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C O M M U N I Q U D E P R E S S E

INVESTISSEZ DANS DES PROJETS HTELIERS DEXCEPTION


PARIS ET DANS DE GRANDES MTROPOLES AUX COTES DE DEUX EXPERTS :
LE GROUPE NOVAXIA ET ELEGANCIA HOTELS

FPCI NOVAXIA ELEGANCE HOTEL

Objectif de collecte : 15 M
Ouverte la souscription partir du 20 octobre 2015

Les FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement) sont des Organismes de Placement Collectif dont lobjet
principal est dinvestir dans des socits non cotes. La souscription ou l'acquisition, la cession ou le transfert des
parts du FPCI, directement ou par personne interpose, est rserve aux investisseurs dit professionnels
mentionns l'article L. 214-160 du Code Montaire et Financier cest--dire qui possdent lexprience, les
connaissances et la comptence ncessaires pour prendre leurs propres dcisions d'investissement et valuer
correctement les risques encourus, et aux autres investisseurs mentionns au I de l'article 423-49 du Rglement
Gnral de l'Autorit des Marchs Financiers (l AMF ) notamment dans le cadre de la gestion sous mandat. Le FPCI
est un fonds non agr par l'AMF qui peut adopter des rgles dinvestissement drogatoires aux fonds agres. Il
appartient chaque investisseur de vrifier lintrt de linvestissement au sein de NOVAXIA ELEGANCE HOTELS
dans la section facteurs de risques et frais contenue dans le rglement du FPCI et rsume dans le prsent
communiqu.

Paris, le 24 novembre 2015. NOVAXIA ASSET MANAGEMENT annonce le lancement du FPCI NOVAXIA
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ELEGANCE HOTEL, accessible partir de 100 000 euros , qui constitue pour les investisseurs une
vritable alternative dynamique aux placements traditionnels : linvestissement dans des oprations de
revalorisation ou de cration de fonds de commerce htelier. Ainsi, le potentiel de cration de valeur
repose sur une double perspective de gains provenant la fois de la perception des revenus dexploitation
et de la revente de lhtel terme aprs travaux.

LHOTELLERIE UN SECTEUR DINVESTISSEMENT PRIVILEGIE

- Un march htelier porteur : La France occupe depuis 1980 la place de premire destination touristique
mondiale, et pourtant son parc htelier nest que le quatrime au niveau europen. Avec 70% dhtels
indpendants classs 2 toiles ce parc a besoin dtre renouvel pour rpondre aux normes
internationales du tourisme, et de se dvelopper pour subvenir une demande croissante de chambres.
- Une politique urbaine favorable aux projets hteliers : Dans ce contexte, La ville de Paris a dcid de se
doter dun plan htelier sur la priode 2008 2020 et de rserver des terrains publics dans le but
daugmenter de 10% la capacit dhbergements touristiques ce qui reprsente 7 000 chambres
supplmentaires.

LORIGINE DU POTENTIEL DE CRATION DE VALEUR

La stratgie dinvestissement de NOVAXIA ELEGANCE HOTEL se concentre exclusivement sur le march htelier
et rpond une politique de slection rigoureuse de chaque projet :

- Lemplacement : qui nous conduit raliser des oprations immobilires dans Paris intra-muros, en
premire couronne ainsi que dans les grandes mtropoles europennes.

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A partir de 30 000 sous conditions (cf annexe)
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- Le repositionnement des actifs (Modernisation des htels existants, Concept de boutique-htel ) ou
de cration de fonds de commerces hteliers (Transformation de bureaux en htels).

Le potentiel de cration de valeur repose sur une double perspective de gains, provenant la fois de la perception
des revenus dexploitation (en fonction du taux doccupation de lhtel) et de la revente de lhtel terme aprs
travaux.

Dans le cadre dune cration de fonds de commerce htelier ou si lhtel nest pas exploit pendant la priode des
travaux, aucun loyer ne sera peru. Dans ce cas, la perspective de gains proviendra uniquement de la plus-value
potentielle la revente.

