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Qu es el ISAI?
Muchos se preguntan cul es el significado de , y claro, como hemos dicho, se trata del Impuesto
sobre Adquisicin de Inmuebles, aquel gravamen que pagarn todos los que compren un terreno o
una casa o departamento, y claro estar dentro de los gastos de la adquisicin aunque muchas
veces slo agranda el esfuerzo de compra. El ISAI tambin es conocido en algunos Estados
como Impuesto sobre Adquisicin de Bienes Inmuebles, junto con otros nombres.
Es claro que este tema hay que abordarlo completamente y es lo que haremos a continuacin.
Aguascalientes 2%
Baja California 2%
Campeche 3%
Chiapas 1%
Chihuahua 2%
Coahuila 3%
Colima 3% Progresiva
Durango 2%
Guanajuato 0.5%
Guerrero 2%
Hidalgo 2%
Jalisco 2.5% a 3%
Michoacn 2%
Morelos 2%
Nayarit 2%
Nuevo len 2%
Oaxaca 2%
Puebla 1.8%
Quertaro 2%
Quintana Roo 2%
Sinaloa 2%
Sonora 2%
Tabasco 2%
Estado Tasa ISAI
Tamaulipas 2%
Tlaxcala 2%
Veracruz 1%
Yucatn 0.02%
Zacatecas 2%
Es importante comentar que estos valores pueden cambiar en cualquier momento, por lo que te
invitamos a que consultes el valor actualizado con la Secretara de Finanzas o Tesorera de tu
estado o con un notario pblico de tu confianza.
Como primer aclaracin he de decir que lo siguiente es una opinin muy personal fundada en la
ley, sin embargo la asesora aqu brindada, podra ser contraria a la interpretacin de las
autoridades fiscales o de cualquier otra ndole.
Una vez hecha la anterior aclaracin comencemos, toda transmisin de propiedad (enajenacin, o sea,
venta, donacin, cesin, etc.) de bienes inmuebles causa impuestos tanto para el propietario que
transmite el bien (enajenante) como para el adquirente, dichos impuestos son tanto federales (el gobierno
federal los cobra), como locales (los cobran los estados a travs de las dependencias de finanzas o
catastrales de los municipios).
Normalmente el enajenante, no es causante del impuesto local (salvo que alguna legislacin diga lo
contrario), pero si debe pagar el impuesto federal.
El impuesto federal que debe cubrir el enajenante es el Impuesto Sobre la Renta por Enajenacin de
Bienes Inmuebles (la palabra renta se refiere a ganancia, NO se refiere a arrendamiento). Este impuesto
solo se causa en enajenaciones con contraprestacin pecuniaria (ventas o cesiones de derechos con una
contraprestacin), porque es la ganancia que est obteniendo el enajenante lo que grava este impuesto.
La ganancia del enajenante se obtiene de una simple resta: el valor en que esta vendiendo el
enajenante menos el valor en que compr l mismo, o sea, si el vendedor compr en $1 y vende en $2,
tiene una ganancia de $1 (si no hay ganancia o existe prdida para el enajenante, no hay impuesto). Sera
muy fcil para hacienda decir sobre esa ganancia me pagas un cierto porcentaje, pero no tendra
sentido entonces la vida, en fin que sobre la ganancia todava hay que hacer una serie de clculos que
resultarn en el impuesto a pagar (si alguien est interesado, consulte el art. 154 de la Ley del Impuesto
sobre la renta).
Hasta aqu parece que es fcil calcular la ganancia, pero no, Hacienda, en su infinita sabidura, sabe que
con motivo de la inflacin el peso en que compr el vendedor hace 20 aos o ms, ya no es igual al peso
de hoy, ya no tiene el mismo valor adquisitivo. Por eso la ley determina que el valor en que adquiri el
vendedor deber actualizarse o ajustarse a su equivalente de hoy en da (al mismo tiempo, la
construccin deber depreciarse, porque el propio transcurso del tiempo la va deteriorando) y que mejor
forma de conocer la inflacin que el Indice Nacional de Precios al Consumidor (segn Hacienda), por lo
que se requiere hacer una serie de clculos para determinar la equivalencia actual (actualizacin) del
precio en que adquiri el vendedor. Esta actualizacin debe realizarse exclusivamente cuando el
vendedor haya adquirido por compraventa, si adquiri por herencia o donacin, habr que remitirse
histricamente a los antecedentes hasta encontrar una compraventa. Si alguien quiere conocer el clculo,
vea los art. 147 a 154 de la Ley arriba citada y no deje de consultar el Reglamento de dicha Ley, as
como la Miscelnea Fiscal.
