Condominio ARTICULO 1983.- Condominio. Qu es CD?

Es el DR de propiedad sobre una cosa que pertenece en comn a varias

personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
T dispongan otra proporcin.
Qu es el CD? -Es corolario del carcter exclusivo del DR de dominio, donde se establece que no puede haber ms de un dueo de una
misma cosa, se glosa de ese corolario la posibilidad de que varias personas puedan ser titulares de esa cosa, por una parte indivisa.
Naturaleza jurdica:
-Se trata de un derecho DR: Esto de acuerdo a la enumeracin de los DR del artculo 1887.
-Porque tiene rgimen legal propio ubicado en el libro IV del CCCN.
-Porque contiene sus propias notas caractersticas en los artculo 1182 (Concepto de DR), artculo 1183 (Objeto de los DR se ejercen por
el todo o una parte indivisa) artculo 1186 (Persecucin y preferencia y la posibilidad de ejercer, su titular, las acciones reales y posesorias.
-Es una especie del genero comunidad o comunin de lo que se deriva que todo condominio, importa una comunidad, pero no toda
comunidad constituye condominio. Porque el condominio es una comunidad que recae sobre cosa.
-Es un DR autnomo: porque goza de las reglas especficas y propias, aunque en algunas cuestiones el cdigo remisa a las normas del
dominio.

Sistemas: Romano: Cmo era el dominio? -Era exclusivo, lo que vedaba la concurrencia de titulares dando origen a la propiedad por
cuotas o partes indivisas.
El condominio romano era una expresin de la propiedad indivisa. Por qu estaba formado el CD? Por una cosa material comn, de la
que todos los condminos eran propietarios y con muy restringida facultades. Y la otra parte abstracta o indivisa, que corresponda a cada
condmino en particular y de la cual podan disponer libremente.
Es decir que:
1) Haba unidad de objeto e indivisin material de este. Un solo objeto
2) Pluralidad de sujetos
3) Pluralidad de titulares de cada sujeto sobre la cosa comn
4) Cada condmino puede enajenar su parte ideal, y se transmite a los herederos o legatarios.
Esto determina que si muere uno, ingresan los herederos que tienen un % de la propiedad y pueden disponer libremente de ella.
5) Se puede hacer cesar el E de indivisin ejercitando la particin.
Haba pluralidad de derecho. Copropiedad por cuotas.

Germnico: Esta inspirado en la propiedad Colectiva, que se denominaba propiedad en mano comn. Ac no hay cuota parte o parte
ideales. La cosa pertenece a todos los condminos, quienes lo usan en comn. No se puede disponer individualmente.
1) Unidad de objeto: Sin divisin ni atribucin ideal o en cuotas (Nadie puede disponer individualmente)
2) Pluralidad de sujetos, pero sin titularidad independiente
3) Cada comunero tiene facultades de uso y aprovechamiento, pero restringido de respeto de los dems.
4) Indisponibilidad (no puede enajenar) intransmisibilidad por actos entre vivos o mortis causa. Es decir que si uno muere no se
transmite el derecho a los herederos, sino que acrece a los dems condminos.
5) No hay accin de divisin mientras exista el vnculo que los liga a los comuneros. Hay una unidad de derecho.

Cul sistema conviene ms, para que se aplique si somos condminos? -El sistema romano, porque se puede enajenar, transmitir el
derecho o pedir la particin.

Elementos: Son 3
1) Pluralidad de sujetos: 2 o ms, puede ser persona fsica o jurdica. Mnimo 2, pero no se prev un nmero mximo. No obstante, no
resulta conveniente que existan muchos condminos dado que cuanto ms haya, ms compleja ser la administracin de la cosa
comn.
2) Unidad de objeto: El condominio debe recaer sobre una cosa, esta debe ser cierta, determinada, y puede ser M o IM. Nada impide,
que el condominio tenga por objeto varias cosas, pero en tal caso y ms all de que se trate a ese conjunto como una individualidad,
como ocurre por ejemplo con los libros que componen una biblioteca o los animales que integran el rebao, el DR habr de recaer
sobre cada uno de los objetos que lo componen.
3) Una parte indivisa: Es la medida del derecho de cada condmino, se expresa a travs de un % que trata sobre toda la cosa, es decir,
representa la participacin que cada uno tiene sobre la cosa comn.

Diferencias con otras figuras:

Sociedades: La constitucin de una sociedad da nacimiento a un sujeto de derecho distinto de los socios, a quien le transfieren la
titularidad de los derechos; En el condominio no se crea un sujeto y son los condminos los titulares del derecho.
- La sociedad se constituye por contrato, el condominio, puede nacer por contrato, disposicin de ltima voluntad, prescripcin o ley.
-En la sociedad se forma un patrimonio independiente constituido por cosas y B. -El condominio tiene como objeto la cosa.
-La sociedad se extingue al vencimiento del plazo y por las dems causales previstas en la ley o en el acto constitutivo.
-El condominio normal, puede concluir en cualquier momento.
-En la Sociedad, la muerte del socio provoca disolucin parcial, en el condominio, continua con los herederos.