Lemplacement de premire qualit des htels slectionns, les travaux de transformation raliss, le
travail opr sur la mise aux normes, loptimisation du taux doccupation et du revenu par chambre, et le
cas chant la mise sous enseigne, sont autant de facteurs qui peuvent conduire librer le potentiel de
ces actifs.

GROUPE NOVAXIA & ELEGANCIA HOTELS, DEUX EXPERTS, UN SAVOIR-FAIRE COMPLEMENTAIRE

Afin que chaque projet soit ralis dans les rgles de lart, le GROUPE NOVAXIA expert de la transformation de
bureaux en hbergements, sassocie ELEGANCIA HOTELS spcialiste dans la cration et la gestion de
boutiques-htels. De cette collaboration est ne NOVAXIA ELEGANCE HOTEL; fonds dinvestissement dont la
vocation est la cration de fonds hteliers via la transformation de bureaux en hbergements, le repositionnement
de fonds hteliers en dshrence et la prise de participation dans des actifs hteliers fort potentiel de
revalorisation.

Depuis lorigine, le Groupe Novaxia est positionn sur deux mtiers, lAsset Management Immobilier et la
promotion-rnovation. Novaxia Asset Management, socit de gestion du Groupe Novaxia, structure, gre et
commercialise des fonds dinvestissements hteliers et immobiliers, qui ont vocation investir dans des projets de
promotion ou de transformation de bureaux en hbergements, situs dans des villes de premier plan. Sur un an,
Novaxia Asset Management a runi 2 300 investisseurs et lev plus de 50 millions deuros via 3 fonds dont
Novaxia Immo Club, vhicule dinvestissement ddi la transformation de bureaux en hbergements. Pour la
ralisation de ces oprations, Novaxia Asset Management, sappuie sur le ple immobilier du Groupe Novaxia qui
a notamment dvelopp depuis sa cration en 2006, une expertise de niche sur la transformation de bureaux en
hbergements. Il sest notamment illustr par la transformation des anciens bureaux de lHtel des impts de Nice,
avenue Durante en un htel 3* de 135 chambres sous lenseigne Ibis Style.

En 1993, Christophe Sauvage et Philippe Vaurs crent Elyses West Htels, plateforme de rservation dhtels
pour les entreprises et les tours oprateurs. En 2006, les deux associs inaugurent le Five Hotel, vritable
rvlation qui a t le dclencheur de leur volont de crer des htels uniques, hors du commun, des invitations au
voyage et la dcouverte. Depuis, ils sefforcent de revisiter lhtellerie et de transgresser les rgles en crant des
univers magiques. On leur doit notamment Le Hidden, Le Seven, Lhtel Odysse, Le crayon, etc. En sappuyant
sur les comptences dune quipe pluridisciplinaire, Christophe Sauvage et Philippe Vaurs ont cr le groupe
Elegancia Hotels qui participe la ralisation de projets hteliers, depuis la conception jusqu la livraison, quelles
quen soient la nature, la taille ou la localisation, et intervient en tant que conseil toutes les tapes de leur
dveloppement. Aujourdhui, Elegancia Hotels est une ligne dtablissements dexception. Htels de luxe,
singuliers ou design, et boutiques htels, chacun des tablissements possde un style qui lui appartient mais tous
partagent la mme passion, celle de crer lmotion.

LE CADRE FISCAL

En investissant dans NOVAXIA ELEGANCE HOTEL, les investisseurs personnes physiques pourront bnficier,
sous conditions, dune exonration dimpts sur les plus-values sous rserve de conserver les parts acquises
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pendant 5 ans minimum , dun report dimpts sur les plus-values en cas de remploi du produit de cession de

2
Texte de rfrence : rgime de faveur de larticle 163 quinquies B du CGI. La dure de blocage dans le FPCI est de 6 ans et peut tre proroge 2 fois 1 an linitiative de Novaxia
Asset Management.
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titres ainsi quune exonration dImpts de Solidarit sur la Fortune sous rserve que les parts soient directement
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souscrites par le redevable (cf annexe). Les investisseurs personnes morales profiteront dun taux dIS rduit sur
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les plus-values de 15% au lieu de 33% (cf annexe).

