |__|__| __________________ __________________ |__|__| __________________

C. ANOMALIAS DE ELEMENTOS FUNCIONAIS Anomalias


No se
Muito Muito aplica Ponderao Pontuao
Ligeiras Mdias Graves
ligeiras graves
Edifcio (5) (4) (3) (2) (1)

1. Estrutura x 6 = _______
2. Cobertura x 5 = _______
3. Elementos salientes x 3 = _______
Outras partes comuns
4. Paredes x 3 = _______
5. Revestimentos de pavimentos x 2 = _______
6. Tectos x 2 = _______
7. Escadas x 3 = _______
8. Caixilharia e portas x 2 = _______
9. Dispositivos de proteco contra queda x 3 = _______
10. Instalao de distribuio de gua x 1 = _______
11. Instalao de drenagem de guas residuais x 1 = _______
12. Instalao de gs x 1 = _______
13. Instalao elctrica e de iluminao x 1 = _______
14. Instalaes de telecomunicaes e contra a
intruso x 1 = _______
15. Instalao de ascensores x 3 = _______
16. Instalao de segurana contra incndio x 1 = _______
17. Instalao de evacuao de lixo x 1 = _______
Unidade
18. Paredes exteriores x 5 = _______
19. Paredes interiores x 3 = _______
20. Revestimentos de pavimentos exteriores x 2 = _______
21. Revestimentos de pavimentos interiores x 4 = _______
22. Tectos x 4 = _______
23. Escadas x 4 = _______
24. Caixilharia e portas exteriores x 5 = _______
25. Caixilharia e portas interiores x 3 = _______
26. Dispositivos de proteco de vos x 2 = _______
27. Dispositivos de proteco contra queda x 4 = _______
28. Equipamento sanitrio x 3 = _______
29. Equipamento de cozinha x 3 = _______
30. Instalao de distribuio de gua x 3 = _______
31. Instalao de drenagem de guas residuais x 3 = _______
32. Instalao de gs x 3 = _______
33. Instalao elctrica x 3 = _______
34. Instalaes de telecomunicaes e contra a
intruso x 1 = _______
35. Instalao de ventilao x 2 = _______
36. Instalao de climatizao x 2 = _______
37. Instalao de segurana contra incndio x 2 = _______

D. DETERMINAO DO NDICE DE ANOMALIAS


Total das pontuaes (a)
Total das ponderaes atribudas aos elementos funcionais aplicveis (b)
ndice de anomalias (a/b)
E. DESCRIO DE SINTOMAS QUE MOTIVAM A ATRIBUIO DE NVEIS DE ANOMALIAS "GRAVES" E/OU "MUITO GRAVES"
Nmero Identificao das
do elemento Relato sntese da anomalia fotografias
funcional ilustrativas

______ ............................................................................................................................. ______


.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

______ ............................................................................................................................. ______


.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

______ ............................................................................................................................. ______


.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

______ ............................................................................................................................. ______


.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

______ ............................................................................................................................. ______


.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

F. AVALIAO
Com base na observao das condies presentes e visveis no momento da vistoria e nos termos do artigo 6. da Portaria n. 1192-
B/2006, de 3 de Novembro, declaro que:
O estado de conservao do locado :
Excelente Bom Mdio Mau Pssimo

O estado de conservao dos elementos funcionais 1 a 17 _____________ (a preencher apenas quando tenha sido pedida a
avaliao da totalidade do prdio)

Existem situaes que constituem grave risco para a segurana e sade


pblicas e/ou dos residentes: Sim No

G. OBSERVAES

...................................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................................

...................................................................................................................................................................

H. TCNICO

Nome do tcnico: Data de vistoria: _____/_____/______

I. COEFICIENTE DE CONSERVAO (preenchimento pela CAM)


Nos termos do disposto na alnea c), do n. 1, do artigo 49. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, e no artigo
15. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto, declara-se que o locado acima identificado possui o seguinte _____,_____
Coeficiente de Conservao:

Data de emisso: ____/_____/______ (Validade: 3 anos)

(O preenchimento da ficha deve ser realizado de acordo as instrues de aplicao disponibilizadas no endereo electrnico www.portaldahabitacao.pt/nrau)
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

ANEXO 2: FICHA DE AVALIAO


DO MAEC CASO DE ESTUDO 1

A.2
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

ANEXO 3: FICHA DE AVALIAO


DO MAEC CASO DE ESTUDO 2

A.3
Inspeo Tcnica de Edifcios Existentes (ITE)

ANEXO 4: RELATRIO DA ITE,


CATALUNHA

A.4