Usufructo: El DR usufructuario es desmembrado de la nuda propiedad, existiendo una distincin cualitativa. ( en cambio en el condominio
es cuantitativa)

Servidumbre: Existen 2 dominios diferentes sobre distintos fundos: Sirviente y dominante, siendo este, el que tiene ventajas sobre el 1.

Comunidad hereditaria: La CH recae sobre todos los B que conforman la herencia, el CD recae solamente sobre cosas.
-La CH nace cuando muere una persona. -El CD, tiene otras fuentes como la ley, el contrato y la prescripcin.
-La divisin de la herencia debe pedirse ante el juez de la sucesin. -En el CD, la competencia le corresponde al juez del lugar donde estn
situadas las cosas.

PH: En la PH existe un dominio sobre partes materiales, y un CD sobre partes comunes. -En el CD, es sobre partes ideales.
-El consorcio de propietario es una persona jurdica, el CD, no hay una entidad personal.

Constitucin:
a) C: Puede ser oneroso o gratuito, sea que dos o ms personas adquieran de otra una cosa M o IM, sea que el propietario enajene una
cuota parte de su propiedad integra y exclusiva. Si uno de los condminos enajena su parte indivisa, no hay una constitucin de CD
sino que subsiste el ya constituido.
b) Actos de ltima voluntad: El tenedor puede legar una cosa a dos o ms personas en conjunto y en tal caso, una vez aceptado el
legado por ellos y entregada la cosa por el testador o el albacea testamentario queda constituido el CP. Si el legado es de cuota, no
hay condominio sino comunidad de bienes.
c) Disposicin de la ley: El CD tiene este origen cuando con independencia de la voluntad de las partes nace por disposicin de la ley
CD de accesorios indispensables al uso comn de IM y el de muros, cercos y fosas.
d) Prescripcin adquisitiva: El condominio es un derecho que se ejerce por la posesin, y como tal es susceptible de ser adquirido por
esta va. La coposesin de un IM, prolongada en el tiempo por el plazo establecido por ley y con las caractersticas y condiciones que
ella exige, da lugar a este DR.
e) Transformacin de la comunidad hereditaria: Cuando a raz de la particin de la herencia, una cosa es adjudicado a ms de un
heredero, se constituye un CD.
f) Otras fuentes posibles: a) Puede nacer en los distintos supuestos de apropiacin, esto es cuando varias personas se apropian de una
cosa M no registrable que carece de dueo, b ) En los casos en que el animal salvaje o domesticado que recuper su libertad natural
es tomado o cae en la trampa colocada por varios cazadores. Lo mismo en el caso de la especie acutica, o enjambres. C) Tambin en
General. En los casos de transformacin y accesin de cosas M e IM, cuando se produzcan a favor de cosas sobre las que existe un
condominio.

Principio de igualdad: El 2parrafo del artculo en cuestin (1983) establece una presuncin (Iuris tantum) que opera en los casos en que
exista duda sobre el valor de la parte alcuota de cada comunero. La presuncin puede dejarse de lado cuando la ley o el ttulo que sirve
de causa al CD prevean otra cosa. De modo que el principio de igualdad recin cobra virtualidad en los casos en que la ley o los comuneros
guarden silencio al respecto, donde se presume que todos ellos tienen una participacin igual.

Clases: -Condominio ordinario o normal: Cada condmino puede pedir en cualquier momento la divisin de la cosa.
-Condominio con indivisin forzosa: No se puede pedir la divisin, ninguno de ellos puede exigir unilateralmente la particin.

El carcter forzoso de la indivisin: Puede provenir de la naturaleza de la cosa, de una disposicin legal, de una disposicin de ltima
voluntad o de la convencin.
Qu sucede con la mayora de las indivisiones forzosas contempladas por la ley? -Son derivadas de la naturaleza de las cosas o inspiradas
en razones de conveniencia social o econmica, las que se derivan de disposicin de ltima voluntad de la convencin tienen siempre una
limitacin temporal, y las otras (fin econmico) pueden ser dejadas sin efecto por una manifestacin de voluntad contraria de las partes,
con lo cual su carcter forzoso se torna relativo.
Aplicacin subsidiaria: art 1984
ARTICULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Ttulo se aplican, en subsidio de disposicin
legal o convencional, a todo supuesto de comunin de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Ttulo.

El condominio y su relacin con el dominio:

Una primera opinin de autores, entre ellos Musto, sostenan q se trataba de un derecho real distinto del
dominio, y que asimilarlo conspira contra el carcter de figuras cerradas que se le atribuye a los derechos
reales, agregando que el cdigo ha definido y tratado al condominio como un derecho real independiente,
regulndolo prolijamente.
La doctrina mayoritaria, en cambio le atribuye naturaleza dominial. Que consiste en el derecho de dominio q
pertenece a dos o ms personas, lo q explica q en la antigua enumeracin de derechos reales que haya el art
2503, se haya ubicado al condominio en el mismo inciso que el dominio. Esta argumentacin, no puede ser
mantenida en la actualidad dado que el art 1887 ubica al condominio en un inciso distinto al del dominio.
Sin embargo la cuestin no puede considerarse concluida, dando lugar a debates y controversias en la
doctrina. Ya que ante la ausencia de dispos. Especficas, resulte menester resolver el conflicto mediante la
aplicacin de otras reglas.
Pto 2 ) Condominio comn: facultades y obligaciones:
ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa.
Cada condmino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa comn sin alterar su destino. No
puede deteriorarla en su propio inters u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condminos.
ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce.
Los condminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa comn o que se ejercite de manera
exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

ARTICULO 1988.- Uso y goce excluyente.