Linvestissement dans le FPCI comporte des risques dtaills plus prcisment en page 7 du prsent document,
savoir un risque de perte en capital, un risque li lvaluation des titres, un risque li aux actifs, des risques fiscaux,
un risque oprationnel, un risque li aux charges, des contraintes juridiques relatives aux porteurs de parts personnes
physiques, des risques lis la stratgie dinvestissement, au march immobilier, au march htelier, et
lenvironnement concurrentiel, des risques lis lactivit de la socit de gestion, un risque li la distribution au
profit des porteurs ainsi quun risque li aux cessions de parts.

LES FRAIS

FRAIS SUPPORTES DIRECTEMENT PAR LE CLIENT

maximum 6 % (dont 1 % incompressible pour Novaxia Asset Management et


Frais dentre
maximum 5 % pour les distributeurs)

pour les souscriptions des parts de catgorie A, calcule comme suit : (Montant
Commission de souscription de la souscription totale)*(Nombre de trimestres couls entre la date du Clo-
sing Initial et la date de souscription/4 trimestres) x 1%

FRAIS SUPPORTES PAR LE FONDS

Frais de constitution y compris de conseils et de formalits 150 000 HT lors de la constitution uniquement

maximum 2,5 % nets de taxes/an du montant total des souscriptions pour les
Rmunration de la socit de gestion
parts A

Frais de fonctionnement Maximum 75 000 HT /an

Rmunration du CAC 7 000 HT/an

Rmunration du dpositaire 0,06 %/an de lactif du fonds avec un minimum de 10 000

Honoraires verser Novaxia SARL - frais de dveloppement


5 % du montant de lacquisition ou de la valeur murs et fonds
et de montage

Honoraires verser Novaxia SARL


5 % du prix de revente de lhtel
Frais de pilotage de la commercialisation

Honoraires verser Novaxia SARL


1 % du montant du financement
Frais de Financement

Honoraires verser Elegancia Hotels 2% du montant des travaux avec un minimum de 60 000 et un maximum de
Frais de pr-ouverture de lhtel 120 000

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Texte de rfrence : larticle 150-O D Bis du CGI
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Texte de rfrence : larticle 885 I ter, 4 du CGI
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En fonction du capital de la socit
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A propos du Groupe NOVAXIA
Cr par Joachim Azan, le Groupe Novaxia est positionn sur deux mtiers, la promotionrnovation et lAsset Management immobilier. Le
Groupe Novaxia propose des solutions immobilires dinvestissements rpondant chaque besoin doptimisation patrimoniale (dficit foncier,
location meuble, dmembrement de proprit) Paris, sa premire couronne et dans les principales mtropoles franaises. Aujourdhui la
demande en investissement locatif dans ces zones tendues est forte. Cest pourquoi depuis sa cration le Groupe Novaxia a dvelopp une
expertise de niche sur la transformation de bureaux en hbergements. Ainsi depuis 2006, le Groupe Novaxia a rhabilit et construit plus de
100 000 m et pilot 530M d'euros d'oprations immobilires. www.novaxia.fr
En parallle, la socit de gestion du Groupe Novaxia, Novaxia Asset Management conoit une gamme de solutions financires, ayant une
thmatique immobilire et couples diffrents avantages fiscaux (IR/ISF-PME, PEA/PEA-PME et remploi de produits de cession). Sur un an,
Novaxia Asset Management, a lev plus de 50 M sur 12 mois auprs de 2 300 investisseurs. www.novaxia-am.fr

