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Gesto

Imobiliria
SUMRIO

1 Introduo ..................................................................................................................................... 11
1.1 Conhecendo o ramo de Locao............................................................................................ 11
1.2 Conhecendo o ramo de Vendas ............................................................................................. 13
1.3 Conhecendo o ramo de Loteamento ..................................................................................... 14
2 Conhecendo o Mdulo de Gesto Imobiliria .............................................................................. 16
2.1 Imobiliria x Gesto Imobiliria ............................................................................................ 16
2.2 Ferramentas e Navegao .................................................................................................... 17
2.2.1 Boto Ir Para .............................................................................................................. 17
2.2.2 Boto W ..................................................................................................................... 18
2.2.3 Boto de consulta de CEP.............................................................................................. 19
2.3 SAC e Acompanhamentos ..................................................................................................... 21
2.4 Filtros laterais nas telas......................................................................................................... 21
2.4.1 Imveis - Filtros ............................................................................................................. 24
2.4.2 Contrato de locao - Filtro ........................................................................................... 24
2.4.3 Consultar SAC - Filtro..................................................................................................... 24
2.5 Sugesto de campos .............................................................................................................. 24
2.5.1 Cadastro de Imveis - facilitadores ............................................................................... 24
2.5.2 Contrato de Locao - facilitadores .............................................................................. 25
2.5.3 Novas parcelas - facilitadores........................................................................................ 25
2.5.4 Detalhamento - facilitadores......................................................................................... 25
3 Cadastros Bsicos .......................................................................................................................... 26
3.1 Cartrios ................................................................................................................................ 27
3.2 Corretores .............................................................................................................................. 28
3.3 Edifcios e Galerias................................................................................................................. 31
3.4 Empreendimentos ................................................................................................................. 35
3.5 Imobilirias ............................................................................................................................ 37
3.6 ndices.................................................................................................................................... 41
3.6.1 Boto Importar ndices................................................................................................ 42
3.6.2 Boto Calcular ndice Acumulado ............................................................................... 44
3.7 Infraestruturas ...................................................................................................................... 45
3.8 Mdias .................................................................................................................................... 45

3
3.9 Motivos de SAC ...................................................................................................................... 46
3.10 Parceiros ................................................................................................................................ 48
3.10.1 Aba Gesto Imobiliria .................................................................................................. 48
3.10.2 Aba Contas bancrias do locador .................................................................................. 49
3.10.3 Aba Contatos ................................................................................................................. 50
3.11 Profisses e Ramos de Atividade ........................................................................................... 51
3.12 Tipos de Detalhamento ......................................................................................................... 52
3.13 Tipos de Imveis .................................................................................................................... 53
3.14 Veculos de Comunicao ...................................................................................................... 54
4 Rotinas Imobilirias ....................................................................................................................... 55
4.1 Efetivao da Captao para Venda e/ou Locao .............................................................. 55
4.1.1 Imobiliria Cadastros Imveis ................................................................................. 56
4.2 Configurao e suporte de mltiplas regras para gerao de aluguis e repasses na locao
73
5 Prospeco .................................................................................................................................... 85
5.1 Divulgao do imvel ............................................................................................................ 85
5.2 Primeiro atendimento a prospects ........................................................................................ 88
5.3 Triagem dos prospects .......................................................................................................... 89
5.4 Levantamento da necessidade do cliente ............................................................................. 92
5.5 Feed-back ao proprietrio ..................................................................................................... 96
6 Locao.......................................................................................................................................... 98
6.1 Efetivao da locao com diversos tipos de garantia ......................................................... 98
6.1.1 Aba Geral ....................................................................................................................... 99
6.1.2 Aba Inquilino ............................................................................................................... 100
6.1.3 Aba Contrato ............................................................................................................... 101
6.1.4 Aba Administrao ...................................................................................................... 103
6.1.5 Aba Repasse ................................................................................................................ 104
6.1.6 Aba Negociaes ......................................................................................................... 104
6.1.7 Aba Locadores ............................................................................................................. 111
6.1.8 Aba Garantia - Fiadores ........................................................................................... 112
6.1.9 Aba Garantia Imvel Cauo ................................................................................. 112
6.1.10 Abas: Garantia - Cauo, Garantia - Poupana, Garantia - Seguro ou Garantia -
Ttulo de Capitalizao............................................................................................................... 113
6.2 Fechamento do Contrato de Locao - Opo Finalizar Contrato ................................... 114
4
6.3 Verificao das contas do imvel - Opo Visualizar contas do imvel .......................... 115
6.4 Clculo e Reteno do IRRF ................................................................................................. 116
6.5 Envio de cobrana para o jurdico ....................................................................................... 116
6.6 Aluguis e Repasses............................................................................................................. 117
6.6.1 Inserir uma nova parcela avulsa .................................................................................. 118
6.6.2 Inserir um detalhamento avulso ................................................................................. 122
6.7 Repasse de alugueis para mltiplos proprietrios e beneficirios ...................................... 123
6.7.1 Boto Gerar Repasse ................................................................................................... 123
6.7.2 Gerar repasse automtico ........................................................................................... 124
6.7.3 Notas de servio do repasse ....................................................................................... 125
6.7.4 Boto Cancelar Repasses............................................................................................. 125
6.8 Realiza compensao de ttulos - Automaticamente ao gerar o repasse de uma parcela. 126
6.9 Boto Juros e Multa ............................................................................................................ 126
6.10 Botes Pr-Visualizar Boleto e Imprimir Boleto ............................................................ 128
6.11 Gerao de arquivos para impresso .................................................................................. 129
7 Venda de Imveis ........................................................................................................................ 131
7.1 Efetivao da proposta de venda do imvel ....................................................................... 131
7.2 Cobrana de valores em atraso ........................................................................................... 136
7.3 Rateio da comisso de vendas ............................................................................................ 137
7.4 Gerao das Notas Fiscais da venda ................................................................................... 137
8 SAC .............................................................................................................................................. 143
8.1 Registro de atendimentos ao cliente ................................................................................... 143
8.1.1 Inserir SAC ................................................................................................................... 143
8.2 Servios e reparos em imveis - Solicitao de servio ....................................................... 147
8.3 Acompanhamento de atendimentos ao cliente .................................................................. 148
8.3.1 Concluir SAC ................................................................................................................ 151
8.3.2 Aba Resultado ............................................................................................................. 152
8.4 Consultar SAC ...................................................................................................................... 153
9 Contabilizao ............................................................................................................................. 155
9.1 Locao................................................................................................................................ 155
9.1.1 Parcela de aluguel ....................................................................................................... 155
9.1.2 Repasse ao Proprietrio .............................................................................................. 155
9.1.3 Taxa de administrao ................................................................................................ 155

5
9.1.4 Recuperao de receitas ............................................................................................. 155
9.2 Venda / Revenda ................................................................................................................. 155
10 PARAMETRIZAO ...................................................................................................................... 156
10.1 Documentos personalizados ............................................................................................... 156
10.1.1 Criao do Modelo ...................................................................................................... 156
10.1.2 Criao da Consulta ..................................................................................................... 157
10.1.3 Criao do Relatrio Doc e Docx ................................................................................. 158
10.1.4 Vinculao do Relatrio Doc e Docx a uma tela.......................................................... 160
10.2 Configurao de Modelos de Notas Fiscais ......................................................................... 161
10.3 Aluguis ............................................................................................................................... 166
10.3.1 Parmetros para correo do valor do depsito da poupana................................... 166
10.3.2 Parmetros para gerao do financeiro de aluguel .................................................... 166
10.4 Detalhamentos .................................................................................................................... 167
10.4.1 Parmetros para gerao dos detalhamentos do financeiro de aluguel .................... 167
10.4.2 Parmetros para clculo de juros................................................................................ 168
10.4.3 Parmetros para clculo de multa .............................................................................. 169
10.4.4 Parmetros para clculo da correo monetria ........................................................ 169
10.5 Jurdico ................................................................................................................................ 170
10.5.1 Parmetros do envio ao DEJUR ................................................................................... 170
10.6 Repasses .............................................................................................................................. 170
10.6.1 Parmetro para gerao automtica de repasse ........................................................ 170
10.6.2 Parmetros da parcela de repasse .............................................................................. 171
10.6.3 Parmetros da compensao de ttulos ...................................................................... 173
10.6.4 Parmetros da gerao dos detalhamentos do IRRF .................................................. 173
10.7 Notas Fiscais ........................................................................................................................ 174
10.7.1 Parmetros da Nota de Servio de repasse ................................................................ 174
10.7.2 Parmetros do Item da Nota de Servio de repasse ................................................. 174
10.8 Divulgao ........................................................................................................................... 175
10.8.1 Parmetros para configurao da divulgao de imveis .......................................... 175
10.9 FAC....................................................................................................................................... 175
10.9.1 Parmetros para configurao da FAC ........................................................................ 175
10.9.2 Parmetros para configurao da Entrega de Chaves ................................................ 176
10.10 Fotos .................................................................................................................................... 176

6
10.10.1 Parmetros para configurao da vinculao de fotos ........................................... 176
11 Anexo I......................................................................................................................................... 177
11.1 Glossrio .............................................................................................................................. 177
12 Anexo II........................................................................................................................................ 179
12.1 Diagrama de estado ............................................................................................................ 179
12.2 Estgios do imvel ............................................................................................................... 179
12.3 Estgios do Contrato de Locao ........................................................................................ 180

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Gesto Imobiliria

9
10
1 INTRODUO

Soluo para a gesto imobiliria trata-se de um sistema de frente que abrange


todos os ramos das rotinas imobilirias. Contudo, a documentao deste manual
ir tratar exclusivamente, neste momento, das rotinas imobilirias relacionadas
"Locao".

1.1 CONHECENDO O RAMO DE LOCAO

Para melhor entender as rotinas do sistema necessrio conhecer um pouco do


cenrio imobilirio, e as principais caractersticas de uma locao.

O aluguel envolve dois personagens principais o Locador, ou seja, quem est


disponibilizando o imvel para locao, o proprietrio do imvel que ser locado,
e o Locatrio, que a pessoa que est alugando o imvel, tambm chamada de
Inquilino.
11
Esta rotina pode envolver ainda um terceiro personagem, que o Fiador, a
pessoa que ir se responsabilizar pelo pagamento do aluguel em caso de
inadimplncia do inquilino.

O Locador poder definir pessoas para as quais deseja repassar a renda do


aluguel a que tem direito, estas pessoas so chamadas de Beneficirios.

Tambm neste caso mesmo sendo o Beneficirio a receber a renda do aluguel,


para a Receita Federal a renda do Proprietrio que a cedeu.

Obs.: Todo e qualquer aluguel dever ser declarado pela imobiliria no DIMOB
(Declaraes de Informaes sobre Atividades Imobilirias)

No cadastro do imvel para locao importante definir o percentual de posse


de cada proprietrio (Locador), pois este percentual define o quanto cada
proprietrio ir receber do aluguel.

Exemplo: se o locador 1 tem 30% do imvel ele receber o equivalente a 30%


do aluguel.

Contudo, necessrio que este percentual esteja de acordo com a escritura do


imvel, pois est informao ser repassada para a Receita Federal.

Nota importante: o Usufruturio responde como proprietrio do imvel,


portanto para a Receita Federal ser ele quem receber a renda.

No ramo de locao h basicamente, dois tipos de contrato:

Contrato de Administrao: Firmado entre a Administradora e o(s)


Locador(es), definindo como a administradora dever locar o imvel,
como a mesma ser remunerada, etc.
Contrato de Locao: Firmado entre o(s) Locador(es) e o(s)
Locatrio(s) com intermediao da Administradora, definindo

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vigncia do contrato, valor do aluguel, destinao do imvel,
periodicidade e forma do reajuste, etc.

1.2 CONHECENDO O RAMO DE VENDAS

O ramo de vendas se divide, basicamente, em dois outros ramos:

Revenda, quando se vende um imvel usado;


Lanamento, quando se vende um imvel novo, de uma incorporadora.
Toda a venda intermediada por um ou mais corretores.
Neste ramo tem-se o(s) proprietrio(s) do imvel, o(s) comprador(es) e o(s)
corretor(es). A administradora, geralmente, faz apenas a intermediao da
venda, deixando a parte do controle das parcelas para o incorporador ou
para a instituio bancria onde foi feito o financiamento da venda.

As comisses podem ser pagas por qualquer uma das partes e so pagas a
todos aqueles que participaram do processo da venda:

indicador(es)- quem captou o comprador;

13
corretor(es)- quem intermediou a venda;
captador(es)- quem captou o imvel;
e outros, conforme a estrutura de cada administradora.

A imobiliria atuar como Correspondente Bancrio, quando fizer toda a


parte de intermediao entre o comprador e a instituio financeira.

Na venda h basicamente dois tipos de contrato:

Contrato de Administrao: Firmado entre a Administradora e o(s)


Proprietrio(s), define como a administradora deve comercializar o
imvel, como a mesma ser remunerada, etc.
Contrato de Compra e Venda: Firmado entre o(s) Proprietrio(s) e
o(s) Comprador(es) com intermediao da Administradora,
definindo os termos da venda, valor do imvel, forma de pagamento,
condio de posse, etc.

1.3 CONHECENDO O RAMO DE LOTEAMENTO

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Um incorporador disponibiliza para vendas unidades de um projeto
(loteamento). O ramo de loteamento trata da venda destes lotes, ou seja,
venda de uma unidade do loteamento.

A administradora administra a venda destes lotes, controla a disponibilidade


e as reservas do loteamento e intermedia a venda entre o(s) incorporador(es)
e o(s) comprador(es).

No loteamento tm-se basicamente dois tipos de contrato:

Contrato de Administrao: Firmado entre a Administradora e o(s)


Incorporador(es), definindo como a administradora dever
comercializar os lotes, como a mesma ser remunerada, etc.
Contrato de Compra e Venda: Firmado entre o(s) Incorporador(es)
e o(s) Comprador(es) com intermediao da Administradora,
definindo os termos da venda, valor do lote, forma de pagamento, etc.

15
2 CONHECENDO O MDULO DE GESTO IMOBILIRIA

2.1 IMOBILIRIA X GESTO IMOBILIRIA

A diferena entre estes dois cones muito grande.

Em Imobiliria, acessa-se os menus para cadastros e rotinas do sistema.

Em Gesto Imobiliria acessam-se os dashboards e relatrios que


permitiro toda a gesto do produto.

16
2.2 FERRAMENTAS E NAVEGAO

2.2.1 BOTO IR PARA

Algumas vezes, quando o dado informado validado em um cadastro, necessita-


se acessar o cadastro selecionado.

17
Ao clicar no cone da lupa, uma janela de consulta apresentada para que o
usurio possa selecionar o cadastro desejado. Ao clicar no boto Ir Para o
cadastro selecionado ser aberto.

2.2.2 BOTO W

Este boto apresentado em vrias telas do mdulo de Gesto Imobiliria e


permite a impresso de documentos formatados no padro Microsoft Word.

A chamada da impresso dos termos ser feita atravs do boto W Docs.,


porm estes documentos devero ter sido previamente formatados e os
dados que iro preench-los tambm tero de ser selecionados.

Segue abaixo a preparao deste documento e como selecionar os dados, para


impresso.

2.2.2.1 IMPRESSO DO RELATRIO DOC E DOCX

Para imprimir qualquer termo, basta selecionar no boto W Docs. o


termo desejado.

Ser gerado ento, um novo documento com as variveis j preenchidas e


ser feito o download deste documento.

Dependendo da configurao do navegador este relatrio j ser aberto com o


programa associado ou ento, o usurio comandar a abertura do documento.

18
2.2.3 BOTO DE CONSULTA DE CEP

O sistema disponibiliza dois botes para a consulta de CEP, sendo a lupa e a logo
dos Correios.

A consulta pela lupa ser no prprio banco de dados do sistema, uma vez que
pela logo dos Correios a pesquisa ser feita diretamente pelo site do
Correios.

Ao clicar na lupa a tela abaixo ser apresentada:

Ao informar os critrios para filtrar o CEP (Endereo, Bairro, Cidade) e clicar no


boto Aplicar os CEPs que atendem ao filtro sero exibidos na grade da janela.
Aps selecionar o CEP desejado, bastar clicar no boto Usar CEP selecionado
os dados sero repassados para a tela de onde a consulta foi chamada.

Ao clicar no boto Modo formulrio ou pressionar o F6 o CEP selecionado na


grade ser apresentado, conforme tela abaixo, e poder ser alterado ou se o
usurio desejar, inserir um novo CEP.

19
Ao clicar na logo dos Correios, o site deste aberto j na tela de busca de
CEP, conforme apresentado abaixo, porm, nenhum dado ser retornado,
automaticamente, para o sistema.

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2.3 SAC E ACOMPANHAMENTOS

Todo contato de cliente torna-se um SAC.

Este SAC poder ou no ter acompanhamentos ou ser encaminhado a outros


usurios, para que estes tomem conhecimento e/ou providncias. Pode ocorrer
tambm de vir a ser apenas um histrico, com um nico acompanhamento. O
SAC est ligado a imveis, contratos de locao, contrato de venda de imveis,
contrato de venda de lotes, prospeco e corretores.

Pelo SAC tambm feito o controle de solicitao de servios e o seu


acompanhamento. Esta solicitao permite a gerao de uma agenda de
servios para o prestador.

O lanamento de SAC um tpico que ser tratado posteriormente.

2.4 FILTROS LATERAIS NAS TELAS

Algumas telas possuem uma aba lateral que nos permite criar filtros rpidos.
Esta aba pode ser ocultada/exibida ao clicar na barra vertical direita da tela
ou pressionando <Ctrl>+<F3>. Aps informar os dados desejados e clicar no
boto Aplicar (na parte superior da aba) os dados selecionados sero
apresentados na tela.

Veja a seguir alguns dos componentes mais utilizados na construo destes


filtros:

Abas verticais

Ocorre de as opes do filtro estarem agrupadas por assunto e cada assunto


estar em uma aba vertical. O exemplo abaixo apresenta trs abas: Geral,
Bairros e Captadores, sendo que a aba Captadores est aberta.

Apenas uma aba ser aberta por vez.

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Caixa de texto

O componente de caixa de texto utilizado para receber tanto texto, quanto


valores numricos.

Perodo entre datas

Este componente permite que se informe duas datas que sero utilizadas para
definir o incio e o trmino de um perodo, respectivamente.

