Contenidos del Certificado de

Ttulo
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El siguiente recurso de aprendizaje RA1: "Contenidos del Certificado de Ttulo", fue elaborado
por el Profesor Julio Csar Matos, a partir de las fuentes siguientes: Ciprin, R. (2010). Tratado
de Derecho Inmobiliario (3. ed.). Santo Domingo, Rep. Dominicana: Editora Centenario.
Cedeo, V. (2006). Derecho Registral y Jurisprudencial. (1a ed.). Repblica Dominicana:
Editora Ediciones Jurdicas Trajano Potentini. Gmez, W. (2007). Derecho Inmobiliario
Registral. (2 ed.). Repblica Dominicana: editora Grficos Integrados. Hernndez Hernndez,
G. (2007). Registro de Inmueble la Ley de Registro Inmobiliar. (1 ed.). Repblica Dominicana:
Editora Soto Castillo. Este recurso contiene un ponderado estudio en torno al certificado de
ttulo, en lo relativo a las notas en el mismo, los documentos registrables, los fundamentos
legales y doctrinales del certificado de ttulo, entre otros aspectos no menos importantes.

Sumario:
1. Definicin de certificado de ttulo. 2. Notas en el certificado de ttulo. 3. Clasificaciones del
certificado de ttulo. 4. Documentos registrables. 5. Fundamentos legales y doctrinales del
certificado de ttulo. 6. Trascendencia del Certificado de Ttulo y el Abogado del Estado. 7. El
Certificado de ttulo y el Fondo de Garanta. 8. Fuerza probatoria del certificado de ttulo. 9.
Sanciones penales y falsificaciones del certificado de ttulo.

1. Definicin de certificado de ttulo.- El certificado de ttulo de la propiedad

inmobiliaria es el documento autntico y ejecutorio, que, producto de la sentencia irrevocable
del saneamiento catastral, expresa y protege el derecho de propiedad inmobiliario y dems
derechos registrados de que es titular una persona y cuyo original reposa en el Registro de la
Oficina del Registrador de Ttulos correspondiente. Puede resultar tambin de las inscripciones
que se hagan en el Registro de los documentos, actos, sentencias, resoluciones que tenga por
finalidad constituir, transferir, declarar, extinguir, modificar el derecho registrado.

El artculo 91 de la Ley de Registro Inmobiliario estableci en dicho artculo un

concepto del certificado de ttulos, que dice as: es el documento oficial emitido y
garantizado por el Estados Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la

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titularidad sobre el mismo. Como se ve, la Ley reconoce el certificado de ttulo como un
documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano. Primero porque le da la
trascendencia que le corresponde. Sobre todo porque cualquier alteracin fraudulenta que
experimente puede ser objeto de un procedimiento penal y sancionado como falsificacin de
documento pblico. Adems, obsrvese que el legislador omiti decir que el certificado de ttulo
sera expedido por el Registrador de Ttulo correspondiente. Entendemos que lo hizo para darle
mayor fuerza y alcance jurdico al establecer que es el Estado Dominicano quien lo emite y lo
garantiza.