propos dElegancia Hotels


Alchimistes de lhtellerie indpendante et crative, Christophe Sauvage et Philippe Vaurs ont cr la marque Elegancia Hotels en 2009.
Spcialis dans la ralisation de projets hteliers, le groupe ne cesse de se dvelopper aux cts dune quipe dynamique et pluridisciplinaire.
Tous sont anims dune mme passion : crer des htels motions qui racontent des histoires dormir (debout). On leur doit le Five, lun des
premiers boutique-htels parisiens, et sa suite unique One By The Five, le Hidden, htel bio-beau contemporain aux matires naturelles, le
Seven, happening htelier, magnifique lieu de fantasmes, le Crayon, la maison cosy et arty de lartiste parisienne Julie Gauthron, lAngely,
paradis des temps modernes, le Legend, un univers onirique fait de lgendes par larchitecte dintrieur Virginie Cauet, lhtel Odyssey par le
clbre designer Ora-Ito, lArmoni, repre des voyageurs daffaires par Oscar Ono, le Crayon Rouge, petit frre du Crayon avec une exprience
autour du vin, lIdol, nouveau rendez-vous des amoureux de la Black Music, La Parizienne, htel anim par lesprit dune parisienne ptillante et
impertinente, cre par lillustratrice Marta Fonfara et le dernier n lExquis avec son univers dcal et artistique autour du surralisme. Enfin la
collection exploite le Flicien, racontant lhistoire de la couture au design par Olivier Lapidus. www.elegancia-hotels.com

CONTACTS PRESSE

GROUPE NOVAXIA AGENCE STEELE&HOLT

Joachim AZAN Claire GUERMOND


Prsident du Groupe Novaxia Tl : 01.79.74.80.13 / 06.31.92.22.82
01.47.66.70.04 claire@steeleandholt.com

Servane TASLE
Tl : 01.79.74.80.15 / 06.66.58.84.28
servane@steeleandholt.com

LES CARACTERISTIQUES TECHNIQUES

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Les performances passes ne prjugent pas des performances futures.
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Novaxia lgance Htel, dont la gestion est oriente vers la recherche de plus-values, a
vocation investir dans des socits dont lobjet sera lexploitation et lentretien dhtels
(en ce compris les actifs hteliers mobiliers et immobiliers) et dans tous les services et
activits se rattachant au secteur de lhtellerie, en vue de procder des oprations de
rachat de fonds hteliers en dshrence dans le but de le valoriser, ou de cration de
Objectif du fonds
fonds hteliers via la transformation de bureaux en htels, ou de rachat dhtels de pr-
fecture. Le fonds a vocation investir notamment par le biais de lacquisition de titres
participatifs ou de titres de capital de socits, ou donnant accs, ou pouvant donner accs
leur capital, et de parts de socits responsabilit limite, dans des socits rpondant
aux conditions cumulatives dcrites en page 9 du rglement du fonds.

La dure de vie du fonds est de 6 ans rvolus compter de sa date de constitution. Cette
dure peut tre proroge par la socit de gestion pour 2 priodes successives de 1 an
Dure du fonds chacune. La socit de gestion porte toute prorogation de la dure du fonds la connais-
sance du dpositaire et des porteurs de parts au moins 3 mois avant lchance de sa
dure initiale ou dune prcdente prorogation.