Ahora bien, Hacienda no es tan Dolores como la pintan, tambin tiene su lado de Lolita, y ella es
conciente de que se pudieron haber hecho remodelaciones o inversiones en contrucciones y mejoras
sobre el inmueble, las cuales pueden ser tomadas como deducibles de la ganancia y as disminuirla y
pagar por ende menor impuesto, as que si usted hace cualquier mejora a su inmueble no se olvide de
pedir facturas y conservarlas, porque ellas le servirn como deducible en contra de la ganancia que
pueda obtener al vender.
En otro tipo de operaciones, el propietario no causa el impuesto porque no obtiene ninguna ganancia
(donacin o muerte, es decir, herencia).
La ley exenta del pago de este impuesto, a las personas que enajenen su casa habitacin, para lo
cual debern cubrir ante el Notario los siguientes 5 requisitos (si falta alguno no proceder la
exencin):
1.- Que el inmueble est destinado a casa habitacin (no son oficinas, ni comercios, si una parte fuere
habitacional y tuviere uno o varios locales, se pagar el impuesto solamente por el o los locales
comerciales y la casa habitacin queda exenta), lo cual se acredita con el avalo correspondiente.
2.- Que el valor del inmueble no excede de 1,500,000 UDIS (si excede de ese valor, se pagar
impuesto por el excedente, vea tambin la pgina de su banco preferido, ah est el valor de la UDI que
vara cada mes).
3.- Que no ha vendido otra casa habitacin durante los ltimos tres aos (para lo cual deber
declarar ante el Notario dicha situacin bajo protesta de decir verdad, hay que recordar que una
declaracin de este tipo significa que podra ser penalizada hasta con crcel la persona que declare
falstamente ante una autoridad, por otro lado hay que tomar en cuenta tambin que el Notario tiene la
obligacin de enterar a Hacienda que se llev a cabo la operacin y se exent el impuesto respectivo,
dicha informacin la cruzar Hacienda contra la declaracin anual que haga el vendedor).
4.- Habitar el inmueble, para lo cual la ley prev EXCLUSIVAMENTE los siguientes
comprobantes: recibos pagados de luz, telfono fijo (no celular), cuentas bancarias o estados de cuenta
de empresas comerciales o de tarjetas de crdito no bancarias, los cuales deben estar a nombre del
vendedor, su cnyuge, sus padres o sus hijos (para lo cual tambin debern acreditar el parentesco con
las actas del Registro Civil correspondientes). Hacienda ha determinado que para considerar como
habitada la casa, deber acreditar el propietario haberla ocupado por lo menos los ltimos 6 meses, para
lo cual deber presentar a la Notara los recibos respectivos por ese lapso de tiempo al menos,
particularmente pienso que no es necesario exhibir todos y cada uno de los recibos, puesto que si el
enajenante tiene un recibo de hace un ao y un recibo actual, ya est acreditando ms de 6 meses, por lo
que no veo la necesidad de tener todos y cada uno de los recibos. Tambin admite Hacienda que se
acredite la habitacin con la Credencial para Votar expedida por el Instituto Nacional Electoral, la cual
slo es vlida para el titular de la credencial y deber tener el domicilio del inmueble vendido (si son
varios copropietarios y slo uno o algunos tienen su credencial para votar con ese domicilio, slo l o
ellos exentarn el impuesto, ni siquiera sus hijos o parientes podrn hacerlo).
5.- Que la superficie del terreno no excede de 3 veces el rea cubierta por las construcciones, lo
cual se acreditar con el avalo correspondiente o con la boleta de predial o con el certificado de valor
catastral. Si hubiera excedente en el terreno, se pagar el I.S.R. por el excedente, exclusivamente.
OJO, EL VENDEDOR DEBE ENTERAR A HACIENDA, EN SU DECLARACION ANUAL,
QUE EL INGRESO OBTENIDO POR LA VENTA DEL INMUEBLE FUE EXENTO DEL
IMPUESTO SOBRE LA RENTA, AUNQUE EL VENDEDOR NO ESTE DADO DE ALTA EN
EL R.F.C., DE LO CONTRARIO SE CAUSARA EL IMPUESTO RESPECTIVO Y HACIENDA
LE COBRARA RECARGOS. Esta es una de las razones por lo que es importante hacer constar en
escritura la venta de un inmueble, si el vendedor otorga un poder, por ejemplo, luego llegar Hacienda
a cobrarle y l ni se da por enterado de qu se trata.