2. Notas en el certificado de ttulo.- De acuerdo a la Ley de Registro Inmobiliario, el

Certificado de Ttulo est concebido para que exprese y contengan los elementos esenciales del
derecho de propiedad, esto es, el sujeto y la causa. En caso de que se quiera saber ms sobre el
estado jurdico del inmueble, es necesario recurrir al Registro Complementario y procurar la
Certificacin de Registro de Acreedores, por un lado, y el plano correspondiente debidamente
aprobado por la Direccin Regional de Mensuras Catastrales.
En virtud del prrafo 2 del artculo 91 de la referida Ley de Registro Inmobiliario sobre
el original del certificado de ttulo no se registra ninguna inscripcin ni anotaciones salvo las
previstas expresamente en la presente Ley y la va reglamentaria. La Ley de Registro
Inmobiliario ordena que el Registrador de Ttulos realice una anotacin que informe el plazo
para interponer el Recurso de Revisin por Causa de Fraude cuando se emita el certificado de
ttulo por primera vez, que es con motivo del proceso de saneamiento catastral.
El Reglamento General de Registro de Ttulos dedican los artculos que van del 75 al 79
para las notas aclaratorios del certificados de ttulo. As el Registrador de Ttulos tendr que
hacer constar en el texto de la primera emisin del certificado de ttulo la siguiente leyenda en
letras maysculas:
LA SENTENCIA EN QUE SE FUNDAN LOS DERECHOS GARANTIZADOS POR
EL PRESENTE CERTIFICADO DE TITULOS PUEDE SER IMPUGNADA MEDIANTE
RECURSO DE REVISION POR CAUSA DE FRAUDE DURANTE UN (1) AO A PARTIR
DE LA EMISION DEL PRESENTE. NINGUNA PERSONA QUE ADQUIERA ESTE
INMUEBLE ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO INDICADO SE REPUTA
TERCERO ADQUIRIENTE DE BUENA FE.

Tambin cuando un inmueble sea afectado al rgimen de condominio, el Registrador de

Ttulos dar constancia de esta realidad jurdica con una leyenda en el original del certificado de
ttulo que le corresponda. En letras maysculas dir:
LA PRESENTE PARCELA SE ENCUENTRA AFECTADA AL REGIMEN DE
CONDOMINIO.

En el caso de que la parcela est sometida al rgimen de condominio bajo la modalidad

de una construccin en proceso, el Registrador de Ttulos tendr que hacer constar en el
certificado de ttulo de cada unidad de condominio la siguiente leyenda en letras maysculas:

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 EL PRESENTE CERTIFICADO DE TITULO SE EXPIDE PARA AMPARAR UNA
UNIDAD DE CONDOMINIO DE UNA CONSTRUCCION EN PROCESO, CUYA
EXISTENCIA QUEDA CONDICIONADA A LA PRESENTACION Y APROBACION DE
LOS PLANOS DEFINIDOS POR PARTE DE LA DIRECCION REGIONAL DE MENSURAS
CATASTRALES .

Cuando se expida un nuevo certificado de ttulo que tenga como causa una transferencia
de inmueble, el Registrador de Ttulos le anotar al pie del texto, en mayscula, lo siguiente:

ESTE CERTIFICADO DE TITULO CANCELA EL ANTERIOR CERTIFICADO DE

TITUTLO DE IDENTIFICADO EN EL PASE DE ORIGEN.

Ahora bien si la cancelacin del certificado de ttulo se refiere a uno que no se encuentra
incorporado al sistema digital de documentos, como establece el artculo 79 de la Ley de
Registro Inmobiliario, entonces el Registrador de Ttulos le estampar un sello con la leyenda en
letra mayscula que dir:
ESTE CERTIFICADO HA SIDO CANCELADO Y EN SU LUGAR HA SIDO
EMITIDO EL CERTIFICADO DE TITULO IDENTIFICADO EN EL PASO DE DESTINO.

Estas anotaciones o leyendas son aclaratorias para el bien de los terceros que se interesen
en los derechos que estn protegidos por el certificado de ttulo. No se harn anotaciones, sobre
todo porque no se trata de cargas ni gravmenes, sino de informaciones pertinentes. Tambin
cuando se emita un duplicado o extracto de certificado de ttulo por prdida o destruccin del
anterior, el Registrador de Ttulos est obligado a expresarlo en el nuevo y tambin lo har
constar en el registro complementario que le corresponde al inmueble. As lo consagra el
artculo 89 del Reglamento General de Registro de Ttulos.

