Tasación inmobiliaria: definiciones y caso práctico

UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO
FACULTAD DE ARQUITECTURA,
URBANISMO Y EDIFICACIONES
VALUACION Y TECNICAS
DE TASACION INMOBILIARIA
DEFINICIONES BASICAS
Y CASO PRACTICO
ARQ. Mg. MANUEL GERMAN LIZARZABURU AGUINAGA
Trujillo - 2017
UCV - FACULTAD DE ARQUITECTURA, URBANISMO Y EDIFICACIONES
Asignatura: VALUACION Y TECN DE TASACION INMOBILIARIA VALUACION Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

Arq. Mg. Ms. Manuel Germn Lizarzaburu Aguinaga
I.- CONCEPTOS GENERALES Y

ANTECEDENTES.-
II.- CASO PRACTICO.-

I.- ANTECEDENTES.-
I.- ANTECEDENTES.-
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES.-

R.M. 126-2007-VIVIENDA
R.M. 266-2012-VIVIENDA
R.M. N 395-2014-VIVIENDA
R.M. N 172-2016-VIVIENDA
R.M. N 172-2016-VIVIENDA Fe de Erratas de la Resolucin
I.- CONCEPTOS GENERALES.-

Objeto
El Reglamento Nacional de Tasaciones
tiene por objeto establecer criterios,
mtodos y procedimientos tcnicos
normativos para la tasacin de bienes
inmuebles, muebles e intangibles.
mbito de aplicacin
El presente Reglamento es de alcance
nacional y su aplicacin es obligatoria
para la elaboracin de tasaciones
comerciales y reglamentarias que
soliciten las Entidades y Empresas
Estatales de derecho pblico o de
derecho privado.

Informe Tcnico de Tasacin.- Es

el documento elaborado y suscrito por
el perito tasador que contiene la
tasacin de un bien mueble e inmueble,
e indica con precisin la fecha en que es
realizada y los valores empleados en la
misma; en caso que la tasacin sea
retrospectiva, se deja constancia en el
informe de dicha situacin. Comprende
la memoria descriptiva, la tasacin y los
anexos, cuyo contenido es desarrollado
en el presente Reglamento.

Perito Tasador.-

Perito Tasador.-
Es el profesional colegiado que en
razn de sus estudios y
experiencia, se encuentra
capacitado para efectuar la
tasacin de un bien; esta
condicin no es exigible en los
campos de actividad profesional
que no son materia de
colegiacin. En ambos casos, el
perito tasador debe acreditar
experiencia en el rubro de
tasaciones.

Tasacin.- Es el procedimiento a
travs del cual el perito tasador
inspecciona, estudia y analiza las
cualidades y caractersticas de un
bien en determinada fecha para
fijar su valor razonable, de
acuerdo a las normas del
presente Reglamento. En caso
que la tasacin sea retrospectiva
se consideran los valores a la
fecha solicitada.

Tasacin reglamentaria.-
Tasacin comercial.-

Tasacin reglamentaria.- Es la
tasacin en la que se utilizan valores
correspondientes a los Valores
Arancelarios de Terrenos y Valores
Unitarios Oficiales de Edificacin,
aprobados de acuerdo con la
normativa vigente.
Tasacin comercial.- Es la tasacin

en la que se utilizan valores del libre
mercado aplicando mtodos directos
e indirectos u otros debidamente
sustentados.

rea Libre:

rea Libre:
Superficie de terreno en la
que no existen proyecciones
de reas techadas. Se calcula
sumando las superficies
comprendidas fuera de los
linderos de las poligonales
definidas por las
proyecciones de las reas
techadas sobre el nivel del
terreno, de todos los niveles
de la edificacin y hasta los
lmites de la propiedad.

rea ocupada:

rea ocupada: Es la
suma de las reas
techadas y sin techar de
uso propio, encerrada
dentro de los linderos de
una poligonal medida
hasta la cara exterior de
los muros del permetro
o hasta el eje del
parmetro divisorio en
caso de colindancia con
otro predio. No incluye
los ductos verticales.

rea techada:

rea techada: No forman parte del

rea techada, los ductos, las cisternas,
los tanques de agua, los espacios para la
instalacin de equipos en los que no
ingresen personas, los aleros desde la
cara externa de los muros exteriores
cuando tienen como fin la proteccin
de la lluvia, las cornisas, balcones y
jardineras descubiertas y las cubiertas
de vidrio u otro material transparente
cuando cubran patios interiores o
terrazas. Los espacios a doble o mayor
altura se calculan en el nivel del techo
colindante ms bajo.

Depreciacin: Disminucin del valor del bien en funcin de su uso,

estado de conservacin y antigedad.
Edificacin: Obra de carcter permanente, cuyo destino es albergar

actividades humanas. Comprende las instalaciones fijas y obras
complementarias adscritas a ella.
Expropiacin: Es la transferencia forzosa del derecho de propiedad

privada sustentada en causa de seguridad nacional o necesidad pblica.
Para el presente Reglamento el justiprecio es el anlisis del justo valor del
bien.

