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- Se pact un precio provisional, la entrega del 25% de cuota inicial y el reajuste del precio
de acuerdo con el valor final de la obra.
- Hace dos meses que se venci el plazo de entrega y muchos ms que la obra se
encuentra totalmente paralizada.
- En primer lugar: si es propietario? porque le han dicho que s, que existe una norma que
establece que cuando "alguien" se ha obligado a enajenar un inmueble, el acreedor se
convierte desde ese mismo momento en propietario.
REFLEXIONES INICIALES
Existe una gran discusin doctrinaria en relacin a la situacin que se presenta cuando
como en el caso de Juan Prez una de las partes, generalmente una empresa constructora, se
compromete a construir departamentos en un inmueble para ser entregados a su culminacin;
mientras la otra parte, el adquirente, se obliga a abonar cuotas mensuales como precio del
departamento que recibir con posterioridad.
El Cdigo Civil de 1936 (artculo 1553) consider como compraventa la situacin en la que
el empresario pona materiales e industria. Partiendo del artculo 1773 del actual Cdigo Civil
que seala que en el contrato de obra, los materiales necesarios para la ejecucin de la obra,
deben ser proporcionados por el que encarga la obra, salvo costumbre o pacto distinto; y
realizando una interpretacin literal podramos empezar afirmando que cuando se pacta en
contrario, es decir, cuando se establece que los materiales (y el terreno es el material principal)
son proporcionados por el constructor estamos tambin frente a un contrato de obra.
Sin embargo, el artculo 8 del Reglamento del D.L. 22112 que establece el Rgimen de
Propiedad Horizontal, concede a los Municipios el derecho de autorizar la celebracin de
contratos a los que denomina de compraventa de los departamentos por construirse, siempre
que se cuente con licencia de construccin, inscripcin en Registro de los planos y el
Reglamento, y la constitucin de una garanta suficiente para responder de la conclusin de las
obras.
Una situacin anloga prescribe la ley en los casos de las llamadas "ventas garantizadas"
reguladas en el Reglamento Nacional de Construcciones. Por ellas, se puede autorizar, a la
constructora que quiere urbanizar, la celebracin de contratos de "venta de lotes o parcelas",
los que pueden incluir las construcciones simultneas, antes de la entrega oficial de las obras
de habilitacin, siempre y cuando se hubiera otorgado una garanta inmobiliaria o una fianza
bancaria garantizando la conclusin de las obras.
No se trata, como ustedes ya habrn apreciado, de edificios por construir, sino de casas por
construir o de lotes por independizar.
El emparentamiento de las situaciones es innegable y la calidad de bienes futuros de todos
ellos indudable como veremos a continuacin.
CONCEPTO DE BIEN
Y la respuesta a esta interrogante no tiene que estar vinculada con el hecho que estemos
frente a una compraventa de bien futuro o a un contrato de obra, sino en torno del tipo del bien:
bien futuro, y la manera como se trasmite la propiedad de estos bienes, ya que en ambos
casos estamos frente a bienes que an no existen, pero que existirn el da de maana.
BIEN FUTURO
De acuerdo con el artculo 1409 del Cdigo Civil "la prestacin materia de la obligacin
creada por el contrato puede versar sobre bienes futuros".
Por ello, en todo los casos en que el contrato recae sobre bienes futuros surgen, de
suyo, obligaciones de hacer y de no hacer. Los contratantes asumen la obligacin de
realizar todas aquellas actividades que sean necesarias y que estn a su alcance para lograr
que el bien futuro llegue a tener existencia real, y, al mismo tiempo, omitir todas aquellas
actividades que ponga en peligro o que impidan la futura exis-tencia del bien.
Los que an no tienen una existencia jurdica autnoma, propia, aunque tengan existencia
material. Este es el caso de los "lotes por independizar" a los que nos referimos al inicio de esta
exposicin.
En nuestro Cdigo Civil el acuerdo contractual no tiene fuerza traslativa. Y tratndose de los
bienes inmuebles la sola obligacin de enajenar convierte al acreedor en propietario relativo.
El artculo 1410 del Cdigo Civil al establecer en su primer prrafo que "Cuando la
obligacin creada por el contrato recae sobre un bien futuro, el compromiso de entrega queda
subordinado a su existencia posterior, salvo, que la obligacin verse sobre una esperanza
incierta, caso en el cual el contrato es aleatorio", no soluciona un problema de trasmisin de la
propiedad, sino de entrega del bien sealando que este compromiso queda subordinado a la
existencia posterior del bien. Sin embargo, debemos entender que la trasmisin de la
propiedad de los bienes inmuebles futuros queda diferida y operar "ipso iure" en el momento
en el que el bien exista.