El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho
a indemnizacin a los restantes condminos, sino a partir de la oposicin fehaciente y slo en beneficio del
oponente.
ARTICULO 1989.- Facultades con relacin a la parte indivisa.
Cada condmino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la particin,
que les es inoponible. La renuncia del condmino a su parte acrece a los otros condminos.
Cada condmino con respecto a su parte indivisa puede enajenar o gravar la cosa, a ttulo gratuito u oneroso,
por actos entre vivos o mortis causa, sin el consentimiento de los dems condminos.
Los acreedores pueden embargar y subastar la parte indivisa sin tener q esperar a la particin.
El condmino puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa. El cdigo de Vlez, admita la posibilidad de
constituir hipoteca sobre la parte alcuota, tal solucin es admitida en el art 2207 del ccc, que expresamente
autoriza al condmino a hipotecar la cosa por su parte indivisa. La hipoteca q se constituya no afecta una parte
material del inmueble, por ello en caso de ejecucin el embargo y por ende la subasta recae solo sobre la
cuota conservando los restantes condminos sus respectivos derechos.

ARTICULO 1990.- Disposicin y mejoras con relacin a la cosa.

La disposicin jurdica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, slo puede hacerse con la
conformidad de todos los condminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los
lmites de uso y goce de la cosa comn, cada condmino puede tambin, a su costa, hacer en la cosa mejoras
tiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
ARTICULO 1991.- Gastos.
Cada condmino debe pagar los gastos de conservacin y reparacin de la cosa y las mejoras necesarias y
reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relacin a sus partes indivisas. No puede liberarse
de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condmino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

ARTICULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad.

Si un condmino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el nico obligado frente al tercero
acreedor, pero tiene accin contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresin de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes
iguales. Quien ha pagado de ms con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los
otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporcin.

Administracin y explotacin de la cosa comn.

ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en comn.
Si no es posible el uso y goce en comn por razones atinentes a la propia cosa o por la oposicin de alguno de
los condminos, stos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administracin.

ARTICULO 1994.- Asamblea.

Todos los condminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en
forma fehaciente y con anticipacin razonable.
La resolucin de la mayora absoluta de los condminos computada segn el valor de las partes indivisas
aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.
La asamblea es el mbito donde se discute y resuelven las cuestiones de inters comn de los condminos,
como lo relativo a la administracin de la cosa para el caso de que no sea posible el uso y goce de la cosa
comn o por razones atinente a la propia cosa o por la oposicin de alguno de los condminos.
Antes el cd. Exiga un qurum de unanimidad para que la asamblea pueda sesionar vlidamente, ello
importaba darle al condominio de mala fe un medio de obstruccin al funcionamiento del condominio, dado
que bastaba con que no concurriera al acto para que la asamblea quede frustrada.
Hoy el ccc ya no exige que todos estn presentes en el acto, sino que todos los condminos sean citados de
manera fehaciente (es decir, escribano pblico, carta documento, en donde conste fecha y hora) y con tiempo
razonable. Adems se les debe informar de la finalidad de la misma, para que ellos sepan que es lo que va a
tratarse en la reunin, la fecha, hora y lugar en que se llevara a cabo y enunciacin de todos los temas a tratar.
A fin de aprobar la decisin solo se seala la de la convocatoria, ya nos e exige la unanimidad, sino que basta
con la mayora absoluta (ms dela mitad).
Si sumado los votos se arriba a un empate, la cuestin queda librada a la suerte. Y quedndoles a los
interesados la alternativa de pedir la particin del condominio.

Frutos
ARTICULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulacin en contrario, los frutos de la cosa comn se deben dividir
proporcionalmente al inters de los condminos.
De acuerdo a la parte alcuota de cada uno.
Particin:
Es la conversin de la parte ideal que le corresponde a cada comunero, en una parte material equivalente a su
inters por la cosa.
Nat. Jdca: es una accin real, pues tiene un DR como fundamento de la pretensin, el de condominio, y la
constitucin de otro: el de dominio, como objeto.

ARTICULO 1996.- Reglas aplicables.

Rigen para el condominio las reglas de la divisin de la herencia, en tanto sean compatibles.
Es decir que se aplican las normas del derecho sucesorio. Art 2369 y sgtes, en tanto sean aplicables.
La particin puede hacerse en forma privada art 2369

ARTICULO 2369.- Particin privada. Si todos los copartcipes estn presentes y son plenamente
capaces, la particin puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen
convenientes. La particin puede ser total o parcial.

O de manera Judicial. cuando entre los condminos hubiere :

ARTICULO 2371.- Particin judicial.
La particin debe ser judicial:
a) si hay copartcipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
 b) si terceros, fundndose en un inters legtimo, se oponen a que la particin se haga privadamente;
c) si los copartcipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la particin privadamente.
La particin debe hacerse en especie es la regla del art 2374 / 2375

ARTICULO 2374.- Principio de particin en especie.

Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartcipes puede exigir su
venta.
En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribucin del producto que se
obtiene. Tambin puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formacin de
los lotes.

ARTICULO 2375.- Divisin antieconmica.

Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconmico el
aprovechamiento de las partes.
Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los copartcipes que los acepten,
compensndose en dinero la diferencia entre el valor de los bienes y el monto de las hijuelas.

Pero si la divisin material no fuere posible, ya sea porque la cosa por sus caractersticas no admite divisin ej.
Un anillo, o su divisin hacen antieconmico el aprovechamiento de las partes. Se impone su liquidacin o
venta judicial.
Efectos:
Los efectos de la particin son retroactivos y declarativos, y no traslativos del derecho art 2403.

ARTICULO 2403.- Efecto declarativo.

La particin es declarativa y no traslativa de derechos. En razn de ella, se juzga que cada heredero sucede
solo e inmediatamente al causante en los bienes comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por
licitacin, y que no tuvo derecho alguno en los que corresponden a sus coherederos.
Igual solucin se entiende respecto de los bienes atribuidos por cualquier otro acto que ha tenido por efecto
hacer cesar la indivisin totalmente, o de manera parcial slo respecto a ciertos bienes o ciertos herederos.
Los actos vlidamente otorgados respecto de algn bien de la masa hereditaria conservan sus efectos a
consecuencia de la particin, sea quien sea el adjudicatario de los bienes que fueron objeto de esos actos.
Es decir que los derechos atribuidos al adjudicatario le han pertenecido desde el origen mismo del condominio
y que los dems condminos jams han tenido parte alguna en la propiedad de la cosa comn. Si fuere
traslativa de la propiedad, solo a partir de su realizacin quedara constituido el derecho real en cabeza del
adjudicatario.
ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la particin.
Excepto que se haya convenido la indivisin, todo condmino puede, en cualquier tiempo, pedir la particin
de la cosa. La accin es imprescriptible.
Lmite: es cuando la indivisin se hubiese convenido.
La accin es imprescriptible, es una excepcin a la regla Gral.
El juez competente es el del lugar de la situacin de la cosa.
Causales de la indivisin: adems del contrato, son:
a) La ley: es el caso del condominio que recae sobre muros, cercos y fosos, el de los accesorios indispensables
al uso comn de varios inmuebles, y el que recae sobre las partes, lugares y bs comunes en los conjuntos
inmobiliarios.
b) La voluntad del testador,
c) La decisin judicial: tal supuesto es el de la particin nociva.
d) La voluntad del cnyuge suprstite.
ARTICULO 1998.- Adquisicin por un condmino.
Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la divisin de la herencia, tambin se considera particin el
supuesto en que uno de los condminos deviene propietario de toda la cosa.
La accin de la particin es de orden pblico y se encuentra prohibida su renuncia, y es imprescriptible.
La exclusividad del dominio es incompatible con el condominio, de ah que si uno de los condminos se hace
dueo de la cosa comn (por venta o cesin de las partes indivisas de los dems condminos a su favor) el
condominio cesa.
Este art. Seala q ello ser considerado particin. De ese modo y por aplicacin de las reglas q rigen dicho acto
el condmino que adquiri las otras partes del condominio ser considerado propietario exclusivo de la cosa
desde el origen de la indivisin. Art 1906 y 2403.
PTO 3) Condominio de indivisin forzosa:
Indivisin es cuando se impide la divisin de la cosa, puede ser en forma tempornea o permanente y el plazo
mximo es de 10 aos.
Fuentes:
1. Contrato:
Art 2000, convenio de la suspensin de la particin,
Art 2331, pacto de indivisin,

2. Voluntad del testador;

Art 2330, el testador puede disponer la indivisin de la herencia por un plazo mximo.

3. Voluntad del cnyuge suprstite:

Art 2332; establecimientos civil, comercial y de minera.

4. Por decisin del juez;

Art 2001, particin nociva

Todas estas fuentes son voluntarias!!!!!

Otra fuente es la ley:

Art 2006; condominio de muros, cercos y fosos.
Art 2004 y 1894; indivisin forzosa sobre accesorios indispensables de uso comn de varios
inmuebles.
Art 2074; recae sobre las partes, lugares y bienes comunes en los conjuntos inmobiliarios.
Estas fuentes son legales !!!!!!

Condominio con indivisin forzosa temporaria:

ARTICULO 1999.- Renuncia a la accin de particin.

El condmino no puede renunciar a ejercer la accin de particin por tiempo indeterminado.
De ello se infiere que la renuncia por tiempo determinado esta permitida.

ARTICULO 2000.- Convenio de suspensin de la particin.

Los condminos pueden convenir suspender la particin por un plazo que no exceda de diez aos. Si
la convencin no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez aos, se considera celebrada
por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez aos puede ser ampliado hasta completar ese lmite
mximo.
ARTICULO 2001.- Particin nociva.
Cuando la particin es nociva para cualquiera de los condminos, por circunstancias graves, o
perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, segn su naturaleza y destino
econmico, el juez puede disponer su postergacin por un trmino adecuado a las circunstancias y
que no exceda de cinco aos. Este trmino es renovable por una vez.