Instalaciones fijas y permanentes:
Isla rstica:
Lote:

Instalaciones fijas y permanentes: Son todas aquellas instalaciones

que forman parte del predio, que no pueden ser separadas de ste sin
alterar, deteriorar o destruir el predio.
Isla rstica: Es el terreno sin habilitar circundado por zonas con

habilitacin urbana que mantiene su condicin legal como predio rstico.
Lote: Superficie de terreno urbano delimitado por una poligonal, definido

como resultado de un proceso de habilitacin urbana y subdivisin del
suelo.

Predio Urbano:

Servidumbre: Es un derecho real que limita el dominio del predio

denominado predio sirviente y que est constituido en favor de las
necesidades de otro predio denominado predio dominante. La
servidumbre puede ser a nivel del suelo, subsuelo o sobresuelo.
Predio dominante: Predio en beneficio del cual se ha establecido una

servidumbre.
Predio sirviente: Predio que soporta la carga de una servidumbre.


Terreno rstico: Tierra

con actividad o potencial
de explotacin agrcola.
Terreno rstico en
zona de expansin
urbana: Aquel que
manteniendo su
condicin legal de
rstico est
comprendido dentro del
rea destinada para el
crecimiento de la ciudad.

Valor Comercial: Valor que se obtiene del estudio y anlisis del

mercado de bienes de similares caractersticas u homogenizados al bien
tasado, en la fecha de tasacin.
Valor de Realizacin: Es el valor estimado de venta de un bien,

tomando como base el valor comercial del mismo y aplicando un factor
que considere todos los costos y gastos deducibles que implica la
necesidad de vender el bien en el menor tiempo posible, el mismo que
debe ser justificado por el perito.

Valor de Reposicin: Es el valor similar nuevo del bien afectado por la

depreciacin.
Valor Residual: Es el valor del bien al final de su perodo de vida til.
Va habilitada: Resulta del proceso de habilitacin urbana.


Zona de expansin urbana:


Zona de expansin urbana:

Para efectos del presente
Reglamento, la zona de
expansin urbana es el rea
constituida por terrenos
rsticos comprendidos en los
planes de desarrollo urbano de
la municipalidad, para su
crecimiento futuro, de acuerdo
a la zonificacin y plan vial
oficial, ubicados generalmente
en la periferia del rea urbana.

Zona rural:
Zona urbana:
Zonificacin:

Zona rural: rea no habilitada como urbana en la cual se desarrollan

actividades agrcolas, ganaderas, forestales y actividades anlogas, ubicadas
fuera del rea urbana y de expansin urbana.
Zona urbana: Constituida por reas ocupadas con actividades urbanas,

con servicios de agua, alcantarillado, electrificacin, vas de comunicacin y
transporte.
Zonificacin: Regula el ejercicio del derecho de propiedad predial

respecto del uso y ocupacin del suelo.


Informe Tcnico de Tasacin

En el caso de la tasacin de predios urbanos, el informe tcnico de
tasacin contiene los rubros siguientes:
1. Memoria descriptiva.
2. Tasacin.
a.Valor del terreno.
b.Valor de las edificaciones.
c.Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes.
d. Valor de bienes intangibles o gravamenes segn corresponda.
e. Valor total del predio.
3. Anexos.
a. Cuadro resumen general de las tasaciones.
b. Registro fotogrfico.
c. Otros.


La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:

1. Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la tasacin.
2. Nombre del propietario o posesionario.
3. Situacin registral del predio.
4. Objeto de la tasacin.
5. Mtodo y Reglamentacin empleada.
6. Fecha de inspeccin ocular y/o fecha a la cual est referida la tasacin.
7. Ubicacin del predio.
8. Zonificacin y uso actual del predio.
9. rea de la edificacin y rea del terreno.
10. Linderos y permetro.

11. Descripcin del predio:

a. Descripcin general (terreno o inmueble).
b. Distribucin de planta.
c. Caractersticas tcnicas de la edificacin.
d. Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
e. Antigedad, estado de conservacin y depreciacin.
12. Caractersticas e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del
predio.
13. Servidumbres.
14. Gravmenes y cargas.
15. Fuente y procedencia de la informacin.
16. Observaciones.






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ARQ. Mg. MANUEL GERMAN LIZARZABURU AGUINAGA

Asignatura: VALUACION Y TECN DE TASACION INMOBILIARIA VALUACION Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

I.- CONCEPTOS GENERALES Y

II.- CASO PRACTICO.-

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REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES.-

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

Informe Tcnico de Tasacin.- Es

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

Tasacin comercial.- Es la tasacin

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

rea techada: No forman parte del

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

Depreciacin: Disminucin del valor del bien en funcin de su uso,

Edificacin: Obra de carcter permanente, cuyo destino es albergar

Expropiacin: Es la transferencia forzosa del derecho de propiedad

Asignatura: VALUACION Y TECN DE TASACION INMOBILIARIA VALUACION Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

I.- CONCEPTOS GENERALES.-

Instalaciones fijas y permanentes:

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

Instalaciones fijas y permanentes: Son todas aquellas instalaciones

Isla rstica: Es el terreno sin habilitar circundado por zonas con

Lote: Superficie de terreno urbano delimitado por una poligonal, definido

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

Servidumbre: Es un derecho real que limita el dominio del predio

Predio dominante: Predio en beneficio del cual se ha establecido una

Predio sirviente: Predio que soporta la carga de una servidumbre.

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-

Terreno rstico: Tierra

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I.- CONCEPTOS GENERALES.-