Lista de opes

Permite que se selecione uma das opes da sua lista que ser exibida ao clicar
na seta para baixo direita do componente.

Lista com mltiplas opes

22
Este componente est sempre associado a um cadastro e permite que se
selecionem valores deste cadastro, para a criao do filtro. Ao clicar no boto +
Adicionar uma janela de pesquisa ser aberta e o usurio poder escolher os
valores que sero inseridos na lista. No exemplo abaixo foram selecionados 3
captadores.

Ao clicar no boto - Remover o item da lista selecionado na barra ser


eliminado. Na imagem acima, ao clicar no boto - Remover apenas o Antnio
Teixira ser removido da lista, uma vez que o nico que est selecionado
(barra verde). Apesar de Maria do Carmo estar marcada ela no est
selecionada.

O boto Limpar remove todos os nomes da lista, independente de marcao ou


seleo.

Nem todos os itens da lista sero utilizados na construo do filtro. Para que seja
utilizado alm de estar na lista o item tem que estar marcado. No exemplo da
imagem acima o Jos Cludio no ir participar do filtro. J a Maria do
Carmo e o Antnio Teixira, desde que no removidos, participaro do filtro.

Antes do boto + Adicionar tambm h uma caixa de seleo, esta serve para
marcar ou desmarcar todas as opes da lista. Observe que marcar, no
o mesmo que selecionar.

23
2.4.1 IMVEIS - FILTROS

No cadastro de imveis pode-se criar um filtro combinando: estgio do


imvel, perodo de captao, finalizao de opo (exclusividade) para
locao/venda, bairros, cidades, captadores, proprietrios, tipos de imvel e
valores.

2.4.2 CONTRATO DE LOCAO - FILTRO

No cadastro do contrato de locao pode-se criar um filtro combinando:


estgio do contrato de locao, fiador, inquilino, locador, imveis, tipos de
imveis, gerentes de carteira.

2.4.3 CONSULTAR SAC - FILTRO

O filtro para consulta do SAC pode ser feita combinando: origem, tipo, produto,
estgio do SAC e/ou do acompanhamento, perodo de lanamento, motivo de
atendimento, corretor, parceiro, usurio de origem (Encaminhado por), imveis,
executantes, e dados de solicitao de servios.

2.5 SUGESTO DE CAMPOS

Nas telas de cadastros alguns campos podero ser sugeridos, apenas sugeridos,
para agilizar a rotina. Alm de facilitar o cadastro d ao usurio maior garantia
dos dados utilizados.

2.5.1 CADASTRO DE IMVEIS - FACILITADORES


Ao informar o edifcio de um imvel o sistema sugerir: o CEP, endereo,
nmero, bairro e cidade.

24
2.5.2 CONTRATO DE LOCAO - FACILITADORES
Ao informar o imvel o sistema ir sugerir o contrato de administrao ativo
para locao. Ao confirmar o contrato de administrao o sistema sugerir:
o valor do aluguel, a taxa de administrao, toda a regra para a taxa de
intermediao (percentual cobrado, quantidade de parcelas, parcela inicial) e as
regras do repasse (se garantido ou no e em quantos dias ser feito o repasse
ao locador).

2.5.3 NOVAS PARCELAS - FACILITADORES


Se a tela de Aluguis e Repasses tiver sido chamada atravs da opo Criar
Parcela Neg. Selecionada ao clicar no boto Novo (+) para inserir um novo
registro o sistema j sugerir: o nmero do contrato e a negociao ativa do
mesmo. Caso a tela seja chamada por algum outro processo, esta sugesto no
ser feita.

O Projeto sempre sugerido conforme valor definido no parmetro


TIMPROJGERALUG.

Quando o tipo de parcela for Avulsa ou Fechamento a TOP e a Natureza sero


sugeridas conforme configurao dos parmetros TIMTOPGERALUG e
TIMNATGERALUG ou TIMNATGERALUGAR respectivamente.

O Tipo de Ttulo ser sugerido segundo o parmetro TIMTITGERALUG.

2.5.4 DETALHAMENTO - FACILITADORES


No cadastro de detalhamento, ao informar o tipo do detalhamento o sistema
sugere Recebe de, Repassa para e as marcaes se este detalhamento
incide ou no no clculo do IRRF, se incide juros e multa e se incide na taxa
de administrao.

25
3 CADASTROS BSICOS

26
3.1 CARTRIOS

O cadastro do cartrio utilizado para a informao de onde o parceiro tem


firma registrada, em que cartrio estar registrado os loteamentos, onde foi feito
as averbaes e registros de imvel cauo, e outras coisas mais.

27
3.2 CORRETORES

Um dos cadastros mais importantes para o sistema o de Corretores.


Captadores de imveis, gerentes de corretores, gerentes de carteiras e
corretores tm neste cadastro a sua origem. Para receber prospeces o corretor
tem que ser cadastrado. Todo corretor , antes de tudo, um parceiro.

No cabealho da tela temos a identificao do corretor.

O Nome do Carto no tem que ser, obrigatoriamente, o nome do corretor; o


E-mail do Carto pode ser um e-mail corporativo.

Na aba Geral temos:

o Superior Imediato, que tambm um corretor.


a definio de um Centro de Resultado (centro de custos), caso o
corretor tenha um especfico.
as datas de Admisso e de Desligamento, se a data de desligamento
no for informada, ser impresso o contrato, se informada, preenche-
se o distrato.

28
Na aba CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imveis) informar:

a Regio de onde o registro,


o Nmero do CRECI da Imobiliria,
e a Data de Expirao do mesmo.

Na aba Atuao informa-se:

se trata de um corretor de Locao, Venda ou ambos;


os cargos que pode ocupar;
e o perfil do corretor que est sendo cadastrado.

29
Na aba Contrato devem constar as informaes sobre o ltimo contrato de
prestao de servios assinado, entre o corretor e a administradora.

A aba Equipe do superior imediato destina-se consulta e mostra uma grade


com todos os corretores que possuem o mesmo superior.

Ao clicar no boto Inserir SAC abre-se a tela do SAC apresentando os SACs do


corretor corrente, permitindo fazer lanamento de histricos no SAC. A insero
de SAC e suas consultas sero detalhados em um tpico mais frente neste
manual.

Nota: A aba SACs exibir todas as ocorrncias lanadas para o corretor.

30
3.3 EDIFCIOS E GALERIAS

Os edifcios e galerias sero utilizados no cadastro de imveis. Podem-se vincular


vrios imveis a um mesmo edifcio. Com isso os imveis herdam as
infraestruturas dos edifcios.

No cabealho, faz-se a identificao do edifcio\galeria, da construtora


responsvel e, caso haja, do empreendimento do qual o edifcio\galeria faz parte.

Aba Caractersticas

Definem-se nesta aba as informaes bsicas sobre o edifcio.

Pavimentos: quantos nveis (pisos) h no edifcio (trreo, subsolo, garagem,


primeiro andar...).

Andares: habitao onde se encontra os apartamentos (pavimento da


habitao). Informar quantos andares h no edifcio.

Aptos por Andar: quantos apartamentos h por andar no edifcio\galeria.

31
Elevadores: Se h elevadores, quantos so?

Torres: quantidade de blocos (prdios) existentes.

Sub-solos: se existem subsolos numer-los neste campo.

Ano Construo: informa-se aqui o ano de construo do edifcio\galeria.

Pode animais: se marcada o edifcio\galeria permite locao para inquilinos que


possuam animais domsticos.

32
Aba Localizao

Usada para registro do endereo do edifcio\galeria.

Aba Equipe Administrao

Aqui se informa o contato das pessoas\equipes, que fazem parte do quadro


administrativo do edifcio\galeria.

33
Aba Infraestruturas

Esta aba pode ser exibida no Modo grade e no Modo formulrio. Nela
vinculamos as infraestruturas, previamente cadastradas, ao edifcio\galeria e
caso necessrio, pode-se adicionar alguma observao sobre a mesma.

Aba Imveis do Edifcio

Esta aba trar apenas os imveis vinculados ao edifcio, ou seja, todos os


imveis que tiverem em seu cadastro o campo Edifcio da aba Localizao
configurado para este edifcio.

34
3.4 EMPREENDIMENTOS

Empreendimento um o conjunto de unidade que a imobiliria comercializa.


Quando um empreendimento novo, diz-se que um Lanamento.

O cadastro do empreendimento utilizado na incluso do imvel, quando se


vincula este a um empreendimento, e na construo de filtros para localizao de
imveis.

No cabealho define-se o nome do Empreendimento, um nome resumido para o


mesmo, seu tipo (casa, apartamento, lote, etc) seu estgio (aprovao,
cadastro, cancelado, negociao, suspenso) e se lanamento ou no.

35
Na aba Geral tem-se dados complementares do empreendimento.

Na aba Localizao informa-se o endereo do empreendimento.

Na aba Caractersticas tem-se as informaes sobre a rea do terreno e as


torres, quando for o caso.

36
Na aba Comissionamento se informa as regras para o comissionamento da
equipe de vendas. Meramente informativo.

Na aba Financiamento tem-se as informaes para o financiamento das


unidades do empreendimento.

3.5 IMOBILIRIAS

O cadastro de imobilirias utilizado no cadastro de imveis, corretores,


propostas e contratos.

No cabealho feita a identificao da imobiliria, a empresa que est


relacionada, seu gerente e se est ativa ou no.

37
Aba Geral

Na aba Geral, quando se tratar do cadastro de uma imobiliria filial, deve-se


ento informar a Imobiliria Matriz desta, ou seja, a imobiliria a qual esta
se encontra vinculada. Caso necessrio pode-se acrescentar tambm outras
Observaes.

Nota: Se o cadastro for de uma imobiliria Matriz no haver necessidade de


alimentar o campo Imobiliria Matriz, uma vez que seria uma repetio do
cabealho.

38
Aba CRECI

Informar nesta aba a regio em que se localiza a imobiliria, seu CRECI e a data
de expirao do mesmo.

Aba Centro de Resultado

Nesta aba que se vinculam os centros de resultados para cada produto


comercializado pela imobiliria. Este centro de resultado (CR) ser utilizado na
gerao dos financeiros e notas fiscais gerados para cada produto.

Aba Filiais da Imobiliria

39
Destina-se consulta das imobilirias que so filiais da que foi aqui cadastrada
como Matriz.

40
3.6 NDICES

O cadastro do ndice utilizado na atualizao de contratos de locao, de


parcelas de venda, de contratos de loteamento e outros.

Ao inserir um novo registro o cdigo ser gerado automaticamente pelo sistema,


informa-se o nome do ndice, seu tipo (ndice, Valor), o cdigo da tabela
internacional e a forma de clculo de juros (Simples ou Composto).

Aps o cadastro do ndice, o usurio poder informar seus valores. Para isso,
usa-se a aba Cotao de Moeda.

Nesta aba informa-se a data base do movimento e o valor do ndice no perodo,


conforme imagem acima.

A barra de ferramentas principal apresenta dois botes, um para importao


dos ndices e outro para acumulao do ndice corrente, conforme data e perodo
informado.

41
3.6.1 BOTO IMPORTAR NDICES
Este boto chama a janela abaixo.

Nesta janela informa-se o caractere usado para separar as informaes:


tabulao, ponto e vrgula, vrgula, pipe (|) e ao clicar em Selecionar
Arquivo a janela abaixo exibida, permitindo ao usurio selecionar o arquivo
com os dados desejados. Este arquivo dever ser sempre um arquivo do tipo
texto, ou seja, sem formatao.

42
O exemplo a seguir mostra do arquivo Indices.txt com dados data e valor
separados por ponto e vrgula

01/04/2015;0,45
02/04/2015;0,28
03/04/2015;0,36

Selecionando o arquivo e clicando no boto Enviar e em seguida no boto


Processar o contedo do arquivo ser exibido na grade, conforme imagem a
seguir. Aps conferir os dados, ao clicar no boto Importar os dados sero
importados para o ndice corrente.

43
3.6.2 BOTO CALCULAR NDICE ACUMULADO
O boto chama a janela.

Atravs desta janela o usurio calcular o valor acumulado para o ndice


informando, a data do incio do perodo desejado, a quantidade de meses do
perodo e clicando no boto Calcular o ndice.

O valor acumulado ser exibido no campo ndice Acumulado.

44
3.7 INFRAESTRUTURAS

O cadastro de infraestruturas utilizado no cadastro de Edifcios e Galerias e no


de Empreendimentos. Tudo que o Empreendimento ou os Edifcios e Galerias
possurem deve ser discriminado neste cadastro:

Exemplo:

*Piscina

*Playground

*Bosque

*Quadra Poli-esportiva, etc.

3.8 MDIAS

45
Mdia toda e qualquer forma de divulgao de informao. Este cadastro
utilizado no cadastro de veculos de comunicao e no cadastro das FACs e
permite, entre outras coisas, estudos sobre o retorno de cada mdia.

3.9 MOTIVOS DE SAC

O Motivo de SAC tudo aquilo que pode gerar um SAC (Servio de Atendimento
ao Cliente). No cadastro do SAC (Servio de Atendimento ao Cliente), na aba
Geral, informa-se o Tipo SAC. Este tipo tem como origem um motivo. Um
motivo pode atender a vrios produtos e a vinculao deste motivo com um
produto gera o TIPO DO SAC.

Quando se visualiza o motivo cadastrado, e a aba Tipo do SAC est no Modo


grade, veem-se todos os produtos para os quais este motivo est vinculado.

46
Quando se passa para o Modo formulrio, pode-se ento criar os vnculos
entre o Motivo de SAC e o Produto.

47
3.10 PARCEIROS

Para o Sankhya-W pessoas como compradores, proprietrios, inquilinos e


fiadores so parceiros. As configuraes que distingue cada um destes parceiros
so feitas pela aba "Gesto Imobiliria" do Cadastro de Parceiros.

3.10.1 ABA GESTO IMOBILIRIA

48
Esta aba trata das caractersticas gerais que sero marcadas de acordo com os
dados pessoais do Parceiro que est sendo cadastrado.

Exemplo: Data de Expedio da Cart. Identidade, Profisso\Ramo de Atividade,


Estado Civil, Filiao e etc.

nesta aba que ser definido se o parceiro cadastrado ser o Proprietrio, o


Comprador, o Inquilino, o Fiador ou se trata de um Corretor da administradora.

3.10.2 ABA CONTAS BANCRIAS DO LOCADOR

O locador pode ter vrias contas bancrias para receber os repasses. Estas
contas so cadastradas na aba acima, no cadastro de Parceiros.
49
No cadastro do contrato de administrao do imvel o inquilino informa, para
cada imvel, a conta em que deseja receber o repasse.

3.10.3 ABA CONTATOS

Cadastram-se nesta aba todos os contatos do parceiro.

3.10.3.1 SUB ABA GESTO IMOBILIRIA

Nesta sub aba informa-se o nmero do documento de identidade do contato, a


profisso deste e sua nacionalidade.

50
3.10.3.2 SUB ABA DADOS REPASSE

Nesta sub aba informa-se se o contato beneficirio de repasses, ou seja, a


pessoa que receber o repasse de aluguel em nome do proprietrio.
Informa-se tambm o banco, a agncia, o nmero e o tipo da conta corrente
onde o contato receber o repasse.

Nota: a receita pertence ao dono do imvel descrito na escritura, at que este


estabelea seus beneficirios.

Completar as informaes faltantes de acordo com os dados pessoais do contato


e Salvar estas informaes.

3.11 PROFISSES E RAMOS DE ATIVIDADE

O cadastro de Profisses e Ramos de Atividade utilizado na aba Gesto


Imobiliria do cadastro de Parceiros.

51
Neste cadastro pode-se informar se o registro ser um agrupador ou no e a
qual agrupador este registro estar vinculado. Assim, Advogado Trabalhista,
Advogado Tributarista, Advogado Cvel podem estar todos agrupados
Advogado.

3.12 TIPOS DE DETALHAMENTO

Este cadastro utilizado no detalhamento das parcelas geradas pelo mdulo


imobilirio. Todas as parcelas tem seu valor definido por seu detalhamento, e os
detalhamentos tem seu tipo.

52
Incide na tx. Adm.: Informar se o detalhamento incide ou no na taxa de
administrao faz com que os valores do detalhamento sejam ou no
considerados na hora da gerao da taxa de administrao.

Incide no IRRF: deve tambm definir se o detalhamento incide ou no no


clculo da base para o IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte) ou no valor
base para clculo de juros e multa. Os valores que possuem esta marca sero
computados para a gerao do DIMOB.

As informaes de quem paga (Recebe de) e quem recebe (Repassa para) o


valor deste detalhamento so fundamentais na composio dos valores dos
boletos e dos repasses.

Quando, no detalhamento do financeiro, se informa o tipo do detalhamento o


sistema j sugere as incidncias, a origem e o destino do valor.

3.13 TIPOS DE IMVEIS

O Tipo de Imveis utilizado no cadastro do imvel, no cadastro de FACs, na


busca por imveis e em outros filtros.

O campo Tipo Imvel um agrupador de tipos. Na tela acima temos que o tipo de
descrio APARTAMENTO MOBILIADO agrupado no Tipo Imvel Apartamento

53
3.14 VECULOS DE COMUNICAO

O veculo de comunicao utilizado na gerao de anncios, no cadastro de


FACs e na construo de vrios filtros, entre outras coisas.

54
4 ROTINAS IMOBILIRIAS

A seguir passaremos para as rotinas do Mdulo de Imobiliria com o objetivo de


habilitar os usurios para que possam operacionalizar os cadastros, inserindo as
informaes necessrias para a execuo das rotinas do sistema.

4.1 EFETIVAO DA CAPTAO PARA VENDA E/OU LOCAO

Depois de captado, deve-se cadastrar o imvel e um contrato de administrao,


que ser vinculado a ele.

Informaes referentes ao imvel, como caractersticas, localizao e divulgao


so feitas neste cadastro.

55
4.1.1 IMOBILIRIA CADASTROS IMVEIS

No cabealho da tela encontram-se as informaes bsicas para a identificao


do imvel.

O campo Descrio pode ser gerado automaticamente, aps informar os dados,


ao clicar no boto Gera Descrio.

