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Industrial
1S
2017
REPORTE DE MERCADO | 1S 2017 |INDUSTRIAL
REPORTE DE
INVESTIGACIN &
PRONSTICO
PER
PANORAMA ECONMICO
A pesar de las
economa nacional desde finales del ao pasado,
dejando tasas de crecimiento por debajo del 1%, algo
no visto desde diciembre de 2014. As, varios agentes
econmicos han reducido sus expectativas con
respecto al resultado del PBI al cierre del 2017, medidas tomadas
estimando tasas de crecimiento por debajo del 3%.
por los ltimos
Por el lado de la industria, este fue uno de los sectores
ms afectados por la anomala climatolgica suscitada, Gobiernos Centrales,
y es que varias empresas en Lima se vieron forzadas
a detener sus labores por los desbordes de ros. De a travs del Plan de
otro lado, y aparte de lo observado recientemente, el
sector industrial no termina de despegar; si bien ha Reactivacin
mostrado meses con interesantes tasas de
crecimiento, an no se observa una estabilidad en el
crecimiento del sector. A pesar de las medidas
Industrial, an no se
tomadas por los dos ltimos gobiernos, a travs del
Plan de Reactivacin Industrial, an no se ha logrado
ha logrado un efecto
un efecto significativo para la industria nacional, dado significativo para la
industria
que el desarrollo de este plan no ha conseguido
priorizar sus esfuerzos en el desarrollo de
instrumentos que potencien la productividad del
sector.
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LIMA
Variacin Anual del PBI, Produccin Manufacturera e Importacin de Bienes de Capital Manufactureros
8.00%
6.44% 6.0%
5.63%
5.39%
0.00%
4.34% 4.0%
-0.29%
-0.90% -1.04%
3.65% 3.41%
-4.00% 3.63% -2.25%
-3.31% -3.03% -2.94%
3.34% -4.77% 3.0%
-5.97% -5.09%
-8.00% -6.70% -7.52%
2.47%
2.21% -9.60% 2.0%
-12.00%
-11.49%
1.0%
-16.00%
-15.35%
-16.73% 0.72% 0.71% 0.17%
Manufactura Importaciones PBI -17.92%
-20.00% 0.0%
Abr16 May16 Jun16 Jul16 Ago16 Sep16 Oct16 Nov16 Dic16 Ene17 Feb17 Mar17 Abr17
CLASIFICACIN
INDUSTRIAL
Como parte del anlisis de la situacin actual del mercado industrial en Lima Metropolitana, se procedi
a realizar un levantamiento de informacin de las principales empresas industriales ubicadas en las 8
zonas de mayor concentracin de actividad industrial.
Es as que, a partir del presente reporte se incluye una clasificacin sobre las principales actividades
manufactureras existentes en Lima Metropolitana.
Son 18 segmentos en total los que conforman la clasificacin, siendo estos los siguientes:
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ZONAS INDUSTRIALES
LIMA Y CALLAO
Zona Norte2
Zona Norte1
Zona Este2
Zona Oeste
Zona Este1
Zona Centro
Zona Sur1
de venta y renta de 7. Sur 1. Abarca los distritos de Chorrillos, Villa El Salvador y Lurn.
este uso
REPORTE DE MERCADO | 1S 2017 |INDUSTRIAL
ZONA CENTRO
CERCADO DE LIMA
En la Zona Centro, al primer semestre de 2017 la oferta identificada y disponible muestra un mayor componente de
locales industriales. A la observacin, la zona no muestra oferta de terrenos industriales.
Como se sealaba en el informe del 2016, las expectativas generadas por las compatibilidades de uso de los predios
ya estn impactando en los precios de oferta de los inmuebles; as, para los locales industriales en la zona Centro se
encuentran locales industriales en venta con precios de lista de hasta US$ 1,380 / m2, valores mayores a los observados
en el 2016 (US$ 950 / m2).
