29 SANTA CRUZ DE LA SIERRA:

MAR

URBANISMO Y MERCADO
INMOBILIARIO (BOLIVIA)

Nos ha remitido amablemente Franz Javier Rivero Arce, de la consultora Santa

Cruz Inmuebles, de Santa Cruz de la Sierra, en Bolivia, una nota que nos lleva
a su informado artculo sobre la situacin inmobiliaria de esa ciudad.

Somos renuentes a escribir sobre ciudades que no hemos visitado, pero en esta
ocasin no podemos resistir la tentacin.

Porque al primer vistazo del plano urbano de la ciudad nos ha sorprendido ver en
la realidad, en especial en la realidad de Amrica Latina, una ciudad en la que
el urbanismo moderno ha sido un fundamento de su crecimiento.

La siguiente sucesin de imgenes muestra cmo la ciudad ha vivido su

preocupacin por el crecimiento ordenado.

Desde el estado a inicios del siglo XIX al Plan Ivanisevich (1947):

Al plan Techint de 1958, clave de todas las actuaciones posteriores:

Hasta las revisiones sucesivas, obligadas por un crecimiento demogrfico que ha

ido superando las voluntades de muchos planificadores:

Ya en 1947 el Plan Ivanisevich estudi y realiz las previsiones de
alcantarillado, energa elctrica o pavimentacin para toda la ciudad. Cosa en
la que muchas grandes ciudades de Amrica Latina estn todava trabajando hoy
en da.

Pero es el plan realizado en 1958 por la consultora Techint el que supone un

enfoque trascendental y la base de toda la estrategia de crecimiento de la ciudad
durante bastantes aos.

Sus principios resultan admirables y vale la pena que algo trascribamos:

El Valor real de un ncleo urbano rural no se mide por el tamao ni por el

nmero de habitantes, ni por la importancia del presupuesto municipal, pero por
el estndar de vida, elevado, generalizado, seguro de sus habitantes, por el
grado de integracin moral y social, base para la vida feliz de los seres
humanos. Dos son los tipos de ciudad que podemos considerar. Una es la
METRPOLI POSIBLE de tamao ilimitado, cuanto mayor mejor, caractersticas
de pocas pale-tcnica, de explotacin inmobiliaria desde la buhardilla al
casebre (del portugus: pequea casa rstica, sin confort o en ruinas). Otro tipo
es la POLIS, la ciudad orgnica de tamao limitado, funcional, equilibrada,
obra de arte en la cual las generaciones sucesivas colaboran. El presente
estudio de plan director o regulador slo podr tener una finalidad: dar la
orientacin principal, bsica y esencial para que Santa Cruz sea un da esa
ciudad orgnica, saludable, esa POLIS en el verdadero sentido de la
palabra

 Bonito, eh?

Pero el problema es que el Plan Techint se concibi para una ciudad de

180.000 habitantes. Y segn el Instituto Nacional de Estadstica boliviano, el
Departamento de Santa Cruz alcanz en 2016 los 3.078.000 habitantes. Y Santa
Cruz de la Sierra, su capital, lleg a 1.665.000, que se prev sean 1.722.000
para 2020.

As que crecimiento, prosperidad y, casi inevitablemente, desorden, ms

automviles de los que las ciudades pueden digerir, desigualdad y problemas de
seguridad y otros aparejados al crecimiento desequilibrado. Y obligan a un
planteamiento de estrategia urbanstica nuevo, ms all de las ideas
primigenias de hace 60 aos.

Pero la prosperidad est ah presente. Y el mercado inmobiliario es una

muestra. A octubre de 2016 estaban en construccin en Santa Cruz cuatro
proyectos de oficinas o mixtos significativos: Manzana 40 Plaza Empresarial,
World Trade Center, Ambassador Business Center y Torre Monterrey I.

Manzana 40 son dos torres de 30 pisos, una de ellas de oficinas y la

segunda un hotel de la cadena Camino Real. Se ubica en la Avenida San
Martn. Previsin de entrega para mediados de 2019. Tendr 260 oficinas
y ser, as dicen los promotores, el primer proyecto de este estilo en que
se utilice BIM. Lo promueven Grupo H (Hotel Camino Real y Torre Duo),

junto a Las Lomas, una empresa de materiales de construccin, acero en

especial.

Torre Monterrey I, en el Primer Anillo, tendr 47 pisos. Segn el

arquitecto del proyecto, el espaol Pedro del Pino, es un proyecto de uso
mixto que incluye 302 apartamentos en sus plantas altas y los cuatro
pisos inferiores de oficinas, adems de comercial. Entrega 2020. Sera el
edificio ms alto de Bolivia, con 185 metros.

El Ambassador Business Center, de 25 alturas, est ya construido o se

entrega en estos das (ver imagen de cabecera) y por lo que parece total
o casi totalmente vendido y alquilado. Esta en la Av. San Martn, en la zona

 de Equipetrol entre el 2 y 3 anillo y la renta que ha conseguido es del
entorno de USD 25/m2/mes.

El World Trade Center en la Av. Sptima, la zona de Urub son tambin

dos torres, stas de 26 pisos. La pgina web de la World Trade Centers
Association no da todava mucha ms informacin.

La impresin es que todava se realizan proyectos tanto en venta (a ocupantes e

inversionistas) como alquiler.

En cuanto al mercado y sus precios, segn Santa Cruz Inmuebles -SCI- la

vacancia en las zonas de Equipetrol y Sirari ronda el 15%, aunque leemos
que el Urub Business Center, a dos kilmetros de Equipetrol Norte, est
funcionando al 45% de capacidad. En clase A las rentas oscilan entre USD 19
y 21/m2/mes, en B+ y B, USD 15/m2/mes y en clase C, que SCI tambin
considera, USD 10 a 13/m2/mes. La Torre Equipetrol, en clase B, se cotiza a
USD 14/m2/mes.

En suma, un mercado todava no muy estructurado, pero en una ciudad a la

que vale la pena ir prestando atencin. Con cuidado de que no se pasen de
oferta, como suele ser el caso en otras ciudades de la regin.

P.S. Nos hemos permitido extraer algunas imgenes de la presentacin del

arquitecto lvaro Mier de Santa Cruz de la Sierra en el Taller de Planificacin
Urbana de Santa Cruz de la Sierra de julio de 2009.

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