En verdad, es ms adecuada una regulacin como la del Cdigo Civil italiano en el que se
seala que la propiedad se adquirir una vez que la cosa tenga existencia.
Cules son las principales caractersticas de la relacin jurdica celebrada por Juan Prez?
2) El terreno sobre el que se edifica y los materiales utilizados son de propiedad del
constructor-contratista.
Si el terreno pertenece a una sola persona que encarga la obra se aplica el mismo principio.
4) El precio final sera reajustable en relacin con los costos reales de la edificacin.
Importa para este caso la "emptio rei speratae" o venta de la cosa esperada.
CONTRATO DE OBRA
Esta solucin hace prevalecer el trabajo humano sobre el valor de los bienes materiales.
4) Es un contrato mixto.
Y en las que no son compatibles? qu reglas aplicaramos? Por lo menos para estos
casos debera legislarse.
A estas razones de orden terico que nos permite definir la problemtica de los edificios sin
construir como la de un contrato de obra, porque en estos casos siempre interesa el
procedimiento de construccin del inmueble, se suman razones de orden prctico.
RAZONES PRCTICAS
Ante un vicio oculto si se le califica de compraventa de bien futuro Juan Prez podr
accionar invocando el saneamiento por vicio oculto y sus acciones caducarn segn lo previsto
por el artculo 1514 del Cdigo Civil a los 6 meses de recepcin del inmueble.
Si en cambio se le califica como contrato de obra, en aplicacin del artculo 1784 Juan
Prez tendr primero cinco aos para darse cuenta del defecto, luego hasta seis meses ms
para dar aviso del vicio al constructor-contratista y finalmente, un ao ms contado desde el da
siguiente del aviso para interponer la accin.
Las razones de orden prctico y terico nos llevan a sealar que a pesar que la legislacin
especial hable de "venta" estamos frente a un contrato de obra.
Ante la falta de entrega del bien futuro que obedezca a causas imputables al obligado, nos
dice el segundo prrafo del artculo 1410, el acreedor (Juan Prez) puede recurrir a los
derechos que le confiere la ley.
Cules?
Lgicamente los previstos en el artculo 1219 del Cdigo Civil. Podr exigir la ejecucin
forzada, la ejecucin por un tercero previa autorizacin judicial, la indemnizacin por los daos
y perjuicios que se le han ocasionado, adems de poder ejercer los derechos de la
constructora, sea en va de accin o para asumir su defensa.
Juan Prez al parecer tiene todos los derechos del mundo. La realidad, sin embargo, es
muy distinta. Juan Prez nos cont que otros "adquirentes" le hicieron saber que la
"Constructora Veloz" tiene cerradas sus oficinas hace meses y sus representantes legales
veranean cmodamente en Las Bermudas.
Sin embargo, Ud. nos dijo al inicio de la exposicin que el Reglamento del Rgimen de
Propiedad Horizontal establece que los municipios conceden el derecho a celebrar esto
contratos cuando se ha constituido una garanta suficiente para responder de la conclusin de
las obras?. Ejecutemos la garanta y asunto solucionado.
Pues bien, vamos al Municipio y resulta que ste slo haba otorgado la licencia de
construccin pero no la Autorizacin Municipal para vender.
Qu le ha sucedido a nuestro cliente? Ahora est peor que antes: no tiene a quien
reclamar su dinero, la garanta no existe, no es propietario de nada y nos debe pagar nuestros
honorarios que lgicamente tendremos que cobrar.
Seores, el caso de Juan Prez que hemos utilizado no es uno de ciencia ficcin.
En este pas de la informalidad no podemos crear normas que permitan que "Pepe el vivo"
se salga con la suya. Por el contrario, las normas deben ser ultracoercitivas.
La clave de la bveda de las seguridades que la ley tiene que otorgar al adquirente se debe
encontrar en los Registros Pblicos. Se debe exigir como requisito para la inscripcin de la Pre-
Declaratoria de Fbrica, la Pre-Independizacin y el Reglamento Interno de Propiedad
Horizontal, la Autorizacin Municipal de vender.
Solo as no nos tendremos que ver obligados a decirles finalmente a los Juan Prez que
vengan a consultarnos: que su problema lamentablemente no tiene solucin, porque las
normas las elaboramos en "laboratorios jurdicos" y no las contrastamos las ms de las veces
con la realidad que debe ser nuestro necesario punto de partida