O campo 'Estgio' ser alterado de acordo com rotinas do sistema e indica se o


imvel encontra-se: Disponvel, Alugado, Baixado (retirado da carteira da
administradora) ou se a chave est ausente (Chave Ausente). Em alguns casos a
opo Disponibilizar Imvel do boto Aes... poder alterar o estgio.

Este cadastro extenso, pois necessrio detalhar o imvel neste momento.


Segue a documentao de cada aba do Cadastro de Imvel.

4.1.1.1 ABA GERAL

Na aba Geral, temos alguns campos que complementaro a identificao do


imvel.

56
Registro IPTU: Nmero do IPTU do imvel.

Vlr. Aluguel: valor estipulado para o aluguel.

Vlr. Venda: Valor de venda do imvel.

Vlr. Condomnio: Se houver taxa de condomnio informar aqui o seu valor.

Ocupao: Informa-se neste campo se o imvel est Desocupado ou por


quem est ocupado, Inquilino ou Proprietrio.

Cartrio: cartrio onde o imvel est registrado.

Influncia em Indicadores: se a administradora desejar que o imvel participe


das anlises gerenciais dever marcar esta opo.

Descrio completa: campo de livre digitao para informaes descritivas do


imvel.

4.1.1.2 ABA LOCALIZAO

57
Endereo: Endereo do imvel que est sendo cadastrado (Rua, Avenida,
Alameda e etc.).

Bairro\CEP\Cidade: Todos os campos referentes ao endereo (localizao) do


imvel que est sendo cadastrado.

Complemento: Quadra e Lote e/ou Apartamento/Sala.

Nota: No se deve colocar o nome do edifcio, esta informao pode ser


colocada em Ponto de Referncia.

Nmero: nmero do imvel (casa, prdio, galpo, etc.).

Apartamento: nmero do apartamento, caso o imvel seja um.

Ponto de Referncia: Este campo de livre digitao e indica uma referncia


para localizao do imvel.

Exemplo: Prximo ao Carrefour.

URL Googles Maps: Se o imvel tiver localizado no mapa do Google, o prprio


site fornecer a URL, bastando copi-la neste campo. Futuramente um duplo
clique sobre a URL abrir o mapa especificado.

Quando o imvel tem seu endereo corretamente informado pode-se visualizar


sua localizao no GoogleMaps atravs do boto "Localizao" da barra de
ferramentas, que nos apresentar a tela a seguir:

58
59
4.1.1.3 ABA CARACTERSTICAS

Andar: usado pra identificar o andar em que fica o imvel, quando se tratar de
um apartamento. Exemplo: 0 trreo; 1 andar; 2 andar...

Para informar que o imvel possui alguma das caractersticas abaixo, bastar
marcar os campos correspondentes a cada uma.

60
Gabarito: Ateno a esta opo. Se um imvel tem Gabarito significa dizer
que ele est localizado em uma rea que possui permisso da prefeitura para
construo de edifcios e, portanto mais valorizado.

Estado Conservao: o imvel est em ms condies de conservao? Est


bem conservado? novo? Ou esta informao no foi passada administradora.

Na subdiviso reas so definidas a medida das reas do imvel em metro


quadrado, indicando quantos metros quadrados tem o Terreno, a rea
Construda do imvel, a rea Interna e etc.

Frao Ideal: percentual do terreno pertencente a cada imvel, caso o imvel


seja um apartamento ou sala em galeria.

Em "Divises" sero detalhados os cmodos do imvel.

Quantas 'Salas', quantos 'Quartos', quantas 'Sutes', possuem este imvel.

Alm disto, a administradora poder informar se o imvel possui alguma


particularidade como, por exemplo: Armrios Cozinha (armrios embutidos),
Piscina, Edcula, Vagas Garagem.

4.1.1.4 ABA REGRAS DE ANNCIOS

Informa-se se o imvel vai ser Publicado no site da imobiliria, este campo


meramente informativo e poder ser utilizado pela rotina de alimentao do site.

61
A Assinatura Anncio o texto que compor todos os anncios deste imvel,
como uma assinatura. Pode-se colocar o site a imobiliria e o telefone do
departamento onde est o imvel.

Informa-se a data para o Prximo contato com o proprietrio. Fim Reserva


e a data final da reserva feita por algum interessado, o Dt. Envio Rede
Imobiliria a data do ltimo envio deste imvel para a Rede Imobiliria e a Dt.
Visita a data da ltima visita ao imvel.

Finalizando esta aba, pode-se clicar no boto Gerar Descrio para que o
sistema gere automaticamente a identificao do imvel e gravar o registro. As
abas seguintes so cadastros auxiliares.

4.1.1.5 ABA ANNCIOS DO IMVEL

Um imvel pode ter quantos textos de anncios desejar. Basta inserir os textos
com as variaes desejadas. Na hora da gerao do anncio o sistema seleciona,
automaticamente, um dos textos, porm, o usurio pode trocar o texto
selecionado por outro.

62
4.1.1.6 ABA TAXAS

A aba Taxas contm as contas que devero ser controladas pela


administradora, contendo:

O Tipo da conta, se condomnio, IPTU, etc.

O Responsvel pela conta quando o imvel estiver ocupado.

O Valor aproximado desta conta, seu Dia de vencimento e a Data da ltima


Apresentao desta conta.

63
4.1.1.7 ABA PUBLICAES PORTAL LUGAR CERTO

Esta aba contm apenas uma grade informando s publicaes que foram feitas
para este imvel.

4.1.1.8 ABA PROPRIETRIOS

Esta aba exibe o(s) proprietrio(s) do imvel corrente. Ao clicar duas vezes sobre
o proprietrio, o cadastro de Parceiros ser aberto j posicionado no registro do
proprietrio.

64
Boto Outros

Muitos outros processos podem ser disparados atravs do boto de opes


Outros.

Opo Fotos

A opo Fotos mostra a fotos vinculadas ao imvel. Ao clicar nesta opo


apresentada a imagem abaixo:

65
Na caixa destacada na imagem acima selecione a opo Todas as fotos para
que todas as fotos vinculadas ao imvel sejam ento apresentadas.

Ao clicar sobre uma das fotos esta ser apresentada em tamanho maior e trar
no rodap da imagem setas que permitem navegar entre as fotos.

66
Opo Enviar fotos

Esta opo abre a janela de dilogo abaixo:

67
Clicando no boto Browse... ser aberta uma janela do Windows Explorer que
permite visualizar, selecionar e alterar nome das fotos.

Aps selecionar as fotos desejadas bastar clicar no boto Abrir e depois clicar
no boto Enviar, mostrado na imagem anterior. Feito isso, as imagens sero
copiadas para a pasta do servidor de FTP e vinculadas ao imvel.

Opo Editar Fotos

Ao clicar no boto Editar Fotos ser aberta a tela.

68
Esta tela permite ao usurio operaes com as pastas e com os arquivos de
fotos do imvel.

No painel direita pode-se criar uma nova pasta; excluir (deletar) a pasta
selecionada; renomear a pasta selecionada; e/ou definir permisses de
acesso pasta.

Pode ocorrer em determinadas circunstncias de no serem exibidas todas as


fotos listadas, neste caso deve-se excluir da pasta Repositrio a pasta
thumbs e o arquivo Thumbs.bd.

No painel esquerda pode-se adicionar arquivos na pasta; remover


arquivos selecionados; baixar o arquivo para a mquina; renomear o arquivo;
substituir o arquivo selecionado; exibir propriedades do arquivo selecionado.

Opo Ver contrata adm.

Esta opo abrir a tela do Contrato de Administrao e permitir que o


mesmo seja alterado, onde possvel ou ento, que seja includo um novo
contrato para o imvel. O cadastro do contrato de administrao ser detalhado
no tpico Configurao e suporte de mltiplas regras para gerao de aluguis e repasses na
locao ainda neste manual.

Opo SAC Rpido

Ao selecionar esta opo, ser exibida a tela baixo, permitindo uma incluso
rpida no SAC.

O SAC j ser inserido como concludo.

69
Opo Inserir SAC

Abrir a tela do SAC com os SACs do imvel e permitir fazer lanamentos de


histricos no SAC.

A insero de SAC e suas consultas sero detalhadas no tpico Registro de


atendimentos ao cliente mais frente neste manual.

Redisponibilizar imvel - Opo Disponibilizar Imvel

Esta opo ser habilitada quando o imvel estiver no estgio A


Disponibilizar. Ela define o estgio do imvel para Disponvel.

Filtros deste cadastro

Nesta tela o assistente de filtro pode ser oculto ou exposto pelo componente
"Esconder", a exemplo dos demais assistentes de filtros do sistema.

70
Filtros Personalizados:

Filtros personalizados podem ser criados ou editados pelo "Assistente de


Filtros".

71
Filtros Estticos:

No cabealho do filtro pode-se selecionar o 'Cdigo do Imvel'; e se deseja


filtrar imvel para Locao ou para Venda ou Todos.

O filtro esttico pode ser feito ainda: pelo 'Estgio' do imvel; pela 'Captao'
dos imveis em determinado perodo; pelo 'Fim de opo de locao'
expirando em determinado perodo e\ou 'Fim de opo de venda' expirando
em determinado perodo.

Pode-se selecionar um ou mais bairros para pesquisar imveis. Pesquisar os


imveis de um ou mais captadores, uma ou mais cidades, um ou mais
proprietrios.

72
Na aba Valores especifica-se um percentual de variao e depois o valor de
aluguel e/ou de venda. Sero selecionados os valores entre o valor menos o
percentual e o valor mais o percentual especificado

Em caso de dvidas sobre como utilizar o assistente de filtros consulte o help


Conhecendo o Sankhya-W.

4.2 CONFIGURAO E SUPORTE DE MLTIPLAS REGRAS PARA GERAO


DE ALUGUIS E REPASSES NA LOCAO

Imobiliria\Cadastros\Contratos\Contrato de Administrao

Neste cadastro que se estabelece o vnculo do imvel com o proprietrio ou


proprietrios. Ao gravar um contrato de administrao este definir no imvel,
na aba Geral, os campos Vlr. Venda e Vlr. Aluguel.

73
No cabealho desta tela identifica-se o imvel do contrato de administrao; se
o mesmo est destinado para venda, locao ou ambos.

No cabealho informa-se tambm a data de baixa para cada opo (locao ou


venda); e o estgio do imvel, que alterado automaticamente de acordo com
as opes no sistema.

Aba Geral

Informa-se o captador, a destinao: se comercial, residencial ou ambas.


Informa-se ainda a identificao da gaveta onde a documentao e o contrato
esto armazenados.

74
Captador: corretor que captou o Inquilino (aluguel) poder ou no ser o
mesmo responsvel pelo contrato.

Destinao: destinao do imvel - Comercial, Residencial ou Ambos.

Exclusividade: imvel ser exclusivamente da administradora para


comercializao.

Gaveta: Nmero da gaveta onde o contrato do imvel ficar arquivado. Campo


para localizao fsica dos documentos referentes ao imvel.

Aba Locao

Nesta aba so configuradas as regras a serem aplicadas no contrato de


locao, as regras para o repasse deste imvel e as regras para a cobrana
da taxa de intermediao do mesmo.

75
Imobiliria Locao: Selecionar a imobiliria responsvel pelo contrato.

Tx. Adm. (%): percentual cobrado de taxa de administrao sobre o valor que
est sendo inserido.

Vlr. Aluguel: valor estipulado para o aluguel.

Garantido: se marcado o aluguel ser garantido pela administradora, mesmo


que o inquilino no pague o aluguel a administradora far o repasse do valor ao
proprietrio. Caso o aluguel seja garantido, juros, multa e correo monetria
sero da administradora.

Motivo Baixa Locao: Motivo pelo qual houve a baixa do imvel, ou seja, o
porqu do imvel ter sido retirado da administradora.

Condies Locao: campo de livre digitao para quaisquer observaes que


o usurio achar pertinente.

76
Qtd. Dias at o Repasse: quantos dias aps o vencimento/pagamento do
aluguel a administradora ter para fazer o repasse ao proprietrio ou
beneficirio.

Tipo de Dias: sero considerados apenas dias teis na contagem de dia do


repasse? Ou os dias sero contados de forma corrida? Devem-se considerar
apenas dias comerciais.

Repasse no: o repasse do aluguel ser feito a contar do dia de 'pagamento'


deste? Ou da data de seu 'vencimento'?

Cobrar Tx. Interm.: se marcada o sistema ir cobrar uma taxa, mediante


recebimento e pagamento de comisso, s pessoas envolvidas na transao.

Taxa Intermediao

Caso a opo Cobrar Tx. Interm. esteja marcada, ser exibido os campos para
a definio de como esta taxa ser cobrada.

Tx. Interm. (%): informa-se o percentual a ser aplicado sobre o valor do


aluguel para se calcular o valor da taxa de intermediao.

Nro. Parcela de incio de cobrana: informa-se em qual parcela de locao se


iniciar a cobrana da taxa.

Diludo em (qtd. Parc.): neste campo informa-se em quantas parcelas a taxa


ser cobrada. Quando for maior que 1, o percentual da taxa ser dividido pela
quantidade de parcelas.

Justificativa Intermediao: se informa o porqu do percentual cobrado e da


forma de cobrana (quantidade de parcelas e parcela inicial de cobrana).

77
Aba Venda

Nesta aba informam-se as regras para a venda do imvel.

Qual a imobiliria da venda; a empresa que emitir a nota fiscal da venda; o


valor de venda do imvel; o percentual de comisso acertado; se o imvel est
ou no quitado; se possui ou no financiamento; e caso possua qual o valor da
prestao do financiamento; a instituio bancria onde ele est financiado; o
valor da poupana do imvel; o valor do saldo devedor; se o imvel exclusivo
da administradora para a venda; de quantos dias o contrato de exclusividade;
a data do fim do contrato de exclusividade; se o imvel ou no para
correspondente bancrio; qual o agente financeiro do correspondente bancrio; o
motivo da baixa do imvel; e a condio de venda deste imvel.

Regras de Anncio

Destina-se a configurao das visitas; observaes sobre estas visitas;


quantidade de anncios acertada para o imvel; se este imvel ir para o site
78
ou no; se ter ou no destaque no site; se h ou no chaves deste imvel na
imobiliria; e finalmente se ser ou no instalada placa no imvel.

Visitas: informa-se se o imvel est Livre para visitao, se necessrio


Agendar um horrio para visita ou se a visita Proibida.

Obs. sobre visitas: Campo de livre digitao para quaisquer informaes


relevantes visitao do imvel.

Qtd. Anncios: Quantos anncios foram acertados para o imvel.

Sem Chaves: Se marcada indicar que as chaves do imvel no ficaram em


poder da administradora. Neste caso a chave do imvel permanece em poder do
proprietrio ou inquilino.

Sem Placa: Placa de anncio da imobiliria colocada no imvel. Logo, se


marcada esta opo, no haver no imvel uma placa da administradora.

Proprietrios do Imvel

Esta aba se destina a administrar proprietrios, beneficirios e percentuais de


repasse.

Um contrato de administrao est vinculado a um imvel que pode ter


diversos proprietrios. Cada um destes proprietrios possui um percentual
de posse e um percentual a ser retido (repasse) sobre o imvel. A soma do
percentual de posse, de todos os proprietrios, deve ser igual a 100%.

79
O repasse ao proprietrio ser o percentual retido aplicado ao percentual de
posse. Por exemplo, supondo o percentual de posse de um proprietrio igual
a 40% e o percentual retido 80%, ao receber um repasse o proprietrio
receber 80% dos 40% que ele tem direito. O restante, ou seja, os 20% que
sobrou dos 40%, ser dividido entre os beneficirios de acordo com o
percentual informado no campo percentual do beneficirio. Mesmo os valores
pagos para os beneficirios sero gerados para o 'Locador', sendo informado
apenas o beneficirio que receber o valor. A soma destes percentuais deve ser
100%.

Sub-aba Geral

Tipo de Ttulo p/ Repasse: o repasse ao proprietrio ser feito em dinheiro?


cheque?...

Posse (%): Percentual de posse do imvel de acordo com a escritura. Isto ,


quantos por cento do imvel pertence a este proprietrio. Se for o nico
proprietrio este campo ser igual a 100.

Retido (%): Indicar quanto do valor do aluguel ser repassado ao


proprietrio no caso de ele eleger um ou mais beneficirios. Se este valor for
igual a 100 significar que o proprietrio receber o valor integral do aluguel
da parte que lhe de direito. Ou seja, no h beneficirios.

Conta Corrente p/ repasse: informa-se aqui a conta corrente na qual o


proprietrio deseja receber o repasse do aluguel. A conta j deve ter sido
previamente cadastrada no sistema.

80
Procurador: Pode-se cadastrar n proprietrios e cada proprietrio poder ter
seu prprio Procurador. Selecione neste campo o 'procurador' do proprietrio.

Sub-aba Beneficirios

Quando no Modo Grade a aba Beneficirios mostra os beneficirios do Locador


para receber o repasse do imvel. V-se o cdigo do beneficirio, seu nome, a
forma do repasse selecionada e o percentual a que o beneficirio tem direito. A
soma deste percentual para todos os beneficirios do locador tem que ser
100%.

Em Modo formulrio pode-se ento alterar os dados do registro, bem como


inserir novos. No processo de incluso no se deve esquecer de que a soma dos
percentuais dos beneficirios do locador sempre tem que somar 100%.

81
Na imagem a seguir, os nmeros em preto indicam o percentual de posse, os
nmeros em branco so os percentuais retidos e os nmeros em verde indicam o
percentual que cada beneficirio ir receber do restante do retido. Ento:
Antnia, Joo e Maria tem 20% do imvel e vo reter 100% do que ele tem
direito; o Pedro tem 40% do imvel e vai reter 50% e o restante do que ele tem
direito ser divido entre os dois depositrios, Ana e Leo, com 50% do restante
para cada um.

82
Boto Ativar Contrato

Quando um contrato cadastrado, seu estgio Cadastro. Terminando todo o


processo burocrtico, este imvel pode ser ento disponibilizado.

Isso ser feito atravs do boto Ativar Contrato.

Quando pressionado abrir a janela Ativar Contrato de Administrao:

Aps informar a Data de liberao, deve-se clicar no boto Ativar para


disponibilizar o imvel, definindo assim a data de liberao deste.

Fechamento do Contrato de Administrao somente para Venda e/ou


Locao - Boto Finalizar Contrato

Este boto abrir a janela Baixa do Contrato de Administrao onde o usurio


poder finalizar o contrato de administrao e definir o Motivo da baixa deste
contrato.

