Tabela de Custos de Manuteno e Reformas

Apresentao algumas obras de Infra-Estrutura. Apesar de serem aqui

tratadas de forma agregada, reconhecemos que h
Voc dispe da Tabela de Custos para Manuteno e importantes diferenas entre cada uma dessas frentes de
Reformas, a uma referncia estruturada de custos, para execuo de obras. Podem ser destacadas as que se
essas finalidades. seguem:

H uma distino de fundamento desta para as outras

Tabelas PINI que Voc j conhece e que so espelhadas no
livro TCPO. Voc ir identificar duas colunas para custos de
mo-de-obra e duas colunas para custos totais, referindo-se
respectivamente a contingncias mnimas e contingncias
mximas de canteiro. Assim definidas, Voc buscar a
referncia de custo na coluna que melhor representar as
condies de canteiro a que os servios de sua obra estaro
sujeitos, ou a um valor interpolado que poder representar a
situao desejada. O texto que se segue vai esclarec-lo a
esse respeito. Vamos acompanh-lo.
Essa referncia de custos na verdade poder ser aplicada
nas estimativas oramentrias para obras de Manuteno,
Reformas, Ampliaes e Reparos em Edificaes ou em
1. As obras de Reformas so localizadas, no h sentido,
portanto em formao de estoques para atend-las. Como
consequncia, a unidade de consumo nem sempre
acompanha a unidade de compra (o proprietrio deve
comprar um galo de tinta, mesmo que a obra consuma
menos). Nossa sugesto que eventuais correes sejam
feitas no levantamento de quantidades do servio a ser
executado.
2. As obras de Manuteno Predial geralmente esto
cobertas por contratos, relativos a perodos de pelo menos
um ano, possibilitando a formao de estoques bsicos e
superando a distoro anteriormente apontada.

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Tabela de Custos de Manuteno e Reformas
3. As obras no mbito dos Reparos so por definies
pontuais e na maior parte das vezes o pagamento da mo-de-
obra especializada realizado pelo valor da diria do
profissional e no pelas horas-homem efetivamente
consumidas na execuo do servio.
4. As obras de Ampliaes, primeira vista poderiam ser
assimiladas como obra nova, mas, na maioria dos casos,
so executadas em canteiros com restries de operao: interessados permanecem utilizando seus espaos.
contingenciadas pelo funcionamento das reas j edificadas,
exigindo esforo adicional de planejamento e trazendo
impactos negativos na produtividade da mo-de-obra.
O que nos faz encarar Manuteno, Reformas, Ampliaes
e Reparos, sob a mesma referncia de custos, so
justamente as contingncias de canteiro, que penalizam
duplamente os seus custos: exigindo mo-de-obra mais
qualificada (portanto de maior valor) e que apresenta uma
produtividade menor, em relao a obras novas, impactada
negativamente por essas contingncias.
A seguir selecionamos alguns exemplos:
1. Canteiros de obras de edificaes e de infra-estrutura,
operando em meio ao trnsito, dinmica de uso das
cidades.
2. Reformas executadas em edificaes, em que os
3. Reformas executadas em edificaes, com contingncias
supervenientes, pelo aparecimento de servios no previstos
pelo projeto.
4. Manuteno ou ampliaes executadas com as edificaes
em uso (no caso de indstrias, hospitais, shoppings centers),
apresentando adicionalmente restries quanto a horrios,
movimentao de materiais e equipamentos, poeira, rudos,
contaminao.
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Tabela de Custos de Manuteno e Reformas

Os trabalhos tcnicos da PINI, que do suporte Tabela de No caso das edificaes, podem ocorrer quedas acentuadas
Custos para Manuteno e Reformas, puderam ser de produtividade da mo-de-obra, implicando considerar
testados na prtica por construtoras especializadas em obras coeficientes de consumo acima do dobro, comparados s
crticas (por contingncias de canteiro), empresas focalizadas obras novas. Pudemos tambm identificar ndices mdios de
em reformas e grupo de empresas do mercado imobilirio, perda de materiais, da ordem de 15%.
que realizam reparos nas suas obras, em decorrncia de
garantias contratuais ps-ocupao. Finalmente, no caso das obras de infra-estrutura, pudemos
As concluses a que chegamos so descritas e comentadas a identificar um aumento no custo total do servio de at 30%,
seguir. devido queda do fator de produo das mquinas, perda
de materiais e queda da produtividade.
J chamamos a sua ateno para o fato de adotarmos faixas
de validade de consumos, produtividades e custos, que Conhea agora alguns conceitos, sugestes e os critrios
melhor representam a diversidade de contingncias dos adotados, nas Tabelas de Custos para Manuteno e
canteiros das obras de Manuteno, Reformas, Ampliaes Reformas:
e Reparos (em oposio ao que ocorre na maioria dos casos
das obras novas, onde as condies de canteiro causam 1. Destacamos a necessidade de praticar atividades
menos impactos nas variveis que queremos observar). fundamentais, diferenciadas e interdependentes que so a
Assim Voc poder adotar os custos totais de cada servio, a Engenharia e o Planejamento. A Engenharia dirigida
depender do grau de contingenciamento a que sua obra especificamente execuo do servio. E o Planejamento,
estar sujeita. que poderamos cham-lo de Engenharia Logstica,

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Tabela de Custos de Manuteno e Reformas

dedicado a um conjunto de aes e simulaes preparatrias,

sendo responsvel pela programao e gesto de todas as
atividades, tais como vistoria no local, verificao da
disponibilidade de espao, constatao de restries, riscos,
necessidades, estudo de movimentaes e levantamento das
interferncias (intangveis no custo direto).