Para el caso del comprador o el adquirente, tiene que pagar tanto impuestos federales como locales.
Los impuestos federales que corresponden al adquirente son 2 (ninguno aplica para el caso de
adjudicaciones por herencia):
1.- Impuesto Sobre la Renta por Adquisicin de Bienes Inmuebles, el cual se causa con motivo de que el
valor de avalo sea mayor en un 10% que el valor de venta, aqu el Estado considera que el comprador
est adquiriendo barato, por lo que est obteniendo una ganancia en su patrimonio, en ese orden de
ideas, debe pagar un impuesto por esa ganancia. Para ste caso s es fcil calcular el impuesto basta con
una simple resta del valor del avalo menos el valor de venta, el resultado se multiplica por el 20% y
ste ser el impuesto a pagar. Si no existe la diferencia del 10%, es decir, si no se est comprando barato,
no se causa este impuesto. Este impuesto tambin se aplica para las donaciones, con excepcin de las
donaciones que se hagan entre entre cnyuges casados en separacin de bienes (ver tema aparte
sobre regmenes matrimoniales) o donaciones entre padres e hijos o nietos o viceversa, fuera de esos
casos toda donacin gratuita causa impuesto, porque el que est ganando en su patrimonio sin
desembolsar ningn peso es quien recibe la donacin (donatario) y el monto es tambin el 20% sobre el
valor del inmueble.
2.- Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), el cual se causa con motivo de las construcciones que NO
SEAN habitacionales y como todos sabemos la tasa es del 16% sobre el valor de dichas construcciones
(si todo el inmueble es habitacional, entonces no hay I.V.A., si slo una parte del inmueble es
habitacional y la otra comercial, slo se causar IVA sobre las construcciones no habitacionales) y ya
que he estado hablando tambin de donaciones y herencias, pues es de aclarar que ambas operaciones no
causan este impuesto, puesto que exclusivamente se causa el mismo con motivo del precio de
venta, cosa que no existe en la donacin ni en la adjudicacin.
En cuanto a los impuestos locales, el adquirente debe cubrir su impuesto por adquisicin de bienes
inmuebles o traslado de dominio (impuesto que tambin siempre se causa tratndose de donacin y
adjudicacin por herencia, salvo algunas excepciones tratndose de herencias y en algunos estados), el
cual se calcula en base al o que sea ms alto entre el valor de la operacin, valor de avalo o valor
catastral (en algunas entidades no es necesario sacar avalo), dicho impuesto no tiene un porcentaje en el
D.F. (la vida no tendra sentido as), sin embargo en algunas entidades s es un porcentaje, en el D.F. hay
que realizar una serie de clculos para obtener el impuesto (interesados. ver art. 113 del Cdigo
Financiero para el D.F. o el correspondiente en sus leyes locales). Aqu es importante aclarar que en el
DF el Cdigo Financiero tiene importantes reducciones en el pago de este impuesto tanto para personas
fsicas como para personas morales.
Hay que tomar en cuenta que las leyes que rigen todos los anteriores impuestos determinan que ellos se
causan al momento en que se generan los actos, por lo tanto, para el caso de contratos
privados, todos los impuestos arriba citados se causarn a la fecha del contrato y si no se
cubren, causarn recargos hasta la fecha en que sean pagados y as como se actualiza el valor de
adquisicin del enajenante que expliqu arriba, as tambin se actualiza el impuesto que debi pagarse y
a dicha actualizacin se le sumarn los recargos (hasta eso, la propia ley determina que al trmino de 5
aos prescribe el derecho de Hacienda para cobrar esos impuestos, as que mximo se generarn 5 aos
de recargos para el caso de impuestos no pagados con 6 aos o ms). Para el caso de que no est
presente el enajenante para cubrir sus impuestos respectivos, tendr que pagarlos el adquirente, puesto
que la ley no prev en ninguna forma que deje de pagarse algn impuesto (una razn ms por la cual no
es recomendable un contrato privado de compraventa ni de cesin de derechos, si quiere ms razones
vea la categora Compraventa)
Pero no se preocupe, el Notario de su confianza es un experto que le orientar mejor que yo en la materia
y tambin conoce a la perfeccin la determinacin del clculo de sus impuesto, acuda con l.
