CONSEJOS PARA

OPERACIONES
INMOBILIARIAS (2)
Una gua prctica ACTUALIZADA para los inversionistas de hoy

RC & HNOS-ASESORES INMOBILIARIOS

11/01/2016
 Somos personas naturales que trabajamos juntas

NDICE

CMO AUMENTAR EL VALOR DE TU INMUEBLE. 2

IMPUESTO A LA RENTA DE SEGUNDA CATEGORA: VENTA DE INMUEBLES (1)..4

IMPUESTO A LA RENTA DE SEGUNDA CATEGORA: VENTA DE INMUEBLES (2)..8

TRIBUTO PARA EL COMPRADOR: IMPUESTO DE ALCABALA..... 10

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CMO AUMENTAR EL VALOR DE TU INMUEBLE

Definitivamente todos deseamos aumentar el valor de nuestro inmueble si es que lo queremos

vender. De hecho, todo entra por los ojos y una grata impresin incidir positivamente en un
posible comprador.

La buena noticia es que no es necesario invertir mucho dinero en aumentar el valor de tu

inmueble, todo depender de cuanto estas dispuesto a invertir. Hago la salvedad porque
realmente es una inversin.

La pregunta que uno debe hacerse es: Quiero que se venda mi inmueble rpidamente al precio
que he determinado con mi Agente Inmobiliario? Si tu respuesta es s, entonces aqu te
alcanzamos algunos tips y consejos que te ayudarn a hacer lucir tu propiedad ms atrayente,
simptica y agradable a primera vista.

1. Una limpieza general es una obligacin para causar la mejor impresin al prospecto. Parece
mentira pero muchos inmuebles se muestran con poca pulcritud, lo cual en algunos casos - a pesar
de ser una propiedad interesante y con potencial- causa una mala imagen y por ello un rechazo
que a veces no se dice, pero se siente.

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La primera impresin no tiene segunda oportunidad. Al abrir la puerta principal es relevante que
la propiedad se vea en buen estado. Para ello es recomendable hacer un mantenimiento y, si es
necesario , cambiar las perillas o chapas. Recuerda que la fachada es la carta de presentacin y si
no est en buenas condiciones, podra ser una razn para no hacer la compra , o bien dilatarla.

2. Pintar es importante. Por supuesto que no se trata de invertir en la mejor pintura, pero si dar
mejor aspecto. La propiedad lucir como nueva, lo que generar en el posible cliente una
sensacin de frescura y resplandor.

3. De ser posible colocar espejos grandes. Esto brinda una sensacin de mayor amplitud de
espacio. Los interesados sentirn que es ms grande de lo que en verdad es, lo cual ser un factor
importante que tomarn en cuenta.

4. Remodelar o mejorar la cocina y los baos. Hay un tema que es muy significativo y es el
hecho de que son las mujeres quienes en ltima instancia toman la decisin o, en su defecto,
influyen determinantemente en la misma. Para ellas, el estado de cocinas y baos es un factor
importantsimo a la hora de decidir la compra.

5. Colocar focos de altos watts. De esta manera se incrementa el nivel de iluminacin, brillantez.
El ambiente se ver ms espacioso y, por ende, ms apto para ser habitado.

Todas estas mejoras aumentarn el valor de tu inmueble y contribuirn a que obtengas una
mayor ganancia al momento de venderlo.

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IMPUESTO A LA RENTA DE SEGUNDA CATEGORA:

VENTA DE INMUEBLES (1)

Hoy vamos a tratar un tema que en realidad debera enfocarse desde el primer momento que
nos decidimos a vender una propiedad: El Impuesto a la Renta. Veamos algunos considerandos.

1. Ganancia de Capital: Definicin:

Constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenacin de bienes de
capital. Se entiende por bienes de capital a aquellos que no estn destinados a ser
comercializados en el mbito de un giro de negocio o de empresa. (1)

2. Renta de Segunda Categora

Las Ganancias de Capital provenientes de la enajenacin de inmuebles distintos a la casa
habitacin, efectuadas por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que
optaron por tributar como tales- y que no generen Renta de Tercera Categora, constituirn rentas
gravadas de la segunda categora, siempre que la enajenacin (venta) de tales bienes se
produzca a partir del 01.01.04.