3. Clasificaciones del certificado de ttulo.- Por asuntos puramente tcnicos, es menester

diferenciar el certificado de ttulo original, el duplicado y el extracto propiamente dicho. A todo
derecho inmobiliario registrado le corresponde un certificado de ttulo o una anotacin en el
registro complementario. Esto es as en vista de lo dispuesto en el prrafo 2 del artculo 90 de la
Ley de Registro Inmobiliario, que estatuye que no hay derechos, cargas, hipotecas, gravmenes,
etc. oculto. En efecto, el derecho que no est contemplado en el certificado de ttulo ni en el
registro complementario se considerar inexistente y como consecuencia, no oponible a los
terceros. El original es el que est vaciado en el Registro, que es pblico, todo el que tenga
inters puede consultarlo, cumpliendo con las formalidades establecida.
El original permanece bajo custodia del Registrador de Ttulo. De dicho original es que
se expide el duplicado o copia fiel del certificado de ttulo original que corresponda al
propietario. El extracto resulta de una inscripcin de derecho de copropietario. Este derecho se
expresar en porcentaje, y no en valores de superficie especfica y no sealar ninguna
colindancia.

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 El certificado de ttulo duplicado del dueo llevar anexo el plano definitivo del terreno
y la descripcin tcnica, que lo proporciona el agrimensor que ejecut la mensura, como primera
fase del proceso de saneamiento, por va de la Direccin Regional de Mensuras Catastrales.
La diferencia existente entre un duplicado de certificado de ttulo y un extracto de
certificado de ttulo est en que el primero corresponde a un propietario nico del inmueble y el
segundo a un copropietario, uno de varios con derechos en el inmueble, cuyos derechos estn
expresados en porcentajes, nunca en el sistema mtrico decimal, expresin de superficie o
especificacin de rea. Ms an, el prrafo 2 del artculo 92 de la Ley de Registro Inmobiliario
establece: cuando se trate de un certificado de ttulo en copropiedad se expedir a cada
copropietario un extracto del certificado de ttulo original
Los derechos reales inmobiliarios accesorios, tales como hipotecas y dems cargas,
gravmenes y medidas provisionales que afecten el inmueble no generarn duplicado de ttulo.
Para ello se har un registro complementario. El titular o beneficiario de esos derechos solo
recibir una copia certificada por el Registrador de Ttulo correspondiente del documento que
autoriza el registro. De ese modo se comprueba que ya se inscribi el derecho.
El certificado de ttulo original no tendr ninguna anotacin que no sean las especficas
sobre el sujeto, objeto y la causa del derecho.
El Registrador de Ttulos debe inscribir los derechos conforme al dispositivo de la
sentencia final del saneamiento y adjudicacin de ttulos de propiedad dictada por el Tribunal de
la Jurisdiccin Inmobiliaria apoderado, los planos definitivos y la descripcin tcnica del terreno
que le aporta la Direccin Regional de Mensuras Catastrales. El Tribunal, como organismo
jurisdiccional, est obligado a reflejar en su sentencia, en una buena apreciacin, la verdad de los
hechos y, en una correcta interpretacin y aplicacin de la Ley, la verdad del derecho que motiva
su decisin. Asimismo, el abogado del Estado estar en el deber de proteger y hacer respetar la
fuerza ejecutoria del certificado de ttulo. Este se impone como prueba ante los tribunales.

4. Documentos registrables.- La Ley de Registro Inmobiliario es especfica sobre los

documentos que pueden ser objeto de registro por ante el Registrador de Ttulos correspondiente.
En efecto, de acuerdo al artculo 89 de la referida Ley, pueden registrarse todos aquellos
documentos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles. Tambin los que se hayan realizado con el propsito de afectar un inmueble
registrado con cargas, gravmenes y medidas provisionales.
Todos aquellos documentos que tengan por finalidad imponer limitaciones
administrativas y legales que afecten el inmueble pueden inscribirse. Entre esas limitaciones
podemos sealar las que se refieren a servidumbres, las que declaran patrimonio cultural y las
que restrinjan el derecho de disposicin que tiene el propietario de su derecho.
Por otra parte, en los regmenes de condominios, los condmines tendrn el derecho de
registrar su unidad exclusiva y la parte proporcional de las reas comunes.