Impuestos en la compraventa de
inmuebles
Ruth Ferrusqua
De acuerdo con la Ley de Impuesto Sobre la Renta estn obligados a pagar las personas fsicas y
morales residentes en Mxico, respecto a todos sus ingresos y de cualquiera que sea la fuente de
riqueza de donde procedan.
El ejemplo anterior permite entender sobre qu monto se deber calcular el impuesto, pero solo el
notario ser quien te pueda dar el monto exacto que se deber enterar al Servicio de Administracin
Tributaria, SAT.
Deducciones
Solicita y guarda las facturas electrnicas del mantenimiento y mejoras que le hayas hecho a tu casa
porque podrs realizar algunas deducciones sobre el impuesto que debas pagar. Tambin puedes
deducir los gastos que hiciste por poner la vivienda a tu nombre y las comisiones de la inmobiliaria
en caso de que hayas utilizado sus servicios.
Toma en cuenta que si en un periodo de cinco aos vendes una segunda vivienda, debers pagar
ISR por esta segunda operacin sea cual fuere su precio.
Terrenos
Si vas a vender un terreno, toma en cuenta que sobre la ganancia que obtengas de la operacin
tambin debers pagar impuesto.
Al respecto, la Ley del ISR 2014 especifica que las personas fsicas residentes en el pas para
calcular su impuesto anual podrn deducir: Los intereses reales efectivamente pagados en el
ejercicio por crditos hipotecarios destinados a la adquisicin de su casa habitacin contratados con
las instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total de los crditos
otorgados por dicho inmueble no exceda de 750 mil UDIS ($3,787,500.00 pesos aproximadamente).
Se consideran como intereses reales el monto en el que los intereses efectivamente pagados en el
ejercicio excedan al ajuste anual por inflacin del mismo ejercicio.
Toma en cuenta que en cuanto a deducciones personales de personas fsicas, estas se restringen a
4 SMG ($94,400 pesos aproximadamente) o 10% de sus ingresos, incluyendo aquellos por los que
no se pague el impuesto.
Recuerda tambin que de acuerdo a la Ley Antilavado no puedes hacer operaciones de compraventa
de vivienda en efectivo, por lo que siempre necesitars a un notario para que verifique quin est
vendiendo el inmueble y realice el clculo de los impuestos que debers pagar. Este pago tambin
l lo realiza de forma directa ante al SAT.
Y si vendes?
ISR sobre la ganancia que tengas a partir de la venta del inmueble
Certificados para demostrar que tu vivienda se encuentra al corriente de pagos, como agua y
predial.
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"Las opiniones expresadas en los artculos y comentarios son responsabilidad de sus autores."
"Metros Cbicos respeta la pluralidad de ideas y comentarios, en tanto no sean discriminatorios o
lesivos a la identidad, raza, condicin o dignidad de las personas."
Qu es el Valor Catastral?
El valor catastral es un valor administrativo determinado objetivamente para
cada bien inmueble a partir de los datos que existen en el catastro
inmobiliario y que est integrado por el valor catastral del suelo y el valor
catastral de las construcciones art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario (TRLCI).
La Valoracin Catastral
La valoracin catastral es un procedimiento de valoracin colectiva mediante el
cual se actualizan simultneamente los valores catastrales de todos los
inmuebles de una misma clase o de un municipio.
El objetivo es obtener
valores homogneos para
tener relacionados con los
valores de mercado.
Est integrado, por dos
valores:
Mdulo bsico de
suelo
Mdulo bsico de
construccin
Los mdulos se
argumentan desde una
divisin territorial del
municipio segn reas
homogneas y segn un
catlogo de tipologas
constructivas establecidos
previamente.
Antigedad
Uso
Nivel de reforma y estado de conservacin
Es el sistema de valoracin a travs del cual el asegurador, si el cliente declara correctamente los metros
cuadrados de su vivienda, establecer en base a sus criterios de valoracin, las sumas aseguradas. Si el
cliente acepta estas sumas aseguradas, el asegurador se compromete a no aplicar la Regla Proporcional.
El Impuesto Sobre Adquisicin de
Inmuebles (I.S.A.I)
De acuerdo con la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa, quien adquiere
la propiedad de inmuebles ubicados en nuestro estado debe pagar al municipio donde
est ubicado el bien el 2% sobre el valor del inmueble por concepto del impuesto sobre
adquisicin de inmuebles o I.S.A.I.