El ingreso por venta de casa-habitacin NO constituye renta de ninguna clase.

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3. Casa Habitacin
Inmueble de por lo menos 2 aos de propiedad del Vendedor y que no est destinado
exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacn, cochera o similar. (2)

Si el Propietario tuviera ms de un inmueble que cumpla con la condicin de C-H, ser

considerada como slo aqul que, luego de la enajenacin de los dems inmuebles, resulte como
nico inmueble de su propiedad.

Cuando la venta se produzca en un solo contrato o si fuera imposible determinar las fechas en las
que dichas operaciones se realizaron, se reputara como casa-habitacin de enajenante al inmueble
de menor valor.

4. Pago de carcter definitivo del IR por venta de Inmuebles

En los casos de enajenacin de inmuebles o derechos sobre los mismos, el enajenante
(vendedor) abonar con carcter de pago definitivo el monto que resulte de aplicar la tasa del 5%
sobre la ganancia de capital.

5. Ganancia de Capital:
Se determina as:

Ganancia Capital = Precio de Venta Costo computable

6. Costo computable:
a) En caso de venta de inmuebles adquiridos a ttulo oneroso, es decir por compra:

Valor de adquisicin x Factor ICM (3)

b) En caso de venta de inmuebles adquiridos a ttulo gratuito antes del 01-08-2012, por
herencia o donacin:

Autoavalo a la fecha de adquisicin x Factor ICM

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c) En caso de venta de inmuebles adquiridos a ttulo gratuito a partir del 01-08-2012 , por
herencia o donacin (4) :

Costo computable = Cero

La Ley permite presentar el documento que acredite de manera fehaciente el costo de la

adquisicin hecha por el donador o causante. En este caso, habr que multiplicar el valor de dicha
compra x el factor del ICM.

Es importante destacar que si bien las normas rigen para todos, cada caso puede ser diferente,
incluso entre los copropietarios de un mismo inmueble. Por tanto, es preciso que el Vendedor
sea lo ms sincero posible con su Agente Inmobiliario, a fin de que ste pueda darle las
orientaciones para su situacin particular.

Notas aclaratorias:
(1) Gua de Orientacin Tributaria: Ganancia de capital en la enajenacin de inmuebles .
(2) Este concepto aplica tambin para los peruanos no domiciliados en el Per, segn el INFORME
N. 111-2009-SUNAT/2B0000. Sin embargo, si estn afectos al impuesto, ste ser equivalente al
28% de la Ganancia de Capital.
(3) ICM: ndice de Correccin Monetaria. Se fija mensualmente por el Ministerio de Economa y
Finanzas y se publica los primeros cinco das de cada mes.
(4) Conforme al Art. 2 del Decreto Legislativo N 1120 vigente desde el 01.08.2012: (Modificatorias
a la Ley de Impuesto a la Renta en su Art. 21- num. 21.1-Literal A-2)

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IMPUESTO A LA RENTA DE SEGUNDA CATEGORA:

VENTA DE INMUEBLES (2)

Hoy nos vamos a ocupar de algunos casos prcticos para calcular el Impuesto a la Renta por
venta de inmuebles.

1. Departamento adquirido a ttulo oneroso en Noviembre del 2012, a un precio de S/. 340,000.
No es casa-habitacin. Propietario lo vende a S/. 630,000. Factor de ndice de correccin
monetaria: 1,05

Precio de venta: S/. 630,000 -

Costo computable (S/.340,000 x 1.05) 357,000
Ganancia de Capital : S/. 273,000

Clculo de Impuesto a la Renta: S/. 273,000 x 5% = S/. 13,650

Impuesto a la Renta: S/. 13,650.