Le Rglement Gnral de lAutorit des Marchs Financiers prvoit lgard des per-
sonnes physiques que la souscription et lacquisition des parts de Novaxia lgance Htel,
sont ouvertes notamment :
Aux investisseurs dits professionnels mentionns larticle L. 214-160 du Code Mon-
taire et Financier cest--dire qui possdent lexprience, les connaissances et les comp-
tences ncessaires pour prendre leurs propres dcisions dinvestissements et valuer
correctement les risques encourus ;
Aux investisseurs dont la souscription initiale est suprieure ou gale 100 000 ;
Aux investisseurs dont la souscription initiale est dau moins 30 000 et rpond lune
des trois conditions suivantes :
> Ils apportent une assistance dans le domaine technique ou financier aux socits non
cotes entrant dans lobjet du fonds en vue de leur cration ou de leur dveloppement ;
> Ils apportent une aide la socit de gestion du FPCI en vue de rechercher des investis-
Typologie des investisseurs seurs potentiels ou contribuent aux objectifs poursuivis par elle en ce qui concerne la
recherche, la slection, le suivi, la cession des investissements ;
> Ils possdent une connaissance du capital investissement acquise en qualit dapporteur
direct de fonds propres des socits non cotes ou en qualit de souscripteur soit dans
un FCPR ne faisant pas lobjet de publicit et de dmarchage, soit dans un fonds profes-
sionnel spcialis, soit dans un fonds professionnel de capital investissement, soit dans
une socit de capital risque non cote.
tout autre investisseur ds lors que la souscription ou lacquisition est ralise en leur
nom et pour leur compte par un prestataire de services dinvestissement agissant dans le
cadre dun service dinvestissement de gestion de portefeuille, dans les conditions fixes
au I de larticle L. 533-13 du Code Montaire et Financier et larticle 314-60 du Rgle-
ment Gnral de lAutorit des Marchs Financiers.

Le contribuable doit sengager conserver les parts pendant 5 ans au moins compter de
Sorties possibles leur souscription. Les sommes ou valeurs rparties pendant cette priode de 5 ans doi-
vent tre immdiatement rinvesties dans le fonds et demeurent donc indisponibles
durant cette priode, sous risque de perdre lavantage fiscal.

Parts A : souscrites par les investisseurs avertis rpondant aux conditions vises en page
2 du rglement du fonds et rsumes ci-dessus dans la section Typologie des investis-
seurs .
Types de parts :
Parts B : souscrites par la socit de gestion, ses salaris, les personnes physiques agis-
sant pour le compte de la socit de gestion et dsignes par elle.

La valeur nominale des parts A et B est de 100 .


Prix de la part

Parts A : 300 parts minimum soit 30 000 .

Minimum de souscription Parts B : le nombre de parts B souscrites reprsentera un montant total de souscription
au moins gal 0,25 % ou, le cas chant 1 % du montant total de souscription.

(1)
Partage des bnfices Au-del de 7% de TRI , 80% du bnfice sera distribu aux porteurs de parts de catgo-
rie A et 20% du bnfice sera distribu aux porteurs de parts de catgorie B.

LE CADRE FISCAL DU FPCI


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PERSONNE PHYSIQUE

EXONRATION DIMPTS SUR LES PLUS-VALUES SOUS RSERVE DE CONSERVER LES PARTS
ACQUISES PENDANT 5 ANS MINIMUM (12)
Texte de rfrence : rgime de faveur de larticle 163 quinquies B du CGI (Code Gnral des Impts)
- Le rgime spcial est rserv aux personnes physiques rsidant fiscalement en France.

- Les avantages fiscaux sont rservs aux souscriptions de parts nouvelles mises par Novaxia lgance Htel, les acquisi-
tions de parts provenant du march secondaire ne sont pas concernes.

- Le contribuable doit sengager conserver les parts pendant 5 ans(12) au moins compter de sa souscription pour bnfi-
cier des avantages fiscaux.

- Le porteur ne doit pas dtenir directement ou indirectement (personnellement ou avec son conjoint et leurs ascendants ou
descendants) plus de 25 % des droits dans les bnfices de socits dont les titres figurent lactif du fonds, ou avoir dte-
nu ce montant un moment quelconque au cours des 5 annes prcdant la souscription des parts du fonds ou lapport
des titres.

noter : il est possible de loger les parts de Novaxia lgance Htel dans son PEA ou PEA-PME.

EXONRATION DIMPTS DE SOLIDARIT SUR LA FORTUNE (ISF)

Texte de rfrence : larticle 885 I ter, 4 du CGI (Code Gnral des Impts)
Novaxia lgance Htel, Fonds Professionnels de Capital Investissement, est ligible lexonration dISF sous rserve que les parts
soient directement souscrites par le redevable.

