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1. DESCRIPCION GENERAL
2. MEMORIA DESCRIPTIVA
El Valor de Mercado se define como: la cuanta estimada por la que un bien podra
intercambiarse en la fecha de valuacin, entre un comprador dispuesto a comprar y un
vendedor dispuesto a vender, en una transaccin libre tras una comercializacin adecuada,
en la que las partes hayan actuado con la informacin suficiente, de manera prudente y sin
coaccin.
La Opinin de Valor emitida por el Perito Avaluador sobre el inmueble en estudio, se refiere
al valor de mercado del Bien Avaluado, entendindose por valor de mercado al precio ms
alto en trminos de moneda, que un comprador y un vendedor bien informados estaran
dispuestos a pactar para realizar una transaccin mercantil sobre el bien, siendo sta
realizada en un mercado abierto (libre de presiones externas), en un tiempo prudencial, y
que se efecte en dinero de contado.
Estimar el Valor de Mercado del bien inmueble general que ms adelante se identifica
(construccin), con fundamento en metodologas y procedimientos valuatorios
universalmente aceptados, teniendo en cuenta las condiciones econmicas reinantes al
momento del avalo y los factores de comercializacin que puedan incidir positiva o
negativamente en el resultado final
El presente dictamen, tiene una vigencia de un ao, a partir de la fecha de emisin del mismo,
siempre y cuando las condiciones de la economa local, o nacional no se vean abruptamente
modificadas (variaciones inflacionarias mayores al 10%), adicionalmente, sta opinin de
valor, pudiera verse alterada por la ocurrencia de situaciones no previsibles por el tasador al
momento de la realizacin del avalo, como por ejemplo decretos o regulaciones o
afectaciones de contenido urbanstico, calamidades naturales, etc., que obviamente
afectaran los parmetros y variables que forman valor y en consecuencia la vigencia del
avalo sucumbira ante nuevas realidades en el sector, que probablemente afecten al
inmueble.
La Opinin de Valor que se expresa en este informe de tasacin, obedece a la que existira,
en la oportunidad de realizar una negociacin de estricto contado, la cual, consiste en
aquella efectuada en un instante del tiempo coincidente con la negociacin que se haga, al
valor actual convenido y sin que exista alguna consideracin con respecto a las condiciones
econmico financieras de las partes involucradas en la operacin. (Comprador Vendedor).
En consecuencia se han examinado las referencias del mercado investigadas por el Tasador,
las de Lonja de Propiedad Raz, y consultas con empresas dedicadas al arrendamiento, venta
y avalos de inmuebles similares al avaluado.
Las fotografas del Bien, presentadas en este informe solo deben ser consideradas como
auxiliares y se adjuntan con el objeto de que el lector del mismo, pueda visualizar, tanto el
bien avaluado como el sector de influencia sobre el mismo.
Salvo las que sean perceptibles y de pblico conocimiento, en el avalo presente no se tiene
en cuenta las caractersticas geolgicas ni la capacidad de soporte o resistencia del suelo
valorado, por cuanto para la certeza de tales anlisis se requiere la aplicacin de tcnicas
especiales que el tasador no efecta.
Residencial.
De acuerdo con la informacin suministrada por el solicitante, el terreno sobre el cual est
construido el inmueble, se encuentra en proceso legalizacin por Sucesin, como heredero
del Seor PEDRO MANUEL IZQUIERDO LOPEZ (Padre del solicitante).
De acuerdo con la documentacin suministrada por el solicitante, el predio motivo del avalo
se ubica en el Departamento de Crdoba, Municipio de Montera, corregimiento Los Garzones,
Barrio 20 de Julio y se distingue con la siguiente direccin Calle 1 No. 2 -63
BARRIO 20 de Julio
DEPARTAMENTO: Crdoba
norte limita con el municipio de Ceret, Puerto Escondido y San Pelayo; al este con San
Carlos y Planeta Rica; al sur con Tierra Alta y Valencia; al oeste con
el departamento de Antioquia y los municipios de Canalete y San Carlos.
Situacin Geogrfica
Pas Colombia
Departamento Crdoba
Regin Caribe
Altitud 18msnm
Superficie 3.741-1 Km2
Temperatura media 28C
Habitantes 420.711/2
Densidad 134.4 Hbn/km2
GEOMORFOLOGA
De los tres (3) grandes paisajes el que menos rea ocupa es la superficie de aplanamiento.
Hacia el occidente predominan las colinas estructurales denudativas y al oriente la llanura
aluvial del ro Sin.
CLIMA
Las variables que condicionan el clima en el rea objeto de estudio es similar a la que se da
en toda la cabecera municipal de Montera. Estas variables son las siguientes:
El clima de la ciudad de Montera es clido tropical con una estacin de sequa y una de
lluvias a lo largo del ao.
El promedio anual de temperatura es de 27.1C, con los meses ms secos entre diciembre
- marzo y abril - mayo, con variaciones mensuales no mayores de 2C y diarias de hasta
10C.