Si el acto por el que se transmite la propiedad del bien es una donacin entre ascendientes y
descendientes en lnea recta o entre cnyuges, se paga una cuota fija equivalente a 25 salarios
mnimos. Este mismo tratamiento recibe la adquisicin por herencia cuando los herederos son
ascendientes, descendientes o cnyuges del autor de la herencia.
A diferencia de lo que ocurre en otros estados, en Sinaloa la adquisicin del usufructo sobre
inmuebles no est gravada con el I.S.A.I., lo que representa un atractivo adicional para la
operacin de las empresas conocidas como SIBRAS (Sociedades Inmobiliarias de Bienes Races).
Relacionado
Adquisicin de inmuebles por herencia
Las SIBRAS, incentivos fiscales al arrendamiento de inmuebles
El Impuesto al Valor Agregado
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21,560 hits
Ver procedimiento.
Fecha: 17/05/2017
(dd-mm-aaaa ddmmaa)
VIVIENDA:
JORNADA NOTARIAL:
OJO!!: Condonacin en Jornadas Notariales 2016:
PORCENTAJE DE
VALOR CATASTRAL
CONDONACIN
Hasta $337,382.75 60%
Ms de $337,382.76 y hasta $674,765.51 40%
Ms de $674,765.52 y hasta $1,012,148.26 30%
Ms de $1,012,148.27 y hasta $1,236,480.88 20%
Ms de $1,236,480.89 y hasta $1,751,680.00 10%
Calcular Recargos:
VAL. PACTADO: $ 0.00
VAL. CATASTRAL: $ 0.00
VAL. AVALUO: $ 0.00
No. de Adquirentes: 1 al 2.0000%
Elim. Elim. Todo. Agregar
Determinacin de Impuesto.
Fecha Calculo: Enviar a Formato de ISAI
17/05/2017
Valor Pactado: 0.00
Valor Catastral: 0.00
Valor Avalo: 0.00
Porcentaje Adquirido: 2.0000%
Base Gravable: 0.00
Impuesto: 4
Actualizacin:
Recargos:
Subtotal: 4
Reduccin:
4
Total a Pagar:
4.32
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A nadie nos gusta pagar impuestos pero es algo que no podemos evitar. Cuando
compras una casa no es la excepcin as que para que no te sorprendan, aqu te
platicamos los impuestos en que se incurren en una compra venta.
Siempre se sugiere que este clculo se realice directamente en la notara para que
puedan proporcionarse todos los datos importantes y se realice el clculo
adecuado.
Nota importante sobre el ISR: La ley actual permite exentar este impuesto
siempre y cuando ests vendiendo la casa en la que vives (tu casa-habitacin) y
siempre y cuando no hayas vendido y exentado este impuesto por la venta de
otra propiedad en los ltimos 3 aos (antes era de 5 aos).
La manera en la que puedes demostrar que se trata de tu casa habitacin es
presentando alguno de estos 4 documentos:
Credencial IFE, recibos de luz, recibos de telfono, o estados de cuenta, a tu
nombre y obviamente con ese mismo domicilio.
Esos dos son normalmente los nicos impuestos relevantes en que se incurre en
una compra venta y e la mayora de las operaciones basta con que conozcas
ambos.
Otros impuestos.
En ocasiones muy raras, encontrars un impuesto ms, es el ISR por
adquisicin:
Este impuesto se calcula cuando tu avalo resulta 10% o ms, por encima del
precio de compra venta. Ejemplo: si vas a comprar una casa a $ 2,000,000 de
pesos, entonces este impuesto se generara si tu avalo resulta en ms de $
2,200,000 pesos. Debes tener mucho cuidado con este tema ya que este impuesto
es carsimo, te cobraran el 20% del monto excedente.
De cualquier forma este impuesto es muy raro que se presente y hay varias
formas en que se puede evitar, sobre todo tomando en cuenta que el criterio de la
notara es importantsimo para este clculo y hay notaras que no tomarn en
cuenta un avalo de un banco para este gravamen. Asesrate bien y apyate con
la notara para aclarar esto con tiempo si fuera el caso.
En resumen, al conocer los dos primeros impuestos (ISAI del comprador e ISR del
vendedor) estars bien informado. Aunque no nos guste, debes conocer estos
impuestos y sobre todo contemplarlos en tus clculos de desembolso inicial
para que tu compra resulte un xito.