Distribucin de Oferta por tipo de Inmueble Precio de Venta (asking) Zona Centro,
100% 2,500
2,000
US$ / m 2
100%
1,500 1,380
80%
Local 1,000
60%
950
40% Terreno 500
0% -
20%
0% Local Industrial
Centro
US$ 1,380 m2
Precio de lista
mximo
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ZONA NORTE 1
LOS OLIVOS / INDEPENDENCIA
Para el presente ao se ha observado una correccin en los precios de oferta en la zona, tanto de locales industriales
(pasando de un mximo de US$ 1,690 / m2 el 2016 a US$ 1,352 / m2 ) como de terrenos (variando de US$ 1,600 / m2
a US$ 1,200 / m2). Al respecto, esta disminucin registrada responde a que hasta el ao pasado se tenan expectativas
de precios elevadas, lo que impactaba directamente en el ritmo de colocacin.
Del lado de la renta mensual, se observ la misma tendencia, identificndose oferta de locales industriales con un
precio de hasta US$ 7.00 / m2 (en el 2016 se registr un mximo de US$ 8.00 / m2), y un mnimo de US$ 3.33 / m2.
En tanto, no se registr oferta de terrenos industriales con disponibilidad para arrendamiento.
2,500 2,500
2,000
US$ / m 2
2,000
US$ / m 2
- -
ZONA NORTE 2
PUENTE PIEDRA / COMAS
Precio dePrecio
Ventade
(asking)
Venta Zona Norte
(asking) 2 Norte 2
Zona Precio de Venta (asking) Zona Norte 2
US$ / m 2
US$ / m 2
US$ / m 2
US$ / m 2
US$ / m 2
Local Industrial
Local Industrial LocalTerreno
Terreno Industrial
Industrial
Industrial Terreno In
En el corredor Puente Piedra la actividad industrial ms resaltante es la del rubro alimentos y bebidas.
Por su parte, el corredor Trapiche se caracteriza por una importante presencia de industrias metalmecnicas,
muchas de estas dentro de inmuebles con tratamiento de vivienda-taller.
De la disponibilidad de inmuebles observada en esta zona, la mayor parte corresponde a terrenos industriales
(69%), con reas que incluso superan los 10,000 m2, el porcentaje restante corresponde a oferta de locales de
uso industrial (31%). En el corredor Puente Piedra no se encontr disponibilidad de locales industriales.
Por el lado de los precios de lista en venta, se identific un ajuste a la baja. En el corredor Trapiche, el precio
mximo de locales industriales pas de US$ 640 / m2 en el 2016, a US$ 540 / m2. Por el lado de los terrenos
se observ la misma tendencia, precios por debajo a lo identificado el ao pasado.
Para terrenos industriales, la oferta de renta mensual en el corredor Puente Piedra se encuentra en promedio
en US$ 1.20 por m2. En el corredor Trapiche, los precios de renta identificados se encuentran en promedio en
US$ 3.00 por m2.
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ZONA ESTE 1
ATE / SAN LUIS / SANTA ANITA
Dentro de esta zona se ubican los corredores industriales Nicols A diferencia del 2016, los precios se han acotado,
Aylln y Santa Rosa. orientndose hacia el sentido que la tendencia del
mercado marca. Este cambio en los precios se
El corredor Santa Rosa se caracteriza por tener un mix diverso de suma a la migracin de empresas hacia otras zonas
actividad industrial. Dentro de esta variedad resaltan las empresas (especialmente a Lurn), siendo el corredor Santa
manufactureras del rubro metalrgico, plstico, y maderero. Rosa el ms afectado.
Por el lado del corredor Nicols Aylln, se observa un mix Para la oferta de locales industriales en renta, los
similar comparado con el corredor Santa Rosa, resaltando precios se redujeron ligeramente; en el corredor
empresas del rubro textil, metalrgico y farmacetico. Nicols Aylln se muestran precios de lista entre
US$ 5.50 y US$ 9.40 / m2. Del mismo modo, en
La oferta de inmuebles identificada en esta zona mostr la el corredor Santa Rosa los precios de oferta se
predominancia de locales industriales (90% del total de inmuebles). encuentran entre US$ 3.79 y US$ 8.00 / m2. No
De estos locales, el corredor Santa Rosa concentra el 77% de la se registr oferta de terrenos para arrendamiento.
oferta, mientras que en el corredor Nicols Aylln se encuentra el
23% restante.