Se habilita al juez a postergar en el tiempo el ejercicio de la accin de particin cuando verifique que
en el caso concurren circunstancias que permiten considerar que la divisin de la cosa comn es
nociva para unos o ms condminos. Se establece una limitacin a la potestad del magistrado, ya que
no puede prolongarse por un plazo mayor a cinco aos, pudiendo ser renovado por una nica vez,
cuando cualquiera de los condminos invoque la nocividad de la particin deber acreditar la
existencia de circunstancias graves, este trmino brinda al juez un parmetro para orientarlo en su
decisin inducindolo a descartar motivos personales menores, pocos relevantes, de quien pretende
que se decrete la indivisin, ej. De alterini, es el de la marcada depreciacin judicial del valor de las
cosas obj. Del condominio por perturbaciones econmicas sociales que hacen inconveniente su
 particin. Pues si se llegara a su venta el precio q se obtendra sera inferior al de los periodos
normales.

ARTICULO 2002.- Particin anticipada.

A peticin de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la particin
antes del tiempo previsto, haya sido la indivisin convenida u ordenada judicialmente.

Se considera partes a quienes pueden pedir la particin anticipada, acreditando un inters, estos son
por supuesto los condminos, pero tmb los terceros, como los acreedores.
Llegado el caso que el pedido fuera admisible la decisin que as lo resuelva deber inscribirse en el
registro de la propiedad correspondiente.

ARTICULO 2003.- Publicidad de la indivisin o su cese.

Las clusulas de indivisin o el cese anticipado de la indivisin slo producen efecto respecto de
terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.

El efecto es la oponibilidad a terceros, especialmente acreedores.

Condominio con indivisin forzosa perdurable

Condominio sobre accesorios indispensables
ARTICULO 2004.- Indivisin forzosa sobre accesorios indispensables.
Existe indivisin forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenecen a diversos
propietarios. Mientras subsiste la afectacin, ninguno de los condminos puede pedir la
divisin.
La figura exige de dos o ms inmuebles, q corresponden a propietarios distintos y de cosas accesorias que
pertenecen en condominio a los titulares de esos inmuebles, y se encuentran afectados a satisfacer sus
necesidades. Se trata de una cuestin de hecho que deber ser resuelta por el juez.
Ejemplo: bebederos o pozos q sirven para el riego de dos o ms campos.
El fundamento de la indivisin forzosa es la necesidad. La ley juega aqu como una causa de la indivisin y no
como causa del condominio que tiene origen.

ARTICULO 2005.- Uso de la cosa comn.

Cada condmino slo puede usar la cosa comn para la necesidad de los inmuebles a los que est
afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condminos.

Los condminos pueden usar, pero ese aprovechamiento solo debe responder a las necesidades en
cuyo inters se impuso la indivisin y no de otro inmueble.
Los condminos deben pagar los gastos de conservacin, reparacin y mejoras necesarias de la cosa
comn.
De este art. Surgen derechos y obligaciones para los condminos.

PTO 4) Condominio de muros, cercos y fosos:

Medianera resea histrica
Desde sus orgenes la propiedad individual debi ser amojonada y deslindada p evitar confusin de lmites.
Pero con la sola colocacin de mojones o estacas el problema no quedo resuelto, si no q hubo necesidad de
trazar surcos, abrir zanjas, construir muros, cercos etc. Para q los limites quedaran visibles y de algn modo se
asegurare mejor el respeto de los derechos de propiedad y hacer posible su uso econmico.
Todas estas soluciones crearon problemas respecto a los derechos y obligaciones sobre los elementos
separativos, por lo q la autoridad debi dictar normas q hoy constituyen la base de las reglamentaciones
actuales.
GRIEGOS: dispusieron reglamentaciones al respecto. Las primeras viviendas humanas estuvieron separadas
unas de otras dejando un espacio con el afn de evitar los problemas q presenta la medianera el mejor
aprovechamiento del espacio intermedio, como as ppio de higiene y esttica, llevaron a suprimir totalmente
esos espacios y disponer sobre el uso de paredes comunes o medianeras.
ROMA: era frecuente la edificacin con paredes medianeras, teniendo regla sobre ellas. Ello quedo
demostrado con estudios arqueolgicos sobre ciudades como Pompeya, ya q contenan manzanas enteras
construidas con paredes comunes.
DEFINICION: medianera es el rgimen legal q regula los derechos y las obligaciones sobre muros, cercas y
fosos, construidos en el lmite separativo de dos heredades, pertenecientes a distintos propietarios.
Hoy en el CCC surge en otras situaciones.
Clasificacin de los muros:
ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso.
El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo
coincide con el lmite separativo;
d) medianero: al lindero que es comn y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevacin: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construccin en la superficie.
Presuncin de medianera:
ARTICULO 2010.- Presunciones.
A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros,
se presume medianero desde esa altura hasta la lnea comn de elevacin. A partir de esa altura se presume
privativo del dueo del edificio ms alto.
ARTICULO 2011.- poca de las presunciones.
Las presunciones del artculo 2010 se establecen a la fecha de construccin del muro y subsisten aunque se
destruya total o parcialmente.
ARTICULO 2012.- Exclusin de las presunciones.
Las presunciones de los artculos anteriores no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de
un edificio o a stos entre s.
ARTICULO 2013.- Prueba.
La prueba del carcter medianero o privativo de un muro o la que desvirta las presunciones legales al
respecto, debe provenir de instrumento pblico o privado que contenga actos comunes a los dos titulares
colindantes, o a sus antecesores, o surgir de signos materiales inequvocos.
La prueba resultante de los ttulos prevalece sobre la de los signos.
Prueba de medianera: se aplica estas presunciones respecto a los muros de elevacin y no del cerramiento
forzoso art 2008.
Presunciones q son iuris tantum
Presuncin de medianera: la pared se presume medianera en toda su altura desde los tres metros hasta la
lnea comn de elevacin, es decir hasta el trmino del edificio menos elevado. Se justifica en q los dos
edificios aprovechan x igual dicho muro. Se presume q ambos propietarios han contribuido a su
levantamiento.
Presuncin de privacidad: es la parte del muro q sobrepasa la altura del edificio menos elevado. En tal caso
como ese sector de la pared es utilizado por el edificio de mayor altura, se presume q solo l o sea el dueo
del edificio ms alto es el dueo.
Casos en q no se aplican las presunciones:
1. El lindero q pretende la propiedad exclusiva del muro cuestionado acredita q los edificios o construcciones d
ambas heredades fueron levantadas en tiempos distintos y q el suyo fue el primero, la presuncin de
medianera no se aplicara.
2. Cdo el muro no divide edificios si no patios, huerto o jardines.