83
Informando os dados e pressionando o boto Baixar o contrato ser finalizado
e o estgio do imvel alterado para Baixado.

Boto Docs. Contrato

Este boto permite a impresso do contrato de administrao do imvel.

84
5 PROSPECO

Feito o cadastro, a imobiliria comea a trabalhar o imvel. Comea-se a


divulgao do imvel, o atendimento ao cliente interessado pelo imvel e o
retorno ao proprietrio informando os resultados alcanados pela imobiliria no
trabalho com o imvel

5.1 DIVULGAO DO IMVEL

A divulgao pode ser feita de vrias formas: site, outdoors, classificados e


outros. Vamos ver agora como gerar um classificado para ser enviado ao veculo
de comunicao para publicao. Este processo disparado em Imobiliria
Rotinas Prospeco Classificados.

85
Aps clicar no + para a gerao de um novo registro, informa-se: uma
Descrio, para identificar o anncio; o Veculo de comunicao onde o
anncio ser veiculado; uma Observao que far parte de todos os anncios
gerados; o Estgio Impresso, Gerado ou Publicado; Utilizado para
Locao ou Venda; Dt. Incio Publicao e Dt. Fim Publicao definem o
perodo de publicao dos classificados; e Apresenta Valor informa se o valor
de venda ou de aluguel far parte ou no do texto do classificado.

Gravado o cabealho do classificado, vem ento a vinculao dos imveis deste


classificado. Esta incluso pode ser feita imvel a imvel ou por uma tela
adicional. Veremos primeiro a imvel a imvel para conhecermos os campos e
suas funes.

Ao clicar no cone + da barra de tarefas o sistema gera ento um registro para


informarmos o novo Imvel do classificado; selecionamos o N Anncio que
o nmero da sequncia dos anncios do imvel, cadastrado na tela Imveis;
86
a marcao Publicar informar se o imvel far parte ou no dos anncios deste
classificado; o Valor a informao do valor aproximado do texto do anuncio;
o campo Gerente permite que a imobiliria faa uma gesto dos anncios por
gerente de carteria; e Anncio Completo um campo inferido pelo sistema
apresentando o texto completo do anncio publicado.

Ao clicar no boto Buscar Anncios a tela abaixo apresentada:

Ela permite que selecionemos os imveis a serem vinculados ao anncio.


Informado os valores para o filtro e aps clicar no boto Ok ento
apresentada uma mensagem informando a quantidade de imveis vinculados ao
classificado e, caso haja algum problema, qual o problema encontrado: se falta
de anncios no imvel, se algum imvel j tinha sido vinculado ao mesmo
classificado, etc.

Executamos a rotina com os mesmos parmetros e a seguinte mensagem foi


apresentada:

87
5.2 PRIMEIRO ATENDIMENTO A PROSPECTS

A ligao chega imobiliria e atendida por algum responsvel pelo primeiro


atendimento. Esta pessoa faz o primeiro cadastro, com os dados bsicos
definidos pela imobiliria e encaminha a ligao para um corretor. Este processo
disparado em Imobiliria Rotinas Prospeco FAC Ficha de
Atendimento ao Cliente.

No momento do cadastro da FAC o atendente pode verificar se j tem algum


Prospect cadastrado para o cliente e, caso encontre, j vincular este prospect
FAC, caso no exista, no momento da gravao o prospect ser gravado e
vinculado FAC; o Nome e o Sexo do cliente e o Telefone, que pode ser
pego no identificador de chamadas; o Interesse em informa se o cliente est
interessado em deixar seu imvel, fazer avaliao, alugar ou comprar um
imvel; o Veculo informa o veculo de comunicao pelo qual o cliente chegou
at a imobiliria; o Tipo de Imvel pelo qual o cliente procura; e o Corretor
responsvel pela FAC;.
88
Os demais campos sero definidos de acordo com a necessidade de cada
imobiliria.

Aps gravar a FAC o atendente informa ao corretor que tem uma nova FAC
direcionada a ele. Ele ento dar continuidade ao atendimento.

5.3 TRIAGEM DOS PROSPECTS

Quando o corretor acessa as FACs, ele ver apenas as FACs que ele
responsvel. Aos poucos, com os contatos do corretor com o cliente, ele
complementa as informaes da FAC e atende ao cliente.

As abas Geral e Prospect contm dados sobre tipo de interesses apresentado


pelo cliente e dados sobre o cliente.

89
A aba Telefones Prospect permite a incluso de outros telefones para contato
com o cliente.

A aba SACs exibir todos os SACs vinculados a esta FAC permitindo um rpido
acesso a todas as informaes do SAC, bastando para isso um duplo clique sobre
o SAC desejado.

A aba Imveis da FAC permite a apresentao dos imveis vinculados FAC


bem como disparar vrias aes para melhor controle destes imveis.

90
O boto Aes... permite chamar vrias funcionalidades como apresenta a
imagem a seguir:

O Vincular Imveis... chama a tela Pesquisa por Imveis para que o


corretor possa pesquisar imveis que atendam necessidade do cliente. Este
processo vermos mais a frente neste manual.

O Solicitar Visita altera o tipo de interesse do imvel para uma entrega de


chaves. Com isso pode-se entregar as chaves dos imveis a um corretor ou a um
cliente e imprimir um termo de entrega de chaves para controlar a visita ao(s)
imvel(is). Quando feita a solicitao das chaves, por esta opo ou pela tela
de resultado da pesquisa de imveis, o estgio do imvel alterado para Chave
ausente.

Caso o cliente tenha feito uma solicitao de chaves para o imvel esta opo
habilitada e ele pode usar a opo Retornar Visita para fazer ento a
devoluo das chaves conforme tela a seguir.

91
Informado o motivo, que obrigatrio, e uma observao (opcional), ao clicar no
boto Ok registrada a devoluo da chave e o estgio do imvel alterado
para Disponvel.

Muitas vezes o cliente faz propostas ao imvel. Esta proposta registrada


atravs da opo Realizar Proposta que abre a tela a seguir:

Ao clicar em Ok o sistema registra a proposta e habilita a opo Alterar


Proposta que exibir a mesma tela e permitir a alterao dos dados da
proposta.

Quando se tem imveis vinculados FAC que tenham sido tambm solicitado
chaves dos mesmos, pode-se ento imprimir o Termo de Sada Chaves. Isso
pode ser feito clicando no boto na barra de ferramentas principal da tela.

Nesta barra temos tambm os botes SAC Rpido, que permite a insero
rpida de um SAC e o boto Inserir SAC que chama a tela Inserir SAC para
a incluso de um SAC completo.

5.4 LEVANTAMENTO DA NECESSIDADE DO CLIENTE

O levantamento da necessidade do cliente pode ser feito de duas formas: atravs


da opo Vincular Imveis... do boto Aes... da aba Imveis da FAC da
tela FAC Ficha de Atendimento ao Cliente ou ento em Imobilirias
Rotinas Prospeco Pesquisa por Imveis. Quando se utilize a primeira
opo o sistema j vincula, automaticamente, os imveis selecionados FAC, se
se utiliza a segunda opo a vinculao FAC tem que ser feita manualmente
pelo usurio.
92
O cabealho desta tela nos permite a criao rpida de um filtro utilizando parte
da Descrio do imvel, uma faixa de Vlr. Aluguel e/ou Vlr. Venda e se a
busca vai ser feita pelos imveis De locao e/ou De venda.

O boto Buscar aplica o filtro base de dados e retorna o resultado da busca


na aba Resultado. O boto Limpar limpa todas as opes informadas para a
criao do filtro.

Tambm na aba Resultado temos, na coluna Interesse os botes: No


disponvel que fica sempre desabilitado; Registrar Inter. para definir o
interesse do cliente pelo imvel, este boto vincula o imvel FAC listando-o na
aba Imveis da FAC; quando ser registra o interesse o boto muda para
Remover Inter. para retirar o interesse pelo imvel e remov-lo da lista dos
imveis da FAC.

Na coluna Visitas temos os botes: No disponvel que fica sempre


desabilitado; Adicionar Visita para solicitar a reserva de chaves do imvel,
quando se reserva a chave do imvel ele automaticamente registra o interesse
pelo imvel e o inclui na lista dos imveis da FAC; Remover Visita que remove
a solicitao das chaves, mas mantem o interesse pelo imvel.

O boto FAC Rpido abre a tela a seguir e permite a insero de uma FAC
resumida para o corretor informado no parmetro TIMCORFACRAP.

93
O boto permite a impresso do termo de entrega de chaves.

Na aba Caractersticas pode-se informar mais parmetros para a construo


do filtro: se Loc. Exclusiva estiver marcado, s ser retornado imveis onde a
imobiliria tem exclusividade de locao; se Ven. Exclusiva estiver marcado,
s ser retornado imveis onde a imobiliria tem exclusividade de venda; se
Sem Placa estiver marcado, s retorna imveis sem placas; em Vagas
Garagem informa-se a quantidade de vagas informada; em Quartos se
informa a quantidade de quartos desejado com o intervalo de quartos definidos
por De e a.

Na aba Localizao podemos informar parte do Endereo, uma Cidade


especfica e/ou um Estado para ser utilizado na construo do filtro de busca
pelo imvel. Podemos tambm informar at 4 (quatro) bairros para que sejam
utilizados na pesquisa.

94
A aba Outros nos permite selecionar os Estgios dos imveis, podemos
tambm restringir a pesquisa a imveis de determinado Captador, em
determinado Edifco e/ou Empreendimento e de um Tipo Imvel
desejado.

A aba Todos nos permite ver/editar todos os parmetros informados para a


construo do filtro.

Ao selecionar um imvel na aba Resultado as fotos deste imvel, quando


existirem, sero exibidas na aba Imagens.

Ao clicar duas vezes sobre uma miniatura da foto a mesma ser exibida em
tamanho maior, permitindo a navegao entre as fotos utilizando os botes < e
95
> nos cantos da parte inferior da tela para foto anterior e foto seguinte,
respectivamente.

Caso o imvel no tenha fotos a mensagem semelhante a exibida abaixo


mostrada ao usurio.

5.5 FEED-BACK AO PROPRIETRIO

O feed-back ao proprietrio pode ser feito de duas formas: atravs da opo


Impresso Relatrios Formatados Carta de Retorno (Locao) da tela
Imveis ou ento em Gesto Imobiliria Relatrios Locao Carta
de retorno por filial. Quando se utilize a primeira opo o sistema j gera a
carta do imvel selecionado.
96
Se se utiliza a segunda opo a tela abaixo exibida para o usurio informar de
qual filial se deseja gerar a carta de retorno.

Em ambos os casos a carta abaixo gerada.

97
6 LOCAO

6.1 EFETIVAO DA LOCAO COM DIVERSOS TIPOS DE GARANTIA

Imobiliria\Cadastros\Contratos\Cadastro de Locao

Pelo contrato de locao que se estabelece o vnculo da administradora


(Imobiliria) com o inquilino, em relao a um imvel.

Nota: obrigatrio que haja um Contrato de Administrao, para se ter um


Contrato de Locao.

No cabealho da tela temos a identificao do contrato; do imvel locado e


do contrato de administrao, que gerar o contrato de locao. A pasta
fsica onde o contrato est armazenado tambm identificada no cabealho;
bem como as possveis pendncias a serem resolvidas neste contrato
(lembretes).

98
Ao informar o contrato de administrao o sistema ir sugerir valores para os
campos a seguir:

na Aba Geral: Imobiliria;


na Aba Contrato: 'Qtd. dias at o repasse' e 'Vlr. Aluguel';
na Aba Administrao: 'Tx. Adm. (%)', 'Cobrar Tx. Interm.', 'Tx.
Interm. (%)', 'Nro. parcela de incio de cobrana' e 'Diludo em (qtd.
parc.)';
na Aba Repasse: ' Garantido' e 'Qtd. dias at o repasse';
na Aba Negociao \sub aba Geral: Qtd. meses de locao e Vlr.
Aluguel Negociado.

6.1.1 ABA GERAL

Na aba Geral temos a imobiliria (filial) que administra o contrato; a conta


corrente que receber os aluguis; o gerente da carteira do contrato; o
atendente responsvel pelo contrato; informao se o boleto est ou no
bloqueado para este contrato; e se o mesmo ou no transferncia, ou seja, o
contrato chegou a administradora vindo de uma concorrente, ou antes, era
administrado pelo prprio locador.

Imobiliria: informar a imobiliria que ser a administradora deste contrato.

Conta Corrente: informa-se a conta corrente para gerao dos boletos e


recebimento do aluguel.

Ger. de Carteira: informar o gerente da carteira, o responsvel pelo imvel


junto administradora.
99
Atendente: informar o colaborador responsvel pelo atendimento deste
contrato.

Bloquear Boleto: se marcado o boleto no poder ser impresso.

Motivo Bloqueio: descrever neste campo o que levou a administradora


bloquear o boleto.

Exemplo: quando o cliente est muito atrasado, sendo necessrio acionar o


'Jurdico', os outros boletos no so enviados a ele at que pague o boleto
atrasado.

Transferncia: Se marcado significa que o contrato veio de outra imobiliria,


ou estava sendo administrado pelo prprio locador, ou seja, no foi captado pela
administradora.

6.1.2 ABA INQUILINO

Ao cadastrar um contrato de locao ser necessrio informar pelo menos um


inquilino responsvel pelo recebimento do boleto. A verificao de que se tem
pelo menos um responsvel feita ao se gerar as parcelas do contrato de
locao, ou seja, impossvel gerar as parcelas se no houver um inquilino
marcado como Responsvel pelo boleto. Assim, o parceiro da parcela gerada
(que um financeiro do ERP Sankhya) ser este inquilino.

Nesta aba que se identifica o inquilino, j cadastrado no sistema como um


parceiro e define-se, se este ser ou no o Responsvel pelo boleto do
aluguel.

100
6.1.3 ABA CONTRATO

Nesta aba tem-se estipulado o prazo do contrato; o valor do aluguel; se o


pagamento ou no antecipado; o ndice de correo a ser aplicado no
reajuste; a periodicidade do reajuste; o tipo de garantia do contrato de
locao; a destinao e a atividade a ser desenvolvida no imvel locado.

Qtd. Meses de locao: prazo de durao do contrato em meses.

Vlr. Aluguel: valor estipulado para o aluguel.

Pagamento Antecipado: marcar esta opo se o aluguel for pago adiantado.


Isto , ms antecipado.

ndice de correo: O ndice de reajuste adotado deve ser informado neste


campo do contrato. ndice que ser usado para reajuste do aluguel.

Periodicidade Reajuste: O aluguel ser reajustado anualmente,


semestralmente e etc., ou por outro tipo de perodo de tempo? Selecione o
perodo de reajuste ideal.

101
Tipo Garantia: informa-se o tipo de garantia do contrato Ex. Fiador. Cada
tipo escolhido habilitar uma aba correspondente, onde se estabelecer o vnculo
entre a garantia oferecida e a locao. O exemplo acima habilitou a aba
Garantia - Fiadores.

Os tipos de garantias permitidos so:

Fiadores: onde outros parceiros daro garantia de honrar as


obrigaes dos contratos, caso o inquilino no as consiga.
Imvel Cauo: um imvel quitado ser oferecido como garantia do
contrato.
Poupana: ser exigido do inquilino um depsito no valor de N *
ALUGUEL para garantia do contrato.
Seguro: o inquilino far um seguro e este passar a ser a garantia do
contrato.
Ttulo de Capitalizao: o inquilino comprar um ttulo de
capitalizao que ter seu valor repassado administradora, em caso
de descumprimento do contrato ou ser resgatado pelo inquilino no
final da locao.
Sem Fiana: em caso excepcional e acordado entre todas as partes
(Locador, Inquilino, Administradora), o inquilino ficar desobrigado de
oferecer garantias e Outros, caso seja oferecido ao inquilino, tambm
em casos excepcionais, garantias diferentes das anteriormente citadas.

Ateno: obrigatrio ter um tipo de garantia vinculado a um contrato de


locao. Ao gerar as parcelas da negociao, as regras abaixo sero aplicadas:

Garantia do tipo Fiadores deve possuir ao menos um Fiador


cadastrado;
Garantia do tipo Imvel Cauo deve possuir ao menos um Imvel
cadastrado;
Garantia do tipo Poupana deve possuir ao menos uma Poupana
cadastrada;
Garantia do tipo Seguro deve possuir ao menos um Seguro
cadastrado;
102
Garantia do tipo Cauo deve possuir ao menos um Valor de Cauo
cadastrado;
Garantia do tipo Ttulo de capitalizao deve possuir ao menos um
Ttulo de Capitalizao cadastrado;
Garantia do tipo Sem fiana ou Outros devem ser acompanhados de
uma justificativa (campo Justificativa).
Destinao: destinao do imvel - Comercial, Residencial ou ambos (Misto).

Atividade: quando o imvel for destinado ao comrcio informa-se neste campo


a atividade deste. Exemplo: Escritrio de Contabilidade.

Tambm sero exibidos: a data do encerramento do contrato; a data do


ltimo reajuste; o valor da ltima negociao; a data do prximo
reajuste; o dia de vencimento do aluguel; a data do incio do contrato, que
a data de incio da primeira negociao; as datas de incio e trmino da
ltima negociao.

6.1.4 ABA ADMINISTRAO

Ao alugar um imvel o locador paga uma taxa de intermediao, que se


refere a uma taxa pelo servio prestado pela imobiliria. Este pagamento
sempre cobrado abatendo o valor do repasse ao(s) proprietrio(s) de acordo
com seu percentual de posse.

Define-se nesta aba a forma como ser calculado o IRRF (Imposto de Renda
Retido na Fonte); a taxa de administrao a ser cobrada neste contrato de
locao; se ser ou no cobrado a taxa de intermediao e se sim, o
percentual da mesma, o nmero da parcela onde se inicia a cobrana da
taxa e em quantas parcelas a taxa ser cobrada.

103
O valor da taxa de intermediao calculado como um percentual (campo
Tx. Interm. (%)) sobre o Vlr. do Aluguel Negociado da primeira
negociao. Este valor pode ser diludo em um nmero qualquer de parcelas,
definidas no campo Diludo em (qtd. parc.) e ter incio a partir da parcela
definida no campo Parc. Incio cobr.. O valor da taxa de intermediao ser
uma linha de detalhamento da parcela, sempre recebida do Locador e
repassada para a Administradora.