2,500
2,500
2,000
US$ / m
2,000
US$ / m 2
ZONA ESTE 2
SAN JUAN DE LURIGANCHO / LURIGANCHO
12
12
US$ / m 2
9
US$ / m 2
9
6.00
6 6 4.50
5.00
3.00 3 4.00
3
2.70 2.50
- 1.65 -
Cajamarquilla Huachipa Huachipa Campoy
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ZONA OESTE
CALLAO / CARMEN DE LA LEGUA / VENTANILLA
CORREDOR ARGENTINA
US$ / m 2
1,500 1,500
1,000
1,000
1,000 industrial de casi
750 630 20,000 m2, mientras
500 750 500 300 340
600 590 que el segundo cierre
310
- - 180 se dio en el corredor
Argentina Gambetta Ventanilla Gambetta Ventanilla Gambetta a un valor
de US$ 210 / m2 para
Local Industrial Terreno Industrial un terreno de ms de
50,000 m2.
REPORTE DE MERCADO | 1S 2017 |INDUSTRIAL
ZONA SUR 1
CHORRILLOS / VILLA EL SALVADOR / LURN
100%
Locales
80%
56% 54% 58% Terrenos
60% 44%
38% Chorrillos
40% 26%
16% Villa El Salvador
20% 8%
Lurin
0%
Total Terrenos Locales
La Zona Sur 1 comprende los distritos de Chorrillos, Villa El Salvador y Lurn. Dentro
CORREDOR CHORRILLOS
de esta zona se encuentran tres corredores industriales, identificados con los nombres
de los distritos a los que pertenecen.
2,000 2,000
US$ / m 2
US$ / m 2
1,500 1,500
1,200
1,000 1,000
710
1,050 560 500
CORREDOR VILLA EL SALVADOR 500 500 320
600
496
- - 250
- 95
- Chorrillos Villa El Salvador Lurin
Chorrillos Villa El Salvador Lurin
Precio dePrecio
Rentade
Zona SurZona
Renta 1, (US$)
Sur 1, (US$)
10 10 10 10
8.00 8.00
8 8 7.00 8
US$ / m 2
7.00 8
US$ / m 2
US$ / m 2
US$ / m 2
Local Industrial
Local Industrial TerrenoTerreno
Industrial
Industrial
CORREDOR LURN
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ZONA SUR 2
CHILCA
En la Zona Sur 2 se ubica el corredor Chilca. Esta zona alberga desarrollos de parques industriales como La Chutana,
Indupark y Sector 62.
En esta zona la oferta identificada se ha equiparado ligeramente con respecto al ao pasado; el 61% de inmuebles
industriales encontrados son terrenos, mientras que el 39% restante es explicado por locales.
Los precios de venta (precios de lista) de terrenos en el corredor Chilca se encuentran entre US$ 60 y US$ 135 / m2.
Para los locales industriales, los precios de oferta se encuentran en promedio en US$ 180 / m2.
Por el lado del arrendamiento, los precios de alquiler de locales industriales flucta entre US$ 1.25 y US$ 4.50 / m2.
Distribucin de Oferta por tipo de Inmueble Precio de Renta Zona Sur 2, (US$)
8
100%
US$ / m 2
61% 6
80% 4.50
39% Locales 4
60%
40% Terrenos 2
20% 1.25
-
0% Local Industrial
Chilca
500 500
400 400
US$ / m 2
US$ / m 2
300 300
200 180 200
135
100 180 100
- - 60
1,500 1,400
1,352 1,380 1,350
1,200
1,200
1,000 1,100
1,000 1,050
950
US$ / m2
900 750
630 750
540 560
500 590 600
496
310 180
180
-
Trapiche Naranjal Ventanilla Gambetta Argentina Centro Nicolas Ayllon Santa Rosa Chorrillos Lurin Chilca
La disponibilidad en venta de locales industriales identificados se ofrece en el rango de US$ 180 por m2 (corredor Chilca) y US$ 1,400
por m2 (zona Este 1, corredor Santa Rosa). Los precios de oferta de locales industriales reflejan la expectativa de los propietarios (precios
de lista) y su variacin est en funcin a la compatibilidad de usos, ubicacin y nivel de implementacin.