Prueba contraria a las presunciones:

Estn previstos taxativamente en el art 2013 y son:
*Instrumentos pblicos y privados.
*Signos materiales inequvocos. Estos no han sido previstos x la ley pero se consideran tales: seales
materiales consistentes en huecos en vigas, vestigios de revoques. Etc. q desmientan la medianera, su
exclusividad o q su determinacin se haga judicialmente.
Conflicto entre los signos: si hay signos en ambos lados de la pared, la cuestin ser resuelta x las pautas
generales del art 2010.
Conflicto entre los signos y los instrumentos: prevalecen los instrumentos.

Derechos y obligaciones de los medianeros:

ARTICULO 2014.- Cobro de la medianera.
El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del
valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, slo puede exigir la mitad del valor
del muro y de sus cimientos.
ARTICULO 2015.- Mayor valor por caractersticas edilicias.
No puede reclamar el mayor valor originado por las caractersticas edilicias del muro y de sus cimientos, con
relacin a la estabilidad y aislacin de agentes exteriores, que exceden los estndares del lugar.
ARTICULO 2016.- Adquisicin y cobro de los muros de elevacin y enterrado.
El titular colindante de un muro de elevacin o enterrado, slo tiene derecho a adquirir la medianera como
est construido, aunque exceda los estndares del lugar.
ARTICULO 2017.- Derecho del que construye el muro.
El que construye el muro de elevacin slo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del
muro, desde que ste lo utilice efectivamente para sus fines especficos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en
profundidad mayor que la requerida para su cimentacin.
ARTICULO 2018.- Medida de la obligacin.
El titular colindante tiene la obligacin de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de elevacin
slo en la parte que utilice efectivamente.

Modificaciones del muero:

ARTICULO 2021.- Facultades materiales. Prolongacin.
El condmino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en l, empotrar todo tipo de tirantes y abrir
cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte
peligro para la solidez del muro.
ARTICULO 2022.- Prolongacin del muro.
El condmino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro
condmino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensin es privativa del que la hizo.
ARTICULO 2023.- Restitucin del muro al estado anterior.
Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condmino, ste puede pedir que el muro se
restituya a su estado anterior, total o parcialmente.
ARTICULO 2024.- Reconstruccin.
El condmino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo ms firme, pero debe reconstruirlo con
altura y estabilidad no menores que las del demolido.
Si en la reconstruccin se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en el artculo 2022.
ARTICULO 2025.- Utilizacin de superficie mayor.
Si para la reconstruccin se utiliza una superficie mayor que la anterior, debe ser tomada del terreno del que
la realiza y el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del
antiguo y en todo su espesor.

ARTICULO 2026.- Diligencia en la reconstruccin.

La reconstruccin debe realizarla a su costa, y el otro condmino no puede reclamar indemnizacin por las
meras molestias, si la reconstruccin es efectuada con la diligencia adecuada segn las reglas del arte.
ARTICULO 2027.- Mejoras en la medianera urbana.
Los condminos estn obligados, en la proporcin de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o
reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias, pero no estn obligados si se trata de gastos de
mejoras tiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.
Adquisicin y Prdida de la medianera:
ARTICULO 2009.- Adquisicin de la medianera.
El muro construido conforme a lo dispuesto en el artculo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros.
Tambin es medianero el muro de elevacin, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o
parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripcin
adquisitiva.
Todas las paredes divisorias de cerramiento forzoso, sean contiguas (asentadas en una sola propiedad) o
encaballadas, son medianeras hasta la altura de tres metros x encima de esa altura, el muro de elevacin
podr ser privativo de quien los construyo o medianero si desde su origen hubo acuerdo y contribucin de
ambos y aun cdo sea privativo, el vecino tiene derecho a adquirir la copropiedad x contrato o Usucapin.
No obstante el art 2028 acuerda a los condminos el derecho de abdicar (renunciar) la medianera, lo q
determina q la pared, aun de cerramiento forzoso puede convertirse en privativa.
La norma del art 2009 acoge la teora de Gastn Tobal ?? De q x encima de los tres metros el muro es
privativo sin perjuicio de q podra convertirse en medianero, si el vecino adquiere la pared x contrato o
usucapin. (Corre el pazo desde q se inicia la construccin).
VALOR DE LA MEDIANERIA ART 2019 y 2020
ARTICULO 2018.- Medida de la obligacin.
El titular colindante tiene la obligacin de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de elevacin
slo en la parte que utilice efectivamente.
ARTICULO 2019.- Valor de la medianera.
El valor computable de la medianera es el del muro, cimientos o terreno, segn corresponda, a la fecha de la
mora.
Es decir q el propietario no constructor debe pagar muro cimiento y terreno solo si el muro es contiguo es
decir si est asentado en el otro inmueble, si es encaballado solo pagara muro y cimiento xq su terreno fue
ocupado con la pared.