Ao gerar um repasse o valor da taxa de intermediao da parcela subtrado


do repasse e incide negativamente no clculo da taxa de administrao.

6.1.5 ABA REPASSE

Na aba Repasse tem-se a informao, se o repasse ser garantido ou no, e


caso no seja garantido, em quantos dias teis, aps o pagamento da parcela
de aluguel, ser feito o repasse ao Locador.

6.1.6 ABA NEGOCIAES

Nesta aba temos duas formas de visualizao: o Modo Grade, que exibe os
dados da negociao em forma de planilha.

Ou o Modo Formulrio, que exibe os dados verticalmente.

104
No cabealho da aba em modo formulrio, encontram-se o contador da
negociao; seu estgio; e o dia de vencimento do aluguel.

6.1.6.1 SUB-ABA GERAL


Informe aqui, a data de incio de vigncia da negociao; sua quantidade de
meses e a exibio da data do trmino da negociao; o valor do aluguel
negociado; e se os boletos sero ou no isentos da tarifa bancria.

105
6.1.6.2 SUB-ABA SEGURO CONTRA INCNDIO
Faz-se aqui a identificao da aplice do seguro; o valor do seguro; as
datas de incio e trmino da cobertura do seguro; e a informao se ele foi
feito ou no atravs da administradora.

O seguro contra incndio da negociao apenas informativo.

6.1.6.3 SUB-ABA OBSERVAO


Campo de livre digitao para quaisquer anotaes que a administradora julgar
relevantes no cadastro deste contrato.

6.1.6.4 SUB-ABA PARCELAS


Esta sub-aba alimentada pela opo Gerar Aluguis do boto Aluguis

106
A quantidade de parcelas geradas ser igual ao Prazo da locao.

Um duplo clique sobre qualquer parcela apresentada na grade abrir a tela


Aluguis Repasse, permitindo que sejam feitos ajustes nas parcelas.

Um contrato de locao sempre est vinculado a um contrato de


administrao e pode ter diversas negociaes sendo que apenas uma
poder estar ativa.

Somente uma negociao ativa est apta a gerar parcelas de aluguel. Se o


usurio tentar gerar parcelas de aluguel para contratos no ativos o sistema
apresentar a seguinte mensagem:

107
Opo Gerar Aluguis

Uma parcela um financeiro do ERP Sankhya/Jiva, seu valor de desdobramento


composto de acordo com os detalhamentos vinculados a ela. Sempre est
ligada a uma negociao. A conta corrente definida no contrato de locao
utilizada nas parcelas.

Uma parcela de aluguel uma parcela que possui origem Aluguel.

O Valor do Aluguel informado na negociao, a taxa de administrao, a taxa


de intermediao e, se necessrio, o IRRF, so inseridos como detalhamentos
para estas parcelas.

Caso, no contrato de locao, o campo Pagamento antecipado esteja marcado,


o perodo referente ao pagamento ser sempre o ms posterior data de
vencimento. Caso contrrio, este perodo ser referente ao ms anterior data
de vencimento.

O Trmino da Vigncia da negociao sempre a data de incio da negociao


mais o n de meses estipulado no prazo menos um dia. Ou seja, o dia anterior
ao de seu incio.

Quando o Dia de Vencimento (aba Geral da Negociao) difere do Incio de


Vigncia, dois cenrios podem acontecer:

Contrato adiantado: O valor da diferena em dias entre a data de vencimento


do primeiro aluguel e o incio da vigncia da negociao acrescido,
proporcionalmente, no primeiro aluguel. Por exemplo, considerando:

Incio de Vigncia* = 01/01/2015


Prazo da locao* = 12
Dia de Vencimento* = 10
Valor do Aluguel* = R$ 300,00
Logo:

Dt. Venc. da primeira parcela = 10/01/2015


Perodo primeiro boleto = 01/01/2015 09/02/2015 (39 dias)
Valor do primeiro boleto = R$ 390 (valor aluguel + valor de 9 dias)
Vencimento do segundo boleto = 10/02/2015
Perodo segundo boleto = 10/02/2015 09/03/2015 (30 dias)
Trmino da Vigncia = 09/01/2016
108
Contrato vencido: Depende do parmetro TIMMINDIASALU (nmero mnimo
de dias para a gerao de primeiro aluguel, com valor menor que o valor da
negociao).

Caso o valor da diferena em dias entre a data de vencimento do primeiro


aluguel e o incio da vigncia da negociao, seja maior que o parmetro, o
primeiro aluguel ser somente o valor proporcional desta diferena, em
relao ao valor do aluguel da negociao. Por exemplo, considerando:

TIMMINDIASALU = 15
Incio de Vigncia* = 01/01/2015
Prazo da locao* = 12
Dia de Vencimento* = 20
Valor do Aluguel* = R$ 300,00
Logo:

Dt. Venc. da primeira parcela = 20/01/2015


Perodo primeiro boleto = 01/01/2015 19/01/2015 (19 dias)
Valor do primeiro boleto = R$ 190 (valor de 19 dias)
Vencimento do segundo boleto = 20/02/2015
Perodo segundo boleto = 20/01/2015 19/02/2015 (30 dias)
Trmino da Vigncia = 19/12/2015
Caso o valor da diferena em dias entre a data de vencimento do primeiro
aluguel e o incio da vigncia da negociao, seja menor que o parmetro, o
primeiro aluguel ser o valor do aluguel da negociao acrescido do valor
proporcional desta diferena em relao a este valor. Por exemplo,
considerando:

TIMMINDIASALU = 15
Incio de Vigncia* = 01/01/2015
Prazo da locao* = 12
Dia de Vencimento* = 10
Valor do Aluguel* = R$ 300,00
Logo:

Dt. Venc. da primeira parcela = 10/02/2015


Perodo primeiro boleto = 01/01/2015 09/02/2015 (39 dias)
Valor do primeiro boleto = R$ 390 (valor aluguel + valor de 9 dias)
Vencimento do segundo boleto = 10/03/2015
Perodo segundo boleto = 10/02/2015 09/03/2015 (30 dias)

109
Trmino da Vigncia = 09/01/2016

Opo Criar Parcela Neg. Selecionada

Esta opo abrir a tela de Aluguis e Repasses permitindo a incluso de


novas parcelas na negociao. Se a negociao estiver ativa, a parcela pode ser
do tipo Avulso ou MFD, se j estiver extinta s poder ser parcela de
Fechamento.

Opo Remover Todos os Aluguis

Esta opo ir remover os aluguis da negociao. Contudo, estes s podero


ser excludos se nenhuma parcela tiver sido baixada.

Opo Alterar Aluguis

possvel alterar o valor, data de vencimento e tarifa de diversas parcelas.

Ao selecionar uma data, esta ser determinada como a nova data de


vencimento da parcela, definida no campo A partir da parcela.

Nesta parcela tambm cobrada a diferena proporcional de dias (com base no


Valor do Aluguel) entre a nova data de vencimento e o vencimento antigo.

Ainda, a data de vencimento e o perodo (da vigncia) de todas as parcelas


posteriores sero alterados.

110
Opo Detalhamento em vrios aluguis

possvel inserir um mesmo detalhamento em diversas parcelas em aberto da


negociao selecionada.

O intervalo de parcelas que sero gerados os detalhamentos definido nos


campos A partir da parcela e at a parcela.

6.1.7 ABA LOCADORES

Esta aba destina-se apenas visualizao dos proprietrios do imvel.

111
6.1.8 ABA GARANTIA - FIADORES

Habilitada pela opo Fiadores da marcao Tipo de Garantia\aba Contrato.

Nesta aba vincula-se o(s) fiador(es) do contrato. O fiador pode estar Ativo ou
Exonerado. Quando Exonerado tem-se que informar a data da exonerao.

6.1.9 ABA GARANTIA IMVEL CAUO

Habilitada pela opo Imvel Cauo da marcao Tipo de Garantia\aba


Contrato.

112
Nesta aba informam-se os dados do registro da cauo do imvel ofertado
em garantia da locao. Caso o imvel seja cadastrado, informar seu cdigo
no campo Imvel, se no, deixar este campo vazio.

Informa-se o cartrio onde foi lavrado o termo de cauo; o livro e a(s)


folha(s) deste termo; a data da lavratura; o cartrio onde foi feita a averbao
do imvel; o nmero e a data da averbao; e a circunscrio.

6.1.10 ABAS: GARANTIA - CAUO, GARANTIA - POUPANA,


GARANTIA - SEGURO OU GARANTIA - TTULO DE CAPITALIZAO.

Todas estas abas so habilitadas pela marcao Tipo de Garantia\aba Contrato.

H exemplo da aba Garantia - Imvel Cauo estas abas apresentam, data do


depsito; a data final da cobertura; o banco responsvel; a agncia ou
seguradora; o valor do depsito ou da cobertura; o nmero da aplice.

No caso se ser poupana a valor corrigido e a data da ltima correo.

113
Boto Corrigir

Este boto s ser exibido para Garantias de Poupanas. Quando o tipo de


garantia Poupana, possvel aplicar os ndices de poupana no valor
depositado desde a data do depsito at a data atual, atualizando os campos
Vlr. Corrigido e Dt. ltima Correo. Caso deseje salvar as alteraes clique
no boto Salvar.

Parmetros para correo do valor do depsito da poupana:

TIMCODMOEPOUPA: Cdigo Moeda para poupana. Utilizado na correo do valor


do depsito do tipo de garantia poupana.

Na barra de comandos acima do cabealho do contrato de locao encontra-se o


boto Opes..., que nos oferece o menu a seguir:

6.2 FECHAMENTO DO CONTRATO DE LOCAO - OPO FINALIZAR


CONTRATO
Para finalizar um contrato ser necessrio, antes de tudo,
lanar uma parcela do tipo Fechamento e lanar nesta parcela os
detalhamentos do fechamento. Caso no exista esta parcela, com pelo menos
um lanamento, o contrato no poder ser finalizado.

Ao finalizar um contrato todas as parcelas a vencer, do tipo Aluguel, da


negociao ativa sero canceladas, assim, no sero mais visualizadas na tela
Aluguis e Repasses. O Estgio do contrato e da negociao sero alterados
para Extinto e o contrato do imvel para A Disponibilizar.

114
ATENO: caso uma parcela seja cancelada e tenha algum detalhamento de
compensao, esta compensao ser extinta junto com o contrato, deixando
o ttulo em aberto para ser compensado futuramente.

6.3 VERIFICAO DAS CONTAS DO IMVEL - OPO VISUALIZAR


CONTAS DO IMVEL

Esta opo abre a janela Contas do Imvel que permitir visualizar as contas
cadastradas para o imvel da locao e, caso o usurio deseje, consultar o site
da conta selecionada clicando no boto Abrir Site da Conta.

Opo SAC Rpido

Ao selecionar esta opo, ser exibida a tela Lanamento rpido de SAC,


permitindo uma incluso rpida no SAC, que j ser inserido como concludo.

115
Opo Inserir SAC

Esta opo abrir a tela Inserir SAC j com os SACs vinculados a este
contrato de locao. A insero de SAC e suas consultas sero detalhadas em um
tpico mais frente neste manual.

6.4 CLCULO E RETENO DO IRRF

O valor do IRRF inserido automaticamente como um detalhamento a uma


parcela, apenas se o inquilino responsvel for uma pessoa jurdica e o locador
uma pessoa fsica. O campo Tipo do IRRF informa qual valor ser utilizado
como base do clculo (valor aluguel ou aluguel menos taxa de administrao). O
clculo feito de acordo com as faixas definidas na tabela de faixas de impostos
do ERP Sankhya/Jiva (TFPFAI).

Os parmetros utilizados para sua gerao so:

TIMHISTDETLIRRF: Tipo de detalhamento que ser utilizado no


detalhamento gerado do IRRF;
TIMCODTABIRRF: Cd. Tabela utilizada para IRRF;
TIMTIPOTABIRRF: Tipo Tabela utilizada para IRRF.
O IRRF includo na parcela como um ou vrios detalhamentos, de acordo com
o nmero de proprietrios que iro recolher o imposto (definido pela tabela). O
campo Parceiro, destes detalhamentos, far o vnculo entre o detalhamento de
IRRF e o proprietrio.

6.5 ENVIO DE COBRANA PARA O JURDICO

Enviar parcelas em atraso ao DEJUR - Automaticamente via job, em


periodicidade predefinida.

Uma parcela pode ser enviada ao jurdico por falta de pagamento. Para isto,
ela deve estar com o nmero de dias em atraso maior do que o definido no
parmetro TIMQTDDIASDEJUR e deve possuir a TOP especificada no
parmetro TIMTOPGERALUG. A rotina de envio para o jurdico ser executada
conforme o parmetro de agendamento TIMAGEFINDEJUR que ter ser valor
definido conforme o padro cron.

O padro cron originrio do UNIX e tem 5 parmetros: Min Hor Dia Ms Sem.
Que so: Min - Minuto da execuo (De 0 a 59); Hor Hora da Execuo (De 0 a
23); Dia Dia da execuo (De 0 a 31); Ms Ms da execuo (1 a 12); Sem

116
Dia da semana da execuo (De 0 a 6, 0 domingo). Em todos os parmetros
pode-se utilizar o * que indica todos os valores possveis. A ttulo de exemplo 1
13 * * * indica que o processo roda todos os dias s 13:01.

Quando a parcela enviada para o jurdico, os campos Dt. Ida Jurdico e


Advogado so definidos como a data atual e o parmetro TIMNOMEADVOG,
respectivamente. Alm disso, o estgio da parcela ser alterado para Jurdico.

Caso deseje, o usurio poder impedir a impresso de boletos manualmente,


marcando a opo Sem Boleto do contrato de locao ao qual pertence
parcela enviada ao jurdico.

Sobre a mudana de estgio do contrato de locao, favor consultar o Anexo II


Diagrama de Estado.

6.6 ALUGUIS E REPASSES

Imobiliria\Rotinas\Locao\Aluguis e Repasses

As movimentaes financeiras especficas de locao, referentes s


negociaes vigentes dos contratos de locao, so realizadas nesta tela.

117
So filtradas nesta rotina todas as parcelas: de aluguel, avulsas, fechamento e
repasse.

As operaes disponveis nesta tela, atravs dos botes Juros e Multas, Gerar
Repasses, Cancelar Repasse, Pr-Visualizar Boleto e Imprimir Boleto, tm
como base o registro selecionado na grade.

Outras operaes financeiras tais como baixa e estorno, devem ser realizadas
na tela Movimentao Financeira.

No Modo grade, as receitas aparecem em Azul e as despesas em Vermelho.

6.6.1 INSERIR UMA NOVA PARCELA AVULSA

Uma parcela avulsa uma parcela inserida manualmente pelo usurio contra o
inquilino, ou seja, parcela de receita.

118
possvel lanar uma parcela avulsa em casos como, seguro contra incndio,
fechamento da negociao, etc.

A diferena de uma parcela para um financeiro que, por estar vinculada a um


contrato de locao, ela ser considerada no processo de repasse.

Para se lanar uma parcela avulsa, necessrio que exista uma negociao ativa
ou extinta. Caso a negociao esteja ativa, ser lanada uma parcela tipo
Avulsa, MFD ou Fechamento, caso a negociao esteja extinta, a parcela s
poder ser do tipo Fechamento.

Assim como as outras parcelas, o valor do desdobramento de uma parcela


avulsa composto pelos detalhamentos vinculados a ela.

Para inserir uma parcela de MFD deve-se clicar no boto + da barra de


tarefas e na aba Gesto Imobiliria, selecionar MFD no campo Tipo
Parcela e informar o nmero do contrato de locao, o sistema trar a
negociao ativa.

119
6.6.1.1 ABA LANAMENTO

Na aba Lanamento obrigatrio informar se a parcela ser de Receita ou


Despesa, a Dt. Negociao, o Vlr. do Desdobramento (que no caso ser o
valor do MFD), a Dt. Vencimento e a Natureza do MFD. Caso o parceiro no
seja informado, o sistema definir o inquilino responsvel pelo boleto como o
parceiro do MFD.

120
A parcela MFD no ter detalhamento.

Para as parcelas diferentes de MFD os campos Projeto, Natureza, Tipo de


Ttulo e Tipo Operao so definidos automaticamente atravs das
parametrizaes do sistema.

O campo Parceiro preenchido com o inquilino responsvel pelo boleto do


contrato de locao. Quando a parcela for do tipo MFD, e o parceiro no for
informado, a mesma regra ser aplicada.

O campo Conta Bancria preenchido com a Conta Corrente do contrato de


locao. Os campos Empresa e Banco so preenchidos com a Empresa e
Banco dessa conta corrente.

Os campos Projeto, Natureza, Tipo de Ttulo e Tipo Operao so


definidos automaticamente atravs das parametrizaes abaixo:

TIMTOPGERALUG: TOP para gerao de parcela aluguel;


TIMNATGERALUG: Natureza para gerao de aluguis.
TIMPROJGERALUG: Projeto para gerao de financeiros aluguis.
TIMTITGERALUG: Tipo de Ttulo para gerao de aluguis.

121
6.6.2 INSERIR UM DETALHAMENTO AVULSO

6.6.2.1 ABA DETALHAMENTOS

O valor de desdobramento de uma parcela composto pelos detalhamentos


desta parcela. Para alter-lo, pode ser necessrio inserir um novo detalhamento
ou alterar o valor de um j existente. As regras de alterao do valor da parcela
so:

Parcela de aluguel, avulsa ou fechamento: sero somados todos os


detalhamentos em que o campo Recebe de esteja como Inquilino e
subtrados todos os detalhamentos cujo campo Repassa para esteja como
Inquilino.

Parcela de repasse: sero somados todos os detalhamentos em que o campo


Repassa para esteja como Locador e subtrados todos os detalhamentos cujo
campo Recebe de esteja como Locador.

122
O tipo do detalhamento categoriza e sugere valores para outros campos do
detalhamento, como Base para Tx. Adm, Base para IRRF, Juros, Recebe
de e Repassa para.

O campo Parceiro pode ser informado manualmente e filtra os locadores do


contrato de administrao. Quando informado, ao invs de ratear o
detalhamento entre todos os locadores, este detalhamento ser includo,
integralmente, no repasse do locador especificado.