1,500
1,200
1,134
1,000
830 972
870
US$ / m2
710
Para los terrenos industriales en oferta identificados, los precios de venta (precio de lista) se encuentran desde US$ 60 por m2 (corredor
Chilca) hasta US$ 1,200 por m2 (zona Norte 1, corredor Naranjal). La oferta registrada de terrenos industriales no incluye terrenos que
forman parte de proyectos de Parque Industrial y que se encuentran actualmente en comercializacin. Adems, los precios de oferta
encontrados varan segn la ubicacin y compatibilidad de usos.
9.40
8.00 8.00 8.00
8 7.00
7.00 8.00 8.00
US$ / m2
5.55
4.55 5.00
5.50 4.50
4 3.43 3.50
3.00
3.43 3.50 3.33 3.79
3.00
2.70
2.00 1.65 1.45 1.25
-
Puente Piedra Trapiche Naranjal Gambetta Argentina Huachipa Cajamarquilla Nicolas Ayllon Santa Rosa Chorrillos Villa El Lurin Chilca
Salvador
Los precios de renta (precio de lista) de inmuebles que se ofrecen como locales industriales, se encuentran desde US$ 1.25 por m2 al
mes (zona Sur 2, corredor Chilca) hasta US$ 9.40 por m2 al mes (zona Este 1, corredor Nicols Aylln). El rango de precios vara de
acuerdo al nivel de implementacin, construccin y ubicacin principalmente.
P. 15 | COLLIERS INTERNATIONAL
PARQUES INDUSTRIALES
La iniciativa de los parques industriales surge a partir de la necesidad de reubicar a la industria local y ofrecer
espacios concebidos para el uso industrial bajo el esquema de condominio.
Los proyectos tienen diferentes niveles de avance entre s, observndose la operatividad de algunos de ellos.
Gran parte de estos proyectos estn situados en la zona sur de Lima (en los distritos de Lurn y Chilca), zona
que apunta a ser el principal hub industrial de Lima.
Precio de
rea
Proyecto Ubicacin Desarrollador Lista Comercializa
(Hectreas)
promedio m2
Huachipa Este Huachipa Bryson Hills 475.7 US$ 110 Bryson Hills
Piura Futura Piura Piura Futura 45.6 US$ 145 Piura Futura
LOS PROYECTOS
El Proyecto Indupark
Parque industrial ubicado en el distrito de Chilca posee un rea total de 207 hectreas, de los cuales se
comercializan 114.3. Los lotes comercializados van desde los 1,000 m2 y con zonificacin I2 (Industria Liviana).
A la fecha, Indupark ya tiene en cartera su segundo proyecto, Indupark 2, tambin ubicado en Chilca.
Piura Futura
En el departamento de Piura, el proyecto Piura Futura, ofrece predios con zonificacin industrial (I1 e I2) y
comercial (CM - Comercio Metropolitano). A la fecha, este proyecto ya coloc el 100% de su primera etapa
y se encuentra al 45% de la segunda etapa, los precios de venta van desde 120 dlares por metro cuadrado,
dependiendo del rea y la ubicacin en el Parque.
P. 17 | COLLIERS INTERNATIONAL
PRONSTICO
Los primeros meses del 2017 han trado consigo una serie de sucesos poco favorables para el entorno econmico
nacional, desde el ruido poltico generado por los enfretamientos entre el poder ejecutivo y el legislativo, hasta los
estragos causados por el ms reciente fenmeno El Nio Costero.