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2. Departamento adquirido por donacin en Marzo del 2011. Autoavalo a la fecha de la

donacin: S/. 100,000. Propietario actual lo vende a S/.630,000. Factor de ndice de correccin
monetaria: 1.10

Precio de venta : S/. 630,000 -

Costo computable (S/.100,000 x 1.10) 110,000
Ganancia de Capital : S/. 520,000

Clculo de Impuesto a la Renta: S/. 520,000 x 5% = S/. 26,000

Impuesto a la Renta: S/. 26,000

3. Departamento adquirido por herencia en Enero del 2013 (1). Propietario fallecido lo adquiri
en Octubre de 1992 a S/. 120,000 y as consta en la Escritura Pblica. Propietario actual lo vende
a S/.630,000. Factor de ndice de correccin monetaria: 3,60.

Precio de venta : S/. 630,000

Costo computable (S/.120,000 x 3.60) 432,000
Ganancia de Capital : S/. 198,000

Clculo de Impuesto a la Renta: S/. 198,000 x 5% = S/. 9,900

Impuesto a la Renta: S/. 9,900

Lamentablemente, el Decreto Legislativo 1120 no especifica qu documento es el que se debe

presentar para validar el costo del inmueble antes de percibirse como herencia: Si Escritura Pblica
o Autoavalo. Nosotros hemos optado por la Escritura Pblica, pero la norma es ambigua, lo que
significa que el monto del impuesto diferir a gran escala, segn cada documento en cuestin.
Y es probable que sea el Notario quien decida en ltima instancia qu documento es el que
prevalece. En estos casos recomendamos acudir a un abogado tributarista, para que clarifique la
situacin y la sostenga en la Notara al momento de efectuarse la venta del inmueble.

Notas aclaratorias:
(1) Venta de inmuebles adquiridos a ttulo gratuito, segn D.L. 1120: Orientacin de la SUNAT

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TRIBUTO PARA EL COMPRADOR: IMPUESTO DE ALCABALA

Quien adquiera un bien inmueble est obligado a pagar el Impuesto de Alcabala, que no es ms
que un impuesto que grava las transferencias de propiedades de bienes inmuebles ya sean a ttulo
oneroso o gratuito, incluyendo las ventas con reserva de dominio. (1). Este impuesto equivale al
3% del valor de la transferencia, el cual no puede ser inferior a lo sealado en el Autoavalo y al
que se le han restado las 10 primeras UITs. (2)

Esta es la frmula para calcular el tributo:

Impuesto de Alcabala = Valor del inmueble - 10 UITs x 3%

Pasemos ahora a un caso prctico:

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Juan adquiere un departamento en San Miguel de 80m2, con una antigedad de 8 aos, por la
cantidad de S/. 300,000. El impuesto se calcula as:

Monto de transferencia S/. 300,000 -

10 UIT: 39,500
Total S/. 260,500

Clculo del Impuesto: S/. 260,500 x 3% = S/. 7,815

Impuesto de Alcabala = S/. 7,815.

Se puede cancelar hasta el ltimo da hbil al mes siguiente de la transferencia, pero las notaras
tienen la obligacin de exigirlo antes de la firma de la Escritura Pblica.

El Impuesto de Alcabala se paga en cualquiera de las oficinas del SAT.

Requisitos para pagar el Impuesto:

-Copia simple del documento que acredite la transferencia de la propiedad.
-DNI del Comprador.
-Copia simple del Autoavalo del ao en que se produjo la transferencia. (Slo para el caso de
predios no ubicados en el Cercado de Lima, ni inscritos ante el SAT).

Toma en cuenta que:

-El pago del Impuesto de Alcabala es requisito para formalizar la compra del inmueble mediante
Escritura Pblica de Transferencia, y para proceder a su inscripcin en Registros Pblicos.

-La compra de un bien futuro - primera venta de Constructor- est inafecta a este tributo.

Notas aclaratorias:
(1) Venta con reserva de dominio: No se transfiere la propiedad sino su posesin, hasta el pago
total del valor de venta. Es una garanta para el vendedor de un inmueble.
(2) IUT: Unidad Impositiva Tributaria. Para este ao 2016 se ha fijado su valor por S/. 3,950.

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