REPORT DIMPTS SUR LES PLUS-VALUES EN CAS DE REMPLOI DE PRODUIT DE CESSION DE


TITRES

Texte de rfrence : larticle 150-O D Bis du CGI (Code Gnral des Impts)
Novaxia lgance Htel, Fonds Professionnels de Capital Investissement, est ligible au report dimposition des plus-values en cas
de rinvestissement du produit de cessions de titres dtenus depuis plus de 5 ans et des plus-values places en report dimposition
au 31 dcembre 2013.

PERSONNE MORALE

TAUX DIS RDUIT SUR LES PLUS-VALUES : 15 % AU LIEU DE 33 % (13)


Les plus-values et moins-values de cession de parts du fonds sont soumises au rgime du long terme dans le cas dune dtention de
parts suprieure 5 ans. Dans le cas de Novaxia lgance Htel, la plus-value de cession des titres serait soit soumise au taux de
15 % si les titres sont dtenus depuis plus de 5 ans, soit au taux dIS de droit commun si les titres sont dtenus depuis moins de 5
ans.

FACTEURS DE RISQUES

12 La dure de blocage dans le FPCI est de 6 ans et peut tre proroge 2 fois 1 an linitiative de Novaxia Asset Management
13 En fonction du capital de la socit
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Risque de perte en capital
Le fonds a essentiellement vocation financer en fonds propres et quasi-fonds propres des entreprises li-
gibles. La performance du fonds est donc directement lie la performance des entreprises ligibles dans
lesquelles il est investi, laquelle est soumise de nombreux alas tels que notamment : retournement du
secteur dactivit, rcession de la zone gographique, modification substantielle apporte lenvironnement
juridique, rglementaire ou fiscal, volution dfavorable des taux de change. Ces entreprises ligibles
naccordent leurs actionnaires aucune garantie contre les risques de pertes en capital ou de contre-
performance en termes de rentabilit en cas dchec de leur projet de dveloppement. Ds lors, linvestisseur
doit tre conscient quun investissement dans le Fonds comporte un risque de mauvaise rentabilit ou de
perte en capital. Ces entreprises ligibles peuvent tre sensibles aux phases descendantes du cycle cono-
mique du secteur dans lequel elles exercent leurs activits.
Risque li lvaluation des titres
Compte-tenu de la difficult estimer la valeur des titres non cots, la valeur liquidative du fonds, quels que
soient la prudence et le soin apports ces valuations, est susceptible de ne pas reflter la valeur exacte des
actifs du fonds.
Risque li aux actifs
Le fonds est un fonds de capital-investissement qui pourra tre investi dans des titres non cots sur un mar-
ch rglement ou organis. Ces titres sont peu ou pas liquides. Par suite, et bien que le fonds ait pour objec-
tif dorganiser la cession de ses participations dans les meilleures conditions, il ne peut tre exclu que le
fonds prouve des difficults cder de telles participations dans les dlais et un niveau de prix souhaits.
De plus, concernant les obligations donnant accs au capital, le risque de dfaillance de lmetteur des obli-
gations peut induire une diminution de la valeur du montant investi par le fonds dans ces obligations, voire
la perte totale de linvestissement ralis. La valeur de ces obligations convertibles ou changeables dpend
de plusieurs facteurs tels que le niveau des taux dintrts et lvolution de la valeur des actions auxquelles
ces obligations donnent droit en cas de conversion. La valeur de ces obligations pourra impacter ngative-
ment la valeur liquidative des parts du fonds. De manire gnrale, le risque de taux est proportionnel la
part des actifs obligataires. Une hausse des taux pourrait entraner une baisse de la valeur liquidative du
fonds
Risques fiscaux
La modification des textes en vigueur applicables aux FPCI postrieurement la date du rglement est sus-
ceptible davoir un impact juridique, fiscal ou financier ngatif pour le fonds et ses souscripteurs. De plus, un
investissement peut engendrer des considrations fiscales complexes qui peuvent diffrer pour chaque in-
vestisseur. A cet gard, les informations figurant dans le rglement refltent ltat du droit au jour de
ltablissement du rglement et sont susceptibles dvoluer significativement. Par consquent, les souscrip-
teurs doivent prendre tous conseils utiles auprs dun professionnel qualifi sur les incidences dun investis-
sement, le fonds ou la socit de gestion ne pouvant ce titre encourir de responsabilit. Enfin, le fonds est
soumis au quota fiscal vis larticle 4.2.2 du rglement. Or, la question de lligibilit des socits cibles ce
quota fiscal est sujette interprtation de la loi fiscale franaise. Ds lors, il se peut quune socit cible qui
tait considre comme ligible ne le soit pas malgr toute la prudence et lanalyse de la socit de gestion.
La socit de gestion nest pas responsable vis--vis des porteurs de parts des modifications de la rglemen-
tation fiscale applicable pouvant intervenir, et des consquences de celles-ci, ni de leur interprtation par
ladministration fiscale ou par toute autre personne.
Risque oprationnel
Il ne peut tre exclu des risques lis la dfaillance des systmes dinformation, des erreurs humaines ou
des dysfonctionnements techniques ainsi qu la potentielle volatilit attache aux secteurs dans lesquels
lactifs du fonds est investi et qui est susceptible daffecter ngativement la valeur liquidative du fonds
Risque dune diversification rduite ou insuffisante des projets en cas dune faible collecte au titre de
loffre, ou li lestimation de la valeur des socits cibles