Los efectos causados se han visto directamente reflejados en las expectativas de crecimiento econmico, y es
que en su ms reciente Reporte de Inflacin, el BCRP ha reducido significativamente sus proyecciones en lo que
respecta al Producto Bruto Interno (PBI), pasando de un estimado de 3.5% de crecimiento a un 2.8%. No obstante,
observando el desempeo sectorial, las perspectivas con respecto al sector manufacturero se mantienen positivas,
luego de un par de aos de malos resultados; ahora bien, estas expectativas son impulsadas principalmente
por la manufactura primaria (actividad pesquera), mientras que la manufactura no primaria experimentar una
contraccin, afectada por la menor demanda interna y los efectos del fenmeno de El Nio Costero, que dej
diversos daos en la infraestructura industrial.
Teniendo esta visin del contexto econmico actual, especialmente de la situacin del sector industrial, vuelve
a saltar a consideracin lo mencionado al inicio del reporte, la necesidad de darle un nuevo impulso al Plan de
Reactivacin Industrial. Es de comn conocimiento que el plan que se viene ejecutando ataca a la eliminacin de
barreras administrativas prioritariamente; sin embargo, ya debe darse el siguiente paso y empezar a enfocarse
en brindar un salto de calidad a la infraestructura productiva y a la mano de obra industrial, un desarrollo que le
brinde competitividad a la industria interna y que le permita exportar productos con valor agregado. Al respecto,
este hecho toma una mayor importancia dado que entre enero y abril del presente ao, unas 1,240 empresas han
dejado de exportar, afectados por la alta competitividad mundial, cambios en los precios internacionales y cambios
en las polticas de otros pases.
Por el lado de la oferta inmobiliaria en el segmento industrial, en general se observ que durante los ltimos 12
meses la tendencia de los precios, tanto en venta como en renta, mostr un ajuste a la baja. Hasta el ao pasado
se observ un ritmo de colocacin bajo debido a que los ofertantes tenan expectativas muy altas; no obstante,
ahora se prev un panorama diferente, los precios ofertados estn en un proceso de sinceramiento en la mayora
de corredores industriales y con este proceso se espera que las colocaciones de terrenos y locales industriales
retomen cierto dinamismo.
Se conoce que las iniciativas de nuevos proyectos industriales siguen en marcha, incluso en nuevas zonas. En
Lima provincia, el norte chico (especficamente en el distrito de Chancay) desarrollara en un futuro un complejo
industrial, que conectara con el nuevo terminal martimo de esa ciudad, el cual se empezara a construir en octubre
de este ao; tambin se implementara un complejo logstico, el que a la fecha est en fase de diseo e ingeniera
bsica.
Sin embargo, no todas las nuevas iniciativas avanzan como se tena previsto, y es que el Parque Industrial de
Ancn, proyecto a desarrollarse a travs de la modalidad APP (Asociacin Pblico-Privada) an no ve la luz al
final del tnel, ya son 6 aos desde que se empez a comentar sobre este proyecto y todava no es adjudicado
debido a dificultades en su evaluacin econmica. Se espera que dicha adjudicacin se realice este ao a travs de
ProInversin, tal como lo seala su calendario.
Finalmente, el Estado, a travs del Ministerio de la Produccin, ha iniciado la promocin de zonas de actividad
industrial fuera de Lima y Callao, teniendo como foco de atencin las siguientes provincias: (i) Paita, con un
parque industrial donde operaran industrias de alimentos, pesca y acuicultura, (ii) La Libertad, con un parque de
operadores del agro, calzado, metal mecnica y minera, (iii) Ilo, donde estaran industrias agroindustriales, metal
mecnicas y textiles, y (iv) Tacna, con un proyecto de parque industrial para operadores de la rama agroindustrial,
hidrobiolgicos y petroqumicos.
REPORTE DE MERCADO | 1S 2017 |INDUSTRIAL
P. 19 | COLLIERS INTERNATIONAL
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