2. Os Encargos Sociais so representados pela taxa de

161,08% (que so os encargos normais, publicados pela
revista CONSTRUO MERCADO da PINI, acrescidos de
vale-transporte, refeies e EPIs) e pela taxa de 202,61%
(que so os encargos anteriores, acrescidos pelo regime de
trabalho de duas horas-extras dirias). Essas taxas esto
consideradas respectivamente nas colunas de contingncia
mnima e contingncia mxima.

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Tabela de Custos de Manuteno e Reformas

3. Os servios com tecnologia, caracterizada como mo-de- de execuo, como por exemplo, disponibilidade de materiais,
obra intensiva, (escavao ou aterro manual, por exemplo) ferramentas, equipamentos e equipes de apoio, que supomos
esto mais sujeitos variao superior da queda de serem superadas igualmente pela aplicao da Engenharia
produtividade. Logstica.

4. Os servios com tecnologia, caracterizada como capital 7. As horas produtivas e contingenciadas, no caso dos
intensivo (parede dry-wall, por exemplo) est menos sujeitos equipamentos, esto sempre consideradas, no custo global
variao de queda de produtividade. do servio de infra-estrutura

5. A nossa pesquisa indicou que os servios do amplo item de

acabamentos (pisos, paredes e forros: a pele da 8. Os cdigos das composies so os mesmos do TCPO,
construo) e adicionalmente aparelhos e metais sanitrios para facilitar estudos e comparaes entre os custos de
esto da mesma forma mais sujeitos variao superior da servios de obra nova e de obras de Manuteno,
queda de produtividade, quando se tratar de obras de Reformas, Ampliaes e Reparos.
Reparos.

6. As perdas de materiais so as mesmas de obra nova, As obras de Manuteno, Reformas, Ampliaes e

mas no esto acrescidas das taxas que identificamos, Reparos requerem igualmente Engenharia, Planejamento
porque estamos supondo a aplicao efetiva da Engenharia Logstico e cuidadosa avaliao de intangveis no custo direto
Logstica. Adotamos o mesmo critrio para as contingncias (contingncias de canteiro). Com o esprito tcnico aguado,

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Tabela de Custos de Manuteno e Reformas

Voc certamente saber orientar-se em cada faixa de Caractersticas dominantes por fatores de restries
variao, adotando a referncia que melhor exprima a diretamente relacionados com a MDO.
realidade a ser objeto de suas aes.
A PINI indica a utilizao da faixa superior dos custos aqui Perodos descontnuos
apresentados em obras de Manuteno, Reformas, Horrios especficos
Ampliaes e Reparos com grau mximo de Locomoo
contingenciamento de canteiro, ou seja, aquelas cujas Alojamento
caractersticas dominantes estariam de acordo com o que a Abastecimento
seguir se detalha.
Caractersticas dominantes por fatores de restries para Caractersticas dominantes por fatores de restries
Materiais/ Equipamentos, gerando implicaes sobre a Ambientais, gerando implicaes sobre a produtividade da
produtividade da MDO. MDO.

Suprimento Transeuntes
Armazenamento Equipamentos em operao
Transporte Contaminao
Preparao Poeira
Mobilizao Resduos
Instalao Rudos
Operao Vibraes

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Tabela de Custos de Manuteno e Reformas

As Reformas em residncias, mesmo ocupadas pelos Gesto Custo-Tempo,

moradores, poderiam se situar na posio de custo do grau Gesto de Contratos (destacando Processos Licitatrios e
mnimo de contingenciamento. J as obras com algumas das Arbitramentos).
caractersticas, acima apontadas, teriam seus custos melhor Gesto da Manuteno Preventiva de Ativos
representados pela adoo de valores interpolados. Gesto de Custos Resultados

Dispor de uma base de dados, para orar, planejar e controlar Esse arco de assessoria e consultoria s possvel se
as obras de Manuteno, Reformas, Ampliaes e materializar, com o acervo e produtos da PINI e o grupo de
Reparos condio necessria para a implementao de profissionais -- mais do que qualificados -- experimentados da
Tecnologias de Gesto de Custos. PINI, com a capacidade de mobilizao de um corpo tcnico
de notveis, formado em sua maioria por consultores e
A trajetria da PINI, sempre se colocando ao seu lado, seja autores da PINI, especialistas da Universidade e as
Voc contratante ou construtor, para auxili-lo a enfrentar e contribuies das reas tecnolgicas da indstria de
superar os desafios de produtividade, qualidade, materiais, equipamentos e componentes do setor.
competitividade e gesto empresarial lucrativa, fez com que o
mercado conferisse empresa um status dinmico de Fale conosco: temos muito interesse em contribuir para o
referncia e credibilidade. sucesso de suas realizaes, com Engenharia +
Experincia + Inovao, assegurando-lhe as alternativas
Essa experincia empresarial credencia a PINI a contribuir mais adequadas, as solues economicamente viveis e o
com Voc em importantes reas de especializao tcnica: fundamento tcnico indispensvel.

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Tabela de Custos de Manuteno e Reformas

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