Um detalhamento pode ou no incidir no clculo da taxa de administrao, IRRF


e juros e multa, de acordo com a marcao dos campos Base para Tx. Adm. ,
Base para IRRF, Juros e Multa.

6.7 REPASSE DE ALUGUEIS PARA MLTIPLOS PROPRIETRIOS E


BENEFICIRIOS

6.7.1 BOTO GERAR REPASSE

Periodicamente, a administradora deve receber um aluguel, reter o que lhe de


direito e repassar o restante ao(s) locador(es) e beneficirio(s).

No sistema, o repasse de uma parcela de aluguel de um contrato de locao


composto de um ou mais financeiros de despesas, que igual quantidade
de locadores e beneficirios.

Para compor o valor destes financeiros de despesas so vasculhados todos os


detalhamentos da parcela de aluguel. Caso um detalhamento tenha um parceiro
definido e seja direcionado a um locador, ou seja, possui Recebe de ou
Repassa para igual Locador, este detalhamento ser considerado no clculo
do repasse apenas do parceiro do locador e inserido como um detalhamento
em sua parcela de repasse.

Caso um detalhamento no tenha um parceiro definido e seja direcionado a um


locador, ou seja, possui Recebe de ou Repassa para igual Locador, ele
ser rateado entre os locadores de acordo com seus percentuais de posse.

Os financeiros de repasse aos beneficirios sero calculados apenas aps o


trmino do clculo dos repasses aos locadores (proprietrios), tambm de acordo
com seus percentuais de repasse, e no possuiro detalhamento. Quando o
financeiro de repasse do beneficirio for criado, ser inserida, no detalhamento
do financeiro de repasse do locador, uma linha informando o valor do repasse
deste beneficirio. Este detalhamento tem seu tipo definido no parmetro
TIMHISDTLREPBEN e no complemento o nome do beneficirio.
123
Ao final da gerao das parcelas de repasse sero gerados detalhamentos na
parcela de aluguel para compensar o(s) repasse(s) efetuado(s) tendo como
atributos os valores definidos nos Parmetros da parcela de repasse.

O dia em que ser gerado o repasse baseado no valor do campo Dt. Repasse
de uma parcela: caso ele esteja preenchido ser possvel gerar o repasse desta
parcela para a data nele informada, caso contrrio, no ser possvel gerar o
repasse. Este campo calculado dependendo do valor do campo Dias para o
repasse, da aba Regras de Repasse da tela Contrato de Locao, e das
seguintes regras:

Aluguel garantido: o valor do campo Dt. Repasse preenchido na gerao da


parcela e ser igual data do vencimento do aluguel adicionado o nmero de
dias do campo Dias para o repasse. Caso o aluguel garantido seja pago
antecipadamente, sua data de repasse passa a ser calculado com base na data
do pagamento da parcela.

Aluguel no garantido: o preenchimento do campo Dt. Repasse acontece na


baixa. Assim, depende apenas da data da baixa do aluguel. A data do repasse
ser a soma entre a data da baixa e o nmero de dias informado no campo Dias
para o repasse.

Algumas outras regras de repasse tambm so definidas na aba Regras de


Repasse da tela Contrato de Locao. So elas:

Tipo IRRF, Garantido, Taxa de Administrao, Tipo dos dias, Taxa de


Intermediao.

Depois de concluda a gerao do repasse, o mesmo entra no processo


financeiro de contas a pagar do ERP Sankhya.

6.7.2 GERAR REPASSE AUTOMTICO

Repasse automtico via Job, em periodicidade predefinida.

So gerados os repasses automaticamente para todas as parcelas que possuem


Dt. Repasse igual data da execuo do Job. As regras seguem as mesmas
definidas para Gerar repasse manual.

Sua periodicidade pode ser definida pelo parmetro TIMAGEGERREP, que segue
o padro Cron.

O padro cron originrio do UNIX e tem 5 parmetros: Min Hor Dia Ms Sem.
Que so: Min - Minuto da execuo (De 0 a 59); Hor Hora da Execuo (De 0 a
23); Dia Dia da execuo (De 0 a 31); Ms Ms da execuo (1 a 12); Sem

124
Dia da semana da execuo (De 0 a 6, 0 domingo). Em todos os parmetros
pode-se utilizar o * que indica todos os valores possveis. A ttulo de exemplo 1
13 * * * indica que o processo roda todos os dias s 13:01.

6.7.3 NOTAS DE SERVIO DO REPASSE

Quando uma parcela possuir um detalhamento do tipo Taxa de Administrao


ou Taxa de Intermediao (definidos pelos parmetros TIMHISTDETLTXAD e
TIMHISTDETLTXINT, respectivamente) e for gerado o repasse desta parcela,
sero criadas notas de servio aos proprietrios, uma para taxa de
administrao e outra para taxa de intermediao.

A nota possuir, no campo Financeiro Repasse, uma referncia para a


parcela de aluguel que a originou. Os outros campos informados
automaticamente na nota e em seu item sero:
A empresa, data da negociao e centro de resultado, copiados da parcela
de aluguel.
O valor da nota o valor do detalhamento que especifica o valor da taxa
de administrao ou taxa de intermediao da parcela de aluguel.
A quantidade do item da nota ser sempre 1. O valor unitrio, valor total
e valor custos sero o valor do detalhamento, que especifica o valor da
taxa de administrao ou taxa de intermediao da parcela de aluguel.
Os parmetros abaixo

Definir um repasse como garantido

(Tela Contrato de Locao \ Aba Administrao).

Caso um contrato seja garantido, o repasse dos aluguis ser realizado


mesmo que a administradora no tenha recebido os aluguis dos inquilinos.
Ou seja, o repasse do aluguel realizado mesmo que este no esteja baixado.

Obs.: Mesmo com repasse garantido, em parcelas avulsas, o repasse apenas


ser efetuado aps a baixa da parcela.

6.7.4 BOTO CANCELAR REPASSES

Pela ao deste boto sero deletados do sistema todas as parcelas de


repasse, tanto dos beneficirios quanto dos proprietrios, todos os

125
detalhamentos de repasse da parcela de aluguel e todas as notas referentes
ao repasse.

6.8 REALIZA COMPENSAO DE TTULOS - AUTOMATICAMENTE AO


GERAR O REPASSE DE UMA PARCELA.

Pode ser necessrio incluir financeiros para o locador diretamente pelo sistema,
por exemplo: para adiantamentos, pagamentos de contas, pagamento de
anncios, etc.

Antes de gerar o repasse todos os ttulos vencidos dos locadores, que possuam
o campo Desdobramento Duplicata igual a ZZ sero compensados e
incorporados em forma de um detalhamento de dbito, caso o Recebe de
seja Locador ou crdito, caso o Repassa para seja Administradora, na
parcela de aluguel. Este detalhamento possuir como Parceiro o mesmo
parceiro do ttulo compensado, como tipo do detalhamento o tipo do
detalhamento definido no parmetro TIMHISDTLCOMREP e como valor o valor
de desdobramento do ttulo.

Para fazer a compensao lanado um ttulo com mesmo valor do ttulo


compensado, Receita/Despesa invertido e so ambos baixados com as TOPs
definidas nos parmetros TIMTOPBAIDESCOM e TIMTOPBAIRECCOM. Com isto, o
valor do ttulo compensado ser anulado.

6.9 BOTO JUROS E MULTA


Atualizar uma parcela com juros e multa.

O clculo de juros e multa necessrio quando, por exemplo, um cliente est em


atraso e deseja pagar seu boleto em qualquer banco em uma data futura.

Este clculo feito individualmente, ttulo a ttulo, para isto aberta a janela
Clculo de Juros e Multa, que j sugere como data base (novo vencimento) a
data atual.

126
A Dt. Novo Venc. poder ser modificada conforme for necessrio, e o novo
clculo ser feito ao clicar o boto Calcular tendo como referncia a diferena
em dias, entre a data base e a data de vencimento original do ttulo.

127
Depois de realizado o clculo as informaes apenas sero de fato salvas ao
clicar em Gravar. Ser gerado um detalhamento para os juros calculados,
outro para multa e caso haja correo monetria esta tambm ser includa em
outro detalhamento.

O valor original do campo Dt. Vencimento no ser alterado, o novo


vencimento do boleto ser deduzido atravs destes detalhamentos gerados.

Consequentemente, o valor ser embutido no valor desdobramento da parcela.

6.10 BOTES PR-VISUALIZAR BOLETO E IMPRIMIR BOLETO


Imprimir boleto da parcela.

Periodicamente o boleto de uma parcela emitido ao locatrio responsvel pelo


boleto.

Apenas parcelas do tipo: Avulsa, Fechamento e Aluguel, geram boletos.

possvel pr-visualizar e imprimir boletos de mltiplas parcelas


simultaneamente.

128
No momento da gerao do boleto todas as contas compensveis, que iro
vencer at 1 ms aps a data de vencimento do boleto sero includas como
detalhamentos (um detalhamento para cada conta). Consequentemente, o valor
ser embutido no valor desdobramento da parcela.

Caso existam detalhamentos de juros e multa, a data de vencimento do boleto


ser o Fim Perodo do detalhamento. Caso contrrio, ser o valor do campo
Dt. Vencimento da parcela.

Nota: Bloquear e desbloquear emisso de boletos - Contrato de Locao\Aba


Geral.

possvel impedir a impresso de boletos de todas as parcelas (aluguis e


parcelas avulsas) de um contrato de locao caso, por exemplo, um contrato ou
suas parcelas estejam no jurdico por falta de pagamento. Para isto, o campo
Sem boleto?* deve ser marcado. No ser possvel imprimir o boleto desta
parcela e ser emitido um aviso ao usurio.

6.11 GERAO DE ARQUIVOS PARA IMPRESSO


Para gerar o arquivo para enviar ao prestador de servio de impresso de
boletos, utiliza-se a rotina Gerao Arquivo de Remessa.

No painel da esquerda, seleciona-se a configurao que ser utilizada para a


gerao do arquivo.

129
Selecionada a configurao desejada, se o usurio j quiser enviar o arquivo por
e-mail, dever marcar, no painel direita, a opo Enviar Arquivo por E-mail
e informar o(s) E-mail(s) do(s) Destinatrio(s).

Feito isto, bastar clicar em Gerar arquivo e preencher as informaes


solicitadas.

130
7 VENDA DE IMVEIS

7.1 EFETIVAO DA PROPOSTA DE VENDA DO IMVEL

O imvel foi captado, anunciado, apresentado a clientes interessados e ento foi


feito a venda. Esta venda ento cadastrada no sistema para que fique
registrada e permita imobiliria levantar vrias informaes referentes a ela.

Isso se faz em

Imobiliria Cadastros Contratos Contrato de Interm. de Venda

No painel principal tem-se o cdigo, gerado automaticamente, o imvel da


venda, o contrato de administrao sobre o qual a venda feita, o
empreendimento do imvel (o imvel para ser vinculado a um contrato de venda
tem que estar com estgio Disponvel), o tipo do contrato (proposta, venda,
avaliao ou correspondente bancrio), a finalidade para a qual o imvel foi
131
adquirido (aluguel, investimento, moradia ou uso da famlia) e o estgio da
compra (proposta assinada, contrato, cancelado, registro, etc). No momento do
cadastro o estgio fica em branco, aps informar os compradores, e o percentual
destes totalizar 100%, pode-se alterar o estgio do contrato de venda.

Quando o estgio da compra Proposta Assinada o estgio do imvel ser


alterado para Reservado. Quando o estgio for Contrato e algum outro ativo, o
estgio do imvel ser Vendido. Quando o estgio for Cancelado o estgio do
imvel ser A Disponibilizar.

Na aba Geral informa-se as pessoas envolvidas na venda, a imobiliria que fez a


venda e as condies da venda e da posse do imvel.

Na aba Valores so definidos os valores e percentuais referentes venda. Os


campos bloqueados so inferidos pelo sistema.

A aba Notificao ser tratada mais frente quando for tratar de cobrana de
valores em atraso, que ser melhor detalhado em COBRANA DE VALORES
EM ATRASO mais a frente.
132
Na aba Data tm-se as datas da entrega de chaves do imvel, da assinatura do
contrato de compra, da proposta de compra, do cancelamento desta proposta e a
data do cadastro, que ser inferida automaticamente.

Na aba Compradores informamos os parceiros que compraram o imvel, o


percentual de posse de cada comprador, se o comprador est ativo e se ele o
responsvel pelos boletos a serem emitidos.

Na aba Forma Pagamento Venda informa-se a forma como a compra foi


parcelada. Este parcelamento apenas informativo e serve para o
preenchimento do contrato de compra e venda.

133
Define-se a periodicidade de vencimento das parcelas (mensal, bimestral, etc),
seu tipo (financiamento, diferena de financiamento, parcelas de comisso, etc),
a data do vencimento da primeira parcela, a quantidade de parcelas, o valor da
parcela, o ndice para correo da parcela at a entrega das chaves, o ndice
para correo da parcela aps a entrega das chaves (a data da entrega das
chaves definida na aba Datas) e alguma observao sobre o parcelamento.

Terminado o cadastro, pode-se gerar o contrato de compra e venda. Este


contrato pode ser criado na tela Relatrios Doc e Docx como descrito no item
Documentos personalizados do captulo de Parametrizao.

Ao selecionar Contrato de Compra e Venda o documento a seguir preenchido:

134
O boto Aes... nos apresenta 3 opes:

Opo Inserir SAC

Esta opo abrir a tela Inserir SAC j com os SACs vinculados a este
contrato de locao. A insero de SAC e suas consultas sero detalhadas em um
tpico mais frente neste manual.

135
Opo SAC Rpido

Ao selecionar esta opo, ser exibida a tela Lanamento rpido de SAC,


permitindo uma incluso rpida no SAC, que j ser inserido como concludo.

7.2 COBRANA DE VALORES EM ATRASO

Muitas vezes alguma parte (comprador ou vendedor) no cumpre com suas


obrigaes junto imobiliria e a imobiliria tem que tomar medias mais
enrgicas para que essas obrigaes sejam cumpridas. Essas medidas ficam
registradas atravs dos campos da aba Notificao

136
7.3 RATEIO DA COMISSO DE VENDAS

Quando se vende um imvel a imobiliria recebe uma comisso pela venda e a


rateia entre as pessoas envolvidas na venda. Este o rateio da comisso, dividir
a comisso entre os envolvidos no processo.

Na aba Rateio das Comisses de Venda cadastra-se as comisses a serem


pagas a todas as pessoas que participaram da venda, e estas pessoas tem que
estar cadastrada como corretores da imobiliria. Informa-se o cdigo do corretor,
a Atuao do corretor na venda (correspondente bancrio, captador do imvel,
chefe de equipe, corretor, gerente de corretor, gerente do empreendimento,
indicador do cliente ou parceria), o tipo de pagamento (folha, futura ou reca),
sobre qual valor ser aplicado o percentual da comisso (valor da venda, valor
da comisso recebida, valor livre, etc), a data de quando se pagou a comisso ao
corretor, caso a comisso tenha sido paga com base em uma nota fiscal,
informamos o seu nmero e o emitente da nota.

7.4 GERAO DAS NOTAS FISCAIS DA VENDA

Uma venda pode gerar vrias faturas e estas faturas esto vinculadas notas
ficais.

137
Para se gerar uma nota fiscal necessrio fazer a configurao das notas que
podero ser geradas. Esta configurao est no item Configurao de Notas
Fiscais no captulo de Parametrizao.

Configurado as notas, clica-se no boto Gerar Nota para a Administradora na


aba Rateio das Comisses de Venda:

ento apresentado a tela a seguir para que se informe a data da nota, o


parceiro para a qual a nota ser gerada, o valor da nota fiscal e o modelo com o
qual ser gerado a nota fiscal.

Ao clicar na lupa do Modelo de Nota a tela de pesquisa ser apresentada com os


modelos de notas fiscais configuradas para este tipo de venda, como mostrado a
seguir.

Ao clicar na lupa de Modelo de Nota o sistema lista os modelos configurados


para o tipo de venda, como veremos em CONFIGURAO DE MODELOS DE
NOTAS FISCAIS mais a frente.

138
Seleciona-se o modelo e clica-se no boto Ok para gerar ento a nota fiscal.

A aba Notas exibe todas as j geradas para a venda.

Ao clicar duas vezes sobre uma nota, abre-se a tela Central de notas que
permite alterar o(s) vencimento(s), o(s) valor(es) e outros dados do financeiro,
conforme a permisso do usurio.

139
Na tela da Central de notas pode-se, conforme permisso de acesso do usurio,
confirmar a nota clicando no boto Confirmar.

Para faturar a nota utilizamos a tela do Portal de Vendas.

No filtro lateral, na aba Filtros, informamos o Nmero nico da nota e clicamos


no boto Aplicar. Caso o usurio tenha permisso para faturar o boto Faturar
estar habilitado. Ao clicar no boto, informa-se a data do faturamento e clica-se
no boto Prximo.

140
Na tela seguinte informa-se a TOP de faturamento; a srie da nota e a data de
sada. Como as notas geradas pelo mdulo de gesto imobiliria tem apenas um
nico item, basta clicar no boto concluir para finalizar o faturamento da nota.

A aba Parcela(s) da(s) Nota(s) exibe todos os financeiros gerados para as


notas.

O boto Imprimir Boleto gera o boleto do ttulo selecionado.

141
Ao clicar duas vezes sobre uma parcela abre-se a tela Movimentao Financeira.

142
8 SAC
8.1 REGISTRO DE ATENDIMENTOS AO CLIENTE

Servio de Atendimento ao Cliente - SAC

8.1.1 INSERIR SAC

143
Esta rotina atender as seguintes tarefas:

lanamento de histricos simples e/ou padres para todos os produtos;


lanamento de solicitaes dos parceiros referentes a cada produto,
permitindo a ligao entre estes. O contrato de locao e o de venda
referencia o imvel e o de venda de lote referencia o loteamento e o
lote;
fazer solicitao de servios a terceiros e acompanhar a execuo do
mesmo.

A Origem da chamada poder ser: e-mail, evento externo, importao


(dados importados de rotinas anteriores), mdia social, on-line, ouvidoria,
presencial, site, telefone e processos internos.

A Finalidade da chamada poder ser: elogio, melhoria de processos,


ocorrncia, protocolo, reclamao ou sugesto.