La humedad ambiente (84%), se relaciona con la insolacin y con los intensos procesos
de evapotranspiracin.
VEGETACIN
Todo lo anterior y las moderadas perspectivas de valorizacin son aspectos que inciden en el
valor del inmueble general en estudio.
La principal va del sector y de acceso al sitio del inmueble es la Calle 126, no pavimentada
en su totalidad y en 2 carriles de circulacin vehicular. Esta Avenida actualmente tiene flujos
vehiculares en ambos sentidos desde la Boca de la Ceiba hasta la interseccin de la calle 126
con Avenida Circunvalar.
Las vas secundarias de la zona la calle 1 y calle 2, vas sin pavimentar y en mal estado.
Cuenta con vas sin pavimentar, servicio de alumbrado pblico, transporte urbano insuficiente
que comunica este sector con los dems barrios de Montera.
El predio no cuenta con alcantarillado, tiene redes de acueducto, energa elctrica, gas
domiciliario.
El transporte pblico es regular y prestado por una empresa de buses. tambin mototaxis que
transitan principalmente por la calle 126 y por la Avenida circunvalar.
Estrato 1- Residencial.
3 de Junio de 2017
4. ASPECTO JURIDICO
Se trata de un lote con forma regular, con topografa plana. En proceso de trmite por
sucesin.
Edificacin de un (1) nivel que corresponden a las reas de Terraza de acceso, Sala-Comedor,
Bao y 3 Alcobas.
El inmueble general cuenta con los servicios pblicos: energa elctrica, agua potable y gas
natural. Sin alcantarillado.
En la propiedad general se observa afectacin por retiro por la proximidad del cao Bugre.
7.4 SEGURIDAD:
8 ASPECTO ECONOMICO
El mercado inmobiliario de la zona es pasivo para todo tipo de inmuebles, orientado sobre
todo a destinacin Residencial.
Los aspectos ms importantes que inciden positiva y negativamente en el valor comercial del
inmueble objeto del avalo son los siguientes:
Tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalo a partir
de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de
avalo, y restarle la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le debe adicionar la
utilidad.
Para obtener el valor del metro cuadrado de las edificaciones existentes en el predio, para
los prototipos constructivos clasificados, empleamos el mtodo de Costo de Reposicin a
nuevo.
El mtodo empleado para la obtencin del valor de reposicin a nuevo para la construccin
es como sigue:
Se formularon anlisis de costos unitarios de cada uno de los conceptos de obra que
representan al menos el 80% del valor de la construccin.
Se elabor una cuantificacin de los conceptos representativos por bloque, de tal suerte
que estos puedan ser transformados en forma unitaria a la totalidad del conjunto que
representan.
Una vez conocido el valor por bloque de los costos representativos, se agruparon en
partidas, que definidas de acuerdo al proceso de construccin se prorratearon entre las
superficies servidas, quedando as el costo directo unitario equivalente por metro
cuadrado de construccin del inmueble.
Los demritos se consideran como el valor de las adecuaciones necesarias para dejar el
tipo constructivo con su valor de reposicin nuevo y analizando la edad, estado actual
y mantenimiento.
Para determinar el valor neto de reposicin, al valor de reposicin a nuevo de las plantas
originales se le aplicaron los demritos observados en la inspeccin de campo, a los valores
obtenidos se le adicionaron los costos indirectos del constructor y del promotor.
Estado de Conservacin:
REGULAR CALIFICACION SEGN ESTADO DE CONSERVACION
3.5
Costo Directo (CD): $550.000 Calculado para el prototipo de construccin encontrado
EDIFICACION DE UN PISO -.
Multiplicador de otros costos 1.15 Calculado para todos los prototipos de construccin
(M): encontrado, segn la informacin disponible en el
mercado local.
Coeficiente de rea til (K): 1.00 Por tratarse de una edificacin aislada
Valor Residual o Remanente 10% Correspondiente al saldo de construccin final
(R): (demolicin).
CONSTRUCCION
1 CONSTRUCCION CASA
COSTO DE REPOSICION:
Costo Total (Ct): 397,963
COSTO DE REPOSICION: $ 397,963
Utilidad (U) -15% Vt-: 59,694
1. VALOR DE MERCADO
VALOR DE MERCADO
Perito valuador:
3. REVISION TECNICA
Declaramos que: la revisin tcnica del avalo se lleva a cabo con el propsito de evidenciar,
entre otros, los siguientes aspectos:
5. DECLARACION DE CUMPLIMIENTO
Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el Valuador
alcanza a conocer.
Los anlisis y resultados solamente se ven restringidos por las hiptesis y condiciones
restrictivas que se describen en el informe
El Valuador ha realizado una visita personal al inmueble y nadie, con excepcin de las
personas especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la
preparacin del informe
6. REGISTRO FOTOGRAFICO