CERRAMIENTO FORZOSO: ART 2007 Y 2008

ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano.
Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un ncleo de poblacin o en sus arrabales tiene frente
al titular colindante, el derecho y la obligacin recprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que
puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso.
El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde
la interseccin del lmite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las
reglamentaciones locales.
El muro de cimiento forzoso puede ser continuo o encaballado.
Es un derecho oblig de ambos propietarios. Cualquiera puede emprender la construccin, no siendo posible
q el otro se lo impida, la pared pertenece a ambos en condominio. Esta oblig se transmite a los sucesores
particulares de cada predio (en la extensin del art 1937). Obligacin inherente a la posesion de la cosa , solo
con la cosa responde.
Caractersticas del muro
1. Materialidad: a) estable y b) aislante .con ellos se cumple con las razones de seguridad, privacidad y
salubridad.
2. Altura: a)3 mt como mnimo debe ser construido desde la interseccin del lmite con la superficie de los
inmuebles es decir q no son considerados los cimientos. Salvo q las reglamentaciones legales estipulen otras
medidas

FACULTAD DE ABANDONO: ARTS 2028 Y 2029

ARTICULO 2028.- Abdicacin de la medianera. El condmino requerido para el pago de crditos originados
por la construccin, conservacin o reconstruccin de un muro, puede liberarse mediante la abdicacin de su
derecho de medianera aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte
de una construccin que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicacin del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su
derecho sobre el muro de cerramiento.
ARTICULO 2029.- Alcance de la abdicacin.
La abdicacin del derecho de medianera por el condmino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el
terreno en el que se asienta.
La norma establece en q casos resulta procedente la abdicacin de la medianera:
El condominio requerido p el pago de crditos originados por:
Construccin
Conservacin o reconstruccin de un muro aun en los lugares de cimiento forzoso.
La facultad de abonar debe ejercerse en la oportunidad q el requerido a la contribucin del gasto, si se hace
con posterioridad al intento es extemporneo.
Lmite: no se admite la abdicacin:
La facultad es admitida siempre y cdo el muro:
No forme parte de una construccin q le pertenece
Cdo la reparacin o reconstruccin fue necesaria a raz de un hecho propio.
Si es un muro enterrado o elevado la renuncia no es procedente si no comprende el muro de cerramiento.
Consecuencias: si se trata de un muro encaballado la abdicacin no importa solo la renuncia a los derechos q
se tienen sobre el si no tamb la cesin de la franja de terreno sobre la q se encuentra asentada. Art 2029.
ARTICULO 2030.- Readquisicin de la medianera.
El que abdic la medianera puede readquirirla en cualquier tiempo pagndola, como si nunca la hubiera
tenido antes.
Para readquirirla luego de haber abdicado debe pagar el valor del muro ms la mitad del terreno sobre el q
est asentado aun cdo haya sido propiedad del mismo con anterioridad, pues al abdicar cedi su derecho
sobre l.
Cdigo de Edificacin de la Provincia de San Juan:
En san juan por ser una zona ssmica no se admite la medianera en principio, salvo para las casas espejos
(barrios) art 3311.
Podrn construirse edificios con medianera comn solamente cuando se construyan simultneamente y con el
mismo sistema estructural. En esos casos los propietarios de ambos predios debern comprometerse por
escritura pblica a no introducir modificaciones en los edificios que alteren las condiciones estticas iniciales.
Medianera Rural:
ARTICULO 2031.- Cerramiento forzoso rural.
El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un
ncleo de poblacin o de sus aledaos, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea
un muro en los trminos del cerramiento forzoso. Tambin tiene la obligacin de contribuir al cerramiento si
su predio queda completamente cerrado.
Ej. Alambrado o cerco, y el vecino que no lo hace y no obstante su predio queda cerrado completamente tiene
la obligacin de contribuir con los gastos de construccin en proporcin a la extensin lineal de la q se
aprovecha.
ARTICULO 2032.- Atribucin, cobro y derechos en la medianera rural.
El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condmino la mitad del valor que corresponde a un
cerramiento efectuado conforme a los estndares del lugar.
ARTICULO 2033.- Aplicacin subsidiaria.
Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condminos entre s,
rige, en lo que es aplicable, en la medianera rural.