144
O Produto ser: contrato de locao, corretor, empreendimento, imvel, e
parceiro.

Quando o Produto for Contrato de locao, Correspondente Bancrio, ou


Venda de Imvel, o imvel vinculado a estes produtos ser definido como
imvel do SAC.

Caso o produto seja Venda de Lote o lote da venda ser definido como lote do
SAC e o loteamento do lote tambm ser vinculado ao SAC.

Caso seja o produto um Lote o loteamento do lote tambm ser vinculado


ao SAC.

Se o SAC for uma solicitao de servios terceiro, ao marcar a opo


solicitao de servios a aba Solicitao de servio ser habilitada.

145
8.1.1.1 ABA GERAL

Todo o SAC pode ter um Parceiro vinculado a ele. Depois de informado o


parceiro, seleciona-se o Tipo SAC. O gerenciamento destes tipos de histricos
ser detalhado mais adiante.

Uma vez definido os valores acima, cadastra-se a Ocorrncia. Quando o SAC


solicitao de servios este campo utilizado para definir o servio a ser
prestado.

Pode-se, ento, informar uma Data prevista para a concluso deste SAC.

Nota: Quando a opo solicitao de servios estiver marcada o campo


Ocorrncia da aba Geral conter a descrio do servio solicitado, e ser
obrigatria a informao do tipo do servio prestado, na aba Solicitao de
servios.

146
8.2 SERVIOS E REPAROS EM IMVEIS - SOLICITAO DE SERVIO

Habilitada pela opo solicitao de servios no cabealho da tela.

Nesta aba se define o Tipo Servio da chamada que poder ser: adendo de
vistoria, avaliao, cobrana, conferncia, entrega de imvel, instalao de
placa, outros, prvia de vistoria, reparo, retirada de placa, retorno, vistoria
final ou 'vistoria inicial.

Define-se ainda quem ser o Prestador de servio executante; o


Responsvel pagamento, que poder ser: locador, inquilino ou
administradora.

O Estgio Solicitao s poder ser alterado utilizando os botes Executado,


Acertado e Cancelado.

O Valor do servio poder Gerar financeiro para pagamento ao prestador


de servio; caso o servio prestado no tenha agradado ao solicitante ou
interessado, este poder fazer uma Contestao do servio prestado.

Quando o ttulo gerado no financeiro tiver sua baixa processada o campo


Financeiro baixado ser marcado.

147
O cadastro do SAC s permite incluso. A nica alterao permitida para os
campos que se referem solicitao de servios.

Todo SAC gerado ter um Primeiro Acompanhamento gerado com o campo


Acompanhamento em branco. Aps definir a data de encerramento do
acompanhamento este no poder mais ser alterado.

8.3 ACOMPANHAMENTO DE ATENDIMENTOS AO CLIENTE

Tela para simples consulta. Quando no Modo grade mostrar todos os


acompanhamentos deste SAC.

148
No Modo formulrio os dados so apresentados para visualizao/edio.

No permitido inserir um novo acompanhamento utilizando o boto Novo,


apenas atravs do boto Encaminhar atendimento.

Pode-se definir a Dt. Prevista; j o campo Solicitao no permite alterao.

Os campos Dt. Incio Execuo e Trmino Execuo daro uma ideia do


tempo gasto para atender este acompanhamento, e quando o campo Dt.
Trmino Execuo tiver sido informado o sistema assumir que o
acompanhamento est encerrado e no permitir mais que o mesmo seja
alterado.

O campo Acompanhamento de livre digitao, contanto que o campo Dt.


Trmino Execuo no esteja informado, visando narrar o que foi feito para
atender solicitao do mesmo.

149
Ao fechar um acompanhamento, informando a data e hora de concluso, o
sistema perguntar se o usurio deseja encaminhar o atendimento para algum
ou simplesmente gravar e finalizar o acompanhamento.

Quando no se define para quem encaminhar o acompanhamento, o sistema


assume que ser para o usurio logado.

150
8.3.1 CONCLUIR SAC

Ao pressionar o boto Concluir SAC ser apresentada a tela "Fechamento do


SAC".

Caso tenha que Aguardar o cliente, para buscar o documento solicitado ou


tomar alguma outra atitude, antes que este SAC seja realmente concludo
bastar marcar esta opo.

Informa-se o Tipo Comunicao com o solicitante do SAC, que poder ser por
correspondncia, e-mail, pessoalmente, SMS ou telefone.

O Resultado deste SAC poder ser descrito neste campo de livre digitao.

Quando o Estgio for igual a Concludo, informa-se a Avalio, feita pelo


cliente, se: Elogio, Insatisfeito ou Satisfeito.

Quando o Estgio for Concludo com reclamao ser necessrio informar o


Motivo Reclamao, que pode ser: Atendimento, Colaborador, Corretor,
Empresa, Forma de correo, Imvel, Preo ou Servio.

Quando Estgio for finalizado como No concludo tem-se que informar o


Motivo, que poder ser: Cliente ausente, Deficincia no cadastro ou
Impossibilidade de atender.

Quando o cliente resolver a parte dele, que estava pendente bastar clicar no
boto Finalizar aguardo cliente que ser definida a data corrente como a
data da concluso do SAC.
151
Aps o SAC ser concludo a aba Resultado ser apresentada contendo os dados
informados no fechamento do SAC.

8.3.2 ABA RESULTADO

Aps o SAC ser concludo esta aba ser alimentada com os dados informados no
fechamento do SAC.

O que define o fechamento de um SAC ser a Dt. Resultado e a concluso


do SAC pela definio da Dt. Concluso, ambas apresentadas nesta aba.

152
8.4 CONSULTAR SAC

Imobilirias\Rotinas\SAC\Consultar SAC

O filtro esttico desta tela possui vrias opes para auxiliar a localizao de
um SAC:

Permite localizar um SAC pelo cdigo; Informar um Motivo do SAC;


SACs de um determinado corretor; SACs de um determinado parceiro;
SACs cadastrados por um determinado usurio.
Filtrar SAC por Origem, Tipo, Produto, Estgio do SAC, Estgio
Acompanhamento e/ou Perodo de lanamento (a data quando o
acompanhamento foi includo).
Filtrar SACs de um Imvel e/ou de um Contrato de locao.
Pode-se ainda filtrar os SACs de um Grupo de executantes ou
selecionar alguns executantes para filtrar.
Ou filtrar os SACs que so solicitaes de servio; filtrar solicitaes
que estejam em determinado estgio; SACs que esto com um
prestador especfico.

Clicando no boto Aplicar o filtro selecionado ser aplicado base de dados e os


registros selecionados apresentados na grade direita da tela.

153
Esta grade permite que se faam filtros rpidos, a exemplos de uma planilha
Excel. Ao clicar duas vezes sobre o SAC desejado este ser aberto na tela
Inserir SAC para visualizao/edio.

154
9 CONTABILIZAO

9.1 LOCAO

9.1.1 PARCELA DE ALUGUEL


Debita Banco
Credita Passivo Crdito

9.1.2 REPASSE AO PROPRIETRIO


Debita Passivo Crdito
Credita Banco

9.1.3 TAXA DE ADMINISTRAO


Debita Passivo Crdito
Credita Receita

9.1.4 RECUPERAO DE RECEITAS


Debita Repasse
Credita Banco

A soma dos valores 02, 03 e 04 fecham com o valor de 01.

9.2 VENDA / REVENDA

Debita Crdito a Receber


Credita Receita

Debita Banco
Credita Crdito a Receber

155
10 PARAMETRIZAO

10.1 DOCUMENTOS PERSONALIZADOS

10.1.1 CRIAO DO MODELO

A criao do modelo pode ser feita tanto utilizando o Microsoft Word como o
BrOffice Writer ou qualquer um de seus semelhantes. A nica exigncia que
o documento seja gravado com a extenso .DOC com o formato do Word 97
2000.

Todas as variveis que o editor ir preencher devera estar delimitadas por & (e
comercial), assim &NOMECORRETOR& ser preenchido com o nome do
parceiro vinculado ao cadastro de corretor, que ser retornado na coluna
NOMECORRETOR da consulta definida em NativeSQL Query na aba Geral
da tela Relatrios Doc e Docx como tratado mais adiante neste mesmo
manual.

Segue um exemplo de contrato de corretagem entre um corretor e a


administradora.

Instrumento Particular de Parceria Comercial em Corretagem


Imobiliria

Parceiro Outorgante: ADMINISTRTADORA IMOBILIRIA LTDA,


pessoa jurdica de direito privado, inscrita no CNPJ sob n
00.000.000/0000-00 e CRECI n J-0000, sediada nesta Capital Rua
Xxxxxx Xxxxx Xxxxx, n xxx, Xxxxx Xxxxxxxx.

Parceiro Outorgado: &DADOSCORRETOR&.

Pelo presente instrumento particular de parceria comercial em


corretagem imobiliria que fazem entre si, de um lado o PARCEIRO
OUTORGANTE e de outro PARCEIRO OUTORGADO, ambos acima
qualificados, tm entre si justo e contratado o que se segue:

... Clusulas do contrato ...

E por assim estarem justos e contratados, assinam o presente em 2


(duas) vias de igual teor e para um s efeito, e perante as testemunhas
abaixo.

156
Goinia, &DTADMISSAO&.

___________________________________________________

ADMINISTRADORA IMOBILIRIA LTDA

PARCEIRO OUTORGANTE

___________________________________________________

&NOMECORRETOR&

&CPF&

PARCEIRO OUTORGADO

No texto acima, destacam-se 4 variveis: &DADOSCORRETOR&,


&DTADMISSAO&, &NOMECORRETOR& e &CPF&, que sero preenchidas conforme
o resultado da query apresentada a seguir.

Nota: no se podem definir variveis no cabealho ou no rodap do texto.

10.1.2 CRIAO DA CONSULTA

Na criao da consulta deve-se levar em considerao que a funo desta query


sempre preencher um documento, por isso, o nico registro considerado
ser o primeiro. Sugere-se que a query volte sempre um nico registro.

Sobre a criao trata-se de uma SELECT normal, com todas as regras, e


possibilidades de uma consulta SQL. No se pode esquecer que o nome da
coluna ser o nome da varivel definida entre & do documento.

Para preencher o documento citado acima, usa-se a query abaixo:

Select Tim_MontaCorretor(corCodigo) DADOSCORRETOR, RAZAOSOCIAL


NOMECORRETOR, Tim_Formatacpfcnpj(PAR.CGC_CPF, PAR.TIPPESSOA)
CPF, TO_CHAR(COR.CORDATAADMISSAO, 'DD "de" fmMonth "de"
YYYY','NLS_DATE_LANGUAGE=PORTUGUESE') DTADMISSAO
FROM TIMCOR COR
INNER JOIN TGFPAR PAR ON COR.CORPARCEIRO = PAR.CODPARC
157
WHERE COR.CORCODIGO = :CORCODIGO

O exemplo acima chama duas funes do banco que so Tim_MontaCorretor


e Tim_Formatacpfcnpj sendo formatada a data atravs da funo
TO_CHAR.

10.1.3 CRIAO DO RELATRIO DOC E DOCX

Acessando a tela Relatrios Doc e Docx atravs da busca inteligente ou do


menu Imobiliria\Configuraes.

Ao clicar no boto Novo + para inserir um novo registro, informa-se em


Descrio o nome pelo qual o relatrio ser identificado e na aba Geral

informa-se a query do relatrio, clica-se no cone em frente ao texto


Arquivo Word e ser apresentada a janela abaixo, para seleo do arquivo
.DOC, que servir como base para o relatrio.
158
Ao clicar no boto Escolher arquivo ser aberta uma janela para escolha do
arquivo desejado. Depois de selecionado, o nome do arquivo ser apresentado
frente do boto.

Para vincular o arquivo bastar clicar no boto Enviar.

Aps a seleo para insero do arquivo o boto Escolher arquivo ser


substitudo pelos botes para Visualizar, Atualizar... e Remover o vnculo
do arquivo .DOC com o relatrio criado.

Ao clicar no boto Salvar ou pressionar [F7] as informaes do registro sero


gravadas.

159
10.1.4 VINCULAO DO RELATRIO DOC E DOCX A UMA TELA

Para que no relatrio seja apresentada uma determinada tela, deve-se usar a
aba Telas do Relatrio.

Um mesmo relatrio Doc pode estar vinculado a quantas telas desejar, basta
que para isso seja inserida mais de uma tela para o relatrio.

Para inserir uma nova tela, clica-se no boto novo +, informa-se o resource
ID da tela, onde o relatrio ser preenchido e a expresso que ir fazer com
que o relatrio seja exibido ou no.

No exemplo acima, caso a imobiliria do corretor seja 1 este documento ser


apresentado para preenchimento, caso seja qualquer outra imobiliria este termo
no ser apresentado. Ou seja, sempre que o primeiro campo for igual S o
relatrio aparecer na tela e registro selecionado, quando o primeiro campo for
diferente de S o relatrio no ser apresentado.

Nota: este boto est disponvel em poucas telas.

160
10.2 CONFIGURAO DE MODELOS DE NOTAS FISCAIS

Para se emitir uma nota fiscal faz-se necessrio que antes os modelos destas notas tenham sido
configurados. Isso faz com que as configuraes e as parametrizaes seja o mais amigvel possvel.

Primeiro, tem que se criar um modelo de notas ficais, Comercial Consulta Modelo de Notas e
Pedidos.

Na tela a seguir informamos, basicamente: Srie da nota, Empresa, Tipo Operao, Tipo
Negociao e Dt. de Alterao. Grava-se o modelo e pega o Nro. nico que foi gerado.

161
O Tipo Negociao definido na tela Tipos de Negociao em Comercial >> Arquivos >>
Cadastros. No cadastro da negociao fundamental informar os dados das parcelas a serem
geradas: em Opo de digitao selecionar Digitar Data e Valor; em Prazo o nmero de dias entre
o vencimento da parcela e a data da gerao; o Percentual a ser aplicado sobre o valor da nota para
gerar a parcela; o Banco para a gerao do financeiro; o Tipo de Ttulo do financeiro; e a Conta
Bancria do financeiro.

A conta bancria informada tem que estar configurada para a gerao de boletos.

162
A configurao da nota para o mdulo de gesto imobiliria se faz em Imobiliria Configuraes
Config. Modelo de Notas.

163
Para a criao de um modelo informa-se o Modelo NF. Que o Nro. nico gerado na criao do
modelo na tela Modelo de Notas e Pedidos. Depois informa-se: uma descrio para facilitar a
identificao do modelo na tela de pesquisa; o cdigo do servio para a gerao na nota, caso no
seja informado, ser utilizado o do modelo; o cdigo do CFOP para a incluso o item da nota.

Feito a criao do modelo, vincula-se o modelo aos tipos de contrato. Isso na aba Critrio de Conf.
Modelo.

Nesta aba informa-se o tipo de contrato, e o modelo ser utilizado para lanamento ou no.

164
No pode esquecer-se de cadastrar a alquota de ISS para o servio nas cidades onde se ir gerar a
fatura. Isso feito na tela de cidades na aba Alquotas de ISS. Informa-se o cdigo do servio; o
cdigo da empresa, caso esta tenha uma alquota diferenciada, ou caso seja o mesmo para todas as
empresas informa-se o cdigo 0 (zero) para Empresa; e o percentual da alquota do ISS.

165
10.3 ALUGUIS

10.3.1 PARMETROS PARA CORREO DO VALOR DO DEPSITO DA


POUPANA
Utilizado no processo: Clculo e gerao do extrato de depsito para
garantia poupana.

Cdigo Moeda para poupana. Utilizado para


indicar o ndice da correo do valor do depsito
quando o tipo de garantia do contrato de locao
TIMCODMOEPOUPA Poupana

Inteiro 8

10.3.2 PARMETROS PARA GERAO DO FINANCEIRO DE ALUGUEL


Utilizado no processo: Efetivao da locao com diversos tipos de garantia.

TOP para gerao de parcela aluguel. Todas as


parcelas de Aluguel, Avulsa e Fechamento sero
TIMTOPGERALUG geradas com esta TOP.
Inteiro 809
Natureza para gerao de aluguis. Esta natureza
ser utilizada para a gerao das parcelas de Aluguel,
TIMNATGERALUG Avulsa e Fechamento.
Inteiro 1010306
Natureza para gerao de aluguis garantidos.
Natureza para gerao de parcela aluguel quando no
TIMNATGERALUGAR for do tipo garantido.
Inteiro 1010306
TOP para financeiros do tipo MFD. TOP utilizada
TIMTOPMFD para a gerao de parcelas avulsas de taxas.
Inteiro 102
Projeto para gerao de financeiro aluguis. Este
projeto ser utilizado para a gerao das parcelas do
TIMPROJGERALUG tipo Aluguel, Avulsa, Fechamento e MFD e das
notas fiscais.
Inteiro 4001
Tipo de Ttulo para gerao de aluguis. Este tipo
de ttulo ser utilizado para a gerao das parcelas de
TIMTITGERALUG Aluguel, Avulsa e Fechamento.
Inteiro 0
Perodo do aluguel at o vencimento? Se
TIMALUGATEVENC definido como ligado, o trmino do perodo do aluguel
a prpria data de vencimento. Caso contrrio, ser 1
166
dia antes da data do vencimento. Ou seja, se ligado o
vencimento no ltimo dia do perodo, se falso, o
vencimento um dia aps o fim do perodo.
Se for 'S' e o vencimento '10/05/2015', o perodo de
vigncia do aluguel ser de '11/04/2015' at
'10/05/2015'.
Se for 'N' e o vencimento '10/05/2015', o perodo de
vigncia do aluguel ser de '10/04/2015' at
'09/05/2015'.
Quando o valor do parmetro 'S', o perodo do
aluguel encerra-se na data do vencimento.
Quando o valor do parmetro 'N', o perodo do
aluguel encerra-se no dia anterior ao vencimento.
Lgico Desligado
Quantidade mnima de dias para gerar de aluguel
avulso. Este aluguel avulso , na verdade, o primeiro
aluguel. Se a diferena de dias entre o dia do
vencimento do primeiro aluguel e a data de inicio do
TIMMINDIASALU contrato for maior ou igual a este parmetro, ser
gerado um aluguel proporcional a estes dias. Se for
menor, os dias sero adicionados no ao perodo
seguinte.
Inteiro 32
Cdigo do Layout polyprint para gerao do txt
de boletos. Cdigo do EDI que ser utilizado para a
TIMCODLAYOUTTXT gerao do arquivo para o bureau de impresso de
boletos.
Inteiro -1
Valida desconto parcelas. Vlr. Desdob>=Vlr. Tx.
Adm. Quando ligado, no permite que os descontos
TIMVALDESCPARC lanados na parcela gere um valor a receber menor
que a taxa de administrao.
Lgico Ligado
Conta bancria locao p/ deslocar Nosso
Nmero. Processo exclusivo de um cliente para a
TIMCTALOCDESNOS gerao do nosso nmero.
Inteiro 1513

10.4 DETALHAMENTOS

10.4.1 PARMETROS PARA GERAO DOS DETALHAMENTOS DO


FINANCEIRO DE ALUGUEL

Utilizado no processo: Efetivao da locao com diversos tipos de garantia.