5. Fundamentos legales y doctrinales del certificado de ttulo.- La forma en que se

integran los rganos de la Jurisdiccin Inmobiliaria, la podemos apreciar en el proceso de
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expedicin del certificado de ttulo. Veamos a continuacin las funciones de los rganos de la
Jurisdiccin Inmobiliaria. El Tribunal Superior de Tierras, o el de Jurisdiccin Original,
debidamente apoderado por la Direccin Regional de Mensuras Catastrales, dicta su sentencia
final del saneamiento y aprueba la adjudicacin del derecho de propiedad del inmueble. Con el
expediente completo porque ya recibi de la Direccin Regional de Mensuras Catastrales el
plano del terreno y la descripcin tcnica, remite al Registrador de Ttulos correspondiente el
expediente. Este Registrador procede a inscribir la sentencia y los dems datos tcnicos en el
libro que lleva al efecto; redacta el certificado de ttulo original y expide el duplicado del dueo,
que ser la copia original; y el Abogado del Estado se encargar de cumplir con la garanta que el
Estado le debe al certificado de ttulo, con lo que no perder su fuerza legal.
La sentencia final del saneamiento y adjudicacin de ttulos, ciertamente, constituye una
orden del Tribunal Superior de Tierras o del de Jurisdiccin Original, segn proceda, al
Registrador de Ttulos correspondiente para que expida el certificado de ttulo, conforme el
dispositivo de la sentencia y los datos tcnicos que proporciona la Direccin Regional de
Mensuras Catastrales, como consecuencia del trabajo del agrimensor designado.
En principio, el certificado de ttulo tiene un carcter autntico, irrevocable, inmutable,
perpetuo, autntico e inatacable. Es irrevocable porque una vez expedido, conforme manda la
ley, nadie puede revocarlo, o anular su contenido. Es inmutable, porque no se puede cambiar o
desnaturalizar su contenido. Es perpetuo porque no prescribe, ni se le puede oponer ningn
derecho que surja por prescripcin ni posesin detentatoria. Es autntico se basta a s mismo; l
hace prueba legal fehaciente de su contenido. Hasta el grado de que su contenido se presume
exacto y no se admite la prueba en contrario. Existe un registro complementario que debe ser
consultado para conocer el estado jurdico del inmueble que debe ser consultado para conocer el
estado jurdico del inmueble, por las cargas y gravmenes que puedan existir. Y es inatacable
porque, una vez cumplidos los plazos para incoar los recursos establecidos por la Ley para
impugnar la sentencia final del saneamiento catastral, nadie puede invalidarlo.
El Abogado del Estado y Fiscal ante la Jurisdiccin Inmobiliaria es el guardin legal del
certificado de ttulo. Como brazo ejecutor de la Jurisdiccin Inmobiliaria, de acuerdo al prrafo 3
del artculo 12 de la Ley de Registro Inmobiliario. Tambin est en la obligacin de respetar y
hacer respetar la fuerza ejecutoria del certificado de ttulo. Ese compromiso del Abogado del
Estado obliga a cumplirlo contra los particulares y contra el propio Estado, al cual l representa.
El certificado de ttulo es la consecuencia de la sentencia dictada en el proceso de
saneamiento catastral y adjudicacin de ttulo, y sta se le impone hasta al Estado.