ARTICULO 2034.- Condominio de rboles y arbustos.

Es medianero el rbol y arbusto contiguo o encaballado con relacin a muros, cercos o fosos linderos, tanto en
predios rurales como urbanos.
ARTICULO 2035.- Perjuicio debido a un rbol o arbusto.
Cualquiera de los condminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el rbol o arbusto
sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o races.
ARTICULO 2036.- Reemplazo del rbol o arbusto.
Si el rbol o arbusto se cae o seca, slo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condminos.

PTO 5) Condominio por Confusin de Lmites:

Franja confundida de ambos fundos, es decir un derecho real sobre parte material de dos cosas, cuya
propiedad pertenece a dueos distintos (antes)
Hoy el ccc no lo toma, o no lo regula dentro del condominio, sino en las acciones reales, como una situacin de
incertidumbre.
Accin de deslinde
ARTICULO 2266.- Finalidad de la accin de deslinde.
Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la lnea divisoria entre
inmuebles contiguos, la accin de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigacin fundada en
ttulos y antecedentes, y demarcar el lmite en el terreno.
No procede accin de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de
los lmites.
La norma regula el deslinde judicial es decir, el q surge de una sentencia luego de promovida una accin.
No se menciona el acuerdo de partes que prevea el artculo 2753 del cdigo derogado, pero no est prohibido
por tratarse de una transaccin, art 1641 del nuevo cdigo. // ARTICULO 1641.-Concepto. La transaccin es un
contrato por el cual las partes, para evitar un litigio, o ponerle fin, hacindose concesiones recprocas,
extinguen obligaciones dudosas o litigiosas.//
Es decir que se suprime la intervencin del rgano jurisdiccional a los efectos de la homologacin del acuerdo
privado para el cual se requera escritura pblica , dado que hoy la transaccin produce los efectos de la cosa
juzgada, sin necesidad de homologacin judicial y debe hacerse por escrito. Esto implica dejar sin efecto lo
dispuesto por el art 673 del cpccn.
La libertad para elegir la forma de la transaccin en el acuerdo extrajudicial choca con la ley registral, art 317,
que impide la oponibilidad mediante la inscripcin mientras no se haya otorgado la escritura que sirva como
ttulo de la propiedad.
La accin de deslinde procede cuando hay incertidumbre a cerca del lugar exacto donde debe pasar la lnea
divisoria entre los inmuebles contiguos, es decir, ante limites ignorados por falta de demarcacin de los limites
o cuando ambos vecinos manifiestan sus dudas acerca de aquella e inician la accin para hacer cesar la
incertidumbre.
La accin de reivindicacin procede cuando hay cuestionamiento de los lmites, es decir, cuando hay
controversia en relacin a los lmites, por ej. Si los inmuebles estn delimitados materialmente por un cerco o
una zanja, cada uno de los dueos pretende, que hubo una invasin en su terreno por parte del otro.
Fundos a los que se aplica:
El objeto de la accin de deslinde es fijar con exactitud los lmites confundidos entre dos inmuebles contiguos,
luego de una investigacin q se basa en ttulos y antecedentes. La norma exige q sean fundos contiguos ya q
no podra hablarse de deslinde si estuvieran separados por otro inmueble, por un camino pblico o por un
accidente geogrfico.
ARTICULO 2267.- Legitimacin activa y pasiva.
El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras
permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con l a fijar mojones desaparecidos o
removidos o demarcar de otro modo el lmite divisorio. Puede citarse a los dems poseedores que lo sean a
ttulo de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La accin puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de
dominio pblico corresponde a la jurisdiccin administrativa.
Esto permite incluir a los titulares de derechos reales que no se ejercen por la posesion como el acreedor
hipotecario, o los titulares de servidumbres, pero ello no est regulado expresamente y podra generar
discusiones.
Junto con el dueo y el condmino, pueden ser otros los legitimados activos, como el usufructuario, aunque
no sea propietario del suelo.
La norma descarta al titular de PH y de habitacin, pues por lo Gral. Sus inmuebles estarn separados por
edificios o muros.
Si bien el condmino para disponer jurdica o materialmente de la cosa comn o de una parte determinada de
ella se requiere la conformidad de todos.
Las acciones reales, y la de deslinde, le competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los
restantes cotitulares, sin necesidad de autorizacin alguna.

Legitimacin Pasiva:
Es en cabeza de los colindantes no obstante se puede citar a los dems poseedores que lo sean a ttulo de
derecho real, para que intervengan en el juicio.
Dueo o condminos del predio lindero, y si se demanda a un usufructuario, debe ser citado al juicio el dueo.
El estado puede ser sujeto pasivo, cuando el inmueble con limite en situacin de incertidumbre, pertenece a
su dominio privado dado q no hay diferencia en la regulacin de los bs de particulares. Diferente seria si es un
inmueble de dominio pblico del estado, donde hay que acceder a un recurso administrativo, que se rige por
las normas pblicas.
ARTICULO 2268.- Prueba y sentencia.
Cada una de las partes debe aportar ttulos y antecedentes a efectos de probar la extensin de los respectivos
derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una
lnea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de lmites antiguos, por los ttulos ni por la
posesin, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes segn, fundadamente, lo considere
adecuado.