167
Tipo de detalhamento de Aluguel. Tipo de
detalhamento que ser utilizado no detalhamento na
TIMHISTDETLALUG parcela do aluguel e do repasse.
Inteiro 2
Tipo de detalhamento da Taxa de Administrao.
Tipo de detalhamento que ser utilizado no
TIMHISTDETLTXAD detalhamento da taxa de administrao na parcela do
aluguel e do repasse.
Inteiro 3
Tipo de detalhamento da Taxa de Intermediao.
Tipo de detalhamento que ser utilizado no
TIMHISTDETLTXINT detalhamento da taxa de intermediao na parcela do
aluguel e do repasse.
Inteiro 110

10.4.2 PARMETROS PARA CLCULO DE JUROS


Utilizado no processo: Efetivao da locao com diversos tipos de garantia.

Tipo detalhamento de juros por atraso


pagamento em contratos de Locao. Tipo
IMHISTJUROSLOC do detalhamento de juros por atraso de
pagamento em contratos de Locao
Inteiro 10
Tipo de juros por atraso de pagamento em
contratos de Locao. Quando C indica que o
tipo de juros calculado ser o Juro Composto
TIMTIPJUROSLOC (Incidir juros sobre juros); se no, ser feito o
clculo do Juro Simples.
Texto C
Percentual de juros mensal pro-rata em
contratos de Locao. Percentual mensal de
juros a ser aplicado para a atualizao do
aluguel. Este percentual ser dividido por 30 e
TIMPERCJUROSLOC multiplicado pelo nmero de dias em atraso,
conforme o valor definido em
TIMTIPJUROSLOC.
Decimal 1
Os Juros incidem sobre a Multa em
Contrato de Locao? Se ligado o valor base
para o clculo do juro ser o de Aluguel +
TIMJURINCMUL Multa, se desligado, o valor base ser apenas o
valor do Aluguel.
Lgico Ligado

168
10.4.3 PARMETROS PARA CLCULO DE MULTA
Utilizado no processo: Efetivao da locao com diversos tipos de garantia.

Tipo detalhamento de multa por atraso


pagamento em contratos de Locao. Tipo do
TIMHISTMULTALOC detalhamento de multa por atraso de pagamento em
contratos de Locao.
Inteiro 5
Percentual multa por dia, progressivo em
contratos de Locao. Percentual acumulativo e
TIMMULTADIALOC dirio de multa, tendo como limite de acumulao o
parmetro TIMMULTANDIAS.
Decimal 10
Nmero dias limite para multa progressiva em
contratos de Locao. Nmero mximo de dias
TIMMULTANDIAS (quantidade de iteraes) que uma multa ser
acumulada.
Inteiro 1

10.4.4 PARMETROS PARA CLCULO DA CORREO MONETRIA


Utilizado no processo: Efetivao da locao com diversos tipos de garantia.

Cdigo da Moeda que ser utilizada para calculo


da correo monetria. ndice que ser utilizado
TIMCODMMON para fazer a correo monetria para parcelas em
atraso.
Inteiro 1
Calcula ndice do ms sem ndice proporcional ao
ms anterior? Caso o ms do vencimento no tenha
ndice cadastrado, se o parmetro estiver ligado pega
TIMINDPROP o primeiro ndice anterior ao vencimento se estiver
desligado o ndice zerado.
Lgico Ligado
Cdigo do tipo de detalhamento da correo
monetria. Tipo do detalhamento de correo
TIMHISTCORMOLOC monetria por atraso de pagamento em contratos de
Locao.
Inteiro 7

169
10.5 JURDICO

10.5.1 PARMETROS DO ENVIO AO DEJUR


Utilizado no processo: Envio de cobrana para o jurdico.

Perodo para envio automtico de aluguis pro


jurdico. padro cron. O Parmetro vai definir com
qual periodicidade ser executada a rotina de envio de
ttulos para o jurdico. O padro cron originrio do
UNIX e tem 5 parmetros: Min Hor Dia Ms Sem. Que
so: Min - Minuto da execuo (De 0 a 59); Hor
Hora da Execuo (De 0 a 23); Dia Dia da execuo
TIMAGEFINDEJUR (De 0 a 31); Ms Ms da execuo (1 a 12); Sem
Dia da semana da execuo (De 0 a 6, 0 domingo).
Em todos os parmetros pode-se utilizar o * que
indica todos os valores possveis. A ttulo de exemplo
1 13 * * * indica que o processo roda todos os dias
s 13:01.
Texto 11***
Quantidade de dias de atraso para envio de
aluguis pro ao jurdico. Aps o ttulo estar vencido
a mais dias que o valor do parmetro, este enviado
ao jurdico, o boleto do contrato bloqueado e o
TIMQTDDIASDEJUR estgio do contrato alterado para Jurdico e o nome
do advogado setado para o valor do parmetro
TIMNOMEADVOG.
Inteiro 15
Nome do advogado ao enviar ttulos para o
jurdico. Nome do advogado o qual ser definido
TIMNOMEADVOG como advogado responsvel pela cobrana do ttulo.
Texto Nome Advogado

10.6 REPASSES

10.6.1 PARMETRO PARA GERAO AUTOMTICA DE REPASSE


Utilizado nos processos: Repasse de alugueis para mltiplos proprietrios e
beneficirios;
Repasse de parcelas avulsa do contratos de locao.

Perodo para gerao automtica de repasses.


TIMAGEGERREP Padro cron. O Parmetro vai definir com qual
periodicidade ser executada a rotina de gerao de

170
repasses. O padro cron originrio do UNIX e tem 5
parmetros: Min Hor Dia Ms Sem. Que so: Min
Minuto da execuo (De 0 a 59); Hor Hora da
Execuo (De 0 a 23); Dia Dia da execuo (De 0 a
31); Ms Ms da execuo (1 a 12); Sem Dia da
semana da execuo (De 0 a 6, 0 domingo). Em
todos os parmetros pode-se utilizar o * que indica
todos os valores possveis. A ttulo de exemplo 1 13 *
* * indica que o processo roda todos os dias s
13:01.
Texto 12***

10.6.2 PARMETROS DA PARCELA DE REPASSE


Utilizado nos processos: Repasse de alugueis para mltiplos proprietrios e
beneficirios;
Repasse de parcelas avulsas do contratos de
locao.

TOP para gerao da parcela de repasse. TOP que


ser utilizada para gerar o financeiro das parcelas de
TIMTOPREP repasse.
Inteiro 807
TOP p/ gerao de repasse de receita
compensvel. TOP que ser utilizada para gerar o
TIMTOPREPRECCOM financeiro das parcelas de repasse quando o repasse
for negativo e gerar uma receita a compensar.
Inteiro 834
Natureza para gerao da parcela de repasse.
Natureza que ser utilizada para gerar o financeiro das
TIMNATREP parcelas de repasse.
Inteiro 8010103
Projeto para gerao da parcela de repasse.
Cdigo do projeto que ser utilizada para gerar o
TIMPROJREP financeiro das parcelas de repasse.
Inteiro 4010
Conta Bancria gerao da parcela de repasse.
Conta bancria que ser utilizada para gerar o
TIMCTAREP financeiro das parcelas de repasse.
Inteiro 1
Tipo de detalhamento do repasse ao
proprietrio. Tipo que ser utilizado para gerar um
TIMHISDTLREPPRO detalhamento, na parcela de aluguel, indicando o
repasse para o proprietrio.
Inteiro 4
Tipo de detalhamento do repasse ao beneficirio.
TIMHISDTLREPBEN
Tipo que ser utilizado para gerar um detalhamento,
171
na parcela de aluguel, indicando o repasse para um
beneficirio.
Inteiro 152

172
10.6.3 PARMETROS DA COMPENSAO DE TTULOS
Utilizado nos processos: Repasse de alugueis para mltiplos proprietrios e
beneficirios;
Repasse de parcelas avulsas do contratos de
locao.

Dias alm da data do repasse que sero


buscados financeiros compensveis. Quantos dias
entre a data do repasse e a data do vencimento do
ttulo compensvel sero considerados para fazer a
compensao no repasse. Se o valor for 0, todos
TIMDIASCOMPREP ttulos compensveis em aberto e com vencimento
igual ou menor data do repasse sero compensados.
Se o valor for 2, sero compensados com vencimento
at 2 dias aps a data do repasse.
Inteiro 0
TOP de baixa de ttulos de despesa para
compensao de repasses. No momento do
repasse, a baixa do ttulo de despesa gerado para
TIMTOPBAIDESCOM compensar a receita da imobiliria contra o parceiro
do repasse feita com esta TOP.
Inteiro 864
TOP de baixa de ttulos de receita para
compensao de repasses. No momento do
repasse, a baixa do ttulo de receita contra o parceiro
TIMTOPBAIRECCOM que ser compensada no repasse feita com esta
TOP.
Inteiro 854
Tipo do detalhamento de compensao de
repasse. Tipo que ser utilizado para gerar um
TIMHISDTLCOMREP detalhamento, na parcela de aluguel e do repasse,
indicando a compensao do ttulo.
Inteiro 101

10.6.4 PARMETROS DA GERAO DOS DETALHAMENTOS DO IRRF


Utilizado no processo: Clculo e reteno de IRRF.

Tipo de detalhamento de I.R.R.F. Tipo de


detalhamento que ser utilizado no detalhamento
TIMHISTDETLIRRF gerado do IRRF na parcela do aluguel e do repasse.
Inteiro 36
Cdigo da Tabela utilizada para IRRF. Tabela que
ser utilizada para o calculo da reteno do IRRF das
TIMCODTABIRRF parcelas de aluguel.
Inteiro 2
173
Tipo Tabela utilizada para IRRF.
TIMTIPOTABIRRF
Texto A

10.7 NOTAS FISCAIS

10.7.1 PARMETROS DA NOTA DE SERVIO DE REPASSE


Utilizado nos processos: Repasse de alugueis para mltiplos proprietrios e
beneficirios;
Repasse de parcelas avulsa do contratos de locao.

Cdigo TOP Nota Fiscal Repasse Locao. Tipo de


Operao para gerao da nota da taxa de
TIMTOPNFLOC administrao ou de intermediao no momento da
gerao do repasse. No pode gerar financeiro.
Inteiro 100
Cdigo Tipo Negociao Nota Fiscal Repasse
Locao. Tipo de Negociao que ser vinculada a
TIMTIPNEGNFLOC nota da taxa de administrao ou de intermediao no
momento da gerao do repasse.
Inteiro 1
Cdigo Natureza Taxa de Administrao para
Nota Fiscal Repasse. Natureza que ser vinculada
TIMNATTXADMNF nota quando for uma nota de taxa de administrao.
Inteiro 1010306
Cdigo Natureza Taxa de Intermediao para
Nota Fiscal Repasse. Natureza que ser vinculada
TIMNATTXINTNF nota quando for uma nota de taxa de intermediao.
Inteiro 1010310

10.7.2 PARMETROS DO ITEM DA NOTA DE SERVIO DE REPASSE


Utilizado nos processos: Repasse de alugueis para mltiplos proprietrios e
beneficirios;
Repasse de parcelas avulsa do contratos de locao.

Cdigo do CFOP Itens Nota Fiscal Repasse


Locao. CFOP que ser vinculado ao item das notas
TIMCODCFOPNFLOC de taxas de administrao ou intermediao.
Inteiro 5949
TIMSERVTXADM Cdigo Servio Taxa de Administrao para item
174
da Nota Fiscal Repasse. Servio que ser vinculado
ao item quando for uma nota da taxa de
administrao.
Inteiro 10208
Cdigo Servio Taxa Intermediao para item da
Nota Fiscal Repasse. Servio que ser vinculada ao
TIMSERVTXINT item quando for uma nota da taxa de intermediao.
Inteiro 10208

10.8 DIVULGAO

10.8.1 PARMETROS PARA CONFIGURAO DA DIVULGAO DE IMVEIS


Utilizado no processo: Divulgao do imvel.

Funo de B.D. que compe a Descrio do


anncio. Funo desenvolvida no banco de dados que
TIMFUNDESCRANUN retorna o texto do anncio conforme o padro do
cliente.
Texto TIM_COMPOEANUNCIOCFI
Funo de B.D. que compe o valor do anncio.
Funo desenvolvida no banco de dados para calcular
TIMFUNVLRANUN o valor do anncio conforme regras e valores definidos
pelo cliente.
Texto TIM_COMPOEVALORCFI

10.9 FAC

10.9.1 PARMETROS PARA CONFIGURAO DA FAC


Utilizado nos processos: - Levantamento da necessidade do cliente.

Corretor de Lanamento de FAC Rpida. Cdigo do


corretor que ser utilizado para o lanamento de FAC
TIMCORFACRAP rpida.
Inteiro 0

175
10.9.2 PARMETROS PARA CONFIGURAO DA ENTREGA DE CHAVES
Utilizado nos processos: Triagem dos prospects;
Levantamento da necessidade do cliente.

Relatrio Termo Sada Chaves. Cdigo do relatrio


formatado que ser impresso como termo de sada de
TIMNURFETERMO chaves.
Inteiro Null

10.10 FOTOS

10.10.1 PARMETROS PARA CONFIGURAO DA VINCULAO DE FOTOS


Utilizado no processo: Efetivao da Captao para Venda e/ou Locao com
historicidade.

Caminho do FTP para a pasta de fotos dos


imveis. Informa o caminho para as fotos dos
TIMFTPFOTIMOV imveis aps conectar ao servidor de FTP.
Texto /fotos/imoveis
Path relativo do repositrio para fotos do
Imvel. Informa a pasta aps a qual ser criada a
TIMPATHREPIMOV pasta com o nmero do imvel e nesta pasta sero
gravadas as fotos.
Texto /imoveis/
NUNOTA padro que ser vinculada ao FTP. A
configurao do FTP de fotos exige que seja informada
uma nota para que a pasta das fotos seja criada aps
TIMFTPFOTNOTA a pasta com o nmero de uma nota fiscal. Esta nota
tem que existir na TGFCAB.
Inteiro 100

176
11 ANEXO I

11.1 GLOSSRIO

Administradora = Imobiliria = empresa que administra a carteira de


imveis.

Beneficirio = Pessoa para quem o Locador solicita que seja feito pagamentos
dos valores a que ele tem direito.

Corretor = aquele que age como intermedirio em negcios particulares,


especialmente os que envolvem compra e venda de bens.

Gleba = Poro de terra. Terreno desprovido de urbanizao.

Incorporador = Aquele que de posse de uma gleba a fraciona em unidades


(terrenos, lotes, etc.) e as comercializa.

Locatrio = Inquilino = quem est locando o imvel.

Locador = Proprietrio = quem est deixando o imvel para ser alugado.

Repasse = Valor a ser transferido ao Locador(Proprietrio) fruto da transao do


aluguel e demais itens das parcelas.

Locao = Contrato pelo qual uma das partes cede outra o uso e gozo de bem
mvel ou imvel mediante a uma remunerao peridica.

Percentual de Posse = Percentual do bem de que se proprietrio.

177
Percentual Retido = Percentual a ser retido, pelo Locador, sobre o seu
percentual de posse. O restante repassado aos beneficirios.

Taxa de Administrao = Taxa a ser cobrada, periodicamente, pelos servios


prestados pela Administradora na gerncia do processo de locao.

Taxa de Intermediao = Taxa cobrada pela Administradora para ressarcir


despesas com a administrao do imvel.

178
12 ANEXO II

12.1 DIAGRAMA DE ESTADO

12.2 ESTGIOS DO IMVEL

Ao cadastrar o imvel ele ficar no estgio de Anlise at que o contrato de


administrao vinculado a ele seja ativado. Neste momento define-se a data da
liberao do imvel e altera-se o estgio do imvel para Disponvel e do
contrato de administrao para Ativo.

179
Ao cadastrar um contrato de locao e sua primeira negociao, se o imvel
no estiver tambm para venda, o estgio deste ser Alugado, caso esteja
para venda, o estgio ser Alugado a venda.

Ao finalizar o contrato de locao, o imvel ir para o estgio A


disponibilizar. A disponibilizao do imvel ser feita atravs da ativao do
contrato de administrao ou da opo Disponibilizar imvel do boto
Outros....

Quando se efetua a baixa do contrato de administrao, utilizando o boto


Finalizar Contrato, se o imvel estiver s para locao e no houver contrato
de locao ativo vinculado a ele, o estgio deste imvel ser alterado para
Baixado. Definindo-se a data e o motivo da baixa do imvel o estgio do
contrato de administrao ser alterado para Finalizado.

12.3 ESTGIOS DO CONTRATO DE LOCAO

Ao cadastrar o contrato de locao e sua primeira negociao, seu(s)


inquilino(s), sua garantia e sua negociao o seu estgio e da negociao ficar
definido como Ativo j o estgio do imvel como Alugado.

O boto de opes Alterar estgio..., na aba Negociao, permite que o


estgio do contrato de locao e da negociao seja alterado para Ativo No
jurdico, quando o estgio for Ativo ou para Ativo se o estgio for Ativo No
jurdico. Outra opo do boto ser alterar o estgio para Renegociado, para
quando for necessrio lanar uma nova negociao.

Ao pressionar o boto Finalizar contrato abre-se uma janela questionando o


usurio como ser a finalizao do contrato, se Extinto ou Extinto / DEJUR.

180
Ao selecionar a opo Extinto / DEJUR, o estgio do contrato ser Extinto
No jurdico, caso contrrio, apenas Extinto. O estgio do imvel ser alterado
para A disponibilizar.

181