6. Trascendencia del Certificado de Ttulo y el Abogado del Estado.- La sociedad se

fundamenta en el derecho de la propiedad privada. Es un derecho fundamental, establecido por
el artculo 51 de la Constitucin. La sociedad dominicana es capitalista, porque tiene como base
el capital, y esta no se puede desarrollar con toda su potencialidad si no existe el derecho a la
propiedad privada. Es por ello que se hace ms que necesario que se proteja ese principio y
siendo el certificado de ttulo la expresin ms acabada del derecho de propiedad, la sociedad
no puede hacer otra cosa que consagrarlo con los atributos que el legislador le reconoce. Es por
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eso que el Abogado del Estado es el guardin del certificado de ttulo. El legislador del 1920,
ratificado por el de 1947 y mantenido por el de 2007, tuvo una certera visin al establecer que el
certificado de ttulo mantuviera un carcter irrevocable. Tanto es as que el Estado ha preferido
crear un sistema de compensacin por los errores que cometa la Jurisdiccin Inmobiliaria en la
adjudicacin de ttulo de propiedad antes de revocar o dar marcha atrs a un certificado de ttulo
expedido, salvo con efecto del recurso de revisin por causa de fraude.

7. El Certificado de ttulo y el Fondo de Garanta.- El certificado de ttulo es tan

poderoso en sus efectos jurdicos que el Estado ha creado un fondo de compensacin, para
reparar los daos y perjuicios provocados por errores en la aplicacin de la Ley de Registro
Inmobiliario, con tal de no violentarlo. Para eso se cre el Fondo de Garanta, el cual se
encuentra en los artculos 39 y siguientes de la referida Ley de Registro Inmobiliario. En efecto,
este Fondo tiene el propsito de enmendar el perjuicio que pueda causar la aplicacin de dicha
Ley. Es por ello que cualquier persona que se sienta perjudicada en sus derechos, y que tenga
prueba de que ese perjuicio se debi a una explicacin inadecuada de la Ley de Registro
Inmobiliario, podr demandar al Fondo, y cobrar el resarcimiento que le reconozca la
Jurisdiccin Inmobiliaria, de acuerdo a los daos recibido.

8. Fuerza probatoria del certificado de ttulo.- La Ley de Registro Inmobiliario persigue

que el certificado de ttulo se baste a s mismo, sin olvidar los registros complementarios porque
el certificado de ttulo contiene los elementos esenciales del sujeto, el objeto y la causa del
derecho de propiedad. Se logra que el Estado, los particulares y la sociedad toda respeten el
Certificado de ttulo y lo acepten con toda su fuerza probatoria y ejecutoria. Se persigue lograr
que nadie dude de la validez o legalidad del certificado de ttulo.

9. Sanciones penales y falsificaciones del certificado de ttulo.- La Ley de Registro

Inmobiliario ordena al Abogado del Estado y Fiscal ante la Jurisdiccin Inmobiliaria a someter a
la justicia y perseguir la sancin de todos los que puedan resultar culpables de ese delito. Por eso
dicha Ley de Registro Inmobiliario, en el prrafo I del artculo 12 establece que: El abogado del
Estado es competente para someter ante la jurisdiccin que corresponda a los autores de las
infracciones castigadas por la ley para que se les impongan, si procede, las sanciones
establecidas. Como se ve, la suerte del certificado de ttulo, ms que de la sociedad, depende
del Abogado del Estado y Fiscal ante la Jurisdiccin Inmobiliaria. l acta en nombre y
representacin del Estado Dominicano, quien emite y garantiza el certificado de ttulo. El Estado
no puede soslayar su responsabilidad frente a ese importante documento de propiedad
inmobiliaria.
Se debe tener presente que, de acuerdo al artculo 113 de la Ley de Registro Inmobiliario
todas las infracciones que se pueden cometer en la Jurisdiccin Inmobiliaria son las mismas
contempladas en el derecho comn y conllevan las mismas sanciones. Sin embargo, existen
infracciones que el legislador consider como particulares en la Jurisdiccin Inmobiliaria. As,
por ejemplo, est el delito de audiencia, el perjurio, la obstaculizacin de los trabajos de mensura

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y la obstaculizacin de las medidas de publicidad. Todas ellas contempladas en los artculos 113
y 114 de la Ley nm. 108-05.