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La diversification des projets peut tre rduite, dans la mesure o elle dpend du montant total des sommes
souscrites par les souscripteurs. Par ailleurs, les socits cibles font lobjet dvaluations selon les mthodes
de valorisation des actifs du secteur htelier. Ces valuations sont destines estimer priodiquement
lvolution de la valeur des actifs en portefeuille et calculer la valeur liquidative des parts du fonds. Quel
que soit le soin apport ces valuations, les valeurs liquidatives sont susceptibles de ne pas reflter la va-
leur exacte du portefeuille du fonds.
Risque li aux charges
Il est possible que les frais et commissions lis au dveloppement et/ou la restructuration du projet hte-
lier fasse lobjet de rvaluations (notamment, compte tenu dimprvus lis la construction, la rhabilita-
tion, etc.), ce qui pourrait affecter, voire diminuer la rentabilit du projet.
Contraintes juridiques relatives aux porteurs de parts personnes physiques
Pour permettre aux porteurs de parts de catgories A et B, personnes physiques, de bnficier du rgime
fiscal de faveur li la dtention et la cession des parts du fonds ainsi qu la rpartition de tout ou partie
de ses actifs, lactif du fonds doit satisfaire aux dispositions du 4.1 et 4.2.2 du rglement. Par ailleurs les per-
sonnes physiques doivent prendre lengagement de conserver les parts du fonds pendant cinq (5) ans au
moins compter de leur souscription et ne doivent pas dtenir seul ou avec leur conjoint, ascendant(s) ou
descendant(s) directement ou indirectement plus de 10 % des parts du fonds ni, directement ou indirecte-
ment, plus de 25 % des droits dans les bnfices des socits dont les titres figurent lactif du fonds, ou
avoir dtenu ce montant un moment quelconque au cours des cinq (5) annes prcdant la souscription
des parts du fonds. Enfin, les porteurs de parts personnes physiques qui souhaitent bnficier du rgime
fiscal de faveur sur les distributions prvues larticle 163 quinquies B du Code Gnral des Impts devront
sengager rinvestir, comme prvu larticle 15 du rglement, toutes les sommes ou valeurs qui pourraient
leur tre exceptionnellement rparties par le fonds dans les cinq (5) ans compter de leur souscription. Les
porteurs de parts personnes physiques qui souhaitent bnficier du rgime fiscal de faveur sur les distribu-
tions prvues larticle 885-1 ter devront sengager respecter lensemble des conditions exiges par la
rglementation fiscale, et tenir compte des rserves des dispositions du 1 du 885-0 V bis, telles quexposes
au 4.2.2 du rglement.
Risques lis la stratgie dinvestissement, au march immobilier, au march htelier, et
lenvironnement concurrentiel
Le risque htelier repose sur le risque li au march de lhtellerie, et le risque li lactivit des socits. En
effet, la France est aujourdhui lune des principales destinations touristiques mondiales. Toutefois, la rali-
sation de la stratgie dinvestissement des socits, et leur capacit rembourser leur dette bancaire est
directement lie la rentabilit des fonds de commerce hteliers concerns, qui peut varier. Cette rentabilit
est elle-mme fortement corrle au taux doccupation et la frquentation des tablissements des socits.
Si la frquentation des zones dans lesquelles les socits pourraient investir venait tre rduite de manire
drastique, par exemple dans lhypothse dun acte de terrorisme ou dun vnement entrainant une pollu-
tion importante de la ville concerne, le taux de remplissage des htels en serait affect et pourrait ne pas
permettre aux socits de rembourser la dette relative aux biens acquis dans les villes concernes et pour-
suivre leur stratgie dinvestissement. Ceci aurait un impact significatif sur leur stratgie globale, leurs rsul-
tats financiers et leur rentabilit. Si le FPCI se trouvait en concurrence avec une chaine htelire de plus
grande renomme, ou disposant dune surface financire plus importante, pour lacquisition dun fonds de
commerce htelier, elles pourraient rencontrer certaines difficults pour acqurir ledit bien. Dans la gestion
des tablissements hteliers, des facilits similaires pourraient bnficier dautres socits htelires de
plus grande taille et/ou renomme que les Socits, ces dernires pouvant subir indirectement les effets de
cette concurrence en termes de rsultats dexploitation. Lexposition ces risques peut entraner une baisse
de la valeur liquidative.

Risques lis lactivit de la socit de gestion

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1) Les activits dveloppes par la socit de gestion peuvent rtrospectivement avoir fait lobjet dune ana-
lyse errone des opportunits de march par les dirigeants et ne pas rencontrer le succs commercial es-
compt ; 2) Les activits htelires (dans leur phase de rhabilitation et/ou de commercialisation) faisant
lobjet des investissements peuvent tre source de contentieux. A cet gard, le Groupe Novaxia auquel appar-
tient la socit de gestion, comme tous professionnels de limmobilier, connat actuellement des litiges en
matire immobilire dans le cadre de ses programmes immobiliers (tant en demande quen dfense, pour
des montants jugs non significatifs ce jour).
Risque li la distribution au profit des porteurs
Le remboursement des capitaux investis et les plus-values, le cas chant, relatifs un investissement initial
se feront gnralement par des distributions qui se raliseront seulement plusieurs annes aprs
linvestissement initial. De telles distributions sont par nature imprvisibles et peuvent se produire plus tt
ou plus tard que les prvisions de la socit de gestion. Les porteurs de parts ne doivent pas esprer des
retours sur investissement significatifs avant plusieurs annes suivant leur investissement.
Risque li aux cessions de parts
Les porteurs de parts doivent tre conscients de la nature long terme de leur investissement. Les parts du
fonds ne peuvent tre vendues ou transfres sans le consentement de la socit de gestion en conformit
avec la documentation juridique du fonds. Il ny a pas de march organis pour les parts et la socit de ges-
tion na pas connaissance quun tel march puisse se dvelopper dans lavenir. Ainsi, un porteur de parts
peut ne pas tre en mesure de trouver une liquidit pour son investissement dans le fonds dans un dlai
compatible avec ses contraintes. En cas de cession de ses parts, le prix de cession peut galement tre inf-
rieur la dernire valeur liquidative connue, le cdant tant susceptible de ne pas obtenir le